Kan jag hyra ut ett rum i min bostadsrätt till en hemlös?

2021-03-31 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan jag hyra ut ett rum i min bostadsrätt till en hemlös?
Sara Hrnic |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Reglerna om uthyrning av rum i bostadsrätter återfinns i bostadsrättslagen, som härefter kommer att benämnas som "BRL". Som utgångspunkt så krävs det inget tillstånd för att ha en inneboende i sin bostadsrätt. Däremot får det faktum att man har en inneboende inte medföra men för föreningen eller dess andra medlemmar ( 7 kap. 8 § BRL). Vad som menas med att medföra men är inte helt klart utan en bedömning får göras från fall till fall. Du kan således hyra ut ett rum i din bostadsrätt till en hemlös utan något tillstånd eller liknande. Jag hoppas detta besvarade din fråga, om inte får du gärna höra av dig till oss igen!

Får hyresvärd säga upp hyresavtal i förtid?

2021-03-31 i Hyresavtal
FRÅGA |Kan hyresvärden kasta ut hyresgästen utan någon allvarlig anledning. Det är så att vi har två hyrd lägenheter. På ena bor vi och i den andra min mamma. för att hon har inte tillräckligt pöäng till att hyra sin egen lägenhet. Hyresvärden säger att förra hyresgästerna är fortfarande folkbokförd här och därför är inte av behov den andra lägenheten och därför måste lämna öve lägenheten
Jessica Jacob |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En hyresrätt kan anses förverkad om en hyresgäst uppfyller något av de punkter som anges i 12 kap. 42 § jordabalken, om så är fallet så kan hyresvärden säga upp hyresavtalet i förtid. Exempel på en förverkandegrund är att hyresgästen dröjer med att betala hyran i mer än en vecka efter förfallodagen. Även när en förverkandegrund har ägt rum så har hyresgästen ett lagstadgat skydd för detta i 12 kap. 43-44 §§ jordabalken. Hyresgästen kan exempelvis vidta rättelse innan hyresvärden har sagt upp avtalet och då gäller inte längre förverkandegrunden gentemot hyresgästen (12 kap. 43 § jordabalken). Sammanfattningsvis så kan inte hyresvärden säga upp hyresavtalet i förtid utan att någon av de lagstadgade förverkandegrunderna i 12 kap. 42 § jordabalken är uppfyllda. Vänliga hälsningar,

Är hyresgästen ersättningsskyldig för skada?

2021-03-30 i Hyresrätt
FRÅGA |HejVi har hyrt ut en bostadsrätt. Hyresgästen har torkat tvätt i vardagsrummet. Parketten har skador på flera ställen, där torkställningen troligen stått. Golvet måste bytas ut. Vi har tagit foton när golvet ännu inte hade så stora skador. I hyreskontraktet står det att bevisbördan vilar på hyresgästen. Hyresgästen vill inte kännas vid skadorna. Är hyresgästen ersättningsskyldig och hur kan vi gå vidare med detta?
Sophie Amalie Böje |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag tolkar frågan som att du undrar om ni kan få ersättning för den egendom som hyresgästen skadat samt hur ni kan gå vidare med ärendet. Bestämmelser om ersättningsskyldighet för skador i en hyresrätt finns i 12 kapitlet jordabalken.Det är hyresgästen som är ersättningsskyldigHyresgästen har en så kallad vårdnadsplikt för lägenheten under hyrestiden. Vårdnadsplikten innebär att hyresgästen under hyrestiden ska vårda lägenheten och tillhörande möbler väl. Hyresgästen är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hens vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som tillhör hushållet, eller gäster (12 kap. 24 § första stycket JB).Hyresgästen har med andra ord en skyldighet att vårda lägenheten och tillhörande möbler, samt ett ansvar för skador orsakade av gäster eller familjemedlemmar.Är hyresgästen skyldig att ersätta alla skador?Hyresgästen behöver inte ersätta skador som orsakats genom normal användning av lägenheten. Detta innebär att hyresgästen får utsätta lägenheten för "normalt slitage" utan att riskera ersättningsskyldighet. Dessa skador som du beskriver i din fråga torde inte räknas som normalt slitage, vilket innebär att hyresgästen är skyldig att ersätta skadorna.Vad kan jag göra om hyresgästen orsakar skador på lägenheten?Jag rekommenderar dig att kontakta hyresgästen och berätta att hen är skyldig att ersätta er för skadorna. Om hyresgästen inte svarar eller vägrar betala kan ni vända er till domstol. Rättsregler om hur en talan ska väckas återfinns i rättegångsbalken (RB). En rättegångsprocess inleds med att käranden (dvs du som stämmer motparten) utformar en stämningsansökan (42 kap. 1 § RB).Om du överväger att ta ärendet vidare till domstol rekommenderar jag dig att kontakta en jurist för ytterligare rådgivning. Du kan boka tid hos en jurist på Lawline för ytterligare rådgivning här.Du kan även kontakta ert försäkringsbolag för att undersöka om hemförsäkringen täcker skadorna, och istället kräva hyresgästen på självrisken.Hoppas detta var svar på frågan, annars får du gärna återkomma till oss!Med vänliga hälsningar

Beaktansvärda skäl för att hyre ut hyresrätt i andra hand

2021-03-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag har bott i min hyresrätt (förstahands) i 6 månader. Nu vill jag och min kille testa på att bo ihop, dvs att jag ansöker om andrahandsuthyrning med anledning av samboprövning. Min hyresvärd säger dock att jag måste ha bott i lägenheten minst ett år innan jag får hyra ut den för att sambopröva. Ses samboprövning som ett beaktransvärt skäl? Får hyresvärden verkligen begränsa på detta sätt?
Fredrik Holmström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om detta finns i jordabalken (här, nedan förkortad JB). Enligt 12 kap. 39 § JB måste hyresgästen ha hyresvärdens samtycke för att få hyra ut lägenheten i andra hand. Enligt 12 kap. 40 § kan dock hyresgästen få tillstånd från hyresnämnden om hen har beaktansvärda skäl. Som exempel räknar paragrafen upp familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort etc. Uppräkningen är inte uttömmande, vilket innebär att andra likvärdiga situationer kan godtas. Därtill krävs att hyresgästen har ett beaktansvärt skäl att vilja ha kvar anknytningen till lägenheten. Sammanvägt så innebär detta att ditt skäl, att prova vara sambo i en annan lägenhet, är ett giltigt skäl, men du behöver även ha en beaktansvärd anledning att ha kvar lägenheten. Den första gången man ansöker är dock inte kravet på beaktansvärd anledning så högt ställt. Vill du prova att bo med din kille i en ny lägenhet men din hyresvärd säger nej till andrahandsuthyrning kan du alltså begära tillstånd hos hyresnämnden. Beroende på om du kan påvisa beaktansvärda skäl för detta så kan du därigenom "kringå" din hyresvärd. Kravet på beaktansvärt skäl torde vara uppfyllt. Det kan tilläggas att ju längre period du ansöker om desto högre krav ställs på dina skäl för det. Slutligen hittar jag ingen regel om att man måste ha bott i lägenheten i sex månader för att få hyra ut i andra hand. Hoppas detta besvarade din fråga!MVH,

Vad är distinktionen mellan 18 kap och 16 kap JB?

2021-03-31 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Jag har en fundering gällande fast egendom. Vad är det som egentligen skiljer sig mellan godtrosförvärv och hävd? Vad innebär dessa två begrepp och vart kan jag hitta bestämmelser om det i lagboken?
Arina Chwich Dumitrascu |Hej och stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelser om fast egendom finns lagstadgade i Jordabalken (förkortad JB). Reglerna kring godtrosförvärv hittar du i JB:s 18 kap.Reglerna om hävd hittar du i JB:s 16 kap. Reglernas syfte i Jordabalken Reglerna har för syfte att reglera de situationer som kan uppstå när flera gör ett äganderättsanspråk på vem som är den rätta ägaren till en fastighet. Precis som du med din fråga ger uttryck för har dessa två kapitel väldigt likartade grundprinciper. Dessa ska ge ett skydd för den redbara omsättningen vid en överlåtelse av fast egendom (som kan ske via köp, byte eller gåva). Syftet med regleringarna är alltså att trygga en säker marknad med vissa krav på aktörerna. Den egentliga skillnaden mellan dessa två kapitel och regleringar är tidsfaktorn. När vi lägger till en tidsfaktor vid sådana situationer som dessa lagregler behandlar hamnar vi i 16 kapitlet om hävd som kan betraktas som ett slags preskriptionsfär. SammanfattningKortfattad kan man beskriva det på så sätt att båda kapitlen behandlar samma rättsliga problem, men skillnaden är att om det skulle vara så att en tidsfaktor är med in i bilden (dvs en tidsperiod som kan vara av betydelse för vem som kan anses vara den rätta ägaren till fastigheten) så är det regleringarna i 16 kap om hävd som ger uttryck för hur man ska gå tillväga. 18 kap kan betraktas som ett slags utgångspunkt istället. Hoppas detta svar var till hjälp! Har du fler frågor eller funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss!Med vänliga hälsningar,

Kan hyresvärden höja hyran på grund av installation av fiber?

2021-03-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Min hyresvärd ska dra in fiberkabel i min lägenhet. Detta utan att jag bett eller har direkt behov av det. Kan han höja hyran pga detta? Om så är fallet måste jag gå med på detta?
Cornelia Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du undrar ifall din hyresvärd kan installera fiber i din lägenhet utan att du har bett om/har behov av det och sedan höja hyran på grund av detta. Tillämplig lag för situationen är 12 kap. Jordabalken (JB), även kallad Hyreslagen. Jag kommer inleda mitt svar med att allmänt redogöra för när hyresvärden kan höja hyran, därefter kommer jag gå över till ifall hyresvärden kan höja hyran på grund av installation av fiber samt installera fiber utan ditt tillstånd. Slutligen kommer jag presentera möjligheter för vad du som hyresgäst kan göra om du ställer dig emot åtgärderna. Längst ner hittar du en sammanfattning av mitt svar. Regleringarna ser lite olika ut beroende på om det handlar om ett öppet eller slutet fibernät, jag kommer dock i mitt svar utgå från att det handlar om öppet fibernät, för att ha en utgångspunkt i mitt svar. När får hyresvärden höja hyran?Hyresvärden får höja hyran om den är skälig (12 kap. 55 § JB). Hyran anses inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för andra lägenheter som är likvärdiga med hänsyn till bruksvärdet. Lägenhetens bruksvärde ska bedömas med hänsyn till dess beskaffenhet och andra faktorer i förhållande till likvärdiga lägenheter på orten. Lägenhetens storlek, modernitetsgrad, tillgång till hiss, planlösning, läge inom och utanför huset är exempel på faktorer som kan beaktas (12 kap. 55 § JB). Om hyresvärden vill att hyran ska höjas, ska detta meddelas skriftligen till hyresgästen. Meddelandet ska innehålla vissa särskilda uppgifter (se 12 kap. 54 a § andra stycket JB). Om hyresgästen eller hyresgästföreningen inte kan komma överens med hyresvärden angående hyreshöjningen, har hyresvärden rätt att ansöka om ändring av hyresvillkoren hos Hyresnämnden, tidigast en månad efter att meddelande lämnas till hyresgästen (12 kap. 54 § JB). Om ett skriftligt meddelande som beskrivet ovan har lämnats till hyresgästen och hyresgästen inte motsätter sig hyreshöjningen inom den tiden som står i meddelandet (minst två månader), blir hyresgästen bunden av avtalet om hyreshöjning (12 kap. 54 a § JB). Kan hyresvärden höja hyran på grund av installationen av fiber?Ja, installationen av (öppet) fiber räknas som en standardhöjande åtgärd, höjer bruksvärdet och därför finns det skäl för hyresvärden att höja hyran på grund av detta. Hur mycket är det upp till parterna att bestämma, genom förhandlingar eller kontakt med Hyresnämnden som nämnt ovan. Mer om detta kan du läsa på exempelvis Fastighetsägarnas hemsida. Dock, eftersom att installationen av fiber har en icke obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde, krävs antingen godkännande från hyresgästen/hyresgästerna för att få installera fiberkabeln, eller tillstånd från Hyresnämnden (12 kap. 18 d § JB). En ansökan hos Hyresnämnden ska godkännas om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Vad kan jag som hyresgäst göra om jag ställer mig emot detta?Om du inte vill godkänna installationen av fiber, ska du meddela detta till hyresvärden - därefter kan hyresvärden ansöka om tillstånd hos Hyresnämnden tidigast två månader efter att värden lämnat meddelande till dig om installationen (12 kap. 18 e § JB). Om du motsätter dig hyreshöjningen, kan du tidigast två månader efter att meddelandet om hyreshöjning har getts, ge hyresvärden besked om detta. Om du som hyresgäst upplever att storleken på hyran inte är skälig i enlighet med ovan, kan du anmäla hyreshöjningen till Hyresnämnden för att få frågan prövad. Hyresnämnden kommer då göra en skälighetsbedömning och beakta ovan nämnda faktorer för att fastställa en skälig hyra. (12 kap. 54 a-55 § JB) SammanfattningSammanfattningsvis kan din hyresvärd som huvudregel höja hyran för installation av (öppet) fiber, eftersom detta ses som en standardhöjande åtgärd som höjer bruksvärdet och därmed skälig anledning att höja hyran. Dock, just eftersom det höjer bruksvärdet, måste hyresvärden få godkännande av hyresgästen/gästerna eller Hyresnämnden för att installera fiberkabeln (12 kap. 18 d § JB). Om du inte godkänner installationen av fiberkabeln, ska du meddela detta till din hyresvärd som sedan kan ta det vidare till Hyresnämnden för att få ett godkännande. Om du motsätter dig hyreshöjningen ska du även meddela hyresvärden detta och om du anser att hyran är oskälig kan du anmäla det till Hyresnämnden för att få frågan prövad. (12 kap. 18 e § JB & 12 kap. 54 a-55 § JB) Hoppas detta gav dig svar på din fråga! Om du har fler funderingar kring vad som gäller för hyra kan du kontakta en av våra jurister på www.lawline.se/boka. Du är även varmt välkommen att höra av dig igen om du har fler frågor! Vänliga hälsningar,

När är fastighetsköpet avslutat?

2021-03-30 i Köpavtal
FRÅGA |När räknas, enligt juridiska termer, en husförsäljning vara genomförd?
Emma Gurander |Hej och tack för att du vänder dig till oss med din fråga!Tillämpliga regler gällande fastighetsköp och dess försäljning finner du i Jordabalkens fjärde kapitel. Enkelt besvarat, brukar man räkna med att bostadsaffären är avslutad då både säljare och köpare har skrivit under köpekontraktet (Jordabalken, JB 4 kap. 1 §). Avtalet vid ett fastighetsköp ställer upp vissa krav på formalia. Exempelvis, måste kontraktet alltid vara skriftligt, undertecknat av båda parter, bevittnat, samt innehålla viss relevant information. Köpehandlingen bör innehålla information om köpeskillingen samt en överlåtelseförklaring. Det är vanligt att dubbla köpehandlingar används vid fastighetsköp, ett köpekontrakt samt ett köpebrev, men detta är inget krav. Köpebrevet till skillnad från köpekontraktet, ses som ett kvitto på betalningen av fastigheten, och används som underlag då man ansöker om lagfart (JB 4 kap. 3 §). Hoppas du har fått svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Får jag flytta tidigare hyresgästs kvarlämnade saker?

2021-03-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Om jag hyrt ut mitt hus och hyresgästen nu sagt upp kontraktet, men tyvärr är det inte flyttstädat och massor av saker som är deras är kvar, Har ringt och smsa 100 yalsgånger till dom utan resultat om att dom hämtar sina saker,, Frågan är får jag köra iväg sakerna hem till deras nya bostad
Alice Nordlund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer börja med att förklara vad som gäller om en hyresgäst lämnar kvar saker vid utflytt, för att sedan berätta om du får lov att flytta hyresgästens saker.Vad gäller när en hyresgästen inte hämtar sina saker?Om en hyresgäst har lämnat hyresobjektet, men inte flyttat bort sina saker ska hyresvärden uppmana hyresgästen att hämta sina saker. Ifall hyresgästen inte hämtar sina saker inom tre månader efter uppmaningen, så tillfaller sakerna dig som hyresvärd (12 kap. 27 § 2 st. jordabalk). Det innebär att du som hyresvärd övertar äganderätten till sakerna och kan göra vad du vill med dessa.Om det är saker helt utan värde behöver du inte vänta tre månader utan kan göra dig av med sakerna på en gång.Du kan uppmana hyresgästen att hämta sina saker både muntligt och skriftligt. Eftersom du som hyresvärd i ett senare skede kan behöva bevisa att du har uppmanat hyresgästen att hämta sina saker är skriftligt att föredra. Efter att du har uppmanat hyresgästen måste du vänta ytterligare tre månader innan du själv får rätt att bestämma vad du vill göra med sakerna. Du får flytta sakerna dit du kan förvara dem under den här tiden men det är du som ansvarar för att de finns kvar och är hela ifall hyresgästen bestämmer sig för att komma och hämta sakerna.Som hyresvärd har du en skyldighet att skydda tidigare hyresgästs kvarlämnade saker från skada eller stöld. Du har rätt till ersättning om det kostar dig pengar att ha hand om sakerna, ett exempel är om det är stora saker som är svåra att flytta och förvara. Eller om sakerna står i vägen för nästkommande hyresgäst och du därför förlorar pengar på att den nya hyresgästen inte kan flytta in i tid. Dina kostnader för att förvara sakerna kan du kräva av hyresgästen. Får du köra bort deras saker?Innan det har gått 3 månader från att du uppmanat hyresgästen att hämta sakerna, så har du inte rätt att flytta deras saker utan deras samtycke, du har istället en skyldighet att förvara dessa. Det innebär att du inte får köra sakerna hem till hyresgästens nya adress utan deras samtycke. Om du får kontakt med den tidigare hyresgästen kan du dock fråga om de samtycker till att du kör sakerna till dem. Om de samtycker, så får du lov att flytta sakerna till deras nya adress.SammanfattningEfter att du uppmanat din före detta hyresgäst måste du vänta i tre månader. Under den tiden är det ditt ansvar att förvara sakerna och se till att de inte skadas eller försvinner ifall hyresgästen vill hämta dem. När de tre månaderna gått är sakerna dina och det är upp till dig vad du vill göra med dessa. Du får inte lov att flytta sakerna till hyresgästens nya adress utan deras samtycke.Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,