Andrahandsuthyrning tillåten

2021-03-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Min mamma vill flytta till Danmark men vill inte vara tvungen att säga upp sin hyresrätt i Sverige. Hon vill hyra ut den till mig i andra hand men hon vill även kunna ta bort sin adress härifrån och skriva in sig i Danmark. Är det möjligt? Hon behåller sin hyresrätt men tar bort sin adress därifrån och hyr ut den till mig? Jag är även inskriven på adressen.
Oscar |Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga! Jag förstår din fråga som att du vill veta om din mor, som ska bosätta sig i Danmark, kan hyra ut sin hyresrätt i andra hand till dig. Jag kommer i mitt svar använda 12 kap Jordabalken. Vad säger lagenBestämmelser som rör hyra och andrahandshyra finner man i 12 kap. Jordabalken (JB). I 12:39 JB framgår att hyresgästen inte utan hyresvärdens samtycke får hyra ut lägenheten i andra hand. Av samma bestämmelse framgår dock att det finns undantag från denna huvudregel. Dessa undantag finner man i 12:40 JB. Här stadgas det att hyresgästen får hyra ut i andra hand om hyresnämnden lämnar tillstånd till det.Tillstånd från Hyresnämnanden lämnas enligt bestämmelsen i två fall; för det första om hyresgästen vill hyra ut i andra hand på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete, eller studier på annan ort med mera. Värt att notera är att det ska finnas "beaktansvärda skäl för upplåtelsen". Detta betyder att det måste finnas ganska stark anledning bakom önskemålet att få hyra ut i andra hand. För det andra ska hyresnämnden tillåta andrahandsuthyrning om hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.Vad innebär detta för dig? - Detta innebär att din mor måste samtala med sin hyresvärd för att få rätt att hyra ut i andra hand till dig. Om hon får tillstånd av hyresvärd så har du rätt att flytta in. *Ska tilläggas att din mor kan bli obegränsat skattskyldig enligt 3 kap 3 § och 7 § inkomstskattelagen om hon har kvar nyttjanderätten till lägenheten i Sverige. Detta kan innebära att hon dubbelbeskattas i både Sverige och Danmark. Detta är dock en avstickare och besvarar inte din fråga men kan vara något att ytterligare överväga för din mor.

Gäller ett överlåtelseförbud för en fastighet mot tredje man?

2021-03-29 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Vi tänker ge bort vårt sommarställe till våra 2 barn med hälftenägande. Kan man hindra att "tredje person" kan göra anspråk på fastigheten om något skulle inträffa där de blir betalningsskyldiga ( de har arbete och är egna företagare dessutom) typ skadestånd eller liknande. Någon form av rådighetsinskränkning?
Marc Linderoth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår din fråga som att du vill veta hur man som gåvogivare av fastighet kan hindra att fastigheten blir föremål för utmätning (eller liknande).Regler om utmätning finns i utsökningsbalken (UB), och frågor kopplade till fastigheter i allmänhet regleras i jordabalken (JB).Ett överlåtelseförbud gäller mot tredje manEn gåvogivare kan som överlåtelsevillkor begränsa möjligheterna för gåvomottagaren att förfoga över gåvan genom ett s k överlåtelseförbud. Vad överlåtelseförbudet ska omfatta är upp till den som upprättar det och kan utformas på olika sätt. Några exempel är att förbudet hindrar att fastigheten säljs, pantsätts, byts bort eller skänks bort. Om ägaren av fastigheten vill vidta en åtgärd som omfattas av förbudet måste givaren samtycka till överlåtelsen.Ett överlåtelseförbud gäller också mot tredje man. Det innebär att fastigheten inte får utmätas för gåvomottagarens skulder (5 kap. 5 § UB). Skulle t ex ägaren av fastigheten bli föremål för utmätning kan hen således inte förlora fastigheten till följd av utmätningen.Några saker att tänka på när man upprättar ett överlåtelseförbudDet finns vissa särskilt viktiga saker att tänka på när man upprättar ett överlåtelseförbud.Först och främst finns det inga specifika lagregler för hur länge ett överlåtelseförbud är giltigt, eller hur ett sådant upphör. Det är istället en bedömning som görs från fall till fall, bl a genom en tolkning av överlåtelseförbudet. Om det exempelvis framgår av förbudet att gåvogivarens samtycke krävs kommer förbudet att upphöra när gåvogivaren går bort. Det kan därför vara fördelaktigt för både dig och dina barn att tydligt reglera antingen när förbudet kommer att upphöra och/eller vad som krävs för att överlåtelseförbudet ska upphöra.En annan viktig sak att tänka på är att överlåtelseförbud hindrar endast fastighetsägaren från att vidta de åtgärder som framgår av förbudet. Om förbudet exempelvis endast omfattar en försäljning av fastigheten utgör det inte hinder mot att andra åtgärder vidtas. I rättspraxis har visserligen ett förbud mot försäljning också anses innefatta ett förbud mot pantsättning (NJA 1993 s 529). Det är dock att rekommendera att försöka formulera förbudet på ett sätt så det tydligt framgår vad det ska omfatta.Till sist är det också viktigt att uppmärksamma vissa formkrav vid överlåtelse av fastighet. Överlåtelseförbudet måste tas med i gåvohandlingen (JB 4 kap. 29 § och 4 kap. 3 §). Det måste också göras en anteckning om villkoret i fastighetsregistret för att det ska bli gällande (JB 20 kap. 14 §).Du är varmt välkommen att ställa fler frågor om du vill ha mer specifika svar på din situation.Vänligen,

Säga upp hyra av lokal vid muntligt hyreskontrakt

2021-03-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Jg har hyrt en lokal i 10 mån men ej fått något kontrakt av hyresvärden. Jag vill nu säga upp min lokal och lämna nycklarna. Han svarar ej på telefon längre. Jag har i 6 mån bett om ett skriftligt kontrakt men han har ej skickat mig något.Har jag rätt att säga upp den och hur lång uppsägning har jag?Vi har ett muntligt avtal på 8 mån men han har bett mig betala 3 månadshyror till
Alice Nordlund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelser om uthyrning av lokal finns i 12 kap. jordabalken, även kallad hyreslagen.Gäller ett muntligt hyreskontrakt?Det finns inga formkrav på hur ett hyresavtal ska upprättas. Ett muntligt avtal väger därför på lika villkor som ett skriftligt kontrakt, även om ett skriftligt givetvis är lättare att bevisa. Du är därför bunden av det muntliga avtalet även fast inget kontrakt upprättats mellan er. Om du som hyresgäst begärt ett skriftligt kontrakt är dock hyresvärden skyldig att upprätta ett hyreskontrakt (2 kap. 2 § 1 st. jordabalken).Hur kan jag säga upp hyreskontraktet?Du som hyresgäst har rätt att säga upp ditt hyreskontrakt med reservation för de uppsägningstider som anges i hyreslagen.Huvudregeln är att en uppsägning av ett hyreskontrakt ska vara skriftlig om hyresförhållandet varat mer än 3 månader (12 kap. 8 § 1 st. jordabalken). Eftersom ditt hyresförhållande varat i mer än 3 månader, ska din uppsägning därför vara skriftlig. För att uppfylla kravet på skriftlig uppsägning ska du skicka ett rekommenderat brev med mottagningsbevis till din hyresvärd. Mottagningsbeviset är viktigt för att kunna bevisa att mottagaren har fått din uppsägning.Hur lång blir uppsägningstiden?Om ni inte avtalat om en specifik uppsägningstid, blir villkoren för uppsägning enligt hyreslagens regler tillämpliga. Uppsägningstiden blir sedan olika beroende på om avtalet löper på bestämd eller obestämd tid.För hyra av lokal som löper på obestämd tid är uppsägningstiden 9 månader (12 kap. 4 § 1 st. jordabalken). För hyra av lokal som löper på bestämd tid blir uppsägningstiden 3 månader om hyrestiden är längre än 3 månader men inte längre än 9 månader, eller 9 månader om hyrestiden är längre än 9 månader (12 kap. 4 § 2 st. jordabalken).SammanfattningDu har rätt att säga upp hyreskontraktet. Beroende på om du och hyresvärden har avtalat om en bestämd eller obestämd hyrestid så blir uppsägningstiden olika. Du bör säga upp hyreskontraktet skriftligen med rekommenderat brev med mottagarbevis. Hoppas att du fått svar på din fråga! Har du fler frågor är du välkommen att skriva till oss igen.Med vänlig hälsning,

Vem är skyldig att underhålla en väg som omfattas av servitut?

2021-03-28 i Servitut
FRÅGA |Hej! Vi bor på landet och har till våran fastighet en enskild väg på 500 meter. Vi har servitut på att vi får använda vägen till och från fastigheten. Han som äger vägen är en bonde som har en stor maskinhall strax intill våran fastighet. Alltså använder han vägen flitigt med stora traktorer, lastbilar och maskiner. Vägen är totalt förstörd. Det är hålor överallt och är svårt att ta sig fram med bil. Vi har försökt få tag på bonden och frågat om han kan fixa vägen, men han gör sig okontaktbar. Är det vår skyldighet att fixa vägen när det är han som kört sönder den med tung trafik? Har bonden inget ansvar?
Felicia Ek |Hej, tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Bonden som är ägare av den "tjänande fastigheten" i detta fall är ansvarig endast för underhållet av den här vägen om ni har skrivit det i servitutet. Om det är så att bonden har åtagit sig detta så får den skyldigheten inte vara just mer än underhållande av väg, se (14 kap 1 § 2 stycket Jordabalken, JB). Om det inte är föreskrivet i servitutet att den tjänande fastigheten ska ansvara för underhåll av vägen så är det ni som "härskande fastighet" som ansvarar för det. Vad som räknas som underhåll i lagens mening är lite oklar men att hålla vägen fri från fallna träd, dikning etc. borde anses som underhåll. Att fylla igen hål och gropar skulle kunna vara antingen underhåll eller drift. Om det är att se som drift så omfattas det inte av skyldigheten i JB. Detta måste isåfall regleras av de fastigheter (ni) som är bundna av servitutet gemensamt på annat sätt än genom servitutet. Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du alltid välkommen att återkomma till oss på Lawline. Med vänliga hälsningar,

Hur ofta får en hyresvärd höja hyran?

2021-03-29 i Hyresavtal
FRÅGA |Hur ofta får en hyresvärd höja hyran utan att det sker en standardförbättring etc. Kan det ske flera ggr per år eller ska det gå ett visst antal månader mellan hyreshöjningarna?
Sara Djogic |Hej och tack för att du ställer din fråga till Lawline!Bestämmelser om hyra finns i 12 kap. jordabalken, även kallad hyreslagen. En hyresvärd kan inte höja hyran på egna villkor. Istället måste hyresvärden förhålla sig till ett antal krav, både vad gäller hyresbeloppet och tillvägagångssättet för att höja hyran.Huvudprinciper för en hyresvärd som vill höja hyranHyresvärden har rätt att höja hyran så länge den nya hyran är skälig. Vad som är skäligt beror på en rad faktorer så som bland annat lägenhetens storlek, läge och skick. Hyran anses dock inte vara skälig om den är påtagligt högre än för andra, likvärdiga lägenheter, 12 kap. 55 § första stycket.Tillvägagångssättet vid hyreshöjningarOm hyresvärden vill ändra hyresvillkoren, till exempel genom att höja hyran, ska hyresvärden meddela hyresgästen skriftligen om ändringen, 12 kap. 54 § 1 st. JB. Meddelande ska innehålla uppgifter om hur stor hyreshöjning är och vad den nya hyran blir och när hyran börjar gälla. Meddelandet ska även innehålla information om att hyresgästen blir bunden till att betala den högre hyran om hyresgästen inte innan en viss angiven dag ger dig som hyresvärd ett meddelande om att hyresgästen motsätter sig höjningen. Hyresvärden bestämmer denna angivna dag, den får dock inte vara tidigare än två månader från meddelandet. Vidare ska meddelandet innehålla information om att hyresnämnden kan bestämma skäligheten i hyran om hyresgästen inte anser att den är skälig och vad hyresgästen ska göra för att få till en sådan prövning, 12 kap. 54 a § 2 st. Skulle du och hyresvärden inte komma överens har hyresvärden rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren, 12 kap. 54 § första stycket jordabalken.Hur du kan gå tillvägaSammanfattningsvis kan hyresvärden inte höja hyran när som helst eller hur som helst. Är det nya hyresbeloppet inte skäligt, föreligger således ingen rätt för hyresvärden att höja hyran, och vice versa. Huruvida hyreshöjningen sker en gång per år, eller flera, har alltså ingen betydelse såvida höjningen är skälig. I det fall du som hyresgäst upplever att din hyra inte är skälig, föreslår jag att du anmäler hyreshöjningen till Hyresnämnden för att få frågan prövad. Hoppas att du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Kan jag tvingas flytta från bostadsrätt efter fester?

2021-03-28 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Kan styrelsen tvinga mig som bostadsrättsägare att flytta från min bostadsrätt om jag har stört grannarna som i sin tur klagade till styrelsen på att det var högljutt i lägenheten på grund av fest vid tre tillfällen på 20 månader. I vilka fall har de juridiskt rätt att utfärda varningar? Har man rätt som bostadsrättsägare att ha musiken högre än till 22:00 i vissa fall. Jag har fått tre varningar på grund av tre fester som min son hade hemma. Nu menar de att de ska hysa ut mig. Kan jag bestrida detta?
Daniel Högström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En bostadsrättsinnehavare är skyldig att se till att de som bor i omgivningen inte störs (7 kap. 9 § bostadsrättslagen).Om en bostadsrättsförening vill förverka bostadsrätten och säga upp bostadsrättsinnehavaren till avflyttning, det som du refererar till som hysa ut, så är det möjligt för föreningen att göra (7 kap. 18 § femte punkten bostadsrättslagen). Till skydd för bostadsrättsinnehavare finns det ett väsentlighetskrav och att mindre störningar därför inte leder till att bostadsrätten förloras (7 kap. 19 § bostadsrättslagen).I ditt fallI ditt fall låter det som att det varit upprepade störningar och föreningen har också sagt till dig som bostadsrättshavare att sluta med störningarna. Föreningen har gett dig en tillsägelse och om föreningen har skickat en kopia på tillsägelsen till socialnämnden är det möjligt för föreningen att säga upp din bostadsrätt (7 kap. 9 § andra stycket andra punkten bostadsrättslagen).Det är svårt att ge en bedömning utan att veta mer detaljer i ditt fall men det har både varit upprepade störningar, sent på kvällen samt efter tillsägelser och det tyder på att föreningen har rätt att säga upp dig.Du har alltid möjlighet att bestrida föreningens uppsägning i domstol och vi på Lawline har möjlighet att hjälpa dig med en sådan process. Du kan boka tid med en av våra jurister här: https://lawline.se/boka. Om du har fler frågor är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline igen.Med vänliga hälsningar,

Hur hög volym måste man tåla i ett villaområde?

2021-03-28 i Fastighet
FRÅGA |Hur hög volym måste jag stå ut med i ett villaområde
Adam Stannervik |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Jag tolkar din fråga som att du undrar hur mycket dina grannar är tillåtna att låta enligt lag. Enligt 3 kap. 1 § jordabalken ska var och en vid nyttjande av sin eller annans fastighet taga skälig hänsyn till omgivningen. Det betyder i princip att man ska ta skälig hänsyn till sina grannar. Frågan är dock vad skälig hänsyn faktiskt betyder. Det är inte fastslaget vad detta vad det egentligen innebär. Det som går att säga att dock att man får visa viss tolerans mot viss alldagliga störningar som är vanliga i omgivningen enligt NJA 1990 s. 71. Det kan alltså betyda att man får tåla att viss musik spelas i omgivningen om det sker på ett sätt som kan anses normalt. Det är även möjligt att mena att hög musik kan vara sådan miljöfarlig verksamhet enligt 9 kap. 1 § 2 punkten miljöbalken om det går att mena att det kan medföra olägenhet för människors hälsa. Enligt 9 kap. 3 § miljöbalken krävs det då att det riskerar att påverka hälsan på ett sätt som inte är ringa. Det krävs också att störningen är regelbunden. Vad betyder det här för dig? Det finns alltså lagregler som reglerar förhållandet mellan grannar. Det är dock inte möjligt att exakt svara på hur hög volym du måste tåla. Musik måste dock spelas på ett sätt som tar hänsyn till grannar, med andra ord får din granne inte spela hur hög musik som helst. Dock får man nog stå ut med att det vid enstaka tillfällen låter lite. Det måste dock hållas på en rimlig nivå där din granne tar skälig (rimlig) hänsyn till dig. Jag hoppas du fick svar på din fråga. Vänligen

Får jag ha inneboende i min fritidslägenhet?

2021-03-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |HejKan man ha en inneboende i sin fritidslägenhet? Det gäller i så fall en av mig helägd bostadsrättslägenhet som jag inte bor permanent i utan har som "fritidslägenhet" istället för ett fritidshus och besöker i bland under helger och semester och som jag därför inte är skriven på som hemadress. Min hemadress är på annan ort. Tanken är alltså inte en regelrätt andrahandsuthyrning av bostaden i sin helhet, vilket kräver föreningens godkännande, utan en inneboende i en del av lägenheten.
Victor Nilsson |Hej, och tack för att du valt att vända dig till Lawline med din fråga!Till skillnad från när det är fråga om andrahandsuthyrning är utgångspunkten vid uthyrning till en inneboende att det inte krävs samtycke från bostadsrättsföreningen (7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Det krävs dock att den inneboende inte får lägenheten upplåten till sig för självständigt bruk.I ett rättsfall från 2001 kom Högsta domstolen fram till att den inneboende hade ett självständigt brukande, och att samtycke krävdes, när ägaren till lägenheten besökte den någon gång i månaden och bland annat hämtade sin post där (NJA 2001 s. 241). Med hänsyn till att du har lägenheten som fritidslägenhet krävs det sannolikt samtycke från föreningen även i ditt fall.Sammanfattningsvis får du förstås ha en inneboende i din fritidslägenhet, men det krävs att du har föreningens samtycke för att hyra ut den till den inneboende.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,