Hyresvärds ansvar att avvärja störningsmoment från grannar

2021-09-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Vi bor i en hyresrätt, 5rok. Min son springer emellanåt när han leker. Och ibland så räcker det med att han förstår att jag ska byta blöja eller borsta tänderna på honom, och han är på spring. Han är vaken mellan kl 7-20 ibland till 20.30. Om han inte är sjuk vistas han på förskolan kl.7.30-15.Våra grannar på bottenvåningen är väldigt känsliga för ljud. När de bedömer att vår son väsnas knackar de på vattenledningsrören som går till elementet eller nu på senare tid bankar de på väggar och tak. Det har lyckats skrämma upp sonen ganska rejält.Ibland har de bankat när vi hållt på enkla grejer som att spika klart en Ikea möbel på en lördag eftermiddag ca kl.14 eller borrat för sätta upp rullgardiner en fredag eftermiddag.Jag har lyckats filma vid ett tillfällen och fått med ljudet i bakgrunden. Det låter riktigt högt. Jag vet inte hur man värderar bevisvärdet.Jag blir tokig på deras bankande och det har verkligen utvecklats till ett stressmoment. Jag har vid varje kontakt med hyresvärden meddelat att jag inte motsätter mig att de gör störningsanmälningar mot oss men att de istället får göra de skriftligt eller muntligt utan att banka. Hyresvärden har inte agerat ännu. Utan kallar till möten som jag inte tycker leder någon vart. De måste väl se till att dessa störningar upphör?Sedan får de helt enkelt utreda om min son/vi väsnas i en sådan en omfattning att det faller utanför vad som är tillåtet enligt lag?!Tack för att ni tar er tid att svara.
Mathea Santesson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Frågor om hyresförhållanden regleras i Jordabalkens (JB) tolfte kapitel. Som hyresrätt har man en skyldighet att inte utsätta omgivningen för störningar i den grad de kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra omgivningens bostadsmiljö och därför inte skäligen bör tålas (12 kap. 25 § 1st. JB). Förekommer störningar är hyresvärden skyldig att säga till den störande hyresrätten att upphöra med störningarna (12 kap. 25 § 2st. JB). Om störningarna är så pass illa att de inte skäligen bör tålas, och om hyresgästen inte bättrar sig efter tillsägelse från hyresvärden har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet i förtid (12 kap. 42 § 1 st. 9p. JB). I ditt fall är frågan vad som skäligen bör tålas grannar emellan. I förarbetena till Jordabalken framhålls att det faktiskt inte är alla störningar som potentiellt kan påverka andras hälsa negativt utgör störningar i boendet i lagens mening. Det kan i flerfamiljshus förekomma störningar som kan sägas ha viss skadlig inverkan på hälsan som man ändå får förvänta sig och tåla. Detta gäller även om man anser sig överkänslig för t.ex. ljud. Bland dessa ingår "vanliga" ljud, såsom steg, röster i samtalston och att grannen då och då ska spika upp något under rimliga tider. Hyr man bostad får man helt enkelt räkna med att det under dagen är liv och rörelse i fastigheten. Av det du berättar anser jag att det inte verkar som att ni väsnas mer än tillåtet. Däremot kan man ifrågasätta om det ska anses acceptabelt att banka i rör och väggar, såsom du beskriver att dina grannar gör. Jag skulle därför råda dig att prata med din hyresvärd och be hen att säga till grannarna om oljudet. Det finns alltså inga fler lagliga skyldigheter för din hyresvärd än just att säga till grannarna om oväsendet. Aktion utöver det, såsom planerade samtal för dig och din granne, är frivilliga ansträngningar från hyresvärdens sida. Kan ni inte själva komma överens med grannarna, och hyresvärden har gett dem en tillsägelse om ljudet, finns det inte särskilt mycket mer att göra. Jag hoppas detta gav dig svar på din fråga! Undrar du över något mer är du varmt välkommen att vända dig till oss på Lawline igen! Med vänliga hälsningar,

Behöver man betala hyra om man säger upp hyresavtal innan tillträde?

2021-09-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag har sagt upp ett hyresavtal (i rekommenderat brev) före det börjar gälla. Ska jag ändå behöva betala hyra?
My Jansson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du vill veta om du har någon uppsägningstid på hyresavtalet trots att det inte börjat gälla ännu. Svaret hittar vi i 12 kap. jordabalken (JB) och lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Tillämplig lagJag känner inte till dina omständigheter och kan inte bedöma huruvida 12 kap. JB eller privatuthyrningslagen är tillämplig. 12 kap. JB är tillämplig på avtal genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning (12 kap. 1 § JB). Privatuthyrningslagen gäller på hyresavtal som avses i 12 kap. JB men bara om någon utanför näringsverksamhet upplåter bostadslägenhet för annat än fritidsändamål och inte heller på upplåtelse av en hyresrätt i andra hand (1 § privatuthyrningslagen). Nedan kommer jag redogöra för vilken uppsägningstid som gäller beroende på vilken lag som är tillämplig. Dispositiva lagarBåde 12 kap. JB och privatuthyrningslagen är som huvudregel tvingande till hyresgästens fördel. Detta innebär att man får avtala om bättre villkor för hyresgästen än lagen men inte sämre. Eftersom att du inte skriver något om det antar jag att detta är ett hyresavtal på obestämd tid och att ni inte avtalat om någon annan uppsägningstid. Uppsägningstid enligt 12 kap. JB Ett hyresavtal på obestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla (12 kap. 3 § JB). Om hyresavtalet avser en bostadslägenhet upphör hyresavtalet vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen (12 kap. 4 § 1 punkten JB). Gäller hyresavtalet en lokal upphör hyresavtalet vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader (12 kap. 4 § 2 punkten JB). Du är skyldig att betala hyra under hela uppsägningstiden. Uppsägningstid enligt privatuthyrningslagenEtt hyresavtal på obestämd tid måste sägas upp för att sluta gälla och hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månas från uppsägningen (3 § privatuthyrningslagen).SammanfattningBeroende på vilken lag som är tillämplig och huruvida hyresavtalet gäller en bostadslägenhet eller lokal har du en, tre eller nio månaders uppsägningstid. Detta förutsatt att ni inte avtalat om något annat. Oavsett hur lång din uppsägningstid är ska du betala hyran under hela uppsägningstiden. Hoppas du fick svar på fick fråga! Om du har någon mer fråga är du välkommen att höra av dig till Lawline igen. Med vänlig hälsning

Är privatuthyrningslagen eller hyreslagen tillämplig när det ena hyresförhållandet är utomlands?

2021-09-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Sedan ca ett halvår hyr jag ut min bostad utomlands i Italien (ungefär motsvarande svensk bostadsrätt).Jag planerar nu att hyra ut ett rum i mitt hus i Sverige till en inneboende.Mitt huvudsakliga boende är huset i Sverige. Jag vistas normalt endast ca 3,4 månader om året i mitt utlandsboende.Frågan är: gäller privatuthyrningslagen för uthyrning av rum i mitt hus i Sverige?Eller är det hyreslagen som är tillämplig med hänsyn till att jag sedan tidigare hyr ut mitt utlandsboende?Tolkar lagtexten som att privatuthyrningslagen endast gäller det första boendet, men gäller detta även när den andra bostaden är utomlands?
Marc Linderoth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag förstår din fråga undrar du vilken av de två hyreslagarna som är tillämplig när man redan har hyrt ut en lägenhet men som är belägen i ett annat land. Jag kommer i det följande anta att du och din hyresgäst i Italien avser att utgå från svenska hyresregler. De relevanta reglerna finner vi i jordabalken (JB) 12 kap. (även kallad hyreslagen) och lag om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen).Uthyrningslagen blir tillämplig när någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadsrätt för annat än fritidsändamål. Om fler än en lägenhet upplåts, gäller lagen enbart den första upplåtelsen (1 § privatuthyrningslagen). I den mån lagen inte är tillämplig eller inte reglerar en viss situation, gäller istället 12 kap. JB. Lagen gäller endast hyresavtal om bostadsslägenheter. Lägenheten måste alltså ha upplåtits för att helt eller till inte oväsentlig del användas som bostad (12 kap. 1 § tredje stycket).Innan jag går närmare in på din fråga är det värt att poängtera att privatuthyrningslagen enbart gäller lägenheter. Om du således hyr ut ett hus kommer det hyresavtalet istället omfattas av reglerna i 12 kap. JB. Däremot likställs ett rum i hus med lägenhet. Som jag förstår din beskrivning avser ditt andra hyresavtal en sådan situation. Frågan är då vilken av lagarna som är tillämplig i din situation. Svaret är inte givet eftersom det varken i lagen eller lagens förarbeten nämns något om särskilda regler för bostäder utomlands. Utgångspunkten är att enbart den första upplåtelsen omfattas av lagen (1 § privatuhyrningslagen). Ändamålet med lagen är att ge specialregler för hyresavtal där en hyresvärd helt eller delvis hyr ut egen bostad, vilket kan skilja sig mycket från vissa hyresavtal som regleras i 12 kap. JB. Den nämnda regeln är alltså avsedd att hindra personer från att undvika eller kringgå reglerna i 12 kap. JB. I ljuset av syftet med regeln har jag svårt att tänka mig att uthyrningen i Italien inte skulle omfattas av lagen, och därmed den begränsande regeln. Min bedömning skulle alltså vara att hyresavtalet i Italien utgör den första upplåtelsen, varför den andra upplåtelsen regleras i 12 kap. JB. Att den andra upplåtelsen enbart avser ett rum i en lägenhet förändrar alltså inte bedömningen eftersom ett rum likställs med lägenhet i lagens mening.Du är varmt välkommen att ställa fler frågor om du vill ha mer specifika svar på din situation.Vänligen,

Tolka avtalsvillkor

2021-09-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, om vi har en lokal vi hyr årsvis det står från och med 2021-02-01 till och med 2022-01-01, uppsägning av detta kontrakt ska ske skriftligen minst 6 månader göra den avtalade hyrestidens utgång i annat fall är kontraktet för varje gång förlängt med 1 år. När måste jag säga upp avtalet för att bli av med det den 2022-02-01?
Jessica Jacob |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Den avtalade hyrestidens utgång är den 1 januari 2022. Du vill däremot att avtalet ska avslutas 1 februari 2022. Jag förstår det som att villkoret är att avtalet ska sägas upp skriftligen minst 6 månader innan den avtalade hyrestidens utgång, i annat fall förlängs hyresavtalet med 1 år.I detta fallet skulle det innebära att du bör säga upp kontraktet allra senast den 1 juli 2021 för att avtalet inte ska förlängas med ett år.Jag kan däremot inte svara på frågan om när avtalet kommer att upphöra om du säger upp det den 1 juli 2021 då det inte framgår om det finns ett avtalat villkor gällande uppsägningstiden.Jag hoppas att detta svaret gav dig vägledning, återkom gärna med en till fråga gällande uppsägningstiden så kan vi hjälpa dig vidare.Vänliga hälsningar,

Avtalsservitut

2021-09-30 i Servitut
FRÅGA |Jag arrenderar en stugtomt och vill bygga en skogsväg dit ca 1,5 km som jag till största delen kommer att bekosta själv.Problemet är att det är 11 olika markägare (tjänande) och 4 st stugägare (härskande) på sträckan.Alla 15 skall ju ha rätt att använda vägen (härskande). Med förbehållet att kör man sönder vägen skall den återställas.Vi är överens idag men går det att skriva ett avtals servitut när det ser ut som jag beskriver. Och om nån av skiftena byter ägare kan den nya ägaren neka till att man får köra över dennes mark trots att man skrivit ett avtalsservitut (om det nu går). Det finns ingen möjlighet att köra runt nån av dessa 11 markägare. Eftersom vägen kommer att gå på en halvö där skiftena går från strand till strand och längden på skiftena varierar från 40-350 meter. Eller måste man göra en lantmäteriförättning (officialservitut).
Julia-Saga Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Avtalsservitut Ett servitut är ett rättsförhållande mellan två eller flera fastigheter där den härskande fastigheten ges rätt att nyttja den tjänande fastigheten på ett visst sätt för att läka en brist i den härskande fastigheten som den inte löser inom den egna fastighetens gränser (14 kap. 1 § jordabalken). Det kan till exempel som i ditt fall handla om en väg som en annan fastighet (eller flera) ges rätt att nyttja. För att ett avtalsservitut ska vara giltigt måste det upprättas skriftligen av ägaren till den tjänande fastigheten. I avtalet ska den härskande och den tjänande fastigheten samt ändamålet med upplåtelsen uppges (14 kap. 5 § jordabalken). Det går även att förena ett servitutsavtal med en skyldighet att ersätta eventuell skada som uppstår, det vill säga att skadad mark i ditt fall ska återställas. Det finns således inga problem i ditt fall med att upprätta ett avtalsservitut mellan er så länge alla är överens. Vad händer om någon av fastigheterna byter ägare? Ett servitut är knutet till fastigheterna i fråga och inte till ägarna (14 kap. 1 § jordabalken). Det finns inget krav på att skriva in ett servitut i fastighetsregistret, men möjligheten finns (7 kap. 10 § jordabalken). Är avtalsservitutet inte inskrivet i fastighetsregistret så måste dock köparen av fastigheten informeras om att ett servitut finns innan köpet fullbordas för att servitutet även skall bli gällande gentemot den nya ägaren (7 kap. 11 § JB). För att undvika framtida oklarheter är därför det bästa att helt enkelt låta skriva in servitutet i fastighetsregistret.Sammanfattning och råd Det finns inga hinder mot att upprätta ett sådant avtalsservitut som du nämner. Avtalet måste vara skriftligt och ange den härskande och tjänande fastigheten (eller fastigheterna om det är flera) samt ange ändamålet med upplåtelsen. Mitt råd till dig/ er är även att skriva in servitutet i fastighetsregistret eftersom ni då är garanterade att servitutet kommer fortsätta att gälla även om någon fastighet byter ägare. Om du/ ni vill ha hjälp med att upprätta ett korrekt avtal som uppfyller alla era önskemål kan jag varmt rekommendera en av våra duktiga jurister hos Lawlines juristbyrå. Om du är intresserad av detta eller har några frågor om mitt svar är du välkommen att kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se. Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till!Med vänliga hälsningar,

Kan hyresvärden kräva hyra av mig efter jag flyttat ut?

2021-09-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag flyttade ur min lägenhet och hade tills den sista augusti på mej och nu i dag så kommer den gamla hyresvärden och säger att dom kommer kräva en extra hyra av mej bara för att den nya hyresgästen inte kan flytta in än. Har dom rätt till det
Cornelia Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar ifall hyresvärden kan kräva att du betalar en extra hyra för din gamla lägenhet efter att du flyttat ut.Det korta svaret enligt min tolkning av frågan, är att nej du ska inte behöva betala en extra hyra efter du har flyttat ut, bara för att den nya hyresgästen inte kan flytta in än.Man betalar bara hyra för de månader man har tillgång till lägenheten och hyrestiden pågår (och detta görs i förväg). Hyrestiden och hyresavtalet upphör när uppsägningstiden har löpt ut.Du nämner att du bara hade tillgång till lägenheten till och med den 31/8, vilket jag tolkar som att det var då uppsägningstiden (och därmed hyresavtalet) löpte ut. Detta innebär att du bara ska betala hyran för augusti och om det är gjort, har hyresvärden ingen rätt att kräva en extra hyra av dig.Hoppas detta gav dig svar på din fråga. Om du har fler frågor eller funderingar är du välkommen att höra av dig igen till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Otillåten andrahandsuthyrning

2021-09-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Vi hyr en lägenhet i andrahand. Vi har skrivit på ett kontrakt och har bott här sen 1.Juli. Nu har styrelsen kontakt oss och meddelat att våras hyresvärd inte har något tillstånd att hyra ut och att vi kommer behöva flytta ut om han inte på något sätt kan fixa det med styrelsen. Vi har fått veta att han sökte om tillstånd i juli med fick avslag dock så visste vi ingenting om det här och vi fick ett kontrakt ändå.Jag undrar hur det bli med vårat kontrakt, bli den ogilgit utan tillstånd? Kommer vi få 3 månader uppsägningstid som står i kontraktet eller kan stryelsen tvingar oss att flyyta ut till månadskiftet? Vad har vi rättigheter?
Jessica Jacob |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar det som att detta gäller en bostadsrättslägenhet, då det är en styrelse involverad.Om en bostadsrättsinnehavare hyr ut en lägenhet utan styrelsens godkännande så kan det leda till att denne förverkar sin rätt till bostaden, det vill säga bostadsrättsinnehavaren kan förlora rätten till sin bostadsrätt på grund av detta. Om bostadsrättsinnehavaren förlorar sin rätt till bostadsrätten så blir det således inte möjligt för denne att hålla den avtalade uppsägningstiden på tre månader gentemot andrahandshyresgästen. Du kan läsa mer om det här.När en andrahandshyresgäst ingår ett hyresavtal så har denne enbart ett hyresförhållande med bostadsrättsinnehavaren, inte med styrelsen. Det är alltså bostadsrättsinnehavaren som är andrahandshyresgästens hyresvärd. Styrelsen har således inga skyldigheter gentemot andrahandshyresgästen. Styrelsen och andrahandshyresgästen har alltså inget rättsligt förhållande. Vad gäller avtalad uppsägningstid så är hyresvärden bunden av den avtalade uppsägningstiden. Detta innebär i din situation att frågan måste undersökas. Du kan försöka kolla upp om bostadsrättsinnehavaren har förlorat sin rätt till bostadsrätten på grund av den otillåtna andrahandsuthyrningen. Om denne inte har gjort det så gäller fortfarande er avtalade uppsägningstid om tre månader. Vänliga hälsningar,

Vem är fastighetens ägare vid pantsättning?

2021-09-30 i Fastighetspant
FRÅGA |Vid pantsättning av fast egendom måste en rad rekvisit uppfyllas för att pantsättningen skaanses som giltig. Ett av dessa rekvisit är att pantsättningen ska ske av fastighetens ägare, vemanses egentligen som fastighetens ägare när det gäller pantsättning?
Nora Friberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Pant avseende fast egendom regleras i Jordabalken (JB) 6:e kapitel.Precis som du skriver så är ett rekvisit för en giltig pantsättning att pantsättningen sker av fastighetens ägare enligt 6 kap 2 § 1 st JB. Det man menar med fastighetens ägare är den ägare som civilrättsligt äger fastigheten, alltså den som exempelvis har förvärvat fastigheten på ett korrekt sätt och vars anspråk skulle stå sig i en rättslig prövning.Detta blandas lätt ihop med rekvisitet i 6 kap 1 § 1 st JB, som anger att ägaren av en fastighet kan upplåta panträtt. Här syftar man på den ägare som senast sökt lagfart enligt 22 kap 1§ JB.SammanfattningMed fastigheters ägare syftar man på den civilrättsliga ägaren av fastigheten.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,