Kan Lawline hjälpa mig med mina skoluppgifter?

2020-05-04 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Läser för tillfället Fastighetsrätt och har fastnat vid två frågor som jag blir väldigt osäker på!Vid bostadrättsköp, när räknas jag som ägare av bostaden? Är det när köpekontraktet är undertecknat? Och samma fråga vid fastighetsköp, när räknas man som en ägare? Är det när man blir lagfaren? Finns det lagrum på detta?
Sabrina Curan |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Vi på Lawline har som ambition att hjälpa så många privatpersoner och företag vi kan med deras rättsliga ärenden, men vi besvarar inte skoluppgifter. Däremot har ett flertal av våra frågeställare ställt liknande frågor. Ett tips är därför att söka svar i vår databas som du hittar här. Lycka till! Med vänlig hälsning,

Kan en mamma överlåta sin hyresrätt till sin dotter?

2020-05-03 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, för två år sedan blev lägenheterna i mammas område bostadsrätter. Eftersom min mamma är döende i cancer ville och kunde hon inte köpa och bor därför kvar som hyresgäst. Kan hon ändå överlåta sitt förstahandskontrakt till sin dotter ?
Amanda Kinnander |Hej och stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag beklagar att din mamma är sjuk. Vidare kommer jag att besvara frågan utifrån jordabalkens (JB) kapitel 12.En hyresrätt ägs i regel av hyresvärden. Hyresavtalet som upprättas mellan hyresvärden och hyresgästen är ett avtal som reglerar på vilka villkor hyresgästen får nyttja hyresrätten – det är alltså inte ett överlåtelseavtal. Eftersom din mamma som hyresgäst inte äger lägenheten har hon heller ingen rätt att överlåta hyresrätten hur som helst. Istället är huvudregeln att hyresvärden måste godkänna en sådan överlåtelse, JB 12 kap 32 §. Ett undantag från denna huvudregel är att hyresgästen får överlåta en hyresrätt till en närstående som hen varaktigt sammanbor med, JB 12 kap 34 §. Om du och din mamma bor med varandra kan hon alltså överlåta hyresrätten till dig, under förutsättning att hyresnämnden godkänner en sådan överlåtelse. I och med att hyresvärden har för avsikt att göra om hyresrätten till en bostadsrätt utgår jag från att hen inte kommer att gå med på en överlåtelse. Det du och din mamma kan göra i det fallet är att överklaga beslutet till hyresnämnden. Med tanke på de särskilda omständigheterna är det dock inte säkert att hyresnämnden skulle besluta till er fördel. Utifrån den lilla informationen jag har av frågans omständigheter är det därför inget som jag rekommenderar.SammanfattningDessvärre är chanserna för att en överlåtelse kommer att kunna genomföras sannolikt små. Det är självklart värt att prata med hyresvärden för att undersöka saken, men om hen säger nej är en överlåtelse inte ett möjligt alternativ. Förvisso skulle ni kunna överklaga hyresvärdens beslut till hyresnämnden, men om du inte sammanbor med din mamma är chansen för att de kommer att besluta till er fördel relativt liten.Jag hoppas att du har fått din fråga besvarad!Vänliga hälsningar,

Hyresvärdens underhållsansvar

2020-05-02 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Jag bor i hyresrätt, förstahandskontrakt hos ett kommunalt hyresbolag. Min fiberdosa slutar med jämna mellanrum att fungera. Det kan vara i allt från 3 timmar till 3 dagar. Min bredbandsleverantör har felsökt och konstaterat att det är den stationära fiberdosan som är av utdaterad modell och således inte är helt kompatibel med nya frekvenser samt har börjat haverera. Mitt hyresbolag vägrar dock att byta ut den aktuella dosan så länge den inte är helt trasig. Om jag vill ha denna utbytt så måste jag själv bekosta detta till ett pris av mellan 7000 till 10.000kr. Är det juridiskt acceptabelt av ett kommunalt hyresbolag att göra så?
Adam Rajab |Hejsan! Tack för att du vände dig till Lawline. Nedan kommer en redogörelse för din fråga.Vad är problemet? Jag tolkar det som att du undrar över hur ansvaret ser ut för ett kommunalt hyresbolag att byta ut fiberdosan för ditt hushåll i hyresrätten. Eftersom det rör sig om en hyresrätt så är det 12 kap. jordabalken (även benämnd som hyreslagen) som blir tillämplig (1 § första stycket hyreslagen). Hyreslagen grundar sig på själva hyresavtalet mellan hyresgästen (dig) och hyresvärden (det kommunala hyresbolaget) och därför blir även avtalet avgörande för bedömningen huruvida utbytet till en ny fiberdosa anses omfattas av hyresvärdens underhållsansvar. Även lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder kan komma att bli aktuell ifall du behöver ta ditt ärende vidare. Hyresvärdens underhållsansvarSom huvudregel så ska hyresvärden under hyrestiden hålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (15 § första stycket hyreslagen). I dagens läge kan man rimligtvis anta att den allmänna uppfattningen är att en lägenhet ska vara utrustad med en fiberdosa som tillhandahåller bredband/internet utan avbrott. Jag utgår utifrån att lägenheten i fråga helt eller delvis är uthyrd till bostad, och då har hyresvärden en skyldighet att i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk (15 § andra stycket hyreslagen). Även här kan man rimligtvis anta att utbytet av fiberdosan faller in under hyresvärdens lagstadgade underhållsansvar. De nyss nämnda bestämmelserna är dock dispositiva, vilket innebär att ifall sämre villkor är stadgade i hyresavtalet, så är det dessa villkor som gäller. I din fråga har jag inte fått någon information om ditt hyresavtal och kan således inte vidare uttala mig om det finns villkor i avtalet som avviker från den nyss nämnda bestämmelsen. Av att döma utifrån det svar du har fått tillbaka angående utbytet av dosan har de rimligtvis grundat sitt svar på en bestämmelse i avtalet. Upprustningsföreläggande?Inte heller kan åtgärden i fråga omfattas av ett upprustningsföreläggande så som stadgas 18 a § hyreslagen. Om lägenheten inte har lägsta godtagbara standard så hade du kunnat ansöka till hyresnämnden i ditt län (68 § hyreslagen) om att förelägga hyresvärden att vidta de åtgärder som behövs för att uppnå denna standard (18 a § första stycket hyreslagen). Vad som avses med "lägsta godtagbara standard" är att lägenheten är anordnad med (18 a § sjätte stycket hyreslagen)1. kontinuerlig uppvärmning2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien,3. avlopp för spillvatten,4. personlig hygien, 5. omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch,6. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning,7. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor.Utöver detta ska lägenheten, för att anses vara av lägsta godtagbara standard, ha tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den, och att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas (18 a § sjunde stycket hyreslagen). Av de nyss ovanstående punkterna omfattas dessvärre inte ditt önskemål om att byta ut fiberdosan till en nyare variant av upprustningsföreläggandet. Hur du kan gå vidare med din fråga En bra idé hade kunnat vara att skriftligen meddela hyresvärden om att du vill ändra villkoren i hyresavtalet angående just utbyte av fiberdosan. Kommer du och hyresvärden inte fram till någon lösning har du då rätt att ansöka till hyresnämnden om denna villkorsändring (54 § första stycket hyreslagen samt 4 § första stycket andra punkten lagen om arrendenämnder och hyresnämnder). Denna ansökan har du rätt att skicka in en månad efter det att du lämnat det skriftliga meddelandet till hyresvärden. Hur utfallet av en sådan villkorsändring kan komma att se ut kan jag dessvärre inte uttala mig om, men det är en lämplig möjlighet för dig att kunna utöva din rätt som hyresgäst. Om du fortfarande känner dig osäker på hur du ska kunna gå vidare med din fråga rekommenderar jag att du bokar tid med en av våra jurister. Du kan boka tid enkelt och direkt på https://lawline.se/bokaHoppas att du fick svar på din fråga! Skriv annars en kommentar så ska jag förtydliga så gott jag kan. Med vänliga hälsningar,

Vad gäller vid villkorsförändringar för en upplåten garageplats i en bostadsrättsförening när denna är frikopplad från innehavarens medlemskap?

2020-05-02 i Bostadsrätt
FRÅGA |Äger en Brf lägenhet som jag inte är folkbokförd på. Har en garageplats som inte är direkt kopplad till lägenheten. Den ingår inte om jag skulle sälja lägenheten. Nu pågår en diskussion i styrelsen att kravet på garageplats skall vara att man är skriven i föreningen. Finns det risk att stämman kan ändra på regelverket så att jag mister min garageplats p.g.a. att jag inte är folkbokförd i föreningen?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar din fråga enligt följande. Du har en bostadsrätt i vilken du inte är folkbokförd. Den ifrågavarande bostadsrättsföreningen upplåter även garageplatser vilka är frikopplade från andelstalen i föreningen. Och du har en sådan garageplats. Styrelsen har nu diskuterat huruvida garageplatserna borde vara villkorade med att den andelsägare som avser att nyttja en sådan också är folkbokförd på den aktuella adressen. Frågan kommer förmodligen att hänskjutas till föreningsstämman och du undrar därför om du kan gå miste om din garageplats för det fall stämman röstar för styrelsens förslag. Tillämplig lagstiftning i ditt ärende är:Bostadsrättslagen (BRL).Lagen om ekonomiska föreningar (föreningslagen, EFL).Lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL). Vad kan föreningsstämman fatta beslut om?Sedvanliga spörsmål och frågor för stämman att ta ställning till är fastställande av resultat- och balansräkning, hur eventuella överskjutande medel enligt den fastställda balansräkningen ska disponeras samt beviljande av ansvarsfrihet för styrelsen (6 kap. 10 § 1-3 p. EFL). Utgångspunkten i bostadsrättslagen är att beslut om väsentliga förändringar i fastigheten inte får fattas av styrelsen om inte stadgarna föreskriver annat (9 kap. 15 § BRL). En liknande reglering finns i föreningslagen av vilken framgår att ärenden som ska hänskjutas till årsstämman även kan finnas upptagna i föreningens stadgar (6 kap. 10 § 4 p. EFL). I övrigt ges ingen ytterligare vägledning i lagstiftningen. Begreppet väsentliga förändringar är inte klart definierat och hur detta ska tolkas kan ibland bereda vissa svårigheter för föreningens andelsägare. Men givet din ärendebeskrivning finns goda skäl att mycket noggrant studera stadgarna. Det är alltså i mångt och mycket föreningen (med andra ord du själv tillsammans med övriga medlemmar genom stämmobeslut) som dikterar villkoren för stadgarna och således för vad som ska gälla i föreningen. Min bedömning är att styrelsen anser att frågan om garageplatserna är att betrakta som en väsentlig förändring, vilket också förklarar varför man önskar biträde av stämman i den kommande beslutsprocessen. För att föreningsstämman ska kunna anta ett förslag krävs mer än hälften av rösterna och vid lika röstetal har ordföranden utslagsröst (6 kap. 33 § EFL). Årsstämman fungerar som en demokratisk församling som har att avgöra viktiga föreningsangelägenheter och kan i stor utsträckning agera godtyckligt så länge stämmans beslut inte strider mot tvingande lagstiftning. Skulle dock det villkor som styrelsen har för avsikt att införa för bruket av garageplatserna fordra en ändring av stadgarna uppställer lagstiftaren ytterligare majoritetskrav (9 kap. 23 § BRL). Förenklat uttryckt: Det torde inte föreligga några hinder för bostadsrättsföreningen att i framtiden låta ingångna garageplatshyresavtal vara villkorade med en folkbokföring på den eller de adresser som föreningens fastighet är belägen.Tidigare träffade hyresavtal om upplåtelse av garageplats (som i ditt fall), vad gäller då? Inledningsvis förtjänas det att sägas att det som har manifesterats i ett avtal utgör grunden för den rättsliga bedömningen. Men utifrån din ärendebeskrivning verkar dock det aktuella avtalet sakna en tydlig reglering för vad som ska gälla för parterna vid den uppkomna situationen. I botten för den så kallade allmänna avtalsrätten är löftesprincipen starkt är förankrad och dessutom lagstadgad. Bindande avtal kommer till stånd när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av båda parter (1 § AvtL). Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sund servanda (avtal ska hållas). Enligt uppgift är upplåtelsen av din garageplats fristående från ditt medlemskap i bostadsrättsföreningen, vilket renderar i två stycken separata rättsliga förbindelser. Oaktat avsaknaden av ett krav på en faktisk folkbokföring är det troliga att stadgarna föreskriver att ett medlemskap i föreningen utgör en grundläggande förutsättning för att kunna få nyttja en garageplats. Du uppger själv att du inte är folkbokförd på den ifrågavarande adressen, vilket talar för att du möjligen hyr ut din bostadsrätt i andra hand. Om så skulle vara fallet menar jag att du ändå torde äga rätt till fortsatt hyra av garageplatsen genom det separat ingångna hyresavtalet jämte ditt medlemskap i bostadsrättsföreningen som fortfarande är giltigt. Att stämman framgent eventuellt kommer att besluta om en ändring i det här avseendet får enligt min mening endast bäring på den rättsliga bedömningen avseende kommande garageplatshyresavtal. Ditt nyttjanderättsavtal fordrar en ordinär uppsägning i enlighet med vad som framgår av avtalsinnehållet. Men utan tillgång till avtalet eller ingående kunskap om bestämmelserna i stadgarna blir det av förklarliga skäl svårt för mig att säga någonting mer med säkerhet. Men det ovan anförda är i vart fall min uppfattning givet vad jag vet i nuläget. Sammanfattning och ytterligare rådgivningFrågan om garageplatserna och vilka villkor som ska knytas till dessa utgör förmodligen en väsentlig förändring. Föreningsstämman ska som exklusivt forum fattas beslut i frågan och särskilda krav avseende majoriteten gäller om det nu sagda innebär att stadgarna måste justeras. Ditt tidigare ingångna avtal blir styrande för vad som ska gälla för dig personligen och din rätt att fortsättningsvis kunna nyttja garageplatsen. Såväl de nuvarande stadgeföreskrifterna liksom ditt hyresavtal behöver noggrant studeras. Men på basis av de förutsättningar som framgår av ditt ärende torde det enligt min uppfattning bli tämligen svårt för bostadsrättsföreningen att kunna säga upp din garageplats endast på den grunden att du inte skulle vara folkbokförd på rätt adress. Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan. Vänligen,

Att ärva arrenderad gård och köpoption för fast egendom

2020-05-04 i Arrende
FRÅGA |Kan man skriva ett kontrakt på gårdsarrende där arrendatorn har rätt att ärva gården om ägaren avlider, samt att arrendatorn har rätt att köpa gården när arrendekontraktet går ut för ett pris som angivits när arrendeavtalet skrevs?Vi (arrendator) har muntligen blivit lovade det som är beskrivet ovan av gårdens ägare, men behöver skriva ett korrekt kontrakt så att det vi har bestämt kan gälla även juridiskt.
Erik Karlsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag inleder med att beskriva reglerna kring hur du kan avtala om rätten att ärva gården, sedan om att köpa gården vid arrendeavtalets upphörande.Ägaren måste upprätta ett testamenteFör att avtala om arvsrätt måste det upprättas ett giltigt testamente. Reglerna för svensk arvsrätt finns i ärvdabalken och regler om testamente hittas i 10 kap ärvdabalken. För att upprätta ett giltigt testamente gäller (10 kap 1 § ärvdabalken): Att det är skriftligt Att det undertecknats av ägaren till gården Att två vittnet närvarar vid undertecknandet, och därefter själva undertecknar testamentet Att det tydligt ger uttryck för ägarens vilja Härom finns en del saker att poängtera. De två vittnena som ska närvara och underteckna måste vara två utomstående personer över 15 år. Det får alltså inte vara Du, eller någon annan som ska ärva gården enligt testamentet. Det får heller inte vara någon i nära släkt till ägaren (10 kap 4 § ärvdabalken).Det går alltså inte enbart att skriva ett arrendeavtal som ger dig rätt att ärva gården, utan det måste upprättas ett testamente. Tips:Jag ska väl också påpeka att ett testamente inte alla gånger garanterar att du kan få hela gården när ägaren avlider. Har ägaren barn har dessa rätt till något som kallas laglott (7 kap 1 § ärvdabalken). Det innebär att barnen kan kräva att få ut hälften av den avlidnes förmögenhet oavsett vad som står i testamentet (7 kap 3 § ärvdabalken). Eftersom fastighet många gånger utgör den största delen av en persons tillgångar finns en risk att en del av fastigheten måste överlämnas till barnen, trots att du ska ärva den enligt testamente. Det kan vara värt att ha i åtanke när man upprättar testamente för en fastighet. Det går inte att avtala om option för fast egendomJag går nu vidare och förklarar vad som gäller vid köp av gården. Den avtalstyp som Du beskriver, om rätt att köpa gården efter det att arrendeavtalet löpt ut kallas option. Problemet i ditt fall är att gårdsmarken utgör fast egendom (1 kap 1 § jordabalken), och option för fast egendom inte är bindande. Köp av fast egendom följer strikta krav (4 kap 1 § jordabalken). För att köp av fastighet ska vara bindande krävs att avtalet innehåller: En uppgift om köpeskillingEn överlåtelseförklaringFastighetens objektnummer eller beteckningSäljaren och köparens underskrifter Avtal om option uppfyller inte dessa krav. Därtill finns ett krav om att köpet måste fullbordas senast två år efter att giltigt avtal har slutits (4 kap 4 § jordabalken). Att avtala om rätt att köpa gården när arrendeavtalet löper ut är alltså inte möjligt. OBS: Det finns visserligen en liten lucka man kan utnyttja, det är dock komplicerat och kan bli något besvärligt.Om ägaren registrerar ett bolag och överlåter gården till bolaget kan ni avtala om option för rättigheterna till bolaget och då få fastigheten på köpet. Då blir ni genom köpet ägare till bolaget. Bolaget äger då gården, och indirekt äger alltså den som äger bolaget också gården. Eftersom rättigheterna till ett bolag är lös egendom är möjligt att avtala om en option i detta fall (köplagen). Detta förutsätter dock att ägaren är med på det, vilket kanske inte är fallet. Det är också viktigt att det går rätt till, så jag skulle inte rekommendera tillvägagångssättet utan att ni tar hjälp av en jurist. SammanfattningFör att få ärva gården vid ägarens dödsfall måste ägaren upprätta ett giltigt testamente. Ingen annan typ avtal eller kontrakt om detta kommer att vara juridiskt bindande. Det är inte möjligt att arrendera en fastighet med rätt att senare få köpa fastigheten (optionsrätt), då fastighetsköp följer så pass strikta regler. Alltså kan ni inte skriva ett juridiskt bindande kontrakt i denna del, om inte ägaren paketerar fastigheten i ett bolag och ni istället avtalar om option för bolaget. Hoppas du fått svar på din fråga!

Kan vi flytta från vår hyresrätt efter en månad trots att vi har tre månaders uppsägningstid?

2020-05-02 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag och min sambo hyr en lägenhet av en privatperson. Nu är det så att vi har hittat en annan lägenhet som passar oss mycket bättre då den är 20 kvm större och vi har en dotter på fyra månader. I kontraktet står det tre månaders uppsägningstid kan vi oavsett det flytta i månadsskiftet? Då blir det en månads uppsägning. Tack för svar :)
Karolina Sundqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyra finns i 12 kap. Jordabalken (JB).Vad gäller för uppsägningstider?Hyresavtal som gäller för obestämd tid ska sägas upp för att upphöra att gälla (12 kap. 3 § JB). Uppsägningstiden kan avtalas mellan hyresvärd och hyresgäst men man kan som lägst avtala om en uppsägningstid på 3 månader (12 kap. 4 § JB).Vad gäller i ert fall? Eftersom det står i ert kontrakt att ni har 3 månaders uppsägningstid är det det som gäller och er hyresvärd har rätt att kräva att ni betalar hyra de 3 månaderna. Mitt råd till er är att kontakta er hyresvärd och berätta läget. Det är möjligt att hen går med på en kortare uppsägningstid, i så fall är det något ni kan komma överens om sinsemellan. I sådant fall kan det dock vara bra att upprätta ytterligare ett avtal för att försäkra er om att hyresvärden inte ångrar sig och kräver hyra trots er överenskommelse. Muntliga avtal gäller visserligen men det är alltid tryggast att upprätta ett skriftligt. Hoppas du fick svar på din fråga!

Fel i fastighet och dolt fel i fastighet - vad gäller?

2020-05-02 i Fel i fastighet
FRÅGA |HejVi köpte ett hus 2018 och märkt nyligen att en del av trappan glidit ifrån huset och dessutom sjunkit lite. Påpekade detta för förra ägarna och frågade om när exakt den gjordes och om det finns någon garanti på arbetet. De sa att den gjordes 2010 av ett företag som gått i konkurs. Mannen sa då att det bara är att ta dit en bulldozer så skjuter den in den trappan. Jag bad honom kolla med försäkringsbolaget om det täcks av dolda fel försäkringen. Han återkom sedan med information om att trappan gjordes 2010 och företaget som gjorde det visst fanns kvar och drivs av samma killar som tidigare. Han bifogade ett foto som visade att trappan glidit bort från huset redan vid kontraktskrivningen (det är mer nu och skjunkit). I besiktningsprotokollet och vid besiktningsgenomgång påpekas inga fel på entretrappan. Men mannen visste ju att trappan hade fel och inte såg ut som den gjorde annars hade han ju inte fotat felet för att nu säga att det inte kan omfattas av dolda fel. Vad gäller här för oss? Han har väl inte fullgjort sin upplysningsskyldighet? Vad gäller för oss som köpare som haft besiktningsgenomgång? Vilka rättigheter har vi? De styckade även marken innan de sålde och på den del som de har kvar finns parkslide som är jätte invasiv inte långt från vår tomtgräns. Vi fick veta detta sommaren 2019 av dem och läste oss till vad det var. Vad har vi för rättigheter här? Med vänlig hälsning
Sabrina Curan |Hej! Stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vad är problemet?Av din fråga tolkar jag det som att det rör sig om vad som inom juridiken benämns som fel i fastighet, alternativt dolt fel i fastighet. Denna typ av problem regleras i Jordabalkens (JB) fjärde kapitel. Frågan är vem det är som ska ansvara för dessa fel. Vad säger lagen om fel i fastighet?I jordabalken framgår det att köparna av en fastighet har rätt till ersättning för de fel som fastigheten är behäftad med (4 kapitlet 19 § 1 stycket JB). Detta förutsätter dock att köparna har uppfyllt sin undersökningsplikt (4 kapitlet 19 § 2 stycket JB). Vad säger lagen om dolt fel i fastighet?Ett fel i en fastighet som inte skulle kunna upptäckas vid en undersökning benämns som ett dolt fel i fastighet. Om det finns dolda fel i en fastighet och om man kan visa att säljaren kände till dessa eller borde ha känt till dessa fel ansvarar säljaren för felen (4 kap. 19a § JB). Detta innebär att om det går att bevisa dessa dolda fel samt att de var kända för säljaren, har köparnas rätt till att åberopa ersättning inte gått förlorad.Vad innebär detta för dig? Vem som ansvarar för fel i fastighet är en avvägning mellan köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt. Mycket tyder på att dolt fel i fastighet skulle kunna vara aktuellt i detta fall. Däremot är det en fråga som kräver vidare utredning. Om ytterligare juridisk rådgivning önskas kan du ta kontakt med vår juristbyrå här. Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att ta kontakt med oss på Lawline igen. Med vänlig hälsning,

Ersättningsskyldighet vid ommålning av hyresrätt

2020-05-02 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Lawline,Jag ska precis flytta ur min lägenhet för att bo med min Sambo. Jag har bott i en hyresrätt och har tapetserat i sovrummet på en av väggarna med ett extremt mönster samt målat fondvägg i köket. Nu säger min hyresvärd att jag måste stå för kostnaderna för att "reparera" väggarna. Stämmer det och i så fall hur mycket blir jag skyldig att betala? Har jag rätt att få tillgång till lägenheten gör att själv måla om väggarna för att slippa en stor kostnad?
Minna Grahn |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom att detta rör renovering i en hyresrätt får vi titta i Jordabalkens 12 kapitel för att besvara din fråga!Man har rätt att måla om i sin hyresrätt om man står för kostnaden själv (12 kap. 24a § jordabalken). Eftersom ni har gjort det själva är det inte att garantera att ni gjort det fackmannamässigt, och det kan innebära att lägenhetens bruksvärde har minskat. Bruksvärdet kan även ha minskat på grund av att ni valt en färg som extrem. Om bruksvärdet för lägenheten har minskat i samband med er ommålning, måste ni ersätta er hyresvärd för vad det kostar att återställa lägenheten i normalt skick när ni sedan flyttar ut (12 kap. 24a § jordabalken). Ni har rätt att själva återställa lägenheten om ni inte har flyttat ut än. Om ni redan har flyttat ut har ni dock inte rätt att få tillträde till lägenheten för att måla om, om ni inte kan komma överens om detta med hyresvärden.För er säkerhet kan även nämnas att det inte är hyresvärden som bestämmer om bruksvärdet har minskat till följd av er ommålning. Det är hyresnämnden som bestämmer detta (12 kap. 24 a § 3 stycket jordabalken). Jag rekommenderar därför att ni hör av er till hyresnämnden om er värd hävdar att ni är ersättningsskyldiga.Hoppas att detta besvarade din fråga, och lycka till!Med vänlig hälsning,