Hur ska mitt servitut tolkas?

2021-03-31 i Servitut
FRÅGA |Kort fråga - om det i ett servitut står att ändamålet är utfartsväg och underhåll, är det då BARA utfart som gäller? Alltså inte infart. För mig som tjänande är detta väldigt viktigt att få svar på. Hoppas på ett svar /Tack
My Öhman |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag förstår att det är av stor angelägenhet för dig som ägare till tjänande fastighet att få reda på hur långt dina skyldigheter sträcker dig enligt det befintliga servitutet. Tolkning av servitutHur servitutet ska tolkas är svårt för mig att avgöra utan en helhetstolkning av både avtalet ordalydelse, omständigheterna vid avtalets tillkomst och eventuella parters avsikter. Tolkning av avtalets ordalydelse innebär som det låter, en tolkning av vad som faktiskt står i servitutet. Nämns inte infartsväg så omfattas den inte av servitutet i dess strikta ordalydelse. Emellertid kan det vara så att andra omständigheter talar för att utfart likväl infart ska omfattas av servitutet, även om det inte uttryckligen framgår. Sådana omständigheter kan vara omständigheterna vid avtalets tillkomst och parternas avsikter med servitutet. På grund av nyss nämnda omständigheter vågar jag därför inte ge ett mer exakt svar på hur servitutet ska tolkas i ert fall. Svaret jag kan ge är i alla fall att infarten möjligen kan omfattas av servitutet även om det explicit inte nämns i servitutet. Fler omständigheter än ordalydelsen spelar roll för tolkningen.RådHandlar det om ett officialservitut skulle jag i första hand kontakta Lantmäteriet för att se huruvida de kan bistå med närmare förklaring om servitutets innebörd. Vill du ha närmare hjälp med granskning av servitutet rekommenderar jag att du tar kontakt med en jurist. Förslagsvis kan en av Lawlines duktiga jurister bistå dig, kontakta mig på my.ohman@lawline.se så ordnar jag med en offert. Vid tvist om servitut kan talan väckas vid tingsrätt där fastigheterna är belägna eller också genom fastighetsbestämning hos Lantmäterimyndigheten. Notera att eventuell rättegångskostnad vid tvist i tingsrätt bekostas av den som förlorar målet. Ansöks i stället om fastighetsbestämning fördelas kostnaderna mellan de fastighetsägare som berörs av servitutet.Hoppas att du fick hjälp med att komma vidare i ditt ärende! Hälsningar,

Överlåta hyreskontrakt till sambo i testamente

2021-03-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Jag vill först säga tack att du finns och svarar på våra frågor. Tack för det. Min fråga är: "Jag vill bli sambo med en tjej och skriva min folkbokförings adress hos henne då hon bor i hyresrätt som hon har första hands kontrakt för. Kan vi som sambo skriva ett testament där det framgår att ifall hon avlider kan jag ta över första hands kontrakt för hennes hyresrätt då vi även planerar skaffa barn.Tacksam om du svarar på frågan.
Kajsa Svensson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline!Jag förstår din fråga som att du vill veta om du kan överta din sambos förstahandskontrakt om hon avlider. Reglerna kring hyra finner man i jordabalken, JB.HyraBestämmelserna kring hyra finner man i 12 kap. JB. Det är tillåtet att överlåta ett förstahandskontrakt enligt lagen men det är under vissa omständigheter. För det första så måste hyresvärden samtycka till överlåtelsen (12 kap. 32 § JB). Det gäller även när det är fråga om testamente som du undrar över (12 kap. 33 § JB).Får ni tillåtelse från hyresvärden kan du alltså överta förstahandskontraktet.HyresnämndenOm ni inte får samtycke från hyresvärden så kan ni vända er till hyresnämnden och den vägen få tillstånd till överlåtelsen. Det viktiga här är att ni har varaktigt bott tillsammans och är närstående (12 kap. 34 § JB). Är ni sambor är detta troligen inte något problem men man kan notera att vad som räknas som samboende är när personerna i fråga nästintill haft samma gemensamma hushåll och att lägenheten har använts tillsammans. När det står "om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen" så menas främst att du som tar över den kan betala hyran i tid och liknande.Hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen,

Gåvobrev fastighet

2021-03-31 i Fastighet
FRÅGA |Hur fungerar gåvobrev gällande en fastighet ? Blir det arvsskatt oavsett när föräldern går bort? Vänliga hälsningar!
Sonja Najim |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Gåvobrev: Ett gåvobrev som även kallas för gåvohandling kan bland annat reglera gåva av fastighet. I gåvobrevet kan man som gåvogivare välja att skriva särskilda villkor i brevet. När det gäller gåva av fastighet krävs det att det finns ett gåvobrev för att gåvan ska bli juridiskt giltig. Det är alltid en bra idé att en gåvogivare upprättar ett gåvobrev när det rör sig om större värden. På så vid minimerar man risken för framtida tvisterNär det gäller gåva av fastighet så måste man i gåvobrevet uppfylla vissa lagstadgade formkrav. Om gåvobrevet inte uppfyller formkraven, så betraktas gåvan som ogiltig. Gåvobrev krav: Vid gåva av fastighet gäller samma formkrav som vid köp av fastighet (4 kap 29§ jordabalken) vilket innebär att gåvobrevet måste vara skriftligt, innehålla en förklaring att givaren överlåter fastigheten såsom gåva, hur stor del som överlåtits och slutligen måste både givare och mottagare skriva under.Uppfyller gåvobrevet ovanstående formkrav är det giltigt.Arvsskatt:Arvsskatten avskaffades i Sverige sedan år 2005, vilket innebär att du inte betalar någon skatt vid arv. Om du har fler frågor så är du varmt välkommen att återvända till oss på Lawline!Vänligen,

Ansvar för grenar som tränger in på grannfastighet

2021-03-31 i Fastighet
FRÅGA |Min granne störs av ekollon som fallit ned på hans tomt från ett träd på min tomt. En del kommer från grenar som sträcker sig 2-3 m över tomtgränsen, grenar som jag medger kortas in till tomtgränsen. Hur långt sträcker sig mitt ansvar om ekollon ändå faller på andra sidan?
Mathias Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om en gren tränger in på grannfastighet och medför en olägenhet för fastighetens ägare så får denne ta bort grenen. Det kan innebära en olägenhet för grannen att grenarna tränger in på hans tomt. Grannen kan möjligen inte nyttja sin tomt på avsett sätt på grund av grenarna och/eller de ekollon som fallit på tomten. Däremot ska du, i egenskap av områdets ägare, beredas tillfälle att själv ta bort grenen om det kan antas att åtgärden medför skada av betydelse för dig (3 kap. 2 § jordabalken). Grannen bör därför kontakta dig innan åtgärder vidtas. Om du underlåter att ta bort den del av grenarna som sträcker sig över tomtgränsen har grannen rätt att avverka det överskridande partiet på eget bevåg.Det framstår dock som att ni inte är överens om fastigheternas gränser. Fastighetens gränser bestäms i första hand genom den på marken utmärkta gränsen. Om inte utmärkningen på marken kan fastställas med säkerhet, får den bestämmas med ledning av förrättningskarta, handlingar, innehav och andra omständigheter. I andra hand gäller vad som antas varit åsyftat med hänvisning till förrättningskartan och handlingar (1 kap. 3 § jordabalken).Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Hyra / Uppsägning / Besittningsskydd / Arrende - Vad gäller?

2021-03-31 i Hyresavtal
FRÅGA |HejJag och 4 syskon har ärvt en fastighet med tillhörande tomt. Arvet ligger fortfarande i dödsboet och kommer, pga komplikationer, att ligga kvar där upp till ett år. För tillfället bor det en person i huset, men som verkar saknas hyreskontrakt med dödsboet, och det saknas även ett hyreskontrakt ifrån tiden då den avlidne levde. Boendet hyrdes med andra ord ut svart. Har jag laglig rätt, som den blivande ägaren av tomten/fastigheten, kasta ut hyresgästen som saknar avtal? Jag vill själv bo där nämligen så snabbt som möjligt, och planerar för att bo där efter att arvet skiftats.Om det skulle uppkomma att ett hyreskontrakt finns, har jag som dödsbodelägare, fortfarande rätt att begär att hyresgästen flyttar?Den andra frågan berör samma sak. Det står en massa fordon och containrar på tomten, från en avlägsen släktning, som inte vill flytta dem. Jag vill omgående få undan dessa. Har jag, som blivande ägare av tomten, rätt att begära att polisen/kronofogden flyttar på fordonen och containrarna?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGAv din ärendebeskrivning går det att skönja två frågor och dessa kommer härnäst att besvaras i tur och ordning och i den mån det går ska tilläggas. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende följer enligt nedan.Jordabalken (JB).Inkomstskattelagen (IL).Lagen om betalningsföreläggande och handräckning (BfL).Lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen).Lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).Några avtalsrättsliga hållpunkterInledningsvis kan konstateras att avtalsfriheten är tämligen långtgående i Sverige. I vissa i lag angivna situationer kan det föreligga en så kallad kontraheringsplikt (tvång att avtala) och ohederliga avtal eller avtal om att begå brott kan i regel inte genomdrivas civilrättsligt i domstol (benämns pactum turpe). Men i mångt och mycket är det parterna själva som dikterar villkoren för avtalet och när ett sådant överhuvudtaget ska träffas varför det som har reglerats i avtalet utgör grunden för den rättsliga bedömningen. Inom den allmänna avtalsrätten är löftesprincipen starkt är förankrad och dessutom lagstadgad. Bindande avtal kommer till stånd när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av båda parter (1 § AvtL). Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sund servanda (avtal ska hållas) och det ska normalt mycket till för att någon av avtalsparterna ska kunna sätta den ovan nämnda löftesprincipen ur spel. För den typ av avtal som nu är i fråga (hyresavtal) föreligger det inga formkrav varför ett sådant kan ingås både muntligt, skriftligt och konkludent. Det sistnämnda betyder underförstått eller genom parternas ageranden. Det ska därför noteras, förvisso utifrån ett något teoretiskt betraktelsesätt, att ett hyresavtal kan ha träffats mellan den avlidne och hyresgästen trots att inget har manifesterats i skrift, vilket som sagt beror på att hyresavtal i grunden är formlösa avtal (jfr 12 kap. 2 § 1 st. JB).Din första fråga - Kan du säga upp hyresgästen? Och har denne överhuvudtaget något avtal?Av ovanstående följer att avsaknaden av ett skriftligt hyreskontrakt inte påverkar hyresförhållandets giltighet. Att bostaden, såsom du beskriver det, har upplåtits svart kan naturligtvis väcka vissa skattemässiga betänkligheter hos hyresvärden, det vill säga den avlidne och numera dödsboet efter denne (jfr 42 kap. 30-32 §§ IL). Men det får enligt min mening ingen som helst bäring på den civilrättsliga, eller närmare bestämt den hyresrättsliga, bedömningen. Att hyresavtalet endast har ingåtts muntligt bereder dock vissa tolkningssvårigheter, i synnerhet beträffande fastställande av avtalsinnehållet. Men utifrån din ärendebeskrivning torde det röra sig om ett avtal som löper på obestämd tid, alltså ett så kallat tillsvidareavtal, varför följande kan anföras.Hyresavtal som gäller för obestämd tid ska (måste) sägas upp för att upphöra att gälla (12 kap. 3 § 1 st. JB) och kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen när avtalet avser en bostadslägenhet (12 kap. 4 § 1 st. 1 p. JB). Det ska för övrigt förtydligas att innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig från det vardagliga språkbruket och omfattar i det här sammanhanget även hus eller delar av ett sådant (se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB). Vidare måste uppsägningen ske skriftligen om hyresförhållandet har varat längre än tre månader, men något krav på underskrift finns emellertid inte. I praxis har exempelvis uppsägning per e-post godkänts under förutsättning att hyresgästen bekräftar mottagandet av uppsägningen. Härutöver bör det i uppsägningen anges orsaken till varför hyresförhållandet ska upplösas och den skriftliga uppsägningen måste även delges hyresgästen, vilket lämpligast görs genom ett rekommenderat brev skickat till den adress som hyresgästen har uppgett som dennes vanliga adress (12 kap. 8 § JB).Trots det ovan anförda ska det noteras att hyresgästen vanligen har rätt till ett så kallat direkt besittningsskydd, vilket innebär att denne äger rätt till förlängning när hyresvärden säger upp hyresavtalet (se 12 kap. 46 § JB). Men i förevarande fall verkar det handlar om en egen bostad som den avlidne har hyrt ut som privatperson och då gäller inte det besittningsskydd som kommer till uttryck i jordabalken. Istället tillämpas privatuthyrningslagens regler av vilka framgår att hyresgästen saknar rätt till förlängning om detta inte särskilt har avtalats, vilket jag utgår ifrån inte är fallet här (3 §). Med iakttagande av de ovan nämnda formkraven för uppsägning enligt 12 kap. 8 § JB och den därtill gällande uppsägningstiden bedömer jag att du, så fort fastigheten har tillskiftats dig, kan säga upp den ifrågavarande personen. I privatuthyrningslagen sägs nämligen att hyresvärden, utan att hyresrätten är förverkad, får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen om inte en längre uppsägningstid har avtalats (3 § 2 st.). I den delen är reglerna således identiska med reglerna i 12 kap. JB. Det korta svaret på din första delfråga lyder med andra ord att det föreligger ett giltigt hyresavtal, men att du, mot bakgrund av det uteblivna besittningsskyddet, har rätt att säga upp hyresgästen. Det ska dock uppmärksammas att reglerna endast gäller hyresavtal som har träffats efter den 1 februari 2013, det vill säga när privatuthyrningslagen trädde i kraft. Din andra fråga - Kan du begära biträde av Kronofogdemyndigheten (KFM) för att få bort de fordon som står på fastigheten?Huruvida det föreligger något nyttjanderättsavtal är för mig ovisst, men i juridisk-teknisk mening blir det här att betrakta som ett lägenhetsarrende (8 kap. 1 § JB). Till skillnad från vad som gäller vid andra arrendeformer finns det inga formkrav för lägenhetsarrenden, vilket betyder att dessa kan ingås helt formlöst (exempelvis muntligt). Med lägenhetsarrende menas jord som upplåts med syften som inte innefattar att bedriva jordbruk, uppföra bostadshus eller uppföra/begagna byggnad för förvärvsverksamhet. Ett lägenhetsarrende kan vidare ingås på bestämd tid eller tillsvidare och tiden för vilken arrendeavtalet har ingåtts är avgörande för hur och när ett lägenhetsarrende kan sägas upp. Jag misstänker dock att mycket har lämnats oreglerat varför utgångspunkten får bli att det är ett tillsvidareupplägg som gäller. Inledningsvis ska sägas att man som nyttjanderättshavare inte har något besittningsskydd vid ett avtal om lägenhetsarrende, vilket i sin tur innebär att om ingenting annat har överenskommits (och innehållet i ett eventuellt muntligt/konkludent ingånget avtal inte går att fastställa) kan en uppsägning av ett lägenhetsarrende egentligen ske helt utan angivande av sakliga skäl. En avtalad uppsägningstid gäller naturligtvis, men om en sådan skulle saknas i arrendeavtalet kan det sägas upp till fardagen varje år, det vill säga den 14 mars, dock under förutsättning att meddelande härom lämnas senast sex månader i förväg (8 kap. 4 § JB). Om den avlägsna släktingen, efter en formell uppsägning ifrån din sida, fortsatt vägrar att vidta rättelse kan du vände dig till KFM och ansöka om så kallad vanlig handräckning enligt 3 § BfL. Det korta svaret på din andra delfråga lyder därför att du i princip godtyckligt (och ensidigt), dock med iakttagande av ovan nämnda tidsfrister, kan säga upp avtalet (lägenhetsarrendet) och att hjälp kan fås av KFM. Men detta förutsätter som sagt att ingenting annat framgår av det aktuella avtalet.Avslutande ord och ytterligare rådgivningVid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Borgensåtagande för en hyresrätt vid byte av fastighetsägare

2021-03-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej !Om man borgar för en hyresrätt , går den borgen automatiskt vidare om fastigheten byter ägare ??
Soad Garar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Till att börja med så föreligger det två avtalsrelationer i detta fall, ett är mellan hyrestagaren och hyresvärden och ett mellan borgensmannen och hyresvärden. Bestämmelser om borgensåtaganden finns i handelsbalken (HB) 10 kap 8–12 §§. En borgensman är en försäkran att hyresvärden kommer att få in pengarna för hyran. Om hyresgästen inte kan betala har värden rätt att kräva pengarna från borgensmannen. Vad händer om fastigheten som är uthyrd byter ägare? Borgensåtagandet är en förpliktelse mellan dig och borgenären, dvs hyresvärden. Det har alltså inte någon koppling till fastigheten ifråga. För att undkomma borgensåtagandet i de fall fastigheten byter ägare, måste borgensmannen och hyresvärden komma överens om at borgensåtagandet ska upphöra. Preskription av borgensåtagandet Ett borgensåtagande kan även upphöra om det preskriberas. Preskriptionen medför att borgenären inte kan kräva betalning av borgensmannen för hyresgästens skuld, (8 § st. 1 Preskriptionslagen).SammanfattningDitt borgensåtagande kommer alltså att stå kvar om fastigheten byter ägare, om inte du och hyresvärden kommer överens om att det ska upphöra. Hoppas att du fått svar på din fråga! Vänligen,

Störig granne?

2021-03-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag bor i ett student boende och min granne har antastat och trakasserat mig och andra av mina grannar. Vi har polis anmält det och kontakta hyresvärden men inga åtgärder har skett. Vad kan jag göra för att få honom att flytta ut/hyres värden att ta åtgärder?
Minela Kurjakovic |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Trakasserier kan betyda många olika saker. Av din beskrivning framgår det ej hur eller på vilket sätt er granne har trakasserat er. Men om ni upplever er trakasserade, kan ni polisanmäla personen i fråga. Jag kan inte med säkerhet säga om och i så fall vilka brott din granne skulle kunna göra sig skyldig till (då jag inte känner till alla omständigheter), men ni kan försöka kontakta polisen och fråga om förutsättningen för att göra en anmälan. Du nämner dock att ni redan har anmält till polisen, har ni försökt kontakta polisen igen och frågat var i processen ert ärendet befinner sig? Är en anmälan inte är möjlig men problemen fortsätter, grannen kanske är svår att få kontakt med, uppvisar sjukdomssymptom eller om ni till och med tror att hen utgör en fara för sig själv och sin omgivning kan ni kontakta socialtjänsten i er hemkommun och fråga om de kan göra någonting. Du nämner även att du tagit upp detta med din hyresvärd. Om grannen är högljudd och stökig är din hyresvärd skyldig att underrätta din granne om störningarna. Om det är så att din hyresvärd inte skulle göra det rekommenderar jag dig att vända dig till hyresnämnden som agerar som medlare i tvister som rör hyra.Hoppas du får svar på frågan!Med vänlig hälsning

Kan en hyresgästförening förbjuda viss typ av hundras?

2021-03-31 i Hyresavtal
FRÅGA |Kan hyresgästföreningen förbjuda en viss typ av hundraser, t.ex såkallade "kamphundar"?Är det lagligt om det bara gäller nya höresgäster? Och att man kan bli vräkt om man skaffar en?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Inledningsvis kan sägas att hyresvärden inte rent generellt kan förbjuda hyresgäster från att ha husdjur i lägenheten, därtill även förbjuda olika hundraser mm. Med husdjur ska förstås "vanliga" husdjur såsom katt eller hund. Ifall det inte föreligger sakliga skäl till ett husdjursförbud kan det utgöra ett ogiltigt villkor i hyresavtalet. Med sakliga skäl kan t.ex. avses att hyreshuset är speciellt anpassat för människor med hundallergi. Av den ursprungsinformationen du angivit avser förbudet särskilda hundraser. Såvida det inte föreligger sakliga skäl för detta är det fel av hyresgästföreningen att villkora om detta. Detta måste således klargöras för att frågan ska kunna besvaras mer nyanserat. Som hyresgäst kan det vara bra att veta att hyresvärden inte kan säga upp hyresavtalet av den anledning att du väljer att ha en viss "förbjuden" hundras, se 12 kap. 42§ st. 1 p. 11 Jordabalken (JB) (Hela 12 kap. 42§ JB ger uttryck för förverkandegrunder som hyresvärdes kan åberopa som grund för att säga upp avtalet. Punkt 11 som skulle kunna bli den aktuella i detta fall, berättigar inte uppsägning i och med att hyresgästföreningens villkor ändå inte är giltigt).Här ska det dock upplysas om att enligt 12 kap. 42§ st.1 p. 9 JB, föreligger grund för uppsägning ifall hyresgästen åsidosätter det som ska iakttas enligt 12 kap. 25§ JB. Av denna bestämmelse stadgas att hyresgästen vid användandet av lägenheten ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som bl.a. kan försämra deras bostadsmiljö att det skäligen inte bör tålas. Hyresgästen skall vid sin användning av lägenheten också i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Ifall hunden skulle orsaka sådana problem kan alltså uppsägning komma att aktualiseras på den grunden. Allmänt har du som hundägare ett särskilt ansvar för tillsyn av hunden. Hundar ska skötas på ett sådant sätt som med hänsyn till deras natur och övriga omständigheter behövs för att förebygga att de orsakar skador eller avsevärda olägenheter, 1§ Lag om tillsyn över hundar och katter.Övrigt ska tilläggas att det råder en grundläggande princip på föreningsrättens område att alla medlemmar ska behandlas lika, likhetsprincipen. Olika behandling kan vara tillåtet om det är sakligt och objektivt motiverat. Även här blir det en bedömningsfråga som kräver mer information för att kunna besvaras. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,