Kan en hyresgästförening förbjuda viss typ av hundras?

2021-03-31 i Hyresavtal
FRÅGA |Kan hyresgästföreningen förbjuda en viss typ av hundraser, t.ex såkallade "kamphundar"?Är det lagligt om det bara gäller nya höresgäster? Och att man kan bli vräkt om man skaffar en?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Inledningsvis kan sägas att hyresvärden inte rent generellt kan förbjuda hyresgäster från att ha husdjur i lägenheten, därtill även förbjuda olika hundraser mm. Med husdjur ska förstås "vanliga" husdjur såsom katt eller hund. Ifall det inte föreligger sakliga skäl till ett husdjursförbud kan det utgöra ett ogiltigt villkor i hyresavtalet. Med sakliga skäl kan t.ex. avses att hyreshuset är speciellt anpassat för människor med hundallergi. Av den ursprungsinformationen du angivit avser förbudet särskilda hundraser. Såvida det inte föreligger sakliga skäl för detta är det fel av hyresgästföreningen att villkora om detta. Detta måste således klargöras för att frågan ska kunna besvaras mer nyanserat. Som hyresgäst kan det vara bra att veta att hyresvärden inte kan säga upp hyresavtalet av den anledning att du väljer att ha en viss "förbjuden" hundras, se 12 kap. 42§ st. 1 p. 11 Jordabalken (JB) (Hela 12 kap. 42§ JB ger uttryck för förverkandegrunder som hyresvärdes kan åberopa som grund för att säga upp avtalet. Punkt 11 som skulle kunna bli den aktuella i detta fall, berättigar inte uppsägning i och med att hyresgästföreningens villkor ändå inte är giltigt).Här ska det dock upplysas om att enligt 12 kap. 42§ st.1 p. 9 JB, föreligger grund för uppsägning ifall hyresgästen åsidosätter det som ska iakttas enligt 12 kap. 25§ JB. Av denna bestämmelse stadgas att hyresgästen vid användandet av lägenheten ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som bl.a. kan försämra deras bostadsmiljö att det skäligen inte bör tålas. Hyresgästen skall vid sin användning av lägenheten också i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Ifall hunden skulle orsaka sådana problem kan alltså uppsägning komma att aktualiseras på den grunden. Allmänt har du som hundägare ett särskilt ansvar för tillsyn av hunden. Hundar ska skötas på ett sådant sätt som med hänsyn till deras natur och övriga omständigheter behövs för att förebygga att de orsakar skador eller avsevärda olägenheter, 1§ Lag om tillsyn över hundar och katter.Övrigt ska tilläggas att det råder en grundläggande princip på föreningsrättens område att alla medlemmar ska behandlas lika, likhetsprincipen. Olika behandling kan vara tillåtet om det är sakligt och objektivt motiverat. Även här blir det en bedömningsfråga som kräver mer information för att kunna besvaras. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Kan man säga upp en hyresgäst som beter sig klandervärt och stör grannarna?

2020-11-02 i Hyresavtal
FRÅGA |Vi hyr ut vår andrahandslägenhet under 9 månader, hyreskontraktet gåt ut sista januari.Hyresgästen har rökt marijuana på balkongen vi ett tillfälle, klagomål från grannar, bostadsrättsföreningen har meddelat oss om klagomål, vi har meddelat hyresgästen som sa att detta inte skulle upprepas. Nu har det upprepats, nya klagomål, ny anmärkning från föreningen. Vi vill säga upp hyresgästen omedelbart. Hur går vi till väga? Hur snart kan vi bryta kontraktet och begära att hyresgästen flyttar?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med din fråga!Enligt 12 kap. 25§ Jordabalken (JB) ska hyresgästen som använder huset se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Hyresgästen ska vidare vid sin användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Enligt 12 kap. 25§ st. 2 JB ska ni som hyresvärd ge hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör (vilket ni gjort) samt, om denne är bostadshyresgäst, underrätta socialnämnden i den kommun där bostaden är belägen om störningarna. Om hyresgästen bryter mot detta och inte bättrar sig efter att de fått en tillsägelse kan hyresrätten förverkas enligt 42 § 1 st. 9 p. Förverkande är med enklare termer att likställa med att hyresavtalet upphävs. Hyresgästen har vid förverkande begått ett kontraktsbrott och blir med talspråk "utkastad" förutsatt att kontraktsbrottet är väsentligt. Förverkandegrund ger alltså er som hyresvärd en möjlighet att bryta avtalet innan dess utgång. Begäran om förverkan sker till tingsrätten. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Vad händer när lägenheten inte är i det skick som hyresgästen kan påfordra?

2020-11-02 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag har hyrt ut mitt studentrum i andrahand. Igår skulle en ny hyresgäst flytta in och den gamla ut. Eftersom jag inte hade möjlighet att lämna över rummet personligen så skedde övergången mellan dessa två efter att vi har skrivit på kontrakt som vi skickade via post.Nya hyresgästen skulle hyra i November och framåt men börjar genast klaga över att rummet var litet men jag hänsvisar till att jag gjorde det tydligt i kontraktet och bilder hur stort det var, han erkänner att han inte varit uppmärksam. Då börjar han istället klaga på att det var dåligt städat. Jag ber gamla hyresgästen komma över för att se till så det blir rent. Efter ett tag kontaktar nya hyresgästen mig och säger att det fortfarande är smutsigt för att han inte vill säga till hur rent det.Idag kontaktar nya hyresgästen mig och hänsvisar till att han vill ha pengarna för hyran tillbaka för att han vill flytta ut då han anser att det är för smutsigt. I bilderna han skickar så är det rent med undantag för en del dammråttor ovanför kylskåp och bakom någon möbel. Jag anser att jag har rätt till hyran då jag inte har brutit mot något i kontraket eller mot lagen. Han anser däremot att "lägenheten var i så dåligt skick" att han har rätt att frånträda hyresavtalet. Han hänvisar till tolfte kapitel nionde paragrafen jordabalken. Jag erbjöd att stå för städhjälp idag men han ignorerar mitt erbjudande och hotar om att gå till rätten om jag inte ger tillbaka pengarna för hyran. Vem har rätt?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelsen i 12 kap. 9 § Jordabalken (JB) behandlar normen för lägenhetens skick och stadgar att lägenheten vid hyresgästens tillträde enligt den allmänna uppfattningen på orten ska vara fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Vad som avses med fullt brukbar för det avsedda ändamålet preciseras inte utan beror på typ av lägenhet som upplåts samt gällande bestämmelser i byggnads-, hälsoskydds- och arbetsskyddslagstiftning. Det är hyresnämnden eller domstolen som har att göra denna bedömning. Denne bestämmelse kombineras med 12 kap. 15§ JB som föreskriver att hyresvärdar måste hålla lägenheten i sådant skick så att 12 kap. 9§ JB uppfylls.Det kan föras en argumentation om lägenheten ändå kan sägas vara fullt brukbar för dess ändamål trots smutsen han påstår sig existera. Hans påståenden ter sig inte heller så starka sett till hur snabbt problemet kan lösas. Inte heller har han angripit någon bestämmelse i Miljöbalken om t.ex. sanitär olägenhet eller olägenhet för hans hälsa. Däremot ska det erinras om att hyresgästen alltid har en rätt att säga upp hyresavtalet att sluta gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen om hyresavtalet avser en bostadslägenhet, 12 kap. 5§ JB. Det som därför går att angripa är den påföljd som han vill göra gällande mot dig. 12 kap. 11 § JB föreskriver särskilda sanktioner när lägenheten vid tillträdet inte är i det skick som hyresgästen kan påfordra. Det handlar om uppsägning i förtid, nedsättning i vederlag (hyran), skadestånd. 12 kap. 11§ p. 2 JB anger närmare att ifall bristen inte kan avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen har blivit avhjälpt av hyresvärden, får avtalet inte sägas upp.Det kan därför diskuteras om bristen verkligen är av väsentlig betydelse vidare som du faktiskt erbjudit dig att avhjälpa felet. Detta bör tala för att avtalet inte kan sägas upp på denna grund. Ingen av sanktionerna medger heller hyresgästen en rätt att få tillbaka hyran. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Föreligger en rätt för en hyresgäst att säga upp ett andrahandshyreskontrakt som gäller på bestämd tid?

2021-03-29 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej Finns det något sätt för hyresgäst att säga upp ett andrahandshyreskontrakt som är på bestämd tid. Det står att man måste skriftligen säga upp senast två månader innan slutdatum på hyresperioden för att kontraktet ska upphöra gälla på slutdatumet. Annars förlängs kontraktet automatiskt med 1 mån Hyresgästen är tysk och omständigheterna kring pandemin gör att han vill säga upp hyreskontrakt tidigare. Hyres perioden på kontraktet är 20-10-27 till 21-10-31Gäller möjligen 12 kap. 5 § 1 st. JB, i detta fall?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Till att börja med kan upplysas om att oberoende av de villkor som följer av avtalet så finns det alltid möjlighet att reglera nya villkor eller komma överens om annat, förutsatt att hyresvärden och hyresgästen båda samtyckt till det. Vid uthyrning av bostadslägenhet på bestämd tid gäller uppsägning enligt 12 kap. 3-5§ Jordabalken (JB). Huvudregeln är att hyresavtal vilka är slutna på bestämd tid ska upphöra att gälla vid hyrestidens slut och inte behöver sägas upp om inget annat har avtalats. Det stämmer att 12 kap. 5§ st. 1 JB utgör ett slags undantag. En hyresgäst har med stöd av bestämmelsen en rätt att säga upp hyresavtalet med 3 månaders uppsägningstid, oaktat om det rör sig om ett tidsbestämt avtal. Denna regel är giltig och behöver inte stå med i kontraktet. Det följer nämligen av 12:1 st. 5 JB att förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen. Inga villkor får således vara sämre än de som framgår av lagen. Undantag i JB 12:5 som säger att en bostadshyresgäst alltid har rätt Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Hyresgästen begär lägre hyra efter 1 år

2020-11-02 i Hyresavtal
FRÅGA |efter att ha hyrt mitt hus i ett år, vägrar min hyresgäst att betala den hyra vi hade kommit överens om. hon säger att det är för högt eftersom huset inte uppfyller de normer som hon tycker är nödvändiga. det var klart från början att det är ett sommarhus, anpassat för att bo hela året men bara med mycket arbete och inte för mycket bekvämlighet. hon har utelämnat att vissa saker hade gått sönder under sommaren (när jag kunde ha fixat dem) bara för att klaga på dem nu när jag ska vara utomlands de kommande sex månaderna. hon hävdar att antingen jag fixar problemen nu eller så betalar hon inte. hon bodde där i ett år utan klagomål och nu kommer det allt på en gång. den avtalade hyran är 3.500 kr / månad och nu vill hon bara betala 1.000. Vi har inget skriftligt avtal, men det finns e-postmeddelanden som styrker vårt avtal. Jag vill inte hyra min fastighet till ett pris vi inte har kommit överens om från början. Jag erbjöd henne att lämna utan att betala extra hyra som uppsägningstid. hon vägrar att lämna. vad ska jag göra?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt 12 kap. 24§ Jordabalken (JB) ska hyresgästen under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Hyresvärden är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom dels dennes vållande eller vårdslöshet. Av din bakgrundsinformation framstår det som att du inte vet hur skadorna åsamkats och det skulle därför kunna föras en diskussion om det är hyresgästen som varit vårdslös. Vilket som så ingår i denna vårdnadsplikt en skyldighet för hyresgästen att underrätta dig om skada eller brist i lägenheten. Något som jag uppfattar att hon ej gjort. Ju större olägenhet som kan anses hota, desto snabbare måste du underrättas. Försummelse att underrätta dig kan medföra att hyresgästen blir skadeståndsskyldig. Dock ska här erinras om att ifall det under hyrestiden inträffar en skada på lägenheten utan att hyresgästen är ansvarig gäller bestämmelserna i 12 kap. 11 § JB. Bestämmelsen föreskriver särskilda sanktioner när lägenheten vid tillträdet inte är i det skick som hyresgästen kan påfordra och gäller som framgått även under hyrestiden enligt 12 kap. 16§ JB. Bestämmelsen kan ge hyresgästen en rätt till nedsättning av hyran och ersättning för skada. Som hyresgäst har man däremot rätt till en skälig nedsättning av hyra för den tiden som lägenheten är i bristfälligt skick 12 kap. 11 § p. 3 JB. Hur stor nedsättningen ska vara beror på hur stor del av lägenheten som berörs, vilka delar som berörs och på vilket sätt bristen påverkar lägenhetens användning. Enligt JB:s regler är det hyresvärden som bär bevisbördan på så sett att denne måste visa att denne inte gjort sig skyldig till försummelse för att undvika att bli skadeståndsskyldig. Jag funderar däremot på om du kan bygga din tala på att hyresgästen kunnat påfordra husets skick och att hennes förfarande att reagera efter 1 år från ditt perspektiv blir att betrakta som passivitet som gjort henne bunden. Vidare kan du kanske ange att nedsättningen av hyran inte är skälig i förhållande till omfattningen av skadan och till hur stor del av fastigheten som berörs. Slutligen skulle jag vilja påpeka att du eventuellt kan förverka hyresrätten med stöd av 12 kap. 42§ JB. Särskilt punkt 1. Den första punkten behandlar då hyresgästen dröjer med att betala hyra mer än en vecka efter förfallodagen. Observera däremot 12 kap. 44§ JB. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.

Indirekt besittningsskydd och rätt till ersättning

2020-11-02 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Vi är ett företag som hyr en kontorslokal under tre års tid och automatisk förnyelse. Inför förnyelsen så vill hyresvärden säga upp kontraktet. Det står i vårt kontrakt att vi som företag har besittningsskydd till hyresobjektet enligt svensk lag. Vet ni vad det innebär och kan det vara en fördel när vi ska förhandla om ersättningen för uppsägningen? Vi har varit hos Hyresnämnden men inte godkänt förlikningsförslaget.
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Besittningsskydd är en slags skyddsbestämmelse för nyttjanderättshavare ifall upplåtaren skulle säga upp avtalet till upphörande. Bestämmelsen innebär att den som hyr en bostad/lokal i första-eller andrahand inte nödvändigtvis behöver flytta trots uppsägning av hyresavtal. Reglerna om besittningsskydd regleras i 12 kapitlet Jordabalken (JB). Det är av största relevans här att skilja på det s.k. direkta besittningsskyddet och det indirekta besittningsskyddet:Direkta besittningsskyddet återfinns i 12 kap. 46§ JB och gäller främst för bostadslägenheter. Bestämmelsen stadgar en huvudregel att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresvärden sagt upp denna. Detta då besittningsskyddet dels syftar till att bringa hyresgästen trygghet i boendet. Undantagen då besittningsskyddet inte gäller radas upp i punktform i samma bestämmelse och enligt första punkten gäller ej en sådan förlängning om hyresrätten t.ex. blivit förverkad i enlighet med 12 kap. 42§ JB. Det indirekta besittningsskyddet används i fråga om lokaler och är på ett sätt svagare för hyresgästen då hyresvärden inte kan tvingas förlänga avtalet. Hyresgästen skyddas alltså inte från avtalets upphörande. För att ändå förstärka hyresgästens position har det istället införts en rätt till ekonomisk ersättning av hyresvärden för den förlust som förorsakats pga. upphörandet av hyresförhållandet. De relevanta lagrummen återfinns i 12 kap. 56-60§§ JB. I ert fall är ni ett förtag som hyr en kontorslokal varför det indirekta besittningsskyddet blir av intresse att analysera. Skyddet får indirekt sitt uttryck i 12 kap. 57§ JB där det anges att ni som hyresgäst har rätt till ersättning enligt 12 kap. 58 b§ JB om hyresvärden sagt upp avtalet och vägrar förlänga hyresförhållandet eller om förlängning inte kommer till stånd då ni som hyresgäst inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning. Däremot ska det erinras om att ersättning inte alltid utgår. Detta är om någon av punkterna i bestämmelsen skulle anses uppfylld. Av eran bakgrundsinformation framgår inte vilka motiv som legat bakom hyresvärdens val att säga upp avtalet och det blir därför inte lika lätt för mig att besvara er fråga. Det bör däremot nämnas att ersättningsskyldigheten bortfaller om hyresvärden haft befogad anledning att vägra förlängning. Skälen för avflyttningen ska vara av saklig art. Det är tillräckligt att skälen bärs upp av ett legitimt intresse. Om sakliga skäl föreligger beror ersättningsskyldigheten på tyngden av dessa skäl i förhållande till erat intresse av att behålla lokalen. Det görs alltså en intresseavvägning mellan era motstående intressen. Jag vill även här uppmärksamma om generalklausulen i 12 kap. 57§ p. 4 JB som lämnar bredare utrymme för hyresvärden att komma undan med att betala ersättning. Sammanfattningsvis stämmer det att ni kan ha rätt till ersättning, men ni bör studera 12 kap. 57§ och se om någon av undantagen som radas upp i punkterna blir aktuella i ert fall, dvs om hyresvärden anger ett sakligt skäl. Vidare bör ni åberopa ett skyddsvärt intresse från er sida eftersom det får betydelse i intresseavvägningen. Om ni har ytterligare frågor är ni varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,