Fel i fastighet

2006-08-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi har köpt en fastigehet via mäklare. 1 vecka efter köp upptäcker vi av en händelse att fastigheten står på instabil mark Området visar sig ha otillräcklig stabilitet (brant slänt). enligt utredning från kommunen bör fastigheten flyttas alt. slänten åtgärdas. Varken säljare eller mäklare har påtalat för köparna om detta dolda fel. trots att denna fråga kring stabilitet har ställts vid kontraktsförhandlingar. Det visar sig att mäklaren gjort värdering åt kommunen för att kommunen skall söka pengar för åtgärder av slänt alt. flytta fastighet. Vad säger lagtexten. Vem har varit försummlig. vad göra
Jonas Forsén |Hej. Reglerna kring fel i fastighet återfinns i Jordabalken 4:19 och framåt (se http://lagen.nu/1970:994). Felet i fastigheten är enligt mig ett faktiskt fel enligt JB 4:19. Som huvudregel finns det en plikt för köparen att undersöka fastigheten innan köpet. Undersökningspliktens omfattning bestäms bl.a. av fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet (JB 4:19 andra stycket). Om säljaren har gjort en utfästelse om en egenskap så behöver köparen inte i sin tur undersöka uppgiften. Men det krävs mer preciserade uppgifter för att en utfästelse ska vara gjord, mer allmäna uttalanden räknas inte. Om du specifikt frågat om fastighetens stabilitet och fått till svar att den är god finns en möjlighet att säljaren gjort en utfästelse. Om det är fråga om ett dolt fel, vilket du gör gällande vågar jag inte svara på. Ett dolt fel är ett fel som du inte bort räkna med eller inte bort upptäcka vid en undersökning. Säljaren har även ett visst ansvar att lämna uppgifter som han borde varit medveten om samt borde förstått varit viktiga för köparen. Du bör dock meddela säljaren snarast att fel föreligger i enlighet med reklamationsreglerna i JB 4:19 a. Mvh/

Förfoganden över samägt torp

2006-09-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Har köpt ett torp med två våningar, och en lägenhet på varje våning tillsammans med en väninna. Vi äger halva fastigheten var. Nu vill hon göra ett konstgalleri på sin nedre våning, med en ev. tillbyggnad dessutom. Denna verksamhet skulle bli mycket störande för mig på andra våningen! Hur kan jag hindra henne? Hon vill att vi delar upp tomten så att jag får baksidan av huset. Båda vill helst köpa ut den andre. Vad kan jag göra?
Kristine Erlandsson |Hej! Tillämplig lag är samäganderättslagen, se http://lagen.nu/1904:48_s.1 Din väninna får inte göra ett konstgalleri eller förfoga över fastigheten på annat sätt om inte du samtycker till det: se 2 §. Enligt lagen finns ingen rätt att köpa ut övriga ägare, det enda ni kan göra om ni absolut inte kan komma överens är att bjuda ut fastigheten till försäljning, 6 §. Enligt 7 § kan man även ansöka om klyvning av fastigheten om förhållandena är sådana att klyvning är möjlig.

Hyra av fritidslägenhet

2006-08-01 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi hyr ett sommarhus där kontraktstiden är 5 år och där det i kontraktet står att uppsägningstiden är 6 månader. Nuvarande ägare har sagt till oss att kontraktet förnyas automatiskt på 5 år om inte någon av parterna säger upp avtalet 6 månader innan. Om fastigheten skulle säljas under pågående 5-årsperiod, kan dessa villkor ändras? Vilket besittningskydd har man vid ett fritidsboende?
Magdalena Åhlberg |Enligt JB 12:45 (Hyreslagens 45§ sehttp://lagen.nu/1970:994#K12P44S1N1 ) har man besittningsskydd till en fritidsbostad då hyresförhållandet pågått i mer än 9 mån. Besittningsskydd innebär att man har rätt att bo kvar tills Hyresnämnden/sveaHovR godkänt en uppsägning/ tvist om förlängning av avtalet. Regler för uppsägning och uppsägningstid i 46 och 49§§ hyreslagen gäller (sehttp://lagen.nu/1970:994#K12P44S1N1) . MVH

Skälig arrendeavgift

2006-08-05 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Sommarstugearrende! Har en fråga om ovanstående, det är så att min sommarstuga står på en bondes mark, arrendet skrevs på 49 år, men gick ut för sju år sedan. Trots att vi, för sju år sedan, tagit kontakt med honom med viljan att förnya/diskutera arrendet har han helt struntat i frågan, fram tills nu. Nu har han hört av sig och vill höja arrendet från 400:- /år till 2500:- /år. Vi tycker det är en oskälig höjning, råder det inte speciella omständigheter om arrendet har passerat fem år över sin tid? Har vi "rätt" att köpa loss marken om stugan stått där mer än 50 år? tacksam för svar!
Kristine Erlandsson |Hej! Bostadsarrende regleras i jordabalkens 10 kapitel, se http://lagen.nu/1970:994 Ett avtal om bostadsarrende, som gäller för viss tid, måste sägas upp för att det skall kunna upphöra att gälla vid arrendetidens utgång, 10 kap 3 § JB. Om man vill få till stånd en ändring av villkoren skall man meddela motparten detta i den ordning som gäller för uppsägning, se sistnämnda paragraf. Om avtalet inte sägs upp minst ett år innan det går ut löper det på oförändrade villkor under en femårsperiod i taget. I 10 kap 6 § står det att arrendeavgiften vid förlängning ska utgå med skäligt belopp. Blir det tvist om vilka villkor som skall gälla vid en förlängning av arrendeavtalet kan tvisten bli föremål för arrendenämndens prövning, se 10 kap. 6 a § jämfört med 9 kap. 10 § JB. Om arrendeavgiften inte kan bestämmas av jordägare och arrendator ska hänsyn tas till arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalet och omständigheterna i övrigt. Det är svårt att i lagen närmare precisera vad som skall anses utgöra skälig arrendeavgift. Särskilt arrenden för fritidsändamål har en mångskiftande karaktär och avser mark belägen på vitt skilda ställen. Viss ledning när det gäller att avgöra arrendeavgiftens storlek kan man få genom att jämföra med vad som kan anses vara ortens pris för jämförliga arrenden. Om sådant underlag inte finns torde frågan få avgöras efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala. I normala fall anses det inte oskäligt att arrendeavgiften är av den storleksordningen att den får förränta markvärdet. Du kan vända dig till arrendenämnden i ditt län om du vill att de ska ta upp ditt ärende, mer information samt blankett finner du http://www.dom.se/templates/DV_InfoPage____842.aspx Angående rätten att köpa loss marken finns det en lag som reglerar detta: Lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället, se http://lagen.nu/1985:658 Lagen innebär att arrendatorn kan anmäla sitt intresse av att köpa fastigheten och när markägaren vill sälja måste han först erbjuda arrendatorn att köpa (markägaren har sk. hembudsskyldighet). För att få utöva denna företrädesrätt som arrendator måste man göra en intresseanmälan till Inskrivningsmyndigheten. Lycka till! Med vänlig hälsning

Dolt fel

2006-08-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vi har nyss köpt ett hus och har precis haft sotaren på besök. Det visar sig att skortsenen är otät och måste lagas. Detta fanns det ingen anledning att tro då skorstenen inte är särskilt gammal. Till saken hör också att säljaren har sålt huset med premissen att det ska gå att elda i vedpannan för att sköta värmen in huset, vilket vi tyckte var bra. Vi har som köpare besiktat huset med en fackman för övrigt. Huset är köpt via mäklare. Räknas detta som ett dolt fel, eller måste vi betala lagningen av skorstenen själva?
Jenny Larse |Hej, Som köpare av en fastighet så har du skyldighet att undersöka och kontrollera fastigheten, du har så kallad undersökningsplikt. Kraven för att uppfylla denna plikt är högt ställda. Som dolt fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Vid undersökningen av fastigheten så krävs det inte att köparen skall göra ingrepp eller åverkan på byggnaden, men om det har funnits indikationer på att något fel kan föreligga så är köparen skyldig att utreda detta. Säljaren har typiskt sett ansvar för fel som går att hänföra till byggnadens konstruktion och eller utförande, i dagligt tal kallat byggfusk. För fel av detta slag så gäller en preskriptionsfrist på 10 år. I ert fall så har en överlåtelsebesiktning gjorts av en fackman. En sådan besiktning omfattar endast de delar av fastigheten som är normalt åtkomliga utan ingrepp och åverkan. Värt att uppmärksamma i detta sammanhang är att det i en överlåtelsebesiktning inte normalt ingår undersökning av exempelvis skorsten. Detta framgår dock av besiktningsprotokollet. Det är möjligt att låta en skorstensfejare undersöka skorstenen innan ett köp om denna inte har besiktigats på annat sätt. Fråga är även om säljaren i detta fall kan antas ha utgett en garantiutfästelse då det har förekommit en utfästelse vid köpet att det skall gå att elda i vedpannan. Detta är svårt att bedöma utan att exakt veta vad köparen har sagt och lovat. Då problematiken kring bedömande av vad som är ett dolt fel är mycket komplex och är beroende av många olika förutsättningar i det enskilda fallet så skulle jag råda er att kontakta en advokat för att få klarhet frågan. För aktuella lagrum se jordabalken (http://lagen.nu/1970:994) Vänligen,

Förhandlingsklausul

2006-08-04 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag ska flytta till ny lägenhet fick hyreskontraktet skickat hem till mig och märker att hyresvärden har strykit över stycket om Förhandlingsklausul. Vad innebär detta för mig som vill hyra denna lägenhet i ett år?
Daniel Waerme |Hej! En förhandlingsklausul är en klausul som innebär att hyresgästen har överlåtit rätten att förhandla med hyresvärden på sin hyresgästorganisation. (Hyresförhandlingslagen 2 §, se http://www.lagen.nu/1978:304) Detta innebär att hyresvärden vid avsaknad av en sådan klausul förhandlar med dig personligen för att ändra hyresvillkoren, t.ex. hyran. Han är inte skyldig, och kan inte heller endast, förhandla med hyresgästorganisationen. När hyresvärden, eller hyresvärdsorganisationen, förhandlar med hyresgästorganisationen upprättas på grundval av en förhandlningsordning en förhandlingsöverrenskommelse. Denna kan t.ex. avse en ändring av hyran. För att överrenskommelsen ska bli gällande gentemot den enskilde hyresgästen krävs att hyresgästen i sitt hyresavtal har en förhandlningsklausul. Anledning till att hyresvärden valt att stryka förhandlingsklausulen från hyreskontraktet är svåra att spekulera i. Om du är intresserad av att veta varför eller vill ha en förhandlingsklausul föreslår jag att du talar med hyresvärden. Lycka till. Med vänliga hälsningar

Fritidshus räknas som bostadsarrende?

2006-08-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Angående besittningsskydd vid bostadsarrende: arrendatorn har besittningsskydd om bostad finnes på arrendestället. Är fritidshus likställt med bostad i detta fall?
Anna Bergman |Hej! Bostadsarrende är en upplåtelseform där arrendatorn har rätt att på arrendestället uppföra eller behålla hus som huvudsakligen är avsett som bostad. Även fritidsbostäder räknas dit. Besittningsskyddet gäller alltså även när man har ett fritidshus. Dock får det inte vara en byggnad med endast primitiva bostadsmöjligheter såsom t.ex oinredda sjöbodar. Inte heller husvagnar eller tält ger besittningsskydd. Mvh

Fasta och icke fasta inventarier

2006-07-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad är skillnaden mellan fasta och icke fasta inventarier?
Sara Forslund |Hej, Lagen talar om fast och lös egendom. Fast egendom är enligt jordabalken (1970:994) 1:1 jord, alltså mark. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet är alltså i princip en ruta på marken. Allt som inte är fast egendom anses vara lös egendom. Till en fastighet hör bland annat byggnader som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk, enligt jordabalken 2:1. En byggnad är ett fastighetstillbehör. Till en byggnad hör fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna, enligt jordabalken 2:2. Detta är byggnadstillbehör, och hit bör vissa inventarier räknas, även om lagtexten inte använder sig av det uttrycket. Enligt jordabalken 2:4 krävs för att 2:1 och 2:2 skall gälla även ett ägarsamband. Vänliga hälsningar,