Finns det några arvsrättsliga hinder mot att skänka bort en fastighet?

2018-01-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag är ensam registrerad ägare till en fastighet ( villa) jag har inga egna barn. Min man avled för ett halvår sedan.han hade två barn. Nu vill jag skänka bort huset till en syster. Jag är ensam lagfaren ägare till huset sedan min man dog. Finns det några hinder att jag gör så?
Fabian Forsberg |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Det finns inget hinder mot att skänka bort fastigheten till din syster, eftersom du är lagfaren ägare till huset. För att kunna svara mer utförligt på din fråga skulle jag dock behöva veta lite mer om hur arvet från din man fördelades. Eftersom han enbart hade två särkullbarn kommer jag anta att dessa redan fått ut det arv som tillkommer dem. Skulle det vara så att du har ärvt huset med fri förfoganderätt och att din mans barn har rätt till efterarv från dig, blir saken lite mer komplicerad. Eftersom du fortfarande äger huset har du alltjämt rätt att ge bort det. Däremot kan det påverka arvsfördelningen efter dig, eftersom din mans barn då kan ha viss rätt till kompensation.

Inneboende uppsägningstid, innehållande av deposition

2018-01-25 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag har en bostadsrätt. Jag har en inneboende som skulle bo här fram till 1:a augusti 2018. Alltså, i vår kontrakt skulle han vara här i minst ett år från 1:a augusti- 1:a augusti 2018. Vi har sagt ifrån början att tidigast ska han säga upp 2 månader innan 1:a augusti om så han vill inte stanna längre än så. Dvs. 1:a juni 2018. Vi sa det även tydligt och repeterat detta i samband med kontraktet.Nu vill han säga upp sig och vill bo kvar endast till 31 Mars. Vi har även oenighet om städning eftersom han aldrig har städat i vår gemensamma ytor som jag redan har sagt ifrån början att man måste hjälpas åt att städa hemma minst en gång i veckan. Jag har själv städat i alla månaderna hittills trots jag själv har sagt att han ska städa men han vägrar städa och säger att han sällan duschar. Detta lede till att jag vill ha betalt för min städservice som jag utförde i alla veckor och detta hände ungefär för en månad sedan. Han hotade att han skulle säga upp sig och flyttar ut om jag tar betalt för städning för att tyckte det var orättvis.Frågan: Har jag rätt att ta betalt/hyran för de resterande månaderna. Vilket innebär 6 månaders hyra som jag går minste om. Det andra är, har jag rätt att ta betalt för min städning som jag redan nämnde summan för honom att jag tar betalt vecka för vecka? Han har en deposition på 3 månaders hyra kan jag dra av de städservicen jag gjort med de pengarna även själva hyran? Hur/Vad ska jag göra? Tacksam för er hjälp och snabbt svar!
Richard Fiskesund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline,Om jag förstår dig rätt så gäller det två saker. 1. Ifall hyresgästen kan flytta ut redan den 31 mars. 2. Ifall du har rätt att hålla inne pengar från depositionen för städservice hyrorna för de resterande månaderna.1. UppsägningstidDen avtalade tiden är 1 år med möjlighet till förlängning och det finns inget avtalat om att säga upp avtalet innan dess. När det gäller uppsägningstid så finns det olika regler beroende på om det rör sig om en hyresrätt eller en bostadsrätt. Eftersom det rör sig om din egna bostadsrätt gäller Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad, vilket kan utläsas i dess första paragraf 1§, förutsatt att du inte hyr ut till inneboende i näringsverksamhet. Se lagen här3§ första stycket i samma lag stadgar att ett "avtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Ett sådant avtal får även sägas upp till upphörande före denna tidpunkt". Detta innebär att avtal kan sägas upp i förtid. Uppsägningstiden hittas i andra stycket samma paragraf och säger att "hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen". Betydelsen av detta är att din hyresgäst kan säga upp avtalet en månad i förväg. Lagen skyddar hyresgästen och ger alltid en rätt att säga upp avtalet en månad i förväg oavsett vad man avtalar. De resterande månaderna av den bestämda tiden sägs upp och hyresgästen behöver inte betala för dem eftersom de inte längre gäller. Självklart behöver hyresgästen betala för den sista månaden. 2. Innehållande av depositionNär hyresgästen betalar in en deposition så är det fortfarande hyresgästens pengar som ligger i ditt förvar ställt som säkerhet. Huvudfrågan bör vara ifall hyresgästen är ersättningsskyldig för att inte ha städat.Detta regleras i 12 kap. Jordabalken (JB), se lagen här. 12 kap. 24§ JB stadgar hyresgästens vårdplikt och säger att han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse. Det är hyresvärden som har bevisbördan för skadan. Det är tråkigt att höra att hyresgästen inte skött sig och inte städat som ni kommit överens om. Dock är det enligt min bedömning svårt i efterhand efter alla veckor att kräva ersättning för städningen. Påföljderna av att hyresgästen inte städat borde reglerats i avtalet eller åtminstone tagits upp redan i början. I slutändan ligger det på hyresvärden att visa att skada föreligger. Mitt tips är att kontakta en jurist och se över vilka möjligheter du har att begära ersättning för städningen. Hoppas du fick svar på dina frågorVänligen,

Grenar från grannens tomt

2018-01-25 i Fastighet
FRÅGA |Min granne har ett barrträd (låg tall) vars grova grenar hänger över på min garageuppfart. Jag riskerar varje gång jag kör ut med bilen att få repor på min bil. Jag har inte möjlighet att ställa mig längre ifrån då det finns två bilar parkerade i bredd på min fastighetsuppfart. Jag har flera gånger under ett par års tid muntligt bett min granne att såga bort grenarna och berättat varför. Hon vill inte säger hon. Nu har jag en nyinköpt bil som jag är rädd om och vill inte vänta på grannens åtgärd, utan tycker det är brådskande. Kan jag såga bort de grova grenarna själv nu direkt eller ska jag upprepa mig och fråga henne igen? Hur länge måste jag i så fall vänta på hennes åtgärd.
Jakob Perä |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din situation är uttryckligt reglerad i 3 kap. 2 § Jordabalken (JB). Där stadgas det att om en gren tränger in på fastighet från grannen och medför detta olägenhet för fastighetens ägare, får denne ta bort grenen. Grannen skall dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden, om denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom.Bestämmelsen ger alltså dig en rätt att avlägsna grenarna som sticker in på din fastighet då grenarna medför olägenhet då de kan repa din nya bil. Det jag råder dig att göra är att för att vara på den säkra sidan är att meddela grannen om att den ska ta bort grenarna på ett sätt som går att bevisa. Om grannen ändå inte tar bort grenarna kan du själv ta bort dem med hänvisning till 3 kap. 2 § JB. Anledningen till att du bör kunna bevisa att du meddelat grannen är att om grannen menar att inget meddelande har inkommit har du bevisbördan för att du faktiskt har meddelat. Hur länge du behöver vänta efter meddelandet är svårt att säga då det enbart framgår i lagtexten att ägaren ska "beredas tillfälle att själv" ta bort grenen. Själv skulle jag kunna tänka mig att vänta i ca en vecka efter meddelande ska ha framkommit för att vara på säkra sidan. Hoppas du fick svar på din fråga!

När har en inneboende rätt att vistas i lägenheten för att packa?

2018-01-25 i Hyresavtal
FRÅGA |Har ett inneboende som skall komma och packa sina personliga föremål inför flytt, undrar har inneboendet rätt att vara i längdherrarnas och packa saker när hyresvärden inte är hemma? Och vad har vi för rätt att ställa krav på inneboendet som skall flytta.
Rebecca Axelsson |Hej, och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga.Om avtalet fortfarande löper, ex. under uppsägningstiden, så har din hyresgäst samma rätt att vara i lägenheten som innan uppsägningen. Om avtalet har gått ut får ni tillsammans komma överens om när saker ska hämtas. De krav hyresvärden kan ställa är att hyresgästen ska lämna bostaden i tid och ersätta skador och liknande på bostaden, samt övriga villkor som kan finnas i ert avtal.Hoppas du har fått svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Uppsägning av hyresavtal

2018-01-26 i Arrende
FRÅGA |Hej,Jag har hyrt en lägenhet (bostadsrätt) I andra hand och sa upp den sista dagen i månaden. Eftersom jag har en månads uppsägningstid ansåg jag att jag bara skulle behöva nästa månad men sedan sa min hyresvärd att han delgivits först tre dagar efter och därmed skulle det förlängas med en hel månad till. Vi har enbart kommunicerat per sms och jag såg att smset levererades samma kväll som jag skickade det. Behöver jag betala för ytterligare en månad eller har jag rätt?Tack för hjälpen!
Richard Fiskesund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om jag förstår din fråga så gäller det huruvida din uppsägning har skett i tid.Regler kring uppsägningFormkraven för uppsägning av hyreskontrakt regleras i 12 kap. 8§ Jordabalken (JB). Se lagen här12 kap. 8§ JB säger att uppsägning ska vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen får dock vara muntlig om det är hyresgästen som säger upp avtalet för upphörande och hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen. Tredje stycket samma lag anger att skriftliga uppsägningar ska delges den som söks för uppsägning. Första frågan som bör ställas är ifall hyresförhållandet varat längre än tre månader. Om det har gjort det så finns det regler på formkrav, framförallt skriftlighet och delgivning. SkriftlighetEnligt min bedömning borde sms uppfylla kravet på skriftlighet. Detta behöver dock inte stämma eftersom jordabalken är en gammal lag och rättsordningen hinner inte alltid med den tekniska utvecklingen. Dock har e-post uppfyllt kravet på skriftlighet i praxis. DelgivningVad gäller delgivning måste den som söks för uppsägning delges. Detta betyder att uppsägningen måste överlämnas på ett sådant sätt att man får ett bevis på eller annars enligt lagen har rätt att utgå från att uppsägningen verkligen har nått den sökte. Man talar här främst om rekommenderat brev med mottagningsbevis eller personligt överlämnande, men även muntligt där man sedan fått en skriftlig bekräftelse.Att ett sms skickats där en kvittering getts genom statusen "levererad" kan möjligtvis betraktas som att den kommit fram till hyresvärden. Det är du som skickat iväg uppsägningen som har bevisbördan och "levereradstatusen" kan möjligtvis utgöra ett bevis. Dock kan det finnas många omständigheter som kan spela in, t.ex. att du skrev det på kvällen eller att människor inte har samma skyldighet att kolla deras mobiler som deras post. AvslutningRättsläget är från mitt perspektiv oklart och jag tipsar om att kontakta en jurist som är mer insatt i dessa frågor för ett rådgivande samtal. Ifall delgivningen skett tre dagar senare så följer det att uppsägningen inte kan ske som planerat eftersom det måste vara minst en månad. 27 dagar är för kort. Hoppas du fick svar på din frågavänligen,

Vad gäller vid dolda fel

2018-01-25 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej. Jag behöver ett råd angående sk. dolda fel.En vän sålde sitt hus/sommarstuga i juli 2017. Den 7 nov. 2017 fick han ett krav på 40 000 kr. på grund av något som köparen hävdar var ett dolt fel. Då köparen omgående påbörjade en omfattande renovering/ombyggnation av stugan hävdar köparen att det förelåg/konstaterades ett konstruktionsfel i golvet i en mindre del av huset (en tillbyggnad som gjordes ca 1976). Ingen kontakt togs med säljaren innan åtgärder vidtogs, och slutfördes. Säljaren har inte beretts någon som helst möjlighet att ta del av vad som av köparen betraktar som dolt fel annat än i efterhand, och då ombyggnaden slutförts.Köparen eller köparens ombud (jurist) har inte kontaktat säljaren över huvud taget innan anspråket på ersättning för gjorda åtgärder gjordes den 7 nov 2017 (långt efter att arbetet var slutfört). Några foton som anses styrka "dolda felet" är bifogade kravet på ersättning. Ingen yttrande i övrigt från sakkunnig besiktningsman är redovisat. Kravet på 40 000 kr. är för övrigt helt ospecificerat vad gäller material och kostnader. Tacksam för råd hur min vän ska förhålla sig till kravet.
Jessica Konduk |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Frågan är fastighetsrättslig och felregler vid köp av fast egendom regleras i jordabalken (JB) 4 kap.Bestämmelsen 4 kap 19 § JB reglerar dolda fel i fast egendom, i andra stycket framgår köparens undersökningsplikt, vilken kan påpekas är långtgående: "Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet " Ett dolt fel är alltså något som en köpare inte rimligen kan förvänta sig med tanke på t.ex. fastighetens ålder och konstruktion, samt något som inte upptäcktes eller borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning av fastigheten. Om konstruktionsfelet hade kunnat upptäckas genom syn eller med hjälp av en besiktningsman eller om man hade kunnat räkna med någon sådan typ av skada med hänsyn till fastighetens ålder och material m.m. kan den inte ses som ett konstruktionsfel. Om felet inte gick att upptäcka med hänsyn till ovanstående och eftersom det inte ingår i undersökningsplikten att riva upp golv m.m. är det möjligt att felet utgör ett dolt fel men det är inte säkert baserat på uppgifterna i din fråga. Det framstår som möjligt att man kan förvänta sig den här typen av fel i en äldre fastighet. Det är högt ställda krav för att fel ska utgöra ett dolt fel enligt praxis. Det är inte säkert att en domstol skulle göra samma bedömning, jag kan tyvärr inte med säkerhet svara på vad som gäller i ert fall, det är en omfattande bedömning som kräver mycket information om omständigheter innan/under köpet, om fastigheten och vad som sagts i samband med försäljningen. Köparens rättigheter vid dolda felKöparen har rätt till nedsättning av köpeskillingen om felet anses vara dolt. Ersättningen ska motsvara den nedsättning av köpeskillingen som hade gjorts om felet hade varit känt när huset köptes. Ersättningen kan då eventuellt bli lägre än den verkliga kostnaden för reparationen, eftersom man tar hänsyn till husets skick vid köpet och man får inte ersättning för förbättringskostnader. I fall av mycket allvarliga dolda fel kan köpet eventuellt hävas. Det finns även en preskriptionstid på 10 år efter köpet att göra gällande dolda fel men fel ska reklameras till säljaren senast 4,5 månader efter att man upptäckt dem eller borde ha upptäckt felet enligt 4 kap 19 a – b § JB.Köparen har bevisbördan för att ett dolt fel föreligger därför måste köparen bevisa att felet är/var dolt vid köptillfället för att kunna kräva ersättning,. Detta innebär att skadorna noga ska dokumenteras med hjälp av foton, utlåtande från besiktningsman och dyl. Säljaren bör även kunna visa upp en skiss över huset och underlag för kostnader för åtgärdande av skadan (offert från hantverkare) m.m. Alltså en mycket detaljerad redovisning. SvarEftersom köparen kräver dig på ersättning måste köparen bevisa att felet är dolt, att det inte hade kunnat upptäckas i samband med köpet och att det inte är ett fel man kan förvänta sig med hänsyn till husets ålder, material och dess skick vid köpet. Bilder kan utgöra bevisning men troligen behövs även ett utlåtande från en fackman och en detaljerad kostnadskalkyl för åtgärdande av felet för att köparen ska kunna kräva ersättning. När man får ett betalningskrav som man inte anser är korrekt ska man bestrida detta till fordringsägaren med rekommenderat brev. Fordringsägaren kan då skicka kravet till kronofogden eller inkasso och då måste du aktivt bestrida kravet som skickas ut från inkassobolaget eller kronofogden. Vid en eventuell domstolsprocess är det förlorande part som ersätter rättegångskostnaderna. Det är innebär en risk för er om ni blir indragna i en tvist. Jag föreslår att ni kontaktar ert försäkringsbolag hör med dem vad som gäller och att ni anlitar en jurist för att antingen förhandla med motparten och/eller för biträde vid en domstolsprocess.RekommendationJag rekommenderar att ni i första hand bestrider betalningskravet eftersom köparen inte har inkommit med tillräckligt bevisning för att dolt fel faktiskt föreligger. Det är också oklart om köparen har reklamerat inom 4,5 månader från att felet upptäcktes eller borde ha upptäckts men det framstår som möjligt att köparen har reklamerat i tid. Om den typen av fel som påstås ha funnits är typiskt för byggnader byggda på 70-talet är det inte säkert att det är att se som ett dolt fel, utan ett fel som köparen kunnat förvänta sig då denne köpt ett äldre hus. Om köparen inkommer med mer bevisning och har rätt i att felet utgör ett dolt fel är det billigare att förlikas med denne än att tvista om saken.I andra hand rekommenderar jag att ni anlitar en jurist om ni hamnar i en domstolsprocess eller om ni vill ha hjälp med att förhandla fram en förlikning eller behöver hjälp med att skriva ett bestridande.Jessica.konduk@lawline.seVänligen,

Det finns ingen besittningsrätt när man hyr en privatägd bostad

2018-01-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Lawline,Jag har två gästhus på min fastighet (villatomt) som jag hyr ut i kortare och längre perioder (ett par månader upp till 1 1/2 år). Måste jag se till att ha ett godkännande från hyresnämnden där besittningsrätten är uppsagd?Jag är privat fastighetsägare i fallet, och skattar på den del som överskjuter de 40tkr som man får hyra ut skattefritt för.Tack på förhand!Vänlig hälsning
Rebecca Axelsson |Hej, och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga.När man hyr ut sin bostad enligt lagen om uthyrning av egen bostad får hyresgästen inget besittningsskydd. Förutsatt att du inte hyr ut gästhuset till fritidsändamål så gäller lagen för dig när du hyr ut (se 1 §), jag tolkar det som att du hyr ut gästhusen som bostad eftersom det är flera månader. Det innebär att det inte finns något besittningsskydd att avtala bort i ditt fall och du behöver inget godkännande från hyresnämnden. Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Uppsägning av bostadslägenhet med anledning av dödsfall

2018-01-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Min svåger avled 22/1 och om vi säger upp hans lägenhet den 25/1 visst blir det då så att dödsboet betalar fram t.o.m. 28/2?
Lenita Pettersson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om hyresgästen har avlidit får dödsboet, inom en månad från dödsfallet, säga upp avtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen (12 kap. 5 § andra stycket jordabalken). Om du säger upp din svågers bostadslägenhet idag, endast tre dagar efter din svågers bortgång, är du mer än väl inom tidsramen på en månad och det månadsskifte som inträffar tidigast en månad från efter uppsägningen är mycket riktigt den 28/2 2018. Jag beklagar din svågers bortgång och hoppas att du har fått svar på din fråga. Med vänlig hälsning,