Vems ansvarar för att införskaffa ny spis?

2021-03-08 i Hyresrätt
FRÅGA |HejJag hyrde mitt hus och allting funkade.Efter bara 3 månader får jag problem med ugnen.Vems ansvarar för att införskaffa ny spis?Tack
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning regleras i 12 kap Jordabalken (JB), även kallad hyreslagen.Det är din hyresvärd som anses äga spisen. Hen har troligtvis i hyreskontraktet redan förpliktat sig att ansvara för att en ny spis inskaffas vid eventuellt fel. Det allt vanligaste är att hyresgästen då hör av sig till hyresvärden och beskriver situationen, var på hyresvärden ansvarar för att problemet åtgärdas. Så länge som felet med kylen har orsakats till följd av normalt användande skall du som hyresgäst inte behöva stå för hyresvärdens kostnader för att åtgärda felet. Om felet istället skulle ha uppkommit till följd av vårdslöst användande så blir du som hyresgäst ersättningsskyldig, detta framgår av 12 kap. 24 § JB.Av 12 kap 18a § JB framkommer att hyresnämnden får förelägga hyresvärden att vidta åtgärd för att hyresrätten ska uppnå lägsta godtagbara standard. Lägsta godtagbara standard innefattar att hyresrätten bland annat måste vara "försedd med anordning för matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor", en fungerande spis ingår alltså i den lägsta godtagbara standarden.Det innebär att hyresnämnden kan kräva att hyresvärden ser till att lägenheten upprätthåller denna standard. För att ett åtgärdsföreläggande till hyresnämnden skall kunna genomföras måste du som hyresgäst ansöka om detta. På Sveriges Domstolars hemsida finns Information om hur du ansöker om åtgärdsföreläggande. Sammanfattningsvis, det första jag rekommenderar dig att göra är alltså att upplysa din hyresvärd om problemet. Skulle hyresvärden efter påminnelser fortfarande inte laga eller införskaffa en ny spis, kan du kontakta hyresnämnden. Jag hoppas att detta gav dig svar på din fråga. Vänligen

Kan hyresvärden kräva att jag flyttar ut innan uppsägningstidens slut?

2021-03-05 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga gällande uppsägningstid på hyresrätt. Om man har uppsägningstid till sista mars men hyresvärden bestämmer sig för att renovera i bostaden och kräver att man flyttar ut tidigare, i detta fallet senast 6 mars, kan hyresvärden ändå kräva att man ska betala in hyran för mars?
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning regleras i 12 kap Jordabalken (JB), även kallad hyreslagen.Hyresavtal som gäller för obestämd tid, vilket oftast fallet, skall sägas upp för att upphöra att gälla och om ett hyresavtal om en bostad löper på obestämd tid så är utgångspunkten att uppsägningstiden är tre månader 12 kap 3 och 4 § JB. Du och hyresvärden kan avtala om antingen längre eller kortare uppsägningstid, men lagen ska tolkas till hyresgästens fördel, det innebär att du alltid har rätt till en uppsägningstid om minst 3 månader. Är hyreskontraktet på bestämd tid är uppsägningstiden beroende av hyrestiden.Har ni avtalat om en uppsägningstid till och med sista mars kan inte din hyresvärd kräva att du flyttar ut innan dess. Då bryter hyresvärden avtalet, detta är lagstadgat och det finns inget hyresvärden kan göra för att kringgå detta. Väljer ni att avtala om en kortare uppsägningstid, vilket både hyresgäst och hyresvärd måste gå med på, finns det heller inget lagstöd för att behöva betala hyra efter dess att hyresrätten är uppsagd. Jag hoppas att detta gav dig svar på din fråga. Vänligen

Min hyresrätt är för kall, vad gäller kring detta?

2021-02-15 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Vi bor i en privat hyresrätt och det är så kallt i lägenheten att vi måste ha AC på dygnet runt för att inte frysa ihjäl om dagarna/kvällarna. Vilket har resulterat i att vår elräkning är på 5500:- kr i månaden och vi har sagt till flera gånger att vi har det såhär. jag undrar om det finns några lagar kring detta?
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Frågor som rör hyresrätter regleras i 12 kap. jordabalken (JB), även kallad hyreslagen.Av 12 kap 9 § JB framgår att en hyresvärd har en skyldighet att hålla lägenheten i brukbart skick. En hyresgäst ska inte behöva frysa. Det skall finnas kontinuerlig uppvärmning, det ingår som en del i den lägsta godtagbara standard och anges i 12 kap 18a § JB. Det framkommer i en rekommendation(se här) från folkhälsomyndigheten att temperaturen i en lägenhet bör vara mellan 20 och 23 grader. Är temperaturen lägre än 20 grader kan det innebära en olägenhet för människors hälsa. En första rekommendation vore att kontakta din hyresvärd och påpeka detta, men efter som att din hyresvärd inte gör någonting åt saken efter upprepade försök kan du kontakta miljö- och hälsoskyddsnämnden i kommunen. De kan begära att din hyresvärd gör en temperaturmätning och åtgärdar eventuella fel. Ytterligare ett förslag är att kontakta hyresgästföreningen med din klagan och få hjälp att begära ersättning i form av hyresreduktion av din hyresvärd. Hur stor en potentiell ersättning kommer bli kan jag dock inte svara på då det görs bedömningar i det enskilda fallet.Sammanfattningsvis innebär detta att du har rätt att få din temperatur åtgärdad av hyresvärden, om den är under 20 grader. Du kan även har rätt till ersättning för olägenheten. Jag hoppas att detta gav dig svar på dina frågorVänligen

Hur blir det med uppsägningstid för bostad om det inte finns ett skriftligt hyresavtal?

2021-02-09 i Hyresavtal
FRÅGA |Om Jag hyr ett mindre hus/stuga och tänker flytta till en lägenhet i en annan kommun. Hur är det då med uppsägningstid? Kan jag flytta ut omgående eller blir jag skyldig att betala 3 månaders hyra? Det finns inget hyresavtal skrivet angående stugan.Tacksam för svar.
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Om din bostad är en hyresrätt, ett första- eller andrahandskontrakt är olika omständigheter som kan påverka hur ett hyreskontrakt ser ut. I detta fall kommer jag att gå igenom de vanligaste formerna och förhoppningsvis stämmer något av dessa in på dig.Avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning regleras i 12 kap Jordabalken (JB), även kallad hyreslagen. Det framkommer i 12 kap. 2 § JB att hyresavtal ska upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Detta innebär att det inte finns något skriftligt formkrav för hyresavtal, detta innebär i sin tur att muntliga avtal också är giltiga.Hyresavtal som gäller för obestämd tid, vilket antagligen är fallet då inget annat avtalats, skall sägas upp för att upphöra att gälla och om ett hyresavtal om en bostad löper på obestämd tid är utgångspunkten att uppsägningstiden är tre månader 12 kap 3 och 4 § JB. Man kan avtala om längre eller kortare uppsägningstid men lagen ska tolkas till hyresgästens fördel, det innebär att du alltid har en uppsägningstid på minst 3 månader, men att du och hyresvärden kan avtala om antingen längre eller kortare uppsägningstid. Är hyreskontraktet på bestämd tid är uppsägningstiden beroende av hyrestiden.Om det är en privatperson som har hyrt ut huset tillämpas lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Som hyresgäst har du då alltid rätt att säga upp avtalet från och med det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen, se 3 § privatuthyrningslagen.Som svar på din fråga har du alltså 3 månaders uppsägningstid om inget annat avtalats, förutsatt att det rör sig om en hyresrätt, Om det är en privat uthyrning gäller det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen. Jag hoppas att detta gav dig svar på dina frågorVänligen

Vad är uppsägningstiden om man hyr bostad av en privatperson?

2021-03-07 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag hyr just nu en lägenhet av en privatperson. Men sa upp denna 2:a mars. Jag och hyresvärden hade ett samtal igår angående uppsägningen. Hon förklarade att uppsägningen börjar gälla nästkommande kalendermånad, alltså 1:a april. Detta va helt nytt för mig, men det visar sig att detta stämmer. Dock har jag lusläst hyresavtalet igen, och där står följande: "1 månads uppsägningstid. Vid utebliven uppsägning förlängs kontraktet med (inge ifyllt fält) månad/-er för varje gång". Min fråga till er är, ska jag vara ute ur lägenheten 2:a april eller blir det som hon påstår, alltså att jag tvingas betala ytterligare hyra för hela april? Tack.
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Om det är en privatperson som har hyrt ut huset tillämpas lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Då den är en speciallag tillämpas den före 12 kap Jordabalken (JB).Som hyresgäst har du då alltid rätt att säga upp avtalet från och med det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen, se 3 § privatuthyrningslagen. Det innebär att uppsägningstiden börjar att gälla vid nästa månadsskifte. Uppsägningsmånaden hade alltså varit april vare sig du säger upp lägenheten i slutet eller i början av mars. Det citerade stycket ur erat avtal tolkar jag som att hyrestiden löper på som vanligt tills vidare om kontraktet inte sägs upp. Däremot om det var hyresvärden, och inte du i egenskap av hyresgäst, som sa upp hyresavtalet, så gäller 3 månaders uppsägningstid.Jag hoppas att detta gav dig svar på din fråga. Vänligen

Kan min pappa ge mig sin bostadsrätt även fast vi är två syskon?

2021-03-02 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan min pappa ge mig sin bostadsrätt även om vi är två syskon han har ingen kontakt med ena barnet?
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Bestämmelserna om överlåtelser av bostadsrätter regleras i bostadsrättslagen (BRL) och arvsrätt regleras i Ärvdabalken (ÄB).Det korta svaret är att det inte är juridiskt problematiskt ge bort en fastighet eller sälja den till underpris, även om det sker mellan far och son. Det finns dock vissa formkrav som behöver uppfyllas och arvsrättsliga konsekvenser som uppstår, jag tänker gå igenom de viktigaste. Formkrav för överlåtelse av bostadsrättFormkraven för att antingen sälja eller ge bort bostadsrätten som gåva är desamma och framgår av 6 kap 4 § BRL. Enligt dessa formkrav skall överlåtelsen ske skriftligen och framgå i en överlåtelsehandling. I överlåtelsehandlingen skall det framgå vilken lägenhet som överlåts samt en avtalad prisuppgift, eller vid gåva, en prisuppgift om 0 kr. Ytterligare formkrav är att bostadsrättsföreningen skall meddelas om överlåtelsen och få ta del av överlåtelsehandlingen, 9 kap. 10 § BRL. Man måste dessutom skicka in en ansökan om medlemskap till bostadsrättsföreningen. Gåva som förskott på arvDet finns en presumtionsregel i 6 kap 1 § ÄB som säger att en gåva som en person under sin livstid ger till en bröstarvinge, dvs sitt barn, räknas som förskott på arv, även en fastighet som ges bort som gåva utgör förskott på arv. Förskott på arv ska räknas med när laglotten ska beräknas, det betyder att värdet på gåvan skall räknas av på ditt arv när din far avlider, se 7 kap 2 § ÄB. Gåvogivaren kan dock bestämma att fastigheten inte skall utgöra förskott på arv. Avgörande för ett sådant förfarande är personens avsikt och vilja, det finns alltså inget formkrav för hur eller när en sådan önskan skall framföras. Det måste dock på något sätt kunna bevisas. Sammanfattningsvis innebär detta att det inte är några helst problem för din far att överlåta fastigheten till dig. Det finns som sagt vissa arvsrättsliga konsekvenser att ta i beaktning och formkrav som skall uppfyllas. Har jag missat något eller har du fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig igen. Jag hoppas att detta gav dig svar på din fråga. Vänliga hälsningar

Kan jag på något sätt bryta företagets hyresavtal?

2021-02-15 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej Jag har ett enskilt företag som inte går runt ekonomiskt alls. Jag har fått sälja mitt hus för att betala skulderna på kronofogden etc. Jag har inte råd att ha kvar lokalen eller företaget. Kan jag bryta hyresavtalet på något sätt?
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning regleras i 12 kap Jordabalken (JB), även kallad hyreslagen. Kan man säga upp ett hyresavtal i förtid?När det kommer till hyresavtal på bestämd tid är parterna bundna av hyresavtalet under hela avtalsperioden, om inget annat har avtalats, se 12 kap 3 § JB. I samma paragraf framkommer att om avtalet varat i mer än nio månader måste avtalet sägas upp för att upphöra att gälla. Om ett tidsbestämt hyresavtal saknar bestämmelser kring konsekvenserna av utebliven uppsägning och ingen uppsägning görs, anses hyresavtalet fortsatta löpa på obestämd tid, då med en uppsägningstid på nio månader, se 12 kap 3 och 4 § JB. Trots att dina omständigheter har förändrats är möjligheterna för att säga upp avtalet innan hyrestidens slut små.Vilka möjligheter finns att frånträda avtalet?En möjlig lösning kan vara att hyra ut lokalen i andra hand, det kräver dock hyresvärdens medgivande, 12 kap 39 § JB. Om hyresvärden inte ger sitt medgivande kan det räcka med medgivande från hyresnämnden, 12 kap 40 § JB. En ytterligare lösning är att överlåta lokalen till någon som vill ta över den, 12 kap 32 § JB. Även här är huvudregeln att hyresvärdens godkännande krävs, men om ni framställer en begäran till hyresvärden om att få överlåta lokalen och hyresvärden inte svarar eller lämnar en skälig anledning inom 3 veckor har hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet, 12 kap 32 § JB.Det finns möjlighet att frånträda avtalet vid kontraktsbrott från hyresvärdens sida. Efter som att hyresvärden ansvarar för lokalens beskaffenhet under hyrestiden, 12 kap 15 § JB, har hyresgästen rätt att häva avtalet om lokalen skulle skadas, om hyresvärden brister i sin underhållningsskyldighet eller på annat sätt missköter sig, se 12 kap 16 § JB.Om hyresgästen/aktiebolaget försätts i konkurs, får konkursboet säga upp avtalet, se 12 kap 31 § JB. Sammanfattningsvis är möjligheterna att säga upp hyresavtalet i förväg begränsade. Jag råder dig att höra av dig till din hyresvärd och beskriva situationen så kanske ni tillsammans kan komma fram till en lösning som fungerar för båda. I annat fall kan förhoppningsvis någon av de övriga möjligheterna tillämpas.Jag hoppas att detta gav dig svar på dina frågorVänligen

Hur går det till vid andelsöverlåtelse av fastighet?

2021-02-05 i Fastighet
FRÅGA |Jag äger idag 50 % av en obebyggd fastighet och min exfru sedan drygt 10 år, äger den andra halvan. Vi har nu kommit överens om att hon ska sälja sin halva till till mig, så att fastigheten blir min till 100 %. Hur gör vi detta på enklaste vis?
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Överlåtelse av fastighet regleras i 4 kap jordabalken (JB).Vid överlåtelse av en fastighetsandel genom köp tillkommer formkrav. För att köpet skall vara giltig krävs att det dokumenteras ett köpebrev som bevis för överlåtelsen. Köpehandlingen måste innehålla uppgifter kring vad köpet innefattar, dvs din exfrus andel i fastigheten och vilken fastighet det gäller. Köpehandlingen måste dessutom upprättas skriftligt samt undertecknas av både köparen och säljaren, se 4 kap 1 § JB.Köpebrevet kan även innehålla diverse villkor om ni har kommit överens om sådana. Köpet kan dock inte göras beroende av villkor under längre tid än två år, se 4 kap 4-6 § JB.När du har köpt eller på annat sätt förvärvats en fastighet ska den nya ägaren ansöka om lagfart hos lantmäteriet för att registrera sig som ägare. Det ska göras inom tre månader efter förvärvet, se 20 kap. 1 § och 2 § JB. För att en ansökan ska vara giltig behöver säljarens namnteckning vara bevittnad av två personer, JB 20 kap. 7 §.Om fastigheten är belånad och betalningsansvaret skall övertas krävs godkännande från banken. Observera att även expeditionsavgift och stämpelskatt(se stämpelskattelagen), kan tillkomma.Sammanfattningsvis är det fullt möjligt för din exfru att sälja sin del i fastigheten. De formella kraven är få men viktiga och notera att vissa kostnader kan tillkomma, speciellt om ett lån skall övertas. Tänk på att vara noga med att köpehandlingen och eventuella överenskommelser eller avtal blir korrekt och tydligt utformade för att förebygga oklarheter.Jag hoppas att detta gav dig svar på dina frågorVänliga hälsningar