Dolt fel i fastighet

2006-10-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Jag köpte ett hus för ett par år sedan och nu har jag fått riva badrummet efter att det började lukta mögel och att kaklet sviktade. När jag rev ner väggarna så såg jag att man har kaklat rakt på spånskiva plus att dom inte har använt fuktspärr! Det är ju liksom upplagt för problem. När vi köpte huset så sa man att badrummet va nybyggt så jag förmodar att man byggde det innan man sålde för att höja värdet snabbt. Försäkringbolaget vill inte betala utan detta är ett dolt fel så man tycker att jag ska ta kontakt med förra ägaren och nu kommer problemet. Den förra ägaren är en nybliven äldre änka alltså mannen gick bort för ett tag sedan så detta blir ett litet dilemma för mig för jag vill inte dra igång något med en 75-årig gammal dam. Tacksam för svar MVH Dalle
Christina Weilander |Hej! När det gäller fel i fastighet så finns regler om detta i JB 4:19 där det står: "Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet." Som köpare har man som du kan läsa en undersökningsplikt i andra stycket. Denna är mycket långtgående. Frågan är här om felet var upptäckbart vid en sådan undersökning. Om det inte skulle ha gått att upptäcka felet är det som du säger fråga om ett dolt fel. Det enda sättet för dig att få ersättning är att gå på säljaren även om det kan kännas lite olustigt under dessa omständigheter.

Friskrivningsklausuler vid köp av fastighet

2006-10-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Friskrivninsklausul - igen. Vad jag förstår så kan en friskrivningsklausul inte vara hur generell som helst för bli gällande. Hur pass gällande är en friskrigningsklausul formulerad på följande sätt: "Säljaren friskriver sig från allt ansvar för byggnadens skick. Köparna kan därför inte göra gällande någon påföljd på grund av fel i fastighet. "
Daniel Waerme |Hej! Friskningar och dess räckvidd är ett omdiskuterat område inom avtals- och obligationsrätten. Varje klausul skall bedömas självständigt även om vissa klausultyper alltid eller oftast är otillåtna. Även andra faktorer än klausulens utformning får betydelse för dess räckvidd, såsom placering i avtalet och förhållandet mellan avtalsparterna. Angående den omnända friskrivningsklausulen kan följande sägas. I förarbetena till JB 1970(proposition 1970:20 s. 212) antyddes att friskrivningar där, av vilka inte klart framgick, i vilka avseende säljaren ville friskriva sig och som hade generell karaktär inte borde godtas. Den osäkerhet som till följd av dessa uttalande förelåg har i viss mån emellertid undanröjts av HD. NJA 1975 s. 545 gällde en liknande klausul som du beskriver ovan. HD fann att klausulen var giltig. Klausulen var klar och tydlig. Det var vidare inte otillbörligt att åberopa klausulen då både köpare och säljare var privatpersoner och köpeobjektet var en 10 år gammalt byggnad. Det kunde i ett sådant fall te sig fullkomligt förståeligt att säljaren ville reglera överlåtelsens följder genom en klausul i avtalet. Det kan således konstateras att generella friskrivningar är giltiga om de är tillräckligt tydliga och klara. Det räcker därför t.ex. inte att skriva att fastigheten är i "befintligt skick" eller liknande. Klausulen i ditt exempel får emellertid anses klar och tydlig. Vissa undantag finns. Nedan följer några exempel. Enligt 4 kap. 19 § JB, se http://www.lagen.nu/1970:994, kan en näringsidkare under vissa förutsättningar inte friskriva sig gentemot en konsument. Vidare gäller inte friskrivningar vid svek eller svikligt förfarande från säljarens sida. Inte heller då säljaren lämnat en uttrycklig utfästelse i strid med friskrivningen. Jämkning av osäkliga friskrivningsklausuler kan ske med hjälp av 36 § AvtL. (Se http://www.lagen.nu/1915:218) Exempel på detta från praxis är NJA 1981 s. 400 då en fackman i byggnadsbranschen inte tilläts friskriva sig vid försäljning till konsumenter. Hoppas mitt svar bringade viss klarhet. Någon fullständig klarhet går emellertid inte att uppnå då varje situation måste bedömas utifrån de speciella förutsättningar som är för handen. Med vänliga hälsningar

Hävning/ersättning pga ej färdigställd lägenhet

2006-10-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har skrivit kontakt med en hyresvärd. Huset är nybyggt och skulle vara klart för inflyttnign den 10 september men nu är det försenat och jag har inte fått besked än om inflyttning Kan jag säga upp avtalet? Kan jag kräva ersättning?
Christina Weilander |Hej! JB 12:13 (se http://lagen.nu/1970:994#K12) reglerar fallet då lägenheten inte är färdigställd vid den avtalade tidpunkten. Påföljder vid denna typ av dröjsmål från hyresvärdens sida är hävning och skadestånd eller nedsättning av hyran. För att kunna häva avtalet krävs enligt allmänna hävningsprinciper att dröjsmålet är väsentligt. Rätt till ersättning föreligger om hyresvärden inte kan visa att dröjsmålet inte beror på hans försummelse. Lycka till!

Avtal vid samägande

2006-10-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi är tre syskon som gemensamt äger ett fritidshus. Vi äger 1/3 var. Om en av oss vill sälja sin andel, kan han tvinga oss andra att köpa ut honom? Blir det marknadspris som gäller i så fall? Och kan detta, i så fall, åsidosättas genom avtal, som bestämmer att alla tre måste godkänna om någon vill sälja sin andel? Vidare; vad gäller om någon av oss vill sälja hela fastigheten? Kan han bjuda ut huset till försäljning mot de andras vilja? Kan även detta regleras genom upprättande av avtal?
Kristine Erlandsson |Hej! Lag om samäganderätt är tillämplig, se http://lagen.nu/1904:48_s.1 . Lagen är dispositiv, vilket innebär att ni kan upprätta ett avtal sinsemellan och då gäller det istället. Ni delägare bestämmer vad avtalet skall innehålla, ni kan reglera i stort sett allt däri. Som det gäller nu, när ni inte har avtal och lagen är tillämplig, kan din bror inte tvinga någon av er att köpa ut honom. Han kan däremot sälja sin del till vem han vill utan att ni andra kan motsätta er det. Enligt 6 § finns en rätt för varje delägare att ansöka om att godset skall försäljas på offentlig auktion. Med vänliga hälsningar

Kostnadsfördelning för skador tillhörande ett servitut

2006-10-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag har en sommarstuga utan indraget vatten utan hämtar vatten ur min grannes vattenledning (kran på uthus). Jag har ett servitut som ger mig rätt till det. Om denna vattenledning går sönder, vem ska bekosta lagning? Tycker själv att man ska dela på kostnaden eftersom jag har servitutsrätt men grannen äger ledningen och den ligger på dennes tomt. Vad säger lagen??
Henric Roth |Hej Anki! Jag tolkar din fråga som att Du undrar vem som skall bekosta en eventuell skada på den specifika ledning som går från Din grannes "huvudledning" till Ditt hus. Detta regleras i JB. 2 kap. 1§ 1 st fastställer att bland annat ledningar som tillhör en fastighet genom ett servitut, dvs finns på en grannes tomt skall också anses tillhöra fastigheten. Således skall Du enligt 3 kap. betala en skada som uppstår på den ledning som går till Ditt hus då den anses tillhöra Din fastighet. I 3 kap. finns dock bestämmelser om mer specifika situationer som kan uppstå vilket skulle kunna göra att utfallet blev annorlunda. Tex att Du måste genomföra förbättringsarbeten på Din grannes undermåligt underhållna ledning då den utgör en risk för att Du skall drabbas av att den går sönder. Lagen säger ingenting om att kostnaden skall delas men det finns inte heller något som hindrar att ni själva kan komma överens om att fördela kostnaderna. För lagrum se http://lagen.nu/1970:994 . Hoppas detta är ett tillfredställande svar på Din fråga. Med vänlig hälsning,

Formkrav vid fastighetsköp

2006-10-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |hej Min hustru och hennes syskon ska sälja sitt barndomshem som ingår i dödsboet efter deras föräldrar. En lokal fastghetsmäklare har hjälpt till med försälj- ningskontraktet som ska undertecknas av alla fem dödsbodelägarna. Kontraktet skickas rekommenderat mellan dem då de är utspridda över hela landet. Enlig fastighetsmäklaren så behöver inte namnteckningarna bevittnas var för sig. Är detta korrekt ?
Elzbieta Kaczorowska |Hej, De formkrav som ställs på fastighetsköp hittar man i jordabalken 4 kap 1 § (se http://www.lagen.nu/1970:994 ). Bland dessa finns inget krav på att namnteckningarna skall vara bevittnade. Med andra ord verkar allt vara i sin ordning. Med vänlig hälsning,

Formkrav vid uppsägning av hyresavtal

2006-10-08 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag (hyresvärd) undrar om ett hyresavtal kan sägas upp muntligen, måste man då skicka ett skriftligt erkännande, och hur ska det i så fall se ut? Och när ska/kan man skicka det?
Jacob Öberg |HUVUDREGELN OM ATT HYRESAVTAL SKA SÄGAS UPP SKRIFTLIGEN Inledningsvis kan betonas att om hyresförhållandet varat längre än tre månader så ska det sägas upp skriftligen. Detta innebär i praktiken att alla hyresavtal som gäller tills vidare måste sägas upp skriftligen. Det är således endast avtal på bestämd tid som är kortare än tre månader eller tre månader som får sägas upp muntligen (12 kap 8 § st. 1 jordabalk, härefter JB). Dock kvarstår möjligheten för en bostadshyresgäst att säga upp avtalet muntligen om du bekräftar uppsägningen skriftligen. Möjligheten att säga upp hyresavtalet muntligen är således även beroende av vem som säger upp avtalet. Du kan således ej säga upp avtalet muntligen enligt huvudregeln men du har dock möjlighet att skriftligen erkänna en hyresgästs muntliga uppsägning. Om avtalet ska sägas upp så måste du delge uppsägningen till hyresgästen och ange orsak till uppsägningen om hyresgästen har rätt till förlängning (12 kap 8 § st.2 JB ). Delgivning innebär i princip enligt huvudregeln att du ska se till att hyresgästen tar del av uppsägningen) och du måste kunna bevisa att hyresgästen tagit del av uppsägningen(12 kap, 8 § st. 3 JB och 8 kap. 8 § JB). Vidare kan, eftersom uppsägning är en ensidig rättshandling, tämligen stränga krav ställas på uppsägningen, bland annat att den gjorts i rätt tid, att rätt adressat angivits, att rätt person sökts, att uppsägningen skett vid rätt tidpunkt eller att det i vart fall inte skett vid fel tidpunkt, att uppsägningen innehåller en viljeförklaring med rätt innehåll, att den upptar rätt objekt, att uppsägningen har utfärdats av rätt person. SKRIFTLIGT ERKÄNNANDE Om hyresavtalet sagts upp muntligen och detta med beaktande av de faktiska omständigheterna och rättsliga omständigheterna är möjligt så ska du erkänna uppsägningen skriftligen ( 12 kap. 8 § st. 1 JB). I motiven till denna bestämmelse så uttalas att detta undantag fyller en funktion för hyresgästen (proposition 1983/84:137 med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen, s. 119). En hyresgäst kan enligt denna regel exempelvis ringa upp sin hyresvärd och säga upp avtalet, varefter denne i ett brev bekräftar uppsägningen. Det finns inga särskilda formkrav eller regler som föreskriver hur ett skriftligt erkännande ska se ut men som ovan nämnts kan erkännandet skickas i brev. Av praktiska skäl så bör du skicka det skriftliga erkännandet efter uppsägningen så fort som möjligt till hyresgästen. Du kan skicka erkännandet direkt efter att uppsägningen skett och behöver inte vänta någon särskild tid. Av bevisskäl kan det vara lämpligt att du kräver att hyresgästen signerar ett mottagningskvitto på att denne tagit emot erkännandet eller att du sänder erkännandet i rekommenderat brev. Detta kan vara lämpligt i den situationen då hyresgästen hävdar att denne ej sagt upp avtalet. För aktuella lagrum se www.lagen.nu.

Försäljning av lantbruksenhet

2006-10-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag ska sälja en lantbruksenhet. Jag äger den tillsammans med en släkting och vi är överens om försäljningen. Vad behöver vi tänka på vid försäljningen? Vilka handlingar behövs utöver köpekontrakt? T ex överlåtelse av lagfart? Och/eller ...?
Kristine Erlandsson |Hej! I 4 kap 1 § JB (jordabalken) stipuleras vilka krav som ställs på själva köpeavtalet. Lagtexten finner du http://www.lagen.nu/1970:994 Avtalet skall vara skriftligt, undertecknas av båda parter, innehålla uppgift om fastigheten, köpeskillingen, en överlåtelseförklaring och vara bevittnad av två personer. Ofta används dubbla köpehandlingar, förutom köpekontraktet även ett köpebrev. Köpebrevet är en handling som upprättas när en fastighetsaffär fullföljs enligt köpekontraktet, som ett slags kvitto. Köpebrev är ett bevis på att köpet är genomfört och det undertecknas således inte förrän full betalning erlagts. Om köpet gjorts beroende av villkor måste dessa finnas med även i köpebrevet, vilket framgår av 4 kap 6 § JB. När det gäller lantbruksfastigheter måste köparen i vissa fall söka förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen ( se http://lagen.nu/1979:230#P13 ). Det gör man hos Länsstyrelsen. En bra sida från Länsstyrelsen med information om när tillstånd krävs finner du http://www.f.lst.se/varverksamhet/lantbruk/fastigheterochjordbruksmark/forvarvavjordbruksfastighet.4.16f25a7f5311cfbb27fff3572.html Av förköpslagen, se http://lagen.nu/1967:868 , framgår att köparen i vissa fall också behöver kommunens tillstånd om kommunen har förköpsrätt. Efter dessa formaliteter skall köparen sedan ansöka om lagfart hos Inskrivningsmyndigheten. Reglerna framgår av 20 kap JB. För att få lagfart skall förvärvaren (köparen) inge den handling som förvärvet grundar sig på, d.v.s fångeshandlingen, 5 §. Detta kan vara köpeavtalet eller om dubbla köpehandlingar upprättats, köpebrevet. Ansökan måste göras senast tre månader efter förvärvet, 2 §. Det är viktigt att ansökan innehåller alla tillstånd som eventuellt krävs enligt ovan samt att blanketterna är exakt ifyllda, annars får man tillbaka blanketterna och lagfarten fördröjs. Jag rekommenderar dig följande ingivarhandledning som Domstolsverket tagit fram http://www.dom.se/templates/DV_InfoPage____732.aspx Dokumentet finns som pdf-fil på sidan. Lycka till! Med vänlig hälsning