Är strandsskydd grund för hävning av fastighetsköp?

2020-05-16 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej,Jag vill ha svar på tre relaterade frågor:Bakgrund: Jag har sålt en del, ca 900 kvm, av en skogsfastighet till en sommarstugeägare, vars tomt gränsar till min skogsfastighet. När han ansökte om fastighetsreglering hos Lantmäteriet, fick han nej pga av att marken som jag har sålt ligger inom strandskyddad område.Fråga 1: Han vill nu häva köpet, få tillbaka köpeskillingen, och hävdar att han har rätt att göra det. Det finns inga klausuler om några villkor för återköp i köpehandlingarna som är underskrivna av oss båda och betalning är erlagd.Han motiverar detta med att det inte går att göra en fastighetsreglering och att köpet därför ändå kommer att bli ogiltigt efter ett antal år. Har han rätt av häva köpet?Fråga 2: Jag har ändock för avsikt att tillmötesgå honom, och betala tillbaka pengarna i en takt som jag klarar av. Han vill nu att jag skriver på en skuldförbindelse att jag ska betala allt den sista oktober i år. Han säger att om jag inte skriver på denna så går han till kronofogden. Har han den möjligheten?Fråga 3: Vad hamnar vi i för läge om jag inte går med på att låta köpet återgå, och han inte kan visa att han äger marken via fastighetsregistret?(jag har erbjudit honom att skriva ett avtalsservitut som ger han full nyttjande rätt, alternativt ett livslångt kostnadsfritt arrende men han har avböjt.)Luleå
Binh Tran |Hejsan, Aktuell lag: Jordabalk. För att besvara på frågorna så behöver vi utreda reglerna om hävande av köp av fastighet. Om han har rätt till hävning enligt lag så kommer du behöva betala tillbaka honom. Strandskydd är inte grund för hävning.Hävning kan göras under tre förutsättningar. Fysiska fel, rättsliga fel eller rådighetsfel. Det närmsta strandskydd kommer är rådighetsfel som regleras i 4 kap 18§. För att kunna åberopa ett rådighetsfel gentemot säljaren måste förvärvaren ha varit i god tro, vilket framgår av formuleringen "skäl att förutsätta" i paragrafen. Paragrafen riktar sig främst emot kommunala detaljplan som gör så att köparen inte kan använda sig av fastigheten som han trodde. Strandsskydd är lagstadgat. Lagstadgade begränsningar förväntas var och en känna till och är därför inte rådighetsfel. En köpare som t.ex. velat bygga ett hus eller en brygga invid stranden kan inte stödja sig på 4:18§ eftersom köparen borde ha känt till att reglerna om strandskydd i miljöbalken inte gör det möjligt. Strandskydd är alltså inte ett rådighetsfel enligt 4 kap 18§ eftersom strandskydd är lagstadgat. Alla förväntar sig kunna lagen, vilket innebär att han hade skäl att förutsätta att det fanns strandskydd. Villkoren i 4 kap 18§ är därför inte uppfyllt och han har inte rätt till hävning. Jag har tyvärr inte kunnat hitta någon rättspraxis från högsta domstolen som behandlar detta, men Folke Grauers, den främsta juristen i området fastighetsköp, delar denna åsikt (Grauers, Fastighetsköp s. 186). Flera juridiska examensuppsatser har även hanterat denna fråga, se t.ex uppsats 1 sid 21 och uppsats 2 sid 5.Svaret på denna fråga ändrar många förutsättningar i de andra frågorna. Eftersom du inte har någon lagstadgad skyldighet att betala tillbaka honom. KronofogdenAlla kan gå till kronofogden för att begära ett så kallat "betalningsföreläggande". Sökaren ska förklara situationen på bästa sätt och kronofogden ska därefter ta ställning till om ansökan är välgrundat eller inte. Om de tycker att det är välgrundat så kommer de skicka ett betalningsföreläggande till dig. Betalningsföreläggandet kan motsättas av dig, vilket egentligen bara leder till att sökande (köparen) kan begära att ärendet överlämnas till tingsrätten. Min egna åsikt är att ansökan kommer att avslås direkt av kronofogden på grund av att det han inte har rätt till hävning. Om det ett betalningsföreläggande ändå kommer till dig så motsätt kravet och låt det i sådana fall gå till tingsrätten. Jag ser ingen annan slutsats än att domstolen kommer att komma fram till samma sak som mig. Läs mer här. Fråga 3.Jag anser att jag har svarat på fråga 3 med det som sagts ovan. Om du vill låta köpet återgå så behöver du inte detta. Han har inte rätt till hävning på grund av strandskyddet.RådAllt beror på vad du vill göra. Om du fortfarande vill tillmötesgå honom så bör det vara på dina villkor. Om du inte vill det så kan du göra detta med. Jag hoppas jag har varit vägledande. Om du har några följdfrågor så kan du höra av dig till binh.tran@lawline.se. Vänligen,

Har jag tre månaders uppsägningstid även om hyresvärden hittar en ny hyresgäst som kan flytta in innan uppsägningstidens utgång?

2020-05-14 i Hyresavtal
FRÅGA |Det är så att vi har sagt upp våran lägenhet idag (den 14 maj) på kontraktet står det tre månaders uppsägning och han är väldigt tvär mot just oss (inte dom andra som bor här) att det är det som gäller. Min fråga är ifall hyresvärden skulle hitta någon som flyttar in när vi har tänkt att flytta till den nya lägenheten vilket är 1 juni, har vi fortfarande tre månaders uppsägning då även om det bor någon här under dom tre månaderna? Mvh
Anna Dahlenborg Akmese |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar det som att ni hyr en bostad med förstahandskontrakt. Bestämmelser om uppsägningstid för bostadshyresavtal finns i 12 kap. jordabalken.En uppsägningstid om minst tre månader gällerEtt hyresavtal upphör att gälla vid uppsägningstidens utgång (12:4 JB). En uppsägningstid på tre månader är den lägsta uppsägningstid ni som hyresgäster har rätt till enligt lag (12:5 JB). Ni kan försöka förhandla om en kortare uppsägningstid men om hyresvärden inte vill gå med på det (vilket verkar vara fallet för er) så har ni alltså en uppsägningstid på tre månader och ni måste betala hyra under hela den perioden. Det gäller även om hyresvärden hittar en ny hyresgäst som kan flytta in i lägenheten innan er uppsägningstid på tre månader har gått ut.Vänliga hälsningar

Gåva av hus på ofri grund, arrende och brister i arrendators vårdplikt, vad gäller?

2020-05-13 i Arrende
FRÅGA |Jag har en jordbruksfastighet där jag äger två hus och ett tredje ägdes av min äldsta son. För att fastigheten skulle leva vidare så överlät jag mitt hus och köpte ett nytt inom samma by och vi var överens om att det skulle fortsätta som förut. Till saken hör att i den fastigheten drog jag in fiber som var beställt och betalt av jordbruksföretaget, då huset låg mitt emellan de andra två så blev det en knytpunkt för värme vatten el och bredband. Detta gick bra i sju år, vi delade på bredbandet, elen, värmen och vattnet, han betalade sin del. Men för snart två år flyttade han från fastigheten, han fortsatte betala nästan ett år, men sedan dess så har han inte betalt en enda krona. Han har gjort gården till ett skrotupplag av gamla bilar, det ser vedervärdigt ut runt huset, och han har klippt fibern för oss andra två, och då vi båda är företagare så är det riktigt besvärligt att sköta våra ärenden då det är dålig anslutning på 4-G. Han hotar och undviker all kontakt med oss andra på gården, så vi vet snart inte vart vi skall ta vägen, vi har mötts en gång i tingsrätten och vi gick till förlikning där och han skulle följa det vi kom överens om, men en månad senare så fortsätter det på samma vis. Min undran är hur gör jag för att vi två andra familjer skall kunna fortsätta med våran verksamhet och gå vidare. Kan jag gå till domstol och få gåvan upphävd eller finns det någon annan väg. Till saken hör att jag har flyttat tillbaks på gården sedan tre år efter att mina föräldrar gått bort.Tack på förhand
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline, UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger en jordbruksfastighet på vilken det står tre byggnader (hus). Ett av husen ägs dock av din äldsta son. Såvitt jag förstår bor denne inte längre på gården men nyttjar fastigheten för diverse förvaring och på ett sätt som du beskriver som ett skrotupplag. Till saken hör att du några år tidigare och innan din återkomst till gården överlät ett av husen (du skriver ovan "mitt hus"). Jag tolkar således det nu sagda som att en av dina två byggnader skänktes till din son, dock inte hela fastigheten som sådan och detta för att du i din ärendebeskrivning uppger att du "har en jordbruksfastighet". Utifrån den information som du har delgett oss framstår det vidare som hyfsat otvetydigt att din son inte sköter sina åtaganden. Du undrar därför huruvida gåvan kan återkallas eller om det finns några andra alternativa tillvägagångssätt för dig. Tillämplig lagstiftning i ditt ärende: Jordabalken (JB).Brottsbalken (BrB). Lagen angående vissa utfästelser om gåva (gåvolagen GåvoL).Några inledande hållpunkterInledningsvis förtjänas det att säga följande. Till skillnad från vad många tror är fast egendom endast jord, vilken i sin tur är indelad i fastigheter (1 kap. 1 § JB). På en fastighet kan det exempelvis stå en byggnad som då utgör fastighetstillbehör och som sedan följer med fastigheten vid en eventuell försäljning (2 kap. 1 § 2 st. JB). Gåvan av det ifrågavarande huset ensamt är därför att betrakta som lös egendom och benämns då hus på ofri grund (på annans mark). Att din son äger huset är alltså inte synonymt med att han skulle vara delägare i fastigheten utan istället menar jag att denne besitter en nyttjanderätt till marken, eventuellt i egenskap av arrendator. Om något nyttjanderättsavtal uttryckligen har kommit till stånd framgår dock inte av din ärendebeskrivning, men att ett sådant föreligger framstår som odiskutabelt. Låt vara att avtalet konkludent (genom parternas ageranden) kan ha ingåtts, men det är ändå ovidkommande för avtalets giltighet (vissa arrendeavtal fordrar dock skriftlighet för att vara giltiga, men det betyder inte att andra slags nyttjanderättsavtal inte kan ha uppkommit). Gåvan av huset, är den möjlig att återkalla?Det korta svaret lyder: Nej, det är den inte. En gåva blir bindande när den fullbordas och när så sker är det inte längre möjligt att ångra sig och därmed försöka att ta tillbaka gåvan (1 § GåvoL). När gåvan anses fullbordad är avhängigt vilken typ av gåva det handlar om. Av det ovan anförda kan det konstateras att hus på ofri grund är lös egendom och en gåva av lös egendom fullbordas när denna kommer i mottagarens besittning, det vill säga när den traderades (överlämnades) till din son (2 § GåvoL). Men till skillnad från vanligt lösöre går byggnader inte att flytta och fysiskt överlämna varför den så kallade rådigheten avgör när en gåva av ett hus på ofri grund anses fullbordad. Typiskt krävs en uttrycklig förklaring från gåvogivaren (du), överlämnande av nycklar och annat dylikt som gör att mottagaren (din son) kan utöva verklig kontroll över huset. Att så redan har skett förefaller uppenbart. Det blir med andra ord svårt för dig att angripa den uppkomna situationen med ett återkallande av gåvan. Föreligger ett arrende? Om ja, vad gäller? Arrende avser upplåtelse av jord till nyttjande, vilket ska ske mot vederlag. Gratisupplåtelser faller dock utanför lagens tillämpningsområde (8 kap. 1 § JB). Vidare uppställs ett formkrav för alla arrenden förutom vid så kallade lägenhetsarrenden, vilket innebär att avtalet måste vara skriftligt och att samtliga avtalsvillkor ska intas i detsamma (8 kap. 3 § JB). Du som jordägare är ansvarig för att den skriftliga formen iakttas och jag utgår ifrån att ett sådant har träffats någon gång i tiden. Tidigare torde det ha varit fråga om ett bostadsarrende, men eftersom din son har flyttat från gården och idag endast nyttjar fastigheten som en mindre parkeringsplats (skrotupplag) pekar mycket på att det istället rör sig om ett lägenhetsarrende. En upplåtelse av jord som inte uppfyller förutsättningarna för jordbruksarrende, bostadsarrende eller anläggningsarrende räknas som just lägenhetsarrende (8 kap. 1 § 2 st. JB). Din son har som arrendator en skyldighet att vårda och underhålla fastigheten och konsekvensen av bristande vård är i första hand en ersättningsskyldighet. Om försummelsen skulle vara betydande och varaktig, vilket verkar vara fallet här, får bristerna istället anses utgöra vanvård, vilket kan rendera i ett omedelbart förverkande på grund av kontraktsbrott och en rätt för dig som fastighetsägare att kräva skadestånd (8 kap. 23 § 1 st. 3 p. och 3 st JB). Under förutsättning att du äger rätt att säga upp din son finns det bestämmelser som reglerar vad som ska hända med huset som denne äger (8 kap. 21 § JB). Initialt ska inlösen av byggnaden erbjudas dig. Om du inte inom en månad har förklarat dig villig att förvärva huset måste din son föra bort det aktuella byggnaden inom tre månader alternativt överlåta denna till en tillträdande arrendator. Om ett bortförande av egendomen sker ansvarar din son för att marken på fastigheten återställs i tjänligt skick, vilket är en skyldighet som har kommit till uttryck i rättspraxis (tidigare domstolsavgöranden, se bland annat hovrättsdomen RH 2001:80).Hoten och de klippta kablarna, vad gäller?De handlingar, hoten och åverkan på kablarna, som du beskriver att din son har gjort sig skyldig till skulle enligt min mening kunna betraktas som olaga hot (4 kap. 5 § BrB) och skadegörelse (12 kap. 1 § BrB), gärningar som båda är brottsliga och således straffbelagda. Straffbestämmelsen om olaga hot riktar sig mot den som hotar någon annan på ett sätt som är ägnat att hos den hotade framkalla allvarlig rädsla för egen eller annans säkerhet till person, egendom, frihet eller frid. Ett sådant agerande kan leda till böter eller fängelse upp till ett år. Och den som förstör eller skadar egendom till men för någon annans rätt kan dömas för skadegörelse, vilket kan leda till fängelse upp till två år. Jag har svårt att närmare kommentera ovanstående mot bakgrund av den relativt knapphändiga information som ges kring just detta i din ärendebeskrivning. Ingående kännedom om de faktiska omständigheterna fordras för den straffrättsliga bedömningen. Men jag ämnar diskutera det här vidare under vårt kommande telefonsamtal (du har som bekant beställt en personlig telefonrådgivning) Sammanfattning och ytterligare rådgivningSammantaget kan följande konstateras. Att försöka ogiltigförklara alternativt återkalla den fullbordade gåvan menar jag blir en mycket svårgenomtränglig väg att gå. För att inte säga helt omöjlig. Däremot torde det gå att säga upp din son och avhysa honom från din jordbruksfastighet. Min bedömning är att det är med stöd av det nyttjanderättsavtal som föreligger mellan dig och din son som den uppkomna situationen ska lösas. Och på basis av din lägesbeskrivning bör du även kunna rikta ett ersättningsanspråk gentemot honom. Vidare kan flertalet brott vara begångna här och en polisanmälan skulle kanske få en välbehövlig påverkanseffekt och dessutom föranleda ännu en skyldighet för din son att utge skadestånd. Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar. Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Jag kommer att ringa dig redan nu på fredag den 15/5 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Om den föreslagna tiden inte skulle passa vänligen återkom till mig per mail.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan. Vänligen,

Omfattas hål efter en vägg-tv av vårdplikten?

2020-05-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Har det varit några juridiska mål gällande uppsättning av tv apparater i hyreslägenhet? Jag har gjort 6 hål i väggen för TV och nu vid besiktning säger hyresvärden att han behöver tapetsera om, vilket jag skall stå för. Jag hävdar normalt slitage, men han säger att det inte gäller TV upphängningar. För övrigt har jag inte gjort några hål i lägenheten.
Hanna Brunnström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad säger Jordabalken om vårdplikten för hyresgäster?Vårdplikten för hyresgäster regleras i 12 kap. 24 § Jordabalken (JB). Där framgår det att hyresgästen har en skyldighet att löpande tillgodose skötseln av lägenheten och andra förhyrda utrymmen, så som exempelvis tvättstuga och trappuppgång. Detta innebär att skador som orsakats av hyresgästen genom vållande, vårdslöshet eller försummelse ska ersättas av denne. Hyresgästen bär även ansvaret för skador som orsakas av gäster, familj eller hantverkare. Skador som uppkommit av en olyckshändelse eller utgör normalt slitage av lägenheten hör dock inte till den typ av skador som ska ersättas av hyresgästen. Det är istället hyresvärden som bär risken för att lägenhetens skick försämras genom en sådan skada. Utgör hål från en vägg-tv normalt slitage?Vad som utgör normalt slitage beror på bedömningen i det enskilda fallet, men kan sägas omfatta skador som uppkommit genom en normal användning av lägenheten. Jag har inte hittat något specifikt rättsfall som behandlar slitage till följd av uppsättning av en vägg-tv. I praxis har dock utgångspunkten varit att hål i väggen från uppsättning av tavlor och hyllor utgör normalt slitage, se exempelvis NJA 1987 s 668. Är hålen onormalt stora, många i nära anslutning till varandra eller annars tillkommit på ett vårdslöst sätt kan de dock utgöra en skada. Det är sannolikt att hål till följd av upphängning av en tv skulle bedömas på samma sätt som tavlor och hyllor. Att hänga upp en tv får nämligen ses ses som en normal användning av lägenheten. Vårdplikt för normalt slitage enligt hyresavtalAv din fråga framgår inte huruvida vårdpliktsfrågan omfattas av ett avtal mellan dig och din hyresvärd. Det kan dock vara bra att veta att 12 kap. JB är tvingande till din förmån som hyresgäst, vilket framgår av 12 kap. 1 § femte stycket JB. Bestämmelsen innebär att en hyresgäst inte får behandlas mindre förmånligt enligt ett avtal än om bestämmelserna i 12 kap. JB tillämpats. Din hyresvärd kan därmed inte genom hyresavtalet föreskriva dig en vårdplikt för normalt slitage. Skulle ett sådant avtalsvillkor ändå finnas är det inte bindande för dig som hyresgäst. SammanfattningsvisMed hänsyn till att hålen efter din tv är relativt få utgör de enligt min mening sannolikt normalt slitage och är därmed inte är en skada som omfattas av din vårdplikt enligt 12 kap. 24 § JB. Är hålen stora eller har tillkommit på ett vårdslöst sätt utgör de däremot troligen en skada som du är ersättningsskyldig för. Min rekommendation är att du i första hand kontaktar din hyresvärd och hänvisar till regleringen i JB. Om ni inte når en överenskommelse kan du istället vända dig till hyresnämnden, då de erbjuder medling. Hoppas du har fått svar på din fråga!

Förlängningsklausul i hyresavtal vid utebliven uppsägning

2020-05-16 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej.Jag har hyrt ut en del av min företagslokal med dessa villkor:Hyresperiod 12 månader. Skriftlig uppsägning ska ske senast 6 månader innan hyresperiodens slut. Om inte skriftlig uppsägning sker inom utsatt tid fortlöper Hyresperioden 12 månader.Jag har inte fått in någon skriftlig uppsägning. Vad gäller? Hyresgästen ifråga anser att det inte fortlöper och att ingen mer likviditet ska ske.Vi har även ett muntligt avtal angående kassasystem på 36 månader där personen ifråga även motsätter sig likviditet. Mvh
Lisa Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss här på Lawline med din fråga.InledningJag ska nedan redogöra för vilka regler som gäller om ingen uppsägning har skett, samt vilket verkan hyresavtalet får på detta.Tillämpliga lagrumBestämmelser som är tillämpliga på din fråga hittar vi i Jordabalkens (hädanefter benämnt JB) 12:e kapitel, även kallad Hyreslagen. Hyreslagen är tvingande till hyresgästens förmånInledningsvis kan jag berätta att hyreslagen är tvingande till hyresgästens förmån. Detta innebär att hyresvillkor som är mindre förmånliga för hyresgästen, än vad som framgår av lagen, inte gäller, 12 kap. 1 § JB. Uppsägningstiden är sex månader för hyresgästen, men nio för digUppsägningstiden för hyra av en lokal är nio månader eftersom avtalet löper på ett år. Man får dock avtala om en kortare uppsägningstid till hyresgästens förmån, vilket ni har gjort med en uppsägningstid på sex månader istället. Däremot är din uppsägningstid, såsom hyresvärd, fortfarande nio månader, 12 kap. 4 § JB. Detta beror som sagt på att ni inte får sluta avtalsvillkor som är mindre förmånliga för hyresgästen än vad bestämmelserna i lagen säger.För att hyresgästen ska säga upp hyresavtalet i tid gäller alltså att han gör en skriftlig uppsägning sex månader innan de tolv månaderna har löpt ut. Uppsägningen måste alltså ske ett halvår i förväg.Avtalet fortlöper i tolv månader vid utebliven uppsägningMed tanke på att ni har skrivit in i hyresavtalet att det förlängs på tolv månader om uppsägning inte sker i tid är det precis vad som har hänt här. Man får skriva in en sådan förlängningsklausul i hyresavtalet och den är då gällande även om det inte är till hyresgästens förmån i just detta fall, 12 kap. 3 § JB. Hyresgästen är alltså skyldig att betala hyra i ytterligare tolv månader. Råd och avslutningSammanfattningsvis är hyresgästen bunden till att hyra lokalen ytterligare tolv månader eftersom han inte har skickat in en uppsägning i tid (sex månader i förväg). Med tanke på att hyresgästen inte håller med om detta kan du alltid vända dig till hyresnämnen för att de ska pröva er tvist. Jag är lite osäker på om de tar upp just den här typen av mål då det inte framgår på deras hemsida, men det är kostnadsfritt att ansöka! Jag råder dig därför att skicka in en ansökan till hyresnämnden HÄR. Skulle det vara så att de inte prövar ditt ärende kan du alltid få mer hjälp av en jurist här på byrån. Du kan alltid vända dig till oss i första hand också. I så fall är det bara att höra av dig till mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.se. Likaså gäller om du har några följdfrågor. Jag hoppas att du fick svar på din fråga och jag önskar dig ett stort lycka till!Vänligen

Allvarlig störning i boendet, vad kan man göra?

2020-05-13 i Bostadsrätt
FRÅGA |Min son har köpt en lägenhet och på köpet fick han en granne med psykisk sjukdom som är av digniteten "oacceptabel störning"Han har varit i kontakt med föreningen och styrelsen men får ingen upprättelse, mer än att de känner till problemet, som har pågått under flera år. Han fick detta till svar "Det är inte föreningen som rent praktiskt kastar ut en person när denne är uppsagd, utan det sker en handräckning via kronofogden och att i vissa fall kan även socialnämnden vara inblandad".Han får inte veta något mer pga sekretess, men att dom förstår hans frustration.Han har begärt att få reducering på månadsavgiften under tiden han får lida av störningarna, som pågår under dygnets alla timmar, och oftast till natten, när det skall vara tyst. Där fick han avslag. Han står inte ut längre. Hur ska han gå tillväga, vad ska han göra för att få rätt? Detta är en HSB lägenhet.
Binh Tran |Hejsan,Aktuell lagstiftning: bostadsrättslagenFår grannen störa på detta sätt?I 7 kap 9§ bostadsrättslagen kan vi finna bostadsrättshavares ansvar för omgivningen och dennes grannar. De överensstämmer i allt väsentligt med dem som gäller enligt 12 kap 25§ för hyresrätter. I paragrafen gör man skillnad på störningar i boendet och allvarliga störningar i boendet. Skillnaden är att vid allvarliga störningar så behöver inte bostadsrättsföreningen meddela socialnämnden eller begära rättelse av den boende utan uppsägningen kan göras med omedelbar verkan.Om grannen har en psykisk sjukdom och på grund av detta gör ljud hela tiden, även på natten. så kan det handla om en allvarlig störning där omedelbar uppsägning kan vara aktuell, se 7 kap 9§ 3 st. Stycket är tillämpligt vid två situationer. Den första är om grannen håller på med brottslig verksamhet eller hotar/är våldsam mot de andra grannarna. Den andra situationen är fall där det kan förutses att en begäran om rättelse inte kommer att leda till rättelse och det rör sig om störningar som kan betecknas som outhärdliga för de närboende. Framför allt gäller det särskilt omfattande störningar. Det kan vara fråga om en bostadsrättshavare som inte klarar ett eget boende, kvalificerat drogmissbruk, psykisk sjukdom eller liknande. se propositionen 2002/03:12 sida 117. Om hans granne gör ljud hela tiden, dygnet runt, på grund av en psykisk störning och HSB har begärt att grannen slutar med oljudet, men om grannen inte har rättat sig efter tillsägelse, så kan HSB säga upp bostadsrätten med omedelbar verkan.Styrelsen har en skyldighet att agera i dessa fall och om de inte gör det så kan en medlem i en bostadsrättsförening begära skadestånd/reducering av månadsavgiften.Rätten till ekonomisk ersättningSom endast en medlem i en bostadsrättsförening så kan din son inte begära att föreningen ska säga upp grannens avtal men han kan begära ersättning i form av nedsatt avgift och eventuell skadestånd i form av sveda och värk ersättning. Skadestånd kan dock endast utfärdas om föreningen har försummat sin skyldighet att försöka få störningarna att sluta. Om de t.ex inte har sagt till din granne och begärt att grannen ska sluta efter att din son har klagat så har de försummat sin skyldighet och din son är berättigad till skadestånd, se fallet NJA 2004 s.840 och 7 kap 2§ och 4§ (HSB:s skyldigheter för omgivningen och deras skadeståndsskyldighet).Vad kan din son göra för att få rätt?Eftersom HSB inte har viljan att göra något åt det så är det enda din son kan göra är att stämma HSB i tingsrätten. Men en tingsrättsprocess kan bli dyr och långvarig. Först bör din son därför prata med andra grannar som möjligtvis kan bli störda av oljuden och att de tillsammans håller en "störningsjournal" där dem antecknar när oljuden sker och vad för sorts ljud det är. Detta kan göras under ett par veckor eller dagar beroende på hur stark bevisning din son vill ha, ju längre ju starkare blir beviset.Under tiden så bör han fortsätta att försöka få HSB att göra något åt störningarna genom att de antingen begär rättelse eller att de säger upp grannen. Även om socialnämnden är inblandande så kan grannen ha en fördel att flyttas till ett boende som är mer anpassad till hans sjukdomstillstånd eftersom han inte verkar kunna bo på ett vanligt boende på ett lämpligt sätt. Om HSB fortfarande är motstridiga så bör din son upplysa om hans intentioner att ta det till tingsrätten, samtidigt bör han hänvisa till de lagrum och rättsfall som jag informerat om. Sist men inte minst bör ni be en juristbyrå kontakta HSB och på det viset visa att ni menar allvar. Det bästa vore om de inser att det är ett fall de inte kan vinna, på det viset kan din son få betalt utan att ta fallet till tingsrätten och samtidigt få grannen vräkt. Om det i slutändan blir en process så kan Lawlines juristbyrå hjälpa er med ärendet. Jag hoppas jag har varit vägledande i mitt svar. Har du några följdfrågor kan du höra av dig till binh.tran@lawline.se.Med vänliga hälsningar.

Åverkan på annans fastighet, vilket grannelagsrättsligt ansvar har skadevållaren?

2020-05-13 i Fastighet
FRÅGA |en granne har servitut från en annan granne om rätt till väg. vägens användning och bristande underhåll har gjort att en mur mot vägen kontinuerligt tryckts in på vår tomt. muren anlades när vägen byggdes eftersom det var sluttningsmark och vägytan skulle vara plan. vägytan lutar därmed in mot vår tomt och allt regnvatten bildar vattensamlingar och gyttja. det senaste tokeriet var att gräva upp vägbanken mot vår tomt för att få ner bredband. hela vägens uppbyggnad saboterades då.
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGAv ditt ärende är det ganska svårt att skönja någon faktisk frågeställning eller vad du egentligen önskar att få utrett. Den fortsatta framställningen kommer därför att bli ganska så generell till sin karaktär. Din ärendebeskrivning indikerar dock att detta rör de grannelagsrättsliga reglerna och vad som gäller vid åverkan på annans fastighet. Tillämplig lagstiftning är:Jordabalken (JB). Och viss mån även miljöbalken (MB). Allmänt om nyttjande av servitutÄgaren av den härskande fastigheten ska förfara på ett sätt som gör att den tjänande fastigheten, den ägare som har upplåtit en del av marken för servitutets nyttjande, inte betungas mer än nödvändigt (14 kap. 6 § JB). Vid ett vägservitut åligger det den härskande fastighetens ägare att hålla vägen i sådant skick att skada eller olägenhet inte uppkommer i onödan. Det nu sagda brukar (ska), jämte servitutsbefogenheterna i övrigt, regleras i nyttjanderättsavtalet. Dina grannars interna rättsförhållande, jordabalkens servitutsbestämmelser och det tillhörande servitutsavtalet har egentligen ingen direkt betydelse för dig och din fastighet, men allt detta får ändå viss bäring på den rättsliga bedömningen utifrån den information som ges i ditt inskickade ärende. Jag misstänker nämligen att du har för avsikt att rikta något form av ersättningsanspråk och då måste det fastställas vem av dina grannar som bär ansvaret för de uppkomna skadorna. Underhållet av vägen liksom dess användande torde ägaren till den härskande fastigheten svara för om ingenting annat framgår av servitutsavtalet. Vem som grävde upp vägbanken har jag däremot svårt att avgöra eftersom detta inte riktigt tydliggörs. Grannelagsförhållanden, närmare bestämt mellan dig och den granne som är ansvarig för de uppkomna vattenansamlingarna, vad gäller?Den allmänna hänsynsregeln i jordabalken föreskriver att var och en vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom ska ta skälig hänsyn till omgivningen (3 kap. 1 § JB). Här har lagstiftaren uttryckt en riktlinje för grannsämjan, vilken innebär att vidtagna åtgärder på egen eller annans fastighet inte får rendera i några besvär för andra. Med andra avses dessutom en vidare krets av rättssubjekt är de närmaste grannarna. En talan i domstol ska i första hand väckas i enlighet med reglerna i 32 kap. MB. Om miljöbalkens regler inte skulle anses tillämpliga kan en skadeståndstalan istället väckas i allmän domstol med stöd av 3 kap. JB. Genom domstolens försorg kan sedermera ett föreläggande eller ett förbud, vilka båda kan förenas med viten, riktas mot den aktuella grannen. Här kommer dock en intresseavvägning att göras där hänsynstagandet till din fastighet inte får gå så långt att det skulle framstå som orimligt för din granne att uppfylla de ifrågavarande kraven. I ett avgörande (NJA 1995 s. 720) från Högsta domstolen (HD) hade en fastighetsägare i samband med ett bygge lagt igen en bäckfåra (ett mindre dike) genom vilken avrinning av dagvatten skedde från en grannfastighet. Borttagandet hade orsakat skada på den senare fastigheten då stora mängder vatten hade ansamlats på tomten och således förstört densamma. Den första fastighetsägaren ansågs ansvarig för de uppkomna skadorna och borde ha vidtagit erforderliga åtgärder så att avrinningen fortsatt hade kunnat ske på ett tillfredsställande sätt. Denne blev därför skyldig att utge skadestånd. Den ovan refererade HD-domen talar således för att den granne som är ansvarig för underhållet av den aktuella vägen dels kan föreläggas att vidta lämpliga skydds- och återställandeåtgärder och dels kan bli skadeståndsskyldig gentemot dig. Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar HD så kallade prejudikat (normerande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa. Jag valde därför för tydlighetens skull att referera till en dom som jag bedömde ägde relevans för just ditt ärende. Beträffande uppgrävandet av vägbanken kan följande anföras. Den som avser att utföra eller låta utföra grävning eller liknande arbete på sin fastighet skall vidta varje skyddsåtgärd som kan anses nödvändig för att förebygga skada på angränsade fastigheter (3 kap. 3 § 1 st. JB). Detta är ett stadgande som i det här fallet riktar sig till den tjänande fastighetens ägare eftersom det är på just denna som den felande vägen med tillhörande vägbank är belägen. Vem av dina grannar som har svarat för grävningsarbetet förtäljer inte uppgifterna som du har lämnat enligt ovan. Men givet att det är den tjänande fastighetens ägare är det mot denne som du ska rikta eventuella ersättningsanspråk. Sammanfattning och ytterligare rådgivningMot bakgrund av ovanstående kan följande konstateras. Dina grannar ska visa dig och din fastighet skälig hänsyn, vilket är en lagstadgad skyldighet. När så inte sker och skada uppkommer kan såväl förelägganden som skadeståndsskyldighet aktualiseras. Huruvida du är berättigad till ersättning i det här fallet är naturligtvis svårt för mig att avgöra och närmare kommentera. Men givet det lilla jag i nuläget vet så finns det trots allt saker som pekar på att du eventuellt skulle kunna nå framgång med ett skadeståndsanspråk. Men det förutsätter att orsakssambandet mellan dina grannars handlade och de uppkomna skadorna utreds ordentligt innan någonting kan sägas med säkerhet. Förevarande ärendebeskrivning är dock ganska knapphändig och mer ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna hade varit behövligt. Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Byrån kan bistå er med upprättande av kravbrev, agera ombud under eventuella förlikningsförhandlingar liksom inför och under en kommande domstolsprocess. Om en sådan skulle bli aktuell vill säga. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar. Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan. Vänligen,

Vad säger lagen om störande grannar?

2020-05-11 i Fastighet
FRÅGA |Hej. Min son o hans kompisar grejar med sina bilar på vår uppfart ibland. Vi bor i egen villa i ett väldigt lugnt bostadsområde och trivs bra här. Grabbarna är trevliga o väluppfostrade. Det som ställt till det lite nu är att de har enorma ljudanläggningar i sina bilar och testar ljudet på dessa ibland när de kopplat om högtalare mm. Det handlar om några minuter åt gången och ett par gånger/dag. Allt sker dagtid och kanske en dag/vecka. Jag själv är ljudkänslig och vill ha lugn men tycker detta är inom gränsen för vad man får acceptera. En man två hus längre bort håller inte med om detta utan har varit här och klagat. Vad kan jag svara honom? Ljudet är högt och dunkar rejält, det håller jag med om, men det är korta o få tillfällen. Killarna har redan, på eget initiativ, innan klagomål, valt att åka till en annan plats utanför bostadsområdet när de vill "testa ordentligt".
Sabrina Curan |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vad är problemet? En granne anser att din son och hans kompisar bedriver störande verksamhet genom att vid kortare tillfällen spela musik med hög ljudvolym. Frågan regleras främst av Jordabalken (JB), Miljöbalken (MB) samt Brottsbalken (BrB). Jag kommer först utreda var dessa balkar fastställer för att därefter beröra vad som gäller i detta fall. Rättsförhållandet mellan grannar 3 kapitlet av Jordabalken reglerar rättsförhållanden mellan grannar. Det finns vissa möjligheter att väcka talan mot en granne som stör sin omgivning. Var och en sk vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom ta skälig hänsyn till omgivningen (3 kap. 1 § JB). De har därigenom ett ansvar att visa hänsyn gentemot sin omgivning. Hur "skälig hänsyn" ska definieras är inte preciserat, varken i lag eller praxis, mer än att grannar ska tåla viss alldaglig störning som är vanliga i omgivningen. Miljöfarlig verksamhet Höga ljudvolymer kan klassificeras som en miljöfarlig verksamhet i form av buller (9 kap. 1 § 2 p MB). Den som bedriver verksamheten har ett ansvar att vidta de åtgärder som krävs för att se till att det inte uppstår skada eller olägenhet för människors hälsa (2 kap. 3 § MB). De skyddsåtgärder som krävs ska vidtas för att det ska få så liten effekt på omgivningen som möjligt (2 kap. 7 § MB). Vid en anmälan är det miljöförvaltningen i kommunen utreda fallet.Ofredande En person som genom att spela hög musik stör sina grannar ofredar dem från och med den tidpunkt då grannarna talat om för denne att det är störande och kan därför anmälas för ofredande (4 kap. 7 § BrB). Vad gäller i detta fall? Det finns bestämmelser i gällande rätt som poängterar att det är förbjudet att upprepande störa sina grannar i en större utsträckning. Frågan är dock om det din son och hans kompisar gör kan anses vara rättsligt fel. I det fall de enbart spelar hög musik under mycket korta stunder dagtid har jag svårt att se att de har begått något större fel, även om grannen blir störd av detta. Om möjligt bör de anpassa sig så mycket som möjligt till den omgivning de befinner sig. Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att ta kontakt med oss på Lawline igen. Med vänlig hälsning,