Fuktskada - dolt fel?

2021-08-31 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vi har sålt vårt fritidshus för drygt 2 månader sedan, den 11 juni 2021. Igår skrev köparen att de upptäckt fuktskador och kräver att vi ska betala för dessa eftersom vi inte informerat om det. Vi har inte haft någon kännedom om fuktskador. Vi anlitade ett företag som gjorde en besiktning den 27 april 2021. I det protokoll som de skrev och som köparen tagit del av framkom ingen information om fuktskador. Vi tror att de uppkommit efter att de nya ägarna flyttat in i huset.Kan de nya ägarna kräva att vi ska betala för reparationer trots att vi inte haft någon kännedom om det och besiktningsmannen inte heller uppmärksammat någon fuktskada?
Viktoria S |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga. Ni undrar alltså huruvida ni kan åläggas att betala för fuktskadorna som upptäckts av de nya ägarna till ert förra fritidshus.I ert fall finns relevanta bestämmelser i jordabalken (JB).Köparens ansvar Vid köp av fastighet har köparen undersökningsplikt (4:19 st 2 JB). Detta innebär att köparen ska undersöka fastigheten noggrant och upptäcka eventuella fel. Undersökningsplikten är långtgående och det är vanligt att man som köpare tar hjälp av en expert som besiktigar bostaden. Även svårtillgängliga utrymmen såsom kryputrymmen under byggnaden ska undersökas (enligt NJA 1980 s 555). Vid misstanke om fel utvidgas också undersökningsplikten - exempelvis kan det finnas skäl att leta efter fuktskador om mögel upptäckts.Säljarens ansvar Säljaren ansvarar för sådana fel som inte kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning, alltså så kallade dolda fel. I det fall att köparen brustit i sin undersökningsplikt och därför inte upptäckt felet blir säljaren således inte ersättningsskyldig. Säljaren ansvarar vidare när fastighetens skick inte motsvarar vad som avtalats eller vad som med fog kunnat förutsättas (4:19 st 1 JB). Dolt fel och undersökningsplikt För att ett fel ska kunna klassificeras som ett dolt fel ska det ha funnits där vid köptillfället och inte gått att upptäcka vid en noggrann undersökning. Huruvida en fuktskada borde blivit upptäckt beror sannolikt på storleken samt om det funnits symptom som föranlett en utökad undersökningsplikt. Vidare bör här husets ålder och skick beaktas - en fuktskada torde ju exempelvis inte förväntas i ett helt nytt hus, medan risken för en sådan skada får anses högre i ett äldre hus.Reducerad undersökningsplikt? Något som kan påverka undersökningsplikten är vad ni som säljare utfäst om bostaden. Om säljaren till exempel lämnat ett lugnande besked kan detta medföra reducerad undersökningsplikt (NJA 1981 s 894). I RH 1987:3 ansågs dock det faktum att huset några år innan sanerats från husbock inte utgöra en utfästelse för att huset var fritt från sådana och undersökningsplikten ansågs i fallet inte reducerad. Slutsats och rekommendation Ni skriver i frågan att ni anlitat ett företag som gjort en besiktning där fuktskador inte upptäckts. Köparna har tagit del av informationen i protokollet. Med stöd i RH 1987:3 bör detta inte ensamt kunna utgöra en utfästelse om att huset är helt fritt från fuktskador. Möjligen kan en sådan besiktning ha en något reducerande verkan på köparens undersökningsplikt. Generellt bör en fuktskada av allvarligare karaktär kunna identifieras vid en noggrann undersökning utförd av en expert. I sådant fall utgör skadan inte ett sådant dolt fel som ni som säljare ska ersätta. Om köparen brustit i sin undersökningsplikt och därför inte upptäckt felet åligger det alltså inte er att stå kostnaden för att åtgärda felet. Det faktum att ni tidigare utfört en besiktning kan möjligen anses reducera köparens undersökningsplikt något, men kan också anses tala för att fuktskadan uppkommit först senare. Utan att ha tillgång till fullständig information är det svårt att kunna uttala mig närmare och jag rekommenderar att ni tar kontakt med en jurist för ytterligare vägledning. Lawlines egna jurister kan ni enkelt kontakta via hemsidan! Vänligen,

Åldersgräns vid andrahandsuthyrning

2021-07-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag har en lägenhet i en skidort där stadgarna medger att jag kan hyra ut lägenheten i andra hand efter att styrelsen har givit sitt medgivande. Alla uthyrare har justerat sina åldersgränser till 18 år utifrån vad jag förstå den nya Diskrimineringslagen som nu även omfattar ålder. Styrelsen har i sina ordningsregler skrivit in ett krav på en minimiålder på 23 år som gäller samtliga personer som hyr lägenhet i andra hand.Om styrelsen skriver in krav som strider mot Diskrimineringslagen i något avseende så borde väl inte dessa delar i ordningsreglerna gälla?
Viktoria S |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Jag förstår din fråga som att du undrar hur åldersgränsen förhåller sig till diskrimineringslagen och om reglerna i det avseendet kan anses vara utan verkan.Diskrimineringslagen I 1:3 diskrimineringslagen står att ett avtal som inskränker de rättigheter som anges i lagen är utan verkan i den delen. Lagen är alltså tvingande, vilket innebär att de rättigheter som anges i lagen inte går att avtala bort. Ålder är en av diskrimineringsgrunderna. Grunden är dock behäftad med vissa undantag - som exempel kan åldergräns för tillträde till barer nämnas (2:12 b diskrimineringslagen). I 2:12 b finns också ett generellt utformat undantag, som medger befogad särbehandling på grund av ålder. Undantaget kan exempelvis bli tillämpliga vid ungdoms-eller seniorboenden men bör inte bli tillämpligt i ditt fall. Diskrimineringsombudsmannen I artikeln "uthyrning av bostäder utan diskriminering" (hittas här) från DO listas exempel på hur diskriminering på området kan se ut. Ett exempel var att en hyresvärd inte vill hyra ut lägenheter till personer i tjugoårsåldern för att de riskerar att störa grannarna. Baserat på det uttalandet får det betraktas som diskriminerande att inte hyra ut bostäder till personer som ännu inte fyllt 23 år. SlutsatsMed grund i att ålder är en av diskrimineringsgrunderna samt att de undantag som finns i lagen knappast kan anses tillämpliga i fallet får villkoret anses diskriminerande. Det är även i linje med vad DO uttalat i artikeln "uthyrning av bostäder utan diskriminering". Eftersom lagen är tvingande borde villkoret således bli utan verkan och styrelsen borde istället justera det till en 18-årsgräns.Hoppas att du fått svar på din fråga och återkom gärna vid ytterligare funderingar! Vänligen,

Vattenskada - vad har hyresvärden för skyldigheter?

2021-06-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej.Jag har fått en avloppsskada/vattenskada i min hyresrätt och undrar om jag har någon rättighet till annat boende under tiden renoveringen pågår. På grund av fukt/mögel kan jag inte bo där under tiden.Är det hyresvärdens skyldighet att erbjuda mig annat boende?
Viktoria S |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. Du undrar alltså vilka rättigheter och skyldigheter du har i denna situation samt huruvida hyresvärden är skyldig att erbjuda dig en ersättningsbostad. Hyresgästen Enligt 12:24 JB har hyresgäster vårdplikt. Det innebär att hyresgästen ska vårda lägenheten och ersätta skada som uppkommer genom dennes vållande eller vårdslöshet. Vid en skada eller brist som ofördröjligen måste avhjälpas för att allvarlig olägenhet inte ska uppstå ska hyresgästen genast meddela hyresvärden därom. Hyresvärden Enligt 12:15 JB ska hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som beskrivs i 12:9 JB. Där står att lägenheten ska tillhandahållas i sådant skick att den enligt allmän uppfattning på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Kraven är naturligtvis högre för en bostad än för andra typer av lokaler. Vattenskadan En vattenskada får betraktas som en sådan brist som ska avhjälpas av hyresvärden (om den inte vållats eller orsakats vårdslöst av hyresgästen). Hyresgästen har enligt 12:11 JB rätt till nedsättning av hyra under den tid som bostaden varit i bristfälligt skick och kan även få ersättning för skadan (skadestånd). Hyresvärden kan alltså bli skyldig att kompensera dig på ovan nämnda sätt. Att erbjuda ersättningsbostad är alltså inte en lagstadgad skyldighet för en hyresvärd. Med det sagt bör du kolla med ditt försäkringsbolag - kanske kan det finnas möjlighet till ersättningsbostad genom din hemförsäkring. Slutsats Hyresgästen har vårdplikt och hyresvärden ska se till att bostaden är i ett godtagbart skick. Om hyresgästen inte orsakat skadan ska hyresvärden avhjälpa skadan och hyresgästen kan ha rätt till nedsättning av hyran och/eller ersättning. Att erbjuda en annan bostad faller inte inom hyresvärdens skyldigheter. Min rekommendation är att kontakta ditt försäkringsbolag. Hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen,

Äga bostadsrätt i Sverige utan medborgarskap

2021-08-24 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag har bott i Sverige i många år och köpte därför en bostadsrätt. Jag flyttade sedan tillbaka till Danmark och ska nu fråga om jag fortfarande kan äga en bostadsrätt trots att jag inte längre bor i Sverige och inte heller är svensk medborgare. Min ex -make bor nu i lägenheten och han är också delägare.
Viktoria S |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fundering som att du, tillsammans med din före detta make, äger en bostadsrätt i Sverige och nu undrar om ditt ägande påverkas av att du flyttat tillbaka till Danmark och inte är svensk medborgare.Vad säger bostadsrättslagen? I ditt fall blir bostadsrättslagen tillämplig. Enligt 1:3 bostadsrättslagen får upplåtelse av lägenhet med bostadsrätt endast ske till den som är medlem i föreningen. Enligt 2:2 bostadsrättslagen får stadgarna inte innehålla krav på visst medborgarskap - villkoret är i sådant fall utan verkan. Med andra ord kan man inte nekas en bostadsrätt eller medlemskap i bostadsrättsföreningen på grund av att man inte är svensk medborgare. För bostadsrätter finns heller inga särskilda formkrav (vid köp av fastighet är det däremot viktigt att formkraven är uppfyllda för att ett giltigt förvärv ska anses föreligga). SlutsatsJag ser inga hinder för att du ska kunna fortsätta vara delägare av bostadsrätten. Ägandeförhållandena påverkas alltså inte av det faktum att du flyttat till Danmark och inte har medborgarskap i Sverige. Hoppas att du fått svar på din fråga och återkom gärna vid ytterligare funderingar! Vänligen,

Ska man underrätta hyresvärd om dubbelt boende?

2021-06-30 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Frågade tidigare om jag man bor i en bostad, hyreslägenhet och vill bo under veckorna på annan ort, närmare arbetsplatsen, kan jag fortfarande vara skriven på orten där jag hyr lägenheten och hyra en mindre i andra hand på arbetsorten? Beror på att jag har vuxna barn som behöver bostaden på orten där jag (och de) är folkbokförda.Fick jättebra svar men har en tilläggsfråga: kan hyresvärden säga upp mig från lägenheten på orten där jag är folkbokförd (dvs inte orten där jag jobbar) med hänvisning till att jag hyr en bostad i andra hand på annan ort? Är jag skyldig att berätta för hyresvärden om det?
Viktoria S |Hej igen! Du undrar alltså huruvida du behöver underrätta hyresvärden om ditt famtida dubbla boende samt om hyresvärden kan säga upp ditt hyresavtal på grund av detta. 12 kap jordabalken Hyresvärden kan vara berättigad att säga upp ett hyresavtal i förtid på grund av de förverkandegrunder som listas i 12:42 JB. Där finns bland annat förbud mot andrahandsuthyrning som sker utan hyresvärdens samtycke samt mot att sätta annan i sitt ställe (12:42 p.3 JB). Eftersom du planerar att fortsätta bo i hyresrätten och inte "överlåter" den till dina barn anser jag dock inte att en sådan överlåtelse föreligger. Hyresvärdens villkor Hyresvärdar kan ha olika (avtalsrättsliga) villkor för boende i fastigheten. För en studentbostad är det till exempel ett krav att man studerar. Vissa hyresvärdar godkänner inte dubbelt boende. Om villkoren inte uppfylls kan det sannolikt resultera i uppsägning av avtalet. Slutsats Eftersom jag inte vet vad just din hyresvärd har för villkor rekommenderar jag att du kontaktar hyresvärden och förklarar situationen. Det viktigaste för hyresvärden är ju förmodligen att din ekonomi inte påverkas så att du inte kan betala hyran! Hoppas att du fått svar på din fråga och återkom gärna vid ytterligare funderingar! Vänligen,

Värdering av fastighet vid gåva

2021-04-30 i Fastighet
FRÅGA |Om jag inför en överlåtelse genom gåva av fastighet till mina barn (två barn, två fastigheter) vill göra en värdering för att kunna utjämna värdet av gåvan, ska värderingen göras av reg. fastighetsmäklare eller av fristående värderingsinstitut?
Viktoria S |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. Du undrar alltså huruvida du ska låta en mäklare eller ett värderingsinstitut värdera fastigheterna.Mäklare Mäklaren är expert på vad som efterfrågas på marknaden Exempelvis tomt, planlösning, läge och slutpriser på liknande fastigheter i området i tas beaktande vid värderingen. Denna värdering är inriktad på vad en potentiell spekulant i nuläget skulle kunna tänka sig att betala för fastigheten. Värderingsinstitut Ett oberoende värderingsinstitut ägnar sig inte åt mäklaruppdrag, utan endast åt värdering. Exakt hur värderingen går till kan sannolikt variera något mellan olika värderingsinstitut, men generellt brukar ett besök på fastigheten ingå. Tomten mäts, byggnaderna inspekteras grundligt och även omgivningen kan vara föremål för inspektion. Utöver det brukar även bygglov, servitut, hyresnivåer och liknande beaktas. Baserat på inspektionen fastställs fastighetens värde i en rapport, som sedan tillställs kunden. Jämförelse Skillnaden mellan en mäklare och ett värderingsinstitut är att det senare är oberoende och inte har egna partsintressen. Mäklaren fokuserar på vad en potentiell spekulant skulle kunna tänka sig att betala för fastigheten, medan värderingsinstitutet gör en mer noggrann granskning och sammanställer en rapport. Slutsats Det finns sannolikt för-och nackdelar med båda alternativen, men eftersom ett värderingsinstitut gör en grundlig och objektiv undersökning och sammanställer en rapport anser jag att det underlaget är mer användbart i er situation än ett utlåtande från en mäklare. Lycka till och återkom gärna vid ytterligare funderingar! Vänligen,