Hur gör man en sakägarförteckning?

2021-03-31 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Hej! Jag tycker att det är lite svårt att upprätta en sakägarförteckning. Det står oftast tydligt vad man ska ha med men inte varför och egentligen hur. Skulle ni kunna förklara det enkelt och lättläst? Hur vet man exakt vad som ska vara med och när är det en "block" sker exemplevis... Tacksam för svar.
Vilhelm Oxhammar |Hej och tack för att du ställer din fråga till Lawline.Såsom jag förstått det vill du veta hur man upprättar en sakägarförteckning. Dessvärre är detta inte speciellt enkelt, men jag ska göra mitt bästa för att förklara hur du gör på ett så pedagogiskt sätt som möjligt. Vad är en sakägarförteckning och Vad ska tas med?En sakägarförteckning är i grund och botten en lista över vilka rättsliga belastningar en fastighet har. Med detta menas främst säkerhetsrätter, såsom panträtter, men även sådant som servitut inräknas. En sakägarförteckning ska upprättas vid exekutiv försäljning av en fastighet enl. 12:24 UB. Den syftar i grund och botten till att bestämma vilka som kommer att få betalt när fastigheten säljs. Enl. 12:25 UB ska förutom exekutionsfordringen tas upp fordringar som är förenade med förmånsrätt enl. 6 § p. 1 eller 7 § p. 1 eller 2 FRL och som förfaller till betalning senast dagen då fördelningssammanträdet ska äga rum. 6 § FRL avser s.k. reallaster, vilket innebär att ägaren av en fastighet har en skyldighet att fullgöra vissa prestationer. Exempel på reallaster är fordran på grund av fastighetsbildning enligt lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning och fordran som debiterats av samfällighet (se lagen [1973:1152] om förmånsrätt för fordringar enligt lagen [1973:1150] om förvaltning av samfällighet). 7 § FRL rör tomträtter, vilket jag antar inte är relevant i ditt fall, då jag förutsätter det vara en fastighet. Vidare ska fordran som är förenad med panträtt tas upp. Nyttjanderätter och servitut som är inskrivna och grundar sig på skriftlig handling eller avser hyra av en bostadslägenhet i en fastighet, som är taxerad som hyreshusenhet om hyresgästen har tillträtt lägenheten, ska också tas upp. Slutligen ska förrättningskostnaderna tas upp och om fastigheten hör till ett konkursbo ska arvode och annan kostnad för förvaltningen tas upp.Vilken ordning ska saker och ting tas upp?Enl. 12:26 UB ska fordringar tas upp efter det företräde som gäller enl. lag och ränta och annan biförpliktelse ska tas upp före fordringens kapitalbelopp. Förrättningskostnaderna tas upp ovanför exekutionsfordringen. Enl. lag (17:6 JB) gäller att fordringar och rättigheter ställs upp inom sina respektive kategorier efter ålder. Om rättigheter (T.ex. en nyttjanderätt) är inskrivna tidigare eller samtidigt som en inteckning (t.ex. en panträtt) tas rättigheten upp ovanför inteckningen. Ett "Block" som du skrev i din fråga, sker när två eller fler pantbrev har samma företrädesrätt i förteckningen, d.v.s. kommer efter varandra, enl. 6:3 st. 2 JB. Då slår man ihop dessa och behandlar dem som ett och samma pantbrev.Svar: Ett försök till en enkel ordning och mallJag kommer nu försöka mig på att konkretisera ned jag skrivit ovan genom en "innehållsförteckning" och en sammanfattande regelgenomgång av ordningen.Innehållsförteckning, Ta upp: Exekutionsfordran (om sådan finns)Reallaster,Panträtter,Nyttjanderätter och servitut,Förrättningskostnader,Om fastigheten tillhör ett konkursbo, konkursförvaltarens arvode och annan kostnad för fastighetens förvaltning.Ordningen: Utgångspunkten är att alla rättigheter och nyttjanderätter tas upp i kronologisk ordning, där äldst hamnar högst upp och nyast längst ned (Observera att vad det gäller pant, är det pantbrevets ålder, och inte själva lånet, som är avgörande).Om det finns en exekutionsfordring, d.v.s. den fordring som den som begär utmätning har, skall förrättningskostnaderna tas upp precis ovanför denna fordring. Om det är konkursförvaltare i en konkurs som begär försäljning, upptas förrättningskostnaderna högst upp.Ägarhypotek, som är det som finns kvar i pantens värde när fordran har blivit täckt, tas upp direkt efter pantbrevet det var knutet till. Alla pantbrev som finns i fastigheten men som inte är belånade är ägarhypotek.Andrahandspanthavarens rätt tas upp direkt efter förstahandspanthavarens.Detta är ett mycket komplicerat rättsområde. Jag råder er att konsultera en jurist på området för att göra detta ordentligt. Utöver detta finns det nämligen flertalet regler kring själva försäljningen som måste beaktas. Jag hoppas dock att jag har hjälpt till lite mer er fråga och är det någonting som ni behöver hjälp med vidare är det bara att återkomma till oss på Lawline.

Vem svarar för pantbrev efter försäljning av fastighet vid exekutiv autkion?

2020-11-24 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Vad händer med pantbrev vid försäljning på exekutiv auktion? De blir lågprioriterad fordring för den som har pantbrevet.Men för mig som köpare? Behöver jag ta någon hänsyn till pantbrevet efter mitt köp på auktionen, eller dödas det efter att procenten i eventuell fordran betalats av vad Kronofogden får in på försäljningen?
Erik Asp |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga regleras i 12 kap. utsökningsbalken (UB). Där framgår det att fastigheten, efter försäljningen, inte längre svarar de pantbrev som fanns på fastigheten innan den såldes vid exekutiv auktion (12 kap. 45 § UB). Om köpeskillingen inte kan täcka ett pantbrevs fordran så uppstår en fordran gentemot den gamla fastighetsägaren och alltså inte mot fastigheten. Det förutsätter dock att du inte har tagit över några pantbrev. Om du har tagit över pantbrev för att räkna av dessa från köpeskillingen, enligt den s.k. "övertagandeprincipen", blir du i stället personligt betalningsansvarig gentemot dessa (se 12 kap. 34 § första stycket UB samt 12 kap. 45 § tredje stycket UB).Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Behöver jag sälja huset om ena låntagaren avlider?

2020-01-31 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Vad händer med lån som man har gemensamt med sin make när han går bort? Om inte änkan har kalkylen till att kunna betala, men med hjälp utav barnen ändå ska kunna få råd att betala, kan banken då kräva att hon måste sälja huset som lånet står som säkerhet i?
Sabrina Curan |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vad händer med den avlidnes egna lån? När en person avlider upphör den fysiska personen, istället bildas ett dödsbo som är en juridisk person. När ett dödsbo bildas upprättas en så kallad bouppteckning. I bouppteckningen specificeras den avlidens tillgångar och skulder. Om dödsboets tillgångar inte överstiger värdet av skulderna avskrivs lånen, under förutsättningen att den avliden varit ensam låntagare. Hur ser det ut om det finns gemensamma lån med den avliden? I det fall den avliden är gift görs det, utöver den ovan anförda bouppteckningen, även en bodelning för att reglera egendomsföredelning mellan den avlidnes tillgångar och skulder respektive makans tillgångar och skulder. I och med att lån idag tas med ett solidariskt betalningsansvar, kan banken utkräva samtliga låntagare på hela beloppet. Detta innebär att den delen av skulden som inte har kunnat täckas av den avlidnes tillgångar direkt tillfaller den andra låntagaren.Vad händer om kalkylen inte går ihop? Om den ensamstående maken inte klarar av att bära lånets kostnader ensam, och det inte finns ett låneskydd (en försäkring som löser en del av lånet när en make avlider), så behöver egendomen, i detta fall huset, säljas. Detta regleras främst av Utsökningsbalken (UB). Se till exempel 8 kap. 8 § UB. Vad innebär detta? I det fall det inte finns ett låneskydd och änkan inte kan bära kostnaderna för lånet kommer huset i förlängningen behöva säljas, antigen självmant eller via Kronofogden. Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du varm välkommen att vända dig till oss på Lawline igen.Med vänlig hälsning,

Hur upprättas en sakägarförteckning, samt hur räknas ett skyddsbelopp ut?

2019-10-30 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Hej!Jag behöver hjälp med att upprätta en sakägarförteckning och räkna ut skyddsbeloppet. En fastighet ska säljas exekutivt. Det finns fem stycken fordringar samt pantbrev från fem olika banker "A,B,C,D och E". Det är bank "D" som är sökande. Den första banken, Bank "A" har en fordran på 92.000kr och innehar ett pantbrev 80.000kr som är uttaget 1971. Bank "B" har en fordran på 110.000kr och pantbrev innehas på 89.000kr, uttaget 1990. Bank "C" har en fordran på 107.000kr och pantbrev 100.000kr, uttaget 1996. Bank "D" har en fordran på 160.000kr och pantbrev 140.000kr, uttaget 2000. Bank "E" har en fordran på 115.000kr och pantbrev 100.000kr uttaget 2002. Förrättningskostnader uppgår till 30.000kr. Referensränta är 2%. Fastigheten utmäts den 1 februari och och medlen fördelas tre månader senare i 1 maj. Tack på förhand!
Mikaela Berglind Mäkinen |Hej och stort tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!För att få svar på din fråga så får vi kika in i Utsökningsbalken (UB), Jordabalken (JB) och Förmånsrättslagen (FRL). Hur ska en sakägarförteckning vara utformad?Huvudregeln är att fordringarna vid en sakägarförteckning ska tas upp enligt den ordning som finns föreskriven i lag. Detta innebär generellt att den fordran som har den äldsta inteckningen har företräde. I detta fall så kallas D:s fordran för "exekutionsfordran", eftersom att D var den sökande (UB 12 kap 26 §, JB 17 kap 6 §, FRL 6 §).Hur räknas skyddsbeloppet ut?"Skyddsbeloppet" är summan av de fordringar med bättre rätt än exekutionssökandens. Det handlar alltså om de fordringar som har företräde framför Bank "D". Till skyddsbeloppet så räknar man även förrättningskostnaderna, alltså de kostnader som hänför sig till utmätningsförfarandet, samt eventuella överhypotek. Överhypotek uppstår om en pant har ett högre belåningsvärde än skulden som den är en säkerhet för. Förrättningskostnaderna ska tas upp närmast före exekutionsfordran, alltså D:s fordran (UB 12 kap 26 § andra stycket).Vid försäljningen är utgångspunkten att skyddsbeloppet ska täckas av köpeskillingen (UB 12 kap 32 §). Om så inte är fallet ska fastigheten inte säljas. Skyddsbeloppet räknas enklast ut genom att utgå från sakägarförteckningen.Sakägarförteckningen i detta fall:Vi ser inledningsvis att Bank "A" innehar det äldsta pantbrevet värt 80 000 kr för en fordran på 92 000 kr. Utgångspunkten är här att ett tillägg ska ges, eftersom panten inte täcker hela fordran (JB 6 kap 3 §).- Det fasta tillägget ligger på 15 %. Alltså 80 000 kr x 0.15 = 12 000 kr- 80 000 kr + 12 000 kr = 92 000 kr. Det fasta tillägget räcker alltså i detta fall för att täcka fordran.-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Bank "B" har en fordran på 110 000 kr och ett pantbrev värt 89 000 kr. Utgångspunkten är då även här att ett tillägg ska ges, eftersom panten inte täcker hela fordran (JB 6 kap 3 §).- Det fasta tillägget: 89 000 kr x 0.15 = 13 350 kr- 13 350 kr + 89 000 kr = 102 250 kr. Hela fordran täcks då alltså inte, vilket innebär att det löpande tillägget kan nyttjas.Det löpande tillägget är 4 % + referensräntan (2 %), alltså 6 % av 89 000 kr under ett års tid:- 0.06 x 89 000 = 5 340 kr. 5340 /12 = 445 kr. Från det att utmätningen av fastigheten ägde rum tog det tre månader innan utdelningen gjordes. 445 kr x 3 mån = 1 335 kr. 89 000 + 13 350 + 1335 = 103 685 kr.Detta innebär med andra ord att Bank "B" får täckning för 103 685 kr, samtidigt som resterande 6 315 kr blir en oprioriterad fordran.-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Bank "C" har en fordran på 107 000 kr och ett pantbrev på 100 000 kr. Samma sak gäller då här (JB 6 kap 3 §).- Det fasta tillägget: 100 000 kr x 0,15 = 15 000 kr- 100 000 kr + 15 000 kr = 115 000 kr. Detta innebär alltså att även Bank "C" får sin fordran på 107 000 kr täckt. Överskjutande belopp av tillägget räknas inte in i underlaget.-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Förrättningskostnader om 30 000 kr. -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Bank "D" har fått ett pantbrev på 140 000 kr för en fordran om 160 000 kr. Vi får då även i detta fall kika på tillägget (JB 6 kap 3 §)- Det fasta tillägget: 140 000 kr x 0.15 = 21 000 kr- 140 000 kr + 21 000 kr = 161 000 kr. Det löpande tillägget realiseras alltså inte.-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Bank "E" har en fordran om 115 000 kr och ett pantbrev värt 100 000 kr. - Det fasta tillägget (JB 6 kap 3 §): 100 000 kr x 0.15 = 15 000 kr.- 15 000 kr + 100 000 kr = 115 000 kr. Fordran täcks med andra ord.-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Skyddsbeloppet i detta fall: Som jag tidigare har nämnt, så omfattas skyddsbeloppet i detta fall av:- Bank "A" - 92 000 kr- Bank "B" - 103 685 kr- Bank "C" - 107 000 kr- Förrättningskostnaderna - 30 000 kr.Skyddsbeloppet uppgår därför till: 332 685 kr. Utgångspunkten är då att detta är det lägsta bud som kan komma att accepteras. Notera alltså att Bank "A", "B" och "C" anses ha bättre rätt än de andra bankerna. Hoppas att detta besvarade din fråga. Om du skulle ha några ytterligare funderingar så är du varmt välkommen att återkomma.Med vänliga hälsningar,

Arrendators skydd i samband med exekutiv försäljning

2021-03-21 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |HejOm man hyr en fastighet till en sommarstuga och om fastigheten ska säljas vid konkurs har den som arrenderar förköpsrätt ?Mvh
Johannes Ljusteräng |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som jag förstår din fråga undrar du om en arrendator/hyresgäst har förköpsrätt till fastigheten vid en exekutiv försäljning av fastigheten i samband med en konkurs. Du använder både orden "hyr" och "arrenderar" i din fråga. I jordabalken görs det en skillnad på arrende och hyresrätt, vilket innebär att det kan bli vissa skillnader beroende på om det rör sig om arrende eller hyresrätt. Jag kommer därför nedan att gå igenom vad som gäller för både arrende och hyresrätter i samband med en exekutiv försäljning.Regler om exekutiv försäljning av fast egendom finns främst i utsökningsbalken (UB) 12 kap.Utmätt fast egendom (exempelvis i samband med konkurs), säljs på offentlig auktion (UB 12 kap 1 §). Vid en sådan offentlig auktion, har varken hyresgäst, arrendator eller annan nyttjare någon förköpsrätt. Ett kort svar på din fråga är alltså att det inte finns någon förköpsrätt för en hyresgäst eller arrendator vid en exekutiv försäljning av fastigheten.Dock finns det vissa andra regler som blir aktuella för en arrendator eller hyresgäst i samband med en exekutiv försäljning. Enligt UB 12 kap 33 § är nyttjanderätter (däribland arrende och hyresrätt) skyddade (det vill säga att de består efter försäljningen) utan särskilt förbehåll, om rättigheten har bättre rätt än exekutionsfordringen. Exekutionsfordringen är i detta sammanhang den fordran som tillhör den fordringsägare som ansökt om utmätning (UB 12 kap 26 § 2 st). Den fråga du måste ställa dig är därmed om arrendet/hyresrätten är inskriven före exekutionsfordringen förföll till betalning.Om arrendet/hyresrätten har sämre rätt än exekutionsfordringen, ska nyttjanderätten särskilt förbehållas, om det saknas anledning att anta att rättigheten belastar fastigheten till beaktansvärd skada för innehavare med bättre rätt (UB 12 kap 33 § 2 st). I praktiken innebär detta att arrendet/hyresrätten ska särskilt förbehållas, så länge den inte innebär en ekonomisk belastning (skada) för köparen av fastigheten. Bestämmelsen tar sikte på fall då fastighetens pris blir lägre på grund av att den belastas med arrendet/hyresrätten. Jag kan tyvärr inte göra en bedömning av om arrendet/hyresrätten i ditt fall utgör en sådan belastning, då jag skulle behöva mer information. Det kan dock sägas att du kan behöva bevaka din rättighet vid ett bevakningssammanträde, för att din rätt ska bestå (UB 12 kap 23 §).Sammanfattningsvis finns det alltså ingen förköpsrätt för arrendator eller hyresgäst i samband med en exekutiv försäljning av en fastighet. Dock finns det flera skydd i lagen för att rättigheten ska bestå efter försäljningen. För ytterligare frågor om vad som gäller i ditt enskilda fall och frågor om auktionen och bevakningssammanträdet, rekommenderar jag dig att ta kontakt med Kronofogden, som handlägger dessa ärenden. Kontaktuppgifter finns här.Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Tvångsförsäljning fastighet

2020-09-29 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Hej,Jag och min sambo har separerat och äger ett hus tillsammans. Jag ville sälja huset vid separationen, men sambon insisterade att behålla huset och vi kom överens om att hon skulle köpa ut mig, det vill säga ta över mina lån och ersätta mig med hälften av värdet på huset minus lånen och ytterligare 22 procent i avdrag för framtida reavinst.Vi kom även överens om att hon skulle köpa ut mig efter ett år och jag var vänlig att gå med på att utgå från husets värde när vi köpte huset. Detta mest för att göra det enkelt för de två barnen som fortsatt kommer bo i huset med modern.Jag flyttade till en lägenhet och har fortsatt att betala av på huslånen, medan min sambo försökt få loss medel att köpa ut mig.För några månader sedan fick jag veta att hon under våren byggt om garaget i huset, installerat vatten och avlopp och hyr ut garaget till en hyresgäst, utan att kommunicerat detta till mig. Hon gjorde detta för att kunna ha råd att bo kvar, sade hon. Jag sa då att det var ok, att jag förstår att hon behöver göra vad som behöver göras för att hon ska ha råd att bo kvar där, bara jag får ut min del när hon köper ut mig sedan.Nu har det gått ett år och sambon berättar att hon har råd att ta över lånen, men har inte råd att betala ut resterande belopp till mig, det vill säga hälften av värdet på huset minus lånen.Kan jag kräva att vi säljer huset och vad är rimligt att jag kräver i ersättning?
Fredrik Holmström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer svara på den centrala delen av din fråga, nämligen ifall du kan kräva att ni säljer huset. Eftersom ni äger fastigheten gemensamt blir lagen om samäganderätt tillämplig (här, nedan förkortad SamL). Enligt huvudregeln krävs samtliga delägares samtycke för att få förfoga över den gemensamma fastigheten eller för vidtagande av åtgärd i dess förvaltning (2 § SamL). Med förfoga avses försäljning, uthyrning eller övrig disposition med äganderätten. Däremot finns en regel som säger att en av ägarna kan påkalla tvångsförsäljning av fastigheten (6 § SamL), om inte den andra ägaren kan framföra synnerliga skäl för varför det inte ska få ske. Synnerliga skäl skall tolkas restriktivt, och har prövats bland annat i rättsfallet NJA 1974 s. 490. I detta fall ansågs inte familjebehov såsom en 13 årig funktionsvarierad pojkes behov av fastigheten vara tillräckligt. Man ansöker om tvångsförsäljning till tingsrätten som som förordnar en god man att ombesörja försäljningen genom offentlig auktion (8 § SamL). Samägarna står kostnaden för den gode mannen, och detta dras från fastighetsförsäljningen (15 § SamL). Beträffande priset så kommer tingsrätten bestämma ett minimipris under vilket fastigheten inte får säljas på auktionen (9 § SamL). Detta pris är så högt att det inte priset blir oskäligt samtidigt som det inte är så högt att försäljning omöjliggörs. Hoppas detta besvarade din fråga!MVH,

Hur räknar man ut skyddsbeloppet vid en fastighetsexekution?

2019-12-14 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Hej . Vid en fastighetsexekution finns följande borgenärer : SEB, som har en fodran på 2 000 tkr och ett pantbrev på 2 400 tkr LF som har en fodran på 1 400 tkr och ett pantbrev på 1 000 tkr SHB som har en fodran på 2 000 tkr och ett pantbrev på 2 400 tkr Inteckningar är gjorda i den angivna ordningen , kronofogdens kostnader är 150 tkr och fastigheten säljs för 4 000 tkr på begäran av LF. Hur stort är skyddsbeloppet ? Hur mycket får LF ? Hur mycket får SHB. Ni får gärna kort visa hur ni räknade ut det . Stort tack på förhand ! Fråga 2 A AB lånar 200 tkr av Bengt HB mot att de pantsätter smycken för säkerhet för lånet. Anja AB går i konkurs sedan . Hur mycket får Bengt HB ut i konkursen om smyckena säljs för : 150 tkr ? 250 tkr ? Smyckenena aldring överlämnats till Bengt HB utan vid konkursen ligger kvar hos A AB ? ( När all egendom är såld o alla borgenärers fordringar noterade framgår det att oprioriterade borgenär får 10 % i utdelning i konkursen ) Ni får gärna visa hur ni räknat. Tack !
Pegah Fazli |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Fråga 1: För att besvara frågan kan man börja med att upprätta en preliminär sakägarförteckning. Denna kommer utifrån det du beskriver att inledningsvis se ut på följande sätt (12 kap. 25 och 26 § utsökningsbalken): 1. Pantbrev 2 400' - Fordran SEB 2 000' Förrättningskostnader: 150' 2. Pantbrev 1 000' - Fordran LF 1 400' (exekutionsfordran) 3. Pantbrev 2 400' - Fordran SHB 2 000' a) Hur stort är skyddsbeloppet? Skyddsbeloppet utgörs av förrättningskostnaderna samt de fordringar som har bättre rätt än exekutionsfordringen, dvs de som kommer före denna, tillsammans med eventuella ägarhypotek (12 kap. 29 § punkt 1 utsökningsbalken). Förrättningskostnaderna i det här fallet är 150'. Fordringen som har bättre rätt än exekutionsfordran är SEB som utgörs av 2 000'. Eftersom pantbrevet uppgår till 2 400', och dess tillhörande fordran är 2 000', innebär det att det uppstår ett ägarhypotek på 400' som också ska räknas med i skyddsbeloppet. Skyddsbeloppet blir därmed: 150' + 2 000' + 400' = 2 550'. b) Hur mycket får LF? LF:s fordran uppgår till 1 400', medan pantbrevet har ett värde på 1 000'. Detta innebär att pantbrevets belopp inte räcker till för att täcka fordran. LF har i sådana fall rätt till tillägg på pantbrevet enligt 6 kap. 3 § jordabalken. Tillägget får som max uppgå till fordrans belopp, dvs 1 400'.Tillägget utgörs av två delar. Det ena är ett fast tillägg på 15 % av pantbrevets belopp.1 000' x 0,15 = 150'.Eftersom det fasta tillägget inte uppgår till fordringens belopp kan man även lägga till det löpande tillägget. Det löpande tillägget utgörs av den årliga referensräntan + fyra procentenheter under ett års tid. Årets referensränta är enligt Riksbanken 0,0 %, vilket gör att det löpande tillägget blir 0,0 + 4 = 4 %. Det löpande tillägget utgår under tiden mellan utmätningen och medelfördelningen, vilket innebär att man måste veta hur lång tid det tagit i det här fallet. Någon sådan information har dock inte bifogats, vilket gör att jag kommer utgå från att det tagit sex månader. Det löpande tillägget blir då följande:1 000' x 0,04 = 40' (ett år)40'/2 = 20' (sex månader).LF får alltså totalt följande: 1 000' + 150' + 20' = 1 170'. c) Hur mycket får SHB?Fastigheten såldes för 4 000'. SEB som kommer först, får 2 000'. Ett ägarhypotek på 400' uppstår, vilken går till fastighetsägaren (12 kap. 27 § utsökningsbalken samt 6 kap. 9 § jordabalken). Förrättningskostnaderna på 150' kommer därefter att betalas ur köpeskillingen.. Därefter kommer LF:s fordran, som uppgår till 1 170'. Totalt blir det alltså: 2 000' + 400' + 150' + 1 170' = 3 720'.Kvar blir alltså: 4 000' - 3 720' = 280'. SHB får alltså 280' av sin fordran täckt. Fråga 2:a) Smyckena säljs för 150'Panträtt innebär en förmånsrätt (4 § förmånsrättslagen). Det innebär att man som borgenär är prioriterad i fråga om att kunna få betalt ur egendomen. Om smyckena säljs för 150' går hela beloppet till Bengt HB. Resterande belopp på 50' blir en oprioriterad fordran som han enligt förutsättningarna ska få 10 % utdelning på. Bengt får alltså sammanfattningsvis:150' + (50' x 0,10) = 150' + 5' = 155'.b) Smyckena säljs för 250'Bengt har bara rätt att få betalt ur panten upp till fordringens belopp, dvs 200'. Resterande belopp, dvs 50', ska alltså till konkursboet (10 kap. 2 § handelsbalken).c) Smyckena överlämnades aldrig till Bengt, utan var kvar hos Anja ABFör att panträtt ska föreligga i en viss egendom krävs det ett pantavtal, en pantfordran, att pantobjektet kan identifieras samt att det sakrättsliga momentet som krävs för egendomsslaget iakttas (10 kap. 1 § handelsbalken). I fråga om smycken rör det sig om lös egendom, för vilka det krävs det sakrättsliga momentet tradition. Med tradition menas att pantsättaren inte ska ha rådighet över panten längre. Var smyckena kvar hos Anja hade hon därmed fortfarande besittning till dessa, men skulle det vara så att smyckena befinner sig i en låst ask där nyckeln är hos Bengt föreligger det fortfarande ett giltigt rådighetsavskärande oavsett var denna ask sedan befinner sig.Utgår vi dock från att Anja hade både besittning och rådighet över smyckena har Bengt inte någon giltig panträtt i smyckena vid konkursen, vilket innebär att hans fordran blir oprioriterad. Han får därmed följande mycket ur konkursen:200´x 0,10 = 20'.Har du några följdfrågor eller funderingar, alternativt vill komma i kontakt med vår juristbyrå, får du gärna höra av dig till pegah.fazli@lawline.se! Vänligen,

Räknas marknadsvärdet in vid exekutiv försäljning?

2019-10-29 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Hej LawlineMina svärföräldrar äger 1/3 del av ett fritidshus övriga delar ägs av andra släktingar.Det finns ett gåvobrev där det är angett att försäljning av respektive delar ska i första hand ske till andra delägare.Nu har en part bestämt sig för att sälja sin del och parterna har därför låtit fem stycken mäklare göra varsin värdering.Den säljande parten är inte nöjd med mäklararnas värderingar och har således begärt ett betydligt högre pris av resterande parter. Om de övriga inte accepterar budet kommer den säljande parten att ta ärendet till rätten.Nu till min fråga:Tar rätten hänsyn till det uppskattade marknadsvärdet av mäklarna?Om inte förefaller det märkligt i mina ögon att en part kan begära ett eget påhittat marknadsvärde.Med vänliga hälsningarPeder Nylander
Binh Tran |Hejsan, tack för att du vänder dig till Lawline. Aktuell lagstiftningNär flera personer äger ett hus och försäljning blir på tal så blir samäganderättslagen aktuell. Denna lag är dispositiv vilket betyder att om ni har ett samägandeavtal så kommer lagen inte att gälla. Jag utgår från att ni inte har detta. Tar rätten hänsyn till uppskattade marknadsvärdet av mäklarna? Under dessa förhållande kommer det bli aktuellt med ett så kallat "tvångsförsäljning" enligt 6§ där fastigheten läggs ut för auktion i kronofogdens hemsida. Detta innebär att en auktion kommer att göras där högst bjudande får fastigheten. Det finns dock ett skydd så att fastigheten inte säljs för ett för lågt pris. Enligt 9§ i lagen ska rätten bestämma ett pris under vilket godset inte får försäljas vid auktionen, om någon av delägarna yrkar det.Att rätten kan bestämma ett lägsta pris får därför ses som ett skydd mot att egendomen säljs till ett så lågt pris att det blir i sak oförmånligt för delägarna. Vad det blir fråga om är att begränsa risken för att försäljningen sker till ett pris som från mer allmänna utgångspunkter framstår som orimligt lågt. Enligt ett fall, NJA 2012 s 757, så ska man utgå från att minimipriset ska vara taxeringsvärdet. Taxeringsvärdet ska motsvara 75% av marknadsvärdet. Detta är möjligtvis när marknadsvärdet kan spela in, dels som ett minimipris för försäljning vid auktion, dels att det är en auktion vilket ideellt sätt är en marknad och försäljningspriset vid auktion bör rimligtvis spegla marknadsvärdena som era mäklare har kommit fram till. Sammanfattning Som sagt, om det går till rätten kommer den att tvångsförsäljas vid auktion enligt 6§ om ni inte kommer överens om annat innan dess. Marknadsvärdet spelar roll för rätten när de sätter ett minimipris som fastigheten får säljas för. Marknadsvärdet spelar även in vid en auktion då försäljningspriset bör spegla marknadsvärdet. Rätten kommer däremot inte att bestämma ett värde som de tror att ni bör köpa ut delägarna. Om ni har ett samägandeavtal kan det däremot bli aktuellt att rätten tolkar avtalet och kommer fram till hur avtalet ska tolkas i relation till priset. Läs mer om taxeringsvärde och auktion här: Skatteverket Bostadslån.com Kronofogdens auktionssidaHoppas jag har kunnat klargöra situationen. Med vänliga hälsningar.