Är bostadsrättsföreningen berättigad att förbjuda laddning av hybridbil utanför bostaden?

2020-12-19 i Bostadsrätt
FRÅGA |Vår bostadsrättsförening anmodar oss att inte ladda vår hybrid bil från vår bostad Om vi fortsätter att göra det ändå vad kan hända?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Då förevarande fall behandlar en bostadsrätt blir bostadsrättslagen (BRL) tillämplig. Av 7 kap. 9§ BRL ska ni i egenskap av bostadsrättshavare vid er användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset. Ni har skyldighet att rätta er efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Nu vet inte jag motiven bakom att föreningen hindrar er från att ladda er hybridbil, men jag vill ändå erinra om att föreningen kan ha legitima skäl bakom detta. Av 7 kap. 9§ st. 2 BRL ska föreningen vid en sådan störning som angivits ovan bl.a. ge er tillsägelse att störningarna omedelbart ska upphöra (vilket de gjort i detta fall). I 7 kap. 18§ BRL uppges de olika förverkandegrunderna som kan bli aktuella. Enligt p. 5 så är föreningen berättigad att säga upp er till avflyttning ifall ni åsidosätter era skyldigheter enligt 7 kap. 9§ BRL (den jag ovan angivit). Däremot får bostadsrätten inte förverkas om det som ligger er till last är av ringa/ liten betydelse, 7 kap. 19§ BRL. Slutsatsen blir att det krävs mer information om varför bostadsrättsföreningen inte beviljar er detta. Är det så att det är förenligt med den sed som gäller i resterande del av ort talar det för att det är just 7 kap. 9§ BRL som aktualiseras. I sådana fall löper ni risk att få er bostadsrätt förverkad. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Vad förutsätts vid en överlåtelse av bostadsrätt till närstående?

2020-12-18 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Min mor äger en bostadsrätt, värd uppskattningsvis en miljon. Min mor ska flytta till boende. Vi är fyra systrar. Min ena syster vill flytta in i lägenheten. Hon äger ett hus som hon uppger ska säljas alternativt hyras ut till hennes dotter i väntan på försäljning för att få loss pengar och önskar under tiden själv flytta in i vår mammas lägenhet. Hur ska man tänka här? Jag vill att allt ska gå rätt till. Tusen tack på förhand!
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns inget som hindrar din syster från att få lägenheten överlåten till henne från din mamma. Däremot förutsätts att vissa steg genomfört för en giltig överlåtelse. För det första behöver din syster och mamma upprätta en skriftlig överlåtelsehandling som innehåller uppgifter om den aktuella bostadsrätten. T.ex. adress, lägenhetsnummer mm. Det är även väldigt viktigt att båda deras namn tydligt framgår av överlåtelsehandlingen. Annat som ska framgå är hur stor del av bostadsrätten som ska överlåtas. Jag förutsätter med din bakgrundsinformation att det här rör sig om en total överlåtelse. I överlåtelsehandlingen måste det vidare tydligt framgå att det rör sig om en gåva om det är så att hon inte avser betala något för den vilket jag utgår ifrån. I så fall kallas överlåtelsehandlingen för gåvobrev. Nästa steg i denna process är att din syster söker om medlemskap hos bostadsrättsföreningen. För tydlighetens skull upprepar jag de formkrav som krävs vid en gåvohandling. Formkrav för gåva: Vid gåva av fast egendom krävs det enligt 4 kap. 1§ st. 1 och 4 kap. 29§ Jordabalken (JB) att vissa kriterier är uppfyllda. 1.Gåvobrevet ska vara skriftligt 2.Det ska finnas en upplysning om att gåvogivaren (din mamma) överlåter bostadsrätten i form av gåva till dig som gåvotagare. 3.Innehålla uppgifter om bostadsrätten som ska överlåtas. Fastighetsbeteckningen ska finnas med och en tydlig beskrivning av hur stor del av bostadsrätten ska överlåtas till dig. 4.Gåvobrevet ska innehålla båda era underskrifter. Du måste dessutom ansöka om lagfart inom tre månader från det att gåvobrevets har upprättats, 20 kap. 2§ JB. Här är det krav på att lagfarts ansökan ska styrkas av två vittnen (vilket inte är fallet vid upprättande av gåvobrev även om det är att rekommendera). De enda som inte får vittna är personer under 15 år och de som pga. psykisk störning inte kan ha någon insikt om betydelsen av vittnesbekräftelsen. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Får styrelsen säga upp mig pga. en andrahandsupplåtelse?

2020-12-18 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag äger en brf sen 13 år och har dom första 10 åren låtit min dotter bo i den, efter det har jag hyrt ut den i andra hand i väntan på att jag säljer villan bor i nu och flyttar dit.Nu tycker den nya styrelsen att jag hyrt ut olagligen (den gamla styrelsen var fullt medvetna om detta) och anser sig ha rätt att säga upp mig som ägare om jag inte säger ut min hyresgäst.Vad göra, jag vill inte sälja lägenheten men kan inte flytta dit än då vi inte vill sälja villan ännu ?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom din fråga berör din bostadsrätt blir den relevanta lagen att studera Bostadsrättslagen (BRL). Vad gäller andrahandsupplåtelser stadgas i 7 kap. 10§ BRL att du i egenskap av bostadsrättshavare har rätt att upplåta din lägenhet till någon annan för självständigt brukande enbart om styrelsen givit sitt samtycke. Däremot kan du fortfarande, trots saknat samtycke, få upplåta din lägenhet i andra hand ifall hyresnämnden lämnar sådant tillstånd. Ett tillstånd ska lämnas ifall du har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke, 7 kap. 11§ BRL. Av 7 kap. 18§ st. 1 p. 2 BRL följer en förverkande grund som berättigar föreningen att säga upp dig till avflyttning ifall du utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand. Upplåtelse pga. 7 kap. 18 § st. 1 p. 2 BRL får ske om du låter bli att efter tillsägelse vidta rättelse om dröjsmålet, däremot får uppsägning inte ske om du utan dröjsmål ansöker om tillstånd hos hyresnämnden och får ansökan beviljad, 7 kap. 20§ BRL. Av din bakgrundsinformation anger du att den tidigare styrelse varit medveten om din andrahandsupplåtelse, men det krävs ett tydligare bevis på att det råder ett faktiskt samtycke. Vidare spelar detta mindre roll i och med att det numera rör sig om en ny styrelse. En ny styrelse har inga förpliktelser att följa tidigare upplåtelser och därför bör du ha begärt samtycke från den nya styrelsen. Då den de inte givit dig samtycke, rekommenderar jag att du tar kontakt med hyresnämnden. Här vill jag påminna dig om att göra det så fort som möjligt i och med att dröjsmål med detta ger hyresvärden större befogenhet att säga upp dig. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Kan man säga upp en hyresgäst som beter sig klandervärt och stör grannarna?

2020-11-02 i Hyresavtal
FRÅGA |Vi hyr ut vår andrahandslägenhet under 9 månader, hyreskontraktet gåt ut sista januari.Hyresgästen har rökt marijuana på balkongen vi ett tillfälle, klagomål från grannar, bostadsrättsföreningen har meddelat oss om klagomål, vi har meddelat hyresgästen som sa att detta inte skulle upprepas. Nu har det upprepats, nya klagomål, ny anmärkning från föreningen. Vi vill säga upp hyresgästen omedelbart. Hur går vi till väga? Hur snart kan vi bryta kontraktet och begära att hyresgästen flyttar?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med din fråga!Enligt 12 kap. 25§ Jordabalken (JB) ska hyresgästen som använder huset se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Hyresgästen ska vidare vid sin användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Enligt 12 kap. 25§ st. 2 JB ska ni som hyresvärd ge hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör (vilket ni gjort) samt, om denne är bostadshyresgäst, underrätta socialnämnden i den kommun där bostaden är belägen om störningarna. Om hyresgästen bryter mot detta och inte bättrar sig efter att de fått en tillsägelse kan hyresrätten förverkas enligt 42 § 1 st. 9 p. Förverkande är med enklare termer att likställa med att hyresavtalet upphävs. Hyresgästen har vid förverkande begått ett kontraktsbrott och blir med talspråk "utkastad" förutsatt att kontraktsbrottet är väsentligt. Förverkandegrund ger alltså er som hyresvärd en möjlighet att bryta avtalet innan dess utgång. Begäran om förverkan sker till tingsrätten. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Hyresgästens vårdnadsplikt

2020-12-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Vi har hyrt ett hus under 9 månader.Tyvärr så har en blomkruka luckrat upp fönsterbrädan precis där.Är vi ersättningsskyldiga eller ses det som en olyckshändelse?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Av 12 kap. 24§ Jordabalken (JB) följer en vårdnadsplikt för dig i egenskap av hyresgäst. Bestämmelsen stadgar att du under din hyrestid väl ska vårda lägenheten och vad därtill. Du är vidare skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom ditt vållande eller genom vårdslöshet. Detsamma gäller vid försummelse av någon som hör till ditt hushåll, gästar, inrymt eller utgör arbete för din räkning. I andra stycket anges att du vid skada som ofördröjligen måste avhjälpas är skyldig att genast meddela hyresvärden om skadan eller bristen. Ifall du försummar att underrätta hyresvärden blir du ansvarig för den skada som försummelsen föranleder. Sammanfattningsvis kan det alltså till viss mån konstateras att ni kan bli ersättningsskyldiga oberoende av olyckshändelse. En olyckshändelse kan falla in under vårdslöshet. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Hur påverkas undersökningsplikten av en besiktning?

2020-12-18 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vi skall separera som gift par och jag önskar att köpa ut fastigheten och bo kvar i huset. Vi är överens om detta upplägg och fått fastigheten värderad. Jag undrar om det är något speciellt jag behöver tänka på när vi genomför detta köp. Tex borde vi även ta in en besiktningsperson för att se så att det inte finns några allvarliga fel, som jag kommer att ta över när väl fastigheten skall säljas i framtiden?Tacksam för svar.
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom det rör sig om ett fastighetsköp vill jag såklart rekommendera dig att göra det som krävs för att säkra ett så bra köp som möjligt. Detta ter sig däremot inte lika enkelt som det låter. Till att börja med vill jag upplysa dig om att det finns tre olika former av fel: rättsliga- rådighets- och faktiska fel. För att inte överkomplicera det hela, baserar jag mitt svar på risken att du finner framtida faktiska fel i fastigheten. Enligt 4:19 st. 1 Jordabalken (JB) föreligger fel i fastigheten om den inte överensstämmer med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Tidpunkten för felbedömningen utgår från tiden då avtalet mellan er ingicks. Vid detta sammanhang brukar det bli aktuellt att belysa den undersökningsplikt som köpare har. Ifall felet avviker från vad du som köpare med fog kunnat förutsätta är detta något som faller under din undersökningsplikt. Av 4 kap. 19 st. 2 JB stadgas nämligen att du i egenskap av köpare inte som fel får åberopa en avvikelse som du borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.Trots att undersökningsplikten kan tolkas väldigt långtgående gäller den däremot inte vid dolda fel (eller rådighets- och rättsliga fel för den delen). Undersökningsplikten är dock inte oföränderlig då den kan utökas vid misstanke om fel på samma sätt som den kan minska ifall säljaren ger dig lugnande utfästelser. Inom ramen för din undersökningsplikt får du genomföra en så noggrann undersökning av fastigheten som kan begäras av en person i din situation utan speciella kunskaper på området. Däremot krävs ej att du ska undersöka utrymmen som inte är möjliga att komma åt utan ingrepp i fastigheten. Om det emellertid finns tecken på skada eller om säljaren gjort uttalanden som tyder på risk för skador utvidgas din undersökningsplikt. Det är således omfattningen av köparens undersökningsplikt som bildar utgångspunkten för säljarens felansvar. Det kanske tycks lite oklart varför jag tar upp detta, men det beror på att jag vill erinra dig om att en besiktning riskerar att utöka din undersökningsplikt. I rättsfallet NJA 1998 s. 407 resonerade Högsta domstolen att en besiktningsman som inte upptäckt fel å ena sidan kan tala för att köparen inte heller borde upptäckt felet, men om felet å andra sidan är en sådan att köparen borde upptäckt det, hjälper det ej att besiktningsmannen inte gjort det. I detta fall ansågs besiktningsutlåtandet utökat köparens undersökningsplikt. Summan man kan dra är att man ej som köpare kan stödja sig på allt det en besiktningsman angivit. Sammanfattningsvis rekommenderar jag dig att vara uppmärksam vid köpet och ta hänsyn till de faktorer jag angivit som kan påverka graden av din undersökningsplikt. Det är väldigt bra att anlita en besiktningsman, men det är viktigt att du vet om att det inte utgör en garanterad säkerhet. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Rätten att säga upp ett hyresavtal av anledningen att man önskar sälja sin bostad

2020-11-03 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Frågan gäller besittningsskydd.Jag och min fru hyr ut 3 hus och har gjort detta i många år till samma hyresgäster.Nu vill vi sälja husen och köparen vill få tillgång till husen vid tillträdet.Vi inser naturligtvis att en kort enkel uppsägning inte är möjlig.Finns det möjlighet att säga upp hyresgästerna överhuvudtaget?Är det möjligt med en väl tilltagen uppsägningstid 1-2 år?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt 12 kap. 3§ Jordabalken (JB) ska hyresavtal som gäller för obestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla. När det gäller bostadslägenheter har hyresgästen ett s.k. direkt besittningsskydd som återfinns i 12 kap. 46§ JB och som stadgar en huvudregel att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresvärden sagt upp denna. Detta då besittningsskyddet dels syftar till att bringa hyresgästen trygghet i boendet. Undantagen då besittningsskyddet inte gäller radas upp i punktform i samma bestämmelse. Med andra ord måste punkterna analyseras för att avgöra om det är möjligt att säga upp hyresgästerna. Jag funderar över ifall punkt 6 hade kunnat bli aktuellt i ert fall. Punkten anger att förlängning av hyresavtalet inte behöver göras ifall avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren (ni) har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Bestämmelsen verkar enligt förarbetena till lagen, gälla när hyresvärden har ett befogat intresse att av t.ex. sälja huset/husen, vilket ni har. Hänsyn ska här tas till att det kan ta lite tid för hyresgästen att hitta ett nytt boende men däremot ska det inte göras någon intresseavvägning eftersom hyresvärden alltid anses ha störst intresse av att kunna nyttja lägenheten för egen räkning. Ifall eran uthyrning däremot ingår i en affärsmässig verksamhet skulle eventuellt punkt 10 kunna angripas, generalklausulen, där en intresseavvägning normalt ska ske. Vad gäller uppsägningstiden måste ni som hyresvärd iaktta uppsägningstiderna som följder av 12 kap. 4§ JB. Enligt denna bestämmelse har hyresgästen en uppsägningstid på minst tre månader om inte annat följer av avtalet.Ifall ni sagt upp hyresavtalet och det föreligger tvist om förlängning (besittningsskyddet), är uppsägningen utan verkan om inte ni senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden, 12 kap. 49§ JB Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Vad händer när en andrahandshyresgäst betalar för hög hyra?

2020-11-02 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |HejJag undrar om det är till er jag vänder mig när jag hyr i andra hand och jag tycker att hyresvärden tar en onormal hyra av mig?Det är en bostadsrättsföreningHyr en tvåa på 45m2 på stora Essinge i Stockholm.Skälig hyra säger Samtrygg 9 770 - 12 930 kr/månad för detta och jag betalar 15 000:-Jag vet att jag kanske får skylla mig själv, men det är inte lätt att få en bostad i StockholmTack på förhandTrevlig helg
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt 12 kap. 55§ st. 1 Jordabalken (JB) ska vid tvist om hyrans storlek hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är inte att anses som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid en prövning enligt första stycket ska enligt 12 kap. 55§ st. 4 JB i fråga om en lägenhet som upplåts i andra hand, en hyra som hyresvärden betalar med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter aldrig anses som skäligt. Ett tillägg för möbler mm, får inte överstiga 15 procent av den hyra som hyresvärden betalar. Du får alltså bedöma om din hyra är skälig baserat på vad din hyresvärd betalar. Ifall det är så att din hyra är oskälig utgör detta förvarande faktiskt en förverkandegrund vilket med enklare termer innebär att hyresavtalet för din hyresvärd (primärhyresgästen) kan upphävas enligt 12 kap. 42§ p. 6 JB. Din hyresvärd kan även bli skadeståndsskyldig mot dig enligt 12 kap. 55 f§ JB förutsatt att du som hyresgäst ansöker om detta hos hyresnämnden. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökan.Förfarandet kan även vara straffbart i enlighet med 12 kap. 65 c§ JB. En hyresgäst som upplåter en bostadslägenhet i andra hand för självständigt brukande utan behövligt samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden, och tar emot en hyra för upplåtelsen som inte är skälig enligt 12 kap. 55§ st. 4 JB, döms till böter eller fängelse i högst två år. I ringa fall ska det inte dömas till ansvar. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,