Kan jag få hyresvärden att hyra ut till någon annan under min uppsägningstid?

2020-05-28 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag ska flytta från en hyreslägenhet och har 3 månaders uppsägningstid för denna. Jag kommer flytta till ny bostad innan dessa tre månader gått och har en person som gärna vill ta över lägenheten snarast men min hyresvärd säger att de ska lägga ut lgh på nätet (vilket kan ta flera veckor!) invänta svar från intressenter och sedan välja ut någon osv. Hyresvärden har ingen bostadskö utan tillämpar "först till kvarn" - principen, ändå vill de inte ens kolla upp den som jag vet vill ta över lägenheten. Kan de göra så?
Erika Redelius |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyra finns i 12 kap jordabalken (JB).Får personen göra så här? Eftersom du ingått avtal med din hyresvärd om tre månaders uppsägningstid är det avtalet som gäller (1 § avtalslagen). Om avtalet skulle innefatta en bestämmelse om att du får hitta en ny hyresgäst att ta över din plats så hade det varit gällande, men det är inte huvudregeln och det låter heller inte som att ni skrivit in det i avtalet (12 kap 32 § JB). Din hyresvärd har alltså rätt att kräva hyra av dig för de tre månaderna som är uppsägningstid, även om du flyttar i förtid. Du har också rätt att nyttja lägenheten under dessa månader om du skulle vilja (12 kap 7 § JB). Angående först till kvarn-principen är det inte heller något som är lagreglerat. Om personen vill kolla upp intressenter innan de bestämmer sig har de rätt till det. Uppsägningstiden finns för just detta syfte - det kan ta tid både för hyresgästen och hyresvärden att finna en ny fungerande situation. Hyresvärden har heller inte skyldighet att hyra ut till någon särskild och kan därför inte tvingas kolla upp din intressent.Vad kan du göra?Det är inte för sent att avtala om en kortare uppsägningstid om din hyresvärd skulle gå med på det. Det låter konstigt att hyresvärden, om de inte har specifik önskan om hyresgäst, inte vill kolla upp din intressent, men du kan tyvärr inte tvinga dem att göra det. Vad du kan göra är att återigen kontakta hyresvärden, diskutera situationen och ditt intresse av att korta ner uppsägningstiden. Hoppas att du fick svar på din fråga och lycka till!Vänligen,

Hyra hyresrätt samtidigt som man står på en bostadsrätt

2020-05-28 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej. Jag har en bostadsrätt som jag står för 100%. Får jag hyra en hyresrätt och hyra ut min bostadsrätt till en vän?
Sandra Rust |Hej!Den finns inget uttryckligt förbud i Svensk lag om att ha en bostadsrätt och samtidigt hyra en hyresrätt. Men det kan finnas andra regler som påverkar möjligheten till detta. Exempelvis så finns det bostadsrättsföreningar som i sina stadgar inte tillåter att man äger en lägenhet man inte själv bor i osv. Hyresvärden har rätt att säga upp en hyresgäst enligt de förutsättningar som anges i jordabalken 12 kap 42 § (Länk hittar du här här ). Där anges inte att hyresgästen inte får äga en bostadsrätt, vilket betyder att hyresvärden inte rätt att säga upp hyresavtalet med anledning av att hyresgästen äger en bostadsrätt.För att få hyra ut din bostadsrätt behöver du dessutom tillåtelse av din Brf.Så för att få ett svar på din fråga hänvisar jag dig till att kolla i din Brf:s stadgar.Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning

Vad räknas som annan ort vid uthyrning av bostad?

2020-05-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jordabalken 12 kap § 4040 § En hyresgäst får hyra ut eller på något annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till någon annan för självständigt brukande, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det.Tillstånd ska lämnas omhyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen på grund av särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse eller därmed jämförbara förhållanden,Min dotter har en lägenhet på Lidingö och ska studera vid Uppsala Universitet. Frågan är vad "på annan ort" innebär i avstånd/restid. Hittar ingen skrivelse om detta och undrar om det finns någon praxis. Hennes restid enkel väg blir 1,45 till drygt 2 timmar. Vet att hyresvärden är kinkig så det vore bra att veta om Hyresnämnden sannolikt anser att Uppsala innebär "på annan ort" i förhållande till Lidingö. Stort tack på förhand :-)
Natasha Fathifard |Hej och väkommen till Lawline med din fråga!När hyresvärden inte lämnar tillstånd till uthyrning på grund av studier på annan ort kan du som hyresgäst söka tillstånd hos hyresnämnden som kan lämna tillstånd till uthyrning på grund av studier på annan ort. Det finns några fall från arbetsdomstolen, men även lagkommentarer som definierar ''annan ort''. Med ''annan ort'' brukar avses ett pendlingsavstånd på c:a 45 min. Du nämner att en enkel resa tar nästan 2 timmar, vilket talar för att det avståndet är såpass långt att det räknas som annan ort. Detta kan dessutom jämföra med Stockholm och Uppsala, som också räknas som olika orter (Lidingö räknas som Stockholm).Ett av skälen då hyresnämnden ska medge andrahandsuthyrning är om hyresgästen tillfälligt studerar på annan ort. Att det ska finnas beaktansvärda skäl innebär att hyresgästens skäl ska vara av en viss styrka för att godtas. Hyresgästen ska kunna visa att hen har ett behov av att ha kvar lägenheten/anknytningen till lägenheten. Om din hyresvärd inte ger tillstånd är min rekommendation att du vänder dig till hyresnämnden där du kan söka nytt tillstånd. Hyresnämnden lämnar i regel inte tillstånd för längre tid än ett år åt gången och du får sedan ansöka om ett nytt tillstånd varje. Dock finns det undantagsfall där det ges tillstånd tre år i rad.En ansökan till hyresnämnden om att få hyra ut i andra hand ska innehålla uppgifter om:* Vem som är sökande (förstahandshyresgästens/bostadsrättshavarens namn och adress)* Vem som är motpart (hyresvärdens/bostadsrättsföreningens namn och adress)* Vem som ska hyra i andra hand (namn och adress). Hyresnämnden kan inte lämna ett generellt tillstånd.* Varför hyresvärden/bostadsrättsföreningens styrelse inte har samtyckt (detta bör helst framgå av en handling som bifogas)* Orsaken till andrahandsuthyrningen och hur länge den ska pågå.Sammanfattningsvis räknas Uppsala som en annan ort och bedöms vara ett beaktansvärt skäl till att få hyra ut i andra hand.Jag hoppas du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Förlänga uppsägningstiden efter uppsägning?

2020-05-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Min dotter har sagt upp sin lägenhet, och har 3 månaders uppsägningstid. Nu vill hyresvärden förlänga ytterligare 3 månader för att han tycker hon är besvärlig.Får man göra så?Mvh Annika Torp
Michaela Iosifidou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag tolkar det som att hyresvärden vill förlänga uppsägningstiden med ytterligare tre månader. Din fråga aktualiserar reglerna i 12 kap jordabalken (JB).Hyresavtal som gäller för obestämd tid ska sägas upp för att upphöra att gälla. Hyresavtal som är ingångna för bestämd tid upphör som utgångspunkt att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat avtalats. Har dock hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, ska avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla (12 kap 3 § JB). Utgångspunkten är att den avtalade uppsägningstiden gäller (12 kap 4 § JB).En uppsägning ska vara skriftlig om hyresförhållandet varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt då uppsägningen sker. Uppsägning får dock, utom i vissa fall, vara muntlig, om det är hyresgästen som säger upp avtalet för upphörande och hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen. Uppsägning ska ske hos den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar (12 kap 8 § JB).I ditt fallOm din dotter sagt upp hyresavtalet på rätt sätt och beaktat den uppsägningstid som gäller för avtalet ska hyresavtalet upphöra att gälla. Hyresvärden kan inte förlänga uppsägningstiden med ytterligare tre månader eftersom han anser att din dotter är besvärlig.Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Går det att avtala att hyresgästen ska stå för skador på grund av yttre åverkan?

2020-05-28 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Vi hyr en lokal från en bostadsrättsförening som används för restaurangverksamhet. Tyvärr har vi haft ett antal inbrott där de bl.a. vid ett tillfälle brytit upp ytterdörren och vid ett annat kastat sten genom en fönsteruta för att komma in. Enligt vårt hyresavtalet finns det an paragraf där det står:"Skador p.g.a. yttre påverkan. Hyresgästen svarar och står för kostnaden för skador på grund av åverkan på till hyresobjektet hörande fönster, skyltfönster, skyltar samt entré- och andra dörrar eller portar som leder till eller från hyresobjektet. I samtliga fall omfattar ansvaret även karmar, bågar och foder m.m."Min fråga är tvådelad:1: Kan man "förhandla bort" 12 kap. 9§ i Jordabalk (1970:994) gällande Hyresvärdens ansvar att stå för skador som ej vållats av hyresgästen (eller dess gäster/kunder)?2: Vem står i det här fallet för kostnaden reparera dörren vid det första inbrottet och ersätta skyltfönster glaset vid det andra inbrottet?
Elise Sohlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som du nämner är det i 12 kap jordabalk (JB) som vi hittar regler om hyresförhållanden. Att notera är dock att med fastighetsrättslig terminologi avses med begreppet "lägenhet" inte bara en sedvanlig bostad. Även lokaler, kontor, lager och andra liknande utrymmen omfattas av det nyss nämnda begreppet.Vilka regler blir tillämpliga?Enligt 12 kap. 9 § JB är hyresvärden skyldig att på tillträdesdagen "tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.". I 12 kap. 15 § JB görs en hänvisning till ovanstående krav. Det stadgas att hyresvärden under hyrestiden är skyldig att hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 §. Detta innebär alltså att hyresvärd måste hålla lägenheten fullt brukbar för det avsedda ändamålet både innan och under hyrestiden.Jag kan tillägga att det i 12 kap. 24§ JB framgår att en hyresgäst är ansvarig för sådana skador som uppstår till följd av dennes vårdslöshet eller vållande. Det är emellertid svårt att argumentera för att ett inbrottsförsök beror på din vårdslöshet eller vållande så länge du har iakttagit den aktsamhet som utmärker en ordentlig person (till exempel låst ordentligt efter dig och dylikt).Sammanfattningsvis stadgar 12 kap. JB att det är hyresvärden som ska se till att lokalen är fullt brukbar som restaurangverksamhet. Eftersom krossad ruta och uppbruten ytterdörr gör att restaurangen inte blir fullt brukbar och skadorna inte beror på dig som hyresgäst är det alltså hyresvärden som ska stå för kostnaderna för reparation.Kan man förhandla bort 12 kap. 9 § JB?Enligt 12 kap. 1 § 5 st. JB är avtalsvillkor som strider mot kapitlet utan verkan mot hyresgästen om inte annat anges. Huvudregeln är alltså att 12 kap. JB är tvingande till hyresgästens fördel och att parterna inte kan avtala om mindre förmånliga regler än vad som står i lagen. Enligt 12 kap. 9 och 15 §§ får dock avtal träffas om att lägenheten ska vara i sämre skick än vad som stadgas i lagen. Detta innebär att 9 och 15 §§ är dispositiva och avtalsfrihet gäller här.Avtalsvillkoret du anger i din fråga är vanligt i många standardiserade hyreskontrakt och är alltså i regel ett giltigt avtalsvillkor. Hyresavtal med ett sådant villkor som du beskriver brukar också ha ett villkor om att hyresgästen ska teckna försäkring för lokalen. I sådana fall ska alltså skadorna bekostas av hyresgästens försäkring.Sammanfattning och handlingsplan:Sammanfattningsvis är det möjligt att avtala bort hyresvärdens ansvar att hålla lokalen i ett visst skick eftersom det stadgas i både 12 kap. 9 § och 15 § att annat får avtalas. Detta innebär tyvärr i ditt fall att du som hyresgäst ska stå för kostnaderna för dörren och skyltfönstret eftersom avtalsvillkoret anger att du ska stå för skador på grund av yttre åverkan. Observera dock att jag inte har sett avtalet och eventuellt finns det något annat villkor som talar i din fördel. Då du har beställt telefonuppföljning kommer jag ringa upp dig imorgon, fredagen den 29 maj, klockan 12:00. Om den föreslagna tiden inte fungerar för din del är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post innan dess. Jag nås på elise.sohlberg@lawline.se. Vänliga hälsningar,

Får min sambo "kasta ut" min son?

2020-05-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |sambo vill kasta ut min son när han blir 18 år har rätt att göra så?Han har inge inkomst för tillfälligt ännu
Elin Giding |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Föräldrar har en försörjningsplikt gentemot sina barn fram tills barnet fyllt 18 eller gått ut grund- eller gymnasieskolan fram tills 21 års ålder, 7 kap 1§ FB. Har ditt barn gått ut skolan och är 18 år kan man alltså kräva att han flyttar hemifrån eller betalar för sig. Om jag förstår frågan rätt så rör det sig här dock om att din sambo vill att din son ska flytta ut. När det inte längre finns någon försörjningsplikt blir sonen juridiskt sätt "inneboende" hos dig och din sambo, han har därmed inget besittningsskydd till att bo kvar. Däremot, i och med att du och din sambo verkar vara oense huruvida sin son får bo kvar eller ej behöver vi även titta på vem som äger boendet. Är det din sambo som äger lägenheten eller huset och det inte finns något hyresavtal sonen och sambon emellan, får sambon "kasta ut" din son. Har ni däremot delat boende eller att du står som ägare kan din sambo däremot inte ta något sådant beslut själv. Även om sambon juridiskt sätt skulle ha rätt att vräka sin son skulle jag dock råda att komma överens på annat sätt än att blanda in juridiken. Hoppas du är nöjd med ditt svar! Du är alltid välkommen att höra av dig till oss igen vid fler frågor. Med vänlig hälsning,

Uthyrning av bostad

2020-05-27 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Vi hyr ut vår attefalshus som ligger i samma tomt som huset vi bor i. Vår hyresgäst sagt upp avtalet vi har skrivit under och där står 3 månaders uppsägningstid. Hen hävdar dock att det är en månad som gäller med hänvisning till lagen om uthyrning av privat bostad. När jag läser jordabalken kap 12 paragraf 3-5 det står dock 3 månader. Vad gäller?MvhG
Edessa Barmousa Altun |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du önskar att veta vilken lag som blir tillämplig i ditt fall samt vilken uppsägningstid som gäller mellan dig och din hyresgäst. Aktuell lagstiftningMed privatuthyrning avses uthyrning av bostad som inte sker i näringsverksamhet. För att lagen ska vara tillämplig ska hyresvärden vara en privatperson som inte bedriver uthyrning av bostäder för vinstsyfte eller som en del av näringsverksamhet. Det innebär att i ditt fall, vid privatuthyrning av en bostad, gäller reglerna som står Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (hädanefter lagen om privatuthyrning). Vidare gäller att lagen om privatuthyrning är speciallagstiftning som går före bestämmelserna i kap. 12 Jordabalk (hädanefter JB) vilket framgår av lagens 1 §.UppsägningstidHur lång uppsägningstid hyresgästen? Enligt 3 § andra stycket lagen om privatuthyrning så har hyresgäster 1 månads uppsägningstid. Vidare gäller att avtal som har längre uppsägningstid, som i detta fall, är utan verkan. Det innebär att din hyresgäst har rätt till endast 1 månads uppsägningstid oavsett om ni har skrivit på ett avtal för längre uppsägningstid. SammanfattningI ert fall gäller lagen om privatuthyrning av bostad och inte kap. 12 JB vilket innebär att uppsägningstiden för hyresgästen är 1 månad som föreskrivs i 3 § lagen om privatuthyrning.

Lamellgardinerna står inte med i köpekontraktet

2020-05-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi har sålt vårt hus. I ett tillbyggt inglasat rum har vi måttbeställda lamellgardiner på tre sidor. I ett uterum har vi lamellgardiner inköpta på Jysk, standardmåttet. Vi glömde skriva något om detta i köpekontraktet. Vad gäller? Båda parter vill ha gardinerna.
Sohail Niknejad |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline!Det som hör till fastigheten som sålts (alltså det som köparen får i samband med köpet) är s.k. byggnadstillbehör enl. 2 kap. 2 § jordabalken. Tyvärr finns det inte ett klart juridiskt svar om just lamellgardiner räknas som byggnadstillbehör eller inte då ingen lag reglerar detta. De två svar som finns diskuteras endast i litteraturen: (1) Antingen anser man att jordabalkens regler om fastighetstillbehör innebär att, det som är fast monterat och typiskt sett har en nyttoaspekt för en längre tid ska vara bostadstillbehör. Detta synsätt förespråkar alltså att lamellgardinerna ska ingå vid försäljningen. (2) En annan uppfattning är att lamellgardinerna inte är en sådan fast installation som klassificeras som ett byggnadstillbehör, och därmed räknas som lös egendom (vilket inte ingår i försäljningen). Eftersom inget av dessa svar väger tyngre än det andra och att det lamellgardinerna inte ingår i köpekontraktet har ni alltså hamnat i en situation där det inte finns något juridiskt stöd för vem som har bättre rätt till lamellgardinerna. Därför är det enda rimliga alternativet att förhandla om vem som ska få egendomen. Med vänliga hälsningar,