Vad krävs för att kunna vräka en förstahandshyresgäst

2006-08-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Vilken bra tjänst ni har!! Min fråga: jag sitter i styrelsen i en relativt nybildad bostadsrättsförening. Vi har upptäckt att några personer hyr ut sina lägenheter i andra hand utan tillstånd, detta kan ha pågått under flera år. Vad krävs för att kunna vräka en förstahandshyresgäst som hyr ut lägenheten utan tillstånd? Vi har t ex en förstahandshyresgäst som bor på annan ort och låter sin mamma bo i lägenheten. Hyresgästen slarvar med hyran och mamman stör och har mycket fester i huset. Hur går man till väga? Besittningsrätt för andrahandshyresgästen kan väl inte finnas om man inte har haft ett giltigt andrahandskontrakt?? Kan man bli av med även en bostadsrättsinnehavare som hyr ut utan tillstånd?
Helena Bergenheim |Om en hyresgäst åsidosätter sina avtalsenliga skyldigheter, riskerar han att hyresrätten förverkas, dvs. att han förlorar sin hyresrätt och får lämna lägenheten i förtid. Det är endast vissa allvarliga kontraktsbrott från hyresgästens sida som kan medföra förverkande. Sådana kontraktsbrott kan vara att underlåta att betala hyran, åsidosätta sina skyldigheter att tillse att andra boende inte utsätts för störningar samt att utan erforderligt samtycke eller tillstånd upplåta lägenheten i andra hand. Vid uthyrning i andra hand har förstahandshyresgästen det yttersta ansvaret för sin hyresgäst. Förhållandet mellan förstahandshyresgästen och hyresvärden består, vilket innebär att förstahandshyresgästen fortfarande måste uppfylla sina avtalsenliga skyldigheter. Bostadshyresavtal löper normalt tills vidare, från en viss tidpunkt fram till att någon av parterna säger upp avtalet. Under denna period har hyresgästen ett direkt besittningsskydd. Säger en hyresvärd upp hyresavtalet kan hyresgästen genom sitt besittningsskydd ändå ha rätt till förlängning av hyresavtalet. Dock kan hyresvärden åberopa hyresgästens bristande behov, vilket är en besittningsbrytande grund, och därigenom förhindra en förlängning av hyreskontraktet. Det är därför viktigt att visa att man har ett behov av sin lägenhet och att man har en anledning till varför man vill hyra ut i andra hand, t.ex. studier eller arbete på annan ort. Bostadsrättsinnehavaren skall liknande i sin användning av lägenheten respektera de som bor i omgivningen och se till att de inte utsätts för störningar. Han skall även rätta sig efter de särskilda regler som finns i föreningen. Bostadsrättsinnehavaren har det yttersta ansvaret för att dessa regler följs och hans hyresgäst faller således in under hans ansvar. Att bortse från dessa skyldigheter är grund för att nyttjanderätten till bostadsrätten blir förverkad och föreningen är således berättigad att säga upp bostadsrättsinnehavaren till avflyttning. Uthyrning av sin lägenhet i andra hand får inte ske utan styrelsens samtycke. Går inte styrelsen med på andrahandsupplåtelse får bostadsrättsinnehavaren vända sig till hyresnämnden som kan lämna ett tidsbegränsat tillstånd för andrahandsuthyrningen. Vid en kortvarig upplåtelse i andra hand av en hyreslägenhet eller bostadsrättslägenhet är parterna normalt inställda på att uthyrningen är tillfällig och faktiskt skall upphöra. Något besittningsskydd tillges därför normalt inte andrahandsuthyrningar som varar under 2 år. I Ert fall rekommenderar jag att Ni kontaktar hyresnämnden för ytterligare information inför inledande av ev. förverkandetvist. Alla hyrestvister kan hänskjutas till hyresnämnd för medling. Vid misslyckad medling görs en utredning om tvisten ligger inom nämndens kompetensområde eller om parterna skall väcka talan vid tingsrätt.

Andrahansupplåtelse av bostadsrätt utan tillstånd

2006-08-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej I den bostadsrättsförening jag bor finns det minder 1:or där flera av ägarna till dessa lägenheter hyr ut i andra hand. De som bor i ettorna bor ofta en kort tid. T ex har det i en etta bott minst 3 olika personer under detta år. När ordförande i styrelsen ringde till ägaren av denna lägenhet sa ägaren att den enda som bott där är hennes dotter. detta är dock inte sant. Till saken hör att de som bott i denna etta ofta är allmänt störande. Kan ägaren till lägenheten fortsätta att hyra ut i andra hand? Och även de andra som hyr ut i andra hand? Vad jag vet så står det i stadgarna att man inta får hyra ut i andra hand utan föreningens godkännade. Om uthyrningen fortsätter kan man tvinga ägaren/ägarna att sälja sina lägenheter?
Helena Bergenheim |Bostadsrättsinnehavaren skall i sin användning av lägenheten respektera de som bor i omgivningen och se till att de inte utsätts för störningar som kan skada deras hälsa eller försämra deras bostadsmiljö. Hon skall även rätta sig efter de särskilda regler som finns i föreningen, samt i sin användning av lägenheten iaktta allt som krävs för att bevara sundhet, ordning och gott skick både inom och utanför huset. Detta är reglerat i Bostadsrättslagen och gäller för bostadsrättsinnehavaren oavsett om hon själv bor i lägenheten eller hyr ut den i andra hand. Hon har det yttersta ansvaret för att dessa regler följs och hennes hyresgäst faller således in under hennes ansvar. Att bortse från dessa skyldigheter är grund för att nyttjanderätten till bostadsrätten blir förverkad och föreningen är således berättigad att säga upp bostadsrättsinnehavaren till avflyttning. Uthyrning av sin lägenhet i andra hand får inte ske utan styrelsens samtycke. Går inte styrelsen med på andrahandsupplåtelse får bostadsrättsinnehavaren vända sig till hyresnämnden som kan lämna ett tidsbegränsat tillstånd för andrahandsuthyrningen. Att hyra ut sin lägenhet i andra hand utan styrelsens vetskap är grund för förverkan. I detta fall verkar styrelsen ha vetskap om att det skett en andrahandsupplåtelse och ha misstanke om att det kan ha förekommit flera olika hyresgäster. Om de dessutom har vetskap om att någon av dessa hyresgäster varit störande mot sin omgivning så skall styrelsen informera bostadsrättsinnehavaren om detta och utfärda en varning. Beroende på vad bostadsrättsinnehavaren och styrelsen har kommit överens om, och ifall bostadsrättsinnehavaren har frångått detta, kan det vara tillräckligt för att inleda en process om förverkande.

Nyttjanderätts ställning vid övergång av fastighet

2006-07-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |En dödsbodelägare får en testamenterad nyttjanderätt till en byggnad på en fastighet. Dödsbodelägarna kan inte samsas om fastigheten och denna ska säljas på exekutiv auktion. Hur står sig den testamenterade nyttjanderätten gentemot en ny köpare, och hur bedömer man försäjningsvärdet om den står sig samt vad krävs för att nyttjanderätten skall vara gällande?
Raol Mehta |Det verkar här vara fråga om en offentlig auktion, ej en exekutiv auktion. Nyttjanderätters ställning vid en fastighets övergång till ny ägare regleras i Jordabalk 7 kap 11 – 21 §§, se http://www.lagen.nu/1970:994#K7P11. För att nyttjanderätten ska bestå räcker det med att förbehåll för rättigheten görs vid försäljningen. Nyttjanderätten står sig också om den är inskriven före försäljningen eller om köparen är i ond tro beträffande nyttjanderätten, dvs att han vetat om eller bort ha vetat om att fastigheten var belastad med nyttjanderätten. Vid arrende eller hyra står sig rättigheten även om ej förbehåll gjorts om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före försäljningen. Har den som säljer fastigheten inte gjort förbehåll för nyttjanderätten och står sig nyttjanderätten därför ej mot den nye ägaren ska säljaren ersätta rättighetshavaren dennes skada. Vad gäller värdet av fastigheten är det upp till en värderingsman att göra en bedömning. Generellt sänker en nyttjanderätt fastighetens värde. Lycka till!

Villkor vid bostadsarrende

2006-07-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, lite frågor om arrende. Har arrendetomt med fastighet, vilken vi äger, undrar nu vad vi har för rättigheter på tomten. Kan vi ta ner träd/buskar? Kan vi göra en extra altan? Kan vi sätta upp en pool som i sig inte kräver bygglov (kan moneras ner)? Om markägarens personliga åsikt är att han motsätter sig ovanstående, vad har vi då för rättigheter?
Kristine Erlandsson |Hej! I det här fallet rör det sig troligen om bostadsarrende vilket regleras i jordabalkens 10:e kapitel, se http://www.lagen.nu/1970:994 Rättigheterna ni har beror på vad som står i arrendeavtalet. Det skall vara skriftligt och samtliga villkor måste finnas med i handlingen och även senare ändringar eller avtalstillägg måste dokumenteras i skriftlig handling, 8 kap 3 § st 1 JB. Ett avtal om bostadsarrende, som gäller för viss tid, måste sägas upp för att det skall kunna upphöra att gälla vid arrendetidens utgång, 10 kap. 3 § JB. Om du vill få till stånd en ändring av villkoren skall du meddela markägaren detta i den ordning som gäller för uppsägning, se sistnämnda paragraf. Om avtalet inte sägs upp gäller det på oförändrade villkor under nästa arrendeperiod. Blir det tvist om vilka villkor som skall gälla vid en förlängning av arrendeavtalet kan tvisten bli föremål för arrendenämndens prövning, se 10 kap. 6 a § jämfört med 9 kap. 10 § JB. I 8 kap 29 och 30 §§ JB stadgas att det i varje län ska finnas en arrendenämnd som har till uppgift att medla i arrendetvister. Du kan vända dig till arrendenämnden i ditt län om du vill att de ska ta upp ditt ärende, mer information samt blankett finner du http://www.dom.se/templates/DV_InfoPage____842.aspx Lycka till!

preskriptionstid för bygglov

2006-07-10 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Ifall en byggnad varit uppförd av förra ägaren och den inte sökt bygglov vilken preskiptionstid gäller då?
Jenny Larse |Hej, Har frågan om påföljd för en överträdelse avseende bygglov inte tagits upp till överläggning hos byggnadsnämnden inom 10 år från det att överträdelsen begicks så skall i enlighet med 10 kap 27 § PBL (http://lagen.nu/1987:10#K10) inte byggnadsavgift eller tilläggsavgift för brottet tas ut. Vidare får inte byggnadsnämnden i dessa fall ansöka om handräckning eller besluta om föreläggande, exempelvis rivning. Denna preskriptionstid är dock inte tillämplig då det är fråga om ianspråktagande av bostadslägenheter för väsentligen annat ändamål, så som kontor eller hantverkslokal Vänligen,

Besittningsskydd vid andrahandsuthyrning av bostadsrätt

2006-08-01 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vid uthyrning av hyrestätt i andrahand förligger besittningskydd efter 2 år, vid möblerat rum 9 månader om jag förstått saken rätt. Hur är det om jag vill hyra ut min bostadsrätt i andrahand?
Carl Beyer |Hej! Om du hyr ut din bostadsrätt föreligger två avtalsrelationer. Den ena mellan dig och bostadsrättsföreningen regleras i bostadsrättslagen (Bostadsrättslag 1991:614). Den andra, dvs. din uthyrning, faller under hyresreglerna i 12 kap JB (Jordabalk 1970:994). Vad avser besittningsskyddet omfattas alltså även denna situation av 12:45 JB vilket innebär att hyresgästens besittningsskydd också här uppstår först när hyresförhållandet varat mer än 2 år i följd. Det kan vidare vara värt att poängtera att besittningsskyddet i dessa fall är väldigt uttunnat. Situationen finns nämligen uppräknad i 12:46 p 6a JB som en s.k. besittningsbrytande grund. I lagrummet fastslås att hyresgästen har rätt till förlängning utom när avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehar den med bostadsrätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Typsituationen, att bostadsrättshavaren själv behöver lägenheten igen för att bosätta sig i den innebär i regel att hyresgästen måste finna sig i det och flytta. Likaså är fallet om bostadsrättshavaren vill sälja bostadsrätten, det är ju då oftast en förutsättning att den är tom. Med vänlig hälsning,

Uppsägning av lokalhyreskontrakt

2006-07-10 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Min fråga gäller uppsägning av lokalhyreskontrakt. Jag hyr en lokal med ett 3-års kontrakt. Jag ville inte förnya avtalet så jag skickade en skriftlig uppsägning 9 månader innan hyresutgången. Jag ringde värden för att få bekräftat att han fått uppsägningen men jag fick inte tag på honom efter upprepade försök. Så efter 9 månader samma dag som jag ska flytta får jag tag på värden och han påstår att han inte har fått någon uppsägning. Jag skulle naturligtvis ha skickat uppsägningen med REK men är det ett krav enligt lagen?
Lorraine Sauvy |Hej! Hyresreglerna återfinns i Jordabalkens 12 kapitlet http://www.lagen.nu/1970:994. Uppsägning av hyreskontrakt regleras i 8 § och tillvägagångssättet skiljer sig åt beroende på situationen. Generellt skall uppsägningen delges motparten, vilket innebär ett personligt överlämnande, rekommenderat brev eller överlämnande på annat sätt, och liksom för andra liknande rättshandlingar sker överlämnande på avsändarens risk. I 8 § fjärde stycket finns dock ett alternativ till delgivning, i de fall det inte rör förverkande eller uppsägning för upphörande från hyresvärdens sida, då det räcker med att skicka ett rekommenderat brev. Uppsägningen anses då ha skett när den avlämnats för postbefordran och någon egentlig mottagning från motparten är inte nödvändig. I ditt fall har ju tyvärr varken någon delgivning eller försändelse med rekommenderat brev skett och din försändelse med vanlig postgång blir upp till dig att bevisa eftersom du som avsändare står risken för att det kommer fram. Mvh

Flyttstädning

2006-07-10 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag har hyrt en möblerad lägenhet i andra hand men ska nu flytta. Förstahandskontraktets innehavare har sagt upp lägenheten och skall flytta samtidigt som mig. Vems ansvar är det att flyttstäda? Är det verkligen jag som andrahandyresgäst som är skyldig att utföra en flyttstädning? Räcker det inte att jag lämnar den i samma skick som fick den? Det står inget på vårat andrahandshyreskontrakt om att jag ska utföra någon flyttädning, som vi båda har skrivit på. Tacksam för svar!
Lorraine Sauvy |Hej! Avtal om hyra av lägenheter regleras i Jordabalkens 12 kapitel http://www.lagen.nu/1970:994. Där återfinns ingen regel om flyttstädning och följaktligen inte heller vem som har ansvaret för den. Detta är något som vanligtvis regleras i hyreskontraktet. Om det som i ditt fall inte finns reglerat i kontraktet får man dock säga att det är en allmän princip att flyttstädning skall ske av avflyttande hyresgäst, eller att lägenheten åtminstone återlämnas i samma skick som den mottogs. Att förstahandsinnehavaren skall flytta samtidigt som dig har här ingen större betydelse eftersom du förmodligen haft skyldighet att flyttstäda i vilket fall. Dock är det förstahandshyresgästen som kommer att ha det yttersta ansvaret gentemot hyresvärden ifall de inte skulle finna städningen tillfredsställande. Mvh