Har en otrevlig granne- vad kan jag göra?

2021-06-11 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Vi har en granne som är otrevlig mot våra barn. Vi bor i en hyresrätt som är ett parhus. När barnen är ute och leker samtidigt som hon är ute säger hon högt och tydligt för sig själv: Kan inte ungarna bara gå och leka på skolgården istället? Om hela familjen är ute på altanen samtidigt som hon så mumlar hon argt för sig själv och går in och smäller igen altandörren efter sig.Vad kan vi göra?
Jasmine El Mallah |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Upplever du att din granne är otrevlig mot dig är en bra början att försöka prata med grannen och komma fram till en lösning. Ifall det känns obekvämt eller du inte vill vända dig till grannen direkt, kan du be hyresvärden framföra dina klagomål/bekymmer. Det är viktigt att du känner att du och dina barn trivs hemma, varför det även finns möjlighet att kontakta hyresnämnden om du känner att din bosituation påverkas och hyresvärden inte varit till någon hjälp. Av din bakgrundsinformation har du angivit att grannen i princip har en dryg ton gentemot er. Skulle det vara så att situationen urartar på så sätt att grannen skulle börja hota er mm, kan detta aktualisera brott från hennes sida som gör det möjligt för er att polisanmäla. Jag hoppas att situationen löser sig för er framöver. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Kan en bostadsrättsförening via ordningsregler förbjuda min katt från att vistas på innergården?

2021-04-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, Jag bor i en bostadsrätt sedan 2015, och är ägare av en katt som både är inne och ute. Han är chipmärkt samt har halsband. Han är här varannan vecka. Nu har jag precis erhållit nya Ordningsregler från styrelsen där det bland annat går att läsa att inga husdjur får vistas på bl.a innergården. Jag är förtvivlad för att tvinga en katt att endast vara inomhus är ren djurplågeri. När jag dessutom läser att i ortens seder (lomma kommun) så finner jag hänvisning till lagen hundar och katters röttigheter dvs att det är tillåtet att katter får röra sig fritt utomhus. Vad gäller - får en styrelse bestämma vilka ordningsregler som helst utan förankring och överenskommelse med medlemmarna? Det står någonstans att det ska vara ett demokratiskt beslut men det anser jag inte att det är. Finns det inga rättigheter för mig som innehavare?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om bostadsrättsföreningar återfinns i bostadsrättslagen (BrL). Varje bostadsrättsförening måste ha egna stadgar, vilka kan likställas med regler, 1 kap. 2§ BrL. Vad gäller regleringar av husdjur framgår inte det utav lagen i fråga. Detta innebär att bostadsrättsföreningen själv kan bestämma vad som ska gälla avseende husdjur i sina stadgar. Enligt 7 kap. 9§ BrL ska bostadsrättshavaren vid sin användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset. Du ska i egenskap av bostadsrättshavare dessutom rätta dig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Husdjur är i praktiken en ordnings- och trivselfråga varför en bostadsrättsföreningen bör göra sin bedömning utifrån dessa faktorer. Jag skulle råda dig att kontakta styrelsen och be de förklara syftet med de regler du uppfattar som oskäliga. Det kan alltid vara bra att kontakta grannar och de runt omkring för att få klarhet i hur resterande uppfattar föreningens beslut. Som framkommit har styrelsen rätt att kräva att du följer ordningsreglerna, men detta så länge som de kan uppfattas som godtyckliga och att de står i överensstämmelse med ortens sed. Du som bostadsrättshavare har däremot ingen skyldighet att följa dessa ifall ordningsreglerna inte lever upp till dessa krav. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Kan en hyresgästförening förbjuda viss typ av hundras?

2021-03-31 i Hyresavtal
FRÅGA |Kan hyresgästföreningen förbjuda en viss typ av hundraser, t.ex såkallade "kamphundar"?Är det lagligt om det bara gäller nya höresgäster? Och att man kan bli vräkt om man skaffar en?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Inledningsvis kan sägas att hyresvärden inte rent generellt kan förbjuda hyresgäster från att ha husdjur i lägenheten, därtill även förbjuda olika hundraser mm. Med husdjur ska förstås "vanliga" husdjur såsom katt eller hund. Ifall det inte föreligger sakliga skäl till ett husdjursförbud kan det utgöra ett ogiltigt villkor i hyresavtalet. Med sakliga skäl kan t.ex. avses att hyreshuset är speciellt anpassat för människor med hundallergi. Av den ursprungsinformationen du angivit avser förbudet särskilda hundraser. Såvida det inte föreligger sakliga skäl för detta är det fel av hyresgästföreningen att villkora om detta. Detta måste således klargöras för att frågan ska kunna besvaras mer nyanserat. Som hyresgäst kan det vara bra att veta att hyresvärden inte kan säga upp hyresavtalet av den anledning att du väljer att ha en viss "förbjuden" hundras, se 12 kap. 42§ st. 1 p. 11 Jordabalken (JB) (Hela 12 kap. 42§ JB ger uttryck för förverkandegrunder som hyresvärdes kan åberopa som grund för att säga upp avtalet. Punkt 11 som skulle kunna bli den aktuella i detta fall, berättigar inte uppsägning i och med att hyresgästföreningens villkor ändå inte är giltigt).Här ska det dock upplysas om att enligt 12 kap. 42§ st.1 p. 9 JB, föreligger grund för uppsägning ifall hyresgästen åsidosätter det som ska iakttas enligt 12 kap. 25§ JB. Av denna bestämmelse stadgas att hyresgästen vid användandet av lägenheten ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som bl.a. kan försämra deras bostadsmiljö att det skäligen inte bör tålas. Hyresgästen skall vid sin användning av lägenheten också i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Ifall hunden skulle orsaka sådana problem kan alltså uppsägning komma att aktualiseras på den grunden. Allmänt har du som hundägare ett särskilt ansvar för tillsyn av hunden. Hundar ska skötas på ett sådant sätt som med hänsyn till deras natur och övriga omständigheter behövs för att förebygga att de orsakar skador eller avsevärda olägenheter, 1§ Lag om tillsyn över hundar och katter.Övrigt ska tilläggas att det råder en grundläggande princip på föreningsrättens område att alla medlemmar ska behandlas lika, likhetsprincipen. Olika behandling kan vara tillåtet om det är sakligt och objektivt motiverat. Även här blir det en bedömningsfråga som kräver mer information för att kunna besvaras. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Lokaler och det indirekta besittningsskyddet

2021-01-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, gäller besittningsrätten för lokaluthyrning även om en bestämd uthyrningsperiod har avtalats, låt säga ett år? Eller gäller det bara vid tillsvidare kontrakt? Om det skulle gälla även vid bestämd period så är det ju i princip omöjligt att bli av med en hyresgäst om denna sköter sig enligt kontrakt, även fast man bara skrivit kontrakt på ett år.
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En lokalhyresgäst har som huvudregeln inte rätt till någon förlängning av hyresavtalet. Vid uppsägning av annan anledning än kontraktsbrott från hyresgästen, har denne enligt 12 kap. 56–60 §§ Jordabalken (JB) istället ett indirekt besittningsskydd, vilket innebär att hyresgästen har rätt till ersättning om hyresförhållandet inte förlängs, 12 kap. 58§ b JB. Här skiljer det sig således från det direkta besittningsskyddet som aktualiseras i fråga om bostadslägenheter.Det indirekta besittningsskyddet har i förarbeten till lagen motiverats utifrån behovet av ett rättsligt skydd för hyresgästen. Detta då denne ofta bedriver förvärvsverksamhet av något slag i lokalen och går miste om det ofta betydande ekonomiska värde som hyresgästen skapat genom sitt arbete och sin kapitalinsats. Bara för att ett hyresavtal upphör behöver det dock inte betyda en ersättningsskyldighet för hyresvärden, utan rätten till ersättning kan falla bort enligt bestämmelserna i 12 kap. 57§ st. 1 p. 1–5 JB. Punkt 4 ger uttryck för den s.k. generalklausulen som stadgar att ersättningsskyldigheten faller bort ifall hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig en förlängning av hyresförhållandet. Det brukar talas om att skälen för avflyttningen ska vara av saklig art där det är tillräckligt att skälen bärs upp av ett legitimt intresse. Om sakliga skäl föreligger beror ersättningsskyldigheten på tyngden av dessa skäl i förhållande till hyresgästens intresse av att behålla lokalen. Det görs därför en avvägning mellan motstående parters intressen. Ett fall där generalklausulen enligt förarbetena kan tillämpas är när det för hyresvärden är mer ekonomiskt fördelaktigt att hyra ut lokalen för verksamhet av annat slag. I vissa fall har ersättningsskyldigheten dessutom undgått genom att hyresvärden hänvisat till annan lokal som är godtagbar för hyresgästen. Det har för övrigt lämnats åt våra rättstillämpare att med beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet avgöra om det framstår som rimligt att hyresgästens intresse av att behålla lokalen ska få vika för ett motstående intresse på hyresvärdens sida.Sammanfattningsvis kan alltså förstås att det finns ett indirekt besittningsskydd som blir aktuell när det talas om lokaler. Skyddet innebär ingen rätt till förläning av hyresavtal, men en eventuell rätt till ersättning. Hyresvärden är inte ersättningsskyldig om denne han sägas uppfylla någon av punkterna i 12 kap. 57§ JB. Jag hänvisar dig till att läsa rättsfallet NJA 2013 s. 1112 där Högsta domstolen redogjort en del för termen "indirekt besittningsskydd". Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Råttor i källaren- vad kan jag kräva av min hyresvärd?

2021-06-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Vi har haft problem i råttor i källaren. En rätta har gnagat sönder och lagt avföring och urin på våra saker. Mycket är förstört. Vad kan jag kräva av min hyresvärd?
Jasmine El Mallah |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyresvärdens ansvar: Din fråga aktualiserar bestämmelser i Jordabalken (JB). Enligt 12 kap. 9§ och 12 kap. 15§ JB har hyresvärden ett ansvar att vid tillträdesdagen och under hyrestiden, tillhandahålla lägenheten och tillhörande utrymmen i ett sådant skick att de enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbara för sina avsedda ändamål. Till dessa regler hör även en vårdsplikt för hyresvärden att förhindra att ohyra förekommer och åtgärda de problem som uppstår, 12 kap. 17§ JB. Ersättning: I egenskap av hyresgäst har du rätt till ersättning för de skador som beror på hyresvärdens försummelse, 12 kap. 11§ och 16§ JB. Med skador avses person- och sakskador, men även förmögenhetsskador såsom flyttkostnader. Förekomsten av råttor i källaren är att betrakta som en skada, men kan inte ensamt anses innebära att hyresvärden varit vårdslös på ett sådant sätt som riskerar ersättningsskyldighet. Har hyresvärden känt till detta eller borde ha känt till detta och ej vidtagit åtgärder i god tid för att avhjälpa felet, kan det bli aktuellt att diskutera vårdslöshet. Av din bakgrundsinformation framgår inte något om hur länge detta hållit på eller liknande, varför det blir svårt för mig att ge ett mer konkret svar. Att ta med sig är dock att hyresvärden kan bli ersättningsskyldig för de skador som uppkommit till följd av råttorna. Ifall hyresvärden varit försumlig på så sätt att avvaktan att åtgärda detta lett till större problem- att era föremål förstörts, kan detta medföra att hyresvärden blir skyldig att ersätta för dessa skador. Som beskrivits ovan innebär enbart förekomsten av ohyra inte att hyresvärden kan bli ersättningsskyldig, utan det krävs att hyresvärden varit vårdslös eller försumlig. Att du t.ex. tvingas köpa nya saker kan absolut ses som en merkostnad, men det är inte lika självklart att det beror på hyresvärdens försummelse. Hyresnedsättning: Det finns en eventuell möjlighet utöver skadestånd få rätt till nedsättning av hyran med stöd av samma bestämmelser som ovan. Här tänker jag särskilt om det är så att källaren och lägenheten varit/är under bristfälligt skick. Det har funnits en tendens att sätta ner hyran med 25% vid förekomsten av råttor, oberoende av om hyresvärden varit försumlig eller inte. Det brukar då ofta ha krävt att hyresgästerna upplyst bristen för hyresvärden och inte haft tidigare problem med inbetalning av hyran. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Räcker villkoret "välstädat" i avtalet för att kunna kräva en flyttstädning?

2021-04-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag har hyrt ut min bostadsrätt i andra hand. I avtalet står det "hyresgästen ska vid utflyttning lämna bostaden välstädad"Min fråga är, räcker ordet välstädad för att kunna kräva att mina hyresgäster flyttstädar lägenheten, eller har dom juridiskt sätt rätt att enbart städa den enligt vad dom anser vara välstädat?Följdfråga - om jag nu har rätt att kräva dom på flyttstädning men dom inte har gjort det och jag redan betalat tillbaka depositionen, hur gör jag för att kräva dom på betalning av flyttstädning?Tack på förhand!
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Av din bakgrundsinformation har du angivit att det i avtalet med din andrahandshyresgäst är angivet att hyresgästen vid utflyttning ska lämna bostaden välstädad. I den bemärkelsen du tagit upp flyttstädning förutsätter jag att du syftar på en mer intensiv form av städning där bostaden ska göras så ren som möjligt inför nästkommande boende som flyttar in. Termen välstädad är ett relativt subjektivt begrepp på så sätt att olika personer kan ha olika uppfattningar om vad som är välstädat. Din hyresgäst kan ha en uppfattning likaså som du i egenskap av hyresvärd kan ha en annan. Att därtill enbart ha villkoret av aktuellt slag skulle jag inte påstå räcker för att kräva din hyresgäst på flyttstädning. Däremot är detta en tolkningsfråga där termen välstädat egentligen inte behöver skilja sig långt från vad en flyttstädning innefattar, baserat på vad de båda syftar till. Välstädat kan sägas inrymma i termen flyttstädning. För övrigt är det en allmän tagen uppfattning att man städar ordentligt efter sig vid en flytt. Jag tänker att ifall du ska angripa med de villkor du själv har ställt upp, får du i en situation likt denna angripa med att du inte finner lägenheten välstädad. Bedömningen lär ske på objektiva grunder varför du måste stödja/tydliggöra dina argument eventuellt samla bevis över varför den inte är välstädat. Mitt tips är att du framöver utvecklar ditt avtal. Ett exempel är att du i ett stycke under villkoret i avtalet redogör för vad välstädad innebär eller ändrar termen helt till flyttstädning och på liknande sätt i ett stycke under förklarar vad flyttstädning innebär (enligt dina villkor). Du bär dessutom ha med någon klausul om "sanktion" som annars kan bli aktuellt, t.ex. ersättning mm.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Föreligger en rätt för en hyresgäst att säga upp ett andrahandshyreskontrakt som gäller på bestämd tid?

2021-03-29 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej Finns det något sätt för hyresgäst att säga upp ett andrahandshyreskontrakt som är på bestämd tid. Det står att man måste skriftligen säga upp senast två månader innan slutdatum på hyresperioden för att kontraktet ska upphöra gälla på slutdatumet. Annars förlängs kontraktet automatiskt med 1 mån Hyresgästen är tysk och omständigheterna kring pandemin gör att han vill säga upp hyreskontrakt tidigare. Hyres perioden på kontraktet är 20-10-27 till 21-10-31Gäller möjligen 12 kap. 5 § 1 st. JB, i detta fall?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Till att börja med kan upplysas om att oberoende av de villkor som följer av avtalet så finns det alltid möjlighet att reglera nya villkor eller komma överens om annat, förutsatt att hyresvärden och hyresgästen båda samtyckt till det. Vid uthyrning av bostadslägenhet på bestämd tid gäller uppsägning enligt 12 kap. 3-5§ Jordabalken (JB). Huvudregeln är att hyresavtal vilka är slutna på bestämd tid ska upphöra att gälla vid hyrestidens slut och inte behöver sägas upp om inget annat har avtalats. Det stämmer att 12 kap. 5§ st. 1 JB utgör ett slags undantag. En hyresgäst har med stöd av bestämmelsen en rätt att säga upp hyresavtalet med 3 månaders uppsägningstid, oaktat om det rör sig om ett tidsbestämt avtal. Denna regel är giltig och behöver inte stå med i kontraktet. Det följer nämligen av 12:1 st. 5 JB att förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen. Inga villkor får således vara sämre än de som framgår av lagen. Undantag i JB 12:5 som säger att en bostadshyresgäst alltid har rätt Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Har lokalhyresvärden rätt att neka överlåtelse av lokalen till annan?

2021-01-28 i Hyresrätt
FRÅGA |En dag får x ett erbjudande från ett närliggande företag att ta över deras lokal mot en mindre summa pengar. Det är en liten butikslokal men med två stora skyltfönster, något de själva saknar. Just nu är det en service- och spelbutik, och den har funnits där i fem år. x och y diskuterar saken och kommer fram till att de skulle behöva en visningslokal för sina vackra möbler. Den nuvarande innehavaren kontaktar hyresvärden, som dock säger blankt nej. Han har andra planer för lokalen. Har hyresvärden rätt att neka innehavaren att överlåta lokalen till y och x?Vad kan de göra för att få tillgång till lokalen?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga aktualiserar 12 kapitlet i Jordabalken (JB) vilken även kallas hyreslagen. Huvudregeln enligt 12 kap. 32§ st. 1 JB är att hyresgästen inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Enligt 12 kap. 36§ JB får däremot den som hyr en lokal för att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet överlåta hyresrätten. Detta förutsätter att tillstånd till överlåtelsen lämnats av hyresnämnden. Ett sådant tillstånd ska lämnas om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig detta. Ifall hyresgästen innehaft lokalen mindre än tre år, får dock tillstånd enbart lämnats om det föreligger synnerliga skäl. Synnerliga skäl är ett rekvisit som inom juridik betraktas som väldigt omfattande och kräver mycket till för att kunna uppfyllas. I förevarande fall blir situationen lite annorlunda. Om man granskar 12 kap. 36§ JB noggrant går det att utläsa att bestämmelsen tar sikte på när den befintliga verksamheten ska övertas: " […] får överlåta hyresrätten till den som skall överta verksamheten [...]". Av bakgrundsinformationen går det att utläsa att det i lokalen bedrivs service- och spelbutik. X och Y önskar använda lokalen som visningslokal för sina möbler. Här blir det således en förändring i verksamheten, ändamålet med uthyrningen är inte densamma och därför är det inte den befintliga verksamheten som övertas.Den relevanta bestämmelsen att studera blir därför 12 kap. 23§ st. 2 JB. Bestämmelsen stadgar att en lokalhyresgäst inte får använda lokalen för annat ändamål än det avsedda om inte hyresnämnden lämnat tillstånd. Ett sådant tillstånd ska lämnas ifall hyresgästen innehaft lokalen längre tid än två år och har beaktansvärda skäl för en ändrad användning samt hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den. Tillståndet kan dessutom förenas med villkorEn alltför avvikande förändring av verksamheten, utan hyresvärdens tillstånd, kan vara skäl för att hyresvärden begär en rättelse där denne senare eventuellt säger upp hyresavtalet.Sammanfattningsvis kan det alltså konstateras att det finns möjlighet för x och y att få lokalen överlåten till sig, men att denna rätt inte kan härledas av 12 kap. 36§ JB. Sådan rätt skulle däremot kunna härledas av 12 kap. 23§ st. 2 JB förutsatt att hyresnämnden lämnar tillstånd vilket de ska om faktorerna i bestämmelsen är uppfyllda. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline. Vänliga hälsningar,