Vem svarar för skada på lägenhet uthyrd i andra hand?

2006-11-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag hyrde ut min bostadsrätt i andra hand förra året då jag jobbade utomlands. Pga vattenskadan som min andrahandsgäst orsakade måste hela mitt badrum rivas ut, samt hela trägolvet i hallen. Föreningens försäkring täcker inte skadan och tydligen inte min heller enligt mitt försäkringsbolag. Hur skall jag lösa situationen? Kan jag rikta ett skadeståndskrav mot andrahandsgästen, eller hur bör jag gå till väga?
Tobias Ekbom |Hej! När du hyr ut din bostadsrätt i andra hand är du i lagens mening en hyresvärd. Du bär alltså samma skyldigheter och har samma rättigheter som ”vanliga” hyresvärdar. Förhållandet mellan dig och din hyresgäst regleras i Jordabalkens tolfte kapitel (http://www.lagen.nu/1970:994#K12). Detta kapitel kallas ofta för enkelhetens skull ”Hyreslagen”. En hyresgäst är skyldig att ersätta skada som uppkommit genom dennas vållande, vårdslöshet eller försummelse (§12). Din rätt till skadestånd beror alltså på hur ”klantig” din hyresgäst har varit. Om skadan uppstått genom vanligt brukande av lägenheten blir du själv tvungen att stå för reparationskostnaderna. Om du däremot kan visa att skadan uppkommit på grund av vårdslöshet har du alltså god juridisk grund för att rikta ett skadeståndskrav mot hyresgästen. Praxis från högsta domstolen har utvisat att i situationer som dessa så har hyresvärden bevisbördan. Detta innebär att du måste kunna bevisa att skadan uppkommit under den tid som lägenheten varit uthyrd och att hyresgästen har varit oaktsam. Oaktsamhetsbedömningar är vanskliga. För att reda ut om oaktsamhet förelegat måste man göra en helhetsbedömning av situationen. Var händelserna som ledde fram till vattenskadan svårhanterliga? Vilket skick var badrummet i, hade hyresgästen anledning att anta att han borde ha behandlat det försiktigt? Eller var det kanske helt nytt, varför hyresgästen kunde anta att inga fel kunde uppstå? Många olika faktorer avgör om oaktsamhet förelegat. Det är svårt att ge råd om hur du exakt skall gå tillväga. Med den knapphändiga information du ger i din fråga verkar det som om du rent juridiskt har rätt till skadestånd. Ibland brukar man säga att det är skillnad på att Ha rätt och att Få rätt. Med detta menas att det ofta är en lång väg från att rent lagmässigt ha rätt till exempelvis ett skadestånd till att faktiskt få pengarna insatta på kontot. Det är alltid osäkert att processa i domstol. Jag rekommenderar inte en juridiskt obevandrad privatperson att utan ombud processa i domstol. Om du förlorar processen kan du bli ersättningsskyldig för din motparts rättegångskostnader, vilka ofta uppgår till betydande summor. I första hand råder jag dig att prata med din före detta hyresgäst. Om han inte vill ersätta dina kostnader, kanske du kan råda honom att själv försöka utreda juridiken som omger situationen. Om han rådfrågar en jurist och denne lämnar ett liknande svar som mitt, kanske han ”mjuknar”. I andra hand bör du uppsöka en yrkesverksam jurist och förklara ditt problem. Denna kommer ha mycket större möjligheter än jag att överblicka situationen då du på ett bättre sätt kan förklara alla omständigheter. Med vänlig hälsning

Klyvning av fastighet

2006-11-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag och min broder har fått 1/2 fastigheten var i gåva av våra föräldrar under 2003. Jag undrar om min broder kan stycka av sin halva del av tomten och sälja den utan att jag vill gå med på detta. Kan jag förhindra det på något sätt
Anna Bergman |Hej Din bror har möjlighet att ansöka om utbrytning genom lantmäteriåtgärder. Eftersom ni innehar fastigheten med samäganderätt är det klyvning som blir aktuellt och detta regleras i 11 kap. fastighetsbildningslagen (se http://lagen.nu/1970:988#K11 ). Villkoret för klyvning är att flera personer gemensamt äger en fastighet med bestämda delar och det är just det som ni gör. Det är ett vanligt fall att klyvning aktualiseras just när det är två syskon som äger en fastighet som överlåtits från föräldrar. För att man ska få till en klyvning räcker det med att en delägare begär det. Delägarna behöver alltså inte vara överens. Din bror kan således begära detta mot din vilja. Ni har rätt att få en egen klyvningslott och denna ska ha ett värde som motsvarar era respektive andelar i fastigheten. Det måste vara möjligt att lägga ut klyvningslotter i enlighet med era andelar och yrkanden. Ni äger ju hälften var så det kan troligen inte vara så svårt att uppfylla, men det krävs även att resultatet av klyvningen uppfyller de lämplighetsvillkor som anges i 3 kap. FBL. Där ges det uttryck för krav på en ändamålsenlig markanvändning och fastighetsreglering. Om en klyvning av fastigheten inte skulle uppfylla dessa krav får fastighetsbildningsåtgärden inte utföras. Vänligen,

Underhåll av vägservitut

2006-10-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har servitut att använda väg över annans mark. Jag underhåller vägen. Markägaren motsätter sig att jag gräver diken ock siktröjer. Vad gäller?
Sara Forslund |Hej, Din fråga om servitut regleras i jordabalkens (1970:994) 14 kap. I 6 § 2 st. sägs att om den härskande fastighetens ägare (du) på den tjänande fastigheten (den fastighet som vägen går över) har väg, åligger det honom (dig) att hålla den i ett sådant skick att skada eller olägenhet inte vållas i onödan. Enligt 5 § upplåts servitut skriftligt, och i upplåtelsehandlingen skall ändamålet med upplåtelsen anges. 6 § 1 st. säger att ägaren av den härskande fastigheten vid servitutets utövning skall förfara så att den tjänande fastigheten inte betungas mer än nödvändigt. Mitt råd till dig är att kontrollera att din utövning av servitutet stämmer överens med vad som är avsett i upplåtelsehandlingen. Du bör ha rätt att underhålla vägen så att den är i ett sådant skick att du kan utnyttja den för det avsedda syftet. Vänliga hälsningar,

Hyresnämnden

2006-10-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |hur ställer jag hyresgästföreningen till ansvar om jag anser att de har hanterat ett ärende på ett regelvidrigt sätt
Alexander Garbu |Hej! Jag råder dig att i detta fall kontakta din hyresnämnd ( www.hyresnamnden.se ). Vill du ha mer detaljerad hjälp angående ditt ärende från oss är du välkommen att återkomma med en mer detaljerad fråga om vad tvisten handlar om!

Vad menas med hyrköp?

2006-11-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |hej,jag undrar vad menas med hyrköp av villa,jag vill sälja min villa,det är en som vill köpa med hyrköp,men vem blir då ansvarig för lån för villan och allt som hör till?om personen som har hyrköpt villan sticker från allt vem blir då skyldig att betala lånerna på villan?om jag ska köpa ett nytt hus räknar då banken med lånerna på det gamla huset också?önskar snabbt svar,mvh lena
Oskar Taxén |Hej, ”hyrköp” är inte en i lagtexten definierad term. Jag kan heller inte med ledning av vad du beskriver förstå vad det är som ”hyrköparen” vill genomföra. Men andledning av det är det lite svårt att klart redogöra för svaret på frågan. Klar är att fastighetsköp är en process som innehåller en mängd regler som man måste uppfylla för att köpet skall vara giltigt, det kan därför hända att ”hyrköpet”, inte är ett giltigt sätt att förvärva fastighet på alls. I övrigt kan sägas att du inte bör försöka dig på att själv konstruera avtal av denna typ då värdena är stora och det finns en väl fungerande utarbetad teknik på området. Jag rekommenderar dig därför att vända dig till en mäklare alternativt jurist verksam inom fastighetsbranschen för närmare ledning. Med vänliga hälsningar Oskar Taxén

Dolt fel i fastighet

2006-11-06 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Fuktskada är det dolt fel! Jag har köpt en villa från 1973 i förra året. Säljarförsäkrat hus.På avtalet står det det kan förekomma framtida skador i badrummet,mattsläpp, nu har vi lånat på huset och renoverat.Det var bara fukt ruttna spånskivor, kaklet sattes på plastmatta inga tättskickt på väggarna.Är det dolt fel,när vi anlitade betisiktningsman, noterade han som fuktskada.Kan vi få ut ngn ersättning från säljarens försäkring.Det gällde för två badrum.
Ingela Höggren |Hej, Det är tyvärr svårt att ge ett exakt svar på din fråga eftersom svaret beror på många olika faktorer. Generellt sätt kan man dock säga att undersökningsplikten är mycket långtgående när det gäller köp av fast egendom (som t.ex. en villa). Om er besiktningsman fann att det rörde sig om en fuktskada är det troligtvis inget dolt fel. Om det ej varit möjligt att upptäcka felet vid en besiktning av ytan är det dock troligt att det rör sig om ett dolt fel. Det krävs exempelvis ej att man vid undersökningen borrar hål eller dylikt. Lagtexten och några relevanta rättsfall hittar du http://www.lagen.nu/1970:994#K4p19.

Möjlighet att bestrida grannes bygglov

2006-10-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vår granne har ansökt om bygglov för en verkstad närmare än 4,5 m från tomtgräns. Vi sa nej till detta, trots detta fick de bygglov av kommunen.
Carl Johan Zimdahl |På de flesta kommuners hemsida kan man hitta sitt områdes detaljplan (om sådan finns, annars områdesbestämmelser eller översiktsplan) samt övriga föreskrifter gällande byggnation. Att läsa igenom dessa bestämmelser på er kommuns hemsida är därför en bra start. Regler om bygglov återfinns annars i plan- och bygglagens 8:e kapitel (Se http://lagen.nu/1987:10#K8). Jag förutsätter på grund av frågans utformning ni bor i ett detaljplanerat område. Byggnationen av en verkstad i ett detaljplanerat område är bygglovspliktigt. I 8:22 plan- och bygglagen anges att innan lov lämnas skall byggnadsnämnden bereda kända sakägare och boende som berörs tillfälle att yttra sig, om bygget innebär en avvikelse från detaljplanen (återigen förutsätter jag att en detaljplan finns, om detta inte är fallet får jag be att ni återkommer med mer detaljer). De som har rätt att yttra sig har också rätt att överklaga bygglovet, och detta har byggnadsnämnden en skyldighet enligt lag att informera om, enligt 8:27 §. Överklagandereglerna återfinns i plan- och bygglagens 13:e kapitel (Se http://lagen.nu/1987:10#K13). Enligt 13:2 § skall bygglov överklagas hos Länsstyrelsen. Beslutet får överklagas av den som det angår, om beslutet gått honom emot och beslutet kan överklagas, enligt förvaltningslagens 22 § (Se http://lagen.nu/1986:223). En fråga som redan är avgjord i detaljplan kan inte överklagas, så därför är det återigen bra om ni läser igenom den för ert område gällande detaljplanen. Som direkt angränsande granne till den tomt på vilken bygglov söks så anses man i regel vara inkluderad i den kretsen som "beslutet angår". Ert skriftliga överklagande måste ha inkommit till byggnadsnämnden senast tre veckor från det att ni fick del av beslutet att bygglov beviljats enligt förvaltningslagens 23 §.

Rätt att neka bostadssökande pga låg inkomst?

2006-10-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan en hyresvärd neka en bostadssökande som ej har några betalningsanmärkningar enbart pga hans inkomst (student) ?
Carl Johan Zimdahl |Hej, Hyresvärden har ingen kontraheringsplikt gentemot potentiella hyresgäster. Detta innebär att det inte finns någon skyldighet att ingå avtal med en lägenhetsspekulant, oavsett om dennes inkomst är stor eller liten. Hyresvärden får dock inte agera diskriminerande i strid med diskrimineringslagstiftningen, men den nämnda orsaken till nekandet faller ej in under dessa lagars skyddsområde. Vänligen