Hyresnämnden

2006-10-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |hur ställer jag hyresgästföreningen till ansvar om jag anser att de har hanterat ett ärende på ett regelvidrigt sätt
Alexander Garbu |Hej! Jag råder dig att i detta fall kontakta din hyresnämnd ( www.hyresnamnden.se ). Vill du ha mer detaljerad hjälp angående ditt ärende från oss är du välkommen att återkomma med en mer detaljerad fråga om vad tvisten handlar om!

Förverkande av hyresrätt

2006-11-06 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om jag skulle betala min garagehyra några dagar sent varje månad, vad kan min hyresvärd göra? Kan han gå in och ta mina saker som "pant" ?
Ingela Höggren |Hej, Garage räknas som lokaler och ej som bostadslägenheter då de hyrs separat. Reglerna för hyra av lokaler är reglerna strängare till hyresvärdens fördel, en av de regler som är särskilt sträng är den som gäller hyresrättens förverkande då hyresgästen ej betalar hyran i tid. Uppsägning kan nämligen ske om hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen. Om hyresrätten är förverkad och hyresvärden har rätt till uppsägning har denna även rätt till skadestånd. Från huvudregeln om förverkande finns dock ett antal viktiga undantag: Hyresrätten anses ej förverkad om betydelsen av förseelsen är ringa. Uppsägning får ej heller ske om betalning skett innan uppsägningen ägt rum eller om hyran deponerats eller betalats på annat sätt som anges i lagen. Även om dessa undantag finns är dock grundprincipen att uppsägning kan ske om du dröjer med betalningen i mer än två vardagar. Jag rekommenderar därför att du betalar hyran i tid. Mer information om hyresrätters förverkande hittar du http://www.lagen.nu/1970:994#K12P42 . Någon rätt att ta din egendom i pant finns ej, det blir istället fråga om avhysning genom handräckning. Reglerna om detta finner du http://www.lagen.nu/1990:746 . Vänligen,

Oskälig hyra

2006-11-12 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag hyr en bostadsrättslägenhet iandrahand sedan 5 månader tillbaka. Jag betalar 3500 kr/mån i hyra. Nu har jag dock fått reda på att hyrorna för lägenheterna ligger runt 1700 kr/mån. Jag har alltså betalt en högre hyra än den som är utsatt av bostadsrättsföreningen. Lägenheten hyrs ut omöblerad och el, vatten etc tillkommer utöver hyran. Min fråga är; Hur får den som hyr ut lägenheten göra vid bestämmande av hyresnivå, min hyra är ju mycket högre än den föreningen satt upp. Vet att man får lägga på ca 10 % om man hyr ut möblerad men det är inte denna lägenhet. Kan jag, efter att det gått så pass lång tid efter kontraktskrivandet och efter att jag så att säga godkänt kontraktet på 3500 kr/mån, kräva några som helst pengar tillbaka för \\\\\\\"oskälig hyra\\\\\\\" och vad ska jag i så fall yrka avdrag för?
Christina Weilander |Hej! I JB 12 kap 19 § st 2 finns det en regel om hyran i andrahandsförhållanden. Den säger att hyran i sådana fall skall anknytas till till den hya eller årsavgift som upplåtaren betalar. Dennna regel gäller även när man hyr ut bostadsrtätter. Med andra ord skall din hyra knytas till de 1700 kr som bostadsrättshavaren betalar. Som bostadsrättshavare får man inte göra påslag på hyran för att ta betalt för räntekostnader etc. Om hyran är oskälig har du som hyresgäst möjlighet att få den prövad i hyresnämden och få tillbaka en del av hyran retroaktivt. Lycka till!

Är en tv-box ett byggnadstillbehör?

2006-11-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi kommer sälja ett fritidshus. Vi lämnar självklart kvar en del saker, bla krattor mm. Min fråga är Tv-boxen skall den räknas som fast inventarie eller inte? Man lämnar ju inte kvar telefonen - trots att det finns ett jack.
Carl Johan Zimdahl |Hej, Det som är avgörande i frågan är om en tv-box är att anse som byggnadstillbehör enligt Jordabalken 2:2 § (Se http://www.lagen.nu/1970:994 ). För att vara ett sådant byggnadstillbehör som åsyftas i paragrafen så skall byggnaden ha blivit "försedd" med tv-boxen samt att boxen skall vara "ägnad för stadigvarande bruk". Med "försedd" avses normalt en mer permanent montering, exempelvis uppförande av kakelugn eller värmepanna. Tv-boxen, som jag antar är en fristående, mindre apparat som endast kopplats till byggnaden genom en strömsladd, är inte att se som byggnadstillbehör och skall därmed inte ingå i husköpet, såvida inte så har avtalats särskilt. Vänligen,

Rätt att neka bostadssökande pga låg inkomst?

2006-10-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan en hyresvärd neka en bostadssökande som ej har några betalningsanmärkningar enbart pga hans inkomst (student) ?
Carl Johan Zimdahl |Hej, Hyresvärden har ingen kontraheringsplikt gentemot potentiella hyresgäster. Detta innebär att det inte finns någon skyldighet att ingå avtal med en lägenhetsspekulant, oavsett om dennes inkomst är stor eller liten. Hyresvärden får dock inte agera diskriminerande i strid med diskrimineringslagstiftningen, men den nämnda orsaken till nekandet faller ej in under dessa lagars skyddsområde. Vänligen

Om undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt

2006-10-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vi har tecknat avtal på en lägenhet där det i objektbeskrivningen står att det är en spricka i kakel i våtutrymme. Vi blev inte uppmärksammade på det under visning och var således omedvetna om det under budgivningen. Vi undrar vad som händer vid tillträdesdagen om vi upptäcker en fuktskada?
Oskar Taxén |När man köper bostadshus använder man sig av den s k Jordabalken. Det kan vid en första anblick verka som att den inte gäller vid köp av bostadsrätt men så är inte fallet. Den är tillämplig. Vid köp av bostadsrätt har köparen en ”undersökningsplikt”, dvs ni som köpare hade en skyldighet att undersöka lägenheten innan ni skrev på köpehandlingarna och om det visar sig att det finns fel i lägenheten efter påskriften får ni som köpare ”stå för” dessa. Denna undersökningsplikt är dock inte total och den påverkas av hur säljaren beter sig. Ett typfall är att säljaren säger att någonting i lägenheten är tiptop, då kan man som köpare lita på detta och behöver inte undersöka den omständigheten. En annan situation där man som köpare inte behöver stå för senare upptäckta fel är när man inte ens med hjälp av en besiktningsman hade kunnat upptäcka felen. I ert fall kan man säga att säljaren genom att i objektbeskrivningen beskriva sprickorna i kaklet snarare har utökat er undersökningsplikt. Ni skulle med andra ord ha undersökt kakelsprickan i så mån att ni kunde vara säkra på att förhållandena kring dessa vad klargjorda. Om det är så att en besiktningsman hade kunnat upptäcka mögel så kommer ni inte kunna få ersättning för detta. Om det däremot är så att möglet var omöjligt att upptäcka, ens för en besiktningsman, och lägenheten i övrigt är av god kvalitet, är felet vad som kallas för dolt. I detta fall så har ni rätt till ersättning, göra prisavdrag, enligt Jordabalkens fjärde kapitel § 19 och 12, http://www.lagen.nu/1970:994#K4.

Muntligt hyresavtal bindande?

2006-10-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vi har via telefon fått besked om att vi får ett kontrakt på en hyreslägenhet, vi bokade ett möte med fastighetsägaren för att skriva kontrakt. Denne ringde nyss och sa att det inte längre finns någon lägenhet för oss. Får han bete sig såhär? Vad kan vi göra?
Carl Johan Zimdahl |Hej, Även om ett skriftligt avtal är att rekommendera i hyresfrågor så är ett muntligt avtal rättsligt bindande. En muntlig utfästelse eller ett löfte om att hyra ut är att se som ett anbud. Ett anbud som ges muntligen, utan att anstånd med svaret ges, måste dock antas omedelbart för att ett avtal skall ha kommit till stånd enligt avtalslagen 3 § 2 st, se http://lagen.nu/1915:218. Kärnfrågan är alltså om ett avtal kommit till stånd eller ej. Om ni över telefon inte gav klart besked att ni accepterade anbudet så är hyresvärden inte bunden av sitt anbud, om han inte gav er anstånd med att svara, i form av svarstid eller dylikt. Men även om avtal faktiskt kom till stånd så kan det vara problematiskt att styrka att så faktiskt är fallet. Detta är alltid ett problem vid muntliga avtal, då ord står mot ord. Ni kan naturligtvis driva frågan vidare, men problemet består då främst i att bevisa att ett avtal ingåtts. Lycka till! Vänligen

Kvarlämnad egendom i hyreslägenhet

2006-10-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hur länge får jag som hyresgäst ha kvar saker hos mina gamla hyresvärd? Jag har flyttat men har kvar grejor i ett förråd. Kan dessa bli hyresvärdens om jag inte hämtar dem?
Lovisa Elardt |Hej! I 27 § hyreslagen stadgas att egendom som lämnats i en lägenhet eller i ett utrymme som hör till lägenheten tillfaller hyresvärden utan lösen, om egendomen kan antas tillhöra den utflyttade hyresgästen eller någon i dennes hushåll. Detta gäller förutsatt att hyresgästen inte avhämtat egendomen inom tre månader från hyresvärdens anmaning eller inom sex månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten. Hyresvärdens anmaning kan vara skriftlig eller muntlig och i en eventuell tvist angående huruvida anmaning skett har hyresvärden att bevisa att så är fallet. Om hyresvärden har anmanat Dig att hämta egendomen måste Du alltså hämta Dina tillhörigheter inom tre månader – i annat fall tillfaller egendomen hyresvärden. Har anmaning däremot inte skett har Du rätt att avhämta egendomen inom sex månader, varefter hyresvärden övertar äganderätten. Med vänliga hälsningar,