Hur lång uppsägningstid har jag som inneboende? Kan jag vända mig till min hyresvärds hyresvärd?

2021-08-14 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga ang inneboendeskontrakt och uppsägningstid. Vi ändrade uppsägningstiden i kontraktet till 2 månader, men nu har jag läst att en hyresgäst/inneboende alltid har tre månader när det är hyresvärden som säger upp även om det står en kortare tid i kontraktet. Stämmer det? Skulle jag kunna gå till min hyresvärds hyresvärd och bo kvar en månad längre? ..skulle jag vara tvungen att betala en tredje hyra när jag flyttar ut efter två månader och hon kräver en tredje hyra? I originalet stod det att hyresgästen (jag) har en månad uppsägningstid, men nu är det ju ändrad till två månader. Gäller en eller två månader för mig nu?
Björn Lotoft |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!AvtalsförhållandeDu som inneboende har ett avtalsförhållande med den som har dig som inneboende. Du har inget avtalsförhållande med din hyresvärds hyresvärd.UppsägningstidFörhållandet mellan dig och din hyresvärd regleras i 12 kap jordabalken, även kallad hyreslagen. Uppsägningstiden för ett tillsvidarekontrakt är till det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från det att avtalet sagts upp, se 12 kap 4 § jordabalken. Om ni har avtalat om en annan uppsägningstid ska den uppsägningstid som är till fördel för dig gälla. Det vill säga har ni avtalat om en månads uppsägningstid, har du rätt att frånträda lägenheten efter en månad om du vill. Du kan även välja att tre månader enligt hyreslagen ska gälla. Lagen ska tolkas med fördel till dig som hyresgäst.I ditt brev skriver du att ni har en originalhandling som säger en månads uppsägningstid. Om din hyresvärd har ändrat den till två månader utan ditt medgivande, gäller fortfarande en månad. Du kan alltså välja att frånträda med en månads uppsägning. Du blir inte betalningsskyldig för mer än det. Detta förutsätter naturligtvis att du inte har medgivit en uppsägningstid om två månader, för då blir det gällande.SammanfattningSom hyresgäst ska den uppsägningstid som är till fördel för dig gälla. Du kan alltså välja den uppsägningstid som du och din hyresvärd har avtalat om. Du kan också välja tre månader enligt gällande hyreslag. Om ni har kommit överens om en månads uppsägningstid, kan din värd inte ändra den till två utan ditt medgivande.Du har inget avtalsförhållande med din hyresvärds hyresvärd, utan en tvist mellan dig och din värd avgörs i hyresnämnden. Om du behöver ytterligare hjälp med att reda ut vad som gäller, är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på Lawline.Vänligen,

Gäller hyresavtalet trots att hyresvärden dött?

2021-08-13 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Den person jag skrev hyreskontrakt med är avliden sen flera år tillbaka, hennes son äger huset nu. Jag har inte skrivit något nytt hyresavtal med den nya hyresvärden. Ska flytta o undrar om det fortfarande gäller.
Maya Hempel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Då en fastighetsägare avlider är det dennes dödsbo som övertar tillgångarna och fastigheterna. Det är då dödsbodelägarna som kan säga upp hyresgästerna och det är till dem du som hyresgäst vänder dig om du vill säga upp ditt avtal. Reglerna om uppsägningstid finns i 12 kap 3 - 18 § jordabalken.Vad gäller för dig?Ditt hyresavtal har fortsatt gälla men din nya motpart i avtalet är dödsboet eller efter arvskifte skett - arvingen. I ditt fall verkar det vara den före detta hyresvärdens son.Sammanfattningsvis gäller ditt hyresavtal fortfarande. Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Vänligen,

Andrahandsuthyrning

2021-08-11 i Hyresavtal
FRÅGA |En jag känner fick ett förstahandskontrakt. Bor ej i lägenheten.och står ej skriven på adressen. Hyr ut den svart till en vän. Vännens saker finns i hela lägenheten. 1 månad efter tecknar den jag känner ett nytt förstahandskontrakt med ett annat bolag och folkbokför sig där. Vad gäller och vad kan hända ?
Hemen Yazdanfar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar situationen som att en person du känner (kallar denne för "person A") hyr ut sin hyreslägenhet ("lgh 1") utan hyresvärdens tillstånd ("hyr ut svart") till en vän. Efter en kortare period ingår person A ett nytt hyresavtal avseende en annan hyreslägenhet ("lgh 2"), samtidigt som denne fortsätter att inneha lgh 1. Notera att jag i mitt svar utgår från att person A efter flytten till lgh 2 aldrig bor i lgh 1. Mot bakgrund av det undrar du nu om person A kan bli av med lgh 1. Tillämplig lag Med anledning av att lgh 1 är en hyresrätt till en lägenhet blir jordabalkens (JB) 12 kap., även kallad hyreslagen, tillämplig i detta fall (12 kap. 1 § JB). När föreligger otillåten andrahandsuthyrning?För att ha rätt att hyra ut sin lägenhet i andra hand krävs det samtycke/tillstånd av hyresvärden eller hyresnämnden (12 kap. 39–40 § JB). Hyrs lägenheten ut i andra hand utan sådant samtycke innebär det att det föreligger grund för att hyresrätten ska förverkas (12:42 JB). Detta innebär alltså att person A:s uthyrning är otillåten och därför ska det anses föreligga grund från hyresvärdens sida att säga upp hyresavtalet till lägenheten att upphöra att gälla. Notera här att person A kan ha som regel rätt till skäligt rådrum med avflyttningen vilket som fingervisning kan sägas vara en månad (12 kap. 52 § JB). Med vänlig hälsning

Måste hyreskontraktet undertecknas av båda parter för att gälla?

2021-08-11 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, min dotter har skrivit på ett ettårigt hyreskontakt men inte fått ett påskrivet ex tillbaka av uthyraren. Avtalstiden börjar om en vecka. Hon har nu fått erbjudande om en annan lägenhet som hon hellre vill ha. Kan hon hävda att avtalet inte är ingånget och alltså inte är gällande? Det är ju inte påskrivet av båda parter och har inte i praktiken börjat gälla.
Nadja Nordlund |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! För att besvara om hyresavtalet är bindande för din dotter trots att uthyraren inte skrivit på det än används Jordabalken (JB) och avtalslagen (AvtL).Spelar det någon roll om båda parterna ej skrivit under?Det finns inga formkrav för att hyresavtal ska vara giltigt, det innebär att ett hyresavtal kan ingås både muntligen och skriftligen (JB 12 kap. 2 §). Undantaget från detta är om hyresgästen eller hyresvärden begär att hyresavtalet ska upprättas skriftligen (JB 12. 2 § 1 stycket). Men även om detta är fallet finns inget krav på att båda parterna ska ha skrivit under det. Detta innebär att det är personen som ska hyra och hyresvärden som ska komma överens om hur avtalet ska upprättas. När eller om ett hyresavtal ska anses vara ingånget bestäms därför med utgångspunkt i avtalslagens regler om anbud och accept. Alltså vad parterna i sin kommunikation till varandra har sagt ska gälla. Parterna blir alltså bundna till vad de kommit överens om (AvtL 1 kap. 1 §).Frågan blir alltså om avtalet är bindande trots att bara din dotter skrivit på än så länge. Det som ska avgöras är om avtalsbundenhet uppkommit i detta stadie. Eftersom det inte måste finnas ett skriftligt avtal vid uthyrning av lägenhet så är det istället vad båda parterna avgett för viljeförklaringar som blir avgörande.Om din dotter och hyresvärden muntligen har kommit överens om ett avtal är detta gällande. Om de kommit överens om att hyresavtalet ska anses vara ingånget efter att din dotter har skrivit under avtalet så har den juridiska bundenheten uppstått efter undertecknandet. Det kan alltså räcka med att din dotter skrivit under, det behöver inte undertecknas av hyresvärden för att bli bindande. Dock kan ni ju hävda att det inte är bindande än, om ni anser att ni kommit överens om att underskrift från båda behövs. SammanfattningsvisDen juridiska bundenheten beror på vad du och hyresvärden har kommit överens om ska gälla i ert fall. Ett kontrakt behöver inte undertecknas av båda parter för att bli juridiskt bindande.Hoppas du fick svar på din fråga och tack för att du vände dig till oss på Lawline! Med vänliga hälsningar,

Kan jag säga upp en hyresgäst genom att totalrenovera huset?

2021-08-13 i Hyresavtal
FRÅGA |HejDet är så att jag är intresserad över att köpa ett hus i markaryd, men ett litet problem, där ägaren har hyrt ut huset där hyresgästen bott där över 20 år. Vad jag vet så har jag rätt att ta ut hyresgästen om jag totalrenoverar huset? Då gäller väll inte besittningsrätten? Då har jag rätt att säga upp hyresgästen? Hade behövt ett 100% svar Med vänlig hälsning,
Björn Lotoft |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En grundregel inom fastighetsrätten är att köp bryter legostämma, vilket innebär att bland annat hyresavtal upphör vid överlåtelser av fastigheter. Det finns dock en rad undantag från den regeln som fastställs i 7 kap 10­­-21 §§ jordabalken. Eftersom du vet om att hyresgästen finns där, blir alltså hyresavtalet giltigt mot dig, se 7 kap 14 § jordabalken.BesittningsskyddPrecis som du skriver har hyresgästen ett besittningsskydd. Det går dock att säga upp avtalet om fastigheten ska rivas eller renoveras i stor omfattning, se 12 kap 46 § jordabalken. Detta gäller endast om det inte är oskäligt mot hyresgästen, eller att det inte finns någon möjlighet för hyresgästen att stanna kvar i lägenheten under renoveringen.Bedömning i tre stegFör att det ska vara möjligt för dig att säga upp din hyresgäst måste det föreligga sakliga skäl. Som ovan nämnt är totalrenovering ett sakligt skäl enligt 12 kap 46 § jordabalken.Hyresgästen måste då åberopa ett skyddsvärt intresse. Typiskt sett att det inte finns några andra alternativ till boende, eller att det rör sig om en familj med barn som blir hemlösa.Till sist görs en intresseavvägning som du måste vinna för att det ska finnas en möjlighet att säga upp hyresavtalet.Det innebär att om din hyresgäst har starka skäl att bo kvar och att du egentligen bara renoverar för att bli av med hyresgästen, kommer du förmodligen inte kunna säga upp hyresgästen. Det ska tilläggas att hyreslagen (12 kap jordabalken) tolkas till hyresgästens fördel, se 12 kap 1 § jordabalken.SammanfattningDet finns en möjlighet att säga upp ett hyresavtal om du ska genomföra en omfattande renovering. Dock måste en avvägning mellan hyresgästens skyddsintressen och ditt behov av renoveringen göras. Du måste vinna den intresseavvägningen för att du ska kunna säga upp avtalet. Om du behöver ett mer preciserat svar kan våra jurister hjälpa dig utifrån att vi får mer detaljerad information om omständigheterna.Vänligen,

Uppsägningstid på hyresrätt utan avtal

2021-08-12 i Hyresavtal
FRÅGA |HejJag hyr en lägenhet ovanpå en stallbyggnad av gårdens ägare utan skriftligt eller muntligt kontrakt. Jag betalar hyra varje månad. Nu ska jag flytta och undrar vilken uppsägningstid jag har.
Linn Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler kring hyresrätter hittar du i 12 kapitlet i jordabalken (JB), även kallad hyreslagen.Eftersom du skriver att ni varken har ett skriftligt eller muntligt avtal så utgår jag från att ni varken har avtalat om hur länge du får hyra lägenheten eller hur lång uppsägningstiden ska vara. Om ni inte har avtalat överhuvudtaget så rör det sig om ett hyresavtal på obestämd tid. Ett hyresavtal på obestämd tid löper från att du flyttade in och tills vidare utan någon i förväg bestämd slutdag.Vid hyresavtal på obestämd tid gäller enligt hyreslagen en uppsägningstid på tre månader (12 kap. 4 § 1 st. 1p. JB).Det bästa är att höra av dig till personen du hyr lägenheten av så att ni kan prata igenom det hela och lösa situationen på ett bra sätt.Har du ytterligare frågor är du välkommen att återkomma till oss på Lawline! Lycka till!Vänliga Hälsningar,

Vad får hyresvärden använda depositionen till?

2021-08-11 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag har hyrt en andrahandslägenhet i två år och kontraktet tog precis slut. Jag sitter just nu och väntar på att depositionen ska betalas tillbaka och det har gått flera dagar utan att jag fått någonting trots att kontraktet redan har upphört. Jag storstädade lägenheten helt själv tillsammans med min familj och det enda som kanske fanns kvar var lite damm under soffan, små svåra fläckar i ugnen och lite kalk på duschgolvet. Annars är allting städat, det är inga fläckar på väggar eller några "permanenta" skador pga dålig städning så att säga. Har min hyresvärd trots det rätt att ta in städfirma som kostar runt 2000 kr och dra det av min deposition när det knappt finns något att städa? Det står ingenting i vårat kontrakt om professionel utstädning som krav. Det står även i kontraktet att skador som uppkommit av normalt slitage att hyresgästen (jag) inte ansvarar för. Hyresvärden hävdar att han sitter och väntar på kvitton, därav har depositionen inte blivit skickad än och hyresvärden säger att han en kille som "varit i lägenheten och fixat" utan att gå in på detaljer vad det innebär. Börjar bli orolig att han bara renoverar och tar storstädning på min bekostnad när jag lämnade lägenheten i gott skick. Vad ska/kan jag göra?
Jacob Westin |Hej! Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar det som att du vid hyrestidens start erlade en deposition och nu har avflyttat i och med att hyrestiden har löpt ut. Du har städat lägenheten så gott du kan och har inte orsakat några större, märkbara skador. Du misstänker att hyresvärden kan komma att använda depositionen för städservice eller dylikt, och undrar nu om hyresvärden verkligen får använda din deposition för att bekosta sig sådant. Din fråga är hyresrättslig och regleras i 12 kap. Jordabalken (JB), den s.k. hyreslagen. Deposition är ett civilrättsligt avtal som saknar specifika lagregler Det finns inga lagbestämmelser som reglerar depositioner, utan det styrs helt av vad hyresvärd och hyresgäst har kommit överens om i avtal. Det är fråga om ett civilrättsligt avtal där bl.a. depositionens storlek, användning, tid för erläggande och återbetalning samt betalningssätt m.m. kan regleras fritt mellan parterna. I en överenskommelse om deposition är nog det allra viktigaste att definiera vad depositionen får användas till av hyresvärden. Ett välskrivet avtal om deposition innehåller noggranna uppgifter om vilka typer av skador som depositionen ska kunna användas till och vilka skador som hyresvärden själv ska stå för. Det kan t.ex. regleras att hyresgästen ska städa lägenheten vid avflyttning och att hyresvärden får använda depositionen för städning om det inte görs. Att lägenheten ska vara städat vid avflyttning finns det ingen lagbestämmelse på, utan det är något parterna själva måste komma överens om. Bedömning i ditt fall och rekommendation Du beskriver att det inte står något i hyresavtal om att depositionen ska få användas för städservice vid hyrestidens slut. Vidare står det att du inte är ersättningsskyldig för skador som uppkommit av normalt slitage. Av detta framgår motsatsvis att du enbart ansvarar för skador på lägenheten som du har orsakat till följd av eget vållande eller vårdslöshet. Detta är i linje med bestämmelsen i 12 kap. 24 § 1 st. JB, som föreskriver att en hyresgäst endast ska ersätta skador som denne genom vårdslöshet har framkallat. Det får i avtal mellan hyresvärd och hyresgäst bestämmas att hyresvärdens ersättningsansvar ska sträcka sig längre än vårdslöshetsskador, men för det krävs att hyresobjektet helt eller delvis har använts för annat ändamål än bostad (12 kap. 24 § 5 st. JB). Eftersom detta inte är fallet hos dig och ni således inte kan sträcka ut ditt ersättningsansvar, kan du aldrig bli skyldig att ersätta andra skador än sådana som är en följd av din vårdslöshet. Eftersom det i hyresavtalet mellan dig och hyresvärden saknas villkor om att depositionen ska få användas för professionell städning eller andra åtgärder som inte har att göra med skador som du har orsakat p.g.a. vårdslöshet, skulle det vara otillåtet för hyresvärden att använda depositionen för just sådana saker. Även om det skulle finnas ett avtalsvillkor som säger att depositionen får användas för att städa lägenheten om du lämnar den i ostädat skick, skulle det alltså kräva att lägenheten inte är renlig. Du beskriver att du har städat lägenheten, varför anlitandet av professionell städning på din bekostnad, även om ett sådant villkor finns, inte borde vara otillåtet av hyresvärden. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline. Med vänlig hälsning,

Går det att säga upp bostadsrätt?

2021-07-30 i Hyresavtal
FRÅGA |När ska jag säga upp min bostadsrätt? Är det tidsbegränsat till 1, 2 eller 3 månader? Tack
Jessica Sarhede |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Uppsägning- av en bostadsrätt Jag vet inte om jag förstått din fråga, en bostadsrätt innebär att du köpt nyttjanderätten till en bostad. Detta innebär att du i en medlem i en bostadsförening och att du tillsammans med dina grannar äger fastigheten. Med den typen av upplåtelseform så säger du inte upp bostaden utan du säljer din nyttjanderätt om du vill flytta därifrån. Uppsägning- om man hyr en bostadsrättOm du menar att det du hyr är någon bostadsrätt så kan du först och främst se till vilken uppsägningstid som står på hyreskontraktet ni skrivit. Annars finns det en tvingande lagregel i lagen om uthyrning av egen bostad som ger dig rätt att oavsett vad ni kommit överens om i hyresavtalet, kräva 1 månads uppsägningstid, 2 § jämte 3 § 2 st, Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad.Uppsägning av hyresrätt Om det var en hyresrätt du syfta på som innebär att det finns en hyresvärd som förvaltar och äger huset, så får du också börja med att se till ditt hyresavtal. I avtalet brukar det stå vilken uppsägningstid ni kommit överens om, annars gäller en uppsägningstid på 3 månader, 12:4 p.1 jordabalken. Detta innebär att det beror på om du bor i en bostadsrätt eller en hyresrätt för hur du ska gå tillväga, och om du har uppsägningstid- hur lång den är. Hoppas detta var svar på din fråga annars får du gärna skicka in ytterligare frågor!Med vänlig hälsning,