Hur blir det med uppsägningstid för bostad om det inte finns ett skriftligt hyresavtal?

2021-02-09 i Hyresavtal
FRÅGA |Om Jag hyr ett mindre hus/stuga och tänker flytta till en lägenhet i en annan kommun. Hur är det då med uppsägningstid? Kan jag flytta ut omgående eller blir jag skyldig att betala 3 månaders hyra? Det finns inget hyresavtal skrivet angående stugan.Tacksam för svar.
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Om din bostad är en hyresrätt, ett första- eller andrahandskontrakt är olika omständigheter som kan påverka hur ett hyreskontrakt ser ut. I detta fall kommer jag att gå igenom de vanligaste formerna och förhoppningsvis stämmer något av dessa in på dig.Avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning regleras i 12 kap Jordabalken (JB), även kallad hyreslagen. Det framkommer i 12 kap. 2 § JB att hyresavtal ska upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Detta innebär att det inte finns något skriftligt formkrav för hyresavtal, detta innebär i sin tur att muntliga avtal också är giltiga.Hyresavtal som gäller för obestämd tid, vilket antagligen är fallet då inget annat avtalats, skall sägas upp för att upphöra att gälla och om ett hyresavtal om en bostad löper på obestämd tid är utgångspunkten att uppsägningstiden är tre månader 12 kap 3 och 4 § JB. Man kan avtala om längre eller kortare uppsägningstid men lagen ska tolkas till hyresgästens fördel, det innebär att du alltid har en uppsägningstid på minst 3 månader, men att du och hyresvärden kan avtala om antingen längre eller kortare uppsägningstid. Är hyreskontraktet på bestämd tid är uppsägningstiden beroende av hyrestiden.Om det är en privatperson som har hyrt ut huset tillämpas lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Som hyresgäst har du då alltid rätt att säga upp avtalet från och med det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen, se 3 § privatuthyrningslagen.Som svar på din fråga har du alltså 3 månaders uppsägningstid om inget annat avtalats, förutsatt att det rör sig om en hyresrätt, Om det är en privat uthyrning gäller det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen. Jag hoppas att detta gav dig svar på dina frågorVänligen

Kan vi hävda dolt fel i fastighet?

2021-01-28 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej,Vi har precis köpt ett hus, byggt 1926, och har nu kommit på att säljaren medvetet dolt ett läckande avlopp/tätskikt.vi har bott här i 3 veckor nu och upptäckte när vi gick ner i källaren att det droppade vatten från taket (precis under badrummet) i samband med att dusch/badkar använts.innertaket i källarutrymmet är väldigt nyligt utbytt (går se på materialet samt att skruvarna i taket ser sprillans nya ut)hur bör vi gå tillväga nu? vår villaförsäkring eller hävda dolt fel?
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Jag kan inte svara på frågor kring villaförsäkringen då jag inte vet vad avtalet innehåller och vad försäkringen täcker, jag kommer istället att berätta vad som gäller kring dolda fel så att du själv enklare kan välja vilket alternativ som känns mest förmånligt. Köp av fastigheter regleras huvudsakligen i jordabalken (JB)Det första som skall utredas är om ett fel i fastighet föreligger. I 4 kap 19 § JB regleras fel i fast egendom, en såld fastighet som avviker från den standard som köparen har rätt att kräva vid köpet betraktas vara behäftad med fel. I ditt fall kan man nog våga påstå att fel föreligger. Ett läckande tätskikt är inte något som en köpare skall behöva förvänta sig föreligga vid ett fastighetsköp. Åldern på huset kan dock vara av betydelse, är dessa fel väldigt vanliga förekommande i jämförbara hus från den tiden kan det tala emot att fel föreligger. Är felet dolt? Utgångspunkten vid ett fastighetsköp är att säljaren inte bär ansvar för fel som köparen borde ha upptäckt i samband med en undersökning av fastigheten före köpet. Detta kallas för köparens undersökningsplikt och den är långgående, fastighetens skick måste undersökas noggrant innan kontraktet för köpet skrivs på. Köparen bär alltså ansvaret för fel som anses vara upptäckbara, samtidigt som säljaren omvänt svarar för dolda fel. För att ett fel ska kunna räknas som dolt måste köparen ha uppfyllt sin undersökningsplikt. Huvudregeln är således att fastigheten säljs sådan den är och att köparen följaktligen får undersöka fastigheten innan köp för att trygga sig. Det är svårt att avgöra om läckan utgår dolt fel, det beror på om den kunde ha upptäckts vid en noggrann undersökning, men du skrev att det tog 3 veckor att finna felet, det kan tala för att det varit svårupptäckt och därför går att åberopa. Det finns dessutom något som kallas för säljarens upplysningsplikt. Upplysningsplikten riktar sig mot säljaren och innefattar ett ansvar hos säljaren att upplysa köparen om förhållanden i fastigheten som kan vara av betydelse för köparens beslut om köp. Det är säljarens vetskap som är av betydelse, vilket innebär att om säljaren har vetskap om ett visst förhållande, riskerar hen att bli ansvarig för fel, just på grund av vetskapen. För att undvika felansvar måste säljaren upplysa motparten om detta. Gör inte säljaren detta riskerar hen att brista i sin upplysningsplikt och felet kan då åberopas. Det skall sägas att upplysningsplikten inte framgår av lagtext, den är sällan förekommande i rättspraxis och är inte lika vedertagen som undersökningsplikten. Det är åter igen omständigheterna som är av relevans och för att kunna göra en säkrare bedömning. Enligt 4 kap 19 a § JB måste köparen åberopa att fastigheten är felaktig genom att meddela säljaren om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Det finns inga formkrav för reklamation, den kan alltså göras muntligen. Jag hoppas att detta gav dig svar på dina frågorVänligen

Överlåtelse av bostadsrätt till sambo

2020-12-26 i Bostadsrätt
FRÅGA |Min sambo och jag äger hälften vardera i en bostadsrätt. Han har särkullbarn. Vi har ett inbördes testamente där jag ärver honom med undantag för barnens laglott. Om han vill överlåta sin del av bostadsrätten till mig, vilka för- och nackdelar finns för parterna med försäljning resp gåvobrev? Är det någon fördel att gifta sig och skriva nytt testamente där bostadsrätten är enskild egendom?
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Bestämmelserna kring överlåtelser av bostadsrätter återfinns i Bostadsrättslagen (BRL). Formkraven för att antingen sälja eller ge bort bostadsrätten som gåva är desamma och framgår av 6 kap 4 § BRL. Enligt dessa formkrav skall överlåtelsen skriftligen framgå i en överlåtelsehandling. I överlåtelsehandlingen skall det framgå vilken lägenhet som överlåts samt en avtalad prisuppgift, eller vid gåva, en prisuppgift om 0 kr. Ytterligare formkrav är att bostadsrättsföreningen skall meddelas om överlåtelsen och få ta del av överlåtelsehandlingen, 9 kap. 10 § BRL. Det finns alltså ingen direkt fördel eller nackdel med att antingen sälja eller ge bort andelen av bostadsrätten som gåva. Formkraven är desamma. Att gifta sig för att sedan via äktenskapsförord skriva bostadsrätten som enskild egendom innebär att bostadsrätten inte längre kommer ingå i bodelningen mellan er makar vid eventuell skilsmässa eller dödsfall. Det är alltså av relevans för fördelningen av tillgångar mellan makarna. Är syftet att enbart överlåta bostadsrätten till dig ser jag, utifrån vad som framgår i din fråga, ingen anledning i att gifta er och sedan skriva över egendomen som enskild.Behöver du mer hjälp kan du boka tid hos en erfaren jurist som är specialiserad på familjerätt. Du kan boka tid direkt här. Jag hoppas att detta gav dig svar på dina frågorVänliga hälsningar

En hyresvärds ansvar för att ersätta hyresgästens trasiga kylskåp

2020-11-16 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej. Har ett kylskåp (övre halvan kyl, nedre delen frysskåp). Vad jag kan utläsa på detta skåp, är det från 2013. Nu är det så här, det vibrerar så pass irriterande högt (misstänker kompressor) som väsnas. Den slår aldrig ifrån, kylan i kylskåp varierar. Har bott i lägenheten sen 1/4 2020. Hur gör jag? Tack på förhand.
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Frågor som rör hyresrätter regleras i 12 kap. jordabalken (JB), även kallad hyreslagen.Det är din hyresvärd som anses äga kylen. Hen har troligtvis i hyreskontraktet redan förpliktat sig att ansvara för att en ny kyl inskaffas vid eventuellt fel. Så länge som felet med kylen har orsakats till följd av normalt användande skall du som hyresgäst inte behöva stå för hyresvärdens kostnader för att åtgärda felet. Om felet istället skulle ha uppkommit till följd av vårdslöst användande så blir du som hyresgäst ersättningsskyldig, detta framgår av 12 kap. 24 § JB. Det låter dock på din fråga som att felet på kylen har uppkommit på grund av kylens ålder, det skall för din del då inte innebära ersättningsskyldighet. Det är dock inte säkert att din hyresvärd kan stå för eventuell förstörd mat eller liknande obekvämligheter i samband med felet, men jag råder dig att se om det nämns något om detta i hyreskontraktet, om så skulle vara fallet. Har det avtalats om förstörd mat eller dylikt i kontraktet kan du ha rätt till ersättning. Skulle det inte nämnas i hyreskontraktet så kan du vända dig till din hemförsäkring och se om det omnämns där. Sammanfattningsvis är du alltså inte ersättningsskyldig om felet med kylen har uppstått genom normalt användande. Jag råder dig därför att kontakta hyresvärden och berätta om din situation för att få kylen lagad eller ersatt med en ny som fungerar som den ska. Jag hoppas att detta gav dig svar på dina frågor. Vänliga hälsningar

Hur går det till vid andelsöverlåtelse av fastighet?

2021-02-05 i Fastighet
FRÅGA |Jag äger idag 50 % av en obebyggd fastighet och min exfru sedan drygt 10 år, äger den andra halvan. Vi har nu kommit överens om att hon ska sälja sin halva till till mig, så att fastigheten blir min till 100 %. Hur gör vi detta på enklaste vis?
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Överlåtelse av fastighet regleras i 4 kap jordabalken (JB).Vid överlåtelse av en fastighetsandel genom köp tillkommer formkrav. För att köpet skall vara giltig krävs att det dokumenteras ett köpebrev som bevis för överlåtelsen. Köpehandlingen måste innehålla uppgifter kring vad köpet innefattar, dvs din exfrus andel i fastigheten och vilken fastighet det gäller. Köpehandlingen måste dessutom upprättas skriftligt samt undertecknas av både köparen och säljaren, se 4 kap 1 § JB.Köpebrevet kan även innehålla diverse villkor om ni har kommit överens om sådana. Köpet kan dock inte göras beroende av villkor under längre tid än två år, se 4 kap 4-6 § JB.När du har köpt eller på annat sätt förvärvats en fastighet ska den nya ägaren ansöka om lagfart hos lantmäteriet för att registrera sig som ägare. Det ska göras inom tre månader efter förvärvet, se 20 kap. 1 § och 2 § JB. För att en ansökan ska vara giltig behöver säljarens namnteckning vara bevittnad av två personer, JB 20 kap. 7 §.Om fastigheten är belånad och betalningsansvaret skall övertas krävs godkännande från banken. Observera att även expeditionsavgift och stämpelskatt(se stämpelskattelagen), kan tillkomma.Sammanfattningsvis är det fullt möjligt för din exfru att sälja sin del i fastigheten. De formella kraven är få men viktiga och notera att vissa kostnader kan tillkomma, speciellt om ett lån skall övertas. Tänk på att vara noga med att köpehandlingen och eventuella överenskommelser eller avtal blir korrekt och tydligt utformade för att förebygga oklarheter.Jag hoppas att detta gav dig svar på dina frågorVänliga hälsningar

Kan andelsföreningen säga upp mitt hyreskontrakt med några få veckors notis trots mitt tillsvidarekontrakt?

2021-01-21 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag hyr ett fritidshus av husägaren, med tillsvidarekontrakt sedan 1 sept 2020. Huset ligger på arrendetomt och ingår i en andelsförening. Nu har föreningens styrelse beslutat att de inte länge accepterar andrahandsuthyrning och har meddelat husägaren (inte mig) att jag måste flytta ut per sista januari, dvs med ca tre veckors notis. Min hyresvärd har inte sagt upp kontraktet med mig. Kan andelsföreningen tvinga ut mig med några få veckors notis trots mitt tillsvidarekontrakt?
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning regleras i 12 kap Jordabalken (JB), även kallad hyreslagen. Hyresavtal som gäller för obestämd tid, vilket är fallet här, skall sägas upp för att upphöra att gälla och om ett hyresavtal om en bostad löper på obestämd tid så är utgångspunkten att uppsägningstiden är tre månader 12 kap 3 och 4 § JB. Man kan avtala om längre eller kortare uppsägningstid men lagen ska tolkas till hyresgästens fördel, det innebär att du alltid har rätt till en uppsägningstid på minst 3 månader. Eftersom du hyr i andra hand får du besittningsskydd först efter två år, ett skydd som gör det svårare för hyresvärden att säga upp avtalet. Eftersom du saknar besittningsskydd kan ditt hyresavtal sägas upp utan skäl, men då med beaktande av tre månaders uppsägningstid.Ditt hyresavtal kan dock sägas upp i förtid utan uppsägningstid, om du som hyresgäst uppfyller någon av de förverkandegrunder som uppräknas i 12 kap 42 § JB. I detta fall verkar dock orsaken vara ett gemensamt beslut i föreningen. Som svar på din fråga har du alltså rätt till minst 3 månaders uppsägningstid efter som att du har ett tillsvidarekontrakt. Jag hoppas att detta gav dig svar på dina frågor. Vänliga hälsningar

Hyresvärd innehar deposition som ekonomisk ersättning för skada

2020-11-24 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag och min tidigare hyresvärd har hamnat i en liten tvist. Det har nämligen uppstått skador i golvet där jag tidigare hade min soffa. Soffan har stått på samma plats ända sedan jag flyttade in för 2 år sedan. Det har blivit någon typ av missfärgning. Jag tror att det uppstått av fukt från lägenheten eller andra yttre aspekter. Alltså inget jag själv kan ha orsakat. Hyresvärden menar däremot att skadorna inte fanns där innan jag flyttade in, men gör det nu när jag flyttar ut och därför blir jag ersättningsskyldig. Vi vet fortfarande inte vad orsaken till skadorna är.Däremot har hyresvärden hållit i min deposition i ungefär 2 veckor på grund av detta. Idag fick jag dessutom tillbaka halva depositionen. Hyresvärden behåller alltså hälften av min deposition för att reparera golvet, utan någon överenskommelse med mig. Är detta okej från hyresvärden och vad finns det jag kan göra för att ta detta vidare?
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Frågor som rör hyresrätter regleras i 12 kap. jordabalken, JB. Även kallad hyreslagen.Enligt Jordabalken 12 kap 24 § JB är hyresgästen ersättningsskyldig för all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet under hyrestiden. Hyresgästen blir i sådana fall ersättningsskyldig för de ekonomiska skador hyresvärden lidit. Utifrån din beskrivning av situationen så förmodar jag dock att skadorna i golvet har orsakats till följd av normalt användande. Du skriver också att missfärgningarna inte är något du själv skulle ha kunnat orsaka, att en yttre faktor måste varit orsaken. Om så är fallet är inte längre 12 kap 24 § JB tillämplig då en förutsättning är att hyresgästen ska ha orsakat skadan. Då skall du som hyresgäst inte behöva stå för hyresvärdens kostnader för att åtgärda felet. I dessa situationer så är det hyresvärden som har bevisbördan, det är alltså hyresvärden som ska bevisa att det är du som orsakat skadan, det gäller för både andrahandsuthyrning och förstahandsuthyrning. Det kan ibland dock räcka med att hyresvärden kan visa att skadorna inte fanns där vid inflyttningen, men finns vid utflyttningen. Om du har ytterligare funderingar och efter som att du önskar att ta ärendet vidare så rekommenderar jag att du tar kontakt med en jurist för att närmare se över dina möjligheter och sätta upp en handlingsplan. För att boka tid med en av våra jurister på Lawline juristbyrå, klicka här. Hoppas du fick svar på din fråga!vänliga hälsningar