Hur kan jag bevisa att hyran är oskälig?

2021-10-06 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,det gäller hyreshöjning utförd av hyresvärden, utan anledning, med påhittade orsaker, sådana som "värdering av bruksvärde 2021" som även den inte värderats rättvist i mitt fall. Grannar med 2rumslägenhet betalar mindre än jag. Enligt hyresavtal 2012 betalar är min hyra (som betecknas som marknadshyra då) ca.4800 kr/mån, för en 2rumslägenhet med köksvrå, orenoverat i 20 år, med lika gamla vitvaror, utan balkong, alla fönster mot hårt trafikerat gatan. Varje år höjdes hyran med ca.1700 kr/år och nu 2021 betalar jag redan ca.5700 kr/mån. Hyresfastigheten har chockhöjt hyran nu 2021 till ca.6700 kr/mån, med hänvisningar till "bruksvärde". Anställda från hyresvärden behandling av hyresgäster i huset (inkl.mig): har besökt lägenhet med anledning "ventilationskoll" ca. 30 ggn/9 år, dvs.var 4. månad; några gånger har låst upp lägenhet även utan ngn. förvarning med anledning "behövs reparation efter ha förstört skåpet efter ventilationskoll") och mars 2021 även kom anställda in i lägenhet utan förvarning, hotfullt och börjat fotografera överallt och angav anledning: "fotografering för hyreshöjning". Vad ska jag göra för att motbevisa felaktigt "bruksvärde" nu på Hyresnämnden, för att vinna ärende? Jag har inte ngn advokat. Hyresvärden kommer däremot med jurist& Fastighetsägare förbund till Hyresnämnden.Hyresgästförening har valt att inte företräda mig, och står på hyresvärdens sida om bruksvärde&hyreshöjning.
Frida Källhage |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline! Jag kommer nedan besvara din fråga. FrågeställningSå som jag förstår din fråga anser du att du har fått oskäliga hyreshöjningar som också har lett till en oskälig hyra. Det verkar som att en förhandling i hyresnämnden väntar och därför undrar du hur du kan bevisa att hyran är oskälig. Eftersom du även nämner att hyresvärden har gått in i lägenheten utan att informera dig kommer jag även nämna vilka regler som gäller kring det. Aktuellt lagrumRegler kring hyra regleras i 12:e kapitlet jordabalken (nedan förkortat JB), det är utifrån detta lagrum som jag kommer utreda dina frågeställningar. Jag kommer även gå in lite kort på brottsbalken (nedan BrB).Hyran baseras på bruksvärdetVad som är skälig hyra bestäms utifrån lägenhetens bruksvärde. En lägenhets bruksvärde avgörs av faktorer så som var lägenheten ligger, dess planlösning, skick, storlek, grad av modernitet mm. Så som värden motiverar höjningen är därför inte fel i sak, men hyran ska förstås ändå vara skälig, vilket följer av 12 kap 55§ 1 st JB.Bedömningen görs på hyran i sin helhetDet verkar som att du främst reagerar på att höjningarna är oskäliga. Det som är viktigt att känna till då är att bedömningen som hyresnämnden gör i sin skälighetsbedömning är utifrån hela hyran och inte höjningarna i sig. De kollar alltså på om den nya hyran, dvs 6700:-/månad som jag förstår det, är rimlig. Vad som är skälig hyra i ditt fall är svårt att svara på eftersom det är en bedömningsfråga utifrån faktorerna jag beskrev ovan. En förhandlingsordning hade bundit dig till hyreshöjningenDet framgår dessvärre inte om din lägenhet ingår i en så kallad förhandlingsordning, en sådan innebär att det är hyresgästföreningen som förhandlar om din hyra varje år för din räkning. Huruvida du har det beror på om det finns en förhandlingsklausul i ditt hyreskontrakt. Om så är fallet är du bunden till den hyra som hyresgästföreningen och hyresvärden förhandlar fram, 12 kap 55§ 3 st JB. Eftersom ni ska förhandla om hyran i hyresnämnden kommer jag nedan utgå från att det inte finns någon sådan klausul. Samla in jämförelsematerialHyresnämnden avgör vilken hyra som är skälig utifrån en jämförelse med liknande lägenheter. Det du behöver göra är att ta fram jämförelsematerial, främst från lägenheter med förhandlingsordning, som du anser borde ligga till grund för bedömningen. Du skriver exempelvis att dina grannar med liknande lägenheter har billigare hyra, om du kan få fram något underlag på detta (exempelvis hyresavtal eller annan dokumentation som styrker hyra och skick) så kan det eventuellt vara en form av jämförelsematerial. Desto mer material du samlar in som styrker att hyran värden begär är oskälig, desto bättre. Därför kan det vara en god idé att kontakta andra hyresvärdar som äger liknande fastigheter i närområdet. Det är möjligt att de kan dela med sig av dokumentation över deras hyresnivåer på en liknande lägenhet som din. Hyresvärden ska också inkomma med jämförelsematerial som stärker att deras uppfattning av hyran är rimlig. Det är bra om du kan hitta jämförelsematerial som är så lik din lägenhet som möjligt eftersom hyresnämnden kommer rensa bort de lägenheterna som inte är jämförbara med din. Skulle det vara så att det inte finns något relevant jämförelsematerial att jämföra med så kan hyresnämnden istället göra en allmän skälighetsbedömning. Då gör de istället en bedömning utifrån sin egen kännedom om hur hyresläget är på orten där lägenheten ligger. Du kan läsa mer om hur processen och bedömningen går till här. Ombud kan vara en god idéSom du förstår av det jag skriver ovan så är det en hel del arbete som krävs för att dina möjligheter att nå framgång i ärendet ska bli så stora som möjligt. Det framgår av frågan att hyresgästföreningen inte tänker företräda dig, du kan såklart företräda dig själv men oftast är det inget att rekommendera om du vill få din rätt tillgodosedd på bästa vis. Det kan därför vara en god idé att du söker dig efter ett annat ombud. Kan vara brottsligt att värden gått in utan ditt tillståndEftersom du även nämner att värden har varit inne i din lägenhet flertalet gånger kommer jag därför kort gå in på vad som gäller. Huvudregeln är alltid att värden inte får gå in utan tillåtelse. Förvisso finns undantag till detta, exempelvis om det skett en akut skada i lägenheten som måste åtgärdas omgående. Det låter inte som om de saker som hänt i din lägenhet var så pass allvarliga att de varit tvungna att gå in i lägenheten utan ditt tillstånd. Går värden ändå in i lägenheten så kan du polisanmäla eftersom det kan klassas som olaga hemfridsbrott, 4 kap 6§ BrB.Mitt råd till digSom sagt är det svårt att göra en bedömning huruvida hyran är skälig eller vad hyresnämnden kommer komma fram till. Jag skulle rekommendera att du funderar över om du kanske ändå borde ha ett ombud. Väljer du att inte ha ett ombud så tänk på att hyresnämnden gör sin bedömning på det material som du och hyresvärden lämnar in. Det är därför en god idé att samla in så mycket och så relevant jämförelsematerial som möjligt.Jag hoppas att du har fått lite vägledning kring dina frågor. Skulle det vara så att du behöver mer kvalificerad juridisk rådgivning så kan du alltid boka ett möte hos Lawlines erfarna jurister på http://lawline.se/boka.Med vänliga hälsningar,

När föreligger ett arrende?

2021-10-05 i Arrende
FRÅGA |Mina föräldrar fick min systers muntliga godkännande att uppföra ett hus på hennes tomt/fastighetsbeteckning. För att möjliggöra bygget gjordes ett tilläggs inköp av mark till min systers fastighetsbeteckning som betalades av mina föräldrar. Det har nu uppstått en tvist där min syster inte vill slutföra bygget trots att mina föräldrar betalat samtliga fakturor samt har lånekreditivet i sitt namn utan att för den skull få bestämma något i avseende av bygget samt att min syster vägrar ge dem nycklar eller annan tillgång till bygget.Vad är mina föräldrars rättigheter när det gäller arrende av tomten? Kan de förskansa sig arrende genom att de äger den lösa egendomen på ofri mark? Hur skall de gå vidare för att säkerhetskälla ett arrende på lång tid?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB). Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar.I det här fallet verkar det röra sig om ett bostadsarrende. I 10 kap. 1 § 1 st. JB sägs att bostadsarrende föreligger när jord upplåts på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn (dina föräldrar) enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående.Såvitt jag förstår har din syster endast lämnat ett muntligt samtycke till uppförandet av huset, vilket skapar vissa problem. För att ett arrende ska bli giltigt måste nämligen lagens formkrav vara uppfyllda och i 8 kap. 3 § 1 st. JB uttalas att avtal om bostadsarrende ska upprättas skriftligen. I handlingen ska vidare samtliga avtalsvillkor anges och ändringar eller tillägg som inte avfattas skriftligen är utan verkan. Ovanstående innebär dessvärre att det inte föreligger något arrende i dagsläget. Kraven är relativt högt ställda här och som exempel kan Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1982 s. 823 nämnas. I det rättsfallet ansågs inte en skriftlig kvittens på erlagd avgift uppfylla kravet på skriftligt avtal. Av den nyss nämnda lagparagrafens andra stycke framgår emellertid att om arrendatorn har tillträtt arrendestället utan att skriftligt avtal blivit upprättat och har det inte berott på denne att ett sådant inte kommit till stånd har arrendatorn rätt till ersättning för skada. Notera dock att om talan om skadestånd inte väcks inom ett år från det jorden avträddes går man som arrendator miste om rätten till domstolsprövning. Oaktat en eventuell skadeståndsskyldighet måste det dock förtydligas att det saknas legala möjligheter att kunna framtvinga ett skriftligt avtal av markägaren, dvs. din syster, varför den muntliga upplåtelsen förblir ogiltig, se prop. 1983/84:136, s. 42 ff. När det sedan gäller det icke färdigställda huset kan följande anföras. Enligt 2 kap. 4 § 1 st. JB gäller att föremål som nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten hör inte till denna om inte föremålet och fastigheten kommit i samme ägares hand. Föremålet förblir alltså lös egendom så länge fastighetsägaren (markägaren) inte förvärvar äganderätten till föremålet. Med fastighet avses för övrigt jord. Av 1 kap. 1 § 1 st. JB följer att fast egendom är jord vilken är indelad i fastigheter. På en fastighet kan det sedan stå byggnader, ledningar, stängsel och andra s.k. fastighetstillbehör, 2 kap. 1 § JB. Reglerna om accession (infogande) bör iakttas i det här sammanhanget. HD har uttalat om det är svårt att ta bort föremålet ska det anses sammanfogat med fastigheten och därmed utgöra tillbehör till denna, jfr NJA 2002 s. 561. Om motsatsförhållandet råder, dvs. om föremålet utan svårigheter kan separeras från fastigheten, föreligger av förklarliga skäl ingen accession, se NJA 1996 s. 693.Min uppfattning är att huset inte kan anses sammanfogat med din systers fastighet, vilket styrks av reglerna på arrenderättens område och viss hovrättspraxis. När ett giltigt arrende upphör gäller nämligen följande. Initialt ska inlösen erbjudas fastighetsägaren. Om denne inte inom en månad har förklarat sig villig att förvärva huset måste arrendatorn föra bort det inom tre månader. Vid ett bortförande ansvarar arrendatorn för att marken på fastigheten återställs i tjänligt skick, 8 kap. 21 § JB och hovrättsfallet RH 2001:80. Det nyss sagda vittnar om att lagstiftaren helt enkelt har bedömt att ett hus inte är ett föremål som är svårt att ta bort.Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.Avslutande ord och ytterligare rådgivningSammanfattningsvis kan konstateras att något arrende inte har kommit till stånd. Däremot har huset och fastigheten inte heller kommit i samma ägares hand, alltså i din systers hand (i hennes ägo), eftersom dina föräldrar fortfarande besitter äganderätten till huset. Men objektivt sett har det uppförts utan att ett giltigt arrende, vilket innebär att dina föräldrar sannolikt kan åläggas en bortförandeplikt. Samtidigt bör din syster naturligtvis utge viss ersättning för den skada som de har lidit eller kommer att lida till följd av det inträffade. Och som svar på din allra sista delfråga kan kort sägas att dina föräldrars möjlighet att säkerställa ett arrende är helt beroende av din systers goda vilja, vilket förklaras av avsaknaden av att kunna framtvinga ett skriftligt avtal på lagligt vis.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar. Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig imorgon onsdag den 6/10 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Krav på säkerhetsbeslag eller andra skydd på öppningsbara fönster

2021-10-04 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Jag har precis flyttat in i en hyresrätt på sextonde våningen i ett höghus. Men samma dag som jag flyttade in så märkte jag att det inte fanns några spärrar till fönsterna. Ända sättet att öppna fönsterna är genom att öppna dem helt och hållet. Då finns dock risken att dem slår igen av sig själv och eftersom jag bor så högt upp så finns ju faktiskt risken att dem blåser sönder. Jag har dessutom syskon barn som kommer komma och sova över hos mig ibland då och då och det känns inte riktigt tryggt om man måste öppna fönsterna. Finns det någon lag på att det ska finnas fönster spärrar i höghus?
Alexandra Holmér Sposato |Hej, tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Vart finner vi de relevanta reglerna?De finns vissa minimikrav som byggnader måste uppfylla, vilka återfinns i b.la. Boverkets bygg- och konstruktionsregler (BBR). BBR innehåller tillämpningsföreskrifter och allmänna råd till plan- och bygglagen, PBL, och till plan- och byggförordningen, PBF. I BBR finns, utöver regler som gäller vid nybyggnation och ombyggnation, också krav på att byggnader ska underhållas. För oss blir därför BBR relevant eftersom den behandlar barnsäkerhet kopplat till krav på fönster. Regler för fönstersäkerhetI lägenheter där barn kan förväntas vara utan att någon hela tiden håller koll på dem - exempelvis hos dig - ska öppningsbara fönster, balkongdörrar o.s.v. ha säkerhetsanordningar enligt avsnitt 8:231 i BBR. Öppningsbara fönster och glaspartier med karmunderkant lägre än 1,8 meter över golvet ska ha antingen säkerhetsbeslag, spärranordningar eller andra skydd (säkerhetsbeslag är en spärr som fixerar en öppningsbåge, och spärranordning är en anordning som begränsar bågens öppningsmått). Gällande lägre sittande fönster, där avståndet mellan glasytan och golvet är under 0,60 meter, gäller högre krav på grund av den ökade risken för fall: de ska ha både säkerhetsbeslag och spärranordningar. Fönster eller fönsterdörrar i markplanet är dock undantagna från krav på säkerhetsanordningar, men eftersom du bor på 16:e våningen är detta inte ett undantag som går att tillämpa här.Sammanfattning och råd till digDina fönster ska alltså ha godkända säkerhetsbeslag och/eller en spärranordning för att skydda dina syskonbarn. Jag råder dig därför att antingen prata med din hyresvärd eller själv köpa dem i ett byggvaruhus. Med vänliga hälsningar,

Vad händer med befintlig hyresrätt när man säljer en fastighet?

2021-10-01 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag äger en fastighet som jag hyr ut, nu har hyresgästen sagt upp sig från 15 september, tre månaders uppsägningstid. Ägaren till grannfastigheten är intresserad av att köpa mitt hus, vad gäller angående hyran fram till 15 december? Kan den ev köparen överta kontraktet eller kan hyresgästen slippa betalning?
Jacob Westin |Hej! Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag förstår att du äger en fastighet som t.o.m. den 15 december är belastad med en hyresrätt eftersom den befintliga hyresgästen har sagt upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid f.o.m. den 15 september. Nu undrar du vad som händer med hyresrätten om du säljer fastigheten innan hyresperioden är över. För att svara på din fråga går jag först igenom förutsättningarna för en hyresrätts bestånd vid ägarbyte av en fastighet, för att sedan göra en bedömning av din situation. Din fråga är fastighetsrättslig och behandlas i Jordabalken (JB). Förutsättningarna för att en hyresrätt ska bestå vid ägarbyte av en fastighet Som utgångspunkt gäller enligt 7 kap. 14 § JB att en hyresrätt som är inskriven i fastighetsregistret ska gälla gentemot den som förvärvar fastigheten. Då tar förvärvaren över hyreskontraktet och hyresgästen ska då betala hyran till denne istället. Om en hyresrätt inte är inskriven i fastighetsregistret, gäller hyresrätten ändå mot en nya ägaren om överlåtaren enligt 7 kap. 11 § vid överlåtelsen gör förbehåll om att en icke-inskriven hyresrätt belastar fastigheten. Ett sådant förbehåll är överlåtaren pliktig att göra. Även om överlåtaren inte gör förbehåll om hyresrätten, gäller hyresrätten enligt 7 kap. 13 § JB ändå gentemot förvärvaren om hyresrätten finns genom skriftligt avtal och hyresgästen hade tillträde till fastigheten innan fastighetsöverlåtelsen gick igenom. Som sista utväg gäller också att en icke-inskriven hyresrätten enligt 7 kap. 14 § JB gäller mot förvärvaren om denne vid överlåtelsen av vilken anledning som helst visste om eller borde ha vetat om att en hyresrätt belastade fastigheten. Bedömning av din situation: Grannen borde åtminstone veta om att hyresrätten finns I ditt fall beskriver du att det är ägaren till grannfastigheten som är intresserad av att köpa din fastighet. Som jag ovan har redogjorts för, skulle hyresrätten, för det fallet att grannen köper fastigheten, gälla mot grannen om hyresrätten är inskriven. Även om hyresrätten inte är inskriven eller om du inte gör förbehåll om hyresrättens existens vid försäljningen, är min bedömning att hyresgästens nog ändå har rätt att fortsätta hyra fastigheten till och med hyresperiodens slut. Detta eftersom, för det fallet att det finns ett skriftligt hyresavtal mellan dig och hyresgästen, hyresgästen redan bor i fastigheten och en fastighetsöverlåtelse inte har skett än. Även om skriftligt hyresavtal saknas, bedömer jag att grannen åtminstone borde ha haft vetskap om att det finns en hyresrätt som belastar fastigheten, eftersom grannen i sin vardag genom observationer eller interaktioner kan antas ha haft anledningar att tro att någon annan än du eller tillhörande familj stadigvarande vistas på fastigheten. Om grannen borde ha haft vetskap om hyresrätten eller till och med känner till den eftersom du eller någon annan har berättat det, består hyresrätten även av den anledningen. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline. Med vänlig hälsning,

Måste man fråga grannar innan poolbygge?

2021-10-05 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vi har en granne som idag börjat bygga en pool ca 1 meter från tomtgränsen (en nedgrävd och stor) utan att kontakta oss. Vad jag förstår så har dom också tänkt att bygga altan runt, dvs altan precis i tomtgränsen. Vi bor på små och smala tomter kan tilläggas. Vad gäller egentligen?
Amanda Laulumaa |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Bygglov för poolFör att genomföra nybyggnad, tillbyggnad eller annan ändring av byggnad krävs ofta bygglov (9 kap. 2 § Plan och bygglagen [2010:900] [PBL]). Under dessa förutsättningar inräknas i regel inte poolbyggnad. Med andra ord krävs som grundregel inte bygglov för pool, utan krav om bygglov för pool tillkommer först när exempelvis ett tak byggs till poolen eller liknande. Det finns inga krav gällande avståndet mellan tomtgräns och pool, men däremot får inte poolen påverka en grannes mark eller jord. Såsom jag tolkar det så planeras poolen byggas i närheten av er tomtgräns, inte över er tomtgräns, varför bygglov inte krävs.Rättsförhållandet mellan grannarRättsförhållandet mellan grannar är reglerat i 3 kap. Jordabalken (1970:994) (JB). Huvudregeln i rättsförhållandet innebär att var och en ska ta skälig hänsyn till omgivning vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom (3 kap. 1 § JB). Innebörden är att någon som vidtar en åtgärd på sin eller annans fastighet måste se till att det inte orsakar besvär för andra. Grannsämja brukar sätta riktlinjen för den relationen. Med fast egendom eller fastighet avses enligt jordabalken hela markområdet, inte bara fastighet som i folkmun berör hus.Det föreligger alltså inga rättsliga regler för hur nära tomtgränsen en pool får vara, utan det som generellt gäller är att underhållsarbete och liknande ska kunna genomföras på den egna tomten. En god idé är att tala med sina grannar innan man anordnar pool, men det är egentligen inget lagreglerat krav för att få anordna poolen på det sättet. Jag skulle rekommendera er att på ett vänligt sätt tala med era grannar om hur ni och era grannar ser på poolarbetet. Med en öppen och genuin dialog finns alltid bättre chanser till grannsämja. Med vänliga hälsningar

Inneboende som betalar hyran för sent och vägrar flytta ut

2021-10-04 i Hyresavtal
FRÅGA |Vad gör jag om min inneboende inte betalar sin månadsavgift men vägrar flytta ut?
Erika Björnfors |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det framgår inte av din fråga om du har hyrt ut ett rum i din bostadsrätt eller en del av din bostad, eller om du har hyrt ut ett rum i din hyresrätt. Detta har betydelse för vilken lag som gäller för din fråga. Ifall det rör sig om en bostadsrätt, så gäller lag om uthyrning av egen bostad. Ifall det rör sig om en hyresrätt, så gäller jordabalken (JB) 12 kap., som även brukar kallas för hyreslagen. Bestämmelserna är dock till stor del gemensamma för båda lagarna. Reglerna om förverkande i JB 12 kap., dvs. reglerna om omedelbar uppsägning, är tillämpliga även vid uthyrning av rum i en bostadsrätt (lag om uthyrning av egen bostad 1 § andra stycket).Förverkande av hyresrätten/bostadsrätten vid sen hyraSom uthyrare har du rätt att säga upp hyresavtalet som gäller mellan dig och din inneboende med omedelbar verkan, dvs. utan uppsägningstid, om din inneboende är en vecka sen med hyran (JB 12 kap. 42 § första stycket 1 p.). Hyresrätten är alltså förverkad. Din inneboende har däremot en möjlighet till rättelse fram till dess att du som hyresvärd säger upp hyresavtalet (JB 12 kap. 43 § första stycket). Din uppsägning ska ske skriftligen (JB 12 kap. 8 §). När säger upp hyreskontraktet gentemot din inneboende så måste du också meddela att denne kan återvinna hyresrätten genom att betala hyran antingen till dig eller deponera den hos länsstyrelsen inom tre veckor. Samtidigt ska du också meddela socialnämnden i kommunen att uppsägningen har skett och varför, dvs att hyresgästen varit mer än en vecka sen med hyran (JB 12 kap. 44 § första stycket 1 p.). Om din inneboende ändå inte betalar och inte flyttar självmant får denne avhysas 2 dagar efter nämnda treveckorsperiod (JB 12 kap. 44 § andra stycket). Vad ska du göra när din inneboende vägrar flytta?Om din inneboende vägrar flytta ut efter att hyresrätten/bostadsrätten är förverkad så kan du vända dig till Kronofogdemyndigheten och be om hjälp. Du kan ansöka om vräkning/avhysning genom ansökan om vanlig handräckning (lag om betalningsföreläggande och handräckning 3 §). På Kronofogdemyndigheten finns det mer information om hur själva avhysningen går till, se här.SammanfattningIfall din inneboende är sen med att betala hyran i mer än en vecka så har hyresrätten/bostadsrätten förverkats och du har rätt till att omedelbart säga upp hyresavtalet gentemot din inneboende. Däremot har din inneboende möjlighet att få rättelse innan uppsägningen har skett från din sida, och efter uppsägning har skett så finns det en möjlighet för denne att återvinna hyresrätten/bostadsrätten så att den inte ska anses vara förverkad. Ifall betalning inte sker inom tre veckor, så kan du ansöka om avhysning hos Kronofogdemyndigheten så hjälper de dig med problemet att din inneboende vägrar flytta.Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en ny till oss på Lawline!Med vänlig hälsning,

Störningar i bostadsrätt

2021-10-01 i Bostadsrätt
FRÅGA |Vi ha en granne ovanför oss i en bostadsrätt som låter sin hund och katter leka inomhus flera gånger om dagen, oftast kvällstid. Huset vi bor i är ganska lyhört. Vi har pratat med dem om detta ett flertal gånger men det hjälper inte. Ju kan man lösa detta?
Rijad Trubljanin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Jag tolkar din fråga som att ni har en granne som gör väsen av sig genom att låta sin hund och katt leka inomhus varpå ni undrar kring de juridiska aspekterna av den uppkomna situationen. Min uppfattning är att både ni och grannen bor i en varsin bostadsrätt. Återkom om detta inte stämmer, eftersom ett annat regelverk kan bli aktuellt då. Lagregler om bostadsrätt regleras i bostadsrättslagen.Allmänna regler kring störningar och att hålla god ordningVid nyttjandet av lägenheten ska en bostadsrättshavare se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för onödiga störningar som kan inverka negativt på deras bostadsmiljö. Detta framgår av (7 kap. 9 § bostadsrättslagen). Detta innebär att grannen är i regel skyldig att undvika störande beteende vid hens nyttjande av lägenheten. Vanliga exempel på företeelser som anses som störningar är ex. musik, skrik eller aggressivt beteende. Det är dock viktigt att påpeka att det är inte alla former av störningar som kan ha en negativ inverkan på människors bostadsmiljö. Det är tämligen vanligt att människor har djur och att de i vissa fall kan avge olika former av ljud/väsen av sig. Detta innebär att vissa lindriga störningar måste kunna accepteras. Avgörande kan också vara beträffande vilken tidpunkt störningar uppkommer. Det är alltså en skillnad om grannen låter djuren leka på nätterna när människor sover eller på dagtid när de flesta är på arbetet exempelvis. Bedömningen beträffande vilka störningar ni ska behöva tåla är en allmän bedömning - där man avgör vad som ska behöva tålas respektive inte.Förverkning av bostadsrättOm en bostadsrättshavare missköter sig på ett väldigt allvarligt sätt kan förverkning bli aktuellt. Detta regleras i (7:18-25 §§ bostadsrättslagen). Rent konkret så innebär det att bostadsrätten måste bli föremål för tvångsförsäljning. Min uppfattning är dock att förverkande av grannens bostadsrätt inte är aktuellt enbart med hänvisning till de omständigheter som redogjorts för i frågan. Bedömningen i frågan:Av bakgrundsinformationen så verkar det som att ni har det väldigt jobbigt med hänvisning till de ljud som grannens husdjur medför. Som antytts ovan, så är det en svår bedömning beträffande att avgöra vad som ska anses som godtagbara störningar eller störningar som inte är acceptabla. I ditt fall anges att ljuden ofta uppkommer kvällstid, det skulle kunna tala för att de är något som inte bör kunna accepteras. Jag råder er att i första hand prata med bostadsrättsföreningen. Förklara gärna utförligt vad det är som stör er och på vilket sätt de påverkar er. Om ni har en lösning på problemet, exempelvis att grannen kanske kan leka med husdjuren under tidigare på dagen, så är detta något som ni kan framföra till föreningen. Bostadsrättsföreningen kan informera grannen om rättelse om de håller med er i frågan. Om störningarna fortsätter trots eventuella rättelsemöjligheter från föreningen, kan det i slutändan leda till att grannens bostadsrätt kan bli förverkad. Men det görs i slutändan en bedömning i det enskilda fallet. Hoppas att ni känner att fick ett utförligt och snabbt svar på eran fråga!

Vad är skälig hyra?

2021-10-01 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Min kille äger en villa och möjligheterna för mig att investera är obefintliga och jag kommer få flytta in som hyresgäst. Vad och hur bör jag betala för min del i boendet utan att bli lurad och för att det ska vara rättvist mellan båda parter?
Rijad Trubljanin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Jag tolkar din fråga som att du kommer att flytta in hos din pojkvän och att du kommer att betala hyra för detta. Min uppfattning är att du nu undrar om hur pass hög ersättning du bör erlägga i hyra. 12 kap. Jordabalken Regelverket som reglerar hyra återfinns i 12 kap. jordabalken. Där återfinns regler som lyfter just hyra av bostad och lokaler. Först och främst är det mellan parterna, dvs. dig och din pojkvän, att avtala om vilken hyresersättning som ska erläggas. Är det så att hyresvärden och hyresgästen inte kommer överens om vilken hyra som är lämpligt, så blir skälig hyra enligt (12 kap. 55 § jordabalken) aktuell. Vad ska då anses som skälig hyra?Skälig hyra enligt (12 kap. 55 § jordabalken) är bruksvärdet, det får även inte vara påtagligt högre än bruksvärdet. Grundtanken är att bruksvärdet är att man ska betala det man får ut av fastigheten och av att nyttja den. Det kan vara svårt att kunna avgöra hur mycket det man nyttjar är värt, det innebär att det ofta kan uppstå problematiska bedömningar när man ska avgöra vad som är bruksvärdet och skälig hyra. Men det finns dock några riktlinjer som är avgörande i bedömningen som kommer att redogöras för här nedan: Lägenhetens bruksvärde skall bedömas med hänsyn till beskaffenhet och andra faktorer i förhållande till likvärdiga lägenheter på orten. Detta innebär att en jämförelse kan göras, där man beaktar vad andra hyresgäster på orten betalar för hyra av liknande fastigheter.Avgörande för hyrans storlek är också hur pass stor fastigheten är. Andra relevanta omständigheter är modernitetsgrad, planlösning, förmåner knutna till lägenheten, exempelvis tvättstuga, fastighetsservice, garage, lekplats m.m. Vidare beaktar man var huset har sin geografiska placering, är det bra avstånd till kommunikationer och dylikt. Slutligen ska man göra en objektiv bedömning av huset i fråga, med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Det är som ovan angivet även viktigt att man beaktar vad hyresgäster i närområdet betalar för hyresgäster, i den mån fastigheterna är snarlika i dessa riktlinjer som togs upp ovan i texten. Sammanfattning och bedömningen i din frågaSvaret på vad du som hyresgäst bör betala är alltså att det beror på. För att avgöra detta krävs något mer detaljerad information om fastigheten i fråga. Exempelvis är det som ovan nämnt, av betydelse hur pass stor huset är, modernitetsgrad, om det finns parkeringsplats och garage som du kan utnyttja. Det går således inte att ge ett tydligt svar på din frågeställning utan att ha mer djupgående information. Vänligen återkom gärna med mer information så ska jag försöka att ge dig en mer konkret siffra. Har du fler funderingar är du varmt välkommen att höra av dig till oss på Lawline!Vänliga hälsningar