Hyresgästen begär lägre hyra efter 1 år

2020-11-02 i Hyresavtal
FRÅGA |efter att ha hyrt mitt hus i ett år, vägrar min hyresgäst att betala den hyra vi hade kommit överens om. hon säger att det är för högt eftersom huset inte uppfyller de normer som hon tycker är nödvändiga. det var klart från början att det är ett sommarhus, anpassat för att bo hela året men bara med mycket arbete och inte för mycket bekvämlighet. hon har utelämnat att vissa saker hade gått sönder under sommaren (när jag kunde ha fixat dem) bara för att klaga på dem nu när jag ska vara utomlands de kommande sex månaderna. hon hävdar att antingen jag fixar problemen nu eller så betalar hon inte. hon bodde där i ett år utan klagomål och nu kommer det allt på en gång. den avtalade hyran är 3.500 kr / månad och nu vill hon bara betala 1.000. Vi har inget skriftligt avtal, men det finns e-postmeddelanden som styrker vårt avtal. Jag vill inte hyra min fastighet till ett pris vi inte har kommit överens om från början. Jag erbjöd henne att lämna utan att betala extra hyra som uppsägningstid. hon vägrar att lämna. vad ska jag göra?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt 12 kap. 24§ Jordabalken (JB) ska hyresgästen under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Hyresvärden är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom dels dennes vållande eller vårdslöshet. Av din bakgrundsinformation framstår det som att du inte vet hur skadorna åsamkats och det skulle därför kunna föras en diskussion om det är hyresgästen som varit vårdslös. Vilket som så ingår i denna vårdnadsplikt en skyldighet för hyresgästen att underrätta dig om skada eller brist i lägenheten. Något som jag uppfattar att hon ej gjort. Ju större olägenhet som kan anses hota, desto snabbare måste du underrättas. Försummelse att underrätta dig kan medföra att hyresgästen blir skadeståndsskyldig. Dock ska här erinras om att ifall det under hyrestiden inträffar en skada på lägenheten utan att hyresgästen är ansvarig gäller bestämmelserna i 12 kap. 11 § JB. Bestämmelsen föreskriver särskilda sanktioner när lägenheten vid tillträdet inte är i det skick som hyresgästen kan påfordra och gäller som framgått även under hyrestiden enligt 12 kap. 16§ JB. Bestämmelsen kan ge hyresgästen en rätt till nedsättning av hyran och ersättning för skada. Som hyresgäst har man däremot rätt till en skälig nedsättning av hyra för den tiden som lägenheten är i bristfälligt skick 12 kap. 11 § p. 3 JB. Hur stor nedsättningen ska vara beror på hur stor del av lägenheten som berörs, vilka delar som berörs och på vilket sätt bristen påverkar lägenhetens användning. Enligt JB:s regler är det hyresvärden som bär bevisbördan på så sett att denne måste visa att denne inte gjort sig skyldig till försummelse för att undvika att bli skadeståndsskyldig. Jag funderar däremot på om du kan bygga din tala på att hyresgästen kunnat påfordra husets skick och att hennes förfarande att reagera efter 1 år från ditt perspektiv blir att betrakta som passivitet som gjort henne bunden. Vidare kan du kanske ange att nedsättningen av hyran inte är skälig i förhållande till omfattningen av skadan och till hur stor del av fastigheten som berörs. Slutligen skulle jag vilja påpeka att du eventuellt kan förverka hyresrätten med stöd av 12 kap. 42§ JB. Särskilt punkt 1. Den första punkten behandlar då hyresgästen dröjer med att betala hyra mer än en vecka efter förfallodagen. Observera däremot 12 kap. 44§ JB. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.

Vad händer när lägenheten inte är i det skick som hyresgästen kan påfordra?

2020-11-02 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag har hyrt ut mitt studentrum i andrahand. Igår skulle en ny hyresgäst flytta in och den gamla ut. Eftersom jag inte hade möjlighet att lämna över rummet personligen så skedde övergången mellan dessa två efter att vi har skrivit på kontrakt som vi skickade via post.Nya hyresgästen skulle hyra i November och framåt men börjar genast klaga över att rummet var litet men jag hänsvisar till att jag gjorde det tydligt i kontraktet och bilder hur stort det var, han erkänner att han inte varit uppmärksam. Då börjar han istället klaga på att det var dåligt städat. Jag ber gamla hyresgästen komma över för att se till så det blir rent. Efter ett tag kontaktar nya hyresgästen mig och säger att det fortfarande är smutsigt för att han inte vill säga till hur rent det.Idag kontaktar nya hyresgästen mig och hänsvisar till att han vill ha pengarna för hyran tillbaka för att han vill flytta ut då han anser att det är för smutsigt. I bilderna han skickar så är det rent med undantag för en del dammråttor ovanför kylskåp och bakom någon möbel. Jag anser att jag har rätt till hyran då jag inte har brutit mot något i kontraket eller mot lagen. Han anser däremot att "lägenheten var i så dåligt skick" att han har rätt att frånträda hyresavtalet. Han hänvisar till tolfte kapitel nionde paragrafen jordabalken. Jag erbjöd att stå för städhjälp idag men han ignorerar mitt erbjudande och hotar om att gå till rätten om jag inte ger tillbaka pengarna för hyran. Vem har rätt?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelsen i 12 kap. 9 § Jordabalken (JB) behandlar normen för lägenhetens skick och stadgar att lägenheten vid hyresgästens tillträde enligt den allmänna uppfattningen på orten ska vara fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Vad som avses med fullt brukbar för det avsedda ändamålet preciseras inte utan beror på typ av lägenhet som upplåts samt gällande bestämmelser i byggnads-, hälsoskydds- och arbetsskyddslagstiftning. Det är hyresnämnden eller domstolen som har att göra denna bedömning. Denne bestämmelse kombineras med 12 kap. 15§ JB som föreskriver att hyresvärdar måste hålla lägenheten i sådant skick så att 12 kap. 9§ JB uppfylls.Det kan föras en argumentation om lägenheten ändå kan sägas vara fullt brukbar för dess ändamål trots smutsen han påstår sig existera. Hans påståenden ter sig inte heller så starka sett till hur snabbt problemet kan lösas. Inte heller har han angripit någon bestämmelse i Miljöbalken om t.ex. sanitär olägenhet eller olägenhet för hans hälsa. Däremot ska det erinras om att hyresgästen alltid har en rätt att säga upp hyresavtalet att sluta gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen om hyresavtalet avser en bostadslägenhet, 12 kap. 5§ JB. Det som därför går att angripa är den påföljd som han vill göra gällande mot dig. 12 kap. 11 § JB föreskriver särskilda sanktioner när lägenheten vid tillträdet inte är i det skick som hyresgästen kan påfordra. Det handlar om uppsägning i förtid, nedsättning i vederlag (hyran), skadestånd. 12 kap. 11§ p. 2 JB anger närmare att ifall bristen inte kan avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen har blivit avhjälpt av hyresvärden, får avtalet inte sägas upp.Det kan därför diskuteras om bristen verkligen är av väsentlig betydelse vidare som du faktiskt erbjudit dig att avhjälpa felet. Detta bör tala för att avtalet inte kan sägas upp på denna grund. Ingen av sanktionerna medger heller hyresgästen en rätt att få tillbaka hyran. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Indirekt besittningsskydd och rätt till ersättning

2020-11-02 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Vi är ett företag som hyr en kontorslokal under tre års tid och automatisk förnyelse. Inför förnyelsen så vill hyresvärden säga upp kontraktet. Det står i vårt kontrakt att vi som företag har besittningsskydd till hyresobjektet enligt svensk lag. Vet ni vad det innebär och kan det vara en fördel när vi ska förhandla om ersättningen för uppsägningen? Vi har varit hos Hyresnämnden men inte godkänt förlikningsförslaget.
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Besittningsskydd är en slags skyddsbestämmelse för nyttjanderättshavare ifall upplåtaren skulle säga upp avtalet till upphörande. Bestämmelsen innebär att den som hyr en bostad/lokal i första-eller andrahand inte nödvändigtvis behöver flytta trots uppsägning av hyresavtal. Reglerna om besittningsskydd regleras i 12 kapitlet Jordabalken (JB). Det är av största relevans här att skilja på det s.k. direkta besittningsskyddet och det indirekta besittningsskyddet:Direkta besittningsskyddet återfinns i 12 kap. 46§ JB och gäller främst för bostadslägenheter. Bestämmelsen stadgar en huvudregel att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresvärden sagt upp denna. Detta då besittningsskyddet dels syftar till att bringa hyresgästen trygghet i boendet. Undantagen då besittningsskyddet inte gäller radas upp i punktform i samma bestämmelse och enligt första punkten gäller ej en sådan förlängning om hyresrätten t.ex. blivit förverkad i enlighet med 12 kap. 42§ JB. Det indirekta besittningsskyddet används i fråga om lokaler och är på ett sätt svagare för hyresgästen då hyresvärden inte kan tvingas förlänga avtalet. Hyresgästen skyddas alltså inte från avtalets upphörande. För att ändå förstärka hyresgästens position har det istället införts en rätt till ekonomisk ersättning av hyresvärden för den förlust som förorsakats pga. upphörandet av hyresförhållandet. De relevanta lagrummen återfinns i 12 kap. 56-60§§ JB. I ert fall är ni ett förtag som hyr en kontorslokal varför det indirekta besittningsskyddet blir av intresse att analysera. Skyddet får indirekt sitt uttryck i 12 kap. 57§ JB där det anges att ni som hyresgäst har rätt till ersättning enligt 12 kap. 58 b§ JB om hyresvärden sagt upp avtalet och vägrar förlänga hyresförhållandet eller om förlängning inte kommer till stånd då ni som hyresgäst inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning. Däremot ska det erinras om att ersättning inte alltid utgår. Detta är om någon av punkterna i bestämmelsen skulle anses uppfylld. Av eran bakgrundsinformation framgår inte vilka motiv som legat bakom hyresvärdens val att säga upp avtalet och det blir därför inte lika lätt för mig att besvara er fråga. Det bör däremot nämnas att ersättningsskyldigheten bortfaller om hyresvärden haft befogad anledning att vägra förlängning. Skälen för avflyttningen ska vara av saklig art. Det är tillräckligt att skälen bärs upp av ett legitimt intresse. Om sakliga skäl föreligger beror ersättningsskyldigheten på tyngden av dessa skäl i förhållande till erat intresse av att behålla lokalen. Det görs alltså en intresseavvägning mellan era motstående intressen. Jag vill även här uppmärksamma om generalklausulen i 12 kap. 57§ p. 4 JB som lämnar bredare utrymme för hyresvärden att komma undan med att betala ersättning. Sammanfattningsvis stämmer det att ni kan ha rätt till ersättning, men ni bör studera 12 kap. 57§ och se om någon av undantagen som radas upp i punkterna blir aktuella i ert fall, dvs om hyresvärden anger ett sakligt skäl. Vidare bör ni åberopa ett skyddsvärt intresse från er sida eftersom det får betydelse i intresseavvägningen. Om ni har ytterligare frågor är ni varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

När hyresgästen stör grannarna

2020-11-02 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag hyr ut mitt hus som privatperson. Jag har nu fått klagomål från grannar till fastigheten att hyresgästerna stör. Kan jag på något sätt bli skadeståndsskyldig gentemot grannarna om jag inte gör något åt störningarna som hyresgästerna gör? Störningarna som grannarna klagar på är bland annat att gräsklipparen står igång och att de misstänker att hyresgästerna har stulit blommor från grannarna. Jag har bett dem polisanmäla om de blivit utsatta för brott men undrar nu om jag har något annat ansvar. De betalar hyra och jag känner inte att jag vill säga upp avtalet. Vh
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt 12 kap. 25§ Jordabalken (JB) ska hyresgästerna som använder huset se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Hyresgästerna ska vidare vid sin användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. I förarbetena till lagen har angivits att utgångspunkten för vad som ska förstås med störningar i boendet är bestämmelserna i hälsoskyddslagen och hälsoskyddsförordningen om sanitär olägenhet. För att falla under olägenhet ansågs en störning kunna vara skadlig i psykiskt eller fysiskt hänseende för en människas hälsotillstånd. Stöd får tas från den allmänna uppfattning om vad som får godtas i ett hus likt ditt och en avvägning får göras av vad som ska anses vara en störning i boendet. Mindre störningar eller sådana som är tillfälligt övergående måste grannarna tåla. Hänsyn tas inte till om grannarna är känsliga än normalt (prop. 1992/93:115 s. 30). Däremot kan det sägas att de boende på natten ska kunna sova ostört, medan man på dagen får räkna med en del liv och rörelse i fastigheten.Ifall gräsklipparen upprepade gånger stått på under natten och stört grannarnas sömn, talar det för att bestämmelsen kan angripas. Vidare är stöld inget som bör accepteras, men du gjorde enligt min mening rätt i att hänvisa dem till att polisanmäla. Enligt 12 kap. 25§ st. 2 JB ska du som hyresvärd ge hyresgästerna tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör samt, om dessa är bostadshyresgäster, underrätta socialnämnden i den kommun där bostaden är belägen om störningarna. Om hyresgästerna bryter mot detta och inte bättrar sig efter att de fått en tillsägelse kan hyresrätten förverkas enligt 42 § 1 st. 9 p. Det finns inte några särskilda regler om påföljd för en hyresvärd, som underlåter att reagera mot en störande hyresgäst. Möjligtvis kan grannarna tvinga dig att agera genom att hos hyresnämnden begära ett åtgärdsföreläggande. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Hur länge får ett upplåtelseavtal gälla?

2020-11-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag är fastighetsägare där en idrottsförening vill nyttja min mark för ett el-ljusspår. Marken har nyttjats för detta sedan tidigare ägare men något avtal finns inte.Jag vill låta föreningen fortsätta med det och tänkte att det är väl bäst för alla parter om vi har skriftligt på vad som gäller. Men när jag då läser jordabalkens 7 kap. 5 § så verkar vi inte kunna avtala om en viss avtalstid, utan 50 år i icke detaljplaneratområde gäller från det att ett nyttjanderättsavtal upprättats? Fortsättningsvis jordabalken 7 kap. 10 § om jag upplåter nyttjanderätt skriftligt så skulle föreningen ha en obegränsad rättighet att söka inskrivning på min fastighet?Hur ska jag tänka som fastighetsägare, där jag vill upplåta marken just nu, men kan omöjligt planera för 50 år framåt i tiden, eller riskera att någon gör en inskrivning på min fastighet som i förlängningen skulle riskera att sänka värdet på min fastighet vid framtida försäljning. Det verkar ju inte vara möjligt att skriva ett skriftligt nyttjanderättsavtal då dessa risker inte går avtala bort enligt lagen. Hur gör jag?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag vill börja med att uppmärksamma om att det råder avtalsfrihet och att du kan välja att upplåta ett avtal att gälla under den tid du önskar. Bestämmelsen i 7 kap. 5§ Jordabalken (JB) kan i första anblick vara lite svårbegriplig, men i sin helhet avser den att reglera totala upplåtelsetider. Bestämmelsen är faktiskt till förmån för dig på så sätt att ifall tidsgränserna som uppställs i paragrafen överskrids så är upplåtelsen inte längre tvingande. Syftet är precis som du själv anger, att man inte vill binda parterna under en för lång tid. Det är även självklart att du kanske önskar förändra något efter sådan tid. Regeln är tvingande på så sätt att den inte kan avtalas bort. Av första stycket anges att avtal om upplåtelse av annan nyttjanderätt än tomträtt, inte är bindande längre än 50 år från det att avtalets slöts. Det finns ändå utrymme för er att avtala om en längre upplåtelsetid, men då har ni dessutom en rätt att frånträda avtalet efter att tidsgränsen som anges i paragrafen har passerat. Vid upplåtelse av fast egendom inom detaljplan och upplåtelse av jordbruksarrende är dessa inte bindande mer än 25 år. Vad gäller 7 kap. 10§ JB reglerar denna rätt till inskrivning för nyttjanderätt som upplåtits genom skriftlig handling (samt servitut). Inskrivningen är alltså ingen skyldighet utan en rättighet. Inskrivning är bra sett utifrån att nyttjanderätten blir allmänt känd genom förfarandet. I och men inskrivningen anses ny ägare vara medveten om dess existens. Den nye ägaren försätts i ond tro och rättigheten blir gällande mot denne. Rättigheten ges ett sakrättsligt skydd. Inskrivning är även den en tvingande regel som inte kan avtalas bort. Undantag gäller däremot för arrende som istället skyddas i 7 kap. 13§ JB vilket hänger samman med att man velat undvika att fastighetsregistret blir överfyllt med inskrivningar. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,