Min hyresgäst påstår att jag lovat att sälja huset till henne

2021-06-21 i Köpavtal
FRÅGA |Hej.Jag äger ett bostadshus som jag har hyrt ut i 15 månader, jag och hyresgästen har skrivit hyresavtal hyreslagen. När hyresgästen bestämde att hon ville hyra huset så sa hon att om jag tänkte sälja huset så är honintresserad av att köpa det. Jag svarade att det skulle jag notera, jag sa också att jag kommer att lägga ut huset på den öppna marknadenför att se vad jag kan få för huset. Den 30 /4 -21 sa jag upp hyresgästen och vi skrev avtal om uppsägning, Nu hävdar hon att jag har lovat henneatt hon skulle få köpa huset. Något avtal om köp av mitt bostadshus finns inte mellan mig och hyresgästenvarken muntligt eller skriftligt. Vad säger lagen?
Hanna Palmkvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Köp av fast egendom är särskilt lagreglerat, och överenskommelser blir inte bindande utan att de uppfyller vissa krav. De så kallade formkraven för fastighetsköp återfinns i 4 kap. 1 § jordabalken, och innebär krav på köpares och säljares underskrift, uppgift om köpeskilling, överlåtelseförklaring samt precisering om vilken fastighet köpet avser. Även om du faktiskt hade gett din hyresgäst ditt löfte om att i framtiden sälja huset till denne skulle detta alltså inte haft någon rättslig betydelse förrän ni skrivit under ett avtal som uppfyller formkraven, vilket ju inte skett. Om hyresgästen haft tillräckligt goda skäl att tro att köpet skulle vara bindande skulle viss skadeståndsskyldighet eventuellt kunna uppstå för dig, men i praxis har då krävts betydligt mer än endast sådana uttalanden som du redogör för – betald handpenning, exempelvis. Det låter som att hyresgästen inte haft goda grunder för uppfattningen att du skulle ha lovat att sälja till henne, men även om så varit fallet är du inte bunden av detta och får sälja till vem du vill. Om du har fler funderingar är du varmt välkommen att återkomma med en ny fråga! Med vänlig hälsning,

Ersättning för förbättring på arrende?

2021-05-01 i Arrende
FRÅGA |Hej.Vi arrenderar en tomt där vi har vår sommarstuga.Snart ska vatten och avlopp dras in och jag vet att det är vi som får stå för kostnaden för detta.Min fråga är : när vi inte arrenderar längre får vi ersättning från jordägaren för de summor man lagt ner på tomten?Har läst överallt men inte hittat något svar.Känns inte rimligt att vi ska bekosta sådant och sen att jordägaren ska få ta över utan att ge någon ersättning.Tacksam för svar.Mvh
Hanna Palmkvist |Hej, och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Er instinkt stämmer precis. När arrendatorn frånträder arrendet ska denne erbjuda jordägaren att mot inlösen ta över det arrendatorn uppfört eller förbättrat på arrendestället (8 kap. 21 § jordabalken). Jordägaren har då en månad på sig att acceptera. Om jordägaren inte accepterar får arrendatorn istället föra bort egendomen eller överlåta den till nästa arrendator, för att på så vis ändå få ersättning för de summor som lagts ner utöver vad som ålegat denne. När det, som i ert fall, rör sig om ett bostadsarrende (10 kap. 1 §) kan ni även ha rätt att överlåta arrenderätten (10 kap. 7 § andra stycket). För detta krävs att jordägaren inte accepterar erbjudandet inom en månad precis som ovan, samt att arrendet är ingått på viss tid, att den arrenderätten överlåts till är någon jordägaren objektivt sett inte borde ha något att invända emot som ny arrendator (huvudsakligen avses att denne förväntas kunna betala arrendeavgiften), och att inget annat följer av avtalet och att avtalet i så fall godkänts av arrendenämnden. Ni bör alltså, på något av dessa sätt, kunna få kompensation för de summor ni lägger ner. Om ni har fler funderingar är ni är varmt välkomna att återkomma med en ny fråga. Med vänlig hälsning,

Vem kan ta över arrendet när arrendatorn avlider?

2021-04-02 i Arrende
FRÅGA |Vår farbror gick bort för ett tag sedan. Enda arvingen är vår pappa. Vår pappa vill att jag och min bror ärver och tar över vår farbrors sommarställe. Han har haft stället sedan 1967-68. Enda kruxet är att det är en arrendetomt. Hur fungerar det när arrendetagaren avlider? Tar dödsboet/min pappa över arrendet eller hur fungerar det? Om jordägaren vill sälja tomten har arvtagarna i så fall någon form av förtur för att köpa loss tomten?
Hanna Palmkvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar det som att det rör sig om ett bostadsarrende (10 kap. 1 § jordabalken). Arrendet kan övergå till din pappa genom arv Huvudregeln är att arrendatorn inte kan överlåta arrendet till någon annan utan jordägarens samtycke (10 kap. 7 § första stycket). Ett undantag är dock om arrendet övergår till någon annan genom exempelvis arv eller testamente. För detta krävs att den som ska överta arrendet är någon som objektivt sett är lämplig och jordägaren därför kan nöjas med som ny arrendator (10 kap. 7 § tredje stycket). Vad som menas med objektivt lämplig är huruvida denne kan antas uppfylla avtalsvillkoren, i synnerhet betalningen av arrendeavgiften. Förutsättningar för att detta ska vara möjligt är att arrendeavtalet är ingått på bestämd tid (10 kap. 7 § andra stycket) samt att arrendeavtalet inte innehåller avtalsvillkor som uteslutit denna möjlighet och som dessutom godkänts av arrendenämnden (10 kap. 7 § fjärde stycket). Eftersom er pappa är er farbrors enda arvinge, kan arrendet således övergå till honom om tre förutsättningar alla är uppfyllda:1) er pappa är objektivt sett en lämplig person som jordägaren borde godta 2) arrendeavtalet löper på bestämd tid3) något annat inte följer av avtalet Ett avtal om bostadsarrende ska löpa antingen på bestämd tid, eller gälla för arrendatorns livstid (10 kap. 2 §). Förutsatt att arrendet inte slutade löpa i och med er farbrors bortgång löper avtalet därmed på bestämd tid, och den förutsättningen för arv är uppfylld. Under vissa förutsättningar kan arrenderätten överlåtas till dig och din brorPå samma vis som er pappa kunde ärva arrendet kan du och din bror ärva arrendet av er far vid hans bortgång, om förutsättningarna enligt ovan är uppfyllda. Om er önskan däremot är att ni ska överta arrendet redan nu kan er pappa under vissa förutsättningar överlåta arrenderätten, genom exempelvis köp eller gåva. Samma förutsättningar som ovan behövde vara uppfyllda för att han som arvinge skulle kunna överta arrendet behöver även här vara uppfyllda, men utöver det behöver först jordägaren erbjudas att återta arrendestället mot skälig ersättning (10 kap. 7 § andra stycket). Om jordägaren inte antar erbjudandet inom en månad har denne inte längre något att säga till om, och arrendatorn har rätt att överlåta arrendet. Vid bestämmandet av vad som vore skälig ersättning tas hänsyn bl.a. till kostnader arrendatorn haft på exempelvis uppförandet av byggnad på stället. Har arvtagarna rätt till förtur vid eventuell försäljning?När det rör sig om ett bostadsarrende har arrendatorn rätt att göra en intresseanmälan om rätt att förvärva arrendestället vid eventuellt försäljning (1 § lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället, hädanefter kallad förvärvslagen). Sådan intresseanmälan kan göras först om bostaden åsatts ett taxeringsvärde, vilket innebär att värdet inte får understiga 50 000 kr (2 § första stycket förvärvslagen, och 7 kap. 16 § första punkten fastighetstaxeringslagen). Anmälan ska skickas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel (2 § första stycket förvärvslagen), och till anmälan ska arrendeavtalet bifogas i original eller bestyrkt kopia, samt bevis om åsatt taxeringsvärde (2 § andra stycket). Intresseanmälan gäller därefter i tio år som huvudregel, innan en ny anmälan behöver göras (4 § första stycket). Om arrendatorn avlider medan intresseanmälan fortfarande gäller, upphör den dock att gälla ungefär sex månader från den dag då arrendatorn avled (4 § andra stycket). Medan en intresseanmälan gäller får arrendestället i fråga som huvudregel inte överlåtas utan att arrendatorn som gjorde intresseanmälan erbjudits att förvärva arrendestället (5 § första stycket). Undantag görs bl.a. om överlåtelsen sker till en närstående till överlåtaren eller till en kommun (5 § fjärde stycket) eller om det på vissa sätt vore orimligt för arrendatorn att ha förvärvsrätt (6 §). Sammanfattningsvis kan arrendet under vissa förutsättningar övergå till er pappa och även till er, och ni kan därefter eventuellt förvärva förtursrätt vid försäljning genom att göra en intresseanmälan. Lycka till, och tveka inte att återkomma med en ny fråga om ni har fler funderingar! Med vänlig hälsning,

Uppsägningstid av bostadslägenhet

2020-12-23 i Hyresavtal
FRÅGA |HejJag undrar vilken uppsägningstid. Hyrde en lägenhet på bottenvåningen i ett hus med separat ingång. Dem som hyr ut, bor på övervåningen i huset. Och äger huset. Vi har bott i lite över två där. Dem hyr inte ut till några andra hyresgäster. Och vi har varit dem ända hyresgästerna på 2 år. Är det 1 månads uppsägningstid, eller 3 månader som gäller.Tacksam för ett snabbt svar
Hanna Palmkvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Hyresavtal regleras som utgångspunkt i 12 kap jordabalken, ofta kallad hyreslagen, men det finns en lag speciellt för situationen när en privatperson hyr ut en bostadslägenhet. Om er hyresvärd inte även hyr ut någon ytterligare lägenhet är denna lagen tillämplig på er situation, och så tolkar jag det ni säger. Lagen om uthyrning av egen bostad Om det är hyresgästen som säger upp hyresavtalet så upphör det vid närmaste månadsskifte efter en månad från uppsägningen (3 § andra stycket). Det är alltså en uppsägningstid på mellan en och två månader, beroende på timingen. Om det är hyresvärden som säger upp hyresavtalet upphör det vid närmaste månadsskifte tre månader efter uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid avtalats (3 § andra stycket). Detta gäller oavsett om hyresavtalet är ingått på obestämd tid, eller bestämd tid och någon av parterna vill säga upp avtalet att upphöra före planerad tid (3 § första stycket). Hyreslagen Om lagen om uthyrning av egen bostad trots allt inte är tillämplig på er situation gäller istället hyreslagen. Uppsägningstiden för hyra av bostad som löper tills vidare är enligt hyreslagen mellan 3 och 4 månader (beroende på när uppsägningen sker i förhållande till månadsskiftet) om parterna inte kommit överens om en för hyresgästen mer förmånlig kortare uppsägningstid i hyresavtalet (4 § första stycket första punkten). Om hyresförhållandet istället var på bestämd tid är uppsägningstiden 3 månader om ni inte avtalat om längre uppsägningstid (se 4 § andra stycket tredje punkten). Tveka inte att återkomma med en ny fråga om ni har fler funderingar!Med vänlig hälsning,

Vad händer med vår hyresrätt om fastighetens nye ägare vill bo där istället?

2021-06-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej vi hyr ett hus på ett område med 12st hus där dem andra husen ingår i en stugby med uthyrning kopplad till en camping för fiske och jakt. Företaget som driver detta är ett AB. I förra veckan plingar det på dörren och där står ägaren med en mäklare som ville in och titta på vårat hus. Vad gäller här om det skulle bli försäljning och den nya ägaren skulle säga att dem vill bo just i detta hus? Vi har 5st barn i åldrar 2 4 6 7 och 13. Vad har vi för rättigheter?
Hanna Palmkvist |Hej, och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga! Utgångspunkten är att hyresrätter och liknande bryts när fastigheten byter ägare, men det finns flera undantag som ofta föreligger varför ni inte lär behöva oroa er: er nyttjanderätt lär gälla mot den nya ägaren enligt ert hyresavtal med den nuvarande ägaren, och ni fortsätter i så fall ha besittningsskydd. Jag redogör nedan för de olika undantagen, så kan ni se vilket/vilka som är relevant för er. Den nye ägaren blir alltså i så fall bunden av hyresavtalet som ny hyresvärd, och kan inte bryta mot det även om denne själv vill flytta in i huset. Bestämmelserna som reglerar detta (7 kap. 11-14 § jordabalken) är tvingande till hyresgästens förmån (15 §), och kan alltså inte kringgås av fastighetsägaren, varken säljaren eller köparen. Hyresrätten kan fortsätta gälla på grund av förbehåll Ägaren av fastigheten ska inför försäljning göra förbehåll i köpekontraktet om att nyttjanderätt i form av hyresrätt är upplåten i fastigheten (11 §). Rättigheten gäller mot den nye köparen om förbehåll på detta sätt sker, men även annars i undantagsfall om vissa omständigheter är uppfyllda såsom anteckning på säljarens skriftliga exemplar av avtalet och förbehåll därför ska anses ha skett (12 §). Hyresrätten kan gälla även utan förbehåll Rättigheten att hyra ska gälla mot den nye ägaren även utan förbehåll, om rättigheten före försäljningen skrivits in i fastighetsregistret eller om den nye ägaren före köpet på annat vis kommit att känna till eller bort ha känt till att det upplåtits en nyttjanderätt i fastigheten (14 §), eller om det rör sig om hyresrätt som grundar sig på ett skriftligt avtal och tillträde dessutom skett före överlåtelsen av fastigheten (13 §). Hyresavtal kan ingås muntligen, men det är vanligt att de upprättas skriftligen ändå (12 kap. 2 §) (även om det skulle krångla med att exempelvis få till ett förbehåll skyddas ni alltså av denna regel, om ert hyresavtal ingicks skriftligen). Om nyttjanderätten inte gäller mot ny ägare kan ni ha rätt till ersättning Om ägaren trots sin skyldighet inte gör förbehåll om nyttjanderätten före försäljning av fastigheten och detta medför att nyttjanderätten inte kan göras gällande mot den nye ägaren efter köpet (dvs om inget av dessa undantag skulle föreligga) blir säljaren ersättningsskyldig gentemot hyresgästen (18 §, som också är tvingande till hyresgästens förmån, enligt 21 §). Det finns dock som sagt flera sätt för hyresrätten att bli gällande mot den den nye ägaren, så det är osannolikt att inget av dessa skulle föreligga och skydda hyresrätten. Sammanfattning Nyttjanderätten i form av er hyresrätt kan på flera sätt följa med fastigheten vid en försäljning och gälla mot den nye ägaren. Om ert hyresavtal ingicks skriftligen har ni redan detta skydd. I annat fall rekommenderar jag att se till att rättigheten skrivs in i fastighetsregistret om det tillåts enligt hyresavtalet, eller åtminstone prata med ägaren för att i den mån det är möjligt garantera att denne gör förbehåll i köpekontraktet. Med vänlig hälsning,

Vem ska betala för underhåll av väg med servitut?

2021-04-21 i Servitut
FRÅGA |Hej. Vi är tre sommarstugeägare. Vi har nyttjande rätt på en väg till stugorna. Nu är det dags att grusa den. Vart kan man hitta vem som skall betala det? Är det så att vi skall dela det på alla 4 eller är han som äger vägen skyldig att göra det?Mvh
Hanna Palmkvist |Hej, och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Det kan framgå i servitutet vem som ansvarar för underhållet av vägenDet låter som att det rör sig om ett servitut, vilket regleras i 14 kap. jordabalken. Vem som ska ansvara för underhållet av vägen kan ha reglerats i servitutet. Börja således med att se efter om skyldigheten för underhåll har avtalats om. Huvudregeln är att ägaren av den tjänande fastigheten, det vill säga ägaren av marken som vägen går på, inte ska betungas mer än nödvändigt (6 § första stycket), men underhåll av vägen är det man på sin höjd får ålägga denne (1 § andra stycket), så om det i servitutet står att det är ägaren av den tjänande fastigheten som ansvarar för underhåll är det det som gäller. Utgångspunkten är annars att ni som nyttjar vägen svarar för underhåll Om ansvaret inte avtalats om särskilt gäller att ägaren av den härskande fastigheten (det vill säga den som genom servitutet har rätt att använda vägen på den tjänande fastigheten) behöver hålla vägen i sådant skick att onödig skada eller besvär undviks (6 § andra stycket). Den skyldigheten torde omfatta att grusa vägen vid behov. När ni är fler som har servitut på vägen svarar ni alla för detta, och lämpligast torde vara att ni kommer överens och delar på kostnaden.Om ni har fler funderingar så tveka inte att återkomma med en ny fråga!Med vänlig hälsning,

Granne i bostadsrätt bryter mot stadgarna

2021-04-02 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag har lite problem med en granne som insisterar på ställa saker i trapphuset. I vår bostadsrättsförening är det tydligt skyltat i trapphuset samt står i stadgarna att saker inte får finnas i trapphuset för risken som uppkommer vid eventuell brand. Sakerna som ställs där är inte små saker utan barncyklar, barnvagnar samt sparkcyklar. Det blir inte bättre när en av personerna som bor i trappuppgången är rörelseförhindrad/ rullstolsbunden. Jag har varit i kontakt med föreningen och grannen i fråga har fått en verbal varning men fortsätter endå (har fortgått i ca 1 år), hur många varningar behövs för att man i fråga kan börja diskutera om eventuell vräkning. Samt vilka krav kan jag ställa på föreningen att dom ska lösa problemet?
Hanna Palmkvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Hur många varningar behövs? Den bostadsrättshavare som inte rättar sig efter föreningens regler riskerar att dess rätt till bostaden förverkas (7 kap. 18 § femte punkten, samt 9 § bostadsrättslagen). När rätten till bostaden är förverkad har föreningen rätt att säga upp bostadshavaren till avflyttning (7 kap. 18 och 24 §). Rätten förverkas inte om det bostadshavaren gjort endast är ringa betydelse (19 § första stycket första meningen). Risken sakerna i trapphuset skulle innebära vid brand medför enligt min åsikt att det inte är av ringa betydelse. Sådan uppsägning får dock ske först i och med att bostadsrättshavaren inte rättar sig efter tillsägelse (7 kap. 20 § första stycket). Föreningen kan vid en eventuell följande tvist behöva kunna bevisa att de skickat en tillsägelse (se Svea Hovrätts dom mål T 4790–06), varför det är en god idé att inte bara säga till verbalt, utan exempelvis skicka ett rekommenderat brev med tydlig uppmaning om rättelse och information att uppsägning till avflyttning annars kan bli aktuellt. Det krävs alltså en varning, men en är tillräckligt: om bostadshavaren inte rättar sig utan dröjsmål efter tillsägelsen har föreningen rätt att säga upp denne. Vilka krav kan du ställa på föreningen?Det sätt lagtexten är utformad innebär att föreningen har valet att säga upp personen i fråga eller inte. Det är således inte en skyldighet i lagen för föreningen att säga upp den som förverkat sin rätt till lägenheten. Styrelsen ska ju dock förstås representera föreningens medlemmar och ansvarar för att upprätthålla sina egna stadgar. Ni inom föreningen bör ta upp frågan med styrelsen och kräva att de uppfyller sitt ansvar och upprätthåller säkerheten och efterlevnaden av föreningens stadgar. Jag rekommenderar att styrelsen skickar en tydlig rättelseanmaning till bostadshavaren på ett bevissäkrat vis – en mer konkret varning på det sättet kan få din granne att inse allvaret och rätta sig. Lycka till, och du är varmt välkommen att återkomma med en ny fråga om du har fler funderingar! Med vänlig hälsning,

Inkräktar jag på hemfridszonen om jag rider på närliggande väg?

2020-11-05 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Jag har en fråga som gäller två saker Tar den ena förstJag bor på landet och har hästar en person som bor i ett hus vid en privat väg talar om att jag inte har någon rätt att rida förbi deras hus. Detta p g av hemfridszon Deras tomt gåt ca 50 cm från vägkanten och de äger inte marken som vägen ligger på. Den som äger den har gett medgivande om att man får rida på vägen Har de rätt att stoppa min ridning?Andra frågan blir ett råd hur jag ska agera då de fotat mig ridande och hotat med att publicera detta Vad har jag för rättigheter här att agera??Mvh
Hanna Palmkvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! De har inte rätt att stoppa din ridningGenerellt gäller allemansrätten i naturen i Sverige (2 kap. 15 § fjärde stycket regeringsformen). Den innebär att var och en får vistas i naturen och utnyttja den genom att exempelvis plocka bär eller blommor, med vissa begränsningar. De viktigaste begränsningarna är att man inte förstör naturen och att man även i övrigt visar hänsyn för markägare och boende. Detta kommer till uttryck bland annat i form av hemfridszonen. Hemfridszonen utgörs av det område som en förbipasserande upplever som privat (enligt ett uttalande från Länsstyrelsen i Miljööverdomstolen.) Området närmast ett bostadshus eller fritidshus ska därmed lämnas ostört. Hur stor hemfridszonen är varierar med andra ord från fall till fall, och avgörs alltså av hur området uppfattas av förbipasserande. Bedömningen kan bli svår när det saknas tydliga avgränsningar såsom staket eller buskage, men även diken och skogsbryn får effekten att förbipasserande upplever endast området innanför denna gräns som privat. Naturvårdsverket anger att en väg på rimligt avstånd från huset typiskt innebär en tydlig gräns för hemfridszonen. I ditt fall tycks hemfridszonen alltså klart och tydligt avskäras i och med vägen, och du inkräktar inte på den när du rider. Lokal sedvänja kan också påverka hur stor hemfridszonen är. Det torde här endast kunna understryka din rätt, i form av att vägen får användas utan att det anses inkräkta på hemfridszonen, i synnerhet som du säger att ägaren av vägen tillåter att man rider på vägen. Ägaren av vägen är den som kan hindra dig, men då endast om du genom din ridning förstör vägen, enligt både trafikverket och naturvårdsverket (se trafikverkets rubriker begränsning av trafik, samt travträning och ridning på enskild väg). Även om du befinner dig utanför hemfridszonen ska du fortfarande visa hänsyn genom att inte uppehålla dig där längre än nödvändigt och begränsa hur ofta du rider förbi till en rimlig nivå. När man är nära någons hemfridszon kan man se allemansrätten som en rätt till passage, snarare än vistelse. Vad du kan göraDu säger att de hotar med att publicera foton på dig när du rider på vägen. Det framgår inte var de skulle publicera detta, och inte heller i vilket syfte eller sammanhang. Utan att veta var de skulle publicera och i vilket syfte och sammanhang kan jag inte avgöra om det skulle kunna vara otillåtet på något sätt. Yttrandefriheten är som utgångspunkt stor (2 kap. 1 § första punkten regeringsformen). Om de skulle försöka sprida bilderna i syfte att utsätta dig för andras missaktning skulle de dock kunna göra sig skyldiga till brottet förtal (5 kap. 1 § brottsbalken). Oavsett om deras publicering skulle vara tillåten eller inte är det förstås obehagligt för dig. Det du kan göra är att prata med personen och berätta vad som gäller och försöka komma överens, och på detta sätt förhoppningsvis undvika någon form av publicering överhuvudtaget. Enligt min bedömning har du rätt att rida på vägen, och det är ju i denna persons intresse att inte begå förtal. Lycka till, och om du har fler funderingar är du varmt välkommen att ställa en ny fråga till oss. Med vänlig hälsning,