Förhandlingsklausul

2006-08-04 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag ska flytta till ny lägenhet fick hyreskontraktet skickat hem till mig och märker att hyresvärden har strykit över stycket om Förhandlingsklausul. Vad innebär detta för mig som vill hyra denna lägenhet i ett år?
Daniel Waerme |Hej! En förhandlingsklausul är en klausul som innebär att hyresgästen har överlåtit rätten att förhandla med hyresvärden på sin hyresgästorganisation. (Hyresförhandlingslagen 2 §, se http://www.lagen.nu/1978:304) Detta innebär att hyresvärden vid avsaknad av en sådan klausul förhandlar med dig personligen för att ändra hyresvillkoren, t.ex. hyran. Han är inte skyldig, och kan inte heller endast, förhandla med hyresgästorganisationen. När hyresvärden, eller hyresvärdsorganisationen, förhandlar med hyresgästorganisationen upprättas på grundval av en förhandlningsordning en förhandlingsöverrenskommelse. Denna kan t.ex. avse en ändring av hyran. För att överrenskommelsen ska bli gällande gentemot den enskilde hyresgästen krävs att hyresgästen i sitt hyresavtal har en förhandlningsklausul. Anledning till att hyresvärden valt att stryka förhandlingsklausulen från hyreskontraktet är svåra att spekulera i. Om du är intresserad av att veta varför eller vill ha en förhandlingsklausul föreslår jag att du talar med hyresvärden. Lycka till. Med vänliga hälsningar

Fritidshus räknas som bostadsarrende?

2006-08-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Angående besittningsskydd vid bostadsarrende: arrendatorn har besittningsskydd om bostad finnes på arrendestället. Är fritidshus likställt med bostad i detta fall?
Anna Bergman |Hej! Bostadsarrende är en upplåtelseform där arrendatorn har rätt att på arrendestället uppföra eller behålla hus som huvudsakligen är avsett som bostad. Även fritidsbostäder räknas dit. Besittningsskyddet gäller alltså även när man har ett fritidshus. Dock får det inte vara en byggnad med endast primitiva bostadsmöjligheter såsom t.ex oinredda sjöbodar. Inte heller husvagnar eller tält ger besittningsskydd. Mvh

Fasta och icke fasta inventarier

2006-07-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad är skillnaden mellan fasta och icke fasta inventarier?
Sara Forslund |Hej, Lagen talar om fast och lös egendom. Fast egendom är enligt jordabalken (1970:994) 1:1 jord, alltså mark. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet är alltså i princip en ruta på marken. Allt som inte är fast egendom anses vara lös egendom. Till en fastighet hör bland annat byggnader som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk, enligt jordabalken 2:1. En byggnad är ett fastighetstillbehör. Till en byggnad hör fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna, enligt jordabalken 2:2. Detta är byggnadstillbehör, och hit bör vissa inventarier räknas, även om lagtexten inte använder sig av det uttrycket. Enligt jordabalken 2:4 krävs för att 2:1 och 2:2 skall gälla även ett ägarsamband. Vänliga hälsningar,

Bostadsrättsinnehavares ställning vid friköp

2006-08-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Bostadsrättsföreningen där jag bor har på stämma fått majoritetsbeslut på att bostadsrätterna (parhus) ska "köpas loss". Vi har två alternativ, att köpa eller flytta, finns inget mellanting enligt juristen som varit med under hela proceduren runt friköp. Kan man verkligen tvingas att flytta om man inte har möjlighet att ta lån för att köpa huset? Hon påstår att det inte går att bilda ny förening för de som inte vill köpa eftersom det rör sig om parhus utan vill/kan man inte köpa ska de gå "den hårda vägen", alltså kasta ut de som inte köper. Är det riktigt? Det låter även som om föreningen inte köper husen av dem som måste flytta och då sitter ju de verkligen på pottan för hur kan man sälja sin bostadsrätt till någon som sedan ska vara tvungen att köpa den en gång till?? Tacksam för svar.
Raoul Mehta |Hej Först och främst räcker det inte med ett vanligt majoritetsbeslut på en stämma för att ta ett sådant beslut. Beslutet ska fattas på två på varandra följande stämmor och på den senare ska beslutet ha stöd av minst 2/3 av de röstande. Det är även möjligt för en del av föreningens medlemmar att köpa loss ”sina” hus medan resterande medlemmar stannar kvar i föreningen med bibehållen ägandeform, förutsatt att det återstår minst tre medlemmar i föreningen. Möjligtvis kan vissa geografiska restriktioner komma i fråga. Det bör även vara möjligt att skapa en ny bostadsrättsförening som köper de hus vars ägare inte är med vid friköpet. Återigen krävs minst tre medlemmar och att alla andra krav enligt Bostadsrättslagen uppfylls. Givetvis krävs även finansiering. Att det rör sig om ett parhus ska inte vara något problem så länge det inte är så att ena ägaren av parhuset vill genomföra ett friköp medan den andra inte vill det. Som ni säkert vet så går ett friköp till så att ni säljer er bostadsrätt till föreningen och sedan köper det hus ni bott i (och marken den står på) av bostadsrättsföreningen. Båda överlåtelserna ska ske till marknadspris. Därför bör det inte vara något problem att sälja er bostadsrätt till någon annan före friköpet då köparen ändå får tillbaka ungefär samma summa vid friköpet. Det blir alltså inget ”dubbelköp” utan tillslut bara ett köp av en fastighet. Om ni dock vill bo kvar ser jag det inte som någon omöjlighet. Om ni inte vill köpa loss huset måste bostadsrättsföreningen hitta en annan köpare. Det troliga är att detta blir den andra familjen i parhuset för jag har svårt att tänka mig att någon annan skulle vara intresserad. När en bostadsrättsförening säljer ett hus upphör lägenheterna att vara bostadsrätter och bostadsrättsföreningen blir skyldig att betala skälig ersättning (marknadspris) för bostadsrätterna. Är lägenheten tillträdd anses ett skriftligt hyresavtal ingånget. Resultatet blir alltså att ni praktiskt taget säljer er bostadsrätt till bostadsrättföreningen och sedan bor kvar i en hyresrätt hos en ny ägare. Detta är dock en komplicerad situation och jag råder er att ta kontakt med jurist inom detta område för att få en opartisk bedömning av läget. Hur som helst är besittningsrätten väldigt stark i Sverige och därför har jag väldigt svårt att se att ni skulle kunna bli utkastade utan vidare. Lycka till!

Hyra av fritidslägenhet

2006-08-01 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi hyr ett sommarhus där kontraktstiden är 5 år och där det i kontraktet står att uppsägningstiden är 6 månader. Nuvarande ägare har sagt till oss att kontraktet förnyas automatiskt på 5 år om inte någon av parterna säger upp avtalet 6 månader innan. Om fastigheten skulle säljas under pågående 5-årsperiod, kan dessa villkor ändras? Vilket besittningskydd har man vid ett fritidsboende?
Magdalena Åhlberg |Enligt JB 12:45 (Hyreslagens 45§ sehttp://lagen.nu/1970:994#K12P44S1N1 ) har man besittningsskydd till en fritidsbostad då hyresförhållandet pågått i mer än 9 mån. Besittningsskydd innebär att man har rätt att bo kvar tills Hyresnämnden/sveaHovR godkänt en uppsägning/ tvist om förlängning av avtalet. Regler för uppsägning och uppsägningstid i 46 och 49§§ hyreslagen gäller (sehttp://lagen.nu/1970:994#K12P44S1N1) . MVH

Skälig arrendeavgift

2006-08-05 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Sommarstugearrende! Har en fråga om ovanstående, det är så att min sommarstuga står på en bondes mark, arrendet skrevs på 49 år, men gick ut för sju år sedan. Trots att vi, för sju år sedan, tagit kontakt med honom med viljan att förnya/diskutera arrendet har han helt struntat i frågan, fram tills nu. Nu har han hört av sig och vill höja arrendet från 400:- /år till 2500:- /år. Vi tycker det är en oskälig höjning, råder det inte speciella omständigheter om arrendet har passerat fem år över sin tid? Har vi "rätt" att köpa loss marken om stugan stått där mer än 50 år? tacksam för svar!
Kristine Erlandsson |Hej! Bostadsarrende regleras i jordabalkens 10 kapitel, se http://lagen.nu/1970:994 Ett avtal om bostadsarrende, som gäller för viss tid, måste sägas upp för att det skall kunna upphöra att gälla vid arrendetidens utgång, 10 kap 3 § JB. Om man vill få till stånd en ändring av villkoren skall man meddela motparten detta i den ordning som gäller för uppsägning, se sistnämnda paragraf. Om avtalet inte sägs upp minst ett år innan det går ut löper det på oförändrade villkor under en femårsperiod i taget. I 10 kap 6 § står det att arrendeavgiften vid förlängning ska utgå med skäligt belopp. Blir det tvist om vilka villkor som skall gälla vid en förlängning av arrendeavtalet kan tvisten bli föremål för arrendenämndens prövning, se 10 kap. 6 a § jämfört med 9 kap. 10 § JB. Om arrendeavgiften inte kan bestämmas av jordägare och arrendator ska hänsyn tas till arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalet och omständigheterna i övrigt. Det är svårt att i lagen närmare precisera vad som skall anses utgöra skälig arrendeavgift. Särskilt arrenden för fritidsändamål har en mångskiftande karaktär och avser mark belägen på vitt skilda ställen. Viss ledning när det gäller att avgöra arrendeavgiftens storlek kan man få genom att jämföra med vad som kan anses vara ortens pris för jämförliga arrenden. Om sådant underlag inte finns torde frågan få avgöras efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala. I normala fall anses det inte oskäligt att arrendeavgiften är av den storleksordningen att den får förränta markvärdet. Du kan vända dig till arrendenämnden i ditt län om du vill att de ska ta upp ditt ärende, mer information samt blankett finner du http://www.dom.se/templates/DV_InfoPage____842.aspx Angående rätten att köpa loss marken finns det en lag som reglerar detta: Lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället, se http://lagen.nu/1985:658 Lagen innebär att arrendatorn kan anmäla sitt intresse av att köpa fastigheten och när markägaren vill sälja måste han först erbjuda arrendatorn att köpa (markägaren har sk. hembudsskyldighet). För att få utöva denna företrädesrätt som arrendator måste man göra en intresseanmälan till Inskrivningsmyndigheten. Lycka till! Med vänlig hälsning

Hyresgästs rätt att bo kvar vid omvandling till br

2006-08-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag försöker igen och ställer mina frågor i en följd: Problemställning: Fastigheten där min mamma hyr en lägenhet omvandlas hux flux till bostadsrätter. 1. Kan man bli uppsagd från sin hyreslägenhet vid en sådan omvandling? 2. Kan man tvingas köpa sin lägenhet eller har man alltid rätt att stanna kvar som hyresgäst? 3. Kan föreningen höja hyran oskäligt mer än vad de centrala hyresförhandlingarna i hyresbetsåndet har givit? Tacksam för svar MVH Yvonne Sundström Flink
Kristine Erlandsson |Hej Yvonne! 1) Nej. Som hyresgäst har du kvar ditt besittningsskydd och därmed rätten att bo kvar som hyresgäst. Så länge det finns en hyresrätt med förstahandskontrakt till lägenheten kan den inte heller säljas till någon annan. 2) Nej. Din mor har rätt att bo kvar i lägenheten oberoende av vem som äger fastigheten. Ingen kan tvinga en hyresgäst att bli medlem i bostadsrättsföreningen. 3) Vad gäller hyran är den nya ägaren (i detta fall bostadsrättsföreningen) bunden av bruksvärdesreglerna och kan därför inte höja hyran hur den vill. Hyrorna sätts utifrån allmännyttans hyresnivå på orten. Hyran kan dock komma att höjas lite eftersom lagen säger att hyran inte PÅTAGLIGT får överstiga hyran i allmännyttan, dvs. det är ej tillåtet med oskäliga höjningar. Påtaglighetsrekvisitet ligger på ungefär 5 %. Hör gärna av dig igen om du har fler frågor! Jag rekommenderar att du går in på Hyresgästföreningens hemsida, se https://www.hyresgastforeningen.se Sök på ombildning så får du mycket bra information. Lycka till! Vänligen

Kan vi köpa en belånad sommarstuga?

2006-07-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Mina föräldrar har en sommarstuga som är intecknad som säkerhet i ett bostadslån, kan någon av vi barn köpa sommarstugan?
Fia Berg |Hej! Jag ser inte att ni inte skulle kunna köpa sommarstugan. Dock måste dina föräldrar säkert ställa en annan säkerhet för lånen, eller så får ni ordna det på något annat sätt exempelvis att ni tar över en del av lånen eller något liknande. Dock är detta en bedömningsfråga, men jag råder er att prata med en bankman för att ordna det praktiska kring köpet och vad som är bäst för både dig och dina föräldrar. Rent juridiskt finns det dock inget som hindrar att man köper något för att det är belånat eller ställt som säkerhet, så länge man ställer en annan godtagbar säkerhet eller ordnar det på något annat sätt. Lycka till!