Får man måla om väggarna i en hyresrätt?

2020-05-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Hejsan!Jag och min sambo har flyttat till en lägenhet (hyresrätt), och jag har en fråga som gäller målning på väggarna. Väggarna är just nu målade vita, men de förra hyresgästerna har lämnat många konstiga, fula fläckar och streck på de som är i sovrummet. Jag skulle vilja göra något som jag sett många andra göra på väggarna i sina hyreslägenheter; måla små bilder/dekorationer på dem (exempelvis djur, natur, karaktärer, text osv). Är det tillåtet att göra det ifall man (innan man själv flyttar ut) återställer väggen till sin tidigare vita färg på egen bekostnad?Vänliga hälsningar
Julia Persson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyresrätt finns i Jordabalkens 12 kapitel.Är det tillåtet att måla om i en hyresrätt?Hyresgäster har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Om lägenhetens bruksvärde minskar har hyresvärden rätt till ersättning för skadan. Bruksvärdet kan minska om hyresgästen sätter för stor personlig prägel på väggarna eller använder en extrem färg. Om väggarna har en stor personlig prägel eller exempelvis en extrem färg, kan hyresgästen återställa väggarna fackmannamässigt i normalt skick vid utflytt. Om återställningen inte är fackmannamässig kan hyresvärden kräva skadestånd på grund av att bruksvärdet har minskat (12 kap. 24 a § jordabalken).AvslutningsvisDet är tillåtet att måla om i en hyreslägenhet, även med personlig prägel. Men det är viktigt att eventuell återställning sker fackmannamässigt för att undvika skadestånd på grund av att bruksvärdet har sänkts.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Måste man teckna ett eget elavtal i en hyresrätt?

2020-05-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har fått erbjudande om ett förstahandskontrakt på en lägenhet. De säger att elen ingår i hyran. Kan det stämma, brukar inte var och en teckna eget elavtal?
Julia Persson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns inga lagregler som stadgar att man måste teckna ett eget elnätsavtal och elhandelsavtal. Det råder därför avtalsfrihet. Det är inte ovanligt att en förening eller en fastighetsägare tecknar ett gemensamt elavtal och att det ingår i hyran. Detta beror vanligtvis på att en så kallad kollektivmätning kan innebära lägre kostnader. Jag rekommenderar dig dock att kolla i ditt hyresavtal och se till så att hushållsel ingår i hyran och inte bara värme.Vänligen,

Blir en medlåntagare automatiskt delägare i bostadsrätt?

2020-05-16 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Blir man per automatik delägare i en bostadsrätt för att man blir medlåntagare och undertecknar ett pantbrev i bank på ett redan befintligt bolån där ägaren sedan innan ensam köpt bostadsrätten från början.Det finns även ett samboavtal om att bostaden ej ska tillfalla medlåntagare utan ägs av den person som först köpt bostaden.?mvh
Sabrina Curan |Hej! Först och främst, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Nej, en person blir inte per automatik delägare i en bostadsrätt när personen blir medlåntagare. För att bli delägare krävs att ett överlåtelseavtal, som stipulerar vilken procentuell andel som du äger, lämnas in till bostadsrättsföreningen i samband med en ansökan om medlemskap i bostadsrättsföreningen. När godkännandet av medlemskapet sker noterar bostadsrättsföreningen ägarskapet i sina dokument. Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att ta kontakt med oss på Lawline igen. Med vänlig hälsning,

Uppsägning av hyreskontrakt i förtid

2020-05-16 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,jag befinner mig f n pga. arbete i Kina.Jag har hyrt ut min lägenhet i Stockholm i andra hand (tidsbestämt; 11/3-4/7 2020). Nu upplever jag inte hyresgästen som riktigt pålitlig. Han är finsk medborgare och har av oklara skäl (ev. hälsoskäl) nästan från början vistats i enbart Helsingfors (och befinner sig där fortfarande, men säger sig återvända 22/6).- Dämed har han inte haft uppsikt över lägenheten, vilket var mitt delsyfte. - Han har underlåtit att vattna mina åtskilliga växter (vilket är ett explicit krav enl. hyreskontraktet). Jag var vid ett tillfälle tvungen att låta en vän, som har nycklar, att "nödvattna" dem, (enl. dennes uppgift var de "döende"). - Hyresgästen har nu ombesörjt att två olika arbetskollegor (som önskar vara anonyma, och således inte kontaktbara) fått nycklarna och enl. försäkran vattnar växterna regelbundet. Jag litar inte riktigt på det, och jag upplever situationen, att anoyma främlingar får okontrollerat tillträde till min lägenhet, som obehaglig.- Betalningen av hyran har varje gång varit försenad med 2-6 dagar, trots att kontraktet stipulerar betalning senast sista vardagen före månadsskuftet. Jag har flera gånger förgäves uppmanat hyresgästen att betala enl. överenskommelse.Situationen har gjort mig mycket nervös, långt borta i KinaJag vill därför återvända i förtid (med olägenheter/kostnader som följd) , dvs. 11. juni, och jag har sagt upp hyreskontraktet fr o m då. Vilka rättigheter har jag här?Mvh,
Gabriella Katz |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad säger lagen om uppsägningar i förtid?Hyresavtal regleras i jordabalkens 12:e kapitel, även kallat hyreslagen. Den är tillämplig även på (laglig) andrahandsuthyrning av hyresrätter. Eftersom det inte framgår av frågan huruvida din lägenhet är en hyresrätt eller bostadsrätt, förmodar jag att det är en hyresrätt, vilket innebär att hyreslagen är tillämplig.Vid hyresavtal på bestämd tid är huvudregeln att avtalet upphör att gälla vid avtalstidens slut, om inget annat har avtalats mellan parterna, (3 § st. 2 hyreslagen). Huvudregeln är alltså att både du som förstahandshyresgäst och andrahandshyresgästen är bundna av avtalet under hela perioden. Det finns vissa undantagsfall som gör de möjligt för dig som förstahandshyresgäst att säga upp avtalet med andrahandshyresgästen i förtid såsom du önskar i detta fallet.FörverkandegrunderFörverkandegrunder gäller generellt sätt situationer där hyresgästen på grund av avtalsbrott har förverkat sin hyresrätt (42 § hyreslagen). Vid dessa tillfällen kan man ibland ha rätt att säga upp avtalet i förtid. I ditt fall nämner du att hyran inkommer sent och har gjort det vid upprepande tillfällen. Avtal får upphöra i förtid om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen (42 § 1 punkten hyreslagen). Eftersom din hyra endast varit försenad med 2-6 dagar kan du inte använda dig av den förverkandegrunden för uppsägning av avtalet i förtid.I övrigt stadgar paragrafen i 11 punkten att om en hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver hyresgästens skyldigheter enligt hyreslagens kapitel, samt kan anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden, så får avtalet sägas upp i förtid. I lagkommentarerna tas det upp att underlåtenhet för en lokalhyresgästs att betala moms när lokalen är registrerad för moms och momsklausul finns i avtalet får anses vara exempel på då bestämmelsen skulle kunna tillämpas. Vad gäller vattning av dina växter är detta en avtalsenlig skyldighet som din hyresgäst inte verkar följa fullt ut. Däremot anser jag inte att åsidosättandet är av synnerlig vikt att det på den grunden kommer gå att säga upp avtalet i förtid. Dessutom vattnas blommorna trots allt. Ifall din hyresgäst på något sätt skulle vanvårda lägenheten är det en annan fråga och detta är givetvis en grund för uppsägning av hyreskontraktet i förtid.Med anledning av det sagda har jag svårt att de att du kan säga upp din hyresgäst i förtid i detta skede.Du är välkommen att höra av dig vid vidare frågor,Vänligen

Vem har bevisbördan för muntlig gåva av fastighet med tillhörande jakträtt?

2020-05-17 i Jakt
FRÅGA |Hej.Jag o min syster har fått en fastighet med jakt rätt i gåva av vår pappa. Nu hävdar min syster att pappa gettnyttjanderätten till jakten till hennes sambo muntligt. Det är inget jag har hört sägas o pappa nekar till att ha sagt så. Det står inget om det i gåvobrevet heller. Vad kan jag göra. ?
Aram Shokor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Inledningsvis är din fråga reglerad i bland annat jordabalken (1970:994), jaktlagen (1987:259) och lag (1904:48 s. 1) om samäganderätt. I frågan nämner du ett gåvobrev men att den omtvistade rättigheten inte omfattas av brevet. Eftersom jag inte vet innehållet i brevet är det svårt att göra en nogrannare bedömning av om nyttjanderätten får anses ingå i gåvobrevet. Jag kommer anta att nyttjanderätten inte ingår i gåvobrevet, att din systers sambo inte omnämns i brevet, samt att fastigheten givits till dig och din syster med full äganderätt. Jag kommer dessutom anta att gåvan fullbordats enligt bestämmelserna i 4 kap. 1-3 §§ samt 4 kap. 7-9 §§ i förening med 4 kap. 29 § jordabalken. Vem har bevisbördan för en muntlig gåvoutfästelse?Bevisbördan för rättsförhållanden av det här slaget ligger på den som åberopar det. Det har sina naturliga förklaringar att den som åberopar till exempel ett gåvolöfte ska kunna bevisa det, på samma sätt som den som åberopar ett avtal om köp kan bevisa det. I linje med mitt antagande om att gåvobrevet enbart avser fastigheten med tillhörande rätt och att gåvobrevet riktar sig enbart till dig och din syster så ligger bevisbördan på din syster och hennes sambo att styrka att er far även avsett att omfatta din syster sambo i gåvan, eller i den del som avser jakträtt. Med tanke på att de hävdar ett muntligt gåvolöfte som dessutom bestrids av din far torde det vara svårbevisat.Hur kan man fastställa att en muntlig gåva blivit utfäst?För att få rätt kan du väcka en fastställelsetalan enligt 13 kap. 2 § rättegångsbalken vid Tingsrätt och låta domstol ta slutlig ställning i frågan. Ger domstolen dig rätt har du i och med domen en exekutionstitel som sedan kan användas för att verkställa det bakomliggande syftet med stämningen. Vad innebär samäganderätt i förhållande till jakträtten? Någonting att tänka på är att fastighetsägaren har jakträtten på marken som tillhör fastigheten enligt 10 § jaktlagen. Även om du skulle få rätt vid en tvist så kan din syster, som är samägare till fastigheten, överlåta nyttjanderätten. Detta förutsätter alltså återigen att du och din syster fått fastigheten enligt bestämmelserna i jordabalkens fjärde kapitel. Att ni är samägare framgår av 1 § samägandelagen, förutsatt att mina antaganden ovan stämmer. Enligt 2 § Samägandelägen krävs samtycke från alla delägare i angelägenheter som rör godsets förvaltning. Om ni inte kan komma överens om fastighetens nyttjande eller förvaltning kan en av er ansöka om att rätten ska förordna en god man som under viss tid ska omhänderha godset enligt 3 § samägandelagen. Om din syster och hennes sambo inte kan bevisa att din far givit sambon jakträtten i gåva så har sambon ingen självständig rätt till den. Detta får slutligen avgöras i domstol. Även om du får rätt i domstol och sambon inte får nyttjanderätt, så har din syster i egenskap av samägare till fastigheten rätt att överlåta och upplåta jakträtten till sin sambo. Detta kan dock inte ske utan ditt samtycke enligt 2 § lagen om samäganderätt. Det finns således en del rättsregler som är tillämpliga, och eftersom informationen jag har att tillgå inte är tillräcklig för att ge dig ett skarpt och tillfredsställande svar på din fråga om hur du ska gå vidare rekommenderar jag att du tar kontakt med vår juristbyrå för vidare hjälp i ditt ärende. Du kan boka en tid med vår juristbyrå här eller ringa oss för mer information. Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt:Telefon: 08-533 300 04Öppettider: mån-fre kl. 10.00 - 16.00

Krävs samtycke vid pantsättning och hur tar man reda på om en fastighet är belånad?

2020-05-17 i Fastighetspant
FRÅGA |Jag och min bror fick mina föräldrars hus i gåva. Vi äger 50 procent var. Huset har inga lån i dagsläget. Min bror vill belåna huset och köpa en bil, vilket jag har sagt blankt NEJ till, då mina föräldrar måste flytta inom några år. Kan han ta lån utan min vetskap? Eller måste banken kolla med mig först? Finns det någonstans jag kan kolla om han tagit lån på vårat hus utan min vetskap. Kan man se det på skatteverket? Mvh orolig
Sabrina Curan |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Denna fråga regleras främst av samäganderättslagen. Varje delägare har rätt att fritt disponera över sin del av egendomen (2 § samäganderättslagen). Det förutnämnda innebär att varje delägare har rättslig disposition över sin del av egendomen vilket inkluderar försäljning, pantsättning, uthyrning, eller i övrigt varje förfogande som innebär att äganderätten upphör eller i sin utövning begränsas. Följaktligen innebär detta att din bror kan belåna fastigheten, men endast till 50 % då det är så mycket som motsvarar hans ägarandel. Om han däremot skulle vilja belåna fastigheten med mer än 50 % krävs ditt samtycke. En aspekt att ta i beaktande är dock att banker i regel är restriktiva med sin utlåning när det gäller fastigheter som samägs av syskon. Därutöver är pengarna inte ämnade för investering i fastigheten vilket också kan ifrågasättas av banken. När en fastighet belånas görs en inteckning hos Lantmäteriet. Om du vill ta reda på om fastigheten är belånad kan du ta kontakt med Lantmäteriet. Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du välkommen att ta kontakt med oss på Lawline igen. Med vänlig hälsning,

När får hyresvärden ändra villkoren för mitt lokalhyresavtal?

2020-05-16 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag har haft en restaurang i 15 år o haft 3 års löpande hyresavtal ,men hyresvärden vill göra en ändring o vill göra d till 1 års avtal .men jag får behålla samma besittningsskyd. Har han rätt o ändra på d 9 månader innan d köpa på ?
Anna Dahlenborg Akmese |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag uppfattar det som att du hyr en lokal med besittningsskydd och att din hyresvärd vill ändra löptiden på hyresavtalet från tre år till ett år. Du undrar om din hyresvärd har rätt att göra en sådan ändring nio månader innan ändringen ska börja gälla. Bestämmelser om ändring av villkor i lokalhyresavtal finns i 12 kapitlet jordabalken.Hyresvärden får kräva nya villkor fr.o.m. nästa hyresperiodEn hyresvärd kan kräva att hyresavtalets villkor (t.ex. löptiden) ska ändras fr.o.m. nästa hyresperiod, det vill säga de nya villkoren kan börja gälla tidigast efter att den aktuella löptiden har gått ut. Hyresvärden måste i så fall skicka en uppsägning för villkorsändring till hyresgästen (12:58 första stycket JB). Det innebär att hyresvärden säger upp det nuvarande hyresavtalet och erbjuder hyresgästen ett nytt hyresavtal med förändrade villkor. För att uppsägningen ska vara giltigt så måste den vara skriftlig och innehålla information om de nya villkoren samt att hyresgästen inom två månader ska vända sig till hyresnämnden för medling om hyresgästen inte går med på att flytta utan ersättning (d.v.s. om hyresgästen vill göra gällande sitt besittningsskydd) (12:58 andra stycket JB).Uppsägning för villkorsändring ska göras senast innan uppsägningstidens utgångHyresvärden måste säga upp hyresavtalet för villkorsändring senast innan uppsägningstidens utgång. För lokalhyresavtal som löper på minst nio månader gäller att uppsägning måste göras senast nio månader innan hyresavtalet löper ut, om inte en längre uppsägningstid gäller enligt hyresavtalet (12:4 andra stycket 5 p. JB).Din hyresvärd har rätt att göra ändringar nio månader innan ditt hyresavtal går utSammanfattningsvis så har din hyresvärd rätt att senast innan uppsägningstidens utgång meddela dig om att löptiden på ditt hyresavtal ska ändras från tre år till ett år. Uppsägningstiden för lokaler är normalt nio månader innan hyresavtalets utgång, men jag rekommenderar ändå att du tittar i ditt hyresavtal så att ni inte har avtalat om en längre uppsägningstid, för i så fall är det den som gäller. Du måste ha fått meddelandet om ändringen av löptiden genom en uppsägning för villkorsändring för att det ska vara giltigt.Vänliga hälsningar

Är strandsskydd grund för hävning av fastighetsköp?

2020-05-16 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej,Jag vill ha svar på tre relaterade frågor:Bakgrund: Jag har sålt en del, ca 900 kvm, av en skogsfastighet till en sommarstugeägare, vars tomt gränsar till min skogsfastighet. När han ansökte om fastighetsreglering hos Lantmäteriet, fick han nej pga av att marken som jag har sålt ligger inom strandskyddad område.Fråga 1: Han vill nu häva köpet, få tillbaka köpeskillingen, och hävdar att han har rätt att göra det. Det finns inga klausuler om några villkor för återköp i köpehandlingarna som är underskrivna av oss båda och betalning är erlagd.Han motiverar detta med att det inte går att göra en fastighetsreglering och att köpet därför ändå kommer att bli ogiltigt efter ett antal år. Har han rätt av häva köpet?Fråga 2: Jag har ändock för avsikt att tillmötesgå honom, och betala tillbaka pengarna i en takt som jag klarar av. Han vill nu att jag skriver på en skuldförbindelse att jag ska betala allt den sista oktober i år. Han säger att om jag inte skriver på denna så går han till kronofogden. Har han den möjligheten?Fråga 3: Vad hamnar vi i för läge om jag inte går med på att låta köpet återgå, och han inte kan visa att han äger marken via fastighetsregistret?(jag har erbjudit honom att skriva ett avtalsservitut som ger han full nyttjande rätt, alternativt ett livslångt kostnadsfritt arrende men han har avböjt.)Luleå
Binh Tran |Hejsan, Aktuell lag: Jordabalk. För att besvara på frågorna så behöver vi utreda reglerna om hävande av köp av fastighet. Om han har rätt till hävning enligt lag så kommer du behöva betala tillbaka honom. Strandskydd är inte grund för hävning.Hävning kan göras under tre förutsättningar. Fysiska fel, rättsliga fel eller rådighetsfel. Det närmsta strandskydd kommer är rådighetsfel som regleras i 4 kap 18§. För att kunna åberopa ett rådighetsfel gentemot säljaren måste förvärvaren ha varit i god tro, vilket framgår av formuleringen "skäl att förutsätta" i paragrafen. Paragrafen riktar sig främst emot kommunala detaljplan som gör så att köparen inte kan använda sig av fastigheten som han trodde. Strandsskydd är lagstadgat. Lagstadgade begränsningar förväntas var och en känna till och är därför inte rådighetsfel. En köpare som t.ex. velat bygga ett hus eller en brygga invid stranden kan inte stödja sig på 4:18§ eftersom köparen borde ha känt till att reglerna om strandskydd i miljöbalken inte gör det möjligt. Strandskydd är alltså inte ett rådighetsfel enligt 4 kap 18§ eftersom strandskydd är lagstadgat. Alla förväntar sig kunna lagen, vilket innebär att han hade skäl att förutsätta att det fanns strandskydd. Villkoren i 4 kap 18§ är därför inte uppfyllt och han har inte rätt till hävning. Jag har tyvärr inte kunnat hitta någon rättspraxis från högsta domstolen som behandlar detta, men Folke Grauers, den främsta juristen i området fastighetsköp, delar denna åsikt (Grauers, Fastighetsköp s. 186). Flera juridiska examensuppsatser har även hanterat denna fråga, se t.ex uppsats 1 sid 21 och uppsats 2 sid 5.Svaret på denna fråga ändrar många förutsättningar i de andra frågorna. Eftersom du inte har någon lagstadgad skyldighet att betala tillbaka honom. KronofogdenAlla kan gå till kronofogden för att begära ett så kallat "betalningsföreläggande". Sökaren ska förklara situationen på bästa sätt och kronofogden ska därefter ta ställning till om ansökan är välgrundat eller inte. Om de tycker att det är välgrundat så kommer de skicka ett betalningsföreläggande till dig. Betalningsföreläggandet kan motsättas av dig, vilket egentligen bara leder till att sökande (köparen) kan begära att ärendet överlämnas till tingsrätten. Min egna åsikt är att ansökan kommer att avslås direkt av kronofogden på grund av att det han inte har rätt till hävning. Om det ett betalningsföreläggande ändå kommer till dig så motsätt kravet och låt det i sådana fall gå till tingsrätten. Jag ser ingen annan slutsats än att domstolen kommer att komma fram till samma sak som mig. Läs mer här. Fråga 3.Jag anser att jag har svarat på fråga 3 med det som sagts ovan. Om du vill låta köpet återgå så behöver du inte detta. Han har inte rätt till hävning på grund av strandskyddet.RådAllt beror på vad du vill göra. Om du fortfarande vill tillmötesgå honom så bör det vara på dina villkor. Om du inte vill det så kan du göra detta med. Jag hoppas jag har varit vägledande. Om du har några följdfrågor så kan du höra av dig till binh.tran@lawline.se. Vänligen,