Förverkande vid uthyrning av egen bostad

2021-09-29 i Hyresavtal
FRÅGA |Vi hyr ut en bostadsrätt i andrahand. Vi har ett avtal där 1 månads uppsägningstid är angiven. Nu har hyresgästen inte betalat hyran på 3 månader och vi har ansökt om betalningsföreläggande hos Kronofogden. Min fråga är om vi säger upp avtalet och ber hyresgästen flytta - måste vi ändå ge henne 1 månad att flytta trots att hon vid flertalet tillfällen själv brutit mot kontraktet?
Yodit Eshete |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vid uthyrning av egen bostad som ni hyr ut utanför näringsverksamhet och för annat än fritidsändamål så gäller lag om uthyrning av egen bostad, även kallat privatuthyrningslagen, 1 § privatuthyrningslagen. Om ni hyr ut fler lägenheter så gäller lagen enbart på den första upplåtelsen. Reglerna i 12 kap. JB, så kallade hyreslagen gäller när inget särskilt är föreskrivet i privatuthyrningslagen, 1 § 2 st privatuthyrningslagen.Ett hyresavtal som gäller för obestämd tid måste sägas upp att för att upphöra, 3 § 1 st privatuthyrningslagen. Hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra med en månad. Hyresvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats, 3 § 2 st privatuthyrningslagen. Denna bestämmelse är tvingande och det går inte att avtala om en kortare uppsägningstid.Som anges ovan gäller detta inte när hyresrätten är förverkad. Det finns inga särskilda förverkanderegler i privatuthyrningslagen och då gäller 12 kap. JB. Enligt 12 kap. 42 § p. 1 JB är dröjsmål med hyran med mer än en vecka en förverkandegrund. Föreligger en förverkandegrund kan du som hyresvärd säga upp avtalet med omedelbar verkan.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline! Med vänlig hälsning,

Har man rätt att ångra ett hyresavtal?

2021-09-28 i Hyresavtal
FRÅGA |Har skrivit kontrakt på hyreslägenhet, digitalt, inflytt 1 decMen ångrar migHar jag ångerrätt?Har jag 14 dagars ångerrätt?Mvh
Sara Djogic |Hej och tack för att du ställer din fråga till Lawline! Nedan följer en redogörelse för vad som gäller.Hyresavtal är bindande, och ska därför hållas. Det betyder att ni tyvärr inte har en ångerrätt på ert hyreskontrakt, och att detta därför måste sägas upp från er sida för att upphöra att gälla. Detta framgår också av JB 12 kap 3 §.Om ni säger upp ert hyresavtal upphör det att gälla det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. En hyresgäst i bostadslägenhet kan aldrig bli bunden av ett avtal som föreskriver en längre uppsägningstid än tre månader. Ni kan alltså bli skyldiga att betala max 3 månadshyror under uppsägningstiden.Eftersom hyreslagen är dispositiv till hyresgästens förmån (hyresgästen och hyresvärden kan alltid avtala om bättre förhållanden för hyresgästen än vad lagen föreskriver) finns det alltså inget som hindrar er hyresvärd att låta er säga upp avtalet direkt utan uppsägningstid, men det finns inget lagstöd för att ni skulle ha en ångerrätt.Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Hur långt sträcker sig allemansrätten?

2021-09-27 i Servitut
FRÅGA |Hur förhåller sig allemansrätten till avtalsservitut som avser brygga på annans mark? Från tomtgräns till bryggan är det ca 20 m. Gäller allemansrätten på den remsan och får vem som helst använda sig av bryggan?
Moa Seger |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Vad omfattar allemansrätten? Det finns inte någon exakt definition om vad allemansrätten innebär men den regleras som en grundlagsskyddad rätt till naturen i regeringsformen (2 kap. 15 § RF). Allemansrätten innebär att personer får vistas på någon annans mark under förutsättning att man inte förstör eller stör (2 kap. 15 § fjärde stycket RF). Allemansrätten kan därför innebära en inskränkning på markägares äganderätt. Det finns dock undantag till denna frihet som måste respekteras. Vad innebär hemfridszonen? Med hemfridszonen avses det område som närmast omger ett bostadshus. Detta betraktas som ett privat område och omfattas alltså inte av allemansrätten. I området har man rätt till ett privat område utan att bli störd. Hur stor denna hemfridszon är finns inte lagreglerat utan det beror på omständigheter i varje enskilt fall. Det brukar bland annat diskuteras kring synligheten från fastigheten och risken för störningar. I juridisk litteratur är dock de flesta överens om att 15–20 meter runt omkring fastigheten anses höra till hemfridszonen. Vad gäller om det finns ett avtalsservitut? Ett avtalsservitut innebär en rätt för en fastighet att nyttja en annan fastighet. När det gäller servitut skiljer man på den härskande fastigheten och den tjänande fastigheten. Den härskande fastigheten är den som har en rättighet till någon annan fastighet. I ditt exempel med bryggan skulle därför den härskande fastigheten ha rätt att använda den tjänande fastigheten för att nyttja bryggan. Sammanfattning Allemansrätten tillåter användning av bryggan under förutsättning att det inte inskränker på hemfridszonen. Vad denna omfattar är som sagt inte helt klarlagt men en utgångspunkt kan vara om huset syns från bryggan och vice versa. Om svaret är ja tyder detta på att det ligger inom hemfridszonen och att allemansrätten därför inte gäller där. Av frågan framgår inte om det faktiskt finns ett avtalsservitut mellan fastigheterna. Om det finns ett sådant kan det ge rätt att nyttja bryggan trots att det ligger inom hemfridszonen. Observeras bör dock att det är beroende på vad som står i avtalet. Jag rekommenderar därför att göra ett utdrag ur fastighetsregistret för att se om det finns ett servitut och vad det i så fall innebär för rättigheter i just ditt fall. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att höra av dig till oss. Med vänliga hälsningar,

Köpa bostadsrätt i befintligt skick och köparens undersökningsplikt

2021-09-27 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag har köpt en bostadsrätt. Upptäckte på inflyttningsdagen att en rörkoppling saknas till vänster diskho samt att det droppar vatten från en vad jag skulle beskriva som en amatörlagning av rören under högra diskhon. Hur ska jag gå tillväga? Kan jag få ersättning från säljaren?Väntar på att få det fixat, men rörmokare går aldrig att få kontakt med på kort varsel.
Mikaela Kronmann |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Köp av bostadsrätter regleras enligt reglerna i köplagen (KöpL). Lagen är dispositiv, vilket innebär att det ni har avtalat om har företräde framför lagbestämmelserna (3§ KöpL). Hur fungerar undersökningsplikten?När man köper en bostadsrätt har man oftast gått på en visning innan köpet eller i alla fall blivit erbjuden att undersöka bostadsrätten. Jag utgår därför att så varit fallet även för dig. Detta spelar roll eftersom du som köpare inte har möjlighet att göra gällande sådana fel du borde ha märkt vid denna eventuella visning (20 § KöpL). Vad du borde ha märkt är däremot en lite komplicerad fråga som beror på flera omständigheter. Det kan bero på t.ex. omfattningen av din undersökning, dina kunskaper och andra erfarenheter. Vidare kan det också ha betydelse vad säljaren sagt. Om säljaren t.ex. uttryckt att rören är felfria eller liknande så kan din undersökningsplikt begränsas. En utgångspunkt kan vara vad en normalkunnig person borde ha märkt vid en noggrann undersökning av bostadsrätten.Felen som du beskriver verkar vara sådana fel som hade märkts om du öppnat och kollat under diskhon. En sådan enkel åtgärd för att uppmärksamma felen kan tala emot att du har rätt att åberopa dem. Oavsett om du borde märkt felen eller inte kan du göra gällande dessa mot säljaren om denne handlat i strid mot tro och heder, exempelvis om säljaren aktivt försökt dölja felen. Köpa lägenhet som är såld i "befintligt skick"Vidare säljs ofta bostadsrätter med en friskrivning i avtalet om att bostadsrätten säljs i så kallat "befintligt skick" och detta påverkar också om du har rätt till att åberopa felen (19§ KöpL). Att något säljs i befintligt skick innebär att du som köpare inte kan förvänta dig att varan är helt felfri. Det är alltså en ansvarsbegränsande friskrivning för säljaren. Syftet är dock inte att frånta dig möjligheten att åberopa fel helt. I tre olika fall kan du göra gällande fel i bostadsrätten trots friskrivningen:1. Om bostadsrätten inte stämmer överens med ev. uppgifter om egenskap eller användning av bostadsrätten som säljaren lämnat innan köpet och kan antas ha påverkat köpet2. Om säljaren underlåtit att upplysa dig om "ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet" eller3. Om bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än vad du med fog kunnat förvänta dig med tanke på priset på bostadsrätten och andra omständigheter. Av betydelse i ditt fall blir då om säljaren lämnat uppgifter om rören och dessa uppgifter inverkade på ditt köp av bostadsrätten. Om inte så var fallet kan det vidare vara tveksamt om avsaknaden av dragning av ett rör till ena diskhon och en amatörlagning kan innefatta ett sådant väsentligt förhållande som avses i punkt två. Sista möjligheten att göra gällande felet är om bostadsrätten är i väsentligt sämre skick och det är det förmodligen inte i och med att problemet antagligen inte innebär höga kostnader att åtgärda. Sammanfattning och vad du kan göra nuDet är svårt för mig att avgöra om du kan göra gällande felen och därför ha rätt till avhjälpande av felen eller ev. prisavdrag. De givna omständigheterna talar för att det kan vara svårt. Detta dels på grund av din undersökningsplikt, dels pga friskrivningen som ofta används i avtalet. Däremot hindrar detta inte dig från att kontakta säljaren, berätta om felen och se om ni kan komma fram till en lösning. Tips är även att läsa igenom ditt överlåtelseavtal ytterligare en gång för att se om lägenheten sålts i befintligt skick eller inte.Med vänliga hälsningar,

Andrahandsuthyrning

2021-09-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej jag hyr en hyresrätt sedan 15år tillbaka, jag har inneboende och har i princip haft det hela tiden, nu vill hyresvärden vräka mig och påstår att jag har hyrt ut lägenheten i andra hand, jag är själv inte skriven på adressen och är mycket borta pga min sjukdom, jag vistas mycket utomlands för olika behandlingar och står nu skriven hos min ex så hon kan kolla posten och betala mina räkningar. Jag har alltid varit skötsam och inte varit sen men hyrorna under alla dessa år så gjorde mina inneboende en fest en gång när jag var bortrest och då kom någon som bad dem dämpa sig vilket de gjorde. Nu till min viktigaste fråga.Kan hyresvärden vräka mig lagligt för att jag inte står skriven på den adressen och för att de hävdar att jag har hyrt ut min lägenhet i andra hand, vilket jag aldrig har gjort?
Yodit Eshete |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som hyresgäst så har du rätt att ha inneboende men andrahandsuthyrning kräver hyresvärdens eller hyresnämndens tillstånd, 12 kap. 39-40 §§ JB. Din hyresvärd verkar vara av uppfattningen att du inte inte bor i lägenheten i tillräcklig utsträckning och att personen i din lägenhet förfogar över lägenheten för eget bruk. Om du inte är boende på adressen i tillräcklig utsträckning betraktas det som en olovlig andrahandsuthyrning vilket utgör en grund för uppsägning enligt 12 kap. 46 § JB eller 12 kap. 42 p. 3 § JB.Hyresvärden måste ta vidare uppsägningen till hyresnämnden om uppsägningen skett enligt 12 kap. 46 § JB. Detta måste ske en månad efter uppsägningstidens utgång för att få verkan, 12 kap. 49 § JB. Har lägenheten sagts upp med omedelbar verkan enligt 12 kap. 42 § JB gäller andra förfaranderegler och tvisten handläggs då av tingsrätten.Du måste inte vara folkbokförd på adressen men folkbokföringen spelar roll som bevisning. Utan att veta mer kan jag inte ge dig ett mer precist svar men det du kan göra är främst att ta fram sådan bevisning, om det finns, som styrker att du bor i lägenheten i beaktansvärd utsträckning.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline! Med vänlig hälsning,

Vad är uppsägningstiden när hyreskontraktet är sex månader?

2021-09-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej hur lång är uppsägningstiden på ett hyreskontrakt på 6 mån. Har även bet. 2 mån.deposition dem ska man väl ha tillbaka? Mvh
Nhi Tran |Hej! Tack för att du har vänt dig till oss på Lawline med din fråga! Reglerna om hyresrätt finns i den s.k. hyreslagen (12 kap. Jordabalken). Eftersom hyrestiden är längre än tre månader, sex månader i ditt fall, så är uppsägningstiden tre månader (12 kap. 4 § andra stycket JB). Depositionen kommer du förmodligen inte få tillbaka, med tanke på att den avser två månader och uppsägningstiden är tre månader i ditt fall. Hoppas att det var svar på din fråga! Med vänlig hälsning,

Får jag lämna min hyresrätt på nattetid?

2021-09-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Får man gå in och ut ur sin hyresrätt när man vill? För enligt mina hyresvärdar så får man ej gå ut och röka alls på natten även om man är tyst och stänger dörrar försiktigt.
Noa Shasavar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Till och börja med har du rätt att gå in och ut ur din hyresrätt när du vill, detta kan hyresvärden inte bestämma över. Dock kan reglerna i 12 kap. Jordabalken (JB) bli aktuella. Enligt 12 kap. 25 § JB ska du se till att de som bor i din omgivning inte utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Ifall störningarna är värre än vad som bör tålas kan hyresvärden säga till dig att upphöra med de störande aktiviteterna. Om du inte upphör med oljuden kan hyresvärden i värsta fall säga upp kontraktet, 12 kap. 42 § JB. Vad bör skäligen tålas?Vid en bedömning av vilka störningar som skäligen bör tålas utgår man från den allmänna uppfattningen. Mindre störningar eller störningar som är tillfälliga ska tålas av grannarna, t.ex. när en granne tillfälligt bygger om i sin lägenhet eller lekande barn under dagtid. Vidare tar man inte någon särskild hänsyn till människor som är känsligare än normalt; bedömningen av störningar som kan vara skadliga för människors hälsa ska alltså utgå från vad människor i allmänhet anser vara en olägenhet och inte endast baseras på en enskild persons reaktion i det enskilda fallet. Gränsen för vad som bör tålas är lägre under natten; boendena ska under nattetid kunna sova ostört i sin lägenhet. I ett rättsfall från Högsta domstolen, NJA 1991 s. 574, har man angett att man vid störningens bedömning ska betrakta den påstådda störningens ljudnivå, tidsutsträckning och frekvens samt vid vilka tider på dygnet den ägt rum. Vad gäller i din situation?Du ha rätt att lämna din lägenhet när du vill. I ditt fall kan det bero på t.ex. om detta sker varje natt vid flertalet tillfällen, vilken tid och hur högt dörrarna låter när du öppnar och stänger dom. Att öppna och stänga dörrar på ett sätt så att de knappt gör något ljud borde enligt min bedömning vara okej. Det är dessutom upp till hyresvärden att bevisa att en hyresgäst verkligen varit störande innan de kan häva avtalet, i sådant fall kan man visa hur man öppnat dörrarna och visa att det knappt gör något ljud. Ett tips är att t.ex. filma hur du öppnar dörren. Ett annat tips är att fråga andra grannar om de lagt märke till eller blivit störda av dig under nattetid, det kan vara bra att ha dom på din sida. För ytterligare hjälp kan du ta kontakt med Hyresgästföreningen och fråga hur de bedömer din situation. De har till uppgift att bl.a. ge dig som hyresgäst råd och information om dina rättigheter. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline! Vänliga hälsningar,

Får markägaren bebygga fastigheten på vilken jag har ett servitut?

2021-09-26 i Servitut
FRÅGA |Får en markägare bygga på sin mark, men där jag har servitut med full förfoganderätt?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB). Din ärendebeskrivning är dock mycket kortfattad varför den här skrivelsen kommer att bli något generell till sin karaktär. Några hållpunkterDu har uppgett att det finns ett servitut varför det inte torde röra sig om en sedvanlig (formlös) nyttjanderätt utan snarare ett rättsligt bindande avtalsservitut träffat mellan dig och ägaren till den tjänande fastigheten (den som ger annan markägare viss rätt till fastigheten), 14 kap. 1 § JB. Ett sådant ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare och ändamålet med servitutet ska framgå av upplåtelsehandlingen, 14 kap. 5 § JB. I övrigt uppställs egentligen inga formkrav varför uppgifter om eventuella vederlag, begränsningar av giltighetstiden och/eller andra villkor som servitutet kan vara beroende av inte behöver anges i avtalet. Detta innebär att förbehåll och annat dylikt kan avtalas muntligt och att inga underskrifter i princip är behövliga. Brukligt är dock att ägaren till den tjänande fastigheten i vart fall undertecknar den aktuella handlingen. En upplåtelse som inte uppfyller det ovan nämnda skriftlighetskravet har inte verkan som giltigt servitut och kan inte heller skrivas in i fastighetsregistret, vilket uttryckligen framgår av lagtexten, 14 kap. 5 § och 23 kap. 2 § JB.Vad gäller i ditt fall?Ett servitut har en viss "elasticitet", vilket innebär att samhällsutveckling och andra nya omständigheter kan medföra att ägaren av den härskande fastigheten får ändrade befogenheter, alltså befogenheter som kan skilja sig från de som ursprungligen gavs vid tidpunkten för upplåtelsen av servitutet, se prop. 1970:20 del B 2, s 739 f. och Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1982 s. 69. Vissa hinder i servitutsrätten kan också behöva godtas på annan grund och vid bedömningen av om ett hinder är förenligt med servitutsavtalet, dvs. om du som ägare av den härskande fastigheten måste tåla det, brukar syftet med begränsningen och huruvida det framstår som legitimt särskilt beaktas. Men kvalitativt och/eller kvantitativt mer betydande hinder behöver inte accepteras varför en åtgärd från markägarens sida som tydligt avskär dig möjligheten att nyttja servitutet i regel inte är godtagbart. Undantag kan emellertid fortfarande göras om syftet är legitimt och om hindret inte är varaktigt. Utgångspunkten är också att servitut inte kan sägas upp eftersom ett servitut enligt lagstiftaren är tänkt att gälla obegränsat i tiden. Utan inblandning av en myndighet, närmare bestämt den statliga lantmäterimyndigheten, Lantmäteriet, kan din motpart inte säga upp servitutet för det fall denne skulle uppleva dig som besvärlig. En uppsägning fordrar i princip en överenskommelse mellan avtalsparterna, alltså fastighetsägarna. Mot den bakgrunden framstår den här intresseavvägningen som tämligen ändamålsenlig. Exakt på vilket sätt begränsningen i utövandet av ditt servitut kommer till uttryck är dock för mig helt ovisst, men om begränsningen blir nästintill total på grund av den inplanerade bebyggelsen är det naturligtvis inte förenligt med ovanstående. Ett sådant menligt agerande från markägarens sida kan leda till skadeståndsskyldighet för denne. I 14 kap. 7 § JB sägs nämligen att har den härskande fastighetens ägare överskridit sin rätt eller ägaren av någondera fastigheten åsidosatt sin skyldighet åligger det honom att återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och att ersätta skada.Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.Avslutande ord och ytterligare rådgivningUtan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det svårt att göra en adekvat bedömning. Men sammanfattningsvis kan sägas att svaret på din fråga beror mycket på vad som ska uppföras av markägaren och i vilken omfattning eftersom du inte varaktigt får hindras i utövandet av din servitutsrätt.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar. Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,