Måste hyresvärd tillhandahålla tvättmedel och toalettpapper till inneboende?

2020-07-03 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Måste jag som hyresvärd tillhandahålla tvättmedel, toapapper till arbetande, 23-åring som hyr ett rum i villan?
Mina Jenabpour |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag uppfattar din fråga som att du hyr ut ett rum i en villa i andra hand medan du själv bor i villan. Det rör sig alltså inte om en fullständig andrahandsuthyrning som det hade gjort om du själv inte bodde i villan, utan det är frågan om en inneboende. Har ni ett skriftligt avtal?När man hyr ut ett rum till en inneboende är det starkt rekommenderat att skriva ett skriftligt avtal så att det är tydligt för båda parter vilka villkor som ska gälla mellan er. Vid konfliktsituationer är det mycket bättre och lättare att ha avtalet på papper, så att det inte råder några tveksamheter om vad ni kommit överens om. Det är alltså rena avtalsrättsliga regler som gäller vid uthyrning av rum till inneboende och det är avtalslagen (AvtL) som är tillämplig. Om ni har ett skriftligt avtal så är det detta som gäller och det är då detta avtal som avgör vad som ska gälla beträffande tillhandahållandet av tvättmedel, toalettpapper, osv. Detta är självklart förutsatt att det eventuella avtalet är giltigt enligt AvtL och allmänna avtalsrättsliga principer. Som svar på din fråga är du alltså skyldig att tillhandahålla dessa hushållsprodukter till din inneboende endast OM detta är vad ni har kommit överens om i avtalet. Det finns ingen tvingande lagregel som säger att du som hyresvärd måste tillhandahålla ex. tvättmedel, det är helt upp till parterna att avtala om. Om ni inte har ett skriftligt avtalOm ni inte har ett skriftligt avtal gäller det muntliga avtal som ni ingått i samband med att den inneboende flyttade in. Ett muntligt avtal är också giltigt eftersom att det inte finns några formkrav på denna typ av avtal, däremot kan det vara betydligt mycket svårare att bevisa vad ni kommit överens om. Huvudregeln är iallafall densamma: det som ni avtalat om ska gälla - pacta sunt servanda. Om ni muntligt kommit överens om att du ska tillhandahålla tvättmedel och toalettpapper så är det detta som gäller, annars inte.Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en till fråga!Med vänlig hälsning,

Inneboende eller andrahandsuthyrning

2020-06-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hi,I have been having a first-hand contract from my landlord and currently serving my notice period which ends on 30th September. But i am moving to other apartment bit earlier by the month of July itself.Is it legal to share my current apartment to my family member/friend till end of September using Inneboende contract?Can you please advise me?
Elin Giding |Hi and thank you for reaching out to Lawline! When it comes to renting out your apartment it can be done in two ways. Either by renting out a room to an "inneboende" or subletting the apartment. Having an inneboende means that you still live in the apartment while the room is rented out, while subletting means that the person renting the apartment is living there on their own. Since you won't be living there during that period an inneboende contract won't be sufficient since it would be considered as subletting the apartment, for which you would need permission from your landlord. Hope you are satisfied with your answer! You are always welcome to reach out to us again with further questions. Best regards,

Vad händer om man hyr ut bostadsrätt utan föreningens godkännande?

2020-06-22 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, vad händer om man hyr ut sin bostadsrätt utan föreningens godkännande.? Kan de tvinga oss sälja lägenheten då? Hur lång tid har man på sig då när man ska sälja?
Maya Hempel |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Precis som du är inne på krävs ett godkännande från bostadsrättsföreningens styrelse för att få hyra ut sin bostadsrätt i andra hand (7 kap. 10 § bostadsrättslagen – BL). Man kan också, om styrelsen inte godkänner uthyrningen vända sig till hyresnämnden. Hyresnämnden ger tillåtelse till uthyrning om ni anses ha skäl till uthyrningen och föreningen inte anses ha någon befogad anledning till att vägra den. Dessa skäl kan vara att ni till exempel under en tid behöver bo på annat håll, om en närstående behöver lägenheten eller om bostadsrätten är svår att sälja på grund av hur marknaden ser ut för nuvarande. Om man vill hyra ut lägenheten endast för att få in hyra för den brukar tillåtelse däremot inte ges. Om ni hyr ut utan tillstånd kan bostadsrättsföreningen säga upp er och ni kan då tvingas sälja bostadsrätten och flytta (7 kap 18 § BL). Ifall ni avslutar andrahandsuthyrningen eller ansöker om hyresnämndens tillstånd så snart bostadsrättsföreningen informerats om detta kan ni dock få behålla bostadsrätten. Detta måste dock ske inom två månader från dess att föreningen får reda på den otillåtna uthyrningen (7 kap 21 § BL). Om föreningen säger upp er på grund av en otillåten andrahandsuthyrning får ni bo kvar till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen (7 kap 24 § BL). Bostadsrätten övergår därefter till föreningen och den kommer genom föreningen tvångsförsäljas (7 kap 30 § BL). Mina råd till er är att i första hand försöka få till ett godkännande hos föreningen. Om dessa vägrar, kan ni kontakta hyresnämnden för att undersöka era möjligheter till tillåtelse från dem. Här kontaktar du hyresnämnden. Jag skulle inte råda er att hyra ut utan tillstånd, även om ni kan få behålla bostadsrätten trots en olovlig uthyrning ifall ni säger upp andrahandsuthyrningen omedelbart efter föreningen fått reda på denna. Jag hoppas att du fått svar på din fråga. Vänligen,

Hyresgästens ersättningsskyldighet för skador på hyresrätt vid andrahandsuthyrning

2020-06-17 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag och min partner har hyrt en lägenhet i andrahand. När hyrestiden upphörde godkände hyresvärden skicket av lägenheten och skickade tillbaka depositionen. Några dagar senare meddelar hyresvärden att det finns nya repor i spishäll samt ett märke i kanten av spisen. Hyresvärd meddelar att spisen ska repareas och att vi är ersättningsskyldiga. Hur mycket kan hyresvärden begära? Kan hyresvärden begära total ersättning av en helt ny spishäll inklusive ugn?
Majken Thörn |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Reglerna om hyresavtal hittar vi i 12 kap Jordabalken (JB). Hyresgästen har enligt 12 kap 24 § JB en skyldighet att vårda lägenheten under hyresperioden. Detta innebär att hyresgästen ska se till att hålla lägenheten i ett gott skick samt motverka att skador på lägenheten uppkommer. Om hyresgästen har orsakat skador som uppkommit genom vållande, vårdslöshet eller försummelse under hyresperioden så är hyresgästen skyldig att ersätta dessa skador. Normalt slitageSkador som utgör normalt slitage slipper hyresgästen betala för. Vad som är normalt slitage kan vara svårt att avgöra eftersom att lagen ger rum för tolkning. Av praxis framgår det att normalt slitage exempelvis kan vara hål i väggen efter upphängda tavlor eller repor i golv förutsatt att de inte är för omfattande. Det ska alltså handla om skador som vanligtvis kan uppkomma genom ett normalt användande av lägenheten. I ditt fall:Av informationen som du lämnat låter det som att reporna på spishällen samt märket på utkanten av spisen kan falla in under normalt slitage. Detta beror självfallet på omständigheter som hur omfattande reporna är, hur länge hyrestiden pågått mm. Du nämnde att hyresvärden godkände skicket på lägenheten och skickade tillbaka depositionen. Om det finns något skriftligt bevis på att besiktning av lägenheten utförts samt att besiktningen blev godkänd så skulle jag eventuellt bestrida hyresvärdens krav. Eftersom att hyresvärden godkänt skicket på lägenheten. Detta är dock beroende av vad som står i ert kontrakt. Om skadorna på lägenheten inte anses vara normalt slitage och om hyresvärden kan bevisa detta så är du skyldig att ersätta kostnaderna för att åtgärda skadan. Om detta kräver en ny spis och ugn så ska du betala för detta. Huvudregeln inom skadeståndsrätten är principen om full ersättning. Med detta menas att den skadelidande ska försättas i samma ekonomiska situation som om skadan inte inträffat. Den skadelidande ska dock inte försättas i ett bättre ekonomiskt läge än tidigare. Om jag vore du så skulle jag ta kontakt med en reparatör och ta reda på hur mycket en reparation skulle kosta och lägga detta som förslag till ersättning för skadorna. Om du har ytterligare frågor så är du varmt välkommen att kontakta oss igen!

Hur många gånger får man hyra ut i andra hand?

2020-06-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Finns det något som säger hur många gånger (max) som man får hyra ut sin hyresrättslägenhet i andra hand? Förutsatt att man har giltigt skäl till andrahandsuthyrningen och att tidsperioden mellan andrahandsuthyrningarna är t ex runt ett år.
Alice Nordlund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om andrahandsuthyrning av hyresrätt finns i 12 kap. jordabalken, även kallad hyreslagen.För att få hyra ut din hyresrätt i andra hand måste du ha hyresvärdens tillstånd (12 kap. 39 § 1 st. jordabalken). Om hyresvärden nekar dig tillstånd till andrahandsuthyrning, kan du vända dig till hyresnämnden. Hyresnämnden prövar om det finns beaktansvärda skäl för andrahandsuthyrningen, om hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke och om hyran är skälig (12 kap. 40 § 2 st. jordabalken). Om hyresnämnden bedömer att de tre kraven är uppfyllda så kan de bevilja dig att få hyra ut hyresrätten i andra hand.Dock ska ett tillstånd till andrahandsuthyrning tidsbegränsas och det kan förenas med villkor (12 kap. 40 § 3 st. jordabalken). Tidsbegränsningen brukar vara ett år. Efter att ett år har gått får hyresgästen ansöka om nytt tillstånd för andrahandsuthyrning.Det finns ingen bestämmelse i hyreslagen som reglerar hur många gånger man får hyra ut sin lägenhet i andra hand. Så länge hyresvärden tillåter andrahandsuthyrning eller att de nämnda kraven för andrahandsuthyrning är uppfyllda, kan du beviljas att hyra ut din lägenhet i andra hand på nytt.Sammanfattningsvis – du kan ansöka om tillstånd för andrahandsuthyrning hur många gånger du vill.Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Vad kan man göra när en bostadsrättsförening inte lämnar tillstånd till andrahandsuthyrning?

2020-06-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Det är så att jag äger en lägenhet (bostadsrätt) där jag låter min kusin bo gratis tills att han har löst ett annat boende eftersom han just nu inte har något hem och jag är den enda släkting som hjälper honom. Jag antod att jag inte behövde ansöka om andrahandsuthyrning då han inte betalar mig ett öre för att bo där plus att vi är släktingar. Jag fick hem en lapp av styrelsen om att han inte får bo där eftersom jag inte ansökt om tillstånd för andrahandsuthyrning av styrelse. Jag förstod mitt misstag och ville åtgärda det direkt, så jag ansökte om andrahandsuthyrning. Anledningen till att jag skriver här är för att deras anledning till att neka mitt tillstånd är att "eftersom du inte ansökte om tillstånd innan att någon bosatte sig där, har vi valt annat neka din ansökan om andrahandsutrhyrning". Jag tycker att det är en väldigt dålig anledning eftersom jag inte visste att det var obligatoriskt även om inte pengar är involverat, jag åtgärde mitt misstag direkt och ansökte om andrahandsutrhyrning när jag blev underrättad. Finns det någon myndighet jag kan klaga till? eller finns det någon lag jag kan hänvisa styrelsen till? Hjälp mig snälla.
Vendela Tingshammar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Tolkning av din frågaDå du äger en bostadsrätt är det Bostadsrättslagen (BRL) som aktualiseras. Jag tolkar det som så att du inte själv bor i bostadsrätten utan din kusin bor där själv. Det innebär att det rör sig om en andrahandsuthyrning (7 kap. 10 §). Bor du själv däremot kvar i lägenheten är din kusin inneboende, och du behöver inget tillstånd för att ha en inneboende (7 kap. 8 § BRL). Jag besvarar vidare frågan som om att du inte själv bor i lägenheten. Andrahandsuthyrning gäller även om ingen hyra betalasSom du konstaterat krävs ingen betalning av hyra för att det ska räknas som andrahandsuthyrning. Vad som är avgörande är huruvida den andra personen kan självständigt bruka lägenheten eller inte, d.v.s. om det är en inneboende eller andrahandsuthyrning. Som bostadsrättsinnehavare har du generellt sätt en rätt att hyra ut din lägenhet i andrahand med kravet att styrelsen ger sitt samtycke (7 kap. 10 § BRL). Om man hyr ut i andra hand utan styrelsens samtycke kan det vara ett skäl för att nyttjanderätten förverkas (7 kap. 18 § 2 punkten BRL). En bostadsrätt är alltså en rätt att nyttja en lägenhet som bostadsrättsföreningen äger och du äger en andel i bostadsrättsföreningen tillsammans med dina grannar (1 kap. 1 § BRL). Det innebär att om man bryter mot stadgarna kan ens bostadsrätt förverkas vilket kan vara bra att ha i åtanke (7 kap 18 § BRL). Det finns däremot vissa begränsningar (7 kap. 19-23 § BRL). Befogad anledning krävsStyrelsen behöver visserligen lämna sitt samtycke till andrahandsuthyrningen, men om de vägrar utan att ha befogade skäl kan tvisten lösas av hyresnämnden (7 kap. 11 § BRL). Tillstånd kan då lämnas på viss tid (7 kap. 11 § BRL). HandlingsplanDu bör i första hand hänvisa till styrelsen att de behöver ha befogade skäl att neka andrahandsuthyrning (7 kap. 10-11 § BRL). Vad du sedan kan göra är att ansöka om tillstånd till uthyrningen hos Hyresnämnden som kan pröva frågan (7 kap. 11 § BRL). Däremot finns det inte några garantier att tillstånd lämnas särskilt om du redan gjort en olovlig uthyrning. För din egen skull, ha i åtanke att om du fortsätter låta din kusin bo i lägenheten trots tillsägelse från styrelsen så är det fortsatt skäl för förverkande och det kan på lång sikt resultera i att du inte får behålla din bostadsrätt (7 kap. 18 § BRL, 8 kap. BRL). Med vänliga hälsningar,

Vad är uppsägningstiden för inneboende?

2020-06-18 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag hyr ett rum hos en student. Hon bad mig flytta ut då hon gärna vill bo med en kursare som går sista året och de är nära vänner. I alla fall, undrar jag vad uppsägningstiden är när man hyr ett rum hos en annan? Vi båda är studenter och enligt bostadsförvaltningen har hon jag hyr av två månaders uppsägningstid. Gäller det två månader för mig med eller är det mer/mindre? Vi har heller inget kontrakt mellan oss.
Jennifer Embretsen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår det som att du hyrt ett rum hos din hyresvärd, dvs studenten, på obestämd tid (dvs ett tillsvidareavtal), men att hon nu sagt upp hyresavtalet med dig. Notera att avtalet inte behöver vara skriftligt, det kan vara muntligt. Det föreligger därför ett avtal mellan er, trots att inget är nedskrivet. Jag förutsätter vidare att du hyrt ett rum i en hyresrätt, om det är en bostadsrätt gäller andra regler.Eftersom avtalet gäller tillsvidare är uppsägningstiden tre hela kalendermånader, enligt jordabalken 12 kap 4 § (här). Om ni har avtalat om kortare uppsägningstid än så gäller det endast till förmån för dig, som är den inneboende. Det betyder att du kan säga upp kontraktet med den kortare uppsägningstiden, din hyresvärd däremot måste ändå ge dig som inneboende tre kalendermånaders uppsägningstid. Jag tolkar det dock som att ni inte avtalat om uppsägningstid alls, det är då tre kalendermånader som gäller.Om du har fler frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!Vänligen,

Bostadsrättsinnehavaren tar ut för hög hyra vid andrahandsuthyrning av bostadsrätt, vad ska jag göra?

2020-06-11 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hur ska vi förfara med en medlem i vår bostadsrättsförening som hyr ut i andra hand till ockerhyra?
Jenny Hedin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer att gå igenom när en bostadsrättsinnehavare får hyra ut sin lägenhet i andra hand, och hur hög hyra man får ta ut vid andrahandsuthyrning av bostadsrätt. Avslutningsvis kommer jag att ge råd om vad du kan göra nu. När får en bostadsrättsinnehavare hyra ut sin lägenhet i andra hand? För att en bostadsrättsinnehavare ska få hyra ut sin lägenhet i andra hand krävs tillstånd av bostadsrättsföreningens styrelse, se 7 kap 10 § 1 st Bostadsrättslag (här). Om styrelsen inte samtycker, kan bostadsrättsinnehavaren vända sig till Hyresnämnden, som kan ge tillstånd till andrahandsuthyrning, se 7 kap 11 § 1 st Bostadsrättslag (här). Det vanligaste är att bostadsrättsinnehavaren får tillstånd till andrahandsuthyrning periodvis, i sex månader eller ett år, vilket kan förlängas. Giltiga skäl för att få hyra ut sin lägenhet i andra hand kan vara exempelvis att bostadsrättsinnehavaren ska arbeta tillfälligt på annan ort eller prova att bo tillsammans med en ny sambo.När man hyr ut en bostadsrätt i andra hand, blir antingen 12 kap Jordabalken (här) eller lagen om uthyrning av egen bostad (här). Hur hög hyra får man ta ut om man hyr ut sin bostadsrätt i andra hand? Den som hyr ut sin bostadsrätt i andra hand har rätt att ta ut en kostnadsbaserad hyra enligt lagen om uthyrning av egen bostad. Den kostnadsbaserade hyran får inte vara påtagligt högre än summan av uthyrarens kapitalkostnad och driftskostnad. När hyran fastställs enligt 4 § lagen om uthyrning av egen bostad (här) ska den bestämmas till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde utan koppling till bostadsägarens faktiska räntekostnader medan driftskostnaderna beräknas efter de faktiska kostnaderna. Vad du kan göra nu Till att börja med rekommenderar jag att du påtalar för bostadsrättsföreningens styrelse att bostadsrättsinnehavaren ifråga tar ut för hög hyra, så att styrelsen kan vidta åtgärder. Om du har fler frågor kan du ringa till Lawlines telefonrådgivning. Telefonnumret är 08-533 300 04, och telefonrådgivningen har öppet måndag–fredag kl. 10.00–16.00. Vänligen,