Är en andrahandshyresgäst skyldig att betala uthyrarens självrisk vid skada?

2020-03-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag äger en bostadsrätt som jag för tillfället hyr ut (med tillstånd från föreningen). Hyresgästen har orsakat en vattenskada på min lägenhet och lägenheten under, detta på grund av tydlig oaktsamhet. Hyresgästen lämnade vattenkranen på och gick sedan till jobbet, med vetskap om att det var stopp i avloppet. Denna historia stryks av ett flertal vittnen som både pratat med hyresgästen och gått in i lägenheten under vattenläckan.Min fråga är vad som händer nu? Går detta på BRF:ens försäkring eller på min egen? Är det skadeståndskrav mot hyresgästen som gäller om han inte villigt betalar självrisken?
Ebba Thor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tillämpliga lagar:Andrahandsuthyrning av en bostadsrätt regleras i lagen om uthyrning av egen bostad samt jordabalkens (JB) 12 kap.Vem som har skyldigheten att ersätta uppkomna skador i en hyresbostad:I JB 12 kap. 24 § stadgas hyresgästens vårdplikt. Detta innebär att hyresgästen ska vårda bostaden samt är ansvarig för att ersätta de skador som är orsakade av denne medvetet eller på grund av vårdslöshet. Skador som skett på grund av olyckshändelser omfattas inte, och det är därmed hyresvärden som ska ersätta dessa. För att hyresvärden ska bli ansvarig för ersättningen måste det bevisas att skadan uppkom under tiden som hyresgästen bodde där samt att det var en olycka.Vad som gäller i ditt fall:Vid vattenskador på grund av vattenläckage från en bostadsrätts våtutrymme, kök, golvbrunn, avlopp och installationer är du som ägare av bostadsrätten ansvarig för skadorna i din lägenhet. Då skadan orsakats på vårdslöst sätt kan den drabbade grannen i lägenheten under din kräva dig på ersättning som motsvarar dennes självrisk. I ditt fall då det var din andrahandshyresgäst som orsakade vattenskadorna på grund av vårdslöshet, så gäller den allmänna vårdplikten JB 12 kap. 24 § och hyresgästen är därmed skyldig att ersätta skadan.Vad du kan göra:Du kan vända dig till din andrahandshyresgäst för att få din (och eventuellt din grannes) självrisk täckt av denne. Ditt försäkringsbolag kan i sin tur vända sig till andrahandshyresgästen och kräva ersättning om gästen anses vållat skadan, så kallad regressrätt. Om hyresgästen inte vill betala självrisken kan du ansöka om ett betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten, läs mer om detta här.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Hyresnämnden bestämmer vad som räknas som en skälig hyra

2020-03-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag hyr en lägenhet i andrahand där hyran ligger på 7600kr, personen jag hyr av tar dock ut 9500kr och då är lägenheten inte möblerad samt står jag för alla avtal och liknande. Dock såg jag nu att personen i kontraktet har skrivit att "hyresgästen är medveten om påslaget på 1900kr", innebär det då att jag inte har rätt att gå till hyresnämnden och kräva tillbaka pengarna för ockerhyra?
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Nej, det betyder det inte. Reglerna om skälig hyra är tvingande till hyresgästens förmån och det ska inte vara så pass enkelt att man kan undgå dem genom en sådan simpel skrivning.Reglerna kring skälig hyra skiljer sig åt beroende av om det är ett hus, en bostadsrätt eller en hyresrätt som du hyr. Jag rekommenderar dig att gå in på boupplysningens hemsida och använda deras välutvecklade kalkylator för skälig hyra. Du hittar deras hemsida och kalkylatorn genom att klicka här. Om du får fram att du har en oskälig hyra (vilket jag tror) så hör av dig till din uthyrare i första hand och be om en skriftlig ändring av hyran. I andra hand, om ingen ändring sker, så bör du kontakta Hyresnämnden och anmälda din oskäliga hyra. Förhoppningsvis bestämmer de då en nedsättning av hyran.Hoppas du fick svar på din fråga!Mvh

Uppsägning vid hyra av bostadsrätt i andra hand

2020-03-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Min son har sagt upp sitt andrahands hyreskontrakt.Lägenheten är en bostadsrätt.När kontraktet för denna skrevs, så skrevs det för ett år, och skulle gå att förlänga om man ville.Nu har min son sagt upp kontraktet då han fått ett förstahandskontrakt på en annan lägenhet den 1/6, men hyresvärden vill inte godta uppsägningen då han menar på att sonen har bundit upp sig på ett 1-års kontrakt.Jag har för mig att hyresgästen inte får binda upp någon, utan måste ta emot en uppsägning. Ingenting sades heller om att binda sig vid kontraktet i ett år, utan det sades bara att de bara vill skriva ett år i taget. Vad gäller? Mvh: Orolig mamma
Sandra Rust |Hej!När det kommer till uthyrning av en bostadsrätt så är det Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad som är tillämplig. Denna lagen är tvingande för hyresgästens fördel, och får inte inskränkas så att hyresgästens rätt går förlorad.Står det inte ett slutdatum i avtalet på uthyrningen anses hyresavtalet gälla för obestämd tid. I dessa fall ska avtalet sägas upp för att upphöra att gälla. Har avtalet ett slutdatum för uthyrningen anses avtalet gälla för bestämd tid. Ett sådant avtal upphör att gälla när hyrestiden är slut enligt avtalet MEN får även sägas upp till upphörande före denna tidpunkt enligt 3 § i den nämnda lagen.Hyresgästen och hyresvärden får säga upp avtalet (både vad gäller ett avtal som löper på bestämd eller obestämd tid). Säger hyresgästen upp avtalet så upphör det att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. (Skulle det sägas upp idag skulle det upphöra att gälla månadsskiftet april/maj om man inte säger upp det för ett senare datum)Skulle hyresvärden vilja säga upp avtalet så upphör avtalet att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigaste efter tre månader från uppsägningen om inte en längre avtalstid har avtalats.Det innebär att din son har rätt att säga upp avtalet till den 1/6. Att tänka på ur bevishänseende är att göra en skriftlig uppsägning av avtalet, trots att lagen inte kräver det.Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning

Har jag rätt att hyra ut min bostadsrätt i andra hand?

2020-03-07 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hejsan! Jag har köpt en bostadsrättslägenhet i Stockholm och den vill jag hyra ut till min dotter. Hon studerar just nu i en annan stad och hon kan därför inte bo i lägenheten.. Min fråga är då om jag kan hyra ut denna lägenhet till någon annan person (eller familj) tills hon är färdig med studierna om några år. Jag har i 1 år nu hyrt ut lägenheten i 1 år efter tillstånd från bostadsrättsföreningen men vill förlänga det nu och då sa dem nej.
Siva Arif |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du som äger bostadsrätten får upplåta din lägenhet i andra hand, endast med styrelsens samtycke (7 kapitlet 10 § bostadsrättslagen). Om styrelsen inte lämnar sitt samtycke har du dock möjlighet att ansöka om tillstånd för andrahandsuthyrning hos hyresnämnden, enligt 7 kapitlet 11 § bostadsrättslagen. Det spelar ingen roll om styrelsen i bostadsrättföreningen nekat dig rätten till uthyrning om du får tillstånd från hyresnämnden.Det står i bestämmelsen att hyresnämnden ska lämna tillstånd "om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke". Det är upp till hyresnämnden att besluta om dessa förutsättningar föreligger i ditt fall. Jag råder dig därför att ta kontakt med hyresnämnden, förslagsvis genom att besöka deras hemsida (länk). Där finner du information om uthyrning i andra hand och du kan även få fram den blankett som ska fyllas i och skickas till hyresnämnden. Det är dessutom avgiftsfritt att ansöka om tillstånd och få tvisten prövad. Jag hoppas att du fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att höra av dig igen!Vänligen,

Vart kan man vända sig om man har tvist med sin hyresvärd?

2020-03-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Vart ska jag vända mig för dispyt med min hyresvärd?Kortfattat:Jag var tills nyligen inneboende med min hyresvärd. Jag betalade hyra för hela perioden jag bodde hos henne. Jag upptäckte till min förvåning att kronofogden har bestämt att vräka henne efter att hon inte har betalat hyra i ett år. Detta leder till att jag har 48h på mig att flytta ut vilket har orsakat besvär. Enligt kontraktet som jag skrev på med henne så har jag tre månaders uppsägningstid. Jag skulle vilja föra detta vidare och ta laglig aktion mot henne. Vad har jag för alternativ?Med vänliga hälsningar,
Emil Bengtsson |Hej! Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!Vart kan du vända dig för att vidta aktioner?Av din fråga framgår att du vill vidta aktion mot din hyresvärd och att du undrar vart du gör detta. Vid tvister mellan hyresvärd och hyresgäst kan hyresnämnden pröva ärendet. Det brukar till exempel kunna röra tvister om man vill hyra ut lägenheten i andra hand men hyresvärden inte ger sitt samtycke, eller om hyresgästen tycker att det är oskäligt hög hyra. Hyresnämnden prövar din tvist kostnadsfritt och du kan läsa mer om vilka tvister de prövar här. Jag tolkar det som att du vill ha ersättning på grund av de besvär som du tvingats få genom din hyresvärds agerande. Min bedömning blir att just din situation inte faller in under hyresnämndens specialområde, utan att det kan vara mer aktuellt med en stämningsansökan vid tingsrätt. Som huvudregel ska du vända dig till den tingsrätt där din hyresvärd var folkbokförd året innan. Vill du ha hjälp att lämna in en stämningsansökan så att den blir gjord på rätt sätt, samt att driva processen mot din hyresvärd så kan du kontakta mig på emil.bengtsson@lawline.se så återkommer vi med en offert till dig. Hoppas du fått svar på din fråga!

Får jag hyra ut min hyresrätt i andrahand?

2020-03-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Min dotter har en förstahandskontrakt hyreslägenhet i Stockholmskommun. Hon ska flytta snart till en bostadsrätt i samma kommun och byta adress. Har hon rätt att behålla hyresrätten i ett år och hyra ut i andrahand till en vän? Tack på förhand!
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Naturligtvis kan din dotter behålla sin hyresrätt, hon har ju ett förstahandskontrakt. För att hon ska kunna skiljas från sin hyresrätt så krävs det grund för förverkande, se 12 kap. 42 § Jordabalken. Däremot är det på det viset att hon behöver tillåtelse för att hyra ut sin hyresrätt i andrahand. Har hon inte erhållit något tillstånd och hyr ut sin hyresrätt ändå, så utgör det grund för förverkande och hon kan då bli av med sin hyresrätt, se 12 kap. 39, 40 och 42 §§ Jordabalken. Tillståndet behöver antingen lämnas av hennes hyresvärd eller Hyresnämnden. Därför rekommenderar jag din dotter att, i första hand, försöka få tillstånd av sin hyresvärd. I andra hand kan hon vända sig till Hyresnämnden för det fall hyresvärden inte ger sin tillåtelse.Din dotter bör vara medveten om att det inte finns någon ovillkorlig rätt för hyresvärden att tillåta en andrahandsuthyrning. I lagen föreskrivs några exempel på situationer där dock tillstånd ska medges, se 12 kap. 40 § Jordabalken. Det är till exempel tillfälligt arbete eller studier på annan ort. En situation som hyresvärden bör ge sitt tillstånd är om din dotter ska provbo med en partner. Det är dock inte helt givet.Hoppas andrahandsuthyrning går igenom,MvhFredrik Rising

Förutsättningar för andrahandsuthyrning av hyresrätt och inneboende

2020-03-20 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag har fått avslag på min ansökan om att hyra ut min lägenhet i andrahand av min hyresvärd.Studerar för tillfället och hyran är lite väl hög och CSN är lite för lågt för att kombinera.Måste jag ha min hyresvärds godkännande för att hyra ut delar av min lägenhet (inneboende)?Mvh A
Jonathan Lengyel |Hej, tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!Uthyrning av hyresrätt i andra handNär det gäller uthyrning av hyresrätt i andra hand krävs ett godkännande från hyresvärden för att det ska vara tillåtet. Som framgår av din fråga har du redan kontaktat hyresvärden och ansökt om att få hyra ut din hyresrätt i andra hand, men fått avslag. Nästa möjlighet är att ansöka till hyresnämnden om att få hyra ut din lägenhet i andra hand. En sådan ansökan kan du göra här. För att hyresnämnden ska ge dig tillåtelse att hyra ut din lägenhet i andra hand krävs så kallade "beaktansvärda skäl". Det kan exempelvis vara tillfälliga studier/tillfälligt arbete på annan ort, sjukdom, längre utlandsvistelse, speciella familjeförhållanden osv. Det krävs även att den som är tänkt att hyra i andra hand är en skötsam person och att hyran inte överstiger skälig hyra enligt 12 kapitlet 55 § jordabalken.Inneboende i hyresrättAtt hyra ut en del av lägenheten är tillåtet om du själv bor kvar i lägenheten. Detta kallas att ha hyra ut en del av lägenheten till en inneboende. Att hyra ut en del av lägenheten medan även du bor kvar i lägenheten kräver inget tillstånd från hyresvärden. Du får ta ut hyra av den inneboende för den delen av lägenheten som den inneboende använder.Som slutgiltigt svar på din fråga; du behöver inte ha din hyresvärds godkännande om du avser att hyra ut en del av din lägenhet till en inneboende så länge du själv bor kvar i lägenheten.Med vänliga hälsningar,

Får hyresvärd gå in utan tillåtelse?

2020-03-05 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Om vi hyr en lägenhet andrahand, är det då lagligt att våran hyresvärd kommer in i lägenheten utan att hört av sig först?
Elin Giding |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! En hyresgäst har ensamrätt till boendet och hyresvärden har därmed ingen rätt att tillträda lägenheten utan hyresgästens tillåtelse. Det finns dock vissa tillfällen där hyresvärden har rätt att utan förvarning ges tillträde till lägenheten för att utföra nödvändig tillsyn, brådskande arbeten som exempelvis en vattenläcka (12 kap 26§ Jordabalken) och nödsituationer. Är det ett mindre brådskande ärende som exempelvis sotning av en fläkt, har hyresvärden rätt till tillträde om hen säger till minst en månad i förväg. Hyresvärden behöver därmed en giltig anledning för att få komma in i din lägenhet utan tillåtelse. Går hyresvärden in i lägenheten utan att meddela dig som hyresgäst och utan giltig anledning så strider det mot hyreslagen och kan även i vissa fall anses som ett hemfridsbrott enligt (4 kap. 6 § 1 st. Brottsbalken). Hoppas du är nöjd med ditt svar! Du är alltid välkommen att höra av dig till oss igen vid fler frågor. Med vänlig hälsning,