Får man hyra ut garageplats i andra hand?

2021-04-21 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag är ledamot i styrelsen i en liten BRF. Huset ombildades till BR för ett par år sedan och då följde en hyresgäst med som hyr ett garage som används av flera personer för uppställning av 4-5 motorcyklar.En kvinna står för kontraktet sedan flera år tillbaka - dock osäkert om hon har sin motorcykel där.Det har nu visat sig att de övriga som har sina motorcyklar där betalar hyra till henne och sedan betalar hon till oss. Vi ser detta som en otillåten andrahandshyrning? Vad säger lagen?
Daniel Högström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar det som att kvinnan i fråga inte innehar en bostadsrätt i er förening. Om hon innehar en bostadsrätt omfattas garageplatsen av bostadsrättslagen och andrahandsupplåtelse är inte tillåtet utan tillstånd (7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Om kvinnan bara hyr ett garage hos er gäller samma regler som för hyreslokaler. Det innebär att det inte är tillåtet att hyra ut garaget i andra hand utan hyresvärdens tillåtelse (12 kap. 39 § jordabalken).Om du har fler frågor är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline igen.Med vänliga hälsningar,

Hur bedöms ''självständigt brukande'' gällande bostadsuthyrning?

2021-04-13 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har en fundering angående Bostadsrättslagens 7 kap, 10§. Det beskrivs i denna paragraf att en bostadsrättshavare endast får upplåta sin lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande om styrelsen ger sitt samtycke. Min fråga är hur bedömningen görs kring "självständigt brukade"? Jag antar att det alltid är en bedömningsfråga i det enskilda fallet, men går det att säga något generellt om denna formulering? Uppfylls självständigt bruk till exempel om delar av lägenheten är avstängd, om bostadsrättshavaren har egen nyckel och därför kan "komma och gå" som den vill, om den som hyr i andra hand inte är folkbokförd på adressen, om den som hyr i andra hand inte nyttjar lägenheten hela tiden utan bara på vardagarna osv?
Ibrahim Halwachi |Hej!Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!Precis som du skriver är det helt korrekt att det krävs samtycke av styrelsen om en bostadsrättshavare vill upplåta sin lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande. När det gäller upplåtelse av del av lägenheten till inneboende så krävs inget sådant samtycke.Prejudikat från Högsta domstolenHur bedömningen kring självständigt brukande görs är inte helt enkel men har behandlats i två tidigare rättsfall från Högsta domstolen, se NJA 2001 s. 241 I och II.I NJA 2001 s. 241 I hade en bostadsrättshavare hyrt ut sin lägenhet i sin helhet förutom ett rum som var låst vilket användes som förråd. Utöver detta förråd använde inte bostadsrättshavaren lägenheten mer än att dennes sambo besökte lägenheten omkring en gång i månanden, efter kontakt med hyresgästen i förväg. Domstolen bedömde att hyresgästen brukat lägenheten självständigt (självständigt brukande) och det krävdes därför samtycke av styrelsen för uthyrningen. I detta rättsfall ansågs en andrahandsuthyrning föreligga.I NJA 2001 s. 241 II, tillskillnad från det förra, ansågs andrahandsuthyrning inte föreligga. I detta fall övernattade bostadsrättshavaren i lägenheten som hyrdes ut någon gång i månaden samt besökte lägenheten flertal gånger i veckan. Bostadsrättsinnehavaren utförde dessa besök för att använda köket och ett rum som från hyresgästen var undantaget. Högsta domstolen gjorde bedömningen att hyresgästen snarare skulle betraktas som inneboende. Som jag nämnde i början så krävs inget samtycke av styrelsen när det gäller upplåtelse av del av lägenhet till inneboende. Slutlig kommentarSom du själv också påpekat är det utifrån dessa två rättsfall tydligt att det är en bedömningsfråga i det enskilda fallet. Vad gäller inneboende krävs alltså inget samtycke av styrelsen!Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Jag har hyrt ut min bostadsrätt - När kan jag säga upp mina hyresgäster?

2021-04-10 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej Jag har hyrt ut en bostadsrätt till ett par. Visste inte att man inte får göra det om det är en bostadsrätt. När jag fick reda på att man inte får hyra ut en bostadsrätt så sålde ja bostaden och tillträde dagen är den 26/4.jag sa till dem som bor där att dem behöver flytta ut om en månad alltså den 25/4. Problemet är att dem vägrar flytta ut.Vi har inte kontrakt det var muntligt att det är en månad uppsägning från båda hållen.Jag vill ha hjälp kan jag anlita en advokat som får ut dem.
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du har olovligen hyrt ut din bostadsrätt, det vill säga bortom styrelsens vetskap, vilket sedan har kommit till föreningens kännedom. Såvitt jag förstår fick du aldrig något godkännande varför du istället valde att sälja objektet. Dina hyresgäster vägrar att flytta på sig varför du undrar vad som gäller i det här avseendet då köparens tillträde är satt till den 26 april. Den avtalade uppsägningstiden är en månad. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Nedan angivna lagrum (lagparagrafer) är hänvisningar till den nyss nämnda lagen om ingenting annat anges.Några inledande hållpunkterInledningsvis måste det framhållas att privatuthyrningslagen endast är tillämplig när någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål (1 § 1 st.). Med näringsverksamhet avses förvärvsverksamhet som bedrivs yrkesmässigt och självständigt och med bostadslägenhet menas en lägenhet som helt eller till en inte oväsentlig del är avsedd att användas som bostad. Och med kravet på annat än fritidsändamål menas permanentbostäder varför förhållanden som rör uthyrning av fritidsfastigheter, exempelvis en fjällstuga eller en skärgårdsvilla, inte träffas av reglerna i privatuthyrningslagen.Uppsägningen av hyresgästerna, vad gäller?Under förutsättning att du som hyresvärd uppträder som fysisk person och inte bedriver näringsverksamhet eller företräder en juridisk person som i själva verket utgör den verkliga hyresvärden är privatuthyrningslagen tillämplig på det aktuella avtalet. För ett avtal har ni, trots att det inte har manifesterats i skrift. Den här typen av avtal kan nämligen ingås formlöst. Om hyresavtalet är slutet på bestämd tid eller löper tillsvidare går inte att utläsa av din ärendebeskrivning. Ett bestämt avtal upphör att gälla vid hyrestidens slut, men det får även sägas upp till upphörande före den tidpunkten (3 § 1 st.). Som hyresvärd får du, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen om inte en längre uppsägningstid har avtalats, vilket dock inte är fallet här (3 § 2 st.). Några krav på formen för en uppsägning från hyresvärdens sida finns inte i privatuthyrningslagen, men jordabalkens (JB) regler anses analogt tillämpliga i det här sammanhanget. Det innebär att uppsägningen, förutom att den måste delges hyresgästen, ska vara skriftlig (12 kap. 8 § JB). Huruvida e-post och sms uppfyller formkravet är inte helt klart, men min bedömning är att en uppsägning per ett mail torde vara tillräckligt för att du ska anses ha uppfyllt de lagstadgade kraven. Oavsett vilket är naturligtvis en sedvanlig skriftlig uppsägning att föredra alternativt båda delarna. Att ni har kommit överens om en ömsesidig uppsägningstid om en månad får dessvärre ingen bäring på den rättsliga bedömningen. Ett avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i privatuthyrningslagen är till nackdel för hyresgästen är nämligen utan verkan, det vill säga blir automatiskt ogiltigt (2 §).Avslutande ord och ytterligare rådgivningSammanfattningsvis kan följande anföras. Dina hyresgäster har inget besittningsskydd i det här fallet varför de inte kan vägra att flytta på sig. Däremot har de rätt till en längre uppsägningstid än en månad (se 3 § 2 st. ovan). Datum för uppsägningen är för mig ovisst varför jag inte kan uttala mig om exakt när hyresförhållandet kommer att upphöra. Notera även att formkraven för uppsägningen måste vara uppfyllda, om så inte har skett kommer uppsägningstiden formellt att börja löpa från dagen när du skriftligen säger upp dina hyresgäster och delger dem.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Andrahandsuthyrning tillåten

2021-03-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Min mamma vill flytta till Danmark men vill inte vara tvungen att säga upp sin hyresrätt i Sverige. Hon vill hyra ut den till mig i andra hand men hon vill även kunna ta bort sin adress härifrån och skriva in sig i Danmark. Är det möjligt? Hon behåller sin hyresrätt men tar bort sin adress därifrån och hyr ut den till mig? Jag är även inskriven på adressen.
Oscar |Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga! Jag förstår din fråga som att du vill veta om din mor, som ska bosätta sig i Danmark, kan hyra ut sin hyresrätt i andra hand till dig. Jag kommer i mitt svar använda 12 kap Jordabalken. Vad säger lagenBestämmelser som rör hyra och andrahandshyra finner man i 12 kap. Jordabalken (JB). I 12:39 JB framgår att hyresgästen inte utan hyresvärdens samtycke får hyra ut lägenheten i andra hand. Av samma bestämmelse framgår dock att det finns undantag från denna huvudregel. Dessa undantag finner man i 12:40 JB. Här stadgas det att hyresgästen får hyra ut i andra hand om hyresnämnden lämnar tillstånd till det.Tillstånd från Hyresnämnanden lämnas enligt bestämmelsen i två fall; för det första om hyresgästen vill hyra ut i andra hand på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete, eller studier på annan ort med mera. Värt att notera är att det ska finnas "beaktansvärda skäl för upplåtelsen". Detta betyder att det måste finnas ganska stark anledning bakom önskemålet att få hyra ut i andra hand. För det andra ska hyresnämnden tillåta andrahandsuthyrning om hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.Vad innebär detta för dig? - Detta innebär att din mor måste samtala med sin hyresvärd för att få rätt att hyra ut i andra hand till dig. Om hon får tillstånd av hyresvärd så har du rätt att flytta in. *Ska tilläggas att din mor kan bli obegränsat skattskyldig enligt 3 kap 3 § och 7 § inkomstskattelagen om hon har kvar nyttjanderätten till lägenheten i Sverige. Detta kan innebära att hon dubbelbeskattas i både Sverige och Danmark. Detta är dock en avstickare och besvarar inte din fråga men kan vara något att ytterligare överväga för din mor.

Kan jag bli uppsagd från min andrahandsbostad om ägaren säljer den

2021-04-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, Vi hyr idag en bostadsrätt i andra hand. Vi har skrivit ett avtal med bostadsrättsinnehavaren om en ömsesidig uppsägningstid på två månader. Nu ska bostaden säljas varpå vi blir oroliga att personen som äger bostaden kan överlåta den till köparen utan att ta hänsyn till vår uppsägningstid så att vi blir tvungna att flytta på kort varsel. Kan det bli så?
Björn Lotoft |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som du skriver har ni ett skriftligt avtal, och ni bor i lägenheten. Det ger er samma rätt mot den nya ägaren av lägenheten gällande andrahandsavtalet, se 7:13 jordabalken.Andrahandsuthyrning av bostadsrättDen som hyr ut en bostadsrätt i andrahand ska ha samtycke från bostadsrättsföreningen enligt 7:10 bostadsrättslagen.Nyttjanderätt av bostadOm ni vid tillfället för överenskommelsen om andrahandsuthyrningen även skrev in er hos inskrivningsmyndigheten, kommer den nya ägaren känna till att ni hyr bostaden. Då kan den nya ägaren inte göra er rättighet ogiltig, se 7:14 jordabalken. Även om ni inte har gjort en inskrivning har ni som ovan nämnt samma rätt mot den nya ägaren som den nu säljande ägaren enligt 7:13 jordabalken.SammanfattningDu har enligt ditt avtal rätt till två månaders uppsägningstid. Skulle en ny ägare tillträda gäller samma avtal. Troligtvis blir du då uppsagd vid köpets genomförande. Då har du fortfarande två månader på dig. En rimlig utgång är att ni blir uppsagda vid försäljningen, och sedan bor kvar till den nya ägaren tillträder, förutsatt att tillträdet sker senare än två månader från köpet. Det kan vara en god idé att läsa ditt avtal noga. Behöver du hjälp med att tolka avtalet och de regler som gäller vid andrahandsuthyrning, överlåtelse av bostadsrätt med mera är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline.Vänligen,

När måste jag säga upp min andrahandshyresgäst?

2021-04-12 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hyr ut mitt fritidshus sedan 2019-05-17. Detta avtal förlängdes till 2021-05-31. Hyresgästen har i särskild skrivelse en månads uppsägningstid. Som HV har jag inte skrivit in någon uppsägningstid. Inför nästa hyresperiod så har jag inte gjort någon formell uppsägning. Behöver dock höja hyran med 4% pga ökade kostnader som jag i mail till HG redovisat för. Om denne inte går med på detta, kan jag då säga upp HG med 3 mån till avflytt när jag vill eller är det så att uppsägningen måste vara HG tillhanda 3 mån innan ny hyresperiod dvs 28/2? Tacksam för svar.
Daniel Högström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att ert avtal löper ut om drygt en och en halv månad.När du hyr ut ett fritidshus gäller lagen om uthyrning av egen bostad. Ett tidsbestämt avtal behöver inte sägas upp för att sluta att gälla (3 §). Det innebär alltså att ert avtal automatiskt upphör. Hyresgästen har bara rätt till förlängning om ni har kommit överens om det (3 § tredje stycket).Om ni ska teckna ett nytt avtal så kan ni förhandla fram en hyra som båda är nöjda med innan ni skriver under avtalet.Om ni redan har skrivit under ett nytt avtal har du två handlingsalternativ. Antingen kan du skriftligen meddela din hyresgäst att du vill justera hyran och om hyresgästen inte går med på att förändra hyran kan du ansöka att hyresnämnden ska justera hyran (4 §). Det andra alternativet är att du kan säga upp din hyresgäst och det kan du göra oavsett om det är ett avtal på obestämd tid eller tidsbegränsat (3 §). Om du säger upp avtalet upphör det att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen (3 § andra stycket). Sammanfattat kan du alltså säga upp din hyresgäst när du vill men du måste vara medveten om uppsägningstiden.Om du har fler frågor är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline igen.Med vänliga hälsningar,

Beaktansvärda skäl för att hyre ut hyresrätt i andra hand

2021-03-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag har bott i min hyresrätt (förstahands) i 6 månader. Nu vill jag och min kille testa på att bo ihop, dvs att jag ansöker om andrahandsuthyrning med anledning av samboprövning. Min hyresvärd säger dock att jag måste ha bott i lägenheten minst ett år innan jag får hyra ut den för att sambopröva. Ses samboprövning som ett beaktransvärt skäl? Får hyresvärden verkligen begränsa på detta sätt?
Fredrik Holmström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om detta finns i jordabalken (här, nedan förkortad JB). Enligt 12 kap. 39 § JB måste hyresgästen ha hyresvärdens samtycke för att få hyra ut lägenheten i andra hand. Enligt 12 kap. 40 § kan dock hyresgästen få tillstånd från hyresnämnden om hen har beaktansvärda skäl. Som exempel räknar paragrafen upp familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort etc. Uppräkningen är inte uttömmande, vilket innebär att andra likvärdiga situationer kan godtas. Därtill krävs att hyresgästen har ett beaktansvärt skäl att vilja ha kvar anknytningen till lägenheten. Sammanvägt så innebär detta att ditt skäl, att prova vara sambo i en annan lägenhet, är ett giltigt skäl, men du behöver även ha en beaktansvärd anledning att ha kvar lägenheten. Den första gången man ansöker är dock inte kravet på beaktansvärd anledning så högt ställt. Vill du prova att bo med din kille i en ny lägenhet men din hyresvärd säger nej till andrahandsuthyrning kan du alltså begära tillstånd hos hyresnämnden. Beroende på om du kan påvisa beaktansvärda skäl för detta så kan du därigenom "kringå" din hyresvärd. Kravet på beaktansvärt skäl torde vara uppfyllt. Det kan tilläggas att ju längre period du ansöker om desto högre krav ställs på dina skäl för det. Slutligen hittar jag ingen regel om att man måste ha bott i lägenheten i sex månader för att få hyra ut i andra hand. Hoppas detta besvarade din fråga!MVH,

Får jag ha inneboende i min fritidslägenhet?

2021-03-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |HejKan man ha en inneboende i sin fritidslägenhet? Det gäller i så fall en av mig helägd bostadsrättslägenhet som jag inte bor permanent i utan har som "fritidslägenhet" istället för ett fritidshus och besöker i bland under helger och semester och som jag därför inte är skriven på som hemadress. Min hemadress är på annan ort. Tanken är alltså inte en regelrätt andrahandsuthyrning av bostaden i sin helhet, vilket kräver föreningens godkännande, utan en inneboende i en del av lägenheten.
Victor Nilsson |Hej, och tack för att du valt att vända dig till Lawline med din fråga!Till skillnad från när det är fråga om andrahandsuthyrning är utgångspunkten vid uthyrning till en inneboende att det inte krävs samtycke från bostadsrättsföreningen (7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Det krävs dock att den inneboende inte får lägenheten upplåten till sig för självständigt bruk.I ett rättsfall från 2001 kom Högsta domstolen fram till att den inneboende hade ett självständigt brukande, och att samtycke krävdes, när ägaren till lägenheten besökte den någon gång i månaden och bland annat hämtade sin post där (NJA 2001 s. 241). Med hänsyn till att du har lägenheten som fritidslägenhet krävs det sannolikt samtycke från föreningen även i ditt fall.Sammanfattningsvis får du förstås ha en inneboende i din fritidslägenhet, men det krävs att du har föreningens samtycke för att hyra ut den till den inneboende.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,