Får säljare neka bud

2021-04-13 i Köpavtal
FRÅGA |Hej,Jag gav bud som är 10.000 mer än utgångspriset till ett hus nästan en månad sedan. Men mäklaren säger säljaren förväntar högre bud hon är inte nöjd med buden, drf hon säger vi har inget brottom för att sälja huset. Hur längre sånt budgivning kan drå?För säljaren vara missnöjd med bud som är högre än utgångs priset?
Anna Manders |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag uppfattar din fråga som att du undrar hur länge en budgivning på en fastighet får pågå samt om säljaren av fastigheten har rätt att neka ett bud som är högre än utgångspriset. Din fråga regleras i jordabalken (JB)För köp av en fastighet krävs ett skriftligt avtal som båda parter undertecknarEn fastighet är mark (1 kap. 1 § JB). Vid en husaffär köper man i regel fastigheten som huset står på. Huset ingår i regel vid ett sådant fastighetsköp. Vid köp av fastighet gäller att köpeavtalet måste vara skriftligt och undertecknat av båda parter för att vara giltigt (4 kap. 1 § JB). Eftersom inget bindande köpeavtal kommer till stånd förrän ett skriftligt avtal har undertecknats av både köparen och säljaren har säljaren något som kallas fri prövningsrätt. Med fri prövningsrätt menas att säljaren har rätt att avbryta en försäljning eller ändra villkoren för en försäljning fram till dess ett juridiskt bindande köpeavtal finns. Säljaren får alltså fritt välja till vem, till vilket pris, hur och när bostaden ska säljas.Vad innebär detta för digSäljaren har fri prövningsrätt till dess att ett skriftligt köpekontrakt har undertecknats av båda parter vid fastighetsköp. Med fri prövningsrätt är säljaren inte bunden att sälja till det högsta budet eller till ett bud som är högre än utgångspriset. Säljaren har rätt att sälja hur och när denne vill och kan när som helst avbryta en försäljningsprocess eller påbörja en ny försäljningsprocess. En budgivning kan alltså pågå så länge säljaren vill att den ska pågå.Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Du är varmt välkommen att inkomma med fler frågor till Lawline om du har ytterligare funderingar.Med vänliga hälsningar,

Uppsägning i förtid vid uthyrning av privat villa till ett företag

2021-04-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Om ag hyr ut min privata Villa till ett företag med tidsbestämt hyresavtal på tex 2 år.Kan kan jag som hyresvärd eller företaget som är hyresgästen, säga upp hyreskontraktet innan dessa 2 år?
Erika Björnfors |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Av din fråga framgår det inte om du avser att hyra ut din villa för att den ska användas som bostad av företaget och dess anställda eller om du hyr ut din bostad av andra ändamål, t.ex. som affärslokal eller mötesplats. Detta har betydelse för vilken lag som gäller, dvs. jordabalken (JB) 12 kap. eller lag om uthyrning av egen bostad (UEBL). Jag kommer därmed gå igenom båda alternativen i mitt svar.Om du hyr ut din villa för att den ska användas som bostadI detta fall gäller lag om uthyrning av egen bostad (UEBL 1 §). Detta eftersom du som privatperson hyr ut en bostadslägenhet om du har som ändamål att företagets anställda ska använda din villa som bostad. Villor omfattas alltså i begreppet bostadslägenhet. Uthyrningen får inte heller ske av fritidsändamål. Ett avtal som har ingåtts på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut, dvs. efter två år i ditt fall (UEBL 3 §). Hyresavtalet får dock även sägas upp i förtid. Du som hyresvärd får säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid och själva uppsägningen sker vid årsskiftet. Ifall hyresrätten har blivit förverkad så har du som hyresvärd rätt att säga upp hyresavtalet omedelbart (JB 12 kap. 42-44 §). Hyresgästen får säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid på en månad. Om du som hyresvärd har begått ett grovt avtalsbrott så får hyresgästen också säga upp hyresavtalet omedelbart enligt allmänna avtalsrättsliga regler.Observera att det ska röra sig om en bostadslägenhet för att lag om uthyrning av egen bostad ska vara tillämplig, alltså när en lägenhet upplåts för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Det är inte helt klart om företagslägenheter ska räknas som bostadslägenheter eller lokaler. Företaget som hyr din villa har ju inte själv för avsikt att använda villan som en bostad, men dess anställda kommer ju använda villan som en bostad. Jag har tyvärr inte hittat någon direkt vägledning i detta, så bedömningen får göras från fall till fall och då behövs fler omständigheter för att avgöra detta. Om du hyr ut din villa för att den ska användas för andra ändamålOm uthyrningen sker av andra ändamål så blir inte lag om uthyrning av egen bostad gällande. Detta eftersom det inte rör sig om en bostadslägenhet om du hyr ut din villa av andra ändamål än att företaget ska använda villan som en bostad, eller om du hyr ut av fritidsändamål och att du avser att fortsätta bo i din villa kontinuerligt. Här gäller istället jordabalken (JB) 12 kap., som även brukar kallas för hyreslagen. I och med att det här inte rör sig om en bostadslägenhet, så gäller bestämmelserna om hyra av lokal (JB 12 kap. 1 § tredje stycket).Hyresavtal på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens utgång (JB 12 kap. 3 § andra stycket). Eftersom hyresavtalet löper på två år så krävs det alltid uppsägning för att avtalet ska upphöra att gälla vid avtalstidens utgång, detta handlar dock inte om uppsägning i förtid.I och med att hyresavtalet löper på en bestämd tid så är du bunden av avtalet. Du har endast rätt att säga upp hyresavtalet på grund av allvarliga avtalsbrott (JB 12 kap. 42-44 §). Hyresgästen kan också endast säga upp hyresavtalet på grund av allvarliga avtalsbrott (JB 12 kap. 6 §). Det är alltså varken möjligt för dig eller hyresgästen att säga upp hyresavtalet i förtid, förutom i vissa specifika fall av allvarlig misskötsamhet och grova avtalsbrott.SammanfattningBeroende på om det ska anses vara uthyrning av bostadslägenhet eller uthyrning av andra ändamål, dvs. lokal, så blir olika lagar tillämpliga. Om det rör sig om uthyrning av bostadslägenhet så har du som hyresvärd rätt att säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid på tre månader. Hyresgästen får säga upp hyresavtalet med en månads uppsägningstid. Omedelbar uppsägning kan ske vid allvarliga avtalsbrott. Om det inte rör sig om uthyrning av bostadslägenhet så kan du som hyresvärd endast rätt att säga upp avtalet i förtid vid förverkande, dvs. allvarliga avtalsbrott. Hyresgästen kan också endast säga upp hyresavtalet vid allvarliga avtalsbrott.Jag kan tyvärr inte ge dig ett exakt svar på om du som hyresvärd får säga upp hyresavtalet i förtid, utan det beror på om uthyrningen av din villa kan anses vara en bostadslägenhet eller inte. Som jag nämnde så är det inte helt klart om uthyrning av företagslägenheter kan anses vara en bostadslägenhet utan det bedöms från fall till fall. För ytterligare juridisk hjälp så kan du boka tid hos en av våra jurister på Lawline juristbyrå som kan göra en samlad bedömning utifrån omständigheterna om det rör sig om en bostadslägenhet eller inte. Du kan boka tid här. Hoppas du fick svar på din fråga, eller i alla fall fick vägledning i hur du kan tänka. Annars är du välkommen att ställa en ny fråga till oss på Lawline!Med vänlig hälsning,

När måste jag säga upp min andrahandshyresgäst?

2021-04-12 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hyr ut mitt fritidshus sedan 2019-05-17. Detta avtal förlängdes till 2021-05-31. Hyresgästen har i särskild skrivelse en månads uppsägningstid. Som HV har jag inte skrivit in någon uppsägningstid. Inför nästa hyresperiod så har jag inte gjort någon formell uppsägning. Behöver dock höja hyran med 4% pga ökade kostnader som jag i mail till HG redovisat för. Om denne inte går med på detta, kan jag då säga upp HG med 3 mån till avflytt när jag vill eller är det så att uppsägningen måste vara HG tillhanda 3 mån innan ny hyresperiod dvs 28/2? Tacksam för svar.
Daniel Högström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att ert avtal löper ut om drygt en och en halv månad.När du hyr ut ett fritidshus gäller lagen om uthyrning av egen bostad. Ett tidsbestämt avtal behöver inte sägas upp för att sluta att gälla (3 §). Det innebär alltså att ert avtal automatiskt upphör. Hyresgästen har bara rätt till förlängning om ni har kommit överens om det (3 § tredje stycket).Om ni ska teckna ett nytt avtal så kan ni förhandla fram en hyra som båda är nöjda med innan ni skriver under avtalet.Om ni redan har skrivit under ett nytt avtal har du två handlingsalternativ. Antingen kan du skriftligen meddela din hyresgäst att du vill justera hyran och om hyresgästen inte går med på att förändra hyran kan du ansöka att hyresnämnden ska justera hyran (4 §). Det andra alternativet är att du kan säga upp din hyresgäst och det kan du göra oavsett om det är ett avtal på obestämd tid eller tidsbegränsat (3 §). Om du säger upp avtalet upphör det att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen (3 § andra stycket). Sammanfattat kan du alltså säga upp din hyresgäst när du vill men du måste vara medveten om uppsägningstiden.Om du har fler frågor är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline igen.Med vänliga hälsningar,

Ska reparationskostnader för kattkiss ersättas?

2021-04-11 i Skadestånd
FRÅGA |Hej. Jag har nyligen flyttat från ett hyreshus där jag bott i ca 9 år. Efter ca 1 vecka kontaktar hyresvärden mig och säger att jag kommer att bli betalningsskyldig för renovering av kattkiss skador. Detta är för mig en nyhet. När en förbesiktningen gjordes så fick jag protokoll på vad som skulle åtgärdas. Jag åtgärdade dessa saker. På slutbesiktningen som varken jag eller min man kunde medverka på så en god vän till oss var med fick hon till sig att Listerna i ena rummet inte var godkända för dom inte var blankt vita, att tapeten som vi tapetserat över den gamla tapeten med kunde skymtas på väggarna i ett rum samt på en vägg till i ett annat rum. Sen hade vi glömt att rengöra fläktfiltret. Hyresvärden skulle sammanställa dokumentet och sedan ge det till min vän som var med. Vi har ff inte fått något protokoll. Detta skedde den 31/3 kl 14.00. Den 6/4 på kvällen får jag ett sms från hyresvärden där det står att hon försökt nå oss den 1/4 på ett visst nr. min mans gamla. hyresvärden har hans nya nr. där står det att det var så stora brister i städningen ( gjord av städbolag)så dom fick börja undersöka genom att riva ut lister osv i hallen. det var då kattkisset uppdagades. Tydligen fanns det på flertalet ställen i hallen under plastmattan. Samt i köket under trä golvet. Detta har varken jag eller någon annan luktat och påtalas inte i något protokoll. ska jag betala ?nya hyresgästen har oxå katter.
Nadja Nordlund |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag förstår din fråga som att du undrar om du ska betala hyresvärden för skadorna som uppkommit av kattkisset. Detta kommer jag utgå ifrån i mitt svar. Eftersom detta rör sig om en hyreslägenhet är 12 kap jordabalken (JB) tillämplig (JB 12 kap. 1 §). Hyresgästen ska betala ersättning för skador av kattHyresgästen ska under hyrestiden väl vårda lägenheten (JB 12 kap. 24 § stycke 1). Detta innebär att du som hyresgäst ska vårda lägenheten så inte skada uppkommer. Om hyresgästen genom eget vållande, oaktsamhet eller av försummelse orsakat skada ska du ersätta den (JB 12 kap. 24 §). Detta inkluderar skada som ett husdjur orsakar, som kattkiss under plastmatta. Skador som kattkiss ingår alltså inte inom normalt slitage av en lägenhet. Därmed är du som hyresgäst skyldig att ersätta skadorna av kattkisset, så det är rimligt att hyresvärden vill ha ersättning för reparationskostnaden. Hoppas du fick svar på din fråga och tack för att du vände dig till oss på Lawline! Med vänliga hälsningar,

Har fastighetsägare rätt att kräva ersättning för att arrendator har fällt träd utan medgivande, och hur stor ersättning kan krävas?

2021-04-12 i Arrende
FRÅGA |Hej Jag arrenderar ut en fastighet 1986 Nu har arrendatorn sågat ner 4 stora ekar utan mitt medgivande Har jag rätt att kräva ersättning och Hur mycke
Erika Björnfors |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad tråkigt att arrendatorn har sågat ner ekarna utan ditt medgivande. Jag hoppas att mitt svar bidrar till vägledning i frågan så att du får information om hur du kan hantera problemet. För att besvara din fråga så kommer jag luta mig mot bestämmelser i jordabalken (JB) och skadeståndslagen (SkL). ArrendeArrende betyder att en fastighetsägare upplåter nyttjanderätt till jord mot vederlag, dvs. ersättning i form av pengar, natura eller dagsverke (JB 8 kap. 1 §). En fastighetsägare kan exempelvis hyra ut sin jordbruksfastighet till en person som vill bedriva jordbruk, detta kallas för jordbruksarrende. Om det istället handlar om att fastighetsägaren hyr ut ett markområde för att arrendatorn får upprätta ett eget bostadshus där så heter det bostadsarrende.Det handlar alltså om upplåtande av nyttjanderätt, och detta innebär att du som fastighetsägare fortfarande är ägare till fastigheten. På rot stående träd och andra växter tillhör även fastigheten (JB 2 kap. 1 § tredje stycket). Detta innebär att du som fastighetsägare även äger träden som står på den mark som du arrenderar ut. Arrendatorn behöver därmed ditt medgivande för att ta ner träden, eftersom du är ägare till träden. Detta gäller under förutsättning att ni inte har kommit överens i arrendeavtalet att arrendatorn får ta ner träd utan att be om ditt medgivande innan. Ersättning I och med att arrendatorn har sågat ner ekarna som stod på din fastighet utan ditt samtycke så kan du begära ersättning för detta. Arrendatorn har uppsåtligen eller av oaktsamhet orsakat en skada och kan bli skadeståndsskyldig eftersom träden är fällda (SkL 2 kap. 1 §). Eftersom det rör sig om fällande av träd så är det en sakskada. Ersättningsskyldigheten med anledning av en sådan skada omfattar sakens (trädets) värde eller reparationskostnad och värdeminskning samt annan kostnad till följd av den uppkomna skadan (SkL 5 kap. 7 §).Högsta domstolen har uttalat att skadeståndet vid sakskada när det gäller träd ska fastställas utifrån en uppskattning av trädets värde, eftersom ett skadat träd inte direkt går att reparera (NJA 2015 s. 199).Hur stor ersättning som du kan kräva kan därmed baseras på återanskaffningsvärdet, kostnaderna för att skaffa likvärdig egendom och med hänsyn till vilken typ av träd som har sågats ned, t.ex. om det rör sig om självsådda eller planerade träd. Om det inte skulle vara möjligt att återanskaffa likvärdiga träd, exempelvis för att det rörde sig om gamla ekar som växte naturligt på fastigheten, så har HD anfört att skadeståndet istället ska bestämmas utifrån värdet på veden jämte en uppskattning av fastighetens minskade försäljningsvärde.Dessa omständigheter kan beaktas vid bedömningen av storleken på skadeståndet, men jag har inte möjlighet att ge exakt belopp då det krävs fler omständigheter för att bedöma detta.Det kan även poängteras att arrendatorn kan ha gjort sig skyldig till skadegörelsebrott och du hade därmed även kunnat polisanmäla händelsen (brottsbalken 12 kap. 1 §).SammanfattningArrendatorn måste få ditt medgivande för att fälla träd. Detta eftersom du fortfarande är ägare av träden då de hör till fastigheten. Genom arrende upplåter du endast nyttjanderätten, inte äganderätten. I och med att arrendatorn inte har fått ditt medgivande för att fälla träden, så kan du begära ersättning för den skada som har uppstått. Storleken på ersättningen kan grundas på återanskaffningsvärdet, kostnader för att anskaffa den likvärdiga egendomen och andra övriga omständigheter. Om det inte är möjligt att återanskaffa liknande träd, så kan storleken på skadeståndet bedömas utifrån en minskning på fastighetens försäljningsvärde. Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en ny till oss på Lawline!Med vänlig hälsning,

Under vilka förutsättningar kan borgensmannen frånträda åtagandet?

2021-04-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Hittar inte/förstår inte exakt svar fr tidigare frågor: jag har en borgensman för min hyresrätt. Löper på 2 år. Har blivit rejält ovän med min borgensman o hen vill se mig bostadslös: kan hen säga upp borgensavtalet? Finns nån uppsägningstid? I dagsläget har jag f f skulder kvar o då får jag inget eget kontrakt där jag bor. Har dock inga hyresskulder o har alltid betalt min hyra i god tid. Inga klagomål på mig som hyresgäst. På vilket sätt skulle jag ha besittningsrätt (har man d även om man har borgensman). Min hyresvärd säger att borgensavtalet "bara löper på" men d låter ju konstigt... Ska inte avtalet förnyas o gäller det då ytterligare 2 år. Hjälp!
Mathias Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hur länge gäller ett borgensåtagande?Hur länge ett borgensåtagande gäller framgår inte av lag. Vad som har avtalats blir därför vägledande. Däremot har borgensmannen rätt att under vissa förutsättningar säga upp åtagandet. Ett villkor som inskränker borgensmannens rätt att säga upp avtalet är ogiltigt (12 kap. 28 a § andra stycket JB). Borgensmannens rätt att säga upp avtalet enligt lag kan därför inte begränsas genom avtal.Under vilka förutsättningar kan borgensmannen frånträda åtagandet?Är borgen ställd till säkerhet för att ett avtal om hyra av en bostadslägenhet fullgörs, får borgensmannen säga upp sitt åtagande att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, dock tidigast till en tidpunkt som infaller två år från det att åtagandet började att gälla (12 kap. 28 a § första stycket JB). Med andra ord gäller en uppsägningstid på nio månader. Dessutom kan åtagandet tidigast upphöra att gälla när det gått två år. Hyresrättsligt besittningsskyddHuvudregeln är att hyresgästen har rätt till en förlängning av hyresavtalet om hyresvärden sagt upp hyresavtalet (12 kap. 46 § JB). Därmed har hyresgästen rätt att behålla bostaden, oavsett vad hyresvärden anser. När en hyresgäst vägrar att flytta mot hyresvärdens vilja ska hyresvärden hänskjuta tvisten till hyresnämnden, senast inom en månad från att hyrestiden löpt ut (12 kap. 49 § JB). Om inte hyresvärden hänskjuter tvisten till hyresnämnden kommer hyresavtalet att fortlöpa. En hyresgäst har rätt att bo kvar i lägenheten under en pågående tvist, under samma villkor som tidigare (12 kap. 50 § JB).Undantag från besittningsskyddetDet finns dock sakliga skäl, vilka hyresvärden kan presentera för att bryta besittningsskyddet. Därmed har hyresgästen inte rätt att förlänga hyresavtalet mot hyresvärdens vilja om något undantag är uppfyllt (se närmare 12 kap. 46 § 1 st. 1–10 p. JB). Undantagen handlar om hyresgästens kontraktsbrott, rivning och ombyggnad av lägenheten, en- och tvåfamiljshus samt bostadsrättslägenheter och upplåtelser i samband med anställningsavtal. De besittningsbrytande grunderna tar i huvudsak sikte på hyresgästens skyldigheter som återfinns i hyreslagen. Hyresvärdens intresse av att säga upp hyresavtalet ska vägas mot hyresgästens intresse av att få förlänga hyresavtalet. Att hyresgästen är i behov av en bostad är ett skyddsvärt intresse.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Kan jag omklassificera min fastighet till fritidsboende?

2021-04-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Lawline!Jag bor i villa men vill flytta till hyresrätt och ha kvar villan som fritidshus. Är detta möjligt och i sådana fall, hur gör man rent praktiskt för att "omklassificera" villan till fritidshus?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag förstår det bor du f.n. i villa men vill flytta till hyresrätt och ha kvar villan som fritidshus. Du undrar om detta är möjligt och hur du gör rent praktiskt för att omklassificera villan till fritidshus.Det vanliga scenariot är i regel tvärt emot det du beskriver; det vill säga att innehavaren av ett fritidsboende vill använda det för åretruntboende. För fritidshus finns det exempelvis färre krav avseende tillgänglighet, uppvärmning m.m. Det innebär att ett permanentboende uppfyller kraven för fritidshus, däremot är det inte säkert vid det motsatta. Den klassificering du frågar är därefter skattemässig. Sedan år 2015 finns det inte längre någon särskild taxeringskod för fritidshus. Att typkodens för fritidshus slopades innebär att både småhus för permanentboende och fritidsboende sedan dess har typkod 220. Det är därmed inte möjligt att "klassificera om" din fastighet till ett fritidsboende, då typkoderna numera är desamma.Det är i teorin möjligt för dig att skaffa en hyresrätt och att vara boende i den medan du samtidigt använder din villa som fritidsboende. En inte ovanlig anledning till att hyreskontrakt emellanåt sägs upp är för att hyresgästen saknar behov av lägenheten. Så kan vara när en hyresgäst dels har en hyresrätt, dels har en fastighet men räknas som boende i fastigheten.Min rekommendation i ditt fall, för det fall att du flyttar till hyresrätten, är att du rent praktiskt ser till att bo i den. Du bör folkbokföra dig i hyresrätten. Folkbokföring är inte avgörande; däremot talar folkbokföringen starkt för var man har sitt boende. Likväl som att du enligt folkbokföringslagen är skyldig att folkbokföra dig på den adress där du regelmässigt tillbringar din dygnsvila (7 § folkbokföringslagen). Om du däremot skaffar en hyresrätt, behåller villan och större delen av tiden är boende i fastigheten, då finns det en risk att du anses sakna behov av hyresrätten och kan sägas upp.Om du behöver vidare hjälp från en av våra jurister på Lawline juristbyrå är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Formkrav för fastighetsköp och sämjedelning av fastighet

2021-04-11 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |HejJag och min granne äger var sin fastighet som har gemensam "utmark" i vilken vi äger hälften var. Nu har vi kommit överens om att jag skall överta grannens andel och således bli ensam ägare till utmarken. Min fråga är om vi skall skriva ett köpeavtal enligt reglerna för fast egendom eller om det går att endast skriva en överenskommelse som bifogas till ansökan om lantmäteriförrättning. Fördelar/nackdelar med det ena eller andra? Vill dessutom berätta att det finns en mycket gammal sämjedelning av markområdet som också har tillämpats fram tills för några år sedan (åkerbruk). Grannen som nyligen köpt sin fastighet vill inte kännas vid att något sådant finns trots uppgifter om detta i fastighetsregistret (en gammal legaliseringsansökan som återtagits av någon anledning som jag inte vet). Kan denna sämjedelning ha någon inverkan på fallet eller vara något som kan användas i förhandlingen med grannen?VänligenEn som inte vet allt om detta
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningDin fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB).Utredning Fast egendom kan bara överlåtas genom köp, byte eller gåva enligt reglerna i 4 kap. JB. För överlåtelse av en fastighet finns i 4 kap. 1 § JB så kallade formkrav. Formkraven innebär att en överlåtelse bara är giltig om den sker genom upprättande av en skriftlig handling som undertecknas av båda parterna samt innehåller uppgift om att det rör sig om en överlåtelse samt om eventuell köpeskilling. Enligt 4 kap. 8 § JB ska den som köper en ideell andel (till skillnad från en fysiskt definierad del) av en fastighet ange att utbrytning av fastighet ska ske för att undvika att samägande uppstår, men för en existerande samägare som köper en annan samägares andel finns enligt min uppfattning inga ytterligare krav. Enligt min uppfattning avses med sämjedelning en numera otillåten form av privat ny- och ombildning av fastigheter, se 1 kap. 1 § JB. Sämjedelning som genomförts innan den 1 juli 1962 kan dock legaliseras, det vill säga ges rättslig verkan inom ramen för dagens reglering. Genom legalisering erkänns alltså sämjedelningen som en giltig fastighetsbildning. I ditt nu aktuella fall kan vi alltså konstatera att du för att köpa din grannes andel av er samägda fastighet måste tillse att en skriftlig köpehandling upprättas eftersom det är det enda sättet att med giltig verkan förvärva en fastighet. Jag vet inte säkert vad du syftar på med "överenskommelse som bifogas till ansökan", men allt annat än en köpehandling upprättad i enlighet med de formkrav jag beskrivit ovan är enligt min uppfattning inte tillräckligt för att åstadkomma en giltig överlåtelse. Avseende frågan om sämjedelning har jag svårt att förstå precis vad du avser. Baserat på hur din fråga är formulerad tolkar jag det som att en sämjedelning gjordes avseende den aktuella fastigheten någon gång innan 1962 och att denna sämjedelning även efterlevts i praktiken fram till för några år sedan. I sådana fall skulle en legaliseringsansökan möjligen kunna göras i syfte att få uppdelningen formellt erkänd. Enligt min uppfattning skulle dock detta sakna betydelse efter ett eventuellt köp av din grannes andel i fastigheten eftersom ett sådant köp av din fråga att döma skulle förenas med en lantmäteriförrättning. Efter en genomförd lantmäteriförrättning skulle en senare formellt erkänd fastighetsbildning föreligga och därmed skulle enligt min uppfattning sämjedelningen sakna betydelse. HandlingsplanMin rekommendation till dig är att tillse att formkraven för en överlåtelse av fast egendom uppfylls i samband med ett eventuellt köp av din grannes andel i fastigheten. Att din granne inte vill kännas vid en eventuell sämjedelning är sannolikt fördelaktigt för dig eftersom du ändå, såvitt jag förstår det, står i begrepp att köpa grannens andel i fastigheten ifråga. Jag hoppas att mitt svar var till hjälp! Har du några funderingar kan du höra av dig till mig på magnus.gustafsson@lawline.se. Med vänlig hälsning