Om förbehåll i gåvobrev beträffande fast egendom

2018-01-24 i Fastighet
FRÅGA |I ett gåvobrev har vi överlåtit en fastighet till vår dotter som enskild egendom. I gåvobrevet skrev vi också in att gåvogivarna, gåvotagarens systrar och deras barn har förköpsrätt vid eventuell framtida försäljning.En konsekvens av förbehållet är att banken kräver att samtliga som har förköpsrätt måste lämna sitt godkännande för att vår dotter ska få låna pengar på fastigheten.Fråga 1: Kan man ta bort förbehållet och istället skriva en överenskommelse vid sidan av eller är enda möjligheten att helt stryka den meningen och måste i så fall detta anmälas till någon instans?Fråga 2: vår dotter är gift, har 2 barn inom äktenskapet och 1 barn utom äktenskapet. Vad händer om vår dotter avlider före sin make. Vem ärver och hur?Fråga 3: Gäller förbehållet även då?
Simon Wikström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!1. Det är fullt möjligt att ändra villkoren i ett avtal, om båda avtalsparterna är överens om det. Det kan göras genom att man upprättar ett nytt avtal där det framgår att det gamla avtalet, eller vissa villkor däri, inte längre ska gälla. Villkoren i ett gåvobrev kan nämligen enbart ändras så länge alla parter lever, är överens om ändringen, samt att Lantmäteriet godkänner förändringen.2. Reglerna om arv finns i ärvdabalken (ÄB). Närmast att ärva är arvlåtarens bröstarvingar (2 kap. 1 § ÄB). Om din dotter avlider kommer hennes kvarlåtenskap således att delas lika mellan hennes barn. Skulle hon fortfarande vara gift tillfaller kvarlåtenskapen däremot hennes make (3 kap. 1 § ÄB). Först vid makens död har de gemensamma barnen rätt till efterarv efter henne. Särkullbarnet har däremot rätt att få ut sitt arv direkt, men kan välja att avstå från denna rätt (3 kap. 9 § ÄB). Hennes kvarlåtenskap omfattar även enskild egendom. Fastigheten kommer därför att tillfalla hennes make. Maken innehar kvarlåtenskapen med fri förfoganderätt, vilket innebär att han inte genom testamentera kan förfoga över egendomen. 3. Bodelning och arv är exempel på s.k universalfång. Det innebär att maken eller arvingen träder i den avlidnes ställe, och därmed övertar de ekonomiska rättigheter och skyldigheter som denne hade. Förbehållet kommer därför att gälla även då. Med vänlig hälsning,

Bevisa att man äger en bostadsrätt

2018-01-24 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Mina föräldrar förvärvade en bostadsrätt ett par år sedan, för att finansiera köpet lånade dom pengar av Nordea. Nu är lånet avbetalat. Hur kan man bevisa att dom äger bostaden? Vi har inget officiellt bevis på det så att säga.Mvh,A
Johan Landström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Normalt sett bevisas ägande genom att visa upp ett köpekontrakt från den tidigare ägaren. Om dina föräldrar har tappat bort sitt köpekontrakt kan det ändå finnas sätt att bevisa äganderätten.Bostadsrättsföreningar är skyldiga att ha en medlemsförteckning (9 kap. 8 § BrL). Denna ska hållas tillgänglig för var och en som vill ta del av den. Däri ska stå varje medlems namn och postadress, tidpunkten för medlemmens inträde i föreningen, och den bostadsrätt som medlemmen har (9 kap. 9 § BrL). Om du eller dina föräldrar hör av er till bostadsrättsföreningens styrelse så kommer ni kunna se om dom är ägare till bostadsrätten.Om föreningen inte har följt reglerna och det inte finns något register borde dina föräldrar kunna få uppgift från Nordea om var de lånade pengarna gick och att det rörde sig om ett bostadsrättsköp, och använda detta som bevis för att de är ägare.Om ni är i en tvist med någon annan som hävdar att de är ägare till lägenheten kan jag rekommendera att ni tar hjälp av en professionell jurist hos Lawline Juristbyrå. De kan hjälpa er att utreda er situation och förhandla med motparten samt företräda er i domstol om det behövs. Priset är 1699 kr per timme. Om ni är intresserade av detta kan ni höra av er till johan.landstrom@lawline.se så återkommer en av våra jurister med en offert.Mvh

Måste jag kunna bevisa att min hyresgäst tagit del av en uppsägning som skickats genom rekommenderat brev?

2018-01-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag har hyrt ut min bostadsrätt i 1 år och 9 månader och vill nu säga upp min hyresgäst. Problemet är att han har blivit psykiskt sjuk under det senaste året och har isolerat sig. Han öppnar inte sin post och han har blockerat mig på sin telefon. Jag har skickat en uppsägning av avtalet med rekommenderat brev men han kommer sannolikt inte att läsa ut den försändelsen. Vad gör jag då? Måste jag kunna bevisa att han har läst uppsägningen eller räcker det att jag kan bevisa att jag skickat den?
Marcus Bäckström |InledningHej!Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du vill att jag ska utveckla någon del av svaret är du välkommen att publicera en kommentar, alternativt mejla marcus.backstrom@hotmail.com.Vad gäller kring uppsägningen?När en privatperson hyr ut sin egen bostad i andra hand är lagen om uthyrning av egen bostad (vanligtvis kallad "privatuthyrningslagen") tillämplig. Enligt 3 § denna lag gäller tre månaders uppsägningstid för hyresvärden. Av samma paragraf framgår att hyresgästen saknar möjlighet till förlängning av hyresavtalet (m.a.o. finns inget besittningsskydd).Formkrav för själva uppsägningen återfinns i 12 kap. jordabalken (mer känd som "hyreslagen"). Enligt 8 § i detta kapitel ska uppsägningen skickas i rekommenderat brev. Uppsägningstiden börjar räknas från det datum då brevet lämnades på posten.Såhär långt kan jag alltså konstatera att den uppsägning du skickat iväg träder i kraft, oavsett om hyresgästen läst det eller inte, vid det månadsskifte som inträffar/inträffat tre månader efter det datum då du lämnade det rekommenderade brevet på posten.Vad kan du göra om hyresgästen inte flyttar frivilligt?Om hyresgästen inte flyttat när uppsägningstiden löpt ut kan du välja mellan att vända dig till Kronofogden (genom en ansökan om s.k. handräckning) eller tingsrätten (för att få en dom om avhysning).Eftersom Kronofogden inte har laglig rätt att avgöra vem som har rätt i en tvist, och det framstår som troligt att din hyresgäst inte kommer att flytta frivilligt, är det i mina ögon bättre att gå direkt till tingsrätten och därigenom spara lite tid. Ansökningsavgiften för att inleda ett mål om avhysning är 2800 kr. Denna avgift, plus eventuella andra rättegångskostnader, är hyresgästen skyldig att ersätta dig för, under förutsättning att det meddelas en för dig positiv dom (18 kap. 1 § rättegångsbalken).Vägrar hyresgästen att flytta även efter att det meddelats en dom får du skicka den till Kronofogden, som ansvarar för att verkställa den. M.a.o. är det myndighetens personal som, om nödvändigt med hjälp av polis, ser till att din hyresgäst lämnar bostaden.SammanfattningDen uppsägning som du gjort gäller oavsett om hyresgästen tagit del av den eller inte. När tre månader har förflutit (exempelvis 31 mars om uppsägningen skedde i december året innan) är han således skyldig att lämna lägenheten. Något besittningsskydd föreligger inte.Sker inte detta bör du vända dig till tingsrätten med ett yrkande om att hyresgästen ska avhysas. Ifall det är nödvändigt ombesörjer Kronofogden det praktiska kring avhysningen.Om du behöver hjälp med att åstadkomma detta är du varmt välkommen att höra av dig till någon av min duktiga kollegor på Lawline.Med vänlig hälsning,

Måste personen som hyr min bostadsrätt i andra hand betala hyra under hela den avtalade hyresperioden?

2018-01-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag hyr ut min bostadsrätt till en tjej under en tidsbestämd period, då jag befinner mig på en längre utlandsvistelse. I kontraktet skrev vi att uthyrningsperioden börjar 2017-12-15 och varar till 2018-05-31. Någon uppsägningstid var det inte tal om då perioden vi skrev kontraktet på var spikat. Efter 2018-05-31 fortsätter kontraktet löpa med en månad i taget och därefter med en månads ömsesidig uppsägningstid. Idag, 2018-01-22, skickade hyresgästen ett meddelande till mig, som är på andra sidan jorden, och påstår att hon blivit av med sitt jobb och tänker flytta ut den sista januari. Har jag rätt att kräva hyrorna för hela den avtalade perioden eller vad gäller här? Kan hon verkligen skicka ett meddelande och upplysa mig om uppsägningen och sedan ge sig av en vecka senare? Hon påstår att hon inte kan betala fler hyror eftersom hon inte längre har någon inkomst.
Marcus Bäckström |Hej!Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du vill att jag på något vis ska vidareutveckla svaret är du välkommen att publicera en kommentar, alternativt mejla marcus.backstrom@hotmail.com.Jag utgår ifrån att "lagen om uthyrning av egen bostad", vanligen kallad "privatuthyrningslagen", ska appliceras på detta hyresförhållande. Privatuthyrningslagen gäller om man hyr ut sin egen bostad och det endast rör sig om en uthyrning (hyr man t.ex. ut flera rum i en villa gäller lagen bara för det första kontraktet). Lagrumshänvisningarna nedan avser denna lag.Enligt 2 § är lagen tvingande till hyresgästens förmån. M.a.o. går det inte att, med bindande juridisk verkan, avtala om villkor som försätter hyresgästen i en sämre position än lagens utgångsläge.Avseende uppsägningstid framgår av 3 § att denna är tre månader för hyresvärden och en månad för hyresgästen. Oavsett vad som står i kontraktet har alltså en hyresgäst rätt att bo kvar tre månader efter att hyresvärden sagt upp hen och att flytta med en månads framförhållning.Mot den bakgrunden är svaret på din fråga att hyresgästen förvisso har gjort fel men att hon inte är skyldig att betala hyra ända fram till 31 maj. Eftersom uppsägningsmeddelandet kommunicerades 22 januari är hon skyldig att betala ytterligare en månads hyra (d.v.s. för februari). Därefter är kontraktet upplöst och du får göra ditt bästa för att hitta en ny hyresgäst.Om hon vägrar att göra detta rekommenderar jag att du ansöker om ett betalningsföreläggande via Kronofogden. Betalar hon inte även efter den åtgärden får du ta saken vidare till tingsrätten.Med vänlig hälsning,

Förhindra försäljning av tomt med servitut?

2018-01-24 i Servitut
FRÅGA |Hej!Har servitut på en väg till vår fastighet.Nu har markägaren styckat av och har 2 tomter till försäljning. Dessa ligger utmed vägen upp till vår fastighet, kan vi stoppa detta.Tacksam för svar
Jacqueline Björklund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att ni har ett servitut till en väg som ligger vid mark som nu ska säljas, och att ni vill förhindra försäljningen och inte avstyckningen. Bestämmelser om servitut finns i Jordabalken. Rätt till servitutetFör det första så har ni kvar er rätt till servitutet även om markägaren säljer den mark som servitutet finns på om ett av dessa villkor är uppfyllda: Servitutet är inskrivet i fastighetsregistretMarkägaren har gjort ett förbehåll för servitutet vid försäljning (som hen är skyldig att göra) Om köparen borde ha insett att ni hade ett servitutDessa villkor framgår av 7 kap. 11, 12 och 14 § JordabalkenFörhindra försäljning Nu till frågan om ni kan förhindra försäljningen. Den som är markägare har som ägare till fastigheten rätt att sälja och stycka av marken om hen vill. Däremot får hen inte på något sätt belasta ert servitut genom att exempelvis ta bort vägen eller förstöra vägen (14 kap. 6 § Jordabalken). I ert fall får med andra ord markägaren sälja marken, men de nya ägarna måste bevara erat servitut. Hoppas att detta gav svar på din fråga!Vänligen,

Kan hyresvärden säga upp hyresavtalet pga otillåten andrahandsuthyrning utan bevis?

2018-01-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Kan hyresvärd säga upp min första hand kontrakt utan bevis att jag har hyrt ut lägenheten i andra hand?
Fanny Rudén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jordabalkens (JB) 12 kap. (den s.k. "hyreslagen") är tillämplig på frågor rörande uppsägning av förstahands hyreskontrakt, du hittar den här.I 39 § stadgas att hyresgästen inte utan hyresvärdens godkännande får upplåta lägenheten i andra hand, dock finns ett undantag för de fall då hyresnämnden lämnar godkännande om upplåtelsen (40 §).För att hyresvärden ska kunna säga upp ett hyresavtal i förtid så ska hyresrätten vara förverkad, en sådan förverkningsgrund finns i 42 § p. 3 och lyder att hyresrätten är förverkad […] "om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad". Därmed gäller att hyresrätten är inte förverkad och hyresvärden har inte rätt att säga upp hyresavtalet ifall hyresgästen efter tillsägelse utan dröjsmål vidtar rättelse, alltså säger upp andrahandsavtalet, eller ansöker om tillstånd hos hyresnämnden och får tillståndet beviljat. Med andra ord så är det inte så att hyresvärden automatiskt har rätt att säga upp hyresrätten endast på grund utav att uthyrning skett utan samtycke, först måste tillfälle ges för rättelse, alltså en tillsägning ska ske innan uppsägning, och för det fall du ansökt/ansöker om tillstånd och får det beviljat så är har inte hyresvärden rätt att säga upp avtalet. Värt att notera är även 42 § femte stycket som säger att om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse så är det inte skäl till förverkande.Du frågar om hyresvärden kan säga upp avtalet utan bevis, och för det gäller följande: Bevisbörda (vem som ska bevisa) skiftar genom processen. Om du kan uppvisa rimliga skäl till varför andrahandsuthyrning inte skett så måste hyresvärden kunna motbevisa det. Om du alltså skulle väcka process i hyresnämnden om att uppsägning har skett på felaktiga grunder så måste hyresvärden kunna bevisa andrahandsuthyrningen. Bevisbördan ligger i relativt hög grad på hyresvärden eftersom det är lättare att bevisa "att något skett" än att "något inte skett", men den kan som sagt skifta under processens gång vilket gör att även du kan behöva kunna bevisa olika omständigheter, eller i vart fall komma med rimliga förklaringar beroende på vad som påstås.Hoppas du känner att du har fått svar på din fråga, du är alltid varmt välkommen att komma in med nya frågor till oss här på Lawline. För det fall du behöver mer djupgående juridisk rådgivning eller vill ha hjälp med en rättsprocess så kan du boka tid med en av våra verksamma jurister, här.Vänligen,

Uppsägningstid och skyldighet att visa lägenheten

2018-01-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag bor idag i en andrahandslägenhet (bostadsrätt). Min hyresvärd och jag skrev på ett tillsvidareavtal i juni 2017. Jag avsade mig även besittningsskyddet. Nu har min hyresvärd hört av sig och säger att han ska sälja lägenheten för "marknaden ser så ljus ut i februari innan ammorteringskravet träder i kraft". Min fråga till er: Jag som hyresgäst har väl rätt till mina tre månaders uppsägning vilket innebär att om han säger upp mig idag behöver jag vara ute 2018-04-30? Har han rätt att påbörja en försäljning innan dess? Med fotografering, mäklarbesök, visningar och allt som följer? Och kan han isåfall ställa krav på hur det ska se ut i lägenheten under dessa visningar?Tacksam för svar!
Johanna Ambjörn |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga regleras i hyreslagen (12 kap. jordabalken) och privatuthyrningslagen. I din fråga framgår att det gäller en bostadsrätt som du hyr, vilket innebär att lagen om uthyrning av egen bostad ska tillämpas i första hand och hyreslagen i andra hand. Lagen om uthyrning av egen bostad är tillämplig om hyresvärden hyr ut sin bostad för annat än fritidsändamål och det inte sker i näringsverksamhet. Om hyresvärden upplåter flera bostäder gäller lagen enbart för den första upplåtelsen. Jag utgår i mitt svar från att privatuthyrningslagen är tillämplig i detta fall. UppsägningEnligt privatuthyrningslagen har hyresvärden en uppsägningstid på 3 månader, om inte längre tid har avtalats. Uppsägningen sker vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter 3 månader från uppsägningen (3 § privatuthyrningslagen). I ditt fall innebär det som du säger att du har 3 månaders uppsägningstid fram till 2018-04-30. Visning av lägenheten, fotografering, mäklarbesök osv. Huvudregeln är att hyresgästen ensam disponerar över sin lägenhet och att hyresvärden måste har hyresgästens samtycke vid tillträde till lägenheten. Det finns dock vissa undantag från detta som regleras i 26 § hyreslagen. Där anges att hyresvärden har rätt att få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra brådskande förbättringsarbeten. Vid mindre brådskande förbättringsarbeten ska hyresvärden meddela hyresgästen minst en månad i förväg. I övriga fall har hyresgästen ingen skyldighet att ge hyresvärden tillträde till lägenheten. Hyresgästen är också skyldig att visa lägenheten på lämplig tid när den är ledig för uthyrning. Dock gäller denna skyldighet enbart när lägenheten ska hyras ut, och inte när den ska säljas. Då din hyresvärd inte längre ska hyra ut lägenheten, utan ska sälja den, är du inte skyldig att visa lägenheten för spekulanter SammanfattningSammanfattningsvis har du en uppsägningstid på 3 månader fram till 2018-04-30. Då din hyresvärd ska sälja lägenheten har du ingen skyldighet att visa lägenheten, eftersom denna skyldighet endast gäller när hyresvärden ska hyra ut lägenheten igen. Hyresvärden har ingen rätt till fotografering eller mäklarbesök utan ditt medgivande. Hoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen,

Möjligt att stå på två hyreskontrakt

2018-01-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Min bästa vän har betalningsanmärkningar och kan inte få något nytt hyreskontrakt men jag skulle vilja hjälpa denna med bostad då det krisar och är villig att stå för ett hyreskontrakt. Jag bor själv i hyresrätt där jag har ett förstahands kontrakt. Kan jag stå för ännu ett kontrakt hos annan hyresvärd och på en annan ort? Kan man vara skriven på båda adresserna/måste jag vara skriven på båda adresserna?
Emma Rathsman |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det är inte olagligt att stå på fler än ett hyreskontrakt. Däremot kan hyreskontraktet som du ingår, för att hjälpa din vän, bli uppsagt p.g.a. att hyresvärden får reda på att du inte bor där och är skriven på en annan adress (där du bor idag).Vad gäller folkbokföring på två adresser finns inget uttryckligt förbud för detta. Dock framgår av folkbokföringslagen 6 och 7 § § att en person ska folkbokföras på den fastighet och i den kommun där personen regelmässigt tillbringar sin dygnsvila. En person anses enligt 7 § regelmässigt tillbringa sin dygnsvila på en fastighet där personen under sin normala livsföring tillbringar dygnsvilan minst en gång i veckan eller i samma omfattning men fördelat på ett annat sätt.Hoppas du fick svar på din fråga! Om det är något i svaret som är oklart hänvisar jag till kommentarsfältet nedan.Med vänliga hälsningar,