Uppsägningstid för inneboende

2020-03-28 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Jag har en inneboende som har kontrakt till sista juli. Hen vill nu flytta ut omgående med sin partner. Vi har ett kontrakt med tre månaders uppsägningstid, kan jag kräva hen på de pengarna eller finns det någon annan lag som gör att hens uppsägning minskas till en månad?
Gustav Östlund |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vilken lag som är tillämplig på ditt fall är beroende av vad det är för typ av bostad du bor i. Rör det sig om en villa eller en bostadsrättslägenhet är privatuthyrningslagen tillämplig. Bor du i en hyresrätt gäller istället 12 kap jordabalken. Även om dessa lagar avser uthyrning av hel bostad bör de tillämpas, i fråga om uppsägningstid, även då en del av en bostad hyrs ut till en inneboende.Om du har en villa eller bostadsrättEftersom kontraktet sträcker sig till sista juli, tolkar jag det som att ni har ett hyresavtal som gäller för bestämd tid. Ett hyresavtal som gäller för bestämd tid upphör vid hyrestidens slut, men det kan också sägas upp till upphörande innan den tidpunkten (3 § 1 st. privatuthyrningslagen). I sådant fall gäller viss uppsägningstid.Om hyresgästen vill säga upp avtalet, upphör avtalet att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast en månad från uppsägningen (3 § 2 st. privatuthyrningslagen). Privatuthyrningslagen är en tvingande lag till förmån för hyresgästen, vilket innebär att avtalsvillkor som är till nackdel för hyresgästen är utan verkan (2 § privatuthyrningslagen).Det sagda innebär att uppsägningstiden, i fall det är fråga om uthyrning av egen bostad, och det inte är en hyresrätt, är en månad efter nästa månadsskifte.Om du har en hyresrättOm du har en hyresrätt, som personen är inneboende i, gäller istället 12 kap. jordabalkens regler. I fråga om tidsbestämda hyresavtal har hyresgästen alltid rätt att säga upp avtalet i förtid. I sådant fall gäller för hyresgästen tre månaders uppsägningstid från nästa månadsskifte, om inte kortare tid följer av hyresavtalet (12 kap. 5 § jordabalken).SammanfattningBor du i en villa, bostadsrätt eller ägarlägenhet, är privatuthyrningslagen tillämplig, och då gäller en månads uppsägningstid från nästa månadsskifte för hyresgästen.Bor du i en hyresrätt, gäller istället 12 kap. jordabalken, och då är uppsägningstiden tre månader från nästa månadsskifte.Du har rätt att kräva hyresgästen på betalning för uppsägningstiden.Hoppas detta var svar på din fråga. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Vänligen,

Får hyresvärd neka att borgensman säger upp sitt åtagande, för att hyresgästen inte sköter sig?

2019-11-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Min bror blev borgensman för hans ex hyreslägenhet för ca 4 år sedan. Han vill nu säga upp det då vi läst att han efter 2 år har rätt att göra det med 9 månaders uppsägningstid. Vi hittade en mall här på lawline om hur man kan skriva när man vill säga upp sitt borgensåtagande, vi skrev ett brev och postade sedan det till hyresvärden. Nu har han fått svar från dem att hans uppsägning som borgensman avslås och att de inte tänker gå med på det. De skrev även i svarsbrevet att hans ex missköter sig och inte betalar sina hyror i tid och att de därför inte kan gå med på det. Jag undrar därför om hyresvärden har rätt att neka min bror att säga upp sitt borgensåtagande endast för att hans ex som bor i lägenheten missköter sig?
Gustav Östlund |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.En borgensman får säga upp sitt borgensavtalDen som har gått i borgen för annan avseende hyra av en bostadsrätt, får säga borgensåtagandet. För att säga upp borgensåtagandet ska viss uppsägningstid iakttas. Borgensåtagandet upphör att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsgningen, dock tidigast två år från det att borgensåtagandet började gälla (12 kap. 28a § första stycket jordabalken). Efter att åtagandet har sagts upp har borgensmannen inte längre något ansvar för de förpliktelser som uppkommer för hyresgästen.Borgensmannens rätt att säga upp avtalet får inte inskränkasParagrafen ger borgensmannen en rätt att säga upp sitt åtagande. Bestämmelsen är tvingande till borgensmannens fördel och går inte att avtala bort så att det blir svårare för borgensmannen att säga upp avtalet. Alla villkor och förbehåll som inskränker borgensmannens rätt att säga upp borgensavtalet är ogiltiga (12 kap. 28a § andra stycket jordabalken). Det finns inte heller något lagstöd för att borgensmannen endast skulle få säga upp sitt borgensåtagande om hyresgästen sköter sig.SammanfattningHyresvärden kan med andra ord inte neka att du säger upp borgensåtagandet, med den anledningen att hyresgästen missköter sig.Hoppas detta var svar på din fråga. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Vänligen,

Vilka uppgifter har en revisor i en bostadsrättsförening?

2019-09-10 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Vilken roll och vilka arbetsuppgifter har en intern revisor i en bostadsrättsförening ?
Gustav Östlund |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Revisorn har som uppdrag att granska föreningen, främst vad gäller föreningens ekonomiska läge och hur bostadsrättsföreningens styrelse sköter sitt uppdrag. Revisorn granskar den tekniska förvaltningen och kontrollerar att bostadsrättsföreningens byggnader och mark sköts på ett bra sätt. En revisor ska ha den insikt och erfarenhet av redovisning och ekonomiska förhållanden som krävs för att kunna genomföra uppdraget. Det ska finnas minst en revisor i en bostadrättsförening och revisorn utses vanligtvis av föreningsstämman, om inte annat framgår av stadgarna.I praktiken är revisorns främsta uppgift att kontrollera att årsredovisningen stämmer överens med verkligheten, genom att stämma av verifikationer med bokföringen. För att kontrollera att styrelsen genomför sit tuppdrag ska revisorn läsa protokollet från årsstämman för att se om styrelsen levt har genomfört det föreningen har beslutat om.Hoppas detta var svar på din fråga. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Vänligen,

Måste hyresgästen betala hyra under uppsägningstiden även om denne har flyttat ut?

2019-08-28 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Om jag hyr ut min lägenhet i andrahand och min hyresgäst säger upp kontraktet och vill flytta ut direkt trots att hyran för månaden är betald, innebär detta att jag måste betala tillbaka hyran till hen trots att vi har ett kontrakt som säger 1 månads uppsägningstid?
Gustav Östlund |Hej!Tack för att du vänder dit till Lawline med din fråga.Hyresavtalet upphör att gälla när uppsägningstiden har löpt utReglerna för vad som gäller om hyresavtal för lägenheter som hyrs ut i andra hand finns i 12 kap. jordabalken. Dessa regler är tvingande till hyresgästens förmån, vilket betyder att det inte går att avtala om sämre villkor för hyresgästen än vad som gäller enligt lagen.Med uppsägningstid menas den tid från det att hyresavtalet sägs upp tills det att det upphör att gälla. Fram tills uppsägningstidens slut gäller alltså fortfarande hyresavtalet, oavsett om hyresgästen bor kvar eller inte. Den lagstadgade uppsägningstiden är vanligtvis tre månader från nästa månadsskifte (12 kap. 4 § jordabalken) men det går att avtala om kortare uppsägningstid för hyresgästen, t.ex. en månad. I sådant fall är det avtalet som gäller.Hyresgästen ska betala hyra under hela uppsägningstidenEftersom hyresavtalet fortsätter att gälla ända tills uppsägningstidens slut, har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten under den tiden. Med det följer också att hyresgästen är skyldig att betala hyra under hela uppsägningstiden, fram tills det att avtalet upphör att gälla. Då spelar det ingen roll om hyresgästen bor i lägenheten eller inte; hyran ska betalas ändå eftersom kontraktet fortfarande gäller. Så är fallet såvida inte hyresvärden går med på att hyresgästen slipper betala.SammanfattningHyresgästen ska betala hyra fram tills uppsägningstidens slut. Det gäller även om hyresgästen flyttar ut tidigare. Du behöver således inte betala tillbaka hyra för en period som inträffar under uppsägningstiden.Hoppas detta var svar på din fråga. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Vänligen,

Rätt till sänkning av hyra på grund av brist på varmvatten

2019-12-26 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag flyttade in i en ny lägenhet för några månader sedan, jag spenderade ca 10 års köpoäng för att få den så att flytta är inte ett alternativ. För några dagar sedan så pajade varmvattenberedaren, och en ny installerades. Den nya är på 55 liter och då vi är två personer så räcker det knappt till en dusch, än mindre två, och faktorerar man då in disk och liknande så är det lätt att se att varmvattnet tar slut i princip hela tiden. Kan vi lagligt sett driva en fråga om sänkning av hyran ifall de inte går med på att byta ut den till en större variant? Mvh, kall person
Gustav Östlund |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Hyresvärden ska hålla lägenheten i fullt brukbart skickHyresvärden har enligt lag en skyldighet att tillhandahålla lägenheten i ett "sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet" (12 kap. 9 § jordabalken och 12 kap. 15 § jordabalken).Det är naturligtvis en bedömningsfråga att avgöra om lägenheten är i brukbart skick, men mycket talar för att om en hyresvärd inte kan tillhandahålla så mycket varmvatten som är nödvändigt för personerna i lägenheten rimligen ska kunna tillgodose grundläggande behov som dusch och diskning, lever hyresvärden inte upp till sin skyldighet att hålla lägenheten i brukbart skick.Om lägenheten inte är i fullt brukbart skick har hyresgästen rätt till sänkning av hyranDet är svårt att säga med säkerhet hur mycket varmvatten hyresvärden måste tillhandahålla och om ni skulle ha rätt till en sänkning av hyran. Men det finns i vart fall inget hinder i sig mot att en brist på varmvatten skulle kunna utgöra grund för sänkning av hyran, och som jämförelse är brukligt att en total avsaknad av varmvatten leder till ungefär 20 procents sänkning av hyran.Om lägenheten är i bristfälligt skick, har hyresgästen en rad rättigheter. Bland har hyresgästen rätt att själv avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad eller rätt till nedsättning av hyran (12 kap. 11 § jordabalken och 12 kap. 16 § jordabalken). Mitt råd är att du, om du inte redan har gjort det, kontaktar hyresvärden och ber denne att byta ut varmvattenberedaren mot en större, eller att du annars förhandlar med hyresvärden om en sänkning av hyran. Annars har du möjlighet att föra talan i domstol om det.Hoppas detta var svar på din fråga. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Vänligen,

Är det tillåtet att ha inneboende i en bostadsrätt?

2019-11-20 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag bor i en bostadsrätt 2 rok 51 kvm. Sen ett tag tillbaka bor även 2 vänner här. Ordförande i styrelsen har kontaktat mig och frågat om vi har nåt inneboendekontrakt. Vi delar alla ytor . Vad ska jag göra och vad kan hända
Gustav Östlund |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som huvudregel gäller att det inte krävs tillstånd från styrelsen för att en innehavare av en bostadsrätt ska få ha inneboende. Detta gäller så länge de inneboende inte medför men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen (7 kap. 8 § bostadsrättslagen). Det krävs också att du fortfarande själv har kontroll över lägenheten, d.v.s. att du fortfarande bor i lägenheten och kan komma och gå som du vill.Är dessa förutsättningar uppfyllda är det inget problem att ha inneboende i en bostadsrättslägenhet. Jag är därför osäker på varför ordföranden ställer den frågan. Möjligen kan det vara så att vissa bostadsrättsföreningar har stadgar som säger att man måste informera styrelsen om att man har inneboende, annars ser jag ingen anledning. Mitt råd är att du frågar ordföranden varför han eller hon undrar det.Hoppas detta var svar på din fråga. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Vänligen,

Möjlighet att säga upp hyresavtal innan tillträde

2019-09-10 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Jag har skrivit kontrakt på en lägenhet med inflyttning 2109-12-01 Jag har idag 2019-09-10 blivit erbjuden en annan lägenhet som passar mig bättre både lägesmässigt och kostnadsmässigt. Kan jag säga upp kontraktet jag skrivit på innan jag ens har flyttat in i lägenheten eller är det först efter inflytt som jag ska säga upp lägenheten med tre månaders uppsägningtidMvh. Åsa Larsson
Gustav Östlund |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag utgår från att avtalet avser ett hyreskontrakt som gäller på obestämd tid.Hyresgästen kan säga upp hyresavtalet innan tillträdetEn hyresgäst har alltid rätt att säga upp hyresavtalet till som mest tre månaders uppsägningstid, om inte kortare tid är avtalad (12 kap. 4 § jordabalken). Möjligheten att säga upp avtalet gäller även om tillträdet ännu inte har skett.Avtalet gäller tills uppsägningstiden har löpt utAvtalet upphör att gälla när uppsägningstiden har löpt ut, vilket är, om inget annat står i avtalet, vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.Det finns ingen möjlighet för en hyresgäst att få hyresavtalet att upphöra omedelbart, om det inte rör sig om vissa typer av undantagsfall (se 12 kap. 6 § jordabalken). Något sådant verkar inte föreligga i ditt fall.Det innebär att du kan säga upp avtalet genast, men det upphör inte att gälla förrän efter uppsägningstidens utgång. Uppsägningstiden börjar löpa från det att du säger upp avtalet.SammanfattningDu kan säga upp avtalet redan innan du flyttar in. Avtalet kommer dock inte att upphöra att gälla förrän efter uppsägningstiden har löpt ut.Hoppas detta var svar på din fråga. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Vänligen,

Räknas en läckande pool som ett dolt fel i en fastighet?

2019-08-26 i Fel i fastighet
FRÅGA |HejKöpte ett hus med pool. Vid visningen såg den ut att fungera bra och säljare och mäklare sa inget om någon lagning el fel. Flyttade in dec-18, körde igång poolen sommaren-19 och den läcker, det visar sig vara en gammal lagning som förra ägaren gjort och att poolduken och stommen är trasig. När jag tittade på huset sommaren -18 så såg man den inte utan var inte förrän när det var dags för mig att sätta igång allt sommaren-19 som felet uppmärksammades när jag fyllde upp poolen. Känner mig lurad då ingen info om detta getts. Är detta ett fel på fastigheten?
Gustav Östlund |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.En läckande pool är ett fel i fastighetenEn pool räknas som en del av fastigheten eftersom bestämmelserna om fel i fastigheten också omfattar sådant som inte är direkt anslutet till fastighetens byggnad.För att något ska räknas som ett fel på fastigheten gäller att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog har kunnat förutsätta vid köpet (4 kap. 19 första stycket jordabalken). Eftersom du inte har godtagit att poolen skulle vara trasig rör det sig om ett fel i fastigheten.Felet är dolt om det inte gått att upptäckaFör att du som köpare ska ha rätt till prisavdrag eller liknande räcker det inte med att det bara är ett fel. Det krävs det att det rör sig om ett dolt fel (4 kap 19 § andra stycket jordabalken). Med dolda fel menas sådana fel en genomsnittlig köpare inte kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning av fastigheten. Säljaren ansvarar med andra ord för fel som inte kan upptäckas och köparen för fel som kan upptäckas.För att något ska räknas som ett dolt fel ska fyra kriterier vara uppfyllda:- Felet ska ha funnits vid köptillfället- Felet ska inte efter en noggrann undersökning ha gått att upptäcka- Köparen ska inte ha kunnat förvänta sig att felet fanns- Bostadens egenskaper ska avvika från uppgifter säljaren har lämnat och det har påverkat prisetÄven om köparen har en långtgående underökningsplikt, krävs det inte av köparen att ta reda på allt. Undersökningsplikten omfattar sådant som är möjligt att konstatera med syn, känsel, lukt och hörsel. Normalt krävs exempelvis inte att köparen ska behöva ta sig in i stängda utrymmen eller bryta upp golvbrädor och liknande. Exakt hur långtgående undersökningsplikten är varierar från fall till fall och det är svårt att ge ett direkt svar som gäller för alla situationer. Till exempel krävs för äldre hus, eller hus i sämre skick, en närmare undersökning än för nyare hus och hus i bättre skick.Frågan om huruvida felen i poolen är dolda fel beror således på om det fanns möjlighet att upptäcka dem när du köpte fastigheten. Var felen fullt synliga vid en nogrann besiktning av fastigheten rör det sig inte om ett dolt fel. Däremot kan det inte krävas att du skulle ansvara för sådana fel som inte kunnat upptäckas förrän poolen fylldes upp.Är det som du säger att det inte gick att se felen när du skulle köpa fastigheten, utan det gick att upptäcka först när du fyllde poolen, rör det sig om ett dolt fel. För ett sådant dolt fel har du som köpare rätt till avdrag på köpeskillingen (4 kap. 19 § jordabalken).Säljaren har en upplysningspliktEn säljare har ingen generell upplysningsplikt för allt som rör fastigheten. Däremot kan säljaren vara tvungen att berätta om sådana fel säljaren känner till, men som kan vara svåra för köparen att upptäcka, trots att det är fel köparen bör upptäcka. Säljaren har ingen skyldighet att berätta om allt han eller hon vet om bostadens skick, så länge säljaren inte har fått en specifik fråga. Men om säljaren närmast svikligen undanhåller något som han eller hon förstår kan vara av betydelse för dig som köpare, har säljaren brustit i sin upplysningsplikt, vilket innebär att du kan åberopa felet gentemot säljaren.Rimligtvis borde därför säljaren ha berättat att poolen läckte och du kan också av den anledningen ha rätt till prisavdrag.SammanfattningAtt poolen läcker innebär ett fel i fastigheten. För att du ska få rätt till avdrag på köpeskillingen krävs att felet är ett dolt fel. Felet är dolt om felet fanns vid köptillfället, felet inte kunde upptäckas vid en noggrann undersökning av fastigheten av en normalt kunnig person, du inte hade kunnat förvänta dig att felet fanns och felet avvek från säljarens uppgifter och det är något som påverkar marknadsvärdet.Gick felet inte att upptäcka förrän poolen startades, är det ett dolt fel och du har rätt till prisavdrag. Du kan också hävda att säljaren har brustit i sin upplysningsplikt, när han eller hon inte informerade om felen i poolen.Hoppas detta var svar på din fråga. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Vänligen,