Hur lång är preskriptionstiden för fordringar i ett hyresförhållande?

2021-03-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Hur lång tid efter avflytt kan en hyresvärd komma med faktura på åtgärder efter slitage i en hyresrätt? Har läst något om 2 år. "Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyresgästen lämnade lägenheten. Iakttas ej denna tid, är rätten till talan förlorad, om ej annat avtalats"Är fakturan skriven över två år efter avflytt, kan den krävas in av hyresvärd då?Mvh
Julia Persson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att svara på din fråga kommer jordabalkens 12 kapitel (JB) att tillämpas.IntroduktionJag uppfattar att din fråga är hur lång tid efter en hyresvärd kan komma med betalningsanspråk rörande åtgärder och slitage i en hyresrätt. Därför kommer jag att beskriva preskriptionstiden för en fordran som har uppstått i ett hyresförhållande. Om preskriptionstiden har inträffat har hyresvärden inte längre rätt att rikta fordringsanspråk gentemot en hyresgäst.Hur lång är preskriptionstiden för fordringar i ett hyresförhållande?Preskriptionstiden för fordringar i hyresförhållanden är 2 år (12 kap. 61 § JB). Preskriptionstiden börjar löpa från dagen då hyresgästen flyttar ut. Det innebär att själva "klockan" på 2 år börjar ticka först när hyresgästen har flyttat. Efter två år från att hyresgästen har flyttat ut så är fodringen preskriberad, vilket innebär att hyresvärden inte har rätt att väcka talan eller kräva betalning längre.Viktigt att komma ihåg är att hyresvärden och hyresgästen kan avtala om annat vilket kan förlänga preskriptionstiden, exempelvis om parterna har kommit överens om att hyresgästen ska betala.SammanfattningPreskriptionstiden för fordringar i hyresförhållanden är två år och preskriptionstiden börjar löpa när hyresgästen har flyttat ut. Om en hyresvärd kräver pengar två år efter att en hyresgäst flyttat ut så är fordran preskriberad vilket betyder att hyresvärden inte har rätt att kräva pengarna. Om du skulle få ett sådant betalningskrav kan du bestrida kravet och hänvisa till att fordran är preskriberad.Hoppas att du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en till!Vänligen,

Är skriftlighetskravet uppfyllt om en hyresvärd säger upp en hyreslägenhet genom e-post?

2020-12-19 i Hyresavtal
FRÅGA |Fråga om vad som avses med "skriftlig" uppsägning av hyresavtal.I jordabalken 12:8 står det att en uppsägning av ett hyreskontrakt ska vara skriftlig om hyresförhållanden varat längre än tre månader. Jag hyr en hyresrätt där min adress, telefonnummer och e-postadress finns inskrivet i avtalet under personuppgifter.Jag undrar nu om skriftlighetskravet är uppfyllt om hyresvärden säger upp lägenheten genom e-post, eller om det fordras att uppsägningen skickas som brev till min bostadsadress?
Julia Persson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga är om skriftlighetskravet är uppfyllt om en hyresvärd säger upp en hyresgäst genom att använda e-post. För att besvara din fråga kommer jordabalken (JB) och delgivningslagen att tillämpas.Är skriftlighetskravet uppfyllt om en hyresvärd säger upp en hyreslägenhet genom e-post?En uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker (12 kap. 8 § 1 st. JB). E-post är visserligen digitalt men räknas som skriftligt. Därför är en skriftlighetskravet uppfyllt om en hyresvärd skickar e-post till en hyresgäst. Det finns således inget krav på att en uppsägning ska komma brevledes.Delgivning av uppsägningVid skriftliga uppsägningar av hyresavtal ske delgivning ske (12 kap. 8 § 3 st. JB). Delgivning innebär att den som gör en uppsägning måste få bekräftat att uppsägningen har nått mottagaren. Vanligtvis kan det handla om att uppsägningen skickas genom ett rekommenderat brev med mottagningsbevis eller genom ett personligt överlämnande. Det är hyresvärden som har gjort uppsägningen som har bevisbördan för att uppsägningen har nått fram. Mottagaren anses alltid delgiven om han eller hon tagit emot handlingen, oavsett hur det gått till. Delgivning har skett när delgivningsmottagaren har tagit emot handlingen (18 § delgivningslagen). Viktigt att komma ihåg är att det är endast myndigheter som får lov att använda sig av elektronisk delgivning (17 § 2 st. delgivningslagen).SammanfattningEtt epostmeddelande som innehåller en uppsägning av ett hyreskontrakt uppfyller skriftlighetskravet. Men för att en uppsägning ska vara giltig ska en hyresvärd ha delgett uppsägningen och kunna bevisa att delgivning har skett. Det är endast myndigheter som får lov att använda sig av elektronisk delgivning. Viktigt att komma ihåg är att delgivning fungerar som ett bevisverktyg för hyresvärden att du har fått ta del av uppsägningen och att du anses som delgiven om du har bekräftat att du har fått ta del av uppsägningen. Hyresvärden kan därför argumentera för att delgivning har skett om du exempelvis har svarat på mejlet. Rent juridiskt ska dock en delgivning ske antingen via brev eller genom ett personligt överlämnande. Hoppas du fick svar på din fråga, annars får du gärna ställa en till!Vänligen,

Måste man teckna ett eget elavtal i en hyresrätt?

2020-05-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har fått erbjudande om ett förstahandskontrakt på en lägenhet. De säger att elen ingår i hyran. Kan det stämma, brukar inte var och en teckna eget elavtal?
Julia Persson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns inga lagregler som stadgar att man måste teckna ett eget elnätsavtal och elhandelsavtal. Det råder därför avtalsfrihet. Det är inte ovanligt att en förening eller en fastighetsägare tecknar ett gemensamt elavtal och att det ingår i hyran. Detta beror vanligtvis på att en så kallad kollektivmätning kan innebära lägre kostnader. Jag rekommenderar dig dock att kolla i ditt hyresavtal och se till så att hushållsel ingår i hyran och inte bara värme.Vänligen,

Kan en hyresgäst begära hyresnedsättning när tillträdet försenas av en helgdag?

2020-03-16 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, jag ska flytta till en hyresrätt. Jag ska flytta 1 maj enligt kontrakt. Men jag får inte nyckeln fören 4 maj då 1 maj är en fredag och "röd dag". Ska jag ändå betala full hyra fast jag inte får nyttja min lägenhet 1-3 maj dvs 3 dagar?
Julia Persson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler angående hyresrätter finns i Jordabalkens 12 kap. (JB), även kallad för hyreslagen.Kan en hyresgäst begära hyresnedsättning när tillträdet försenas av en helgdag?När en tillträdesdag infaller på en söndag, lördag, midsommarafton, julafton, nyårsafton eller någon allmän helgdag ska tillträdet ske på nästföljande vardag (12 kap. 7 § 2 st. JB). Denna regel är dispositiv vilket innebär att hyresgästen och hyresvärden kan komma överens om något annat. Regeln gäller om det inte finns en gemensam överenskommelse.Frågan rörande om en hyresgäst kan få hyresnedsättning på grund av att tillträdesdagen försenas av en helgdag är inte reglerat i lag. Det finns inte heller några rättsfall som talar för att det finns en sådan rätt. Däremot går det att argumentera för en hyresnedsättning med hänvisning till att hyresgästen inte har kunnat nyttja hyresrätten och att tillträdesdagen har blivit framflyttad i enlighet med lag och inte enligt hyreskontraktet.RekommendationFörst och främst rekommenderar jag dig att kolla i hyresavtalet efter någon klausul reglerar situationen. Jag rekommenderar även att höra av dig till hyresvärden för att se om det är möjligt med avdrag på hyran med hänvisning till att du inte kan nyttja lägenheten under dessa tre dagar. Även om det inte finns en sådan rättighet enligt lag kan du argumentera för att du inte har fått tillträde och rätt att nyttja lägenheten i enlighet med avtalet.Hoppas att du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en till!Vänligen,

Har man besittningsskydd till en studentlägenhet?

2021-03-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag var student fr augusti 2018- till december 2020 & har 1:a hand hyreskontrakt i studentbostäder. Min hyresvärd kräver intyg för studier i sista mars 2021 & jag är icke studerande i dagsläget. Undrar om jag har besittningsskydd ifall HV vill säga upp hyresavtalet?!Hör gärna av er till mig/ Uppskattar.
Julia Persson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att besvara frågan kommer jordabalkens 12 kapitel (JB) att tillämpas som även kallas för hyreslagen.InledningJag uppfattar att du bor i en studentlägenhet men är inte längre är studerande. Din fråga är om du har besittningsskydd till din lägenhet eller om din hyresvärd kan säga upp hyresavtalet då du inte längre uppfyller studiekravet som är en del av hyresavtalet. Vad är besittningsskydd?Besittningsskyddet fungerar som hyresgästens skydd gentemot hyresvärden om hyresvärden vill säga upp hyresavtalet. Om hyresgästen har ett förstahandskontrakt på obestämd tid uppstår besittningsskyddet vanligtvis efter första dagen. Besittningsskyddet innebär att hyresgästen har en rätt att bo kvar i hyresrätten och förlänga hyresavtalet även om hyresvärden har sagt till hyresgästen att flytta (12 kap. 46 § 1 st. JB).Besittningsskyddet är inte absolut, det gäller exempelvis inte om hyresgästen har förverkat sin hyresrätt, exempelvis genom vanvård av lägenheten eller om hyran inte är betald. (12 kap. 46 § 1 p. JB).Finns det undantag till besittningsskyddet för studentlägenheter?Först och främst är det möjligt att avtala bort besittningsskyddet i hyresavtalet. Hyresvärden och hyresgästen ska ha kommit överens om att det inte finns en besittningsrätt och detta ska som huvudregel godkännas av hyresnämnden (12 kap. 45 a § JB).I huvudregel gäller besittningsskydd även för studentlägenheter. Som sagt är besittningsskyddet inte absolut och ett undantag till besittningsrätten kan vara studentlägenheter. Det finns nämligen en generalklausul (allmän regel) som säger att besittningsskyddet inte ska gälla om detta är i enlighet med god sed i hyresförhållanden eller att det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (12 kap. 49 § 10 p. JB).Vad som är i enlighet med god sed i hyresförhållanden har överlämnats åt rättspraxis och i en sådan bedömning ska det ske en avvägning mellan hyresgästens och hyresvärdens intressen. Hyresvärdens intresse måste vara större än hyresgästens för att hyresgästens besittningsskydd ska brytas. Det måste även finnas ett sakligt uppsägningsskäl.Det är viktigt att komma ihåg att studentbostäder har karaktär av genomgångsbostad, vilket innebär att studentbostäder inte är en permanent bostad utan är en tidsbegränsad bostad. För att hyresgästen ska vara medveten om detta syfte har många hyresvärdar till studentbostäder infört olika typer kontraktsvillkor. Ett exempel på ett kontraktsvillkor kan vara krav på aktiva studier. I ett beslut från Hyresnämnden (beslut den 22 juli 2014 i ÖH 5324/14) hade en hyresgäst inte uppfyllt hyresavtalets krav på minsta antal högskolepoäng per termin. Hyresnämnden ansåg att hyresvärdens intresse att hyra ut lägenheten som en studentbostad vägde tyngre än hyresgästens intresse av att bo kvar. Därför ansåg Hyresnämnden att hyresavtalet skulle upphöra.Ett annat exempel på avtalsvillkor kan vara att boendespärr på ett antal år i hyreskontraktet som gör att hyresgästen ska vara beredd på att lämna hyresrätten när boendespärren har inträtt. Vid en eventuell tvist i Hyresnämnden kan de komma fram till att det inte finns någon besittningsrätt då hyresgästen borde ha förstått att bostaden är temporär och villkorad.SammanfattningBesittningsskyddet gäller som huvudregel även för studentlägenheter men besittningsskyddet kan avtalas bort. Därför rekommenderar jag dig att kolla i ditt hyresavtal och se om du har gått med på en besittningsavsägelse. Besittningsskyddet är inte absolut och enligt en generalklausul gäller inte besittningsskyddet om det är i enlighet med god sed på hyresmarknaden. Jag vill därför uppmärksamma dig på att studentlägenheter inte är avsedda som permanenta boenden. Detta indikeras ofta genom att det i hyresavtalet står att hyresgästen måste uppfylla ett studiekrav eller att det finns en boendespärr på några år. Det finns en möjlighet att ta saken till Hyresnämnden om du blir uppsagd och vill hävda att du har besittningsskydd. Det finns dock en risk att Hyresnämnden anser att hyresvärdens intresse väger tyngre och att du inte har ett besittningsskydd på grund av att det är en studentlägenhet som inte är en permanent bostad. Hoppas att du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en till!Vänligen,

Får man måla om väggarna i en hyresrätt?

2020-05-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Hejsan!Jag och min sambo har flyttat till en lägenhet (hyresrätt), och jag har en fråga som gäller målning på väggarna. Väggarna är just nu målade vita, men de förra hyresgästerna har lämnat många konstiga, fula fläckar och streck på de som är i sovrummet. Jag skulle vilja göra något som jag sett många andra göra på väggarna i sina hyreslägenheter; måla små bilder/dekorationer på dem (exempelvis djur, natur, karaktärer, text osv). Är det tillåtet att göra det ifall man (innan man själv flyttar ut) återställer väggen till sin tidigare vita färg på egen bekostnad?Vänliga hälsningar
Julia Persson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyresrätt finns i Jordabalkens 12 kapitel.Är det tillåtet att måla om i en hyresrätt?Hyresgäster har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Om lägenhetens bruksvärde minskar har hyresvärden rätt till ersättning för skadan. Bruksvärdet kan minska om hyresgästen sätter för stor personlig prägel på väggarna eller använder en extrem färg. Om väggarna har en stor personlig prägel eller exempelvis en extrem färg, kan hyresgästen återställa väggarna fackmannamässigt i normalt skick vid utflytt. Om återställningen inte är fackmannamässig kan hyresvärden kräva skadestånd på grund av att bruksvärdet har minskat (12 kap. 24 a § jordabalken).AvslutningsvisDet är tillåtet att måla om i en hyreslägenhet, även med personlig prägel. Men det är viktigt att eventuell återställning sker fackmannamässigt för att undvika skadestånd på grund av att bruksvärdet har sänkts.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Var ska man vända sig för att anmäla en hyresvärd som säljer hyresrätter?

2020-04-12 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Var är i lagen är det reglerat om försäljning av hyresrätter och var kan man vända sig om man vill anmäla en hyresvärd för det?Mvh
Julia Persson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyresrätter finns i 12 kap. jordabalken (JB), även kallat för hyreslagen. Försäljning och köp av hyresrätterI Sverige har det varit kriminaliserat att sälja hyresrätter sedan år 1973. Den som begär, träffar avtal om eller tar emot en särskild ersättning för att hyra ut en bostadslägenhet eller för att överlåta hyresrätten till en sådan lägenhet döms till fängelse i högst två år. Om brottet är ringa döms personen till böter eller fängelse i högst sex månader, om brottet är grovt kan personen dömas till fängelse i lägst sex månader och högst fyra år (12 kap. 65 § JB).Den 1 oktober år 2019 blev det även kriminaliserat att köpa en hyresrätt. Den som lämnar ersättning för att hyra en bostadslägenhet eller för att förvärva hyresrätten till en sådan lägenhet, döms till böter eller fängelse i högst två år, i ringa fall ska det inte dömas till ansvar. Om brottet är grovt kan personen dömas till lägst sex månader och högst fyra år (12 kap. 65 b § JB).Var kan man vända sig om man vill anmäla någon för försäljning av hyresrätt?De ovan redovisade reglerna om försäljning och köp av hyresrätter är straffrättsliga bestämmelser, vilket innebär att försäljning (12 kap. 65 § JB) och köp (12 kap. 65 b § JB) av hyresrätter ska anmälas till Polismyndigheten.RekommendationJag rekommenderar att du vänder dig till polisen och anmäler din hyresvärd om hen säljer hyreskontrakt. Hoppas att du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en till!Vänligen,

Får man lov att hyra ut sin hyresrätt i andra hand om man har en bostadsrätt?

2019-10-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag och min sambo har köpt en bostadsrätt 50 % var. Nu tänkte vi säga upp våra hyresrätter, men måste vi göra det enligt lag? Kan vi ha kvar hyresrätterna och hyra ut i andra hand?
Julia Persson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga handlar om huruvida det finns ett krav på att säga upp en hyresrätt när man flyttar till en bostadsrätt och om man får lov att hyra ut hyresrätten i andra hand trots att man har en bostadsrätt.Krav på att säga upp hyresrättDet finns inget lagstadgat krav att en hyresgäst måste säga upp en hyresrätt om man flyttar till en bostadsrätt. Det innebär att man får lov att inneha en hyreslägenhet och en bostadsrätt samtidigt. Det finns flera olika möjligheter för en hyresvärd att säga upp en hyresgäst i förtid, men att äga en bostadsrätt är inte en av dem (12 kap. 42 § JB). Uthyrning i andra hand av hyreslägenhetSom huvudregel gäller att en hyresvärd måste ge tillstånd till andrahandsuthyrningen (12 kap. 39 § JB). Om hyresvärden säger nej till andrahandsuthyrningen, finns det en möjlighet att vända sig till hyresnämnden som kan godkänna uthyrningen. Hyresnämnden ska ge tillstånd vid beaktansvärda skäl. Beaktansvärda skäl kan t.ex. vara tillfälligt arbete eller studier på annan ort. Men det finns även en möjlighet att hyra ut i andra hand om man vill provbo med en partner. Tillståndet att hyra ut i andra hand är tidsbegränsat (12 kap. 40 § JB). Uthyrning i andra hand utan tillståndOm en hyresgäst hyr ut sin hyreslägenhet i andra hand utan tillstånd, kan hyresvärden säga upp hyresavtalet (12 kap. 42 § JB). Den 1 oktober 2019 kom en ny bestämmelse som stadgar att den som olovligen hyr ut i andra hand och tar oskälig hyra från andrahandshyresgästen, kan riskera böter eller 2 års fängelse (12 kap. 65 c § JB).SammanfattningDet finns ingen lag som förbjuder er båda att ha kvar era hyresrätter samtidigt som ni bor i en bostadsrätt. Däremot kan problem uppkomma vid andrahandsuthyrningen. Ni behöver därför tillstånd från era hyresvärdar. Om hyresvärden säger nej kan ni vända er till hyresnämnden och ansöka om tillstånd vilket är kostnadsfritt. Ett skäl för att tillåta andrahandsuthyrning är att man vill provbo med en partner och tillståndet kan ges för en begränsad tid. Att hyra ut i andra hand olovligen kan leda till att hyreskontraktet sägs upp. Om andrahandshyresgästen dessutom har fått betala en oskälig hyra kan det leda till böter eller fängelse i högst 2 år.Hoppas att du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en till!Vänligen,