Får bostadsrättsföreningen bestämma att man inte får ha katt utomhus?

2021-04-17 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag undrar om brf får bestämma att man inte får lov att ha katt ute om man bor i bostadsrätt?
Emma Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.För att besvara din fråga ska vi kika i Bostadsrättslagen. I denna lag finns dock endast regler på ett generellt och övergripande plan. Specifika frågor som gäller för just bostadsrättsföreningen i ditt fall regleras istället i bostadsrättsföreningens stadgar. Stadgarna är föreningens grundläggande regler som beslutas av föreningsstämman (1 kap 2 § första stycket). Det saknas regleringar i bostadsrättslagen som hindrar bostadsrättsföreningen från att ställa upp en regel som innebär att boenden inte får ha husdjur utanför bostaden. Det innebär att bostadsrättsföreningen alltså kan anta en sådan regel i sina stadgar. Som bostadsrättsinnehavare ska du rätta dig efter de särskilda regler som föreningen beslutat om (7 kap 9 § första stycket tredje meningen). Som bostadsrättsinnehavare har du en skyldighet att se till att grannar inte utsätts för störningar samt gör vad som krävs för att bevara sundhet, ordning och gott skick både inom och utanför bostaden (7 kap 9 § första stycket). Detta görs alltså bland annat genom att följa de ordningsföreskrifter som föreningen fastställt i sina stadgar.Hoppas du har fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Får make/maka ta inneboende mot make/makas (tillika hyresgäst) tillåtelse?

2021-04-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Min man tänker ta inneboende mot min vilja endast jag står på förstahandskontraktet kan han ta inneboende utan min tillåtelse?
Dani Elipas Gobraeel |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar om du på något sätt kan stoppa din man från att ta inneboende mot din vilja. Du skriver att du står på förstahandskontraktet, därmed är du att betrakta som hyresgästen.Tillämplig lag för frågan är 12 kap Jordabalken, JB som också brukar benämnas som hyreslagen. Jag går inte närmare in på varför det är uppfyllt men den aktualiseras om du förenklat sett hyr lägenheten mot ersättning i sedvanlig ordning.Frågan om rätt att ha inneboendeSom utgångspunkt finns inget tillståndskrav från hyresvärden för att man ska få ha en inneboende i sin lägenhet (12:41 JB). Det är dock förbjudet för en hyresgäst att utan tillstånd hyra ut sin lägenhet i andra hand (12:39 JB). Detta kan vara en grund för förverkande av lägenheten enligt 12:42 JB.Emellertid är det värt att notera att inrymning av inneboende endast får ske under förutsättning att det inte medför men för hyresvärden. Om det medför men för hyresvärden och hyresgästen inte vidtar rättelse kan hyresrätten bli förverkad enligt 12:42 1 st p. 4 JB. Med detta menas alltså att du kan förlora rätten till lägenheten och avtalet kan sägas upp i förtid, 12:6 JB.Betydelsen av att hyresgästen inte ger tillåtelseI förevarande fall vill du, om jag tolkat dig rätt, överhuvudtaget inte inrymma inneboende i din lägenhet. Du har all rätt att motsätta dig detta och förhindra inneboende från att inrymmas i din lägenhet. Situationen hade blivit lite annorlunda om exempelvis både du och din man står på hyresrätten i kontraktet och ansvarar solidariskt för hyresrätten på så sätt.Sammantaget finns således inga skäl att låta din man inrymma inneboende om du motsätter dig detta, för att ställa sig på den säkra sidan och eventuellt minimera risken att din hyresrätt förverkas på grund av detta - gör du alltså helt rätt som inte ger tillåtelse till att ha någon inneboende.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att höra av dig till oss!

Är jag som hyresgäst berättigad till ersättning efter att ha installerat fiber i hyresobjektet?

2021-04-14 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Jag har flyttat in hos en väns föräldrar i deras attefallshus (En liten lägenhet brevid deras hus) för nästan 7 år sedan.Vi var överens om en hyra på 5k i mån ex el.Efter ca 3 år ville dem höja hyran med 500kr men vi var överens om 300kr och sedan skulle vi öka med 100kr varje år vilket verkade rimligt.Nu om ca 2 månader har jag bott här i 7 år då vill dem höja med 30% alltså till 8k i mån. Jag tycker det är helt orimligt att höja bara så, så jag har bestämt mig för att flytta.Jag har också dragit in fiber i detta hus som vi alla var överens om att införa om jag betalade för den. Och det har jag, 15k av dem 20k som det kostade stod jag för. Nu när jag ska flytta kan jag inte ta med mig fibern så jag ville ha tillbaka dem pengarna jag investerat. Då det ökar ett värde på deras hus upp till 50k. Men dem tycker att jag bott billigt så länge att det går jämnt ut typ.Då vi har varit vänner i närmare 30 år har jag inte haft någon kontrakt och betalat svart genom swish till dem varje månad.Min fråga är finns det något på min sida av lagen som jag kan göra om dem inte vill betala för fibern, för det är det ända jag vill ha tillbaka.Vill ju inte gå så långt som att kontakta hyresnämnden men måste jag så måste jag. Eller vad tycker ni?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du har nyligen, efter diverse dispyter med hyresvärden, valt att säga upp ditt hyresavtal och avser därför att flytta inom kort. Under hyresförhållandet installerades fiber i huset och installationsarbetet liksom merparten av kostnaden har du ensamt svarat för. Mot bakgrund av den värdestegring som har skett på objektet vill du ha tillbaka pengarna för installationen, något som hyresvärden har motsatt sig. Du undrar därför vad som gäller i det här avseendet och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB). Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål behandlas dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar.Inledningsvis ska framhållas att en eventuell svartuthyrning naturligtvis kan få vissa skatterättsliga konsekvenser för fastighetsägaren eftersom denne är skyldig att ta upp kapitalinkomster i inkomstslaget kapital. Men det får däremot ingen bäring på den avtals- och/eller hyresrättsliga bedömningen varför den frågan kommer att lämnas därhän. Vidare ska tilläggas att det inte heller finns någonting som hindrar en fastighetsägare från att ta emot betalningar via Swish så länge inkomsterna tas upp i deklarationen. Härutöver och som en reflektion på din ärendebeskrivning ska det noteras att du har ett avtal. Låt vara att det inte har manifesterats i skrift, men att ett hyresavtal har träffats med fastighetsägaren i fråga och att det har löpt under de senaste sju åren är otvetydigt. Det föreligger nämligen inga formkrav för den här typen av avtal varför dessa kan ingås muntligt, skriftligt och konkludent, det vill säga underförstått eller genom parternas ageranden (jfr 12 kap. 2 § 1 st. JB).I jordabalken sägs det att bostadshyresgäster har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och andra därmed jämförliga åtgärder. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde har hyresvärden rätt till ersättning för skadan (12 kap. 24 a § 1 st. JB). Motsatsvis skulle man då kunna tro att ett ökat bruksvärde föranlett av hyresgästens förbättrande (standardhöjande) åtgärder leder till en ersättningsskyldighet för hyresvärden. Så förhåller det sig emellertid inte, om inte någonting annat specifikt skulle ha avtalats mellan parterna. Men utifrån din ärendebeskrivning finns det ingenting som tyder på att så är fallet. Det som kan konstateras är du skulle svara för 75 % av installationskostnaden om 15 tkr. I övrigt synes det mesta vara helt oreglerat varför alla meningsskiljaktigheter kopplat till fibern måste lösas på frivillig väg alternativt genom en domstolsprocess. Det ska för övrigt förtydligas att innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig något från det vardagliga språkbruket och omfattar i det här sammanhanget även hus eller delar av ett sådant (se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB)Min bedömning är dessvärre ditt ärende framstår som tämligen svårlöst utan hyresvärdens goda vilja. Generellt gäller att den värdestegring som sker på ett hyresobjekt, antingen genom fastighetsägarens försorg eller genom andra personers åtgärder, i normalfallet tillfaller den förstnämnde. Exempelvis berättigar normalt sett inte en av hyresgästen genomförd köksrenovering till någon ersättning.Avslutande ord och ytterligare rådgivningUtan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter, avtalsinnehållet och vad som exakt har uttalats mellan dig och hyresvärden har jag svårt att kommentera ditt ärende ytterligare. Låt oss därför diskutera detta vidare i lugn och ro över telefon.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på fredag den 16/4 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Kan brott mot ordningsregler innebära förverkande av en bostadsrätt?

2021-04-14 i Bostadsrätt
FRÅGA |I senaste nyhetsbrevet från vår BRFs styrelse påminner de under rubriken "Störningar" om att vi inte får duscha mellan 22-07. För närvarande jobbar många av oss i Storstockholm fortfarande hemifrån pga rådande pandemi men i mitt kontorsarbete lämnar jag normalt hemmet, duschad och fräsch, senast kl 07 för att åka till jobbet. Jag flyttade in sommaren -20 så det är först nu jag ser denna regel. Men är det skäl för varning att duscha före kl 07 när vardagsrutinerna så småningom ska återinföras? Jag kommer ju inte kunna hålla den regeln om morgontiden på vardagar så om det är risk för varning kommer jag ändå inte kunna rätta mig efter detta ändå. Jag vill hellre behålla jobbet och ser att det blir ohållbart att inte få fräscha upp mig inför en dag på kontoret. Vad kan jag vänta mig för reprisalier som följd på mitt behov av morgonduschar före kl 07?
Ebba Planting |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det korta svaret är: Nej, du behöver inte oroa dig för juridiska repressalier. Juridisk bakgrundFörst och främst vill jag tydliggöra att bara för att lagen kan ge en möjlighet för en påföljd (repressalie) innebär inte det att något kommer hända. Dels krävs det att bostadsrättsföreningen väljer att driva frågan och dels måste de visa på att alla juridiska krav är uppfyllda. Huvudregeln, d.v.s. den regel som generellt gäller är att man ska följa de ordningsregler som föreningen sätter upp (7. kap 9 § bostadsrättslagen). Om det skulle vara så att du bryter mot ordningsreglerna kan det innebära att du inte gjort det som krävs för att bevara ordningen och det kan i sin tur leda till förverkande av nyttjanderätten d.v.s. innebära att man tvingas flytta (7 kap. 18 § bostadsrättslagen). Föreningen måste då: 1. Visa att du brutit mot ordningsreglerna. 2. Att duscha på morgonen (och därmed bryta mot ordningsreglerna) är tillräckligt för att anse att du inte gjort det som krävs för att bevara ordningen. 3.Visa att det inte är av ringa betydelse (d.v.s. visa att regelbrottet är stort och har orsakat problem, 7 kap. 19 § bostadsrättslagen). 4. Lämna en skriftlig varning som du struntat i (7 kap. 20 § bostadsrättslagen). Varningen i sig har ingen följd, den är bara ett krav för att man senare ska kunna förverka nyttjanderätten. 5. Anmäla störningen till socialnämnden (7 kap. 20 § bostadsrättslagen). Min bedömning är att föreningen faller redan på punkt 2. Vill du skapa dig en bild av hur stora störningar som krävs för att man ska anse att de är tillräckliga skäl för förverkande kan du läsa NJA 1991 s. 574. Kontentan av detta är, det blir väldigt svårt för föreningen att utfärda några repressalier. Min rekommendation Trots det juridiska läget är rekommenderar jag att du lyfter reglerna på stämman eller med styrelsen. Inte för at du är juridiskt skyldig att göra det utan för grannsämjans skull. Då kan du t.ex. föreslå att tiderna för duschförbudet ska ändras till 22:00-06:30. Hoppas detta var till hjälp!

Vad gäller om granne vill fälla träd på min tomt?

2021-04-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vår granne på landet önskar fälla träd på en helt outnyttjad av vår tomt för att förbättra utsikt. Vi har egentligen inget intresse av det men det är ok. Vi undrar hur vi ska hantera det ekonomiska. Grannarna har fått en offert på 13.000 av en arborist. Är det rimligt att vi ska betala något av det? Undrar också om veden/virket är vårt?
Sophie Cronenberger |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Rättsförhållandet mellan grannarBestämmelser om grannförhållanden finns i jordabalken (JB). Huvudregeln är att varje fastighetsägare ansvarar för att vårda och bruka sin fastighet så att omgivningen inte störs (3 kap. 1 § JB). Om en rot eller gren tränger sig in på en fastighetsägarens tomt får ägaren ta bort grenen under förutsättning att trädägaren fått tillfälle att åtgärda problemet (3 kap. 2 JB). Ekonomisk kompensation eller rätt till virket?I ert fall har er granne fått ett godkännande att fälla trädet på er tomt. Lagen innehåller inga bestämmelser om kostnadsfördelning mellan grannar. Men om grannen väljer att fälla trädet borde kostnaderna rimligtvis belasta grannen, eftersom det är dem som vill fälla trädet och ni har ingen lagstadgad skyldighet att fälla trädet på grund av deras utsikt. Eftersom trädet står på er tomt äger ni trädet och därmed också veden. Sammanfattningsvis, lagen innehåller inga bestämmelser om kostnadsfördelning mellan grannar. Men reglerna är utformade i syfte att fortskrida grannsämja och därför är det av stor vikt att ni kommer överens om villkoren innan trädet fälls. Båda parter har en allmän skyldighet att ta skälig hänsyn till sina grannar och uppnå en samförståndslösning i frågor som båda har ett intresse i. Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Kan jag bli uppsagd från min andrahandsbostad om ägaren säljer den

2021-04-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, Vi hyr idag en bostadsrätt i andra hand. Vi har skrivit ett avtal med bostadsrättsinnehavaren om en ömsesidig uppsägningstid på två månader. Nu ska bostaden säljas varpå vi blir oroliga att personen som äger bostaden kan överlåta den till köparen utan att ta hänsyn till vår uppsägningstid så att vi blir tvungna att flytta på kort varsel. Kan det bli så?
Björn Lotoft |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som du skriver har ni ett skriftligt avtal, och ni bor i lägenheten. Det ger er samma rätt mot den nya ägaren av lägenheten gällande andrahandsavtalet, se 7:13 jordabalken.Andrahandsuthyrning av bostadsrättDen som hyr ut en bostadsrätt i andrahand ska ha samtycke från bostadsrättsföreningen enligt 7:10 bostadsrättslagen.Nyttjanderätt av bostadOm ni vid tillfället för överenskommelsen om andrahandsuthyrningen även skrev in er hos inskrivningsmyndigheten, kommer den nya ägaren känna till att ni hyr bostaden. Då kan den nya ägaren inte göra er rättighet ogiltig, se 7:14 jordabalken. Även om ni inte har gjort en inskrivning har ni som ovan nämnt samma rätt mot den nya ägaren som den nu säljande ägaren enligt 7:13 jordabalken.SammanfattningDu har enligt ditt avtal rätt till två månaders uppsägningstid. Skulle en ny ägare tillträda gäller samma avtal. Troligtvis blir du då uppsagd vid köpets genomförande. Då har du fortfarande två månader på dig. En rimlig utgång är att ni blir uppsagda vid försäljningen, och sedan bor kvar till den nya ägaren tillträder, förutsatt att tillträdet sker senare än två månader från köpet. Det kan vara en god idé att läsa ditt avtal noga. Behöver du hjälp med att tolka avtalet och de regler som gäller vid andrahandsuthyrning, överlåtelse av bostadsrätt med mera är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline.Vänligen,

Pantsätta samägd egendom

2021-04-14 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej!Kan man låna på huset som två gifta äger tillsammans utan att den ene vet om det?Kan man låna på sin andel av huset?
Maja Elken |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du vill veta om man kan låna på ett samägt hus utan den andra ägarens samtycke och om det ens går att låna på andel av ett hus. Reglerna som är relevanta för att besvara din fråga finns i lag om samäganderätt (samäganderättslagen).Lån på andel av egendomVid samägd egendom har varje delägare rätt att disponera fritt över sin andel av egendomen, enligt 2 § samäganderättslagen. Med disponera menas: försäljning, pantsättning, uthyrning, eller i övrigt varje förfogande som innebär att äganderätten upphör eller i sin utövning begränsas.Hur vet man om en fastighet är belånad?Varje belåning av fastigheter intecknas hos Lantmäteriet, ta kontakt med denna myndighet om du vill veta om en fastighet är belånad eller inte.Vad innebär detta för dig?Detta innebär att man kan "låna på andel av huset", alltså pantsätta andel av huset som säkerhet för ett lån, utan den andra delägarens samtycke. Förutsättningen för rätten att låna på samägd egendom utan den andra ägarens samtycke är just att man endast lånar på sin andel och inte mer än den. Skulle en make pantsätta ett hus utan den andra makens samtycke, kan denne endast pantsätta 50% (dvs. dennes andel).Vänliga hälsningar,

Hur bedöms ''självständigt brukande'' gällande bostadsuthyrning?

2021-04-13 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har en fundering angående Bostadsrättslagens 7 kap, 10§. Det beskrivs i denna paragraf att en bostadsrättshavare endast får upplåta sin lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande om styrelsen ger sitt samtycke. Min fråga är hur bedömningen görs kring "självständigt brukade"? Jag antar att det alltid är en bedömningsfråga i det enskilda fallet, men går det att säga något generellt om denna formulering? Uppfylls självständigt bruk till exempel om delar av lägenheten är avstängd, om bostadsrättshavaren har egen nyckel och därför kan "komma och gå" som den vill, om den som hyr i andra hand inte är folkbokförd på adressen, om den som hyr i andra hand inte nyttjar lägenheten hela tiden utan bara på vardagarna osv?
Ibrahim Halwachi |Hej!Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!Precis som du skriver är det helt korrekt att det krävs samtycke av styrelsen om en bostadsrättshavare vill upplåta sin lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande. När det gäller upplåtelse av del av lägenheten till inneboende så krävs inget sådant samtycke.Prejudikat från Högsta domstolenHur bedömningen kring självständigt brukande görs är inte helt enkel men har behandlats i två tidigare rättsfall från Högsta domstolen, se NJA 2001 s. 241 I och II.I NJA 2001 s. 241 I hade en bostadsrättshavare hyrt ut sin lägenhet i sin helhet förutom ett rum som var låst vilket användes som förråd. Utöver detta förråd använde inte bostadsrättshavaren lägenheten mer än att dennes sambo besökte lägenheten omkring en gång i månanden, efter kontakt med hyresgästen i förväg. Domstolen bedömde att hyresgästen brukat lägenheten självständigt (självständigt brukande) och det krävdes därför samtycke av styrelsen för uthyrningen. I detta rättsfall ansågs en andrahandsuthyrning föreligga.I NJA 2001 s. 241 II, tillskillnad från det förra, ansågs andrahandsuthyrning inte föreligga. I detta fall övernattade bostadsrättshavaren i lägenheten som hyrdes ut någon gång i månaden samt besökte lägenheten flertal gånger i veckan. Bostadsrättsinnehavaren utförde dessa besök för att använda köket och ett rum som från hyresgästen var undantaget. Högsta domstolen gjorde bedömningen att hyresgästen snarare skulle betraktas som inneboende. Som jag nämnde i början så krävs inget samtycke av styrelsen när det gäller upplåtelse av del av lägenhet till inneboende. Slutlig kommentarSom du själv också påpekat är det utifrån dessa två rättsfall tydligt att det är en bedömningsfråga i det enskilda fallet. Vad gäller inneboende krävs alltså inget samtycke av styrelsen!Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar