Folkbokföring och köp av bostadsrätt

2006-12-01 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Är i färd med att köpa en bostadsrätt och är tyvärr inte kunnig i sådana här saker, men jag måste lära mig! Det är väl så att för att ha rätt att inneha en bostadsrätt måste man vara skriven där, d.v.s. bo där själv? Man kan alltså ej köpa i spekulationssyfte och hyra ut till andra. Hur gör man då om man ej har möjlighet att flytta in direkt? Om man t.ex. renoverar, eller bor i en annan stad och inte kan flytta in förrän 2-3 månader efter köpet? Min far påstår att då måste man skriva sig där ändå för att ha rätt till lägenheten, men jag trodde att det var olagligt att vara skriven på en annan adress än den man bor på? Är det alltså möjligt att köpa en bostadsrätt och flytta in först några månader senare UTAN att skriva sig på adressen under tiden?
Martin Andersson |Hej! Du måste inte skriva dig på en bostadsrätt omedelbart efter att du köpt den och du bör inte skriva dig någon annanstans än där du bor eftersom du då riskerar böter (om än att det ska ganska mycket till för att böter ska dömas ut). Det är helt riktigt att man inte kan köpa i spekulationssyfte och hyra ut till andra. Detta regleras genom att man måste ha tillstånd av bostadsrättsföreningens styrelse för att få hyra ut i andra hand och man måste ha för avsikt att bo i bostadsrätten för att godkännas som medlem i föreningen, vilket är ett villkor för att få köpa bostadsrätten. Att inte kunna flytta in på två till tre månader p.g.a. renovering eller p.g.a. flytt från annan stad eller p.g.a. försäljning av annan lägenhet är inte skäl för att vägra medlemskap mer än möjligen i extremfall. Hoppas att du har hjälp av mitt svar. Med vänlig hälsning

Formkrav för servitut?

2006-11-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Finns det något formaliakrav när man ansöker om servitut?
Carl Johan Zimdahl |Hej, Servitut regleras i Jordabalkens 14:e kapitel (Se http://www.lagen.nu/1970:994#K14 ). Enligt Jordabalken 14:5 § uppställs vissa formkrav för servituts giltighet. I paragrafen anges följande: 1) servitut upplåtes skriftligen av den tjänande fastighetens ägare, 2) upplåtelsehandlingen skall ange den härskande och den tjänande fastigheten samt 3) ändamålet med med upplåtelsen. Om dessa föreskrifter ej uppfyllts saknar upplåtelsen verkan som servitut. Vänligen,

Kompensation för merkostnader vid stambyte

2006-11-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag har haft stambyte i min hyreslägenhet. Under tiden har jag fått räkningar för telefoni och bredband trots att jag inte kunnat bo i lägenheten. Är värden tvungen att stå för dessa kostnader under stambytet?
Henric Roth |Hej! Jag tolkar det som att Du under perioden Du inte bott i lägenheten inte har betalt någon hyra alls. Således blir frågan om Du kan få ytterligare ersättning för kostnader kopplade till ditt normala boende som Du inte kunnat utnyttja. Dessa frågor regleras 16 § 3 st hyreslagen (hyreslagen = 12 kap jordabalken, se http://www.lagen.nu/1970:994#K12) samt i 18 § d-h samma lag. 16 § anger att det går bra för en hyresvärd och en hyresgäst att upprätta ett avtal om hur en hyresgäst skall kompenseras vid inskränkning i nyttjanderätten. 18 § d-h tar upp att Du som gäst skall ha rätt till inflytande vid ett beslutstagande av större frågor kopplat till ditt boende. I Prop 2001/02:41 på sidan 32 tas även frågan om merkostnader till följd av att man inte kunnat bo i sin lägenhet under en renovering. Här hänvisas till avtalet (enl 16 § 3st) som även brukar reglera denna typ av merkostnader. Om ni inte kommit överens innan om hur en ersättning för dessa merkostnader skall se ut tror jag det kan bli svårt att få ut någon kompensation. Särskilt om Du har blivit kompenserad med en eliminering av hyran under perioden. Du skulle t ex antagligen kunnat flytta ditt telefonnummer till en alternativ, temporär adress. Jag har dock inte kunnat hitta någon praxis för denna typ av fråga vilket gör att en prövning skulle komma fram till en annan bedömning. Det närmaste jag kom var ett rättsfall (NJA 2002 s 378) som tar upp frågan om hyresnedsättning eftersom parterna var oense om hur mycket man kan räkna in i begreppet ”sedvanligt underhåll”. Något som ett stambyte beroende på omfattning kan ses som. Dock gjordes flera andra arbeten samtidigt som vid en sammanslagen bedömning av HD ansågs vara för omfattande och hyresgästen fick rätt till nedsatt hyra. Med vänlig hälsning,

Betalningsansvar för restskuld

2006-11-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Min mamma blev änka för ca ett år sedan. Hon och min pappa ägde ett hus tillsammans. Huset skall nu säljas, men det finns lån på det . Nu är det så att köpeskillingen täcker inte hela lånet,utan det kommer att bli en restskuld, min fråga är. Måste mamma betala hela den kvarvarande restskulden trots att halva huset står i min pappas namn och finns registrerad som min pappas skuld (lån) i bouppteckningen ? Bouppteckningen visade ett minus i dödsboet.
Elzbieta Kaczorowska |Hej, Tyvärr verkar det som att din mamma är skyldig att betala hela den kvarvarande skulden själv. Att både din mor och din far står som låntagare betyder att de är solidariskt betalningsskyldiga. Detta ger banken rätt att söka vilken dem den vill för att återfå det resterande beloppet. Det faktum att halva lånet står upptaget som en skuldpost i bouppteckningen efter din far torde dessvärre inte ändra detta förhållande. Med vänlig hälsning,

Undertecknande vid försäljning av samägd fastighet?

2007-02-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Tre syskon äger en fastighet - 1/3 vardera. Vem ska underteckna "säljkontraktet" för att det ska vara juridiskt korrekt ? Har hört att syskonens maka eller make ev. ska underteckna. Om så är fallet, varför?
Peter Ahlström |Hej! Om alla syskon skall sälja sina respektive andelar gemensamt måste samtliga underteckna köpehandlingarna för att köpet skall bli juridiskt korrekt. Dessutom måste samtliga formkrav som uppställs i 4 kap 1 § jordabalken vara uppfyllda, se http://www.lagen.nu/1970:994 . Om exempelvis ett syskon inte kan närvara vid undertecknandet kan denne utfärda en fullmakt åt annan som ger behörighet att underteckna handlingarna å syskonets vägnar. Om mäklare är inblandad i försäljningen har oftast denne mallar till sådana fullmakter att tillgå. Det stämmer att syskonens makar skall samtycka skriftligt vad gäller avhändelse av fast egendom (fastighet). Detta framgår av 7 kap. 5 § äktenskapsbalken, se http://www.lagen.nu/1987:230 . Regeln stadgar att en make inte får, utan den andra makens samtycke, sälja fast egendom som utgör makarnas gemensamma bostad. Detta gäller dock inte bostad som är den ena makens enskilda egendom. En make får heller inte utan den andre makens samtycke sälja fast egendom som inte utgör makarnas gemensamma bostad, om egendomen är giftorättgods. Samtycket skall, som nämnts ovan, lämnas skriftligen. Mvh,

Kostnader för försäljning av samägd fastighet

2006-12-03 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Begära tvångsförsäljnig av fastighet ! Vilka kostnader tillkommer om man begär försäljning av en fastighet som vi äger till hälften. Situationen är ohållbar då fastigheten förfaller då andre ägaren ej bor på orten och ej heller vill dela på underhållskostnaderna
Filip Skoglund |Vad som gäller angående förvaltning och försäljning av samägd fastighet regleras i samäganderättslagen (se http://lagen.nu/1904:48_s.1 ). Om inte annat följer av ert samägandeavtal kan du som delägare skicka in en ansökan till tingsrätten och begära att den utbjuds till försäljning å offentlig auktion (se http://lagen.nu/1904:48_s.1#p6 ). Om rätten beslutar att så skall ske kommer en god man att utses som skall ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen m.m. ( http://lagen.nu/1904:48_s.1#p8 ). Den kostnad som uppkommer för eventuell förvaltning av fastigheten och för auktionen får ni som delägare betala med hälften var ( http://lagen.nu/1904:48_s.1#p15 ). Denna jämte eventuell administrativ avgift hos tingsrätten är de enda kostnader jag kan se uppkommer vid begäran av försäljning. Vänligen,

Tvist om hyresavtals giltighet och uppsägning av avtale

2006-12-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hejsan, Jag har hyrt ett rum i andra hand i egenskap av egenföretagare med enskild firma. Hyreskontrakt upprättades (jag fyllde i ett förskrivet standardkontrakt, daterat 21 september 2005) på 6 mån med 3 mån ömsesidig uppsägning, som jag lämnade till min uthyrare till påskrift (som i sin tur hyr hela lokalen, med flera rum, av en fastighetsägare). Den 23/2 meddelar uthyraren under mycket hotfulla former att jag skall lämna lokalen den 21 mars (lokalen har varit mycket bristfällig och min uthyrare får problem med hälsovårdsnämnden och anser att det är mitt fel att hälsovårdsnämnden är så strikt, uthyraren börjar därför uppträda aggressivt mot mig). Uthyraren uttrycker vidare att han skall vara snäll så att jag får stanna mars månad ut, 2006. Jag blir rädd, sansar mig och tänker att jag har ett kontrakt men när jag tar fram detta så har inte uthyraren skrivit under detta. Jag talar med Hyresnämnden den 27/2-06. De anser att kontraktet inte är giltigt då det saknar underskrift. Generellt ger de rådet att flytta då hot föreligger. Jag tar kontakt med kollegor som skall försöka ordna ett rum då jag är orolig för min affärsverksamhet skall bli lidande, förrutom att det är en otäck situation. 27/2 Betalar jag mars månads hyra, trots att jag inte har fått någon faktura. 6/3 får jag ett email där uthyraren nu meddelar att jag skall lämna lokalen innan den 6 juni 2006, enligt vårt gällande kontrakt (jag förstår naturligtvis inte vad han menar – och han vill nu inte ha kontakt annat än per mail för jag orsakar så stora problem för honom). Nu får jag även en faktura för mars månad. Jag bestämmer mig för att ligga lågt, och så snart jag kan lämna stället för att inte råka mer illa ut. Jag söker intensivt efter ett rum att hyra för verksamheten. 27 /3 betalar jag april månadshyra trots att ingen faktura finns. Nu meddelar han muntligt att om jag inte betalar mer i hyra så kommer han att flytta mig till ett annat rum, (vilket inte fungerar för mig) för det står inte i kontraktet vilket rum jag skall ha, säger han. Jag svarar att jag inte accepterar detta men jag skall i varje fall tänka på det till den 30/3. -30/3 Jag informerar uthyraren muntligen att jag lämnar lokalen 30 april 2006 då inget giltigt kontrakt finns, att undertecknad inte vill bli utsatt för hot och att lokalen fortfarande är bristfällig. Jag har även sänt svar på mailet att jag lämnar lokalen f r o m den sista april. -4/4 -06 Nu får jag en faktura men den är för mars månad igen. Den 10/4 får jag klart besked från en kollega att jag kan få ett kontrakt på ett rum passande min verksamhet from 1 maj men jag kan flytta in i april om jag vill. Den 22/4 flyttar jag ut. I juli månad är alla rum även ”mitt gamla rum” rivna och en ombyggnad pågår. Men nu har uthyraren anlitat en advokat som anser att jag skall betala hyra, jag bestrider och advokaten skickar inkassokrav, med ränta och avgift och att jag skall betala hyra t o m 6/8 – 06. Jag har bestridit detta med motivering att jag har blivit hotad till utflyttning, har inget giltigt kontrakt, och lokalen har varit bristfällig och den är riven i juli. Skall jag verkligen betala detta?
Love Wilén-Örnulf |Det verkar som att du har stött på en klart oseriös hyresvärd. Fallet är inte helt okomplicerat och som student kan jag därför bara redovisa min syn på rättsläget. Det är viktigt att du vänder dig till en advokat så fort som möjligt för att få mer konkret hjälp. Advokaten kan även hjälpa dig att se över ditt bevisläge och få en mer heltäckande bild av vad som har hänt. Regler om hyra finns i 12 kap. JB som du hittar http://lagen.nu/1970:994. Generellt gäller att hyresavtal ska upprättas skriftligt om någon av parterna har begärt det (2 §). Jag kan inte hitta någon praxis som vägleder mig i hur värdens uteblivna underskrift ska tolkas. Antingen anses avtalet som ett giltigt skriftligt avtal eller så tolkas hela avtalet som ogiltigt. Eftersom det är omöjligt att de facto hyra en lägenhet utan åtminstone ett muntligt avtal måste ni ha haft någon form av avtal mellan er. I mina ögon verkar det då rimligt att utgå från det avtal som uppenbarligen fanns men som din värd inte hade skrivit under men jag är som sagt inte expert på området. Avtalet ni skrev under gick i så över till ett tillsvidareavtal i och med att det inte sades upp till hyrestidens utgång (3 §). Även om du anses ha hyrt lokalen utan att ert skriftliga avtal anses gälla bör det röra sig om ett tillsvidareavtal (3 §). För tillsvidareavtal gäller generellt nio månaders uppsägningstid (4 §). När det gäller bytet av lokal så gäller ett hyresavtal alltid ett specifikt område. Rimligen bör man tolka ert avtal som att du hyrde just det aktuella rummet eftersom ingenting annat har sagts. Han kan då inte ensidigt välja att flytta dig till en annan lokal. Enligt 9 § gäller att lägenheten vid början av hyresperioden ska hålla ett sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet om inte annat har avtalats. Så verkar inte ha varit fallet. Hot är självklart oacceptabelt i alla avtalsförhållanden. Enligt min mening bör du därför ha haft rätt att häva hyresavtalet. Att hyresvärden har hävt avtalet torde också göra att du har rätt att acceptera den hävningen och flytta. Tyvärr är du i en situation där ord står mot ord. Det är inte säkert att värden står fast vid sin historia utan kan kanske hitta på en ny. Jag råder dig därför att spara så mycket dokumentation och bevisning som möjligt. Återigen råder jag dig att ta fallet till en specialist.

Nekad inträde i bostadsrättsförening p g a gammal skuld

2006-11-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag förvägras att bli medlem i den bostadsrättsförening, som jag tillsammans med min hustru bor i p.g.a att det vid inträdesansökan framkom att jag var upptagen i kronofogdemyndighetens register 2003 gällande en skattetvist i Tyskland. Skulden som jag hade med den tyska myndigheten är sedan våren 2005 reglerad men trots detta förvägras jag inträde i föreningen.
Sara Edström |Hej! I 2 kap 1 § bostadsrättslagen framgår att beslut om medlemskap fattas av bostadsrättsföreningens styrelse utifrån vad som står i föreningens stadgar. Vissa villkor är dock ogiltiga enligt 2 § samma kapitel. Man får i stadgarna t ex inte ställa krav på visst medborgarskap, viss inkomst eller förmögenhet. Vidare stadgas att villkoren inte på något annat sätt får vara oskäliga mot den som vill bli medlem. Med tanke på redogörelsen ovan, och utifrån informationen i frågan, verkar det tveksamt om styrelsen skulle kunna neka till medlemsskap enbart p g a en skuld som inte längre är aktuell. För att få styrelsens beslut överprövat kan du ansöka om detta hos hyresnämnden. Enligt 2 kap 10 § ska ansökan vara hyresnämnden tillhanda senast en månad efter att styrelsens beslut delgivits dig. Hyresnämndens beslut kan överklagas till hovrätten, se 11 kap 3 §. Relevant lagtext hittar du http://lagen.nu/1991:614 Mvh,