Kan rätten att måla om i en hyresrätt begränsas?

2022-01-13 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Jag hyr en lägenhet. I mitt hyresavtal står det att om jag målar om väggar o.dyl. så måste det återställas på egen bekostnad innan jag flyttar ut. Är detta giltigt enligt lag? Har för mig att man som hyresgäst har rätt att måla om såvida det inte typ sänker lägenhetsvärdet. MVH
Mikaela Kronmann |Hejsan och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Du har som bostadshyresgäst rätt att måla om, tapetsera eller liknande i din lägenhet (12 kap. 24a § jordabalken). Om lägenhetens bruksvärde minskar till följd av att du målar om kan du bli skyldig att ersätta för den skadan. Om arbetet är dåligt utfört eller om färgvalet varit väldigt extremt kan bruksvärdet minska. Är arbetet fackmannamässigt utfört och i en neutral färg minskas därmed förmodligen inte bruksvärdet. De flesta reglerna gällande bostadshyresgäster är tvingande till din fördel som hyresgäst och avvikande reglering i hyresavtal är inte bindande för dig som hyresgäst (12 kap. 1 § femte stycket JB). Man kan dock avtala bort rätten att få måla om i två fall. Första fallet är om det är ett enfamiljshus eller lägenhet i en ägarlägenhetsfastighet som inte är tänkt att hyras ut varaktigt. Fall två är om hyresvärden äger lägenheten som en bostadsrätt (12 kap. 24a § JB).Vidare är det inte hyresvärden som bedömer om bruksvärdet har minskat till följd av förändringar utan det är hyresnämnden som tar ställning i den frågan (12 kap. 24a § tredje stycket JB). De bedömer då vad det hade kostat att återställa lägenheten till dess ursprungliga skick.Sammanfattningsvis så framgår det inte hur din situation ser ut mer exakt och om du tex. hyr en bostadsrätt. Gör du inte det så är en sådan begränsning i hyresavtalet av din rätt att måla om utan verkan mot dig och om målandet utförs fackmannamässigt och i en mindre extrem färg så borde du inte behöva bli ersättningsskyldig/skyldig att återställa lägenheten. Med vänliga hälsningar,

Köpa bostadsrätt i befintligt skick och köparens undersökningsplikt

2021-09-27 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag har köpt en bostadsrätt. Upptäckte på inflyttningsdagen att en rörkoppling saknas till vänster diskho samt att det droppar vatten från en vad jag skulle beskriva som en amatörlagning av rören under högra diskhon. Hur ska jag gå tillväga? Kan jag få ersättning från säljaren?Väntar på att få det fixat, men rörmokare går aldrig att få kontakt med på kort varsel.
Mikaela Kronmann |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Köp av bostadsrätter regleras enligt reglerna i köplagen (KöpL). Lagen är dispositiv, vilket innebär att det ni har avtalat om har företräde framför lagbestämmelserna (3§ KöpL). Hur fungerar undersökningsplikten?När man köper en bostadsrätt har man oftast gått på en visning innan köpet eller i alla fall blivit erbjuden att undersöka bostadsrätten. Jag utgår därför att så varit fallet även för dig. Detta spelar roll eftersom du som köpare inte har möjlighet att göra gällande sådana fel du borde ha märkt vid denna eventuella visning (20 § KöpL). Vad du borde ha märkt är däremot en lite komplicerad fråga som beror på flera omständigheter. Det kan bero på t.ex. omfattningen av din undersökning, dina kunskaper och andra erfarenheter. Vidare kan det också ha betydelse vad säljaren sagt. Om säljaren t.ex. uttryckt att rören är felfria eller liknande så kan din undersökningsplikt begränsas. En utgångspunkt kan vara vad en normalkunnig person borde ha märkt vid en noggrann undersökning av bostadsrätten.Felen som du beskriver verkar vara sådana fel som hade märkts om du öppnat och kollat under diskhon. En sådan enkel åtgärd för att uppmärksamma felen kan tala emot att du har rätt att åberopa dem. Oavsett om du borde märkt felen eller inte kan du göra gällande dessa mot säljaren om denne handlat i strid mot tro och heder, exempelvis om säljaren aktivt försökt dölja felen. Köpa lägenhet som är såld i "befintligt skick"Vidare säljs ofta bostadsrätter med en friskrivning i avtalet om att bostadsrätten säljs i så kallat "befintligt skick" och detta påverkar också om du har rätt till att åberopa felen (19§ KöpL). Att något säljs i befintligt skick innebär att du som köpare inte kan förvänta dig att varan är helt felfri. Det är alltså en ansvarsbegränsande friskrivning för säljaren. Syftet är dock inte att frånta dig möjligheten att åberopa fel helt. I tre olika fall kan du göra gällande fel i bostadsrätten trots friskrivningen:1. Om bostadsrätten inte stämmer överens med ev. uppgifter om egenskap eller användning av bostadsrätten som säljaren lämnat innan köpet och kan antas ha påverkat köpet2. Om säljaren underlåtit att upplysa dig om "ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet" eller3. Om bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än vad du med fog kunnat förvänta dig med tanke på priset på bostadsrätten och andra omständigheter. Av betydelse i ditt fall blir då om säljaren lämnat uppgifter om rören och dessa uppgifter inverkade på ditt köp av bostadsrätten. Om inte så var fallet kan det vidare vara tveksamt om avsaknaden av dragning av ett rör till ena diskhon och en amatörlagning kan innefatta ett sådant väsentligt förhållande som avses i punkt två. Sista möjligheten att göra gällande felet är om bostadsrätten är i väsentligt sämre skick och det är det förmodligen inte i och med att problemet antagligen inte innebär höga kostnader att åtgärda. Sammanfattning och vad du kan göra nuDet är svårt för mig att avgöra om du kan göra gällande felen och därför ha rätt till avhjälpande av felen eller ev. prisavdrag. De givna omständigheterna talar för att det kan vara svårt. Detta dels på grund av din undersökningsplikt, dels pga friskrivningen som ofta används i avtalet. Däremot hindrar detta inte dig från att kontakta säljaren, berätta om felen och se om ni kan komma fram till en lösning. Tips är även att läsa igenom ditt överlåtelseavtal ytterligare en gång för att se om lägenheten sålts i befintligt skick eller inte.Med vänliga hälsningar,

Kan man säga upp ett tidsbestämt hyresavtal i förtid?

2021-11-10 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Vi bor i en hyresrätt i andrahand. I kontraktet framgår det att hyrestiden är 1 år och det är 3 månaders ömsesidig uppsägningstid. Efter att vi bott där 2 månader säger vår hyresvärd upp lägenheten trots att det är 1 års hyrestid. Är detta giltigt?
Mikaela Kronmann |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Först och främst tolkar jag din fråga som att den som ni hyr lägenheten i andra hand av har sagt upp erat hyresavtal efter två månader och inte dennes avtal med den "riktiga" hyresvärden. Hoppas jag tolkat din fråga rätt!Hyresavtal kan löpa på antingen bestämd tid med en angiven slutdag eller på obestämd tid. I ert fall framgår det att ni har en hyrestid på ett år och därmed tolkar jag det som att ni har ett hyresavtal som löper på bestämd tid. Hyresavtal på bestämd tid upphör i regel att gälla vid hyrestidens slut (12 kap. 3 § jordabalken). Detta innebär att din hyresvärd inte kan säga upp avtalet hur som helst. Hyresvärden har endast rätt att säga upp avtalet i förtid i vissa specifika situationer. Det är tillexempel då ni misskött er eller begått ett annat allvarligt avtalsbrott (12 kap. 42-44 § jordabalken). Ni som hyresgäster har däremot rätt att säga upp avtalet med era tre månader avtalad uppsägningstid (12 kap. 5 § jordabalken). Sammanfattningsvis hade inte er hyresvärd rätt att säga upp erat avtal efter endast två månader. Mitt tips är därför att höra av dig till Hyresgästföreningen (om ni är medlem där, annars kan man bli det) för fler tips. Det finns också möjlighet att kontakta oss här på Lawline för vidare hjälp av våra duktiga jurister. Det kan ni göra på info@lawline.seHoppas du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Får man använda inre reperationsfond trots ägarbyte?

2021-09-16 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag köpte en bostadsrätt. Lägenhetsväggen måste målas om, tapeten lossnar och den saknas parkettstolpar på vissa ställen. Vi var lite desperata efter att hitta en större lägenhet och var inte smarta att inte förhandla om ett lägre pris. På objektbeskrivningen står det inre reparationsfond 8.500 SEK. Kan vi använda reparationsfonden för att finansiera reparationer i lägenheten, trots att jag är den nya ägaren till bostadsrätten?
Mikaela Kronmann |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Inre reparationsfonder är inget som regleras i bostadsrättslagen utan det regleras i sådana fall i bostadsrättsföreningens stadgar. Där bör förutsättningarna för att kunna använda sig av den inre reparationsfonden framgå. Vidare brukar fonden vara knuten till bostadsrätten och inte till ägaren. Det innebär att om det finns pengar kvar vid ägarbytet och ni uppfyller föreningens krav på att få använda fonden så borde ni kunna göra det.Mitt tips till er är att höra av er till styrelsen i er förening eller läsa stadgarna själva om ni vill veta mer om hur och på vilket sätt ni kan använda fonden. Hoppas du fick svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,