Andrahandsuthyrning, skälig ersättning för skada

2019-04-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, jag hyr ut min lägenhet i andra hand. Min hyresgäst har åsamkat ett brännmärke i min soffa. Soffan kostade 18.000 kr och är några år gammal. Vad är skäligt att ta för ersättning för soffan, då jag måste köpa en ny soffa.
|Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyresförhållanden finns i 12 kap. Jordabalken (JB). Av din fråga framgår inte om du avser att innehålla en del av depositionen eller kräva ersättning från din hyresgäst. Om du avser att innehålla depositionen beror svaret på frågan om vad som är skäligt på vad som avtalats, eftersom JB inte innehåller några regler om deposition. I sådant fall gäller vanliga avtalsrättsliga principer och avgörande är alltså vad som följer av avtalet. Som utgångspunkt gäller alltså att om du och din hyresgäst har avtalat om att du har rätt att innehålla en del av depositionen motsvarande ersättning för skada som hyresgästen har åsamkat har du alltså enligt avtalet rätt att innehålla ett belopp motsvarande den uppkomna skadan. Frågan om vad som kan anses skäligt, eller kanske snarare huruvida vad som följer av avtalet kan anses skäligt ska bedömas enligt 36 § Avtalslagen (AvtL). Omständigheter som ska beaktas vid avgörande av om ett avtal eller avtalsvillkor är oskäligt och därmed ska jämkas eller lämnas utan avseende är omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Bestämmelsen är väldigt generellt utformad och det kan vara mycket svårt att avgöra huruvida ett avtal eller avtalsvillkor är skäligt eller inte. Hursomhelst, om hela soffan har förstörts och det krävs en helt ny soffa i dess ställe för att skadan ska kunna anses vara ersatt torde du ha rätt att hålla inne en del av depositionen som motsvarar kostnaden för att införskaffa en soffa av samma beskaffenhet. Om du och din hyresgäst däremot inte har avtalet om deposition eller din rätt att hålla inne en del av depositionen till följd av skada gäller endast vad som följer av JB:s regler. Din hyresgäst är i sådant fall skyldig att ersätta all skada som denne orsakar genom dennes vållande, vårdslöshet eller försummelse. Hyresgästen är dock inte ansvarig för normalt slitage eller olyckshändelser. Huvudregeln är att hyresvärden har bevisbördan för att hyresgästen varit vårdslös. Om skadan däremot är sådan att den har uppkommit under hyrestiden på egendom som normalt inte är åtkomlig för annan än hyresgästen, och det är frågan om en sådan skada som typiskt sett uppkommer genom vårdslöshet presumeras att hyresgästen har orsakat skadan. Om du kan visa att soffan var i gott skick vid hyrestidens början och att soffan inte har varit åtkomlig för dig eller någon annan än hyresgästen under hyrestiden torde detta räcka för att visa att det är sannolikt att hyresgästen har orsakat skadan. I sådant fall presumeras att hyresgästen har orsakat skadan och du behöver alltså inte visa att din hyresgäst varit vårdslös, utan bevisbördan ligger i sådant fall hos din hyresgäst som då måste visa att denne inte orsakat skadan eller visa att skadan inte orsakats genom vållande, vårdslöshet eller försummelse utan att det har varit en olyckshändelse för att denne ska undslippa ersättningsansvar. Om du har rätt till ersättning för skadan utgör skälig ersättning, liksom ovan ett belopp som motsvarar kostnaden för att reparera skadan. Alltså om hela soffan har förstörts och det krävs en helt ny soffa i dess ställe för att skadan ska kunna anses vara ersatt torde skälig ersättning utgöras av kostnaden för en ny soffa av samma beskaffenhet. Om skadan som orsakats genom brännmärket däremot kan anses reparerad och soffan återställd genom att t.ex. en av soffkuddarna byts ut torde det dock inte vara skäligt att kräva ersättning om ett belopp motsvarande kostnaden för en helt ny soffa. I sådant fall utgör skälig ersättning snarare ett belopp motsvarande kostnaden för en ny soffkudde.Hoppas att du fick svar på din fråga.

Min inneboende vill folkbokföra sig på min adress, påverkar det hyresförhållandet på något sätt?

2019-04-20 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag har en inneboende i mitt hus. Hon vill folkbokföra sig på min adress. Påverkar det hyresförhållandet mellan oss?
Lisette Andersson Olsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Ert hyresförhållande förändras inte som sådant eftersom hon trots folkbokföring endast är din inneboende. Det är dock alltid bäst att ha ett hyresavtal mellan er, dels för er egen skull ifall det någon gång skulle uppstå en konflikt men dels också om det i någon situation skulle behöva bevisas att personen endast är din inneboende och inget annat. Enligt lag ska man folkbokföra sig på den adressen där man huvudsakligen är bosatt och eftersom din inneboende är bosatt på din adress är det där hon bör vara folkbokförd (6 § folkbokföringslagen). Folkbokföringen är främst en skattemässig registrering. Jag skulle därför rekommendera dig att kontakta skatteverket som har hand om folkbokföringen samt att de även kan svara kring frågor om exempelvis deklarering och avdrag vad gäller att ha inneboende. Du behöver inte vara oroad för att exempelvis förlora kontrakt, att din inneboende ska få rättigheter till ditt hus eller liknande. Det som du bör tänka på är däremot den ekonomiska delen, om du tillexempel har något bidrag såsom bostadsbidrag, bostadstillägg eller liknande ekonomiska bistånd från kommun eller myndighet. Eftersom du då har en person till folkbokförd i ditt hem kan dina bidrag komma att ändras och minskas. Det viktiga är i så fall att informera myndigheten om detta och eventuellt kontakta den specifika myndigheten och höra hur bidragen skulle komma att påverkas av detta. Jag hoppas du har fått hjälp med din fråga. Har du fler funderingar eller om det var något mer specifikt du tänkte på så är du välkommen att återkomma! Vänliga hälsningar,

Är en inneboende skyldig att städa vid utflyttning?

2019-04-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, jag har haft en inneboende hos mig några månader. När han flyttade ut och vägrar att städa efter sig eller föra bort allt skräpet han lämnade efter sig. Han blev tillsatt flera gånger att städa men han vägrade. Som hyresvärd har jag anlita nån att städa där han bodde. Jag skickade fakturan till honom men han vägra att betala. Vad har jag som hans hyresvärd juridisk rätteheter? För att jag vill gå vidare med ärende.
Emma Bergman |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du undrar vad din inneboende har för skyldigheter mot dig. När man hyr ut en del av sin bostad till en inneboende behöver man inte söka tillstånd för detta hos sin hyresvärd förutsatt att uthyrningen inte medför men för hyresvärden (12 kap. 41 § jordabalken). Detta innebär att det är du som hyresgäst som ansvarar för din inneboende. När man hyr ut en del av sin bostad till en inneboende kan man skriva ett kontrakt där man preciserar hyrestid, hyresvillkor, uppsägningstid och förhållningsregler. Det framgår inte av din fråga om något sådant kontrakt finns men om det gör det skulle din inneboende kunna anses bryta mot era eventuella avtalade förhållningsregler. Sammanfattningsvis kan man konstatera att det är du som hyresgäst som ansvarar för din inneboende vilket innebär att det är svårt att vidta några åtgärder mot en tidigare inneboende som inte städat efter sig. Om ni däremot har avtalat om städning och ersättning vid bristfällig städning kan du ha bättre möjligheter att kräva ersättning från den inneboende. Hoppas du fick svar på din fråga. Skulle du ha fler funderingar är du varmt välkommen att ställa en ny fråga till oss här på Lawline! Vänligen,

köpa lägenhet till son - kan han bo där?

2019-03-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Har en hyreslägenhet och tänkte köpa till min son en bostadsrätt som arv/gåva.Kan han bo i bostadsrätten fast han inte står på kontraktenmvh
|Hej! Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga.Om ditt barn inte står på kontraktet, så kommer det bli fråga om uthyrning av bostadsrätten i andra hand. I sådana fall måste styrelsen ge sitt samtycke. Det finns inget krav på bostadsrättsföreningen att godkänna uthyrningen i andra hand, men ifall föreningen nekar har man möjlighet att få frågan om uthyrning i andra hand prövad av hyresnämnden ( 7 kap. 10-11§ Bostadsrättslagen ).Hoppas du fick svar på din fråga!Mvh,

Otillåten andrahandsuthyrning av lokal

2019-04-20 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Fick veta att mitt hyreskontrakt (i andrahand) för min restaurangslokal har inte varit godkänt från fastighetsägare, trots jag var godkänt av dem för att sälja alkohol i lokalen. Lokalen hyrdes ut olagligt. Kan man prata om pactum turbe? Får jag kräva ersättning för det?
Tina Hashem |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad innebär pactum turpe?Pactum turpe finns inte i någon lag. Principen kommer från latin och betyder "skamlig överenskommelse". Den innebär att omoraliska och osedliga avtal inte förtjänar rättsordningens skydd. Domstolen prövar inte mål som anses vara skamliga. Ett exempel på när domstolen använde pactum turpe är RH 2004:41. Målet handlar om en gravid kvinna som tecknade ett avtal med en man. De avtalade om att mannen skulle betala en viss summa pengar om hon avbröt sin graviditet. Kvinnan fullföljde sin del av avtalet men mannen ville inte betala pengarna som de hade kommit överens om. Kvinnan vände sig därför till domstolen men domstolen vägrade att ta upp hennes mål med stöd av principen om pactum turpe. Hovrätten ansåg att det var ett omoraliskt avtal.Otillåten uthyrning av lokal faller inte in under pactum turpe utan man får gå till 12 kap. jordabalken (JB) istället.Andrahandsuthyrning av lokal utan samtycke från fastighetsägareFörstahandshyresgästen får inte hyra ut lokalen utan hyresvärdens samtycke (12 kap. 39 § första stycket JB). Om hyresgästen inte inhämtar ett samtycke från hyresvärden leder det till att hyresrätten blir förverkad d.v.s. omedelbar uppsägning av hyresavtalet (12 kap. 42 § 3p. JB). Då måste andrahandshyresgästen flytta omedelbart. Andrahandshyresgästen kan begära skadestånd av förstahandshyresgästen för de skador som har skett på grund av den otillåtna andrahandsuthyrningen.Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen,

Vad ska man tänka på när man hyr ut sin hyresrätt i andra hand?

2019-04-18 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej :)Jag vill hyra ut min bostad till en inneboende som vill bo 1 år i taget men max 3 år. Jag kan inga uppdaterade regler om uthyrning för ang hyresrätt som är möblerad, ink bredband och TV basutbud, undrar nu hur mycket i hyra får jag ta ut utan att min inneboende skulle ev kunna i efterhand begära pengar tillbaka från mig?Den inneboende har full tillgång till hela lägenheten i perioder pga att jag ibland jobbar långt hemifrån.Påverkar att min inneboende gör en adressändring till min adress eller ska denne skriva istället en Co-adress för ev risk att jag blir av med min lägenhet?Kan min inneboende försöka ta över mitt 1:a handskontrakt efter 1-2 år?Tacksam för svar:)Mvh
Emma Bergman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du undrar vad man ska tänka på när man hyr ut sin hyresrätt i andra hand.Hyresvärdens samtycke Då det rör sig om en hyresrätt är 12 kap. jordabalken (även kallat hyreslagen) tillämpligt. Som huvudregel får en hyresgäst upplåta lägenheten i andra hand om denne har hyresvärdens tillåtelse (12 kap. 40 § jordabalken). Hyresvärden ska lämna tillstånd om det inte finns en befogad anledning att låta bli. Ett sådant tillstånd ska begränsas till viss tid och kan förenas med villkor. Om man hyr ut sin lägenhet utan hyresvärdens samtycke kan detta utgöra en grund för förverkan, det vill säga att hyreskontraktet sägs upp i förtid.Andrahandskontrakt När man hyr ut sin lägenhet i andra hand bör man upprätta ett andrahandskontrakt där förhållningsregler och hyra och liknande specificeras. Det är även en bra idé att göra en inventarieförteckning över möbler och liknande som finns i bostaden. Utöver detta bör man också notera och även fotografera skador och brister i lägenheten så att det inte uppstår några frågor om vem det är som orsakat skadorna. Besittningsskydd Om man planerar att hyra ut lägenheten i längre tid än två år ska man ta fram en skriftlig överenskommelse med andrahandshyresgästen om att denne avstår från besittningsskyddet. När du hyr ut i andra hand spelar det ingen roll att den som hyr lägenheten skriver sig där. Hyran Det är viktigt att man inte tar ut för hög hyra när man hyr ut i andra hand. Om du kräver en för hög hyra av din andrahandshyresgäst riskerar du att bli återbetalningsskyldig. Det finns inget konkret svar på vad som är en skälig hyra vid andrahandsuthyrning, men som huvudregel gäller att andrahandshyresgästen betalar samma hyra som förstahandshyresgästen plus vissa påslag. Sådana påslag kan vara okej om man exempelvis hyr ut lägenheten möblerad eller om fri hushållsel ingår. Hyresnämnden brukar godkänna påslag över 10-15 procent av hyran om lägenheten är fullt möblerad Hoppas du fick svar på din fråga. Skulle du ha fler funderingar är du varmt välkommen att ställa en ny fråga till oss här på Lawline! Vänligen,

Vilka risker finns det med att hyra ut en lägenhet svart?

2019-04-11 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Min syster har en hyreslägenhet som hon hyr ut svart. Jag har försökt att få henne att säga upp den då jag ser en hel del risker i det. Kan ni förklara vilka risker hon tar? Att hon får kontraktet uppsagt räknar hon med men det finns andra risker jag ser på. Har några frågor:1. Kan hon bli polisanmäld av hyresvärden om de kommer på henne? 2. Om den "olagliga" hyresgästen skulle orsaka en brand, vad skulle hända då? Gäller hyresvärdens försäkring då eller kan min fru bli ansvarig/skadeståndsskyldig då hon hyrt ut den utan lov? Antar att hyresvärdens försäkring gäller för de hyresgäster som har ett kontrakt. Men vad gäller om obehöriga bor där? 3. Finns det andra legala risker som ni ser det?
Emmy Rosendahl |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det första som jag vill nämna är att svartuthyrning, även kallat olovlig andrahandsuthyrning, inte är ett brott i lagens mening. Detta betyder att din syster inte riskerar något straff om någon skulle få för sig att polisanmäla henne (anmälan skulle läggas ner eftersom inget brott har begåtts.)Trots att det inte är olagligt med olovlig andrahandsuthyrning är det otillåtet enligt hyresbestämmelserna i Jordabalkens (JB) 12 kapitel. Detta framgår av 12 kap 39 § JB (här.) Att det är otillåtet innebär att hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet och din syster riskerar därmed att bli av med sin hyresrätt, vilket framgår av 12 kap 42 § tredje punkten JB (här.)Av 12 kap 24 § JB följer även att den som hyr en lägenhet - alltså din syster - är skyldig att ersätta alla skador som hon eller någon annan i lägenheten orsakar. I paragrafens fjärde stycke står det att om hyresgästen utan samtycke från hyresvärden låter någon annan bo i bostaden så ansvarar hyresgästen även för skador som denna person orsakar (här.) Om personen som bor där svart skulle orsaka en brand är det därför troligtvis din syster som kommer vara ansvarig för att ersätta eventuella skador som uppkommer i lägenheten. Den försäkring som hyresvärdar har är ofta begränsad och täcker sällan skador som hyresgästen anses ansvarig för eller skador på hyresgästens egendom. Det kan därför vara en bra ide för din syster att kontrollera huruvida hon har en försäkring som täcker skador som kan uppkomma i hyresrätten, då det i värsta fall kan bli väldigt dyrt om hon skulle behöva ersätta allting ur egen ficka. Så för att svara på dina frågor:1. Rent praktiskt kan hyresvärden få för sig att polisanmäla henne, men hon har inte begått något brott och polisanmälan skulle inte leda någonstans.2. Din syster ansvarar för skador som orsakas av personer som bor olovligen i lägenheten. Det är väldigt tveksamt att hyresvärdens försäkring skulle täcka sådana skador.3. Då det inte är olagligt att hyra ut en lägenhet svart så kan jag inte se att det finns några andra direkt legala risker. Den främsta risk som finns är att hyresavtalet sägs upp och att din syster inte kommer få någon bra referens från hyresvärden i framtiden (om det skulle behövas.) Jag hoppas att detta gav svar på dina frågor och du är varmt välkommen att höra av dig igen om det är något mer du undrar!Vänligen,

uthyrning i tredje hand

2019-03-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag har ett tidsbestämt kontrakt med min hyresgäst på 8 månader medan jag är utomlands. Nu vill han flytta ut i förtid, men säger att han kan vara behjälplig med att i sin tur hyra ut min lägenhet de resterande månaderna. Får min hyresgäst hyra ut min bostadsrätt med mitt medgivande?I så fall, måste man involvera bostadsrättsföreningen?Mvh,
|Hej! Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga.I många föreningar är sk. tredjehandsuthyrning förbjudet. När det gäller uthyrning av bostadsrätt i andra hand däremot, så regleras det i Bostadsrättslagen I sådant fall måste dock styrelsen ge sitt godkännande. ( 7 kap. 10-11§ Bostadsrättslagen )Mitt tips till dig är att kolla upp vad din förening säger om tredjehandsuthyrning, och i fall det är tillåtet alls. Annars krävs en sk andra handsuthyrning, där föreningen måste ge sitt godkännande.Hoppas du fick svar på dina frågor. Är det något mer du undrar över är du välkommen att skriva igen. Mvh,