Hävning vid köp av fast egendom

2006-09-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag undrar vilken rätt man har att häva ett köp av en fastighet (villa) en (1) vecka efter påskrivet kontrakt? I kontraktet (upprättat av auktoriserad mäklare) står att säljaren har rätt till skälig ersättning. Vad kan skälig ersättning vara efter endast en vecka? Överlåtelsen skulle skett först 15 december.
Daniel Waerme |Hej! 1. Köparen vill häva För att köparen skall kunna häva köpet krävs att ett fel i fastigheten föreligger och att felet är väsentligt. (4 kap. 19 § och 12 § Jordabalken, se se http://www.lagen.nu/1970:994) Säljaren har en vårdplikt efter köpet. Vårdplikten upphör i allmänhet vid det faktiska tillträdet. Säljaren svarar för skada även om den visar sig efter tillträdet. Begreppet "fel i fastigheten" är brett och täcker in en mängd situationer. Om du vill ha ett mer specifikt svar i din situation är du välkommen att återkomma. 2. Säljaren vill häva Säljaren har rätt att häva köpet på grund av köparens dröjsmål med betalning endast om han gjort ett förbehåll härom i köpehandlingen, 4:25 2st. JB (Se se http://www.lagen.nu/1970:994) En klausul som blott säger att köpebrev skall utfärdas fungerar som ett hävningsförbehåll, 4:5 JB. Har köpebrev utfärdats, vilket inte innehåller något villkor som utsäger motsatsen, kan hävning inte ske, 4:6 JB. Säljaren är i så fall hänvisad till att kräva full betalning jämte ränta. Om säljaren häver köpet kan han även kräva skadestånd, 4:25 2st. JB. Köparen har då ett rent strikt ansvar, d.v.s. är skyldig att ersätta säljaren för skador som uppstått till följd av kontraktsbrottet oavsett om köparen handlat vårdslöst eller ej. Den vanligaste påföljden är emellertid att säljaren förverkar en av köparen betald handpenning. Om så sker fungerar detta som en sorts normaliserande skadestånd och ytterligare ersättning kan troligen ej krävas. Den skäliga ersättningen torde kunna utgöras av den av köparen erlagda handpenning. För det fall att sådan saknas eller förefaller oskäligt hög/låg torde istället säljarnes ersättningsgilla skador kunna utgöra skälig ersättning. De ersättningsgilla skadorna är de utgifter som säljaren orsakats p.g.a. hävningen av köpet. Hit torde t.ex. mäklararvode och annonseringskostnader höra. Hoppas du fick svar på din fråga Med vänliga hälsningar

Förverkande av bostadsrätt på grund av störningar

2006-09-02 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Sitter i styrelsen för en liten bostadsrättsförening. Vi har problem med en bostadsrättsinnehavare som stör grannar med fester och bråk i lägenheten, mycket rökning, röker hasch(alt annan röknarkotika) på vinden, inte deltar i den gemensamma skötseln av fastigheten etc.Vad har vi för möjligheter att bli av med denna person?
Jacob Öberg |FÖRVERKANDE AV BOSTADSRÄTTENInledningsvis kan ju sägas att din fråga tar sikte på möjligheten att förverka den bostadsrätt som den störande bostadsrättsinnehavare innehar. Denna förverkandegrund finns i bostadsrättslagen ,7 kap 18 § BRL och då i synnerhet punkt 5 om vanvård av lägenheten. Denna så kallade förverkandegrund stöder sig på att bostadsrättsinnehavaren måste fullgöra sina skyldigheter enligt 7 kap 9 § BRL. Bostadsrättshavarens skyldigheter tar i denna del sikte på att denne ska ta hänsyn till sin omgivning och inte störa grannar och kringboende på ett som ej är rimligt. I förarbetena gjordes följande belysning av problemet om vilka störningar den som bor i ett flerfamiljshus skall behöva tåla. Även när det gäller störningar som försämrar bostadsmiljön blir den allmänna uppfattningen om vad en boende måste tåla i form av störningar av betydelse. Störningar får inte medföra att en boende i den miljön inte kan fungera på vanligt sätt. I hälsoskyddslagen (1982:1 080) anges att det i den lagen med sanitär olägenhet avses en störning som kan vara skadlig för människors hälsa och som inte är ringa eller helt tillfällig. Begreppet sanitär olägenhet kan vara vägledande. I allmänhet torde störningar som innebär hälsorisker också innebära en försämring av bostadsmiljön och vice versa. Denne måste alltså ha möjlighet att t.ex. sova på natten. Fester, bråk och haschrökning kan helt klart anses som störande beteende ur ett objektivt perspektiv beroende på givet i vilken omfattning och hur länge de pågått. Kraven för förverkande måste dock enligt praxis anses som relativt högt ställda ( jfr NJA 1991 s.164). Brott eller kriminellt beteende mot grannar eller mot folk som vistas inom fastigheten är helt klart en förverkandegrund ( 12 kap 25 § jordabalken, RH 1999:57, RH 1997:19). Ett liknande fall har faktiskt prövats av domstol men i detta fall kunde inte på grund av den svaga bevisningen med andrahandsuppgifter ske ( RH 1989:68). Eftersom dessa störningar ändock av flera grannar och av gemene man upplevs som störande och verkar ha pågått under ett tag så finns nog delvis grund för förverkande. Om ni inte har meddelat några föreskrifter om gemensam skötsel av fastigheten så kan det bli svårt att få bostadsrätten förverkad på den grunden. Haschrökningen i sig kan ej vara en förverkandegrund men innebär den en hälsorisk för de kringboende så kan det vara en förverkandegrund. Dock får bostadsrättsinnehavarens handlande ej betraktas som ringa.För att en avhysning/förverkande ska kunna lyckas måste vissa steg iakttas. Först måste ni i föreningen begära rättelse, dvs. säga till bostadsrättsinnehavaren att denne upphör med vanvården. För det andra så måste ni då detta är en bostadslägenhet underrätta socialnämnden om dessa problem. Om bostadsrättshavaren följer tillsägelsen, löper han ingen risk att förlora sin nyttjanderätt. Innan underrättelse gjorts får inte uppsägning ske. Sedan kan ni i föreningen slutligen begära bostadsrätten förverkad om rättelse ej vidtagits utan oskäligt dröjsmål. Ni bör således vänta några veckor innan ni begär bostadsrätten förverkad efter att anmaning givits till bostadsrättsinnehavaren.

Undersökningsplikt vid köp av gammalt hus

2006-09-07 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har nyligen sålt en fastighet, huset är gammalt men renoverat. Pannrummet och skorstenen 25 år gamla. Jag har haft huset uthyrt 15 år och ej eldat i pannan, detta upplyste jag köparen om. På skorstenen syns lite sprickor i ytan, Efter husaffären provtryckte sotaren och fann att det läckte, den var sprucken. Köparen kräver nu att jag ska betala reparationen. ca 25.000 kr , jag föreslår att vi delar på kostnaden. Husbesiktning gjordes före jag anlitade en firma, men "varudeklarerat" som det heter gäller ej vvs och skorsten. Han hade inget att anmärka på "pannrummet" Vad tycker Ni ? Vem ska betala?
Jesper J Silow |Frågan Ni ställer är en av de mest omtvistade juridiskt sett i hela fastighetsrätten. Det är svårt för mig att ge något nyanserat svar på frågan, men riktlinjerna är följande: Köparen har enligt 19§ Jordabalken en undersökningsplikt som är mycket långtgående. Lagtexten stadgar: "Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet." Om huset Ni säljer är gammalt, och sprickor är synliga på skorstenen på utsidan, låter det för i mina ögon som om köparen inte fullgjort sin undersökningsplikt. Därmed står köparen själv risken för skadan. Detta är dock min bedömning som lekman, och jag jag vill än en gång påminna om att det är en mycket komplicerad fråga att ta ställning till. Jag kan däremot bestämt råda Er för att argumentera för er sak. Ni har utan tvivel en åtminstone god chans att vinna en eventuell tvist.

Friskrivning eller påminnelse om undersökningsplikt?

2006-08-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Har följande paragraf i ett köpekontrakt på ett hus. Vad innebär den med avseende på sk dolda fel: ”10 § Oavsett om köparna utnyttjar sin rätt att anlita sakkunnig person enligt § 9 eller inte har Köparna före köpet beretts tillfälle att noga besiktiga Fastigheten och förvissa sig om dess skick. Säljarna har vidare informerat köparna om undersökningsplikten enligt 4 kap 19 § Jordabalken. Med anledning härav friskrives Säljarna från allt ansvar för fel å brister i Fastigheten och Köparna avstår härmed med bindande verkan från samtliga påföljder som kan följa enligt lag vid fel i Fastigheten.” Är det en fullständig friskrivning eller bara en paragraf som understryker undersökningsplikten?
Marcus Berglie |Lagregler om felansvar vid försäljning av fast egendom återfinns i 4 kap. Jordabalk (1970:994) (JB) [ se http://lagen.nu/1970:994#K4 ]. Den aktuella bestämmelsen i avtalet innehåller, precis som du uppmärksammat, en påminnelse om köparens undersökningsplikt: ”… Köparna [har] före köpet beretts tillfälle att noga besiktiga [f]astigheten och förvissa sig om dess skick. Säljarna har vidare informerat köparna om undersökningsplikten enligt 4 kap 19 § Jordabalken.” Avtalsklausulens kan inte sägas vara begränsad till att tjäna som påminnelse eller upplysning för köparen om att en undersökningsplikt åvilar denne och att felansvaret sålunda är fördelat mellan säljare och köpare. Klausulens mest betydande stadgande finner du istället i de avslutande orden: ”… och köparna avstår härmed med bindande verkan från samtliga påföljder som kan följa enligt lag vid fel i [f]astigheten.” Min bedömning är att detta sistnämnda stadgande utgör en s.k. generell påföljdsfriskrivning från säljarsidan. Det är således inte fråga om en klausul som enbart ”…understryker undersökningsplikten”. Jag har tidigare besvarat en fråga rörande säljares möjlighet att begränsa sitt felansvar vid försäljning av fast egendom, se ”Påföljdsfriskrivning och upplysningsplikt”, som återfinns http://www.lawline.se/besvaradfraga.php?id=1629 . I mitt svar, som jag härmed hänvisar dig till, utvecklas närmare vad en generell påföljdsfriskrivning är samt i vilken utsträckning en sådan ansvarsfriskrivning äger giltighet (och därmed vad den innebär för s.k. dolda fel). För din del innebär de regler, som redovisats i refererat svar, i korthet följande: Om säljaren av fastigheten är näringsidkare (”… varje fysisk eller juridisk person som driver verksamhet av ekonomisk natur och av sådan karaktär att den kan betecknas som yrkesmässig”, se Prop 1989/90:77, s 65) äger den aktuella klausulen förmodligen inte giltighet, eftersom reglerna om felansvar är tvingande till konsumentens förmån (4 kap. 19 d § 1 st. JB). Det sagda innebär att du torde kunna göra gällande påföljder i anledning av fel i fastigheten som säljarsidan ansvarar för, trots förekomsten av en påföljdsfriskrivning i ert avtal. Skulle säljaren däremot vara en privatperson, råder i princip avtalsfrihet er emellan. Av denna anledning gäller den aktuella påföljdsfriskrivningen samtliga fel i den förvärvade fastigheten – inklusive dolda fel – som säljaren inte kände till vid försäljningen. Motsatsvis gäller säljarens ansvarsfrihet inte sådana fel i fastigheten som säljarsidan ansvarar för (s.k. dolda fel) och som säljaren hade kännedom om vid försäljningen. Tveka inte att återkomma om något är otydligt eller om du har ytterligare frågor!

Samäganderätt och hembud

2006-09-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |En lantbruksfastighet samägs av 4 delägare genom ett gåvobrev. Gåvobrevet föreskriver hembudsplikt vid eventuell försäljning av andel. Kan en delägare då kräva offentlig auktion enligt lagen eller kommer en auktion att kunna hållas enbart mellan delägarna? Vilka alternativ är möjliga i de fall samägande inte kan fortsätta? Heder åt er hemsida!
Jenny Larse |Hej och tack! Vid samägande så gäller samäganderättslagen(1904:48 ) Normalt sett så kan en av delägarna vid ett samägande ansöka hos domstol om att fastigheten skall omhändertagas av god man för förvaltning för att sedan för gemensam räkning utbjudas på offentlig auktion i enlighet med samägL 6 §. Övriga delägare kan då begära anstånd med försäljningen om det finns synnerliga skäl. Detta är dock svårt att visa. Varje delägare förfogar fritt över sin andel, vilket innebär att en delägare kan sälja sin andel eller ge bort den som gåva. Samäganderättslagen är dock dispositiv och dess regler kan i sin helhet eller endast avseende en del avtalas bort så som har skett i erat fall. Ni har genom gåva erhållit andelar i fastigheten och gåvobrevet föreskriver hembudsplikt. Detta innebär således att de regler som jag har beskrivit här ovan om att varje delägare fritt förfogar över sin andel har avtalats bort. En hembudsklausul är ett erbjudande av köp av egendom till person som har förköpsrätt, detta innebär att den delägare som vill sälja sin andel först skall erbjuda övriga delägare att köpa andelen innan denna kan utbjudas på offentlig auktion. I många fall vid hembud så fastställs också priset för en andel eller andra regleringar avseende köpet i hembudsklausulen. Det kan således bli aktuellt med en intern budgivning mellan övriga delägare eller en likadelning dem emellan. Det är inte heller säkert att den delägare som vill sälja sin andel måste godta det belopp som ett hembud ger. Allt detta regleras vanligtvis i hembudsklausulen. Samäganderättslagen ( http://lagen.nu/1904:48_s.1)

Andrahandsuthyrning till juridisk person

2006-09-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Jag planerar att hyra ut min bostadsrättslägenhet i andra hand till en juridisk person på grund av ihopflytt med sambo (antar att det är ett giltligt skäl för föreningen eftersom det kan anses vara på prov). Den juridiska personen i fråga är samma firma som jag är anställd av. Jag planerar att hyra ut 6 månader i taget under 2 år med 1 månads uppsägningstid så att när jag säljer lägenheten kan deklarera den som privatbostadsrätt. Hur fungerar besittningsskyddet när man hyr ut en lägenhet i andra hand till en juridisk person? Jag planerar att avtala bort besittningsskyddet om det går. Jag planerar dessutom skriva i kontraktet att företaget i sin tur inte får hyra ut lägenheten till någon annan utan den ska fungera som ren övernattningslägenhet. Jag antar att eftersom jag avser avyttra lägenheten efter 2 år så behövs inget godkännande av hyresnämnden för avskrivning av besittningsskydd? Något annat man bör tänka på vid uthyrning i andra hand till juridisk person? Tack för en bra tjänst! Mvh, Fubbick
Magdalena Åhlberg |Hej! För en andrahandsuthyrning krävs antingen hyresvärdens godkännande eller tillstånd från hyresnämnden. ”Provboende” kan vara ett sådant ”beaktansvärt skäl” som kan ge hyresnämndens tillstånd, men hör med hyresvärden först. Enligt jordabalkens 12 kap (Hyreslagen) 45 § 1 st 1p får man som andrahandshyresgäst besittningsskydd efter 2 år. Då du inte kommer att hyra ut så länge behöver du alltså inte oroa dig för det. Man kan avtala bort besittningsskyddet enligt12 kap. 45 § 3 st. jordabalken. Det ska göras på ”särskilt upprättad handling” dvs ett eget avtal, det får ej tas in som en klausul i hyresavtalet. Hyresnämndens godkännande krävs om överenskommelsen görs innan hyresförhållandet inleds. Men detta behövs alltså inte eftersom uthyrningstiden understiger 2 år. Om man hyr ut till en juridisk person gäller i princip samma regler som om det hade varit en fysisk person. Observera att om den juridiska personen hyr ut lägenheten till t.ex. en anställd under en tid som överstiger 2 år kan denna få besittningsskydd gentemot den juridiska personen. Detta besittningsskydd skulle då indirekt gälla mot dig. Skatterättsligt antar jag att det du syftar på är tröghetsregeln i Inkomstskattelagen. I 2:11 står att en bostad som övergått från att vara privatbostad till näringsfastighet fortfarande ska anses som privatbostad under året då ändringen skedde och året därefter. Inom två år från det att du började hyra ut bostaden kan du alltså sälja den som privatbostad.

Bygglov för bollplank?

2006-08-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Måste man ha bygglov för att uppföra ett bollplank, om inte hur stort får det vara. Bor i lantbruksfastighet.
Daniel Svensson |Det du måste undersöka är om din fastighet omfattas av detaljplan. Då det rör sig om en lantbruksfastighet är det troligaste att så inte är fallet. Huvudregeln är att uppförande av plank kräver bygglov (PBL 8:2§, se http://lagen.nu/1987:10#K8P2S1). Dock är det så att i område utanför detaljplan så får plank uppföras såvida det inte är mindre än 4,5 meter från tomtgränsen (PBL 8:4§2st) Ingen direkt angivelse finns angående storleken beträffande område utanför detaljplan. Om fastigheten mot förmodan skulle omfattas av detaljplan kommer bygglov att krävas enligt huvudregeln i 8:2§PBL. Hoppas att detta var ett tillräckligt svar på din fråga. Med Vänliga Hälsningar,

Prisavdrag pga felaktigt angiven area på tomt?

2006-08-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Jag har köpt tomt med byggnad för ett par veckor sedan. Arean gavs muntligen av säljare och mäklare. Arean angavs också i objektsbeskrivningen och kontraktet. Efter att köpet är klart får jag reda på hos kommunen att tomten bara är 1150 kvadratmeter. 445 mindre än det angivna 1595 kvadratmeter. Mäklaren erkänner att ett fel har begåtts. Kontraktet har en friskrivnings klausul som lyder: Friskrivning från säljarens ansvar som avses i jordabalken 4 kap 19§ avseende s.k. "dolda fel". Det saknas "en tredjedel" av tomten så jag borde rimligen få "en tredjedel" av pengarna tillbaka. Vad kan en tvist leda till?
Daniel Svensson |Friskrivningen är inte tillämplig då en så generell friskrivningsklausul inte kan sätta en specifik utfästelse angående fastighetens storlek ur spel. Köparen har dock undersökningsplikt (enligt 4:19§JB, se http://www.lagen.nu/1970:994) vilken kan anses innefatta en kontroll av fastighetens storlek. Högsta Domstolen prövade detta i rättsfallet NJA 1983 s 858 och där konstaterades att en specifik utfästelse avseende fastighetens storlek helt upphäver undersökningsplikten och därmed skall det med mycket stor sannolikhet anses vara fel på fastigheten. Påföljden som kan bli aktuell är troligen avdrag på köpeskillingen enligt 4:19§JB. Att här spekulera i hur mycket pengar eller så stor andel det kan röra sig om är omöjligt då jag har för lite fakta men man gör en samlad bedömning av hur priset hade påverkats om den mindre storleken var känd vid köpet. Man tar inte en tredjedel på det vis som du beskriver.