Göra sig av med inneboende som vägrar flytta ut

2019-10-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej har ett hyreskontrakt med en inneboende som går ut det den 21 nov. Kontrakt är skrivet och det är en månad som står i kontraktet. Jag ska flytta själv och måste ha tomt innan årskiftet. Han har fått i god tid till veta om detta. Den 21nov 2019 vill jag ha honom ute gett honom till den 25 nov. Haft andra inneboende utan problem. Vad gör jag? Mår inte ok av situationen. Kontakta kronofogden eller? Han skyller på att inte hitta något mm, operation mm.....Jag har mail: kenth.kengarden.ude@stockholm.se Eller bara kenth.kengarden@stockholm.se
|Hej och tack för du vänt dig till Lawline med din fråga!Relevanta lagarDet framgår inte av din fråga huruvida det rör sig om en bostadsrätt, som berörs i lag om uthyrning av egen bostad, eller en hyresrätt, som berörs i jordabalken (förkortas JB). Emellertid är regelverken lika i många fall. Alternativ 1Alt 1) Om du har hyrt ut ett rum i din bostadsrätt eller om du har hyrt ut ett rum i en hyresrätt på obestämd tid gäller 3 månaders uppsägningstid. Det spelar ingen roll om du och hyresgästen har avtalat om något annat; är avtalsvillkor till nackdel för hyresgästen är avtalsvillkoren inte giltiga. Jag är inte riktigt säker på hur jag ska förstå frågan, men om man ska förstå det som att du har sagt upp den inneboende med en månadsuppsägningstid, eftersom det står i kontraktet, så är det inte en månad som gäller utan 3 månader. Detta beror på att ett sådant villkor är till nackdel för hyresgästen. Detta gäller både om du hyrt ut en bostadsrätt eller om du hyrt ut ett rum i en hyresrätt. Alternativ 2Alt 2) Om det istället är ett hyreskontrakt träffat på bestämd tid har uppsägningen, såsom jag förstått det i din fråga, skett i rätt tid (12 kap. 4 § JB).Rätt att säga upp inneboendeNär det väl den lagenliga uppsägningstiden har passerat har du alltid rätt att säga upp avtalet när du har en inneboende eftersom en inneboende inte har besittningsrätt, alltså kan denne inte kräva att få bo krav på det sätt som en "vanlig" hyresgäst - d.v.s en som hyr en hel lägenhet - kan (12 kap. 45 § JB). Således, oavsett om det rör sig om alt 1) eller alt 2) har du alltid rätt att säga upp den inneboende, men uppsägningstiden kan inte vara sämre för hyesgästen än vad lagen anger.RådNär uppsägningstiden gått ut (vilket beror på om det rör sig om alt 1) eller alt 2)), och din inneboende inte flyttar ut, råder jag dig att vända dig till Kronofogden. Där kan du få hjälp med avhysning och hur detta går till kan du läsa mer om här.De kan även hjälpa dig att driva in skulder för eventuella uteblivna hyror.

Giltiga skäl vid andrahandsuthyrning av bostadsrätt

2019-10-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Vi äger två ettor i en bostadsrätt i Stockholm och vill hyra ut en av dessa. Bostadsrättsföreningenhar avslagit detta med motivering att vi äger två. Är det skäl nog? Vad jag vet efter att familjen suttit i styrelsen under sammanlagt 10-12 år har aldrig en andrahandsuthyrning blivit avslagen tidigare och då har även innehavare av mer är en lägenhet fått hyra ut.Till saken hör att min hustru arbetar mycket i Stockholm och använde en av lägenheterna som övernattningsbostad. Den andra står i regel tom. Vi anser inte att ägandet av två lägenheter skallvara ett hinder, då vi för övrigt sköter våra åtaganden till 100% och har även regelbundet deltagiti styrelsearbeten-Vad föreslår ni att jag för att gå vidareUndrande
Jessica Konduk |Hej,Tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Frågan är fastighetsrättslig och regleras av bostadsrättslag (1991:614). Jag förutsätter att du/ni innehar bostadsrätterna som privatpersoner och inte som fysisk person.Andrahandsuthyrning av bostadsrättEnligt 7 kap 10 § och 11 § bostadsrättslagen har du rätt att hyra ut i andra hand om du har skäl för uthyrningen. Utgångspunkten är att bostadsrättshavaren ska ha stor frihet att upplåta lägenheten i andra hand för att under en tid bo på annat håll men det krävs samtycke från föreningen för att få hyra ut i andra hand. Om en bostadsrättsinnehavare upplåter sin bostad i andra hand utan föreningens samtycke riskerar man att förverka bostadsrätten. Styrelsen har ingen rätt att neka dig uthyrning om de inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Giltiga skäl för uthyrning är till exempel att du inte kan använda lägenheten som bostad under en period och har boendet ordnat på annat håll, även skäl som snarast hänför sig till hyresgästen kan vara godtagbara, t.ex. att en närstående behöver lägenheten under en tid. Om bostadsrätten är svår att sälja på grund av rådande marknadsförutsättningar, bör en upplåtelse kunna tillåtas upp emot ett år. Även studier eller arbete på annan ort, längre vistelse på vårdinrättning, provboende som sambo, militärtjänstgöring m.m. kan betraktas som beaktansvärda skäl. En bostadsrätt som är införskaffad i syfte att bo i vid pensionen har man som regel rätt att upplåta i andra hand. Enbart bostadsrättshavarens vilja att tillgodogöra sig hyra för lägenheten är inte ett godtagbart skäl. Om en uthyrning kan väntas påverka föreningens skatterättsliga förhållanden, kan det utgöra en befogad anledning för styrelsen att vägra samtycke. Se närmare prop. 2013/14:142 s. 21 f. Vanligen har föreningen rätt att tidsbegränsa andrahandsuthyrningen till 1 år.Omständigheten att du eller ni har deltagit i styrelsearbete har juridisk sett ingen påverkan på möjligheten att hyra ut i andrahand. Det kan däremot vara så att om ni från början köpte båda bostadsrätterna för andra syften än att bo där stadigvarande, kan det utgöra ett skäl som talar för att ni ska få hyra ut dem. Detta skäl är inte ett av de allmänt accepterade giltiga skälen som jag skrev om i stycket ovan.Om båda ettorna klassats som en bostadsrätt kan det vara så att uthyrning av den ena blir att anse som en uthyrning till en inneboende, då krävs inte samtycke från bostadsrättsföreningen. Om det däremot är så att det är 2 stycken separata bostadsrätter, då krävs samtycke från bostadsrättsföreningen.Hur du går vidareVägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd ska lämnas, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till viss tid (det blir oftast 1 år), enligt 7 kap 11 § bostadsrättslagen. Du kan alltså ansöka om att få tillstånd att hyra ut bostadsrätten i andrahand trots bostadsrättsförenings nekande, du måste då motivera din orsak för uthyrningen med ett giltigt skäl. Ansökan skickar du till hyresnämnden.Tänk på att undersöka den potentiella hyresgästens skötsamhet och betalningsförmåga eftersom du har ansvaret för bostadsrätten och betalning av årsavgfiten även under tiden som du hyr ut den. RekommendationOm du tycker att det är komplicerat att överklaga kan du anlita en jurist som hjälper dig med detta. Om du vill anlita en av Lawlines jurister eller om något är oklar i mitt svar kan du mejla mig, jessica.konduk@lawline.seVänligen,

Inneboende eller andrahandsuthyrning?

2019-10-08 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Om jag hyr ut en del av min villa. Som är så populärt att uppmana till i studentstäder nu. Är det för inneboende eller andrahandsuthyrning? Vad skall man använda för avtalsmall?
|Hej och tack för att vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om uthyrning av en egen bostad finns i Lag om uthyrning av egen bostad.Inneboende eller andrahandsuthyrningDin första fråga handlar om ifall det rör sig om inneboende eller andrahandsuthyrning. I ditt fall rör det sig om en privat villa som du äger, och därför blir det inte fråga om andrahandsuthyrning eftersom du äger bostaden och inte är en hyresgäst. Det medför att du inte behöver något tillstånd för varken inneboende eller för hyresgäster. Hade du däremot bott i en lägenhet hade läget sett annorlunda ut. Då hade det exempelvis krävts tillstånd för att hyra ut i andra hand.Det finns inga tydliga regler för vart gränsen går mellan inneboende eller hyresgäst. Det som dock skulle tala för att det rör sig om en hyresgäst är att hyresgästen till exempel har eget kök och egen ingång till villan. Om personen däremot har ett eget rum men delar kök och allmän yta med dig, rör det sig om en inneboende. Det beror alltså på hur boendesituationen kommer att se ut för personen du hyr ut till.AvtaletDin andra fråga handlar om vilken avtalsmall du ska använda. I ditt fall rör det sig om ett förstahandskontrakt, vilket är det kontrakt du skriver när du hyr ut en bostad som du själv äger. Du då bli den huvudsakliga hyresvärden. Jag rekommenderar jag dig att se över följande punkter för ditt framtida avtal:- Vilka avtalsparterna är, det vill säga vilka som ingår avtalet (hyresgäst och hyresvärd)- Vad hyran ska vara- Hur lång hyrestiden ska vara- Om hyresgästen ska ha tillgång till andra utrymmen, såsom förråd, garage etc - Övriga punkter, till exempel vad som gäller för städning, möbler, försäkring och så vidareDet viktiga är att du skriver ett hyreskontrakt så att det är tydligt för både dig och den som hyr vad som gäller under uthyrningsperioden.Hoppas du fick svar på din fråga!

Vad gäller vid andrahandsuthyrning - ersättningsansvar?

2019-10-02 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Om man hyr ut en lägenhet i andrahand och det visar sig att den hyresgästen lånar ut lägenheten till andra personer som förstör dörrar och stör grannar genom att kissa i trapphuset och vara högljudda. Dessutom har ingen hyra betalats. Hur går man tillväga och vad har den som hyr ut den för rättigheter i en sådan situation?
André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag delar upp denna frågan i två rubriker för tydlighetens skull, det är nämligen så att en rad olika lagrum aktualiseras i detta fallet. Vad gäller angående de obetalda hyrorna?Mellan dig och din hyresgäst har det uppstått en fordran där du har egenskapen av borgenär och hyresgästen är gäldenär. Det påtryckningsmedel du kan tillgripa är att ansöka om betalningsföreläggande (2 § första stycket BFH). Sådan ansökan ska innehålla ett krav (beloppet), grund för kravet (hyresavtalet) samt eventuell önskad ränta (9 -11 § BFH). Ärendet prövas av kronofogden (1 § BFH) som även meddelar ett utslag om ärendet inte bestrids av gäldenären (42 § BFH). Så fort utslag meddelas verkställs en utmätning (2 kap. 1 § tredje stycket UB). Utmätning innebär att gäldenärens egendom tas i beslag av kronofogden för att säkerställa betalning för ditt anspråk samt de kostnader som förfarandet medför. Om gäldenären är på obestånd och inte kan betala kan det hela rendera i ett konkursförfarande. Vad gäller om din hyresgäst lånar ut lägenheten till personer som förstör egendom?Denna fråga regleras i Jordabalken (JB) och skadeståndslagen (skL). Du som andrahandshyresvärd är ansvarig för alla skador som din hyresgäst (eller annan) orsakar i lägenheten (12 kap. 24 § fjärde stycket JB). Denna ståndpunkt har även bekräftats i praxis. Om du blir ersättningsskyldig kan du rikta ett regresskrav gentemot de som vållat skadorna i din lägenhet, således kan du återfå det du varit tvungen att betala till följd av deras vållande. Avslutningsvis kan sägas att sådana här situationer oftast löses genom ditt försäkringsbolag. Om du önskar en djupare utredning av din situation är du varmt välkommen att kontakta oss via länken här. Hoppas du fick svar på din fråga,MVH

Andrahandsuthyrning av bostadsrätt

2019-10-26 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Kan min bror som bor och är skriven i Norrland köpa en lägenhet i Stockholm för att hyra ut den till mig? Jag bor i stockholm
Nhi Tran |Hej!Tack för att du har vänt dig till oss på Lawline med din fråga!Lagen som blir tillämplig i ditt fall är Bostadsrättslagen. I 7 kap. 10-11 §§ i rådande lag finner vi bestämmelser vad gäller upplåtelse av lägenheten i andra hand. Samtycke från styrelsen När din bror köper en lägenhet så köper han enbart rätten att få nyttja lägenheten vilket innebär att han måste ta hänsyn till bostadsrättsföreningens stadgar och regler. Vill din bror hyra ut lägenheten till dig i andra hand så måste han först få godkännande från bostadsrättsföreningens styrelse. Huvudregeln är att en bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till en annan person, för självständigt brukande, endast om styrelsen ger sitt samtycke (7 kap. 10 § första stycket Bostadsrättslagen).Under vissa förutsättningar kan din bror upplåta lägenheten i andra hand utan att det kräver samtycke från styrelsen. Dessa undantag finns reglerade i 7 kap 10 § andra stycket Bostadsrättslagen. Det första undantaget avser en juridisk person som hade panträtt i bostadsrätten förvärvat den vid exekutiv auktion eller tvångsförsäljning och inte antagits till medlem i bostadsrättsföreningen. Bestämmelsen innebär att sådan juridisk person får utöva bostadsrätten under en begränsad tid utan att vara medlem i föreningen. Om den juridiska personen antas till medlem så behövs styrelsens samtycke. Det andra undantaget avser när en lägenhet är avsedd för permanentboende och nyttjanderätten till lägenheten innehas av en kommun eller landsting. Styrelsen ska dock ändå bli underrättade om en sådan upplåtelse så snart som möjligt (7 kap. 10 § tredje stycket Bostadsrättslagen).Samtycke från hyresnämnden Om styrelsen inte ger sitt samtycke kan din bror ansöka om att få hyresnämndens tillstånd till att hyra ut lägenheten i andra hand. Tillstånd ska lämnas om din bror har anledning för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. En sådan godtagbar anledning kan vara att han under en tid ska bo på annat håll eller att en närstående till honom behöver lägenheten under en tid (se prop. 2013/14:142 s. 21 f.). Ett tillstånd till att hyra ut bostadsrätten i andra hand ska begränsas till viss tid (7 kap. 11 § första stycket Bostadsrättslagen). SammanfattningHuvudregeln är att din bror kan enbart hyra ut en bostadsrätt i andra hand till dig om styrelsen ger sitt godkännande. Om styrelsen inte skulle ge sitt samtycke kan lägenheten ändå hyras ut i andra hand om hyresnämnden godkänner upplåtelsen, vilket de ska göra om din bror har en godtagbar anledning för upplåtelsen och bostadsrättsföreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.Hoppas att du fick svar på din fråga! Hör gärna av dig igen om du har ytterligare frågor!Med vänliga hälsningar,

Uppsägning av hyresgäst på grund av trakasserier, hur gör jag?

2019-10-14 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag har hyrt ut min bostadsrätt i andra hand med bostadsrättsföreningens medgivande. Nu har jag kontaktats av bostadsrättsföreningens styrelse som ber mig säga upp hyresgästen eftersom han trakasserat en granne, som klagat till styrelsen. Detta ska ha skett upprepade gånger på balkongen som delas med grannen och skiljs av med en vägg i mitten. Jag har enligt kontraktet tre månaders uppsägningstid och kan säga upp honom med skälet att han inte respekterat bostadsrättsföreningens ordningsregler. Styrelsen vill dock ha en kortare uppsägningstid än tre månader - de föreslår två veckor. Mot bakgrund av att hyresgästen inte fått någon varning tidigare, undrar jag om det finns någon grund för att säga upp honom med kortare uppsägningstid?Tacksam för svar!
Jennifer Embretsen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår att du och din hyresgäst har avtalat om en lagenlig uppsägningstid på tre månader från din, hyresvärdens, sida, men att bostadsrättsföreningen nu vill att du säger upp din hyresgäst med en kortare uppsägningstid på två veckor.När kan jag säga upp en hyresgäst i förtid?Hyresavtal kan sägas upp för en hyresgäst som trakasserar grannar. Om hyresgästen inte flyttar på grund av detta kan ärendet tas vidare till hyresnämnden eller eventuell tingsrätt, där bedöms om störningarna är så allvarliga att avtalet ska upphöra eller ej. Viktigt i ditt fall är att notera att det är hyresvärden, alltså du, som måste bevisa att det förekommer störningar. Det kan röra sig om polisanmälningar eller domar som läggs fram som bevisning i ett sådant fall.När hyresrätten ska anses förverkad regleras i jordabalken 12 kap 42 § (här). Det som kan bli aktuellt i ditt fall är att hyresrätten ska anses förverkad och hyresvärden har rätt att säga upp avtalet i förtid om det är fråga om allvarliga störningar i boendet, då gäller hyresvärdens rätt till uppsägning i förtid även om tillsägelse om rättelse inte har gjorts. Trakasserier och liknande beteende, t.ex. hot om våld, har i praxis ansetts utgöra allvarliga störningar.Om du skulle säga upp din hyresgäst med grund i JB 12 kap 42 § om allvarliga störningar och denne flyttar inom två veckor och sedan inte klagar, finns inget problem. Det som däremot kan hända är att din hyresgäst inte godtar att de påstådda trakasserierna utgör en allvarlig störning och vill ta vidare frågan till hyresnämnden. Som tidigare nämnt skulle det då falla ner till en bevisfråga, där du som hyresvärd bär bevisbördan för att dessa trakasserier ägt rum. Antagligen skulle föreningen hjälpa till att styrka detta, då de är angelägna om att få hyresgästen utflyttad, men det är du som hyresvärd som står ansvarig.SammanfattningMitt råd till dig här är att du får fundera kring riskerna med att säga upp hyresgästen omgående, vilket du har rätt till enligt JB 12 kap 42 §, men som kan leda till en svår bevisfråga för dig. Det andra alternativet är naturligtvis att säga upp hyresgästen enligt den avtalade uppsägningstiden på tre månader och förklara för bostadsrättsföreningen/styrelsen att du valt att göra på det sättet på grund av att bevisbördan annars åligger dig.Om du har fler frågor rörande detta är du varmt välkommen att kontakta mig på jennifer.embretsen@lawline.se.Vänligen,

Under vilka förutsättningar får en bostadsrätt hyras ut?

2019-10-02 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej Lawline,Jag är intresserad av att hyra ut min befintliga BR när jag och min sambo köper en ny tillsammans (med delat ägande). Min sambo har bott i och varit skriven på min befintliga BR i ett drygt år. Hon har under denna period inte haft någon egen BR/HR. Är det troligt att en BRF skulle godkänna en sådan uthyrning?Tack på förhand.
André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. För andrahandsuthyrning av bostadsrätter gäller bostadsrättslagen. Primärt regleras andrahandsuthyrningen i bostadsrättsföreningens stadgar men lagen säger att förutsatt att bostadsrättsföreningen gett sitt samtycke är andrahandsuthyrning tillåten (7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Bostadsrättsföreningens samtycke kan såklart vara förenat med en rad villkor som du måste iakkta. Om bostadsrättsföreningen inte förmår att presentera ett rimligt skäl varför du inte skulle få hyra ut den kan hyresnämnden lämna beslut om att andrahandsuthyrningen ska godkännas. Således ska du ha goda skäl och uthyrningen ska vara begränsad i tid (7 kap. 11 § bostadsrättslagen) Hoppas du fick svar på din fråga, MVH

Har man laglig rätt att hyra ut sin bostadsrättslägenhet i andra hand?

2019-09-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Har man laglig rätt att hyra ut sin lägenhet i andra hand till följd av att man inte får den såld pga att marknaden är dålig?
Hanne Nielsen |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Huruvida man har rätt att hyra ut en bostadsrättslägenhet i andra hand beror på om bostadsrättsföreningen godkänner det eller inte. Regler om andrahandsuthyrning finns i bostadsrättsföreningens stadgar samt i bostadsrättslagen. I 7 kap. 10§ bostadsrättslagen (BRL) stadgas att bostadsrättsföreningens samtycke krävs vid en andrahandsuthyrning. Det finns undantag då samtycke inte krävs enligt 2 stycket. Dock så är inte något sådant undantag tillämpligt i den situation du beskriver.Om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och bostadsrättsföreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke kan hyresnämnden lämna tillåtelse till uthyrningen i enlighet med 7 kap. 11§ BRL.Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att vända dig till oss på Lawline igen!Med vänlig hälsning