Förutsättningar för andrahandsuthyrning av hyresrätt och inneboende

2020-03-20 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag har fått avslag på min ansökan om att hyra ut min lägenhet i andrahand av min hyresvärd.Studerar för tillfället och hyran är lite väl hög och CSN är lite för lågt för att kombinera.Måste jag ha min hyresvärds godkännande för att hyra ut delar av min lägenhet (inneboende)?Mvh A
Jonathan Lengyel |Hej, tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!Uthyrning av hyresrätt i andra handNär det gäller uthyrning av hyresrätt i andra hand krävs ett godkännande från hyresvärden för att det ska vara tillåtet. Som framgår av din fråga har du redan kontaktat hyresvärden och ansökt om att få hyra ut din hyresrätt i andra hand, men fått avslag. Nästa möjlighet är att ansöka till hyresnämnden om att få hyra ut din lägenhet i andra hand. En sådan ansökan kan du göra här. För att hyresnämnden ska ge dig tillåtelse att hyra ut din lägenhet i andra hand krävs så kallade "beaktansvärda skäl". Det kan exempelvis vara tillfälliga studier/tillfälligt arbete på annan ort, sjukdom, längre utlandsvistelse, speciella familjeförhållanden osv. Det krävs även att den som är tänkt att hyra i andra hand är en skötsam person och att hyran inte överstiger skälig hyra enligt 12 kapitlet 55 § jordabalken.Inneboende i hyresrättAtt hyra ut en del av lägenheten är tillåtet om du själv bor kvar i lägenheten. Detta kallas att ha hyra ut en del av lägenheten till en inneboende. Att hyra ut en del av lägenheten medan även du bor kvar i lägenheten kräver inget tillstånd från hyresvärden. Du får ta ut hyra av den inneboende för den delen av lägenheten som den inneboende använder.Som slutgiltigt svar på din fråga; du behöver inte ha din hyresvärds godkännande om du avser att hyra ut en del av din lägenhet till en inneboende så länge du själv bor kvar i lägenheten.Med vänliga hälsningar,

Får hyresvärd gå in utan tillåtelse?

2020-03-05 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Om vi hyr en lägenhet andrahand, är det då lagligt att våran hyresvärd kommer in i lägenheten utan att hört av sig först?
Elin Giding |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! En hyresgäst har ensamrätt till boendet och hyresvärden har därmed ingen rätt att tillträda lägenheten utan hyresgästens tillåtelse. Det finns dock vissa tillfällen där hyresvärden har rätt att utan förvarning ges tillträde till lägenheten för att utföra nödvändig tillsyn, brådskande arbeten som exempelvis en vattenläcka (12 kap 26§ Jordabalken) och nödsituationer. Är det ett mindre brådskande ärende som exempelvis sotning av en fläkt, har hyresvärden rätt till tillträde om hen säger till minst en månad i förväg. Hyresvärden behöver därmed en giltig anledning för att få komma in i din lägenhet utan tillåtelse. Går hyresvärden in i lägenheten utan att meddela dig som hyresgäst och utan giltig anledning så strider det mot hyreslagen och kan även i vissa fall anses som ett hemfridsbrott enligt (4 kap. 6 § 1 st. Brottsbalken). Hoppas du är nöjd med ditt svar! Du är alltid välkommen att höra av dig till oss igen vid fler frågor. Med vänlig hälsning,

Regler vid uppsägning vid uthyrning av del i fastighet

2020-02-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Har en hyresgäst i mitt hus som jag nu vill säga upp,behöver hela huset själv.I hyreskontraktet står uppsägningstiden på 3 månader men hon vägrar skriva på det för hon menar sig ha besittningsrätt..stämmer det?Hon har bott där i 1 år och 3 månader.
Carin Östlund |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag tolkar det som att din fråga handlar om uppsägning av ett hyresavtal gällande en del av en fastighet. Jag tolkar din situation som att du och din hyresgäst har ett skriftligt hyresavtal men att din hyresgäst inte vill skriva på ett meddelande om uppsägning.Regler kring uthyrning av bostad eller del av bostad finns i 12 kap. Jordabalken (även kallad hyreslagen). År 2013 kom även en ny lag som heter lag om uthyrning av egen bostad som bland annat behandlar regler gällande uppsägning av hyresavtal som gäller bostadsrätter och fastigheter. Eftersom det framgår av din fråga att det är en del av ett hus som hyrs ut så finns det även regler i lagen om uthyrning av egen bostad som gäller angående ditt hyresavtal. Ett hyresavtal ska upprättas skriftligt om någon av parterna begär det (12 kap. 2 § JB). Det finns dock inga formkrav gällande hyresavtal och muntliga hyresavtal är därmed också giltiga. Dock kan det vara svårt att visa vad som har avtalats om det inte finns nedskrivet och därför är det alltid bra att skriva ett skriftligt hyresavtal.Ett hyresavtal kan ingås på obestämd tid eller bestämd tid. Är hyresavtalet ett tillsvidareavtal anses det ingått på obestämd tid. Finns det däremot ett slutdatum för hyrestiden så anses hyresavtalet vara på bestämd tid. Ett hyresavtal gäller för obestämd tid om inte en bestämd tid har avtalats i hyreskontraktet. Ett hyresavtal som ingåtts på obestämd tid måste alltid sägas upp för att upphöra att gälla (3 § lagen om uthyrning av egen bostad). Om ett hyreskontrakt istället är ingått på bestämd tid upphör hyresavtalet att gälla när hyrestiden löpt ut om inte annat har avtalats. Någon uppsägning av ett sådant avtal behövs inte göras. Ett sådant avtal får dock sägas upp vid en tidigare tidpunkt än den sluttid som uppgetts i avtalet (3 § lagen om uthyrning av egen bostad). Hyresgästen har inte heller rätt till en förlängning av ett hyresavtal på bestämd tid om inte parterna har avtalat om det (3 § tredje stycket lagen om uthyrning av egen bostad).Angående uppsägningstid så har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid ett månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter tidpunkten för uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats. Detta gäller oavsett om det rör ett hyresavtal som är ingått på obestämd eller bestämd tid (3 § andra stycket lagen om uthyrning av egen bostad). Om du till exempel vill att din hyresgäst ska flytta ut den 1 juni måste du meddela detta till din hyresgäst senast den sista dagen i februari. Skulle uppsägningen meddelas någon dag senare senare än detta har hyresgästen rätt att bo kvar en månad till, det vill säga till den 1 juli. En uppsägning ska vara skriftlig om hyresförhållandet har varat minst tre månader i följd vid den tidpunkt då uppsägningen görs (12 kap. 8 § JB). I uppsägningen bör hyresvärden också skriva anledningen till uppsägningen (12 kap. 8 § andra stycket JB).Har ni avtalat om tre månaders uppsägningstid i ert hyresavtal har du därför rätt att säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid om tre månader om inte längre uppsägningstid har avtalats mellan er. Detta gäller oavsett om hyresavtalet har ingåtts på obestämd tid eller bestämd tid och trots att din hyresgäst har bott i bostaden under en lång tid. Hyresgästen har ingen besittningsrätt och du har rätt att säga upp avtalet enligt nämnda regler. Jag hoppas att detta var svar på din fråga. Har du ytterligare frågor eller funderingar är du varmt välkommen att kontakta Lawline igen.Med vänliga hälsningar,

Andrahandsuthyrning och inneboende utan hyresvärdens godkännande?

2020-02-25 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Har man som hyresgäst rätt att ta in andra hyresgäster i sin lägenhet och ta betalt av dem till sig själv, utan fastighetsägaren godkännade
Lovisa Lundgren |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar din fråga som att du vill hyra ut din hyresrätt och undrar ifall du måste få ett godkännande av din hyresvärd. Det framgår inte av din fråga om du tänker hyra ut lägenheten fullständigt, alltså utan att du själv bor där, eller om du vill att dina hyresgäster bor med dig i lägenheten, alltså att du har inneboende hos dig. Jag kommer att behandla båda fallen, då svaren på din fråga blir olika.Om du vill hyra ut lägenheten fullständigt, och inte bo där själv, behöver du ha godkännande av din hyresvärd. Detta reglernas i jordabalkens (JB) tolfte kapitel som brukar kallas hyreslagen. I 12:39 JB stadgas att hyresgästen inte får hyra ut lägenheten för självständigt brukande utan hyresvärdens samtycke. Om hyresvärden inte vill lämna samtycke kan hyresgästen istället begära hyresnämndens samtycke. I 12:40 JB slås fast ett antal situationer där hyresnämnden ska lämna samtycke, exempelvis om hyresgästen har beaktansvärda skäl. Sådana skäl kan exempelvis vara tillfälligt arbete eller studier på annan ort.Om du vill ha inneboende i din lägenhet behöver du inte tillstånd från din hyresvärd. I 12:41 JB stadgas dock att hyresgästen inte får inrymma utomstående personer i lägenheten om det kan medföra men för hyresvärden. Så länge de inneboende inte medför men för hyresvärden är det alltså inga problem.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Har jag rätt att hyra ut min bostadsrätt i andra hand?

2020-03-07 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hejsan! Jag har köpt en bostadsrättslägenhet i Stockholm och den vill jag hyra ut till min dotter. Hon studerar just nu i en annan stad och hon kan därför inte bo i lägenheten.. Min fråga är då om jag kan hyra ut denna lägenhet till någon annan person (eller familj) tills hon är färdig med studierna om några år. Jag har i 1 år nu hyrt ut lägenheten i 1 år efter tillstånd från bostadsrättsföreningen men vill förlänga det nu och då sa dem nej.
Siva Arif |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du som äger bostadsrätten får upplåta din lägenhet i andra hand, endast med styrelsens samtycke (7 kapitlet 10 § bostadsrättslagen). Om styrelsen inte lämnar sitt samtycke har du dock möjlighet att ansöka om tillstånd för andrahandsuthyrning hos hyresnämnden, enligt 7 kapitlet 11 § bostadsrättslagen. Det spelar ingen roll om styrelsen i bostadsrättföreningen nekat dig rätten till uthyrning om du får tillstånd från hyresnämnden.Det står i bestämmelsen att hyresnämnden ska lämna tillstånd "om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke". Det är upp till hyresnämnden att besluta om dessa förutsättningar föreligger i ditt fall. Jag råder dig därför att ta kontakt med hyresnämnden, förslagsvis genom att besöka deras hemsida (länk). Där finner du information om uthyrning i andra hand och du kan även få fram den blankett som ska fyllas i och skickas till hyresnämnden. Det är dessutom avgiftsfritt att ansöka om tillstånd och få tvisten prövad. Jag hoppas att du fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att höra av dig igen!Vänligen,

Frågor om uppsägning vid privatuthyrning

2020-02-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, jag och min man hyr andrahand i bostadsrätt. I avtalet står det bestämd tid from 19-08-01 tom 20-07-31- "Hyresavtalet upphör att gälla vid hyrestidens utgång. Andrahanshyresgästen ska då avflytta utan uppsägning." Under särskilda bestämmelser i avtalet har han skrivit "uppsägning sker sista dagen i månaden, 2 månader innan önskad avflytt"I december 2019 meddelar värden per sms att vi måste flytta ut för att han ska sälja och hävdar att vi har till 20-04-30 på oss. I januari kom han med uppsägningsavtal att skriva under, där det står att avtalet upphör att gälla 20-03-12, vi skrev på uppsägning 20-01-09.Mina frågor är;får han lov att säga upp oss under denna typ av avtalsform? har han rätt att kräva full hyra för mars månad? om så, bör inte vi ha rätt att bo kvar till slutet av mars då?kan vi neka visningar i samband med uppsägningstiden?tack på förhand mvh
Jessica Konduk |Hej!Tack för att du vänder dig till oss med din fråga!Eftersom ni hyr en bostadsrätt i andrahand gäller lag (2012: 978) om uthyrning av egen bostad. Jag förutsätter i mitt svar att denna lag gäller enligt 1 §, baserat på viss information i din fråga. I denna lag regleras uppsägning i 3 §, där anges att "Ett avtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Ett sådant avtal får även sägas upp till upphörande före denna tidpunkt." Det är alltså möjligt att säga upp ett hyresavtal på bestämd tid, innan hyrestidens utgång. Uppsägningstiden regleras i 3 § 2 stycket, där står angående hyresvärdens uppsägning: Hyresvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats." (Detta gäller både när hyrestiden är bestämd och när den är obestämd) Lagen säger inget om något krav på skriftlig uppsägning därför anses jordabalkens regler gälla (12 kap 8 § jordabalken). Vidare anges i 2 § att avtal som är sämre än lagen till hyresgästens nackdel är utan verkan. Det här innebär att du har rätt till en uppsägningstid på 3 månader från månadsskiftet december/januari vilket leder till att 31 mars bör vara sista dagen du får bo kvar i bostaden. Detta eftersom en uppsägning alltid räknas från nästkommande månadsskifte. I praxis har uppsägning via e-post ansetts giltigt om det är tillräckligt tydligt vid hyreslagen. Frågan om sms anses som skriftliga är delvis oklar. Om sms:et innehåller all nödvändig information torde skriftlighetskravet vara uppfyllt. Uppsägning ska dock även delges motparten om hyresgästen bott i bostaden längre än tre månader och det finns ett krav på skriftlighet, enligt analog tillämpning av 12 kap 8 § 3 st. JB. Om ni inte delges uppsägningen är den ogiltig för att den inte delgetts i laga ordning. Detta gäller som sagt bara om hon bott där tillräckligt länge. Min preliminära bedömning är dock eftersom ni signerade uppsägningen i januari torde ni anses delgivna om uppsägningen. Uppsägningstiden på 2 månader är däremot ogiltig eftersom den är till nackdel för hyresgästen och i strid med lagen. Hyresvärden kan kräva hyra under hela uppsägningstiden men ni har även rätt att bo kvar under hela uppsägningstiden. Ni ska då betala hyra t.o.m. slutet av uppsägningstiden. Om ni väljer att flytta ut den 12 mars enligt överenskommelse med hyresvärden ska ni enbart betala hyra för 12 dagar under mars månad. Ni kan driva ärendet till hyresnämnden om ni inte kan komma överens om uppsägningstiden med hyresvärden.Ni har ingen rätt att vägra visningar av bostaden under uppsägningstiden. Det finns inget stöd för att neka visning av bostaden i lagen om uthyrning av egen bostad. Vid analog tillämpning av hyreslagen (12 kap 26 § jordabalken) kan hyresvärden ges rätt att visa bostadslägenheter för andra hyresgäster under uppsägningstiden. Hyresvärden måste dock visa bostaden på "lämplig tid". Hyresgästen är skyldig att "låta visa bostaden" men behöver inte själv visa lägenheten utan det ansvaret ligger på hyresvärden förutsatt att det är bestämt att hyresgästen ska flytta vid en viss tidpunkt. Det är möjligt för hyresgästen att motsätta sig visning på tider som för hyresgästen är särskilt olämpliga.Om något är oklart i mitt svar eller om du vill anlita en jurist kan du mejla jessica.konduk@lawline.seVänligen,

Vad är det värsta som kan hända om jag hyr ut min bostadsrätt i andra hand utan lov?

2020-02-25 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Kan ni vänligen låt mig veta vad det är som värsta som kan hända om jag hyr ut min bostadsrätt i andrahand utan tillstånd förutom att föreningen tvingar mig att sälja min lägenhet?Tack så mycket!Hälsningar
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det värsta (och onödigaste) som kan hända om du hyr ut din bostadsrätt i andra hand utan tillstånd från föreningen är utan tvekan att du riskerar att bli av med din bostadsrätt genom förverkande (Bostadsrättslagen 7:10 och 7:18). Förutom förverkande på den grunden så finns det ju andra grunder du kan förlora din bostadsrätt på (vilket får anses vara minst lika illa). Andrahandshyresgästen kanske inte sköter sig. Du som bostadsrättsinnehavare är till exempel fortfarande ansvarig för att avgiften till föreningen betalas i tid och att inga störningar i boendet förekommer (Bostadsrättslagen 7:18). Med undantag för de grunderna så är det ju också relativt allvarligt om din andrahandshyresgäst är så pass stökig att hen inte håller bostaden i ett gott skick. Andrahandshyresgästen kanske är en vårdslös vilde som förstör delar av bostaden. I sådant fall blir du ansvarig för skadorna (Bostadsrättslagen 7:12).Om du går och kuckelurar på att hyra ut din bostadsrätt i andra hand så rekommenderar jag dig starkt att be om styrelsens samtycke. Du som bostadsrättsinnehavare ska nämligen som utgångspunkt ha stor frihet att upplåta bostadsrätten i andra hand. Ha ett vettigt skäl bara så kommer styrelsen sannolikt bevilja andrahandsuthyrningen.Hoppas du fick svar på din fråga om vad som är det värsta som kan hända!Mvh

Gemensamt eller separat hyresavtal?

2020-02-12 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Ska hyra ut lägenhet till två personer som är kompisar och av samma kön, bör de ha var sitt kontrakt eller ett gemensamt? Den ena jobbar den andra går på skolan och är ensamkommande flykting. Den ensamkommande ska söka om försörjningsstöd och bostadsbidrag.
Michaela Iosifidou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det framgår inte av din beskrivning om uthyrningen avser en hyresrättslägenhet eller en bostadsrättslägenhet. Om uthyrningen rör en hyresrätt gäller 12 kap jordabalken (JB), men om det är fråga om en bostadsrätt gäller utöver 12 kap JB, även bostadsrättslagen och lagen om uthyrning av egen bostad. Oavsett om du avser hyra ut en hyresrätt eller en bostadsrätt, krävs att förutsättningarna i lagen är uppfyllda och att du därmed får hyra ut lägenheten.HyresrättslägenhetEn hyresgäst får som utgångspunkt inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut lägenheten i andra hand till någon annan för självständigt brukande (12 kap 39 § JB). Hyresgästen får dock hyra ut lägenheten i andra hand om hyresnämnden lämnar tillstånd till det (12 kap 40 § JB). Hyresgästen får inte inrymma utomstående personer i lägenheten om det kan medföra men för hyresvärden (12 kap 41 § JB). För att du ska få hyra ut en hyresrättslägenhet i andra hand krävs sammanfattningsvis antingen att du har hyresvärdens samtycke eller att hyresnämnden lämnat tillstånd till upplåtelsen.BostadsrättslägenhetEn bostadsrättshavare får som utgångspunkt upplåta sin lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande endast om styrelsen i bostadsrättsföreningen ger sitt samtycke (7 kap 10 § bostadsrättslagen). Om styrelsen inte lämnar samtycke får upplåtelse i andra hand ändå ske om hyresnämnden lämnar sitt tillstånd (7 kap 11 § bostadsrättslagen). För att du ska få hyra ut en bostadsrättslägenhet i andra hand krävs sammanfattningsvis antingen att du har styrelsens samtycke eller att hyresnämnden lämnat tillstånd till upplåtelsen.HyresavtaletEtt andrahandshyreskontrakt kan som utgångspunkt ingås mellan hyresvärden och en eller flera hyresgäster. Hur kontraktet utformas är frivilligt och det är således parterna som själva bestämmer vad som ska regleras. Det är centralt att i kontraktet ange vilka parterna är. Om det är flera hyresgäster som ska hyra en bostad, och dessa inte är makar eller sambor, kan hyresavtalet konstrueras på olika sätt. Nedan följer två alternativ:- Båda personerna kan upptas som hyresgäster (hyresgäst 1 och hyresgäst 2) i samma andrahandshyreskontrakt. Detta innebär som utgångspunkt att båda är ansvariga för förpliktelserna i hyreskontraktet, såsom betalning av hyran, ända tills kontraktet sägs upp för någon av dem. När uppsägningstiden har löpt ut, är den hyresgästen inte längre ansvarig för förpliktelserna i hyreskontraktet.- Hyresvärden kan upprätta två separata kontrakt för var och en av hyresgästerna. I ditt fallOm du vill ha samma förpliktelser och villkor för båda hyresgästerna, och dessa känner varandra, kan upprättande av ett gemensamt hyreskontrakt lämpa sig. Vid ett gemensamt hyreskontrakt ansvarar båda hyresgästerna för förpliktelserna i avtalet och det är därför fördelaktigt om hyresgästerna känner varandra och kan kommunicera ifråga om exempelvis hyresbetalning eller användning av lägenheten. Det är dock möjligt att upprätta två separata hyreskontrakt, ett för respektive hyresgäst. Detta alternativ är passande om du exempelvis vill ha olika villkor för hyresgästerna eller om hyresgästerna inte känner varandra väl. Vid upprättande av separata hyreskontrakt ansvarar respektive hyresgäst för åtagandena i sitt egna hyreskontrakt. Då jag inte mer specifikt vet vad du vill reglera för respektive hyresgäst kan jag inte närmre svara på om du bör upprätta ett gemensamt eller två separata hyreskontrakt. Jag hoppas du kan ta ställning till det själv efter att ha läst igenom mitt svar.När det gäller hyresgästerna är det centralt att du kontrollerar vilka personerna är och försäkrar dig om att de är ansvarsfulla samt kommer kunna betala hyran. Du har i beskrivningen angett att den ensamkommande flyktingen ska ansöka om försörjningsstöd och bostadsbidrag. Dessa bidrag lämnas endast om vissa förutsättningar är uppfyllda. Detta är något du bör ha i beaktande.Tänk på att det är viktigt att både du och respektive hyresgäst signerar hyreskontraktet. Om du väljer att upprätta ett gemensamt hyreskontrakt med de två hyresgästerna rekommenderar jag att tre kopior av avtalet signeras av alla parter så att alla kan få med sig kontraktet hem. Om du väljer att upprätta separata hyreskontrakt rekommenderar jag att du och respektive hyresgäst signerar två kopior av avtalet, så att båda kan få med sig kontraktet hem.När det gäller hyrestiden vill jag uppmärksamma dig på reglerna om besittningsskydd vid andrahandsuthyrning.Hoppas du fick svar på din fråga! Om det är något du undrar är du välkommen att höra av dig till oss på Lawline.Med vänliga hälsningar,