Vad kan man göra om hyresvärd nekar andrahandsuthyrning?

2018-12-13 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |HejHyresvärden nekar andrahandsuthyrning . Jag ska jobba utomlands max i ett år . Men han säger nej fortfarande.
Therese Axén |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyresfrågor behandlas i 12 kap Jordabalken, JB. För att kunna hyra ut lägenhet i andrahand krävs hyresvärdens samtycke/tillstånd (12 kap 39 JB). Undantag finns stadgad i 12 kap 40 § JB som anger att andrahandsuthyrning får ske om hyresnämnden godkänner det. Eftersom din hyresvärd nekar, så kan du vända dig till hyresnämnden. Det hyresnämnden gör är att bedöma om tillstånd kan lämnas. Tillstånd ska lämnas om hyresgästen på grund av tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelser har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke (12 kap 40 § 2 st JB). Hyresnämndens beslut går inte att överklaga. Det är dock möjligt att göra en ny ansökan om man vill ange nya skäl för andrahandsuthyrningen. Om du väljer att vända dig till hyresnämnden så kommer ansökan skickas vidare till hyresvärden som då ska få yttra sig. Om hyresvärden inte vill gå med på uthyrningen, kallar nämnden hyresvärden och hyresgästen till ett sammanträde. Mitt råd till dig är att inte hyra ut i andrahand utan tillstånd från varken hyresvärden eller hyresnämnden, eftersom risken är att du blir av med hyresrätten (se 12 kap 42 § p 3 JB). Avslutningsvis kan du vända dig till hyresnämnden och om din hyresvärd fortfarande nekar, så blir det ett sammanträde där hyresnämnden avgör om du har beaktansvärda skäl osv. mvh

Frånträda muntligt hyreskontrakt

2018-11-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag ska flytta till en annan lägenhet och fick tillåtelse att hyra ut min nuvarande lägenhet i andrahand i ett år och hade en tjej som sa att hon ville flytta in. Jag sa att hon kunde flytta in, hon sa att hon ville flytta in och vi bestämde träff, hon sa att allt lät och såg bra ut när vi sågs och att jag bara skulle höra av mig när jag fått kontraktet av min hyresvärd så vi kunde skriva på. När jag skickar till henne att hon kan komma och skriva på någon dag snart så får jag ett sms tillbaka där hon skriver att hon fått ett förstahandskontrakt som hon hellre vill ha och att hon därför inte kommer flytta in och då inte heller betala någon hyra. Planen var att hon skulle flytta in 4/12 och hon hoppade av den 26/11. Så nu står jag med dubbla hyror.Jag anser att vi har ett muntligt avtal, men hon hävdar att hon ej skrivit på något och därför inte tänker betala något. Vad gäller?
Emilia Hallberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline.Vad gäller vid muntligt avtal?"Pacta sunt servanda" är huvudregeln inom avtalsrätten, vilket innebär att avtal skall hållas, muntliga som skriftliga. Köp vid fast egendom är undantaget från huvudregeln då detta måste ske skriftligen. Ert muntliga avtal om andrahandskontraktet är därmed giltigt.Frånträda muntligt avtalBevisbörda föreligger i samband med muntliga avtal, och den som påstår att ett muntligt avtal har uppkommit måste därmed kunna bevisa det. Därför är det lämpligt att alltid upprätta ett skriftligt avtal. I och med att det inte verkar finnas någon skriftlig dokumentation över vad du och hyresgästen kommit överens om, så har hon dessvärre goda chanser att komma ifrån avtalet. Om du dock kan bevisa att ett muntligt avtal ingåtts så går istället bevisbördan över på hyresgästen som då måste bevisa att avtalet inte har uppkommit.SammanfattningsvisMuntliga hyresavtal gäller fullt ut, det är dock ofta svårare att bevisa vad ett muntligt avtal innehåller och att det föreligger. Vad du kan göra är att vända dig till Hyresnämnden för mer information och hjälp i frågan: http://www.hyresnamnden.seHoppas att svaret var till din hjälp!Med vänlig hälsning,

Rätten att hyra ut delar av lokal utan samtycke från hyresvärden

2018-11-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej.Jag har hyrt lokal och varit frisör i många år har ett indexteglerat avtal som jag inte vill släppa.Har jag enligt lag rätt att hyra ut stolar.Och på så sätt behålla mitt hyresavtal.
Stephanie Fjeldseth |Hej! Tack för du vänder dig till Lawline med din fråga! När det gäller hyra av lokal regleras detta av jordabalken (JB) 12 kap, ofta kallad hyreslagen. Enligt 12 kap. 39 § JB får hyresgästen inte hyra ut eller på annat sätt överlåta lägenheten till annan självständig brukande utan hyresvärdens samtycke. Detta gäller om du vill hyra ut hela lokalen.Om hyresvärden nekar dig att hyra ut i andra hand kan du ansöka att få tillstånd från hyresnämnden om att få hyra ut din lokal. Tillstånd ska bland annat lämnas om det finns beaktansvärda skäl och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke (12 kap 40 § 2 st). Enligt gällande rätt är det dock svårt att få hyresnämndens tillstånd att hyra ut lokal i andra hand. Om du endast avser att hyra ut delar av lokalen finns det inget krav på att du behöver hyresvärdens samtycke om du själv utnyttjar resterande del av lokalen. Detta förutsatt att andrahandsuthyrningen inte medför några men för hyresvärden (12 kap. 41 JB). Ett exempel på något som kan utgöra men för hyresvärden är om lokalen används på annat sätt än vad som tillåts enligt hyreskontraktet. Du bör också tänka på att det är du som ansvarar för alla förpliktelser och så även för andrahandshyresgästen då du hyr ut lokalen i andrahand.Trots att du inte är skyldig enligt lag att berätta för hyresvärden om uthyrningen kan det ändå vara till fördel att informera om detta. Då bibehåller ni en god relation samtidigt som hyresvärden är informerad om den andra hyresgästen. Hoppas detta svar var till hjälp!Vänliga hälsningar,

Andrahandsuthyrning och besittningsrätt till bostadsrätt

2018-11-21 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Vi har under 2 árs tid låtit vår barnflicka bo i en bostadsrätt vi äger i utbyte mot barnpassning. Vi bor själva i en närliggande bostadsrätt. Nu kan hon inte jobba åt oss längre men hon vill inte flytta ut, utan hon hävdar besittningsrätt. Hur går vi tillväga för att återfå vår bostadsrätt så vi kan sälja den. Vi har inget skriftligt avtal med henne.
Elin Rideg |Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!Besittningsrätt innebär att en hyresgäst normalt sett har rätt att bo kvar i en bostad efter att två år passerat, och har oftast även rätt att få sitt hyresavtal förlängt oavsett om hyresvärden vill avsluta hyresavtalet. Detta rör främst hyresrätter.Gällande bostadsrätter som i ert fall gäller numera nya regler.Den 1 februari 2013 började en ny lag för uthyrning av bostadsrätter att gälla – lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad, även kallad "privatuthyrningslagen", se här. Hyresgäster som efter 01/02 - 2013 hyr en bostadsrättslägenhet i andra hand saknar helt besittningsskydd. Den enda möjlighet en andrahandshyresgäst har till besittningsskydd av en bostadsrätt vore ifall ni hyrt ut andra eventuella bostadsrättslägenheter innan hon flyttade in. 1 § 1 st. stadgar nämligen undantaget, att "om fler än en lägenhet upplåts, gäller lagen endast den första upplåtelsen." En andrahandshyresgäst har inte heller rätt till förlängning av hyresavtalet så vidare detta inte avtalats om (3 § 3 st.). Är inte undantaget för handen i ert fall kan alltså något besittningsskydd för er barnflicka inte uppstått, och hon har ingen rätt att bo kvar i bostaden. Är det så att ni innan kommit överens om hur länge hon skulle få hyra bostaden så upphör avtalet att gälla det avtalade datumet. Hon ska med andra ord vara utflyttad dagen efter. Har ni inte kommit överens om hur länge hon skulle bo i lägenheten utan avtalet löper på obestämd tid behöver ni först säga upp hyresavtalet för att det sedan ska upphöra att gälla (3 § 1 st.). I det fallet har ni rätt att säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen (Om ni t.ex. säger upp hyresavtalet den 12 december, upphör det att gälla den 30 januari). Uppsägningen ska vara skriftlig, se närmare 12 kap. 8 § JB. Mitt råd är att ni talar om för er barnflicka att hon saknar besittningsskydd och inte längre har rätt att bo kvar i bostaden, och förhoppningsvis flyttar hon ut självmant. Vägrar hon trots det att flytta kan ni vända er till kronofogden eller tingsrätten med ett yrkande om avhysning, se här. När tingsrätten meddelar dom får Kronofogden därefter verkställa utflyttningen och er hyresgäst kommer att få ersätta rättegångskostnaderna. Visserligen kan den här processen ta flera månader, och därför råder jag er att informera er hyresgäst att visserligen kommer det senare alternativet innebära en tidsutdragen process för er, men en dyr för henne. Förhoppningsvis är det tillräckligt påtryckningsmedel för att hon ska börja packa väskorna. Lycka till med er hyresgäst! Är det någonting mer ni undrar över är ni välkommen att kommentera nedan eller ställa en ny fråga.Vänligen,

Oskälig hyra vid andrahandsuthyrning

2018-12-11 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag ska hyra ut min fullt möblerade lägenhet 1a som jag har förstahandskontrakt på med hyresvärdens tillstånd. Jag betalar 3400 kr ungefär i månaden. Jag har tänkt att hyra ut för 6300 kr. Det är inte så hög hyra om man tittar på bostadsmarknaden men det är ju ändå en fördubbling av min egna hyra som hyresgästen betalar. Därför är jag rädd att jag i senare skede blir stämd för oskälig månadshyra. Till min fråga: Kan inte jag be hyresgästen skriva under en paragraf där det står att genom signering av kontraktet accepterar hyresgästen månadshyran i sin helhet och säger upp sin juridiska rätt att anmäla oss till hyresnämnden och begära återbetalning för det efter utflytt ? Är det juridiskt bindande och giltig paragraf enligt gällande lagar och regler? OM svaret är nej, hur kan jag då juridiskt sett skydda mig från att bli stämd och dömd till återbetalning av oskälig månadshyra?
Elin Rideg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler som rör hyra finner du i 12 kap. Jordabalken (kallas i dagligt tal för hyreslagen), här. När du hyr ut en hyresrätt ska hyran vara skälig. Detta innebär att hyran ska representera det praktiska värdet (bruksvärdet) samt vara liknande den hyra som tas ut för likvärdiga lägenheter, dvs med motsvarande egenskaper. Om man som i ditt fall även hyr ut bostaden fullt möblerad har du rätt att göra ett visst påslag på hyran. Det finns ingen uttrycklig regel som anger hur mycket tillägget får ligga på, men Hyresnämnden brukar godta ett påslag på 10 – 15 %. Mitt råd är du inte överstiger detta. En hyresgäst kan givetvis inte säga upp sin juridiska rättighet att vända sig till Hyresnämnden. Vill du undvika att bli återbetalningsskyldig till dina hyresgäster är svaret kort och koncist att du inte ska kräva en oskäligt hög hyra av dem. Jag vet för lite kring just din bostadssituation för att bedöma vad en skälig hyra skulle motsvara i just ditt fall. Det finns däremot flera sidor där du enkelt kan fylla i alla nödvändiga uppgifter och räkna ut det på egen hand. Mitt råd är att du gör det som första steg, och är du fortfarande tveksam om beloppet överstiger vad som är skäligt så kan du vända dig till Hyresnämnden och rådfråga dem. Vänligen,

Prövning om andrahandsuthyrning av bostadsrätt

2018-11-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!jag hyr en lägenhet i 2:a hand av min mamma, jag har bott där i över 10 år, skötsam och inte haft några problem!efter oannonserad/"otillåten" inspektion när jag inte var hemma, jag märkte det att alla mina persinner hade blivit uppdragna! ( de inspektera de nya fönstrerna som föreningen har satt in), där styrelsen såväl som personal ifrån bolaget som utförde arbetet var med.sen så ringde ordföranden till min mamma och flagga att de inte skulle förnya mitt kontrakt till andrahands uthyrning pga av "sanitär olägenhet".. mitt kontrakt går ut nu 31 december.nu har jag inte sanitär olägenhet, jag har det "rörigt" - ordning i kaoset, jag har adhd så antagligen därför jag har det svårt att ha det välsorterat och "fint"jag har tidigare haft hjälp ifrån kommunen med organisation och så gällande städning. - men jag har det inte smutsigt eller äckligt i lägenheten, utan det är "fräscht" men kan se lite bohemiskt & plottrigt ut!ordförandet sa att det bla låg mat på mitt köksgolv, vilket var torrfoder runt min katts matskål..Har jag någon rättigheter att bo kvar? går det att lösa på något juridiskt sätt?kan jag bråka om att få bo kvar på några lagliga grunder?jag har faktiskt ingenstans att ta vägen, bott roblem fritt i över 10 år osv osv
Francisco Stråhle |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Utifrån din fråga framgår att du hyr en bostadsrättslägenhet i andrahand och att bostadsrättsföreningen inte avser att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse. I 7 kap. 10 § bostadsrättslagen (1991:614) stadgas att en bostadsrättshavare (din mor) får upplåta isin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen gett sitt samtycke. Av 7 kap. 11 § BRL framgår att vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Hyresnämnden kommer lämna tillstånd om bostadsrätthavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Vad som skulle kunna vara skäl för uppsägning är inte helt klart. Här kan dock nämnas att "Vård av anhörig" är ett sådant skäl som tas upp i förarbetena till lagen som bör kunna utgöra skäl för andrahandsuthyrning (se prop. 2013/14:142 s. 13). Däremot anses inte endast en vilja att tillgodogöra sig hyra för lägenheten inte tillräckliga skäl. Det framgår också att generellt sett så väger skälet för uthyrning lättare ju längre tid som gått, alltså ju längre tid som bostadsrättshavaren inte bott i lägenheten. Bostadsrättshavarens skäl ska dock vägas mot föreningens skäl och om det inte finns några direkta skäl för föreningen att motsätta sig uthyrningen så bör dock tillstånd kunna ges. (Se ett tidigare svar här). Mitt förslag är att din mor vänder sig till hyresnämnden och får frågan prövad. Hyresnämnden i ert område hittar ni på www.hyresnamnden.seMed vänlig hälsning,

Do I have to pay when overstaying a short rental contract?

2018-11-22 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hi! I hope you can help. I have an inneboende contract that ended on 31st of October 2018. The contract was made with three months renting period with a one-month uppsägningstid. When the end of the renting period came, the landlord and I did not talk about ending or renewing the contract. But of course I paid for November, because I was still living in the apartment. I then wrote to my landlord the 7/11 that I did not want to extend the contract and I would be out by 30/11. He now claims that I have to pay for December because I have not told him I want to move in time - one-month prior. But the contract has expired the 31/10. He says that I have to pay because of the uppsägningstid and because he does not have time get new people to rent the apartment. And if I don't pay he will use my deposit to pay for December. So my question is, is it correct that I have to pay for December month?
Erika Redelius |Hello!Thank you for coming to Lawline with your question.Law regarding renting is regulated in Jordabalken 12 kap (JB). The chapter focuses on everyone renting, including inneboende.Your case seems to be about a contract with a definite termination. This means that they have a set date when the rental agreement expires. If you have stayed at the apartment for less than nine monthsIt seems like your contract has only been ongoing for three months. If you have been staying in the apartment for less than nine months, the contract turns into an indefinite contract only when you have overstayed by at least one month after the contract ended without the landlord asking you to move out. In your case, that would be the last of November (12 kap 3 § 3 stycket, andra punkten JB).If you have stayed at the apartment for less than nine months and you moved out before the start of December, your contract is not valid through December and you do not have to pay.If you have stayed at the apartment for at least nine monthsIf your contract has been ongoing for more than nine months, you have to actually cancel it for it to cease (12 kap 3 § 2 stycket JB).Since your contract expired on the 31st of October, but neither you nor the landlord have manually cancelled it before the upcoming month, the contract automatically converts into an indefinite agreement. This is provided that you have lived in the apartment for at least nine months (12 kap 3 § 3 stycket, första punkten JB).If you stayed for more than nine months, your rental agreement is now indefinite. This means that your regular uppsägningstid is valid. In that case, you will have to pay for December.I hope this answered your question!Best regards,

Vilken uppsägningstid gäller vid uppsägning av uthyrd bostad?

2018-11-21 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Hyresgästen hävdar att 3 § första stycket privathyreslagen gäller. Enligt henne är det då en månads uppsägningstid för hyresgästen, oavsett om vi skrivit hyreskontrakt på tre månader. Stämmer detta? Mvh
Liv Nyström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga gäller uppsägningstid för en uthyrd bostad. Eftersom du inte preciserat i din fråga huruvida det rör sig om en hyresrätt eller om du hyr ut din egna bostad (alltså villa, bostadsrätt eller annan äganderätt) kommer jag utgå från att du hyr ut din egna bostad i egenskap av privatperson. Vid dessa fall blir privathyreslagen tillämplig men om det rör sig om en hyresrätt blir 12 kap. jordabalken tillämplig. Om du skulle vara hyresvärd till en hyresrätt kan du kommentera under frågan eller skicka in en ny fråga så ska jag försöka besvara den. Om det rör sig om en bostadsrätt som du hyr ut i "andrahand" för en bestämd tid upphör avtalet som huvudregel att gälla vid hyrestidens slut Ett sådant avtal får dock även sägas upp till upphörande före denna tidpunkt (3 § 1 stycket privathyreslagen). Hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast en månad från uppsägningen (3 § 2 stycket privathyreslagen). Till exempel, om hyresgästen säger upp hyresavtalet den 18 oktober, upphör avtalet att gälla månadsskiftet november-december (30 November). Det stämmer alltså att hyresgästen får säga upp avtalet med en månads varsel, oavsett vad ni avtalat för hyrestid. Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,