Får jag som hyresvärd tillträda uthyrt hyresobjekt?

2021-06-14 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har sagt upp hyresgästen av mitt hus efter upprepade förseningar med betalning av hyra och el. Jag vill under uppsägningstiden förbereda en försäljning av huset, dvs. besöka huset med mäklare, ta bilder in och utvändigt samt helst ha visningar. Hon nekar mig nu tillträde till fastigheten under hela uppsägningstiden, oavsett framförhållning inför besök. Hennes företag står som hyresgäst på avtalet vi skrivit men hon både bor och verkar i lokalen. Har jag rätt till tillträde inför försäljning och med vilken framförhållning?
Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyra återfinns i den s.k. hyreslagen, vilken är 12 kap. jordabalken. Nedan ska jag redogöra för vad som gäller i din situation utifrån denna.Hyresrätten är en total nyttjanderätt vilket innebär att hyresgästen har en exklusiv rätt till hyresobjektet/lokalen. Hyresgästen har alltså som utgångspunkt rätt att förhindra att andra får tillträde till utrymmet, men med vissa undantag.Ett undantag är att hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lokalen för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp utan skada (12 kap. 26 § första stycket jordabalken). Exempel på situationer där detta undantag blir tillämpligt är arbeten för att stoppa en vattenskada. Utan uppskov i detta fall innebär att hyresvärden har rätt till ett i princip omedelbart tillträde. Detta är troligtvis inte ett undantag som kan hjälpa dig i din situation.Det kan tilläggas att hyresvärden inte har rätt att själv bereda sig tillträde annat än i verkliga nödlägen. Utgångspunkten är alltså att en hyresvärd inte har rätt att inneha dubblettnyckel till utrymmet. Däremot kan parterna avtala om en sådan rätt.Ett annat undantag som kan vara lämpligt för dig är det som gäller vid mindre brådskande ingrepp i hyresobjektet. Här har hyresvärden rätt att få tillträde till objektet om tillträdet inte innebär väsentlig skada eller hinder för hyresgästen. I fall som dessa ska hyresvärden säga till minst en månad i förväg 12 kap. 26 § andra stycket jordabalken). Detta undantag tar främst sikte på sådana arbeten som är av mindre omfattning och som inte är akuta, men viktigt att komma ihåg är att sådana arbeten inte får ske under hyresgästens sista månad om denne inte samtyckt.För din situation skulle jag rekommendera dig att kolla lite närmare på 12 kap. 26 § jordabalken. Utifrån den information jag kan utläsa ur frågan tycker jag att din situation faller inom andra stycket av bestämmelsen, vilket för dig skulle innebära att hyresgästen med en tillsägelse en månad i förväg får tåla att du tillträder hyresobjektet för mindre brådskande arbeten. Däremot får detta ej ske utan samtycke om hyresgästen är inne på sin sista månad av uppsägningstiden.Har du ytterligare frågor och funderingar är du välkommen att återkomma till oss på Lawline!Vänliga hälsningar,

Hur överlåter jag mitt hus till mina barn?

2021-05-12 i Fastighet
FRÅGA |Vill överföra mitt hus till mina 2 barn.Vad görs?
Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns olika sätt att överlåta en fastighet till sina barn. Jag tänkte här gå igenom gåva och överlåtelse till underpris.GåvaSkulle du ge fastigheten i gåva till dina barn skulle den vara skattefri på så sätt att inget behöver tas upp till beskattning vid själva överlåtelsen (8 kap. 2 § inkomstskattelagen). Däremot är en skattemässig konsekvens av att ge fastigheten i gåva att gåvomottagaren (barnen) kommer att inträda i gåvogivarens (din) skattemässiga situation enligt den s.k. kontinuitetsprincipen (44 kap. 21 § inkomstskattelagen). Kontinuitetsprincipen innebär att när gåvomottagaren senare säljer fastigheten kommer de att beskattas inte bara för den värdestegring som skett sedan de blev ägare till fastigheten utan även för den värdestegring som skett sedan du som gåvogivare köpte fastigheten. Beskattningen av kapitalvinsten övergår alltså på gåvomottagaren, vilket i och med fastigheters stigande värde med tiden kan ses som en kostnad för gåvotagaren.Överlåtelse till underprisDu kan också välja att sälja fastigheten till era barn. Här uppställs inget hinder mot att sälja fastigheten till underpris dvs. sälja fastigheten till ett pris under marknadsvärde. En försäljning som sker till underpris kallas skattemässigt för "blandat fång" eftersom överlåtelsen delvis är en gåva och delvis innefattar ersättning. I praxis har man konstaterat att försäljning av fastighet till ett pris som är lägre än fastighetens taxeringsvärde innebär att överlåtelsen skall betraktas som en gåva (då uppstår alltså samma skattemässiga konsekvens som gäller vid gåva – dvs. att gåvomottagaren inträder i givarens skattemässiga situation). Vill du undvika den effekten bör du sälja fastigheten över dess taxeringsvärde, vilket innebär att försäljningen behandlas som en vanlig avyttring och du beskattas för den kapitalvinst som uppstår.En konsekvens av att ge bort fastigheten i gåva, eller att sälja den till underpris, är att en sådan gåva kan anses utgöra förskott på arv (6 kap. 1 § ärvdabalken). Att gåvan (försäljning till underpris betraktas också som gåva) räknas som förskott på arv innebär att när arv ska fördelas så kommer fastighetens värde som barnet erhållit i gåva att räknas som om barnet redan fått en del av arvet. Om samtliga gåvomottagare har samma relation till dig och de får lika stora delar av fastigheten blir detta inget problem, eftersom tanken bakom regeln är att alla bröstarvingar ska ärva lika stor del från sina föräldrar. Om du däremot skulle ha särkullbarn (barn med annan partner) eller vill ge barnen olika stora delar av fastigheten bör ni tänka igenom om ni vill att gåvan ska utgöra förskott på arv eller inte.För att gåvan inte ska utgöra förskott på arv, måste du ange detta uttryckligen i det skriftliga gåvobrevet som du upprättar i samband med gåvan. Vid gåva av fastighet gäller samma formkrav på gåvobrevet som vid köp av fastighet (4 kap. 29 § JB).Har du ytterligare funderingar är du välkommen att återkomma till Lawline!

Får jag flytta min f.d. hyresgäst kvarlämnade egendom?

2021-05-06 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Mina hyresgäster har inte flyttat all egendom med sig då dom lämnade mitt hus. Dom sägar att dom hämtar det snart, men än så länge inte kommit då dom sagt dom ville. Jag behöver komma åt huset och göra i ordning snarast inför nästa gäster. Får jag flytta bort deras sakar till min källare (eller annan plats på min fastighet) fram till att dom hämtar det där, bara så jag kan komma vidare!?Tack
Linn Gustafsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga gäller rättigheter och skyldigheter mellan hyresvärd och hyresgäst. Reglerna om detta förhållande finner du i 12 kap. jordabalken (JB), även kallad hyreslagen.När man uppfyller kraven för att vara hyresvärd och hyresgäst så gäller reglerna i 12 kap. JB, vilket innebär att du kan göra gällande de rättigheter du har som hyresvärd. En sådan rättighet som du har gentemot din hyresgäst är rätten att förfoga över kvarlämnad egendom (12 kap. 27 § JB). Har hyresgästen lämnat kvar egendom som inte återhämtas inom tre månader från uppmaning eller sex månader från att hyresgästen flyttat ut, tillfaller egendomen dig som hyresvärd.För dig innebär detta att du givetvis får förflytta egendomen till din källare eller annat utrymme tills de hämtar det. Tre månader efter anmaning eller sex månader efter flytt så tillfaller äganderätten sedan dig, vilket betyder att du får göra vad du vill med sakerna.Har du ytterligare frågor är du välkommen att återkomma till Lawline!

Ersättning vid dålig flyttstädning

2021-03-10 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej.Vi har köpt ett hus och är inte nöjda med flyttstädning (kvarlämnade saker, damm, fläckar, oskurade golv, otvättade fönster, lökskal i kökslådor, sophög på tomten osv). Vi har skrivit till mäklare och han säger att vi ska komma överens med säljare. Hur går vi vidare?Kan vi begära att säljarna anlitar en städfirma eller kan vi anlita den själva?Med vänlig hälsning,
Linn Gustafsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I ditt fall skulle såväl köplagen som jordabalken kunna bli tillämpliga i fråga om fel i fastighet. Då jag inte vet vilket typ av hus ni köpt så utgår jag i detta svar från att det är en fastighet som utgör fast egendom och därmed aktualiserar jordabalken.Köparen av en fastighet har rätt till ersättning i det fall huset inte stämmer överens med vad som avtalats eller vad du som köpare med fog kunnat förutsätta (4 kap. 19 § jordabalken). Detta innebär i sin tur att rätten till ersättning bortfaller om ni godtagit att säljaren inte skulle flyttstäda. I ditt beskrivna fall tycks det dock röra sig om en avvikelse från husets avtalade skick då en säljare är skyldig att flyttstäda om inget annat är överenskommet och en flyttstädning måste anses innebära en omfattande och noggrann städning.Om det fastställs att avtalet avviker från vad som varit överenskommet har du rätt till ersättning från säljaren för en städfirma som du själv anlitar för att färdigställa städningen.Sammanfattningsvis kan du kolla ert överlåtelseavtal, då säljarens flyttstädningsplikt i många sådana är reglerat. Om du inte godtagit att säljaren inte ska flyttstäda så kan du anlita en städfirma för att åtgärda den del av städningen som ska ingå i en typisk flyttstädning som du inte godkänt bortfall från och sen kräva ersättning för de kostnaderna av säljaren.

Besittningsrätt till förälders bostad efter bouppteckning

2021-05-19 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Förälder bor i bostadsrätt!Ena barnet/vuxen är skriven på adressen Har denne besittningsrätt efter ev bouppteckning? Hur länge ska denne varit skriven och bott i lägenheten? Bostaden kommer förmodlingen att säljas efter nära anhörigs bortgång?
Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar din fråga som att föräldern äger bostadsrätten och det vuxna barnet står skriven på adressen, men utan någon samäganderätt eller hyresrätt. I och med att du frågar om besittningsrätt så ska jag redogöra för det först för att sedan försöka förklara vad som kan gälla i din situation.HyresrättBesittningsskydd, eller besittningsrätt, är en rätt att få bo kvar i en bostad efter uppsägningstiden. Detta gäller som starkast när bostaden hyrs i första hand och regler om detta finner du i jordabalkens 12 kapitel, även kallad hyreslagen (12 kap. 45, 45 a och 46 §§ jordabalken). Besittningsrätten är inte lika stark för andrahandshyresgäster, då man inte kan få besittningsrätt gentemot den som äger fastigheten utan bara gentemot den som hyr ut lägenheten till dig i andrahand. Det som gäller i andrahandssituationer är att du får besittningsskydd gentemot förstahandshyresgästen när du bott i lägenheten i mer än två år och du inte skrivit på ett kontrakt om att du avstår besittningsrätten.BostadsrättNär det handlar om en bostadsrätt eller äganderätt finns ingen besittningsrätt som i hyreslagen. Hyr man en bostadsrätt gäller istället lagen om uthyrning av egen bostad, vilken inte innehåller något om besittningsskydd.I din fråga förstår jag dock situationen som att det vuxna barnet inte hyr lägenheten eller en del av den, utan endast står skriven på adressen. Stämmer detta så finns ingen besittningsrätt både på grunden att hyreslagen inte gäller och att barnet inte samäger eller bor på adressen.BouppteckningVid bouppteckningen ska alla dödsbodelägare kallas, d.v.s. alla som har en rätt till arv i dödsboet, vilket en bröstarvinge har (20 kap. 2 § ärvdabalken). Barnet är en bröstarvinge och ska därför vara med och sammanställa tillgångar och skulder som den avlidne hade, detta inkluderar bostadsrätten förutsatt att föräldern ägde den.Att barnet stått skriven på adressen får i sig ingen betydelse för vad som ska göras med bostadsrätten härnäst, barnet har alltså ingen förtur till bostaden endast på den grunden. Däremot kan det ha reglerats i testamente eller liknande att barnet ska få ärva bostaden, vilket då givetvis ska tillmätas betydelse. I övrigt gäller annars ordningen vid en "vanlig" arvsfördelning, vilket innebär att tillgångar först tillfaller ev. efterlevande make och sedan bröstarvingar.Vid bostadens försäljning innebär detta att barnet får rätt till en del av eller hela ersättningen för bostaden beroende på om barnet är den enda bröstarvingen m.m.Har du ytterligare frågor är du välkommen att återkomma till Lawline.Vänliga hälsningar

Automatisk förlängning på hyresavtal

2021-05-11 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, när man hyr ut lägenheten på bestämd tid i andrahand t.ex. 1/6- 31/8. Kan man då välja att kryssa i att avtalet förlängs med en månad för varje gång uppsägning inte sker eller sägs det upp automatiskt eftersom det är bestämd tid man kryssat i?Om man specifikt skriver på kontraktet att överlåtelse inte är tillåten så kan ingen överlåtelse ske eller?
Linn Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga kan få något olika svar beroende på om du hyr ut en bostadsrätt eller en hyresrätt i andrahand, då det aktualiserar två olika lagar. Nedan ska jag redogöra för de båda situationerna.HyresrättOm du hyr ut en hyresrätt gäller 12 kap. jordabalken (JB), även kallad hyreslagen. Där stadgas att ett tidsbestämt hyresavtal som varat i mer än nio månader förlängs om inte en uttrycklig uppsägning sker (12 kap. 3 § andra stycket JB). Har hyresförhållandet varat kortare än så, som i ditt exempel, så upphör hyresförhållandet vid avtalstidens utgång om inget annat har avtalats.Uppsägningstiden för hyresavtal på bestämd tid varierar beroende på avtalets längd. För den hyreslängden du beskriver gäller att uppsägningen ska ske en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader (12 kap. 4 § andra stycket andra punkten JB).BostadsrättOm du som privatperson hyr ut en egen bostadsrättslägenhet gäller istället lagen om uthyrning av egen bostad. I dessa fall upphör ett tidsbestämt hyresavtal vid hyrestidens slut, men kan även sägas upp av hyresgästen innan den tidpunkten (3 § första stycket), med en månads uppsägningstid (3 § andra stycket). Här har hyresgästen inte rätt till någon förlängning av avtalet om det ej avtalats av parterna (3 § tredje stycket).ÖverlåtelseVad gäller överlåtelseförbudet så är det i enlighet med huvudregeln i hyreslagen som stadgar att en hyresrätt inte får överlåtas utan hyresvärdens, alltså ditt, samtycke (12 kap. 32 § JB). Är bostaden du hyr ut en hyresrätt är alltså överlåtelseförbudet giltigt. Det finns dock vissa undantag för detta, men de tycks inte relevanta i ditt fall av korttidshyra. Om bostaden är en bostadsrättslägenhet så gäller villkoret även i det fallet, då det inte föreskrivs något i lagen om uthyrning av egen bostad, vilket gör att reglerna i 12 kap. JB blir tillämpliga.Sammanfattningsvis för ditt fall kommer det alltså inte bli några automatiska förlängningar av hyresavtalet varken om det är en hyresrätt eller bostadsrätt då hyrestiden är så pass kort. Överlåtelseförbudet gäller under förutsättning att inget av undantagen föreligger. Dessa hittar du i 12 kap. 34-37 §§ JB, men kommer troligtvis inte att aktualiseras under den korta hyrestid som du beskriver.Har du ytterligare frågor och funderingar är du välkommen att återkomma till oss på Lawline.

Får obehöriga gå igenom min gård med stöd i allemansrätten?

2021-04-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej,Jag bor på och äger en gård. Jag har märkt att det går folk in på gården förbi stall och andra byggnader 30 m från mitt hus och genom mina hagar, är det ok?, eller kan man säga att de får gå i hagarna men inte genom mitt gårdcentrum för att komma dit. Vi använder hela vårt gårdscentrum och vill inte ha obehöriga där.
Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga berör gränsdragningen mellan den privata hemfridszonen och allemansrätten, så nedan ska jag i grova drag gå igenom hur dessa förhåller sig till varandra och hur det kan påverka din situation.I Sverige har vi en lagstadgad rättighet att ha tillgång till naturen (2 kap. 15 § regeringsformen och 7 kap. 1 § miljöbalken), denna rätt kallas för allemansrätten. Innebörden av allemansrätten är att man får gå nästan överallt i naturen, inklusive på annans mark, under förutsättning att man inte stör eller förstör. Allmänheten får alltså inte ta sig sådana friheter att markägaren tillfogas någon nämnvärd olägenhet eller skada. Detta undantag från allemansrätten finns till för att inte äventyra markägarens hemfrid och gäller framförallt den s.k. hemfridszonen.Hemfridszonen är det området närmast fastigheten. Det finns dessvärre inga tydliga regler om hur stort området som omfattas av hemfridszonen är, men syftet är att de boende ska ha rätt till sitt privata och ostörda område, så man ska ta hänsyn till det ändamålet när man bedömer hur stort område som ska vara del av hemfridszonen.Om någon beträder annans tomt och det inte kan bedömas falla inom allemansrätten, kan den göra sig skyldig till hemfridsbrott (4 kap. 6 § brottsbalken). Hemfridsbrott föreligger om någon "olovligen intränger eller kvarstannar där annan har sin bostad, vare sig det är rum, hus, gård eller fartyg". Inkräktaren kan dömas till böter (eller undantagsvis fängelse). Till gård, som i ditt fall, räknas såväl avskilda gårdsplaner där inga utomstående får vara såväl som mindre villaträdgårdar m.m. Sådan mark nära bostadshus som dessutom är skyddad med häckar eller staket för att avskärma från insyn är väldigt skyddad och kan nästan aldrig bedömas vara en del av allemansrätten.Det fall du beskriver är en typisk intressekonflikt mellan å ena sidan dina intressen som markägare och å andra sidan allmänna intressen i form av allemansrätten. Tyvärr finns det ingen klarhet i hur man som privatperson ska bedöma sin mark eller var man ska söka vägledning i och med att det finns väldigt få domstolsavgöranden som tydliggör frågan.Markägare kan ibland försöka skydda sin mark genom att sätta upp skyltar som förbjuder gångtrafik. Sådana skyltar får dock endast sättas upp med tillstånd från kommunen (utom i fall där det är uppenbart att allmänheten inte får passera).Jag skulle rekommendera att i första hand prata med de som vistas på din gård och be dem ta andra vägar, i många fall kommer man långt med det. Om det inte löser något rekommenderar jag i andra hand att kontakta din kommun för att utreda eventuella möjligheter att få sätta upp skyltar/stängsel eller dylikt.Sammanfattningsvis kan man inte förbjuda folk från att vistas på mark man äger om det är tillåtet enligt allemansrätten. Däremot begränsas allemansrätten av äganderätten, vilket innebär att du inte ska behöva utstå att någon brukar din gård på ett sätt som stör dig som ägare. Är detta ett fortsatt problem efter att du pratat med de som brukar använda din mark, så skulle jag rekommendera att höra av dig till din kommun för att ta reda på vad som gäller din gård mer exakt.Har du ytterligare frågor är du välkommen att återkomma till Lawline!

Vem ansvarar om det är för kallt i en bostadsrätt?

2021-02-02 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Jag köpte min lägenhet för ca 5 år sedan. Använd som övernattningslägenhet. Jag har hela tiden märkt att badrummet är för kallt. Fönster byttes för några år sedan. Värmekällan har för dålig effekt, liten handdukstork. Den satt där när jag köpte lägenheten.Nu önskar jag ett riktigt element i badrummet.Vem ska bekosta det? Styrelsen menar att jag köpt lägenheten i befintligt skick och att jag därför ska stå för kostnaden!Vänliga hälsningar,
Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga rör rättigheter och skyldigheter för medlem i bostadsrätt, vilket gör bostadsrättslagen (BRL) tillämplig.När en ny ägare tillträder lägenheten ska föreningen säkerställa att lägenheten är i fullt brukbart skick, ( 7 kap. 1 § BRL). Det är sedan i sin tur bostadsrättshavaren som på egen bekostnad ansvarar för att hålla lägenheten i gott skick (7 kap. 12 § första stycket). Däremot svarar inte bostadsrättshavaren för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten om föreningen försett lägenheten med dessa ledningar och de tjänar fler än endast en lägenhet (7 kap. 12 § andra stycket).Föreningen ansvarar alltså för värme (element) och för att det ska vara en godtagbar temperatur i lägenheten. Vad som utgör en godtagbar temperatur stadgas inte i lag, vilket innebär att det kan argumenteras för. På folkhälsomyndighetens hemsida finns rekommendationer för inomhustemperatur, så du kan söka vägledning där.I ditt fall är en möjlighet att hävda att temperaturen är för låg, så att föreningen i sin tur kan anlita en fackman som får mäta temperaturen. Bekräftas det då att den är för låg så måste föreningen åtgärda det. Om det däremot inte anses vara för kallt för att lägenheten ska vara fullt brukbar, kan det bli du som får åtgärda det på egen hand.Har du ytterligare frågor är du välkommen att återkomma!Med vänliga hälsningar,