Hyresgästens rättigheter när en hyreslägenhet visar sig vara obrukbar

2021-10-13 i Hyresrätt
FRÅGA |HejJag flyttade in i min lägenhet (hyresrätt) i början på augusti d.å och hade då läst besiktningsprotokollet som hade upprättats av fastighetsförvaltaren. innan inflyttning. Av protokollet framgick att lägenheten var i bra skick utan anmärkning och och han avslutade med "fin lägenhet".Ca 14 dagar efter inflyttning investerade jag i en tvätt och diskmaskin inkl. installation. Köpet gjordes från ett större företag i branschen. Tvätt och disk fungerade bra. Efter ca ytterligare 14 dagar konstaterade jag vatten på köksgolvet framför diskbänken. Jag öppnade skåpdörren under diskbänken och vatten sprutade ut från kopplingen mellan inkommande vatten ock diskmaskin kopplingen. Jag lyckades att för hand vrida kopplingen så läckan avtog!Ansvarigt företag kopplades in. Efter att hyresvärden begärt besiktning konstaterades att hela trossbotten inkl. en halv meter upp på väggarna var vattenskadade inkl. väl utvecklad mögel Möglet var väl synligt på en vägg i en garderob och under diskbänk. Fastighetsförvaltaren meddelade att den stora skadan troligtvis var historiskt betingad, därav total sanering.Jag fick info om att jag måste flytta från lägenheten med alla inventarier och inte räkna med att kunna flytta tillbaka efter tidigast ca. 4 månader.Nu till min fråga: Vad har jag för rättigheter med tanke på flytt, nedsatt hyra annan typ av olägenhet och eventuellt andra negativa omständigheter.Ser fram emot svar på detta sorgliga kapitel.Mvh
Julia-Saga Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tillämplig lag Eftersom din fråga berör en hyresrätt så blir 12 kap. jordabalken (JB) tillämplig. Hyresvärdens ansvar och dina rättigheterJag tolkar din beskrivning som att lägenheten egentligen före tillträdet var vattenskadad men att det var på grund av läckan som orsakades av diskmaskinen som denna skada upptäcktes. På tillträdesdagen skall hyresvärden, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (12 kap. 9 § JB). Om en skada upptäcks som hyresgästen inte vållat så ska hyresvärden avhjälpa felet. Kan detta inte avhjälpas utan dröjsmål får hyresgästen säga upp avtalet om bristen är av väsentlig betydelse. Hyresgästen har även rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid som lägenheten är i bristfälligt skick, samt ersättning för skada om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans försummelse (12 kap. 11 och 16 § JB). I ditt fall avhjälps inte felet utan dröjsmål och bristen kan dessutom sägas vara av väsentlig betydelse eftersom du inte kan bo i lägenheten på flera månader. Du har således rätt att säga upp avtalet om du så önskar. Du kan också välja att kräva att hyresvärden ska medge att du under denna period inte ska betala någon hyra eftersom du inte alls kan nyttja lägenheten. Utöver detta kan du även kräva ersättning för de skador som detta har orsakat dig. Detta på grund av att skadorna har orsakats av hyresvärdens försummelse i form av att se till att lägenheten var i brukbart skick vid tillträdet. Som exempel kan det handla om merkostnader för att hyra ett annat boende eller bo på hotell samt eventuella kostnader som uppstår för att förvara vissa möbler i förråd. Det är dock viktigt att komma ihåg att man är skyldig att begränsa sin skada och hyresvärden är endast skyldig att ersätta rimliga kostnader som du har haft. Sammanfattning och råd Du har rätt att antingen säga upp hyresavtalet med omedelbar verkan eller att kräva att inte behöva betala någon hyra alls under denna period. Därutöver har du rätt att kräva ersättning för den skada som detta medför för dig, vilket till exempel kan handla om merkostnader för boende, flyttkostnader och hyra av förvaring av möbler. Mitt råd till dig är därför att vända dig till hyresvärden och framställa dina krav. Om ni inte kan komma överens kan du istället vända dig till Hyresnämnden för att få fortsatt hjälp med tvisten. Om du har några frågor om mitt svar får du gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se. Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till! Med vänliga hälsningar,

Vad händer med ett officialservitut vid avstyckning?

2021-10-12 i Servitut
FRÅGA |Vi har ett officialservitut på vår tomt (låt oss kalla den Tomt2:1) för att dra en väg till Tomt 1:1. Servitutet upprättades 2008 ihop med en del avstyckningar av Tomt1:1 så att denna delen som servitutet rör blev utan vägförbindelse. Vägens dragning är väldefinierad i servitutet. Denna delen av Tomt1:1 har sedan avstyckats och skapat Tomt 1:2, det skedde 2015. Det har byggts ett hus på den avstyckade tomten 1:2 år 2016 och väganslutning har skapats ett annat håll än över vår tomt, vet inte om det är per servitut eller ägande av mark. De som bor på 1:2 är släkt med ägaren av tomt1:1 och är bekannta med servitutet mellan tomt 1:1 och tomt 2:1. De boende på Tomt1:2 funderar nu på att stycka av en del av tomten som kommer bli Tomt1:3. Det är den delen av Tomt1:2 där vår mark ansluter och servitutet mot Tomt1:1 säger att man får dra vägen. De vill utnyttja servitutet som står på i alla fall i vår dokumentation mellan Tomt 2:1 och Tomt1:1. Det har inte ändrats något i vårt servitut utan det pekar fortfarande på Tomt1:1 om man kontrollerar på Lantmäteriet.Vad är rättsläget vid den här typen av avstyckningar följer servitut med till den nya tomten utan att det ändras hos lantmäteriet eller kan man anse servitutet som finns i vår tomt som förverkat i och med att det inte verkar överfört till tomt 1:2 och man dessutom löst deras vägdragning på ett annat sätt?Är vi skyldiga att låta dem dra vägen eller finns det annan juridisk praxis?
Julia-Saga Herhold |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tillämplig lag Officialservitut regleras i fastighetsbildningslagen (FBL). Servitut efter avstyckning Vid avstyckning från fastighet till vilken ett servitut finns kan det bestämmas att servitutet i sin helhet eller till viss del ska tilläggas styckningslotten. Är det fråga om en rättighet som inte lämpligen kan uppdelas får den tilläggas styckningsdelarna gemensamt (10 kap. 4 § första stycket FBL). Om inget uttryckligen bestäms vid förrättningen ska regeln i 2 kap. 5 § fastighetsbildningslagen tillämpas (10 kap. 4 § andra stycket FBL). Bestämmelsen lyder enligt följande: "Är servitut eller annan särskild rättighet som hör till fastighet av betydelse för fastigheten endast om viss mark hör till denna, följer rättigheten marken vid ändring i fastighetsindelningen.". Detta innebär att om en fastighet med servitut för att anlägga en tillfartsväg till etablerad bebyggelse på fastigheten genomgår avstyckning där hela bebyggelsen avskiljs från stamfastigheten så följer servitutet automatiskt med till styckningslotten, om inte lantmätaren beslutar annat.En ansökan om avstyckning hanteras av lantmäterimyndigheten. Myndigheten ska i samband med detta behandla frågan om servitut. Mycket talar i ert fall för att servitutet kommer följa med till styckningslotten, eftersom det är den mark som ansluter mot servitutet. Detta är ett beslut som fattas av Lantmäterimyndigheten. Om frågan av någon anledning inte tas upp vid förrättningen innebär det dock inte att servitutet är förverkat. Istället tillämpas då 2 kap. 5 § FBL. Utifrån de givna omständigheterna bedömer jag att servitutet då kommer följa med till styckningslotten ändå, eftersom jag tolkar din fråga som att det är styckningslotten som gränsar mot marken där servitutet finns. Skulle så inte vara fallet kommer servitutet fortsatt tillhöra stamfastigheten. Sammanfattning Servitutet kommer (baserat på hur jag tolkar din beskrivning) att följa med styckningslotten. Detta är något som lantmäterimyndigheten dessutom behandlar i samband med förrättningen avseende avstyckningen. Skulle frågan inte behandlas under förrättningen innebär det dock inte att servitutet är förverkat. Ni kommer därmed vara skyldiga att låta dem nyttja servitutet och dra vägen. Om ni har några frågor om mitt svar får ni gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se. Hoppas att ni fick svar på er fråga och stort lycka till! Med vänliga hälsningar,

Räknas ett inbyggt akvarium som byggnadstillbehör till en fastighet?

2021-10-12 i Fastighet
FRÅGA |Hejsan! Jag undrar om ett akvarium kan utgöra en fast egendom om det suttit inbyggt i en vägg?
Jacob Westin |Hej!Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga!Huruvida något anses höra till en fastighet och därmed utgör fast egendom, regleras i 2 kap. Jordabalken (JB). Jag går först igenom förutsättningarna för att något ska anses vara byggnadstillbehör och gör sedan en bedömning av om ett akvarium som sitter inbyggt i en vägg är byggnadstillbehör.Förutsättningarna för att något ska anses vara byggnadstillbehörFastighetstillbehör är enligt 2 kap. 2 § JB fast inredning och annat varmed en byggnad blir försedd, men endast om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller en del av denna. I 2 kap. 2 § JB anges en mängd typiska exempel på saker som vanligtvis utgör byggnadstillbehör. Inget av dessa exempel ger något vägledning för att bedöma huruvida ett inbyggt akvarium skulle räknas som byggnadstillbehör. För sådant som inte exemplifieras i 2 kap. 2 § JB, måste man objektivt bedöma om det är fråga om fast inredning som byggnaden har blivit försedd med och som är ägnat till stadigvarande bruk. Kravet på stadigvarande bruk innebär att det i princip måste vara fråga om fast inredning som har ett objektivt ändamålssamband med byggnaden. I förarbeten till Jordabalken, prop. 1966:24 s. 61, beskrivs kravet på stadigvarande bruk som att föremålet normalt ska vara till nytta oavsett vem som råkar äga fastigheten.Bedömning av ett inbyggt akvariumEtt akvarium som är inbyggt i en vägg är i enlighet med 2 kap. 2 § JB fast inredning som en byggnad har blivit försedd med. Dessa två krav uppfylls alltså. Kravet som återstår att uppfylla, och som kräver en djupare bedömning, är att akvariet måste anses vara ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller en del av den. Ovan har jag beskrivit innebörden av stadigvarande bruk. Uppfylls kravet om stadigvarande bruk är akvariet byggnadstillbehör och fast egendom. Jag gör följande bedömning i frågan om stadigvarande bruk. För att det ska vara fråga om stadigvarande bruk ska i princip vem som helst kunna ha nytta av det fast inredda föremålet. Det ska dessutom finnas ett tydligt ändamålssamband mellan byggnaden och föremålet i fråga. Av dessa skäl är diskmaskiner, badkar, spis och andra sådana föremål byggnadstillbehör. Oavsett vem som får i fastigheten kommer dessa saker till användning och de har ett tydligt ändamålssamband med byggnaden. Nyliga siffror från Statistiska centralbyrån visar att det finns cirka 4,8 miljoner hushåll i Sverige, och enligt statistik från Djurens rätt finns det akvarier i ungefär 81 000 svenska hushåll. Det finns alltså i akvarier i under två procent av svenska hushåll. Det är alltså ytterst få som skulle få nytta av akvariet på det sättet som byggnadstillbehör typiskt sätt ska ge. Det finns vidare inget riktigt funktionellt ändamålssamband mellan akvariet och byggnaden. På dessa grunder är det min bedömning att ett akvarium, som är inbyggt i en vägg eller har varit inbyggt i en vägg, inte kan vara byggnadstillbehör och därmed inte heller fast egendom. Frågan du ställer har till synes aldrig prövats i domstol eller av myndighet, varför det finns en möjlighet, hur osannolikt det må vara, att en domstol eller myndighet skulle göra en annan bedömning. Om du för säkerhetsskull vill få frågan besvarad av en myndighet, rekommenderar jag att du kontaktar Lantmäteriet och frågor.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Med vänlig hälsning,

Måste jag såga ner grenar som växer in på min grannes tomt?

2021-10-12 i Fastighet
FRÅGA |Jag har en granne som påstår att det är min skyldighet att såga ner grenar som växer in på hennes tomt. Stämmer detta?
Olof Funke |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Om en rot eller gren tränger in på en fastighet och om det medför olägenhet för fastighetens ägare får denne – alltså ägaren till fastigheten där grenen växt in på – ta bort roten eller grenen. Du som ägare av trädet måste dock få möjlighet att själv göra detta, om åtgärden att såga ner grenen kan tänkas medföra skada av betydelse för dig. (Jordabalken 3 kap. 2 §).Sammanfattningsvis har du alltså ingen skyldighet att såga ner grenarna som växer in på din grannes tomt. Hon får dock göra detta, förutsatt att grenarna medför olägenhet för henne. Det framgår inte av din fråga hur det ser ut i det givna scenariot och jag kan därför inte besvara frågan om din granne har rätt att göra det själv. Du har i vart fall ingen skyldighet att göra detta.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Hyresavtal utan kontrakt?

2021-10-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag har en vän som hyr ett rum med delad dusch i källare i privat hus. Hon har betalat 1 mån i förskott sedan inflyttning. Inget kontrakt finns. Swishat varje månad. Misstänker att det är svarta inkomster. Hon trivs inte och meddelat nu den 10/10 att hon flyttar vid månadsskiftet. Hyresvärden menar nu att hon har 3 mån uppsägning. Kan det vara lagenligt utan kontrakt?
Lucas Gardebrand |Föreligger avtal?Det finns inga formkrav när det kommer till hyresavtal. Det är alltså fullt tillräckligt att din vän för att få bo i ett rum betalar hyra varje månad. Däremot är det alltid bra med skriftliga avtal för att veta vad man kommit överens om. Det föreligger alltså ett avtal mellan din vän och hyresvärden genom vad som brukar kallas konkludent handlande. Genom sitt agerande har både din vän och hyresvärden visat att de menar att ingå avtal.Vilken uppsägningstid?Då något särskillt inte avtalats om uppsägningstid så gäller de gränser som står i Lag om uthyrning i egen bostad. Där stadgas att en hyresgäst får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Detta är tvingande till hyresgästens fördel vilket innebär att din vän alltid har rätt att säga upp avtalet att upphöra vid månadsskiftet en månad efter uppsägningen. Då din vän sagt upp avtalet den 10/10 så innebär detta att hyresavtalet gäller till den 30/11. Hon måste alltså betala även för november månad. Därefter är hon fri från att betala mer, hyresvärden kan alltså inte kräva 3 månaders uppsägningstid.Huruvida inkomsterna är svarta eller ej har ingen påverkan på själva avtalet. Det är upp till hyresvärden att ta upp inkomsterna i sin deklaration (om de överstiger 40000 kr per år). Jag hoppas du fick svar på din fråga, har du ytterligare frågor kring denna fråga kan du kommentera nedan. I annat fall är du välkommen åter om du har andra juridiska funderingar i framtiden.Med vänlig hälsning

Vad räknas som normalt slitage i en hyresrätt?

2021-10-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Jag har en fråga om slitage av trägolv i hyresrätt.Min son har bott i sin lägenhet i 7 ½ år och ska nu flytta. Där han har haft sin kontorsstol har lacken slitits ner på ett område c:a 0,4 x 0,4 m. Hyresvärden kräver nu att han ska lacka om golvet.Hur bör vi hantera detta?
Julia Hellquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det gäller hyresrätter så har hyresgäster en vårdnadsplikt. Det innebär att hyresgästen är skyldig att vara rädd om lägenheten och hålla den ren. Detta framgår av 12 kap. 24 § jordabalken (JB). Om det uppkommer skador som hyresgästen vållat eller orsakat genom vårdslöshet kan hyresgästen bli ersättningsskyldig för reparation. Däremot behöver hyresgästen inte ersätta sådana skador som uppkommer genom normal användning av lägenheten. Det innebär att hyresgästen har rätt att utsätta lägenheten för så kallat normalt slitage. Vad som är normalt slitage måste bedömas i det enskilda fallet, men exempel på normalt slitage är t ex ett mindre antal hål/märken i väggar efter t ex tavlor och hyllor, mindre repor i golvet från möbler och liknande. Men som sagt krävs det en bedömning i varje enskilt fall för att kunna säga vad som är normalt slitage i en viss lägenhet. Bedömningen görs bland annat utifrån hur länge hyresgästen har bott i lägenheten samt vilken omfattning och karaktär det är på skadorna. Därmed är det svårt att säga huruvida sliten lack på golvet är att betrakta som normalt slitage eller inte. Det beror helt enkelt på slitagets omfattning och karaktär. Om du anser att hyresvärdens krav på åtgärder är felaktig så kan du börja med att kontakta hyresvärden och fråga hur hen har bedömt slitaget och fråga varför det inte betraktas som normalt slitage och ange varför du anser det. Skulle ni ändå inte komma överens kan du vända dig till Allmänna reklamationsnämnden för att få en kostnadsfri prövning av ditt ärende.Hoppas att du fick svar på din fråga!

Min grannes träd växer in på min tomt, vad är denne skyldig att göra?

2021-10-12 i Fastighet
FRÅGA |Hej.Vår granne har i en stor del av sin tomt fullvuxna träd. Allt från ekar till Tallar. Vissa av dessa träd växer över på vår tomtgräns, men flera meter upp. Grenarna är inte på något sätt lättåtkomliga. Vi störs av dessa träd generellt pga barr, kottar och löv som faller ner i stuprännor och skräpar ner både gräsmatta och altan. Vad kan man kräva av sin granne pga detta? Hur går man vidare om denne inte vill agera alls? Kan vi exempelvis kunna ta in en firma för att kapa ner grenarna på vår sida av tomten och fakturera grannen?Tack.
Olof Funke |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Om en rot eller gren tränger in på en fastighet och om det medför olägenhet för fastighetens ägare får denne – alltså ägaren till fastigheten där grenen växt in på – ta bort roten eller grenen. Ägaren av trädet måste dock få möjlighet att själv göra detta, om åtgärden att såga ner grenen kan tänkas medföra skada av betydelse för denne. (Jordabalken 3 kap. 2 §).Det framstår av din lägesbeskrivning som att trädens grenar medför olägenhet för dig. Det medför att Du har rätt att ta bort dessa. Finns det en risk att nedsågningen av grenarna medför skada av betydelse för din granne måste du dock bereda denne tillfälle att göra det själv.Du kan däremot inte tvinga din granne att göra detta. Vägrar grannen göra det själv är det således upp till dig. Skulle träden skadas bör detta inte föranleda skadeståndsskyldighet för dig då grannen har beretts möjlighet att åtgärda problemet själv. SammanfattningsvisDu har rätt att avlägsna grenar som växer in på din fastighet och medför olägenhet för dig. Du har dock ingen möjlighet att tvinga din granne att åtgärda detta eller att anlita en extern firma för att därefter fakturera grannen.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Utgör ett inbyggt akvarium ett byggnadstillbehör?

2021-10-12 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Jag undrar om ett inbyggt akvarium räknas som ett byggnadstillbehör/fastighetstillbehör? Vid försäljning av en bostad hade köparna kommit tillbaka till ett hus som innan hade ett inbyggt akvarium i väggen mellan köket och vardagsrummet men som nu när affären var avklarad var borta.
Mathias Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Byggnadstillbehör utgör fast egendom och ska därför ingå vid köp av fastighet (såvida det inte har avtalats om att tillbehöret inte ska ingå). Säljaren får alltså inte ta med sig byggnadstillbehör från fastigheten. Byggnadstillbehör är fast inredning och annat som byggnaden har blivit försedd med, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden (2 kap. 2 § jordabalken). Ett vanligt akvarium utgör inte byggnadstillbehör. I detta fall är det däremot fråga om ett inbyggt akvarium. Föremålet har ett fysiskt samband med byggnaden. Föremålet är inmonterat i byggnaden och därmed är kravet på att byggnaden ska ha blivit försedd med föremålet uppfyllt. Tveksammare är om föremålet är "ägnat till stadigvarande bruk", dvs. att föremålet är till nytta för ägaren, oavsett vem som äger fastigheten. Ett akvarium kan rimligen inte anses vara ett sådant föremål som generellt sett är till nytta för fastighetsägaren, jämfört med t.ex. en tvättmaskin. Ett akvarium är utrustning av ovanligt slag. Däremot måste man utgå från att byggnaden eller den delen av byggnaden även i fortsättningen kommer att användas på i huvudsak samma sätt som tidigare, om den inrättats på ett sådant sätt att den inte kan ändras utan genomgripande ombyggnadsarbeten. Eftersom väggen troligen har konstruerats på ett visst sätt för att kunna ha ett akvarium där finns det anledning att de kommande ägarna vill ha kvar akvariet även i fortsättningen. Det är därför inte uteslutet att det inbyggda akvariet skulle kunna utgöra byggnadstillbehör.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,