Fråga om det är tillåtet att uppföra altan på en uteplats i en hyresrätt

2020-05-30 i Fastighet
FRÅGA |Hej,Min hyresvärd tillåter inte paviljong på uteplats med hänvisning att det är en fast byggnad med tak. Vad gäller kring detta? Har dom rätt att förbjuda sådant?
André Tito |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.En hyresgäst har rätt att på egen bekostnad att utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder, 12:24 a jordabalken. Det är alltså åtgärder som typiskt sätt inte riskerar att utsätta lägenheten för minskat bruksvärde. Om arbetet inte är fackmässigt utfört eller om lägenhetens bruksvärde minskar med anledning av det egna tillförda arbetet, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan.En hyresgäst har inte rätt att ändra lägenhetens planlösning genom att ta bort en vägg, riva ut den fasta köksinredningen och sätta upp en annan i dess ställa. Vad gäller uteplatsen som tillhör lägenheten är det inte heller tillåtet att bygga ut den, sätta upp en altan, eller ens hägna in uteplatsen med staket eller häckar. Eftersom en paviljong räknas som en nybyggnad enligt 9:2 pt 1 plan-och bygglagen är det inte heller tillåtet att uppföra en paviljong på hyresrättens uteplats eftersom sådant kräver bygglov. Detta framgår av rättsfallet RÅ 1993 ref. 52. Med vänliga hälsningar

När får hyresvärden säga upp hyresavtalet?

2020-05-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Jag hyr ett rum ute på landet .Nu säger min hyres värd att jag måste flytta för att jag har gjort grimaser och gjort ljud mot några som hyr stallet av min hyres värd.Dessa anklagelser är bara påhitt.Jag har kontrakt .Får han vräka mig på dessa på hittade anklagelser?
Emilia Nordström |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Huvudregeln är att du som hyresgäst har besittningsskydd. Det innebär att trots att hyresrätten vill säga upp hyresavtalet har du som hyresgäst rätt till förlängning. Det finns en del punkter som gör att besittningsskyddet kan brytas se, 12 kap. 46 § jordabalken (JB). Enligt vad du berättat finner jag egentligen inte att någon av punkterna borde vara uppfyllda i ditt fall. De huvudsakliga grunderna för uppsägning av hyresavtal är att hyresgästen inte betalat sin hyra, att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det är skäligt att avtal inte bör förlängas och liknande.Du skyddas alltså som bostadshyresgäst av besittningsskyddet i jordabalken och har därför rätt till förlängning av hyresavtalet trots att hyresvärden vill säga upp det.Om du och hyresvärden inte kommer överens om huruvida avtalet ska upphöra eller inte får hyresvärden vända sig till hyresnämnden som avgör tvisten (12 kap. 49 § JB).Hoppas du fick var på din fråga!Med vänlig hälsning,

Fel i fastighet, fuktsskador i väggen men vi har informerat köparen om detta.

2020-05-30 i Fel i fastighet
FRÅGA |HejJag har sålt mitt hus och nu hotar de nya ägarna med dolt fel. Huset dränerades om 2013 och därefter blev väggarna fortfarande fuktiga under våren. Detta meddela jag köparna om i den frågelista som mäklaren använder. Köparen utförde en utökad besiktning och där konstaterades att förhöjd fukthalt fanns i en av väggarna. Teorin om orsaken är att väggen då var täckt med spånskivor vilka vi då rev innan jag flyttade ut.De nya ägarna tog över huset i augusti 2019. Nu i vår har stora mängder vatten trängt in i källaren. Detta har vi som bodde där tidigare aldrig varit med om. Den nya ägaren har hitintills krävt att jag ska kontakta NCC, som utförde dräneringen. Jag har gått honom till mötes och NCC har varit och tittat men inte kunnat se något fel. Den nya ägaren har nu grävt ur runt huset och påstår sig nu veta vad som är fel. Han vill att jag antingen ska betala för att åtgärda felet eller driva processen gentemot NCC. Om inte, kommer han stämma mig för dolt fel.Anser ni att han ha goda chanser att åberopa dolt fel?MVHAgnes Waiswaagnes.waiswa@sundsvall.se
Binh Tran |Hejsan,Aktuell lagstiftning: JordabalkÖversikt av felreglernaFel i fastigheten stadgas enligt 4 kap 19§. Fel kan delas upp i två delar, en del kan vi kalla kontraktsfel och den andra delen kan vi kalla för övriga fel. Om något av dessa kan tillämpas så är det fel i fastigheten. Men, köparen har en undersökningsplikt. Det innebär att allting som en köpare borde märka vid köpet kan denne inte åberopa som fel. Lagen utgår från att köparen är en "normalt bevandrad och erfaren lekman", mer om detta nedan.KontraktsfelKontraktsfel innebär att fastigheten avviker från vad som har avtalats. Vad som har avtalats avgörs av vad som har sagts och vad som skrivits ner. Av avtalet kan följa att fastigheten ska ha en positiv egenskap eller vara utan en negativ egenskap. Den standarden kan följa av en klausul i avtalet (särskilt direkta utfästelser), men även uppgifter i annonser och fastighetsbeskrivningar eller muntliga preciserade uppgifter under avtalsförhandlingarna kan innefattas i vad som följer av avtalet.Övriga felÖvriga fel uttrycks i lagrummet som "om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta". Till skillnad från kontraktsfelsbedömning görs en objektiv, abstrakt, bedömning av vilken standard köparen har rätt att kräva. Vad som utgör ett abstrakt fel varierar mycket från fall till fall, beroende på typ av fastighet, byggnaders ålder m.m.Köparens undersökningspliktSom sagt utgår lagen från att köparen är en normalt bevandrad och erfaren lekman, som ett exempel kan man ta en tjänsteman som jobbar på försäkringskassan runt 40 års åldern. Undersökningsplikten innebär inte att köparen har en skyldighet utan det handlar om en ansvarsfördelning mellan köparen och säljaren. Säljaren har ansvar för dolda fel och köparen har ansvar för de fel som man brukar hitta som en 40 års ålderns tjänsteman.Som exempel har Högsta domstolen kommit fram till en normalt bevandrad person ska kunna veta att blåbetong alstrar radon, eller att dålig ventilation kan ge upphov till skador, NJA 1986 s. 670 I och RH 1987:126.När man pratar om köparens undersökningsplikt så kan delas upp i tre delar: normal, utökad, reducerad.En utökad undersökningsplikt blir aktuell när säljaren informerar om något fel i fastigheten och köparen därför borde undersöka felet noggrannare. Oftast behövs experter anlitas för att undersöka detta. En utökad undersökningsplikt kan även föreligga om köparen går runt i huset och inspekterar och då ser ett "symptom" på fel, t.ex väggar som är fuktiga. En utökad besiktning som köparen har gjort kan också utöka dennes undersökningsplikt, speciellt om felet har påpekats i protokollet till besiktningen. Det väsentliga är om köparen har förstått att det har varit fuktskador i väggen.En reducerad undersökningsplikt blir aktuell när något har avtalats om. Ju mer preciserad uppgift säljaren lämnat om fastigheten, desto större anledning har köparen att utgå från att fastigheten är sådan som säljaren uppgett. T.ex om du har garanterat att fukten kommer från spånskivorna så kan detta göra så att köparen kan förutsätta att det är spånskivorna. Om du endast dock har sagt att "du tror" det är spånskivorna så kan detta inte göra så att en reducerad undersökningsplikt förekommer - tvärtom så kan detta utöka undersökningsplikten istället.SammanfattningEn bedömning måste därför göras i det enskilda fallet och allting beror egentligen på vilken grad du gjorde uttryck för att det är spånskivorna det var fel på. Har du endast påstått att du tror det är spånskivorna och att detta endast var en teori så ser jag att köparen inte har några chanser att vinna målet. Har du dock garanterat att det är spånskivorna som är felet så har du reducerad hans undersökningsplikt och han kommer därför sannolikt att vinna målet. Detta beror dock på hans besiktningsprotokoll. Om besiktaren t.ex skrev i sitt protokoll att det kan vara något annat så utökar detta köparens undersökningsplikt (även om du har garanterat detta).Vid en eventuell rättegång så är det den som påstår något som även har bevisbördan att göra det sannolikt att detta har hänt. Om köparen t.ex påstår att du har garanterat att det är spånskivorna som det är fel på och detta endast har gjorts muntligt så är det oftast ord mot ord. Det blir därför svårt för köparen att bevisa detta.Har du följdfrågor så är du välkommen att höra av dig till binh.tran@lawline.se. Behöver du hjälp att försvara dig så kan du anlita våra duktiga jurister, du är välkommen att höra av dig till mig om du vill göra detta.Vänligen,

Hur räknar man ut vad som är en skälig hyra?

2020-05-29 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vad e skälig hyra på en stuga på 38kvm?
Pegah Fazli |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Vid bedömningen av vad som är skälig hyra för en bostad enligt 12 kap. 55 § jordabalken gör man en jämförelse med hyran för bostäder som har ungefärligt samma bruksvärde. För att fastställa vilka lägenheter som har samma bruksvärde tar man hänsyn till följande faktorer: 1. ort,2. storlek,3. planlösning,4. modernitet,5. reparationsstandard,6. läge,7. ljudisolering, och8. övriga förmåner kopplade till bostaden (sopnedkast, hiss m.m). Att bedöma vad som är skälig hyra är därmed inte bara beroende av storleken på bostaden. Poängen är dock att man bara ska komma fram till ett ungefärligt belopp. Till hjälp för detta kan Boupplysningens kalkylator vara bra för att snabbt kunna få fram ett värde. Vänligen,

Fråga om vad som händer när det skett en felaktig rättelseanmaning från hyresvärden

2020-05-30 i Hyresrätt
FRÅGA |HejJag har skriftligt tillstånd från min hyresvärd att jag får hyra ut min lägenhet i andra hand. Jag flyttade in till min kille under tiden jag hyrde ut den och var folkbokförd på hans adress.Nu har jag fått brev från min hyresvärd via advokatbyrå att jag måste lämna min lägenhet inom tre månader pga att jag har hyrt ut den olagligt/utan tillstånd.När jag ringde dem för att kolla detta så sa min hyresvärd att advokatfirman har fått i uppdrag att kolla alla deras hyresgäster som inte är folkbokförda på den adressen där man hyr sin lägenhet och att de ska kontakta advokatfirman iom att det har skett ett misstag. Jag ska alltså inte bli uppsagd.Min fråga: Iom att jag nu har fått skriftlig uppsägning så borde den vara ogiltig? Borde jag kräva en skriftlig rättelse av denna uppsägning? Finns det risk att jag hamnar på nån slags "svartlista" i fall de tabbar sig och inte tar bort den felaktiga uppsägningen?
André Tito |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din frågaDet som reglerar hyresförhållandet är 12 kap. jordabalken (JB)Allmänt om andrahandsuthyrningEnligt 12:39 JB får en hyresgäst inte upplåta lägenheten i andra hand till någon annan för självständigt brukande. Om hyresvärden inte samtycker till andrahandsupplåtelse kan man be om tillstånd av hyresnämnden, 12:40 JB. Det avgörande är om lägenheten är uthyrd i andra hand till någon som har rätt att självständigt bruka den. Det krävs inte förstahandshyresgästen mottar något vederlag från andrahandshyresgästen för att det ska vara fråga om en andrahandsupplåtelse. Hyresrättens förverkande pga otillåten andrahandsupplåtelseDet framgår av 12:42 1 st. 3 pt. JB att andrahandsupplåtelse utan samtycke eller tillstånd, och när hyresgästen inte kan visa någon giltig ursäkt, utgör grund för förverkande, vilket innebär att hyresvärden är berättigad att säga upp hyresavtalet i förtid. En förutsättning för att hyresrätten ska vara förverkad krävs det att hyresvärden senast två månader från att han/hon fick kännedom om den otillåtna andrahandsupplåtelsen skickar rättelseanmaning till hyresgästen, 12:43 JB. Det är först när hyresgästen underlåter att vidta rättelse som hyresrätten anses förverkad. BesittningsskyddEn hyresgäst åtnjuter ett direkt besittningsskydd som innebär att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet, 12:46 JB. Det finns undantag då det direkta besittningsskyddet inte gäller, pt 1–10. FolkbokföringEnligt folkbokföringslagen ska du vara folkbokförd där du anses vara bosatt. Enligt 6–7 §§ folkbokföringslagen anses en person vara bosatt på den fastighet som denne regelmässigt tillbringar sin dygnsvila. Bedömning i ditt fallDet finns alltså inget krav för dig att vara folkbokförd i din hyresrätt. Kravet är istället att du ska vara folkbokförd där du är bosatt. Med det sagt, kan hyresvärden neka dig förlängning med hänvisning till att du inte är i stort behov av bostadslägenheten om du är bosatt någon annanstans än i hyresrätten, vilket kan falla under 12:46 pt 10. Ditt direkta besittningsskydd kan därför försvagas i och med att man inte är bosatt i sin hyresrätt.I ditt fall har grunden för förverkandet varit en otillåten andrahandsupplåtelse. Av informationen du har lämnat i din fråga kan den omständigheten att du inte är folkbokförd i din hyresrätt inte tolkas som att du hyr lägenheten ut i andra hand. Förverkandegrund föreligger alltså inte och hyresvärden har alltså inte rätt att säga upp avtalet i förtid på den grunden.Rättelseanmaning är till för att hyresgästen ska kunna rätta sig när det föreligger ett förhållande som stridet mot hyreslagen. Om ett sådant förhållande inte föreligger finns det inget att rätta sig efter, varför rättelseanmaningen är, enligt min mening, utan verkan. Det kan dock vara praktiskt att underrätta hyresvärden att du bestrider anklagelsen om otillåten andrahandsuppmaningen på den grunden att det förhållandet som han/hon gör gällande inte föreligger, som du uppger redan har gjort. Om du bestrider uppsägningen måste hyresvärden hänskjuta tvisten till hyresnämnden som får avgöra tvisten, 12: 49 JB. Det finns inget alltså inget att "ta bort". Rättelseanmaningen utgör endast en omständighet som måste föreligga för att hyresvärden ska kunna säga upp avtalet i förtid, och du hamnar inte på någon "svartlista" för att den är kvar. Med vänliga hälsningar,

Vad får hyresvärden fråga sina hyresgäster?

2020-05-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Får fastighetsägaren /hyresvärden knacka på dörren och fråga personen som öppnar, vem han är och vad han gör i lägenheten?
Michaela Iosifidou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Din fråga aktualiserar reglerna i 12 kap jordabalken (JB). I vissa fall har hyresvärden rätt att få tillträde till hyresgästens bostadslägenhet för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada (12 kap 26 § JB). I sådana situationer kan det hända att hyresvärden knackar på dörren för att diskutera arbeten som måste utföras.Situationen du beskriver, att hyresvärden knackar på och frågar personen som öppnar vem han är och vad han gör i lägenheten finns inte reglerad i 12 kap jordabalken. Därför skulle jag säga att det i alla fall inte är förbjudet för hyresvärden att ställa frågan.Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Kan jag säga upp ett officialservitut?

2020-05-30 i Servitut
FRÅGA |Hej - min granne skall stycka sin tomt/rakt av På fastigheten finns idag bara ett mindre enbostadshus.Den avstyckade tomte har egen utfart till kommunal väg. Ursprunglig tomt har utfart via servitut över min tomt. På båda tomterna ges grannen rätt att uppföra ett tvåbostadshus och naturligtvis Attefall.Så här ser jag problemet: Den utfart/angöring som idag sker över min fastighet på grund av servitutet avser angöring till/från för boende i ett enbostadshus. Då tvåbostadshuset är uppfört och ev, även Attefall så kommer trafiken över min fast. /servitutet (ett officialservitut) att påtagligt ökas på väg som går c:a tre meter från min fastighets fasad och det är inte bra. Eftersom nybyggnation skall ske på granntomten och jag tycker att grannen väldigt lätt kan angöra via egen tomtmark vill jag säga upp servitutet och undrar om det är möjligt att göra med framgång - vad säger ni ? Jag kompletterar gärna med kopia av servitutsavtal/tomtkarta, etc. Servitutet ursprungligen avsett för boende i ett egnahem/småhus/enbostadshus. I servitutet skrivs endast "utfart till fastigheten" (inget skrivs om antal boende, etc. på fastigheten)Jag vill naturligtvis att grannen för båda fastigheterna skall låta angöra via väg på sin egen fastighet - det rinns bra möjligheter för det. Att hans nybyggnadsplaner skall öka trafikbelastning på min tomt är inte bra.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningBestämmelser om officialservitut finns i fastighetsbildningslagen (FBL). Som du vet innebär servitutet att ägaren av en fastighet (den härskande fastigheten) har rätt att nyttja en del av en tillgång av en annan fastighet (den tjänande fastigheten). I förevarande fall är din fastighet således den tjänande.Utgångspunkten med officialservitut är att de inte ska upphävas, varför sådana servitut bildas genom ett myndighetsbeslut. Det är möjligt att i vissa fall ändra och/eller upphäva ett servitut. Ett servitut kan ändras om det hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande av den tjänande fastigheten eller dess användning i enlighet med detaljplan eller områdesbestämmelser och att olägenheten kan undanröjas genom ändringen (7 kap. 4 § första stycket FBL). Kan olägenheten inte undanröjas genom ändring får servitutet upphävas (7 kap. 5 § första stycket FBL). Ett servitut kan även ändras om ändrade förhållanden inträtt efter servitutets tillkomst och det skulle innebära väsentlig fördel för den tjänande eller härskande fastigheten utan att för den delen medföra olägenhet av betydelse (7 kap. 4 § andra stycket FBL). I ditt fall skulle det eventuellt gå att argumentera för att bestämmelserna i andra stycket är tillämpliga. Dock bör uppmärksammas att det endast rör ändring av servitutet och inte upphävning.Ett servitut får däremot även upphävas, om det till följd av ändrade förhållanden ej behövs för den härskande fastigheten eller nyttan av servitutet är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten. Detsamma gäller, om servitutet under avsevärd tid ej utövats och omständigheterna är sådana att det måste anses övergivet (7 kap. 5 § FBL). Som synes finns det under vissa förutsättningar möjlighet att få ett officialservitut upphävt, om det går att argumentera för att nyttan av servitutet är ringa i jämförelse med den belastning som sker på din fastighet. Tyvärr är det inte en bedömning jag kan göra.Ett servitut får även ändras eller upphävas efter överenskommelse mellan ägarna av den härskande och tjänande fastigheten (7 kap. 8 § FBL). Det är således möjligt för dig och ägaren till fastigheten att komma överens om att servitutet ska upphävas, om överenskommelse är möjlig.Sammanfattningsvis finns det under vissa förutsättningar möjlighet att ändra eller upphäva även officialservitut. Det som är aktuellt i ditt fall är antingen om du kan komma överens om så med ägaren till den härskande fastigheten, eller om servitutet till följd av ändrade förhållanden inte längre behövs av den härskande fastigheten eller om nyttan av servitutet är ringa i jämförelse med belastningen på din fastighet. Tyvärr är det svårt att göra en bedömning om vilken eventuell framgång du kan nå.Då du beställt telefonuppföljning kommer jag att ringa dig på tisdag, den 2 juni, klockan 10.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Om den föreslagna tiden inte är lämplig är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Vilka åtgärder kan vidtas mot störande grannar?

2020-05-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Har grannar både över oss och bredvid oss som hasar möbler, är högljudda, klampar, hoppar, sparkar/studsar bollar både dag/kvällar och även nätter. Har kontaktat hyresvärd som inget gör åt saken, inte heller deras störningsjour. Varken jag eller min dotter på 6 månader får ro på förmiddag/em då studsande,hasande av möbler och klampandet stör hennes sömn och hon blir väckt. Sambon som jobbar dag och kväll får ingen ro när han kommer hem från jobbet 22:00 och knappt sömn. Då detta pågått i 3 år! Står snart inte ut det är psykiskt påfrestande för hela familjen! Har haft bekanta på besök som också hört detta. Vad finns det för hjälp för oss att få?
Hanna Brunnström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Av din fråga framgår det inte vilken boendeform du har, alltså om det gäller en hyreslägenhet eller en bostadsrätt. I mitt svar har jag utgått ifrån att det rör sig om en hyresrätt. Skulle det vara så att du har en bostadsrätt hänvisar jag till 7 kap. 9 § bostadsrättslagen. Bedömningen enligt denna bestämmelse är i huvudsak liknande den som görs avseende hyresrätter, varmed du även i det fallet kan använda mitt svar för vägledning.Störande grannar enligt JordabalkenI hyresförhållanden är det 12 kap. Jordabalken (JB) som tillämpas.Störningar regleras i 12 kap. 25 § JB. Bestämmelsen föreskriver att en hyresgäst inte får orsaka sina grannar störningar som kan vara skadliga för hälsan eller försämra deras bostadsmiljö. Störningarna måste utöver detta dessutom vara av den graden att de inte skäligen bör tålas av grannarna. Detta utgör således en bedömningsfråga. Lindrigare störningar som får tålas av grannar kan anses utgöra sådana störningar som är normalt förekommande i ett flerfamiljshus, exempelvis ljud från lekande barn. För att avgöra vart gränsen för godtagbar störning går får man normalt se till den allmänna uppfattningen. I denna bedömning beaktas därmed inte hyresgästernas individuella situation, så som exempelvis extra känslighet mot höga ljud eller att hyresgästen är nattarbetare och behöver sova under dagarna.Vilka åtgärder finns det att tillgå?Som utgångspunkt bör man kontakta sin hyresvärd, vilket framgår av din fråga att du redan har gjort. Det är nämligen hyresvärdens uppgift att ge tillsägelser samt att se till att störningarna upphör. Rättar sig inte grannarna efter tillsägelsen, och om det rör sig om grava störningar kan hyresvärden dessutom säga upp hyresavtalet enligt 12 kap. 42 § stycke 1 punkt 6 JB. Från din fråga tolkar jag det som att din hyresvärd inte anser att störningarna är av den allvarlighetsgrad som är föreskriven i 25 §. Det alternativ som finns att tillgå är då att du själv driver ärendet i hyresnämnden. Skulle hyresnämnden göra den bedömningen att störningarna uppfyller förutsättningarna enligt 25 § kan de nämligen besluta att åtgärder ska vidtas. I detta fall kan du också eventuellt ha rätt till nedsatt hyra under den tid som störningarna pågår. Sammanfattning och rekommendationerDå bedömningen av störningarnas allvarlighetsgrad är beroende från fall till fall kan jag inte uttala mig om dina chanser att driva ärendet i hyresnämnden. Min rekommendation är dock att kontakta Hyresgästföreningen om du är medlem där och fråga hur de bedömer din situation. De kan därefter ge dig råd om hur du bör driva ärendet vidare. I övrigt är det en fördel att föra en störningsloggbok så att du har ett bra underlag att påvisa i vilken omfattning störningarna förekommer. Hoppas du fick svar på din fråga.