​Har inneboende rätt att säga upp ett hyresavtal i förtid?

2020-05-11 i Hyresavtal
FRÅGA |Har hyrt ut ett rum i min lägenhet. Muntligt var det sagt att personen skulle hyra till oktober 2020. Personen studerar. Nu när vi drabbats av Covid-19 kommer inte studierna starta förrän tilk hösten kanske. Nu vill hyraren avsluta kontraktet. Kan man göra så? Nu står jag utan inkomst. Vad är rätt och fel? Tacksam för svar. Mvh
Rahime Duman | Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag utgår från att det är du som äger bostaden och därmed kommer lag om uthyrning av egen bostad (förkortas med LUEB) att bli aktuell för att svara på din fråga. LUEB gäller även om endast en del av lägenheten hyrs ut. LUEB är en ganska kort lag som inte reglerar alla hyresrättsliga förhållanden. Det innebär att jordabalken kan komma att bli aktuell, om inte något annat har föreskrivits i LUEB, 1 § andra stycket LUEB. Ett muntligt avtal är giltigtLUEB nämner ingenting om hur ett hyresavtal ska ingås, därmed kommer stöd att hämtas från jordabalkens 12 kap. 2 § första stycket som reglerar om hyresavtal. Det muntliga avtalet som du har ingått med hyresgästen är giltigt, 12 kap. 2 § första stycket jordabalken. För att 12 kap. 2 § första stycket säger att hyresavtalet ska ingås skriftligt om du eller hyresgästen vill det, men varken du eller hyresgästen har sagt att det ska vara skriftligt, därmed är det muntliga hyresavtalet också giltigt. Men problematiken med muntliga hyresavtal är att bevisningen är ganska svår. Hyresgästen har rätt att säga upp hyresavtalet i förtid Du och hyresgästen har bestämt att hyresgästen ska få hyra fram till oktober 2020 och det innebär att hyresavtalet är på bestämd tid. Hyresavtalet för din hyresgäst går ut oktober 2020, men det innebär inte att hyresgästen inte kan säga upp hyresavtalet i förtid. För att enligt 3 § andra stycket LUEB har hyresgästen en månads uppsägningstid, vilket innebär att han/hon har rätt att säga upp hyresavtalet i förtid även om hyresavtalet inte har gått ut än. En månads uppsägningstid innebär att om din hyresgäst har exempelvis sagt upp hyresavtalet 10 maj så innebär det att avtalet går ut 30 juni.Sammanfattningsvis innebär det att hyresgästen har rätt att säga upp hyresavtalet i förtid med en månads uppsägningstid. Hoppas att du har fått svar på din fråga! Vänligen,

Kan bostadsrätt sägas upp om man bryter mot stadgarna?

2020-05-10 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan en bostadsrättsförening säga upp en bostadsrättshavares nyttjanderätt till sin lägenhet, för att bostadsrättshavaren bröt mot någon utav bostadsrättsföreningens stadgar, och ingen varning hade givits? Till exempel: Om en bostadsrättsförening får reda på att en utav deras bostadsrättshavare missköter reglerna för tvättstugan, skulle bostadsrättsföreningen ha rätt att säga upp nyttjanderätten till lägenheten för bostadsrättshavaren som misskötte sig, även om ingen varning hade utfärdats innan, till bostadsrättshavaren?
Emilia Nordström |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Uppsägning av en bostadsrätt kallas förverkning. Det finns ett antal grunder som en bostadsrättsförening kan åberopa för att förverka en bostadsrätt. I 7 kap. 18 § bostadsrättslagen radas upp på vilka grunder en bostadsrättsförening har rätt att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning.I p. 7 i den bestämmelsen framgår att om bostadsrättshavaren inte fullgör en skyldighet som går utöver lagen (vilket exempelvis kan vara en skyldighet som föreskrivs i stadgarna) kan bostadsrätten ha rätt att förverka bostadsrätten om det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs.Angående ditt exempel med tvättstugan skulle det alltså vara avgörande vidare det kan anses vara av synnerligen vikt att reglerna för tvättstugan upprätthålls. Det kan vara tveksamt, då "synnerligen vikt" är ett relativt högt krav.Det framgår också av 7 kap. 19 § 1 st. bostadsrättslagen att om det som ligger bostadsrättshavaren är ringa (av mindre vikt) är inte nyttjanderätten förverkad. Nu framgår inga större detaljer av ditt exempel, men vissa regler för tvättstuga skulle nog med störst sannolikhet kunna anses vara ringa.P. 7 är en av de grunder där bostadsrättshavaren ska ha rätt att rätta sig efter tillsägelse och på sätt undvika förverkande (se 7 kap. 20 § 1 st. bostadsrättslagen).Hoppas du fick var på din fråga!Med vänlig hälsning,

Finns det krav på att det ska finnas brandvarnare i lägenheter?

2020-05-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Har en fråga om lag om brandlarm.Bor i en hyreslägenhet i Hedemora (Dalarnas län)Är det inte ett krav på att de ska finnas en brandvarnare nånstans i huset? Det är ett stort gammalt trähus där 6 personer bor tätt. Utan nån brandsäkerhet, endast en liten brandsläckare längst ner i trapphuseg. Blir svårt om branden börjar nere, finns ingen möjlighet att överleva för oss som, bor uppe då? Ingen rymningsväg , ingenting. Vill gärna ha svar enligt svensk lag.
Ida Tylhammar |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Den som äger huset har en skyldighet att se till att det i rimlig omfattning finns utrustning för släckning av brand, och även en skyldighet att vidta de åtgärder som behövs för att förebygga brand och för att hindra eller begränsa skador till följd av brand (2 kap. 2 § LSO). Brandvarnare anses normalt vara en sådan åtgärd som ägaren av ett hyreshus har ansvar att se till att det finns i varje lägenhet. Underhåll av brandvarnare, exempelvis batteribyte, brukar vanligen vara ditt ansvar som hyresgäst. Det är din kommun som har ansvaret att se till att alla fastighetsägare har satt upp brandvarnare (5 kap. 1 § LSO). Kommunen har bland annat rätt att få gå in i huset för att kunna kontrollera att det finns brandvarnare. Kommunen kan sedan besluta att fastighetsägaren måste sätta upp brandvarnare för att inte behöva betala vite, som är en slags straffavgift (5 kap. 2 § LSO). Jag rekommenderar dig att i första hand prata med fastighetsägaren och berätta att hen har en skyldighet att sätta upp brandvarnare i huset. Skulle fastighetsägaren ändå inte göra det kan du istället kontakta din kommun. Hoppas att du har fått svar på din fråga. Om du har några fler funderingar är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline på nytt! Vänliga hälsningar,

Är boende till pensionen ett skäl för att få hyra ut min bostadsrätt?

2020-05-07 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, angående andrahandsuthyrning av bostadsrätt så behöver man skäl för uthyrning. Om jag anger skäl: boende vid pension. Jag är 30 år idag, kommer detta godkännas i nämnden?
Anna Dahlenborg Akmese |Hej!Tack för att du vänder till dig Lawline med din fråga!Vad som gäller för att man ska få hyra ut sin bostadsrätt bestäms av bostadsrättslagen. Precis som du skriver kan hyresnämnden godkänna att du hyr ut din bostadsrätt om du har skäl för din uthyrning (7:11 första stycket BRL). Boende vid pensionering kan vara ett skäl för uthyrningAtt du har köpt din bostadsrätt för att bosätta dig i den när du går i pension kan vara ett giltigt skäl för att få hyra ut den fram tills din pensionering. Uthyrningen ska ske under en övergångsperiod för att avsluta din tjänst. Uthyrningen tillåts alltså bara under en kortare period.Utifrån det du skriver i din fråga verkar det vara många år kvar tills du ska gå i pension och uthyrningstiden skulle i ditt fall bli väldigt lång. Det är därför inte säkert att hyresnämnden skulle godkänna boende vid pensionering som skäl för din uthyrning.Vänd dig till styrelsen i första handJag vill också nämna att du i första hand ska vända dig till styrelsen i din bostadsrättsförening med din ansökan om uthyrning (7:10 första stycket BRL). Det är först om styrelsen inte godkänner din uthyrning som du istället kan vända dig till hyresnämnden för att få din ansökan prövad där.Vänliga hälsningar

Vem bär ansvaret för att erforderliga PBL-ansökningar görs i kommersiella hyresrättsliga sammanhang? Och går det att avtala om annat för det fall fastighetsägaren är den som ska åläggas ansvaret för det nu sagda?

2020-05-10 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Mitt företag hyr sedan några år ut en del av våra lokaler i andra hand till en barnomsorgsverksamhet. Verksamheten och lokalen har haft godkännande från utbildningsnämnd, brandförsvar, miljö- och hälsoskyddsnämnd mm. Men för ett tag sedan framkom att man även borde ha ansökt om bygglov för ändrad användning av lokalen.En paragraf i vårt hyreskontrakt säger att det "åligger hyresgästen att på eget ansvar och egen bekostnad svara för de åtgärder som av försäkringsbolag, byggnadsnämnd, miljö- och hälsoskyddsnämnd, brandmyndighet eller annan myndighet kan komma att krävas för lokalens nyttjande." Enligt avtalet får lokalen användas för konsertverksamhet och som bostad. Samtidigt finns ett särskilt beslut från fastighetsägaren som medger att delar av lokalen får användas för privat barnomsorg.Fastighetsägarens tolkning av kontraktet är att det är vi som hyresgäster som ska ansöka om bygglov. Min fråga är dock om detta kan räknas som en "åtgärd" som myndigheten kräver, eller om själva bygglovsansökan är en mer grundläggande skyldighet som inte kan avtalas bort i ett hyreskontrakt? Bör inte "åtgärder" avse praktiska ändringar i lokalen (t ex för att tillgodose specifika krav på tillgänglighet, livsmedelssäkerhet etc) Jag har även noterat att i Fastighetsägarnas standardhyreskontrakt för lokal nämns inte byggnadsnämnden specifikt, utan där är lydelsen bara "de åtgärder som myndighet, domstol eller försäkringsbolag [...] kan komma att kräva".
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Ditt bolag hyr en kommersiell lokal vars totala yta inte till fullo nyttjas av dig inom ramen för ditt bolags näringsverksamhet. Istället har delar av den ifrågavarande lokalen hyrts ut i andra hand, vilket med fastighetsrättslig (eller rättare sagt hyresrättslig) terminologi brukar benämnas partiell sublokation, och detta har skett till en barnomsorgsverksamhet. I din ärendebeskrivning har jag dock lite svårt att tyda vilken av de två avtalsrättsliga relationerna som åsyftas med formuleringen "En paragraf i vårt hyreskontrakt…". Men jag kommer i den fortsatta framställningen att utgå ifrån att det är hyresavtalet som är träffat mellan ditt bolag och fastighetsägaren som den ifrågavarande frasen hänvisar till. Och i detta finns en klausul intagen som stadgar att det "åligger hyresgästen att på eget ansvar och egen bekostnad svara för de åtgärder som av försäkringsbolag, byggnadsnämnd, miljö- och hälsoskyddsnämnd, brandmyndighet eller annan myndighet kan komma att krävas för lokalens nyttjande". Såvitt jag förstår och oaktat fastighetsägarens samtycke genom det särskilda beslutet beträffande den privata barnomsorgsverksamheten borde en bygglovsansökan för ändrad användning av lokalen ha gjorts. Fråga har nu uppstått vem av parterna i hyresavtalet som ska åläggas ansvaret för det inträffade. Jag misstänker att ni även tänker på de eventuella byggsanktionsavgifter som kan komma att påföras och vem som i så fall internt ska svara för dessa. Vid besvarandet av ovanstående kan följande lagstiftning behöva beaktas: Plan- och bygglagen (PBL).Lagen om avtalsvillkor mellan näringsidkare (AVLN). Lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).Notis: Jag kommer alltså inte att behandla rättsförhållandet mellan ditt bolag och andrahandshyresgästen, barnomsorgsverksamheten, varför eventuella överenskommelser knutna till era respektive förpliktelser gentemot varandra faller utanför den är utredningen. Jag kommer också att utgå från att fastighetsägaren är en juridisk person. Allmänt om bygglovsansökan vid ändrad användning av lokalen och ansvaret för att ombesörja en sådanBygglov fordras vid ändring av en byggnad som avser annat än en sedvanlig tillbyggnad om ändringen innebär att byggnaden helt eller delvis tas i anspråk eller inreds på ett sätt som väsentligen avviker från det ändamål som byggnaden senast har använts för eller enligt det senast beviljade bygglovet (9 kap. 2 § 1 st. 3 a p. PBL). Du uppger ovan att detta i princip redan har framkommit, men det förtjänas ändå i sammanhanget att förtydliga det nu sagda. Ändrad användning är ett vittomfattande begrepp som kan inkludera en relativt stor mängd åtgärder och behöver nödvändigtvis inte betyda vidtagna byggtekniska åtgärder för att man ska träffas av reglerna i plan- och bygglagen. För närmare belysning och exempel på vad som kan anses utgöra ändrad användning i lagens mening hänvisas till den fastighetsrättsliga litteraturen jämte tillhörande rättspraxis på området (tidigare domstolsavgöranden). Jag kommer således inte beröra det nyss anförda ytterligare och detta för att utredningen inte ska bli alltför omfattande och svåröverskådlig. Fokus nedan kommer istället att ligga på den aktuella klausulen och den tillhörande avtalstolkningen. Däremot måste tilläggas att det är byggherren som ska se till att varje åtgärd som byggherren utför eller låter utföra genomförs i enlighet med de krav som gäller för åtgärden enligt gällande plan- och bygglagstiftning (10 kap. 5 § PBL). Men detta menas att det är byggherren som ansvarar för att ansöka om tillstånd för bygglovspliktiga åtgärder och det är tämligen ofta fastighetsägaren själv som utför eller låter utföra eventuella byggnadsarbeten varför denne likställs med byggherre i de här fastighetsrättsliga kontexterna. Och den som bryter mot en bestämmelse i plan- och bygglagen ska betala en byggsanktionsavgift (11 kap. 51 § PBL) och denna tas då ut av fastighetsägaren, den som har gjort sig skyldig till överträdelsen alternativt den som har fått fördel av densamma (11 kap. 57 § 1-3 p. PBL). Tillfälle att få yttra sig brukar dock alltid ges innan (eller efter) ett beslut om byggsanktionsavgift har fattats av tillsynsmyndigheten (11 kap. 58 § PBL). Initialt talar således det ovan anförda för att det är din motpart som bär ansvaret för den uteblivna ansökningen.Tolkningen av hyresavtalet och den aktuella klausulen med "åtgärdsbegreppet", vad gäller? När det gäller tolkning av hyresavtal får man delvis falla tillbaka på de allmänna principerna för tolkning av avtal enligt vilka flertalet hänsyn måste tas beträffande fastställandet av en enskild bestämmelses innebörd eller innebörden av avtalet i sin helhet. Vad parterna uttryckligen har sagt och författat i skrift, vad parterna underförstått har utgått ifrån, avtalets syfte och ändamål, parternas beteenden i samband med avtalsförhandlingarna och i samband med avtalets fullgörelse utgör alla exempel på företeelser av relevans för avtalstolkningen. Även normer som vanligtvis kommer till uttryck i handelsbruk eller branschpraxis kan stundtals behöva iakttas och kan då anses fylla ut och komplettera en otillräcklig eller svårtolkad avtalsreglering. Principen contra stipulatorem, eller den så kallade oklarhetsregeln, vilken betyder att en oklar regel ska tolkas till nackdel för den som har stått för formuleringen kan ibland göras gällande i konsumentförhållanden. Men i kommersiella sammanhang och vid den här typen av affärsmässiga avtal anses parterna vara mer jämbördiga (till skillnad från vid bostadssituationer där hyresgästen betraktas som svagare) varför det ofta är mycket svårare att kunna åberopa oklarhetsregeln (jfr 10 § lagen om avtalsvillkor i konsumentförhållanden). Lagstiftaren ställer således högre krav på näringsidkare vad gäller noggrannhet och eftertanke inför ett avtalsslut och i samband med studiet av själva kontraktet. Av det föregående är det ganska enkelt att inse att mer ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna i ditt fall jämte tillgång till det ifrågavarande hyresavtalet hade varit önskvärt. Avsaknaden av detta bereder därför vissa svårigheter avseende hur det aktuella begreppet ska tolkas. Men följande kan ändå anföras. Trots att det föreligger en presumtion (ett antagande) om avtalsparternas likställdhet i kommersiella sammanhang erkänns möjligheten att kunna göra vissa avsteg från den här principen. Om din motpart, fastighetsägaren, är att betrakta som avsevärt mycket starkare än den den juridiska person som du företräder (ditt bolag) kan ett av fastighetsägaren stipulerat avtalsvillkor som framstår som oskäligt förbjudas i framtiden (1 § 1 st. AVLN). Vid bedömningen ska särskild hänsyn tas till behovet av skyddet för den näringsidkare som intar en underlägsen ställning i avtalsförhållandet (2 § 1 st. AVLN). Vidare kan likaväl, som vid andra typer av avtal, den allmänna jämkningsregeln i 36 § AvtL aktualiseras även i lokalhyresrättsliga (kommersiella) situationer. Enligt det nyss nämnda lagrummet (lagparagrafen) kan ett avtalsvillkor jämkas eller lämnas utan avseende (alltså helt bortses från) om villkoret är oskäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheter i övrigt. Detta knyter delvis an till de ovan redovisade delarna i processen för den generella avtalstolkningen. Betydelse för jämkningsregeln i 36 § AvtL får även parternas inbördes ställning varför du i tolkningshänseende torde ha en fördel för det fall fastighetsägaren framstår som betydligt starkare. Men det förutsätter att villkoret kan bedömas vara oskäligt. För givet formuleringens ordalydelse i den aktuella bestämmelsen i ditt kontrakt pekar nog ansvaret för den uteblivna ansökningen mer åt ditt bolags håll. Lydelsen i branschorganisationens standardavtal som du menar inte är tillräckligt specifik, får den någon bäring på den rättsliga bedömningen av hyresavtalet?Det korta svaret lyder: Nej, inte enligt min mening. Att extensivt kunna tolka in en byggnadsnämnd under begreppet myndighet framstår för mig som hyfsat oproblematiskt. Jag menar att parter i den här typen av affärsmässiga avtal dels äger rätt att avtala om annat, men också att dessa skönsmässigt kan förtydliga innebörden av vissa bestämmelser eller specifika begrepp i avtalstexten om så önskas. Och i den ifrågavarande klausulen nämns uttryckligen byggnadsnämnd, vilket talar för att den argumentation som du föreslår sannolikt kommer att bli svår att nå framgång med. Det är i vart fall min bedömning. Sammanfattning och ytterligare rådgivningSammantaget kan det konstateras att svaret på vem som bör åläggas det rättsliga ansvaret och i förlängningen även svara för eventuella sanktionsavgifter inte är helt givet. Huruvida fastighetsägarens grundläggande skyldighet att ansöka om erforderliga tillstånd enligt reglerna i plan- och bygglagen kan avtalas bort och istället förpliktiga ditt bolag i egenskap av hyresgäst torde nog ändå vara möjligt. I ett konsumentförhållande hade svaret däremot blivit ett förmodat nej. Men mot bakgrund av att det i mångt och mycket råder en långtgående avtalsfrihet mellan näringsidkare menar jag att svaret som sagt blir det motsatta i just kommersiella sammanhang. Exakt hur begreppet "åtgärd" ska tolkas i ditt avtal och vad som kan tänkas sortera under detsamma kan jag av förklarliga skäl inte säga med säkerhet. Men min bedömning avseende ansvarsfördelningen landar trots allt i en smärre övervikt till nackdel för dig. Slutligen kan tolkningssvårigheterna och ärendet i övrigt mer ingående behöva utredas än vad som erbjuds inom ramen för vår expressrådgivning om behovet av en grundlig rättsutredning skulle infinna sig. Och för det ändamålet finns vår byrå att tillgå. Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan. Vänligen,

Vilka krav kan en hyresgäst ställa på elförsörjningen i en bostadslägenhet och vad kan göras om den är undermålig?

2020-05-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej i min hyra ingår el och min hyresvärd har gjort så jag endast kan göra över med mycket lite ström innan säkringarna går. Normalt ska det vara minst 10A på säkringarna men nu har hyresvärden satt in 2A säkringar som bara klarar av 400W innan strömmen bryts. Ta bara en normal PC har en nätdel på 600W dvs. 50 % mer än säkringen klarar av och just detta har jag råkat ut för. Jag kan nu inte ens sätta på datorn förrän säkringarna går. Min fråga är kan och får hyresvärden göra så här och vad ska jag lämpligen nu göra för att åter kunna använda tex. datorn, hushållsapparater etc. ?
Isak Bergström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. När det gäller bostadslägenheter står det i hyreslagen (12 kapitlet, 18a §, jordabalken) att för att lägsta godtagbara standard ska vara uppnådd ska lägenheten vara försedd med försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning. Att inte kunna använda en vanlig dator eller hushållsmaskin låter helt klart som att det inte kommer upp till den nivån. Det finns ett par undantag till den regeln t.ex. om det rör sig om ett fritidshus, men om det är en vanlig hyresrätt är standarden ovan gällande. Förutsatt att du är förstahandshyresgäst har du då möjlighet att, om hyresvärden inte på din uppmaning åtgärdar bristen, vända dig till hyresnämnden som kan förelägga hyresvärden att vidta lämplig åtgärd för att komma tillrätta med problemet. Ofta kan det räcka med att påtala att du vet att du har möjlighet att kräva en förbättring för att hyresvärden ska skärpa sig, men det är förstås också så att du bör vara inställd på att kunna gå vidare med frågan om så inte sker. Hoppas det var svar på din fråga. Med vänlig hälsning

Hyresgästens ansvar vid målning efter överenskommelse

2020-05-08 i Skadestånd
FRÅGA |Hej! Min syster och jag har hyrt ut vårt hus f o m 1 maj i år. Under april fick dem tillgång till huset för att fixa lite. Bland annat gick vi med på att dem fick måla det duvblå taket vitt. När vi kom dit hade dem målat de specialbehandlade bruna bjälkarna (som var behandlade för att se gamla ut) helt vita. Dem sade att dem räknade de som tak. Dem sade också att dem råkat måla utanför och sedan fortsatt. Detta går ej att återställa om man inte tar ner dem, lägger dem i lut och sedan sätter upp den. Cirka sex bjälkar på 5 m var. Vi vet ej hur vi ska göra då vi ser en stor värdeminskning när huset senare ska säljas vilket hyresgästerna vet om. Mvh
Lisa Gustafsson |Hej och tack för att ni vänder er till oss här på Lawline med er fråga.Jag kommer nedan redogöra för vilka lagar som är tillämpliga för att besvara er fråga, för att sedan göra en bedömning om vilka utsikter ni har att få ersättning för denna skada från hyresgästerna. Tillämpligt lagrumÄven om målningen företogs innan tillträdesdagen gjordes denna i egenskap av hyresgäster, varför Hyreslagen i 12 kap. Jordabalken (JB) är tillämpliga för att kunna besvara er fråga. Även bestämmelser ur skadeståndslagen (SkL) är relevanta.Rätten till ersättning vid skadaEnligt hyreslagen framgår det att den som hyr ett hus, på egen bekostnad har rätt att bland annat utföra målning och skulle det vara så att huset minskar i värde genom denna handling är hyresgästen ersättningsskyldig. Ni har alltså rätt att begära hyresgästerna att betala er för den skada som ni har lidit genom att bjälkarna målades. Skadestånd ska enligt lagen ges exempelvis om arbetet är dåligt utfört. Skulle hyresgästerna inte gå med på att betala er någon ersättning får ni ta det här vidare till hyresnämnden som kommer pröva om någon sådan skyldighet finns, 12 kap. 24 a § JB. Om hyresnämnden inte prövar er ansökanDet finns en möjlighet att hyresnämnden inte anser att detta faller inom deras befogenhet och då skulle alternativet vara att ta ärendet till tingsrätten på skadeståndsrättsliga grunder, 2 kap. 1 § SkL och 12 kap. 24 § JB. I så fall bör ni dock vara medvetna om att det kan tillkomma höga rättegångskostnader, varför ni måste tänka igenom beslutet noga.Kan ni anses som medvållande? En problematik som givetvis kan uppstå i det här fallet är att ni har tillåtit hyresgästerna att måla taket och att de påstår att de räknade med att bjälkarna tillhörde detta. När hyresnämnden, alternativt tingsrätten, samlar in sin bevisning i frågan kommer givetvis detta tas med i bedömningen och det faktum att ni inte har påtalat att takbjälkarna inte fick målas skulle i viss mån tyvärr kunna räknas som ett medvållande från er sida till det som skett. Ett medvållande skulle alltså kunna sätta ner (jämka) skadeståndet en del eller i dess helhet beroende på i vilken mån ni anses ha medverkat till skadan, 6 kap. 1 § SkL. Ett argument till hyresgästernas fördel är alltså att om bjälkarna nu var så värdefulla så borde ni ha påtalat det och inte låtit dem måla taket. Något som talar till er fördelNågot som däremot talar till er fördel i frågan är att hyresgästerna sa att de råkat måla utanför och sedan fortsatt. Det låter där som att de någonstans var medvetna om att bjälkarna inte egentligen hörde till taket, men struntade i det och målade över dem också utan att rådfråga er. På denna grund menar jag att ni ska ha rätt till ersättning för den skada som ni har lidit.Råd och avslutningSammanfattningsvis anser jag att hyresgästerna har gjort sig skyldiga till att ersätta skadan eftersom de borde ha insett att bjälkarna inte var en del av taket. Detta kan givetvis diskuteras då hyresgästerna givetvis hade talat för det motsatta. I första hand råder jag er att tala med hyresgästerna och försöka komma överens om en lösning där de ersätter er pengar för er skada. Skulle ni inte komma överens och ni ändå är intresserade av att gå vidare med ärendet så skickar ni in en ansökan till hyresnämnden. Det gör ni HÄR. Vill ni vill ha hjälp med denna ansökan kan ni givetvis anlita en av våra jurister på byrån genom att kontakta mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.se. Skulle hyresnämnden inte ta emot er ansökan kan ni i sista hand ta det vidare till tingsrätten, vilket ni bör vara beredda på kan kosta en hel del pengar. Jag hoppas att i fick svar på er fråga och skulle det vara så att ni har några följdfrågor eller behöver hjälp når ni mig på min mejl. Annars önskar jag er ett stort lycka till!Vänligen

Avtalad uppsägningstid för hyreslokal

2020-05-07 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag är egenföretagere och hyr ett kontor. I hyreskontrakt står det att: Uppsägning av detta kontrakt ska ske skriftligen minst 3 månader före den avtalade hyrestidens utgång. I annat fall är kontraktet för varje gång förlängt med 1 år.(Jag skrev på kontraktet 2018-12-15 till och med 2019-06-14, darefter skulle den förlängas automatiskt med 1 år)Jag önskar att säga upp mitt kontrakt som går utt den 20-06-14, har jag fortfarande rätt att säga upp den med 3 månaders uppsägning eller är jag bunden 1 år framåt?Kontraktet jag skrev på var mellan mig och företag som sen sålde lokalen till ett annat företagt. Jag skrev ingen kontrakt med den nya ägaren. Är kontraktet är fortfarande gilltig?Tack på förhand,
Anton Blomqvist |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Hyreskontraktet ska sägas upp minst 3 månader före hyresperiodens utgångDu har, som kontraktet lyder, rätt att säga upp kontraktet minst 3 månader före hyresperiodens utgång. Den avtalade hyrestidens utgång är 20-06-14. Du ska således säga upp kontraktet senast 3 månader före denna tidpunkt. Du kommer härmed åtminstone vara bunden ett år framåt. Hyreskontraktet är fortfarande giltigt när hyreslokalen bytt ägareDu behöver inte skriva något kontrakt med den nya ägaren. Kontraktet fortsätter att gälla även vid byte av ägare (7 kap. 13 § första stycket jordabalken) Med vänlig hälsning,