Tvångsförsäljning av samägd fastighet

2006-10-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |hej! Vi är 3 ägare av en jordbruksfastighet. Kan 2 av oss sälja den på exekutiv auktion? Får en delägare låsa ett hus som också de 2 andra äger? Vilka lagliga åtgärder kan man vidta? Mvh.
Raoul Mehta |Vid samägande av det här slaget gäller reglerna i Lag (1904:48) om samäganderätt vilket innebär att var och en av delägarna har rätt att hos rätten ansöka om att fastigheten bjuds ut till försäljning. Rätten ska dock ej förordna om försäljning av fastigheten om någon av delägarna kan visa på synnerliga skäl för anstånd, oftast sociala skäl. För förfogande över den samägda fastigheten krävs samtliga ägares samtycke så han får inte byta lås utan ert samtycke. Om ni inte kan enas rörande fastighetens förvaltning eller nyttjande kan rätten, efter ansökan av någon av delägarna, kan rätten förordna en god man som ska ta hand om förvaltningen. För att komma in i huset bör ni ansöka om handräckning hos kronofogdsmyndigheten. För det krävs inget domstolsbeslut utan ni presenterar bara bevis för att ni är ägare till fastigheten och att en av ägarna bytt lås utan tillstånd. Lycka till!

Tvinga fram försäljning av samägd fastighet?

2006-09-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag och min syster har ärvt vår mors sommarstuga. Jag vill köpa ut min syster men hon har under bouppteck-ningens gång nu ändrat sig och vill inte längre att jag ska få köpa stugan utan att den ska säljas på öppna marknaden. (Hon tycker plötsligt att jag inte hjälpte mamma tillräckligt men själv hjälpte hon bara till sista året mamma levde.) Kan hon tvinga fram detta mot min vilja?
Fredrik Jorstadius |Hej! Samäganderättslagen torde bli tillämplig i detta fallet. Enligt denna lagen kan en delägare i samfällt gods, hos rätten söka, att godset för gemensam räkning utbjudes till försäljning å offentlig auktion (6§). Detta gäller om ni inte har avtalat att annat skall gälla. Tyvärr så är det nog så att hon skulle kunna tvinga fram en försäljning mot din vilja.

Att hyra ut bostadsrätt i andra hand utan tillåtelse

2006-09-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vilka risker utsätter man sig för då man, som ägare av en bostadrätt, hyr ut i andra hand utan godkännande av styrelsen?
Kristine Erlandsson |Reglerna framgår av Bostadsrättslagen, se http://www.lagen.nu/1991:614 . Uthyrning av sin lägenhet i andra hand får inte ske utan styrelsens samtycke, se 7 kap 10 §. Går inte styrelsen med på andrahandsupplåtelsen får bostadsrättsinnehavaren vända sig till hyresnämnden som kan lämna ett tidsbegränsat tillstånd, 11 §. Att hyra ut sin lägenhet i andra hand utan styrelsens vetskap är grund för att nyttjanderätten till bostadsrätten blir förverkad och föreningen är således berättigad att säga upp bostadsrättsinnehavaren till avflyttning, 7 kap 18 § p 2. Enligt 7 kap 20 § har man dock en möjlighet att slippa bli av med bostadsrätten om man utan dröjsmål ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad Med vänliga hälsningar

Ersättning vid expropriation

2006-09-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag har en fråga, det är så att jag äger en ö i Stockholms skärgård och för ca 15 år sedan när min mor ägde ön sattes en el stolpe upp på ön. Vi har inte själva indragen el utan elstolpen är till för elförsörjning till de andra närliggande öarna. Min fråga är nu om de har rätt till att ha en elstolpe på min mark eller kan jag kräva ett arrende för att elstolpen står på min mark?
Ellen Sederholm |Hej! Eftersom det är en del av din fastighet som tagits i anspråk är det expropriationslagen som blir tillämplig. Expropriation får ske för att tillgodose allmänt behov av elektrisk kraft eller annan drivkraft, vatten, värme eller likartad nyttighet se 2 kap 3 § expropriationslagen. Ändamålet med expropriationen är med andra ord tillgodosedd. Huvudregeln är att intrångsersättning ska betalas med ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde, som uppkommer genom expropriationen se 4 kap 1 § expropriationslagen. Uppkommer i övrigt skada för ägaren genom expropriationen, skall även sådan skada ersättas. Vid ersättningsbedömningen ska även hänsyn tas till eventuell värdehöjning som expropriationen kan tänkas innebära. Ni har visserligen inte själva indragen el, men fastigheten måste ändå antas ha stigit något i värde pga att det skulle vara betydligt enklare och mindre kostsamt att dra in el nu än tidigare. Det är dock praxis att elleverantöreren betalar ut ersättning för sådan här typ av intrång. Om din mor inte har erhållit någon ersättning torde ni alltså ha rätt till sådan. Någon rätt att kräva ett arrende föreligger dock inte. Jag skulle råda dig att kontakta elleverantören i första hand och fastighetsdomstolen i andra hand.

Uppsägning av hyresavtal

2006-10-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag har hyrt ut ett rum till en man på bestämd tid om 4 månader. Ingen uppsägningstid nämndes i avtalet. Nu har han sagt upp avtalet för att flytta. Hur lång är uppsägningstiden? Han har bara bott i rummet i ca 1 mån. Mvh
Alexander Garbu |Hej! Eftersom avtalet har ingåtts på bestämd tid gäller att uppsägningen skall ske senast tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet. (se jordabalken http://www.lagen.nu/1970:994 12 kap 4§). Mvh

Andrahandshyrning - hyresreducering för störningar?

2006-09-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag är hyresgäst i en nybildad bostadsrätt. Styrelsen beslutade att renovera tvättstugan Det skulle ta 8 v,men är nu färdig efter 4 månader. Har jag rätt till hyresreducering? Och hur stor? Efter detta hemska liv med tex borrning dagarna i ända.Och undermålig möjlighet att kunna tvätta och dålig info från styrelsen och avstängningar av vatten o el.
Jesper J Silow |Hej! Det är en komplicerad fråga du ställer, om det är så du beskrivit att du hyr en bostadsrätt (i andra hand). Isåfall har du inget rättsförhållande till bostadsrättsföreningen, utan eventuella problem du upplever kan du endast ta med din hyresvärd, dvs. ägaren till bostadsrätten. Det är troligen så att det arbete som utförts ses som ett materiellt förbättringsarbete, som kommer dig som hyresgäst tillgodo. Om arbetarna har tagit för lång tid på sig, är det en sak mellan dessa och Bostadsföreningen att göra upp om eventuell ersättning för förseningarna. Min slutsats blir därmed (helt amatörmässigt, och mycket möjligt felaktigt) att du inte har någon möjlighet att få hyresreduceringar för de störningar du upplevt i ditt boende. Mvh//Jesper

Hyresavtal och formkrav

2006-09-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag och min familj skulle hyra ett friköpt radhus i ett år med tanken att sedan efter detta året köpa det. Ägaren ville först och främst sälja, och det förstod vi. Vi tog dock chansen och väntade in ägaren, och när ingen ville köpa hennes radhus hörde hon av sig till oss. Vi kom över telefonen överens om att vi skulle hyra det i ett år, och kontraktet skulle skrivas veckan efter. Vi sade upp vår lägenhet, barnens skola och dagis, sade upp bredband och hela den "flytt-baletten". Igår skulle vi ringa och bekräfta tiden för kontraktskrivningen, och då kommer hon med ett chockbesked. Hon har fått en köpare och vill helt plösligt sälja. Kan hon göra så? Vi visste ju att hon ville sälja, men i slutändan tycker vi ändå att hon valde oss som slutalternativet. Vi väntade in hennes beslut, inte tvärtom. Finns något att göra? Vi är väldigt besvikna och står nu med två småbarn som varken har skola eller barnomsorg. Dessutom måste vi vara ute ur vår lägenhet den 1/12, och det är inte lätt att få tag på ett boende så snabbt som passar oss då sonen är handikappad. Tack på förhand!
Jonas Forsén |Hej. Ett hyresavtal behöver inte vara skriftligt för att gälla. Även muntliga avtal är bindande för parterna. Avtalet måste dock innehålla en överenskommelse om att hus, eller del av hus upplåts mot ersättning. Om ni har kommit överens på telefon om att du ska få hyra radhuset mot en bestämd ersättning så föreligger ett hyresavtal. Om du vill väcka talan för att få rätt att nyttja radhuset så är det du som måste bevisa att ett avtal har kommit till stånd i och med telefonsamtalet med ägaren till radhuset. Det är kanske inte det lättaste att bevisa om ägaren i sin tur inte vill kännas vid överenskommelsen. Det finns alltså en viss risk att du i en process mot ägaren får svårt att bevisa att ett hyresavtal faktiskt kommit till stånd. För mer information kan du vända dig till hyresnämnden. Mvh

Nekad medlemsskap i bostadsrättsförening.

2006-09-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan man bli nekad medlemskap i en bostadsrättsförening på grund av att är folkbokförd i annan kommun. Har flyttat till Gotland från Ludvika och vill köpa lägenhet där, för att kunna hälsa på föräldrar barn barnbarn och vänner.Hustrun är född i Ludvika och jag har bott där i 48 år.
Sara Edström |I 2 kap 1 § bostadsrättslagen framgår att beslut om medlemskap fattas av bostadsrättsföreningens styrelse utifrån vad som står i föreningens stadgar. Vissa villkor är dock ogiltiga enligt 2 § samma kapitel. Man får i stadgarna t ex inte ställa krav på visst medborgarskap, viss inkomst eller förmögenhet. Vidare stadgas att villkoren inte på något annat sätt får vara oskäliga mot den som vill bli medlem. Det finns alltså ingen lagregel som direkt reglerar just din situation, utan det är upp till varje bostadsförening att i sina stadgar bestämma villkoren för medlemskap, med de begränsningar som följer av lagen. Svar på din fråga kan alltså bli både ja och nej beroende på vilken bostadsrättsförening det handlar om. Bostadsrättslagen hittar du http://lagen.nu/1991:614