Vad händer om man hyr ut i andrahand utan tillstånd?

2018-09-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag känner till att en hyresrätt hyrs ut olovligen Med ett hyrespåslag av 180% "svart". Hyresgästen står skriven på adressen men bor ej där utan hyr ut den olovligen i andrahand och den som bor där får ej skriva sig på adressen. Detta stör mig något fruktansvärt eftersom att jag aktivt söker lägenheter i området och vill hyra korrekt och enligt avtal, detta gör att jag har "1" lägenhet mindre att kunna söka eftersom att någon hur ut den för att tjäna pengar olovligen. Trist. Jag kan självklart anmäla detta till hyresvärden och få det bevisat, men vad händer med hyresgästen som har förstahandskontraktet och framför allt den personen som olovligen hyr lägenheten? Jag vill helst inte ställa till det för hyresgästen som bor där nu olovligen, dock vet jag att den hyresgästen flyttar om en månad så kanske inte spelar någon roll. Det är redan ordnat med en ny hyresgäst om en månad, även detta olovligen... gäller Stockholm City.Vad gör jag som verkligen behöver en lägenhet och finns det kanske någon möjlighet för mig att få lägenheten om jag anger personen i fråga? Hyresvärden har ej bostadskö. Tacksam för svar!
Lovisa Sidén |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelser om uthyrning i andra hand finns i Jordabalken.Som du redan har konstaterat så får man inte hyra ut i andra hand utan tillstånd från hyresvärden, 12 kap 39 § JB. Om detta görs har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet, 12 kap 42 § 3 p JB Eftersom hyresvärden inte har någon avtalsrelation till den som hyr i andra hand så är inte hyresvärden ansvarig för andrahandskontraktet och således inte heller för deras boendesituation. Om förstahandshyresgästen blir uppsagd så blir även andrahandshyresgästen av med boendet.Det finns ingen lag som säger att om man anmäler att någon som hyr ut i andra hand utan tillstånd så har rätt att bo där istället. Med vänliga hälsning,

Hur räknar jag ut hur mycket en inneboende ska betala i hyra?

2018-09-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hur räknar jag ut hur mycket en inneboende ska betala i hyra? Eget rum i lägenhet och hela hyran är på 5678kr per mån
Ronja Westlin |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!I min fråga utgår jag ifrån att du äger din lägenhet och att du inte utför uthyrningen inom en näringsverksamhet, om detta inte stämmer är du varmt välkommen att återkomma så kan vi försöka svara på frågan utifrån andra förutsättningar. Vidare regleras din fråga i lagen om uthyrning av egen bostad. Utgångspunkten är att det råder avtalsfrihet. Avtalsfriheten är dock begränsad på så sätt att hyran inte påtagligt får överskrida kapitalkostnaderna och driftkostnaderna för bostaden (4 § lag om uthyrning av egen bostad). Driftkostnaderna bestäms utifrån de faktiska utgifterna, såsom avgift för el och vatten. Kapitalkostnaden beräknas däremot som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Avkastningsräntan är skälig om den ligger ett par procent över riksbankens referensränta. SvarDu kan räkna ut hur mycket hyra en inneboende ska betala igenom att se till dina faktiska driftkostnader, och kombinera dessa med avkastningsräntan på bostadens marknadsvärde. Jag hoppas att du känner att du har fått ett tydligt svar på din fråga, om det är något mer du undrar över så är du varmt välkommen att återkomma!Vänligen,

Hyresvärden vill bara betala tillbaka hälften av min deposition då jag sa upp kontraktet innan jag flyttat in

2018-09-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag betalade en deposition på 6000kr för att bo inneboende. Jag valde sedan att inte flytta in i lägenheten och sa upp kontraktet. Nu vill hyresvärden bara betala tillbaka hälften av min deposition och hävdar att jag har en månads uppsägningstid. Vilket jag inte tycker stämmer då jag ej satt min fot i lägenheten och sa upp den i tid. Vad tycker ni?Mvh
Tova Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du undrar alltså om hyresvärden har rätt att behålla hälften av din deposition och bara betala tillbaka dig hälften. Bestämmelser om detta finns i Jordabalken 12 kap., den så kallade "Hyreslagen". Du är skyldig att betala hyra om uppsägningstiden sträcker sig in på hyrestidenSvaret på din fråga beror helt på vilken uppsägningstid som gäller för det kontrakt du och hyresvärden skrivit. Det spelar alltså egentligen ingen roll att du inte har satt din fot i lägenheten. Har du sagt upp lägenheten i tid har du såklart rätt att få tillbaka hela depositionen, men sträcker sig uppsägningstiden in på själva hyrestiden är du skyldig att betala hyra från det datum du skulle flyttat in i lägenheten. Hyresvärden kan då behålla hyresbeloppet.Du har som hyresgäst alltid rätt att säga upp bostaden med tre månaders uppsägningstid (5 §). Har du och hyresvärden avtalat om kortare uppsägningstid har du dock rätt till den tid som står i kontraktet (4 §). ExempelLåt säga att du skulle ha flyttat in i lägenheten den 1 december 2018 och att ni har avtalat om två månaders uppsägningstid.- Säger du upp avtalet senast den sista september så sträcker sig uppsägningstiden t.o.m. den sista november. Kontraktet upphör då innan inflyttningsdatumet och du har rätt att få hela depositionen tillbaka.- Säger du däremot upp kontraktet i t.ex. oktober så sträcker sig uppsägningstiden t.o.m. den sista december, d.v.s. en månad in på hyrestiden. Du är då skyldig att betala hyra för en månad. Har ni avtalat om en månadshyra på 3 000 kr har hyresvärden då rätt att behålla detta och endast betala tillbaka hälften av din deposition.SammanfattningHar du sagt upp din lägenhet i tid så att inte uppsägningstiden sträcker sig in på hyrestiden, så har inte hyresvärden rätt att behålla hälften av depositionen.Om uppsägningstiden inte sträcker sig in på hyrestiden tycker jag att du ska kontakta din hyresvärd och förklara detta. Det är endast om du är skyldig att betala hyra som hyresvärden kan ha rätt att behålla så stor del av depositionen som hyran utgör. Och hyra är du naturligtvis bara skyldig att betala för hyrestiden, inte för tiden innan inflyttningsdatum. Förhoppningsvis får du då tillbaka dina pengar, men skulle hyresvärden vägra betala tillbaka dig kan det finnas möjlighet att ta hjälp av Kronofogden för att få tillbaka depositionen genom ett så kallat betalningsföreläggande. Är du däremot skyldig att betala hyra får du tyvärr acceptera att hyresvärden behåller hyresbeloppet och endast betalar tillbaka resten. Hoppas du fått svar på din fråga! Med vänliga hälsningar

Mall för uppsägning av andrahandshyresgäster

2018-09-14 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, kan ni hjälpa mig att hitta en mall för uppsägning av andrahandshyresgästerna? Tack på förhand!
Yekta Keskin | Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline! I 12 kap. 5 § jordabalken står det att en hyresgäst till en bostadslägenhet alltid har rätt att säga upp hyreskontraktet vid månadsskiftet som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen. Denna regel är tvingande och innebär att man som hyresgäst alltid har rätt till en tre månaders uppsägningstid. Rätten gäller även när man avtalat om ett hyreskontrakt med en bestämd längd och det finns inga undantag till regeln. På hyresnämndens hemsida finns bra information angående detta. Ett av flera exempel på en mall för uppsägning av hyresvatal finner du här. Hoppas att detta besvarar din fråga! Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist? - Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här.- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här.- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1. Vänliga hälsningar,

Kräva tillbaka hyra vid tidigare utflytt

2018-09-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej jag bor som andrahandshyrsgäst och nu måste jag flytta ut tidigare än vad det står på kontraktet. Jag flyttar ut den 16 sep. Men enligt mitt kontrakt är det den 30 sep.Innan jag visste att jag behövde flytta den 16sep betalade jag hela hyran för sep. Och nu säger fastighetsägarna att jag inte kan få tillbaka mina pengar för jag andrahandshyrsgäst. Får dem verkligen göra så?
Victoria Najafi |Hejsan!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Det framkommer inte av din fråga huruvida det är på egen begäran som du väljer att flytta ut den 16 september eller om det är hyresvärden som begär det. Jag ska nedan förklara hur det funkar oavsett vilket scenario som uppstått. Tidig utflytt på egen begäran Väljer du att flytta ut den 16 september trots att kontraktet går ut 30 september, har du inget lagstöd som säger att du har rätt att få tillbaka hyran för perioden mellan 16 september och 30 september. Eftersom kontraktet säger att du ska hyra lägenheten tills 30 september, ska du betala full hyra oavsett när under månadens gång du väljer att flytta ut. Tidig utflytt på hyresvärdens begäran Avtal bör hållas enligt principen pacta sunt servanda, 1 § avtalslagen. Tvingas du däremot flytta ut från lägenheten tidigare än kontraktsdatumet säger, på hyresvärdens begäran, anses detta vara ett kontraktsbrott (såvida någon klausul inte föreligger i ert kontrakt som ger hyresvärden rätt till att tvinga dig flytta ut tidigare än avtalat). Således bör du ha rätt till att kräva tillbaka hyran för perioden mellan 16 september och 30 september. Jag hoppas att du fick svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att höra av dig till oss igen!Med vänlig hälsning,

Behålla deposition

2018-09-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |I somras hyrde jag ut min lägenhet till en kille och båda parterna signerade ett kontrakt jag skrivit där en punkt bland annat var att lämna lägenheten i det skick man fått den, dvs grundligt städad (dammsugad, moppad, dammtorkad och i allmänhet fräsch) När jag kom tillbaka så insåg jag snabbt att hyresgästen inte ens plockat upp dammsugaren och heller inte ens torkat med en trasa på ytor som kök och badrum (har fotograferat). Damm överallt och skräp under säng, matrester kvar i kök och avföring i toalett. I allmänhet en smutsig lägenhet som inte städats för fem öre. Som plus så hade hyresgästen inte haft frysen stängd så den har stått på, med dörren öppen och ett 2 cm istäcke har täckt hela frysen så att lådorna ej går att öppna och att de-frosta tog ca 6 timmar med mycket jobb att skrapa och hacka is samt moppa kontinuerligt för att undvika fuktskador i trägolvet. Jag tog en deposition på 3000 kr och månadshyran var 6500. Min fråga är nu hur mycket det är rimligt att behålla av denna deposition?
Louise Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Allmänt om depositionJuridiskt ses depositionen som ett separat civilrättsligt avtal vid sidan av själva hyresavtalet.I hyreslagen stadgas att hyresgästen har en vårdplikt och att hyresgästen är skyldig att kompensera för alla skador som denne orsakar genom vårdslöshet (se 12 kap 24 § hyreslagen). Hyreslagen innehåller däremot inga uttryckliga bestämmelser om deposition.Som säkerhet för det fall att hyresgästen exempelvis inte betalar hyran eller missköter vårdplikten kan hyresvärden ha rätt att kräva deposition. Det är dock viktigt att hyresvärden specificerar vad depositionen avser i avtalet, det vill säga under vilka förutsättningar hyresvärden får behålla hela eller delar av depositionen. Depositionen fungerar som en ekonomisk säkerhet och kan då avräknas vid utflyttning om det exempelvis visar sig att hyresgästens flyttstädning varit bristfällig.Hyresvärden har bevisbördanJag tolkar det som att du i avtalet inte närmare preciserat vad som förväntas av hyresgästen när hen flyttstädar utan att det står att "lägenheten ska återlämnas i samma skick som vid tillträdet" eller liknande. Det är du som hyresvärd som har bevisbördan för att lägenheten inte återlämnats i avtalat skick. Frågan är då vilket skick den var i när hyresgästen flyttade in och om du kan bevisa att lägenheten avvek från avtalat skick när hen flyttade ut. Precis som du gjort är det bra att ta bilder på lägenhetens skick vid utflytt för att kunna använda dessa som bevis mot hyresgästen. Däremot kan det vara svårt att faktiskt bevisa att lägenheten var i sämre skick vid utflytt än vid tillträdet om det saknas bevis från tillträdet. Finns det något besiktningsprotokoll eller några bilder? Hur stor del av depositionen är det rimligt att behålla?I din situation skulle jag kontakta en flyttfirma och be om en offert för att se vad en flyttstädning skulle ha kostat. På så sätt kan du visa hur mycket flyttstädningen kostar och använda det som bevis mot hyresgästen för att få behålla hela eller en del av depositionen. SammanfattningsvisFörhoppningsvis går hyresgästen med på att avstå hela eller en del av depositionen som kompensation för flyttstädningen. Om inte, kan det bli svårt för dig som hyresvärd att bevisa att lägenhetens skick var sämre vid utflyttningen än vid inflyttningen om det eventuellt skulle uppstå en tvist.Vänligen,

Avgift för andrahandsuthyrning

2018-09-15 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag har godkänt från bostadsrättsföreningen att till min brorsdotter hyra ut min lägenhet i andra hand, beviljat 3 år, detta är andra året. Nu har bostadsrättsföreningen ändrat stadgarna så att de tar ut en avgift 10% av basbeloppet sedan i februari(då stadgeändringen kom till).Nu är min fråga om bostadsrättsföreningen har rätt att neka min brorsdotter att nyttja den bastu och det övernattningsrum som bostadsrättsföreningen har?När jag nu betalar nästan 400 kr/månad till föreningen för att hyra ut i andra hand känns det märkligt att hon inte får utnyttja dessa lokaler, som vilken hyresgäst som helst!Vi fick veta att dessa lokaler ej får användas av den som hyr i andra hand när hon började hyra för ca 1,5 år sedan, dvs innan stadgeändringen om avgift genomfördes.Tacksam för svar!Med vänlig hälsning,
Felicia Lundgren |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Först och främst har bostadsrättsföreningen rätt att ta ut en extra avgift för max 10 % av basbeloppet för andrahandsuthyrningen förutsatt att detta finns reglerat i stadgarna. (7 kap. 14 § 5 st och 9 kap. 5 § 5 p bostadsrättslagen) Att bostadsrättsföreningen införde detta nyligen beror troligen på den lagändring som trädde i kraft i juli i år vilket gör att det krävs att en avgift för andrahandsuthyrning regleras i stadgarna för att en sådan avgift ska kunna tas ut. Avgiften hänför sig ofta till att en andrahandsuthyrning medför en merkostnad för bostadsrättsföringen i form av mer administrativt arbete och att en medlem under andrahandsuthyrningen inte kan bidra till föreningsarbetet. Avgiften för andrahandsuthyrning hänför sig alltså inte till att andrahandshyresgästen ska ha samma rättigheter som en medlem i föreningen även fast jag förstår varför ni anser att så borde vara fallet.Huruvida bostadsrättsföreningen har rätt att neka din systerdotter tillträde till bastun och övernattningsrummet beror av vad som står i föreningens stadgar. Styrelsen är i princip bunden av föreningens stadgar. När styrelsen fattar beslut är den dessutom tvungen att likabehandla alla medlemmar vilket medför att föreningen inte kan göra undantag för din andrahandshyresgäst men inte för andra. Bostadsrättsföreningen har rätt att bestämma att lokaler endast får användas av föreningens medlemmar. Det innebär att din systerdotter, som inte är medlem i föreningen, kan nekas att använda dessa. Hoppas detta besvarade dina frågor och gav klarhet i rättsläget! Om något är otydligt eller om du har ytterligare funderingar är du varmt välkommen att kontakta mig på min mail: felicia.lundgren@lawline.se.Med vänlig hälsning,

Inneboende eller andrahandsuthyrning?

2018-09-07 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Har jag laglig rätt att skaffa en inneboende som nyttjar min bostadsrätt utan att jag bor där och utan att meddela styrelsen? Detta med förutsättningen att ett rum är låst.Kan BRF:en hävda att jag måste bo där fastän inte hela lägenheten hyrs ut?Om detta upplägget är ok, kan jag ta ut marknadsmässig hyra?
Jennifer Vestin |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår din fråga som att du funderar över gränsdragningen mellan en andrahandsuthyrning och ett inneboendeförhållande. Det är alltså detta jag kommer att klarlägga nedan. Till att börja med kan konstateras att det uppställs högre krav på en andrahandsuthyrning än ett inneboendeförhållande, främst i och med att en andrahandsuthyrning måste bli godkänd av bostadsrättsföreningens styrelse medan detta inte är ett krav vid inneboende (7 kap 10 § bostadsrättslagen) . Det avgörande för om hyresförhållandet klassas som inneboende eller andrahandsuthyrning är om hyresgästen ifråga har självständig eller osjälvständig tillgång till lägenheten. Genom att läsa din fråga förstår jag det som att du vill hävda att personen som ska komma att bo i din bostad ska anses ha en osjälvständig tillgång i och med att hen inte kommer ha tillgång till ett av rummen. En faktor som tas hänsyn till vid avgörande om en hyresgäst har osjälvständig tillgång till bostaden är framförallt om förstahandshyresgästen bor kvar eller inte. I ditt fall skulle du inte bo kvar vilket talar för att det rör sig om en andrahandsuthyrning. Enligt praxis från Högsta Domstolen (se här) saknar det vidare betydelse om ett rum förblir låst, hyresgästen ska i ett sådant fall fortfarande anses som andrahandshyresgäst. För att sammanfatta och besvara din fråga går det alltså inte att klassa det du har beskrivit som en inneboendesituation utan det kommer klassas som en andrahandsuthyrning och därmed krävs godkännande från styrelsen i din bostadsrättsförening. Hoppas du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,