Kan förstahandshyresgästen bli uppsagd på grund av andrahandshyresgästen?

2021-03-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!En hyresvärd har ju rätt att säga upp en lägenhet om den används till brottslig verksamhet. Vad gäller om hyresgästen har hyrt ut i andra hand (med värdens tillåtelse) och andrahandshyresgästen använder lägenheten till brottslig verksamhet? Kan förstahandshyresgästen bli uppsagd då? mvhDavid Lundgren
Philip Stocker |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Du i egenskap av hyresgäst har en skyldighet att vårda lägenheten, enligt 12:24 JB. Denna skyldighet består för förstahandshyresgästen även när den hyr ut i andrahand. Om andrahandshyresgästen har förverkat sin rätt att fortsätta hyra bostaden, kan förstahandshyresgästen också bli uppsagd i och med att det rättsliga ansvaret mellan förstahandshyresgästen och hyresvärden förblir (NJA 2014 s. 465). Andrahandshyresgästen har alltså inget hyresförhållande med hyresvärden. Därmed kan förstahandshyresgästen bli uppsagd för saker som dennes hyresgäst har orsakat. Detta innebär att man som förstahandshyresgäst kan bli uppsagd då andrahandshyresgästen har begått brottslig verksamhet, då det är en förverkandegrund som framkommer i 12:44 p.12 JB. Om du har fler frågor eller något var otydligt, är du välkommen att höra av dig till oss på Lawline igen. Det finns även möjlighet att boka tid hos någon av våra jurister på lawline.se/boka.Med vänlig hälsning,

Hyresvärds skyldighet att åtgärda skada

2021-03-29 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, (Gällande Hyresrätt)Vem ansvarar för underhållet/reparation av t.ex. diskmaskin som ej står med på hyreskontraktet. Nuvarande hg menar att den stod där när hen flyttade in. Det finns ingen dokumentation om den stod där eller ej. Blir det fastighetsägararens ansvar då?Om tidigare hg lagt in parkett, sedan blir det en vattenskada. ska nuvarande hg efter detta få parkett. Även fast det inte är standard om inget annat är avtalat? Utan tillägg på hyran?
Oscar |Hej och tack för att du ställer din fråga till oss på Lawline!jag förstår din fråga som att du vill veta när skyldighet för hyresgäst eller hyresvärd inträder att åtgärda skada i en hyresrätt. Jag kommer i mitt svar att utgå från 12 kap JB (allmän känt som hyreslagen). Vad säger lagenHyresgästen ska under hyrestiden väl vårda lägenheten vilket framgår av JB 12:24 st. 1. Denna vårdnadsplikt innebär att hyresgästen ska iaktta viss aktsamhet så att ingen skada uppkommer. Har hyresgästen genom sitt eget vållande, oaktsamhet eller av försummelse orsakat skada ska hen ersätta skadan. I de fall skada uppkommer som måste avhjälpas för att allvarlig olägenhet inte skall uppstå är hyresgästen även skyldig att genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen, JB 12:24 st. 2.Det anges vidare i 12 kap 16 § JB att om skador som hyresgästen inte är skyldig till uppstår under hyresperioden, inträder samma ansvar för hyresvärden som enligt 10-12 § 12 kap JB. Detta medför att skador på lägenheten som uppstår, som inte är ditt ansvar eller förorsakat av dig, är hyresvärdens ansvar. Vad innebär detta för dig - oavsett vem som har installerat produkten så har hyresvärden tillhandahållit lägenheten i sådant skick. Om skador uppstår på lägenheten under hyresperioden så är därför utgångspunkten att du blir skyldig att åtgärda skadan om du har orsakat denna. Har du inte gjort detta, är det hyresvärdens uppgift att ersätta eller reparera skadan som uppkommit.

Är lagen om uthyrning av egen bostad tillämpbar?

2021-03-29 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Om min dotter hyr en privat bostad ( del av villa) och de vill ha ett avtal på sex månaders uppsägningstid, kan vi då hänvisa till sveriges domstolar.se och denna text för att hävda att båda har rätt säga upp innan ( 1 resp 3 mån) trots att avtalet satts till sex mån? 'Kan jag säga upp ett tidsbestämt avtal till en tidigare tidpunkt än när hyrestiden går ut?Både hyresvärden och hyresgästen kan bryta avtalet i förtid.Hyresvärden kan säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen.Hyresgästen kan säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Rätten att säga upp gäller i alla situationer. Det krävs alltså inga speciella skäl.'(Sveriges domstolar.se)
Ebba Kristensson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Den text från svenska domstolar som du hänvisar till i din fråga finns ursprungligen i lagen om uthyrning av egen bostad (3 § andra stycket Privatuthyrningslagen).Det som avgör ifall du kan använda texten för att ge din dotter rätt till 1 månads uppsägningstid är ifall lagen är tillämpar. För att lagen ska vara tillämpbar måste vissa kriterier vara uppfyllda. Lagen är endast tillämpar när en privatperson hyr ut sin egen bostadsrätt eller villa och när uthyrningen inte sker i näringsverksamhet (1 § första stycket Privatuthyrningslagen). Det första gäller i princip alla fall när hyresvärden hyr ut sin egen bostad som inte är en hyresrätt. Lagen går inte att tillämpa när hyresvärden hyr ut hyresrätter i andra hand. Om hyresvärden hyr ut flera bostäder så gäller lagen endast för den första bostaden denne hyrde ut. Bostaden ska också hyras ut utanför näringsverksamhet.Om kriterierna ovan är uppfyllda blir lagen tillämpbar. I situationer där den inte är tillämpbar brukar istället reglerna i Jordabalken tolfte kapitel bli tillämpbara.SammanfattningFörutsatt att lagen är tillämpbar kan du använde den för att kräva att din dotter ska ha en 1 månads uppsägningstid. Min rekommendation är att utgå från lagen direkt när du för dialogen med hyresvärden!Hoppas du har fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att återkomma!Med vänliga hälsningar,

krav på ventilation

2021-03-29 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Jag undrar om det finns några regler kring hur många till- och frånlufts intag/uttag det ska finnas i en lägenhet? (första hand hyresrätt). Jag har endast ett tilluftsintag och ett frånlufts i en tvåa på 63 kvm. Vill gärna att det ska vara bra ventilerat då jag vet hur viktigt det är för hälsan. Vad kan jag kräva av hyresvärden? Är det okej med så lite ventilation? Har läst någonstans att det ska finnas en i varje rum men har inte hittat något lag att stödja mig på.Tacksam för svar!
Oscar |Hej och tack för att du ställer din fråga till oss på Lawline! Jag förstår din fråga som att du vill veta vad för krav det finns på ventilationen enligt svensk lagstiftning. jag kommer i mitt svar använda mig av Plan-och bygglagen (PBL), plan- och byggförordningen (PBF), Miljöbalken (MB), Förordning om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd ( FMH) Boverkets byggregler, föreskrifter och allmänna råd (BFS 2011:6) och Folkhälsomyndighetens allmänna råd om ventilation (FAV). Vad säger lagen? 9 kap 9 § MB anger att bostad ska vara utformad som sådant att olägenhet för mänsklig hälsa inte ska uppkomma. 33 § p 2 FMH anger vidare att med 9 kap 9 § MB ska det förstås som att bostad ska vara utrustad med fungerande ventilation. 8 kap 4 § PBL anger att det ska vara bra inomhusklimat i byggnadsverk (bostad). 8 kap 25 § PBL anger vidare kontroll av ventilationen så att kraven i 4 § uppfylls måste ske. 5 kap 1 § PBF anger att kontroll av detta ska ske löpande av ägaren till fastigheten/byggnadsverket. 19 § PBL anger ytterligare att om BFS 2011:6 anger i 6:92 att det ska återfinnas bra ventilation som medför bra luftkvalitet. BFS 2011:6 6:9241 samt FAV anger att det ska vara ett lägsta utflöde av luft på 0,35 L/s per kvadratmeter boyta. Sammanfattning Summerat innebär detta att det inte återfinns något krav i svensk lagstiftning på antalet till- och frånluftsuttag det ska finnas i en bostad. Det återfinns dock ett krav på att ventilationen ska generera en luftgenomströmning på minst 0,35 liter luft i sekunden per kvadratmeter boyta i bostaden. Det är ägaren till fastigheten som har till uppgift att regelbundet kontrollera så att detta efterlevs. Hoppas att det var svar på din fråga!

Får hyresvärden höja hyran hur mycket den vill?

2021-03-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Får hyresvärden höja hyran med hur mycket som helst?
Nähar Abdulreza |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer främst att utgå från reglerna i Jordabalken (1970:994) för att besvara din fråga om hyra då det är där denna sorts förhållanden främst behandlas. Ett simpelt svar på din fråga är Nej. En hyresvärd har rätten att höja hyran, men det måste vara en skälig höjning. I bedömningen om ifall den nya hyran är skälig ska man göra en jämförelse till liknande lägenheter i samma ort. Så ifall priset är påtagligt högre än liknande lägenheter på orten ska det inte anses som en skälig prishöjning. I bedömningen tas bl a lägenhetens standard, modernitet och även dess placering upp (12 kap. 55 § JB). Ifall hyresgästen skulle anse att det är en oskälig höjning, kan denne anmäla det till Hyresnämnden för att få höjningen prövad. Hyresnämnden gör då en prövning av höjningen och ser om den ska anses vara skälig (12 kap. 54 § JB). För att hyresvärden ska få höja hyresgästens hyra måste denne skriftligen meddela detta, i meddelandet ska det också framstå inom vilken tidsfrist hyresgästen ska motsätta sig hyresvärdens begäran, tidsfristen är minst 2 månader. Ifall hyresgästen inte motsätter sig detta inom tidsfristen som är angiven i meddelandet anses det som om att hyresvärden och hyresgästen ingått nytt avtal och hyresgästen blir bunden av det (12 kap. 54 a § JB). Så nej det är absolut inte möjligt för en hyresvärd att höja hyran hur mycket som helst, höjningen måste vara skälig. Och även då går det bra att motsätta sig den och be hyresnämnden att pröva om höjningen är skälig. Jag hoppas du fått svar på din fråga och tack för att du vände dig till Lawline!

Föreligger en rätt för en hyresgäst att säga upp ett andrahandshyreskontrakt som gäller på bestämd tid?

2021-03-29 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej Finns det något sätt för hyresgäst att säga upp ett andrahandshyreskontrakt som är på bestämd tid. Det står att man måste skriftligen säga upp senast två månader innan slutdatum på hyresperioden för att kontraktet ska upphöra gälla på slutdatumet. Annars förlängs kontraktet automatiskt med 1 mån Hyresgästen är tysk och omständigheterna kring pandemin gör att han vill säga upp hyreskontrakt tidigare. Hyres perioden på kontraktet är 20-10-27 till 21-10-31Gäller möjligen 12 kap. 5 § 1 st. JB, i detta fall?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Till att börja med kan upplysas om att oberoende av de villkor som följer av avtalet så finns det alltid möjlighet att reglera nya villkor eller komma överens om annat, förutsatt att hyresvärden och hyresgästen båda samtyckt till det. Vid uthyrning av bostadslägenhet på bestämd tid gäller uppsägning enligt 12 kap. 3-5§ Jordabalken (JB). Huvudregeln är att hyresavtal vilka är slutna på bestämd tid ska upphöra att gälla vid hyrestidens slut och inte behöver sägas upp om inget annat har avtalats. Det stämmer att 12 kap. 5§ st. 1 JB utgör ett slags undantag. En hyresgäst har med stöd av bestämmelsen en rätt att säga upp hyresavtalet med 3 månaders uppsägningstid, oaktat om det rör sig om ett tidsbestämt avtal. Denna regel är giltig och behöver inte stå med i kontraktet. Det följer nämligen av 12:1 st. 5 JB att förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen. Inga villkor får således vara sämre än de som framgår av lagen. Undantag i JB 12:5 som säger att en bostadshyresgäst alltid har rätt Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Är det möjligt att säga upp benefik nyttjanderätt eller servitut?

2021-03-29 i Fastighet
FRÅGA |Hej. Står i begrepp att sälja mitt hus som jag köpte i ett andra led. I mitt köpekontrakt 2004-02-14 finns en bilaga benämnt Fastighetsavtal 1998-12-28 där tidigare köpare och säljare reglerar att köparen inte får parkera på sin uppfart. (Dvs jag som ägare får inte parkera på min uppfart pga att grannen vill ha fritt inträde till sitt garage). Ovanstående avtals sista sista mening lyder "Om fastighetsägarna byter ägare skall den nya ägaren underrättas om detta avtal som är gällande oavsett om ägarbyte företas".Fastighetsavtalet finns inte inskrivet hos lantmäteriet. Kan jag upphäva detta avtal så att den nya köparen av min fastighet inte drabbas av förbudet.? Det bör nämnas att grannen har motsvarande bilaga till sitt köpekontrakt 2012-05-12
My Öhman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Baserat på de omständigheter du beskriver låter det som att vi har att göra med något som är menat att gälla som ett servitut eller alternativt en nyttjanderätt. Servitut är som jag beskriver nedan bindande mellan fastigheter och är därför en bestående nyttjanderätt som i huvudregel gäller även efter en fastighetsöverlåtelse och för all framtid. Uppfyller inte servitutet kraven för servitut kan avtalet istället ses som ett nyttjanderättsavtal som gäller på bestämd tid. Nedan kommer jag att beskriva vad ett servitut innebär, om servitutet mellan fastigheterna över huvud taget är giltigt, om servitutet i sådana eller nyttjanderätten i sådana fall gäller vid en fastighetsöverlåtelse och huruvida avtalet annars kan hävas. ServitutServitut innebär att en fastighet får rätt att nyttja en del av en annan fastighet. Den fastighet som genom servitutet vinner en rättighet kallas den härskande fastighet medan den fastighet som belastas med en skyldighet kallas den tjänande fastigheten. Servitut kan upprättas antingen genom förrättning av Lantmäteriet eller genom avtal och är bindande för all framtid om inget annat avtalats. I ditt fall är din fastighet den tjänande fastigheten och din grannes fastighet är den härskande. Det är fråga om ett negativt avtalsservitut eftersom det innebär att den tjänande fastigheten ska avstå från att vidta vissa åtgärder på den egna fastigheten, i ditt fall att avstå från att parkera bilen på fastighetens uppfart. Formkrav för avtalsservitut Servitut som uppkommer genom avtal måste uppfylla särskilda krav för att anses juridiskt bindande. För det första måste ett servitut främja en ändamålsenlig markanvändning och ha stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten (14 kap. 1 § jordabalken). Att din granne får fritt tillträde till sitt garage kan enligt min bedömning vara en sådan ändamålsenlig markanvändning av stadigvarande betydelse under förutsättning att grannen inte kan nå sitt garage på annat vis. Är det så att det finns andra ingångar till garaget kan det ifrågasättas om inte servitutets betungande verkan för din fastighet blir oproportionerlig i förhållande till nyttan för grannen. Är avtalet oproportionerligt är det inte fråga om ändamålsenlig markanvändning och förutsättningarna för ett avtalsservitut är inte uppfyllda. Vidare måste servitut vara skriftliga, handlingen skall ange den härskande och den tjänande fastigheten samt ändamålet med med upplåtelsen (14 kap. 5 § jordabalken). Är omständigheterna inte uppfyllda saknar avtalet verkan som servitutNyttjanderättUppfylls inte kraven för servitut kan det istället vara fråga om en nyttjanderätt då det för vissa nyttjanderättsupplåtelser inte föreligger några särskilda formkrav. Utifrån det du beskriver verkar det inte som att du erhåller någon betalning från grannen för den fria lejden till dennes garage. Utgår ingen betalning är det fråga om en benefik nyttjanderätt. Benefika nyttjanderätter kan vara bindande för all framtid men högst 25 år i detaljplanerat område och annars i högst 50 år (7 kap. 5 § jordabalken). Benefika nyttjanderätter kan också vara bindande på viss tid. Skillnaden är att nyttjanderätter som bestäms för viss tid kan sägas upp medan nyttjanderätter för all framtid inte kan sägas upp förutom vid särskilda omständigheter (NJA 1961 s. 642).Om nyttjanderätten gäller för viss tid eller för obestämd tid beror på upplåtarens avsikt och påverkas av ett flertal olika faktorer, bland annat avtalets utformning (NJA 2004 s. 288). Avtalsservitut och nyttjanderätt vid fastighetsöverlåtelse Då servitutet eller nyttjanderätten inte är inskriven gäller inte rättigheten automatiskt vid en överlåtelse. Oinskrivna servitut eller nyttjanderätter gäller däremot mot en ny ägaren om denne visste om dessa vid tiden för köpet.Du som säljer fastigheten som är belagd med ett servitut eller nyttjanderätt där det även finns en upplysningsklausul i avtalet har en skyldighet att upplysa köparen om servitut eller nyttjanderätter (7 kap. 11 § jordabalken). Gör du inte det kan du bli skadeståndsskyldig för din granne som ju mister sin rätt att få fri lejd till sitt garage. Säga upp avtalsservitut eller nyttjanderättBenefik nyttjanderätt som gäller för viss tid kan som tidigare nämnt sägas upp. Skälig uppsägningstid ska då iakttas. Vad som är skälig uppsägningstid varierar beroende på omständigheterna men ska vara minst 6 månader (NJA 2004 s. 288). Avtalsservitut kan ändras eller upphävas om fastighetsägare är överens. Är så inte fallet kan servitut ändå begränsas, ändras eller helt upphävas genom fastighetsreglering om vissa omständigheter föreligger. Servitutet kan ändras om ändringen krävs för att tillgodose att den tjänande fastigheten kan användas på ett ändamålsenligt sätt. Har ändrade förhållanden inträtt efter servitutets tillkomst kan även det påkalla ändring av servitutet om det skulle innebära väsentlig fördel för någon utav fastigheterna, exempel kan vara om grannen numera har en annan ingång till sitt garage (14 kap. 14 § jordabalken och 7 kap. 4 § fastighetsbildningslagen). Är det inte tillräckligt att ändra på servitutet kan det även bli aktuellt med ett upphävande. Upphävande kan ske om nyttan med servitutet för den härskande fastigheten på grund av ändrade omständigheter inte längre väger tyngre än olägenheten servitutet innebär för den tjänande fastigheten (7 kap. 5 § fastighetsbildningslagen). Exempel kan vara om det inte längre finns möjlighet för boende på din fastighet att parkera någon annanstans eller om grannen numera har tillgång till sitt garage på annat sätt. Slutligt råd.Jag råder dig i allra första hand att prata med grannen. I de bästa av världar kan ni komma överens om att avtalet ska sluta gälla när du säljer din fastighet. I andra fall kan ni komma överens om att begränsa rättigheten, kanske är det tillräckligt att grannen ska ha möjlighet att få tillgång till garaget vid behov? I ditt fall beror utfallet till stor del på om avtalet ska klassas som servitut eller annan nyttjanderätt. Får inte samtalet med grannen den utgången du väntat dig föreslår jag att du konsulterar en jurist innan du går vidare med ditt ärende för att få en djupare bedömning om omständigheterna som gäller i just ditt fall. Det kan spara er både tid och pengar.Vid tvist om servitut kan talan väckas vid tingsrätt eller också genom fastighetsbestämning hos Lantmäterimyndigheten. Tvist om nyttjanderätt väcks vid tingsrätt. Vill du få vidare hjälp av Lawline med att gå vidare med ditt ärende kan du kontakta mig på my.ohman@lawline.se för mer information och en eventuell offert . Hoppas att jag kunde besvara dina funderingar!Hälsningar,

Hur lång är preskriptionstiden för fordringar i ett hyresförhållande?

2021-03-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Hur lång tid efter avflytt kan en hyresvärd komma med faktura på åtgärder efter slitage i en hyresrätt? Har läst något om 2 år. "Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyresgästen lämnade lägenheten. Iakttas ej denna tid, är rätten till talan förlorad, om ej annat avtalats"Är fakturan skriven över två år efter avflytt, kan den krävas in av hyresvärd då?Mvh
Julia Persson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att svara på din fråga kommer jordabalkens 12 kapitel (JB) att tillämpas.IntroduktionJag uppfattar att din fråga är hur lång tid efter en hyresvärd kan komma med betalningsanspråk rörande åtgärder och slitage i en hyresrätt. Därför kommer jag att beskriva preskriptionstiden för en fordran som har uppstått i ett hyresförhållande. Om preskriptionstiden har inträffat har hyresvärden inte längre rätt att rikta fordringsanspråk gentemot en hyresgäst.Hur lång är preskriptionstiden för fordringar i ett hyresförhållande?Preskriptionstiden för fordringar i hyresförhållanden är 2 år (12 kap. 61 § JB). Preskriptionstiden börjar löpa från dagen då hyresgästen flyttar ut. Det innebär att själva "klockan" på 2 år börjar ticka först när hyresgästen har flyttat. Efter två år från att hyresgästen har flyttat ut så är fodringen preskriberad, vilket innebär att hyresvärden inte har rätt att väcka talan eller kräva betalning längre.Viktigt att komma ihåg är att hyresvärden och hyresgästen kan avtala om annat vilket kan förlänga preskriptionstiden, exempelvis om parterna har kommit överens om att hyresgästen ska betala.SammanfattningPreskriptionstiden för fordringar i hyresförhållanden är två år och preskriptionstiden börjar löpa när hyresgästen har flyttat ut. Om en hyresvärd kräver pengar två år efter att en hyresgäst flyttat ut så är fordran preskriberad vilket betyder att hyresvärden inte har rätt att kräva pengarna. Om du skulle få ett sådant betalningskrav kan du bestrida kravet och hänvisa till att fordran är preskriberad.Hoppas att du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en till!Vänligen,