Uppsägningstid otillåten andrahandsuthyrning

2021-02-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag hyr just nu en hyresrätt i andra hand, dock utan något hyresavtal (mitt fel, inser det nu). Nu har min hyresvärd sagt att jag inte längre kommer kunna bo kvar i lägenheten, trots att våran muntliga överenskommelse var att jag kan bo kvar tre månader till. Vi har även mailkommuntikation som tydligt visar att min hyresvärd inte vill skriva något avtal eftersom det inte finns något godkännande från min hyresvärds hyresvärd. Har jag några rättigheter nu? Vill gärna bo kvar tills dess att den muntliga perioden utlöper, men känner mig som ett as om jag hotar med att gå med information om olaga andrahandsuthyrning till hyresvärden.
Fredrik Holmström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna om uthyrning finns i 12 kap Jordabalken (JB). Enligt 12 kap 2 § JB finns inget formkrav för hyresavtal, och ert avtal är alltså giltigt trots att det är muntligt. Jag tolkar din fråga som att ni har ett tidsbestämt avtal (alltså inte ett tillsvidareavtal). Beroende på hur länge hyresavtalet har varat så gäller olika uppsägningstid om hyresvärden (alltså förstahandshyresgästen) säger upp avtalet i förtid. Enligt 12 kap. 4 § JB ska uppsägningen ske senast:en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor,en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader,tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet,tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader men längst nio månader och det är fråga om en lokal,nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader och det är fråga om en lokal. Dessa uppsägningstider får inte avtalas bort för hyresgästen (12 kap. 1 § 4 st.). Enligt allmänna avtalsrättsliga principer ska avtal hållas, och dessa regler fyller ut avtalet på så sätt att de är tvingande. Du har alltså i princip rätt till uppsägningstid här trots att uthyrningen är otillåten. Om du kontaktar hyresvärden om den otillåtna uthyrningen kan detta leda till ett förverkande av lägenheten mot förstahandshyresgästen, och då kan du inte bo kvar. Du har alltså inte lika stora rättigheter som en laglig andrahandshyresgäst. Mitt råd är att försöka få din hyresvärd (förstahandshyresgästen) att gå med på uppsägningstiden enligt lag. Hoppas detta gav dig vägledning!MVH

När gäller privatuthyrningslagen?

2021-01-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!jag har idag ett tvåplanshus med gemensamt entréutrymme. Vid uthyrning av dessa planer som två separata lägenheter gäller då hyreslagen eller privatuthyrningslagen? Om man hyr ut två bostäder/rum gäller lagen bara den första upplåtelsen. Den som hyr ut mer än två bostäder/rum anses normalt bedriva uthyrning i näringsverksamhet och lagen om uthyrning av egen bostad gäller då inte för någon av upplåtelserna. Betyder detta att man har rätt att hyra ut två lägenheter i t.ex. ett hus under privatuthyrningslagen? Eller menar man på att det bara är första lägenheten som gäller under den lagen? Vad menar man med ''första upplåtelsen'' Tack på förhand!
Ebba Thor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I 1 § lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) stadgas att om fler än en lägenhet upplåts så gäller lagen endast för den första upplåtelsen. "Första upplåtelsen" innebär den lägenhet som du hyr ut först. Om du hyr ut två separata lägenheter så gäller således privatuthyrningslagen för den bostad som hyrs ut först, och jordabalkens 12 kap. (hyreslagen) för den andra bostaden.Det är alltså endast en bostad som kan omfattas av privatuthyrningslagen om samma person (hyresvärd) hyr ut flera bostäder. Om du sedan skulle hyra ut en tredje bostad så gäller istället hyreslagen för alla tre, och privatuthyrningslagen blir inte aktuell för någondera.Du kan läsa mer om uthyrning av egen bostad på Sveriges domstolars hemsida, klicka här för att komma dit.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Fråga om en hyresvärd kan uppsäga ett tidsbestämt hyresavtal i förtid (med beaktande av gällande uppsägningstid)

2021-01-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag och min familj hyr en villa, vi bor här med vår dotter på 10 år. Vi skrev ett tillsvidarekontrakt i sept. 2019, innan vi skrev på kontraktet blev vi bjudna till ägaren för ett möte så de liksom kunde lära känna oss, och höra om våra planer, vi sa det var viktigt att kontraktet var tillsvidare, och att vi ville bo kvar 3-5 år. Ägarna tyckte det lätt bra då de ville hyra ut på långtid. Och vi måste tänka på vår dotter och hennes skolgång. Så vi blev eniga om allt, men självklart på tillsvidarekontraktet skrev vi 3 månaders uppsägning. Sen nu den 28 jan kom ägaren hem till oss och sa de vill sälja huset, så de ville jag skulle skriva under på en uppsägning 3 månaders. Vi har skött om huset bra, vi har betalt hyran varje månad 16 000 kr. nu 16 500 kr. efter årsskiftet. Där har inte varit några somhelst problem. De har även nu i dec 2020 varit på en inspektion av huset, där de såg att vi verkligen har skött om huset bra, de hade inga klagomål, tvärtemot de berömde oss, för hur rent och vilka fina möbler vi hade köpt för att passa in i huset. Så vi har alltså bara bott här i 16 månader, och vi sa visserligen muntligt att vi skulle hyra i 3-5 år. Får hyresvärden verkligen göra så ?
Runa Hansson Bandelin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom ni hyr en privat villa blir lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) aktuell, såtillvida att ni ej hyr huset för fritidsändamål (1 § privatuthyrningslagen).Uppsägningstid vid privatuthyrningI likhet med hyreslagen (gäller vid sidan om privatuthyrningslagen och för hyresrätter) är det möjligt att avtala om annat än vad lagen stadgar om det är till hyresgästens fördel (2 § privatuthyrningslagen). Ett hyresavtal som gäller för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut, dock kan ett sådant avtal även sägas upp före den bestämda tidpunkten (3 § första stycket privatuthyrningslagen). Eftersom ni skriftligen har avtalat om en uppsägningstid om tre månader gäller denna uppsägningstid för hyresvärden (ägaren). Det är dock inte möjligt att avtala om sådant som kan vara till hyresgästens nackdel. För hyresgästen gäller en månads uppsägningstid enligt lag, oavsett vad parterna har avtalat om (3 § andra stycket privatuthyrningslagen).Oavsett vad som har avtalats mellan er har du som hyresgäst alltså rätt till en månads uppsägningstid, medan din hyresvärd har tre månaders uppsägningstid (3 § andra stycket privatuthyrningslagen). Här gäller alltså att din hyresvärd kan säga upp ditt kontrakt till upphörande med en uppsägningstid om 3 månader, medan du kan säga upp det till upphörande med en månads uppsägningstid. Detta gäller oberoende av vad ni har avtalat om.Även om ni har uttryckt en vilja att hyra huset under en längre period och har avtalat om en bestämd hyrestid (muntligen), har alltid både hyresgäst och hyresvärd rätt att uppsäga hyresavtalet i förtid enligt de regler om uppsägningstid som följer av lag eller avtal. Det finns alltså inget ytterligare skydd för hyresgästen att bo kvar i bostaden. Hyresvärden har således rätt att säga upp er med tre månaders uppsägningstid vilket både lag och avtal stadgar.Med vänlig hälsning,

Uppsägningstid vid privatuthyrning av bostad

2021-01-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Vi hyr en del av en privat villa. Den andra delen hyrs av annan person.Den personen har inget kontrakt. Vi har ett kontrakt där vi blivit uppsagda till 210801 vilket vi accepterat eftersom uppsägningen följer avtalet.Nu skulle vi vilja flytta tidigare då vi redan nu fått ett annat boende. Måste vi tacka nej till det för att vi sitter fast till 210801? Eller kan vi säga upp oss under uppsägningstiden och vilken uppsägningen gäller då från vårt håll?
Runa Hansson Bandelin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom ni hyr en del av en privat villa blir lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) aktuell, såtillvida att ni ej hyr huset för fritidsändamål (1 § privatuthyrningslagen).Uppsägningstid vid privatuthyrning av bostad I likhet med hyreslagen (gäller vid sidan om privatuthyrningslagen och för hyresrätter) är det möjligt att avtala om annat om det är till hyresgästens fördel (2 § privatuthyrningslagen). Ett hyresavtal som gäller för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut, dock kan ett sådant avtal även sägas upp före den bestämda tidpunkten (3 § första stycket privatuthyrningslagen).Oavsett vad som har avtalats mellan er har du som hyresgäst rätt till en månads uppsägningstid, medan din hyresvärd har tre månaders uppsägningstid (3 § andra stycket privatuthyrningslagen). Här gäller alltså att din hyresvärd kan säga upp ditt kontrakt till upphörande med en uppsägningstid om 3 månader, medan du kan säga upp det till upphörande med en månads uppsägningstid. Detta gäller oberoende av vad ni har avtalat om. Lagen är tvingande (går ej att avtalas bort om det inte är till hyresgästens fördel). Säger ni upp avtalet för upphörande idag (27 jan 2021) kommer avtalet att upphöra att gälla vid månadsskiftet feb/mars. Ni kan alltså vara ute ur bostaden om ungefär en månad om ni så vill!Med vänlig hälsning,

När måste hyresgästen ansöka uthyrning av lägenhet i andra hand?

2021-02-22 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |hyresvärden vill kasta mig och min inneboende ut för jag har jobb i en annan stad och jag kommer hem varannan helg då tror de att jag inte kommer och jag hyr ut lägenheten på olagligt set jag har jobb kontrakt i ett år då jag vill ej förlora lägenheten samt jobbet
Maja Fagerholm |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du vill ha reda på huruvida du behöver söka tillstånd hos hyresvärden för att din inneboende ska tillåtas bo kvar i din hyresrätt. Om någon bor med dig i din lägenhet kallas det för att du har en inneboende. Oftast handlar det om att någon hyr ett rum i din lägenhet. Under sådana förhållandet krävs inget tillstånd från hyresvärden. Om personen som du låter bo in din lägenhet bor där självständigt, utan att du bor där samtidigt, måste du dock ansöka om tillstånd. Det blir då tal om en uthyrning i andra hand. I 12 kap 39 § Jordabalken (1970:994) (JB) framgår att hyresgästen inte får hyra ut lägenheten i andra hand utan samtycke. I 12 kap 40 § JB regleras dock ett undantag som säger att en hyresgäst får hyra ut i andra hand om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd ska lämnas enligt 12 kap 40 § JB om hyresgästen exempelvis tillfälligt studerar eller arbetar på annan ort. Enligt bestämmelsen finns även andra omständigheter som kan komma att spela in i frågan om du har rätt att hyra ut i andra hand eller inte. Jag skulle råda dig att ta kontakt med din hyresvärd och ansöka om att få hyra ut din lägenhet i andra hand med tanke på att du har jobb på annan ort och inte är hemma så mycket. Om hyresvärden inte samtycker kan du höra av dig till hyresnämnden. Hoppas du fick svar på din fråga! Med vänlig hälsning,

Fråga om skälig hyra (skäligt tillägg för möblering) vid andrahandsuthyrning

2021-01-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Vi hyr en lägenhet i andra hand som är möblerad. Det är dock gränsfall om den är helt möblerad. Köksutrustning, matbord, stolar. balkongmöbler, soffbord och sängkläder bland annat saknas (det är en trea). Förstahandshyresgästen har lagt på 15% för möblerna och det blir totalt mellan 15 - 20 tusen kronor på året vi bor här. Möblerna är inte i så fint skick och vi tror att de pengarna kommer att överstiga möblernas faktiska (sälj-)värde. Vår hyresvärd hävdar att han har rätt att ta 15% eftersom skicket på möblerna inte har någon betydelse. Jag har läst från tidigare frågor att det inte finns några strikta definitioner för vad fullt möblerad lägenhet innebär. Men om det innebär att hyresgästen inte ska behöva ta med egna möbler eller hushållsartiklar, så är den definitivt inte fullt möblerad.Min fråga är: Måste påslaget för möbler vara skäligt i förhållande till möblernas värde/skick? Och om man betalar för mycket, är det sannolikt att man blir kompenserad i ett sånt här fall?
Runa Hansson Bandelin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid uthyrning i andra hand ska hyresvärden ta ut en skälig hyra. Reglerna om skälig hyra varierar beroende på om ni hyr en hyresrätt eller bostadsrätt i andra hand. Eftersom det inte framgår av frågan kommer jag att redogöra för vad som gäller för både hyresrätt och bostadsrätt. Privatägda bostäderVad gäller privatägda bostäder (villor och bostadsrätter som ägs av privatpersoner) blir privatuthyrningslagen aktuell. Vid beräknande av en skälig hyra får hyresvärden räkna med ett belopp som inte påtagligt överstiger driftskostnader och kapitalkostnader för bostaden (4 § andra stycket privatuthyrningslagen). Här finns det möjlighet att inkludera påslag vad gäller möblemang om bostaden är möblerad. I ett fall har hovrätten fastslagit att hyran ansågs påtagligt högre än kostnaderna för bostaden om hyran överstiger kostnaderna med fem procent eller mer (RH 2017:34).En oskälig hyra kan anmälas till Hyresnämnden. Om du som hyresgäst får rätt kan nämnden bestämma att hyran ska sänkas, det är däremot inte möjligt att få ersättning för redan betald hyra om du hyr en privatägd bostad i andra hand.HyresrättHär gäller hyreslagen (12 kap jordabalken (JB)). Vad som är en skälig hyra för en hyresrätt i andra hand beror på vad förstahandshyresgästen betalar i hyra. Hyran ska fastställas till ett skäligt belopp. En hyra anses inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga (12 kap. 55 § JB). Om en lägenhet har upplåtits i andra hand ska en hyra som överstiger den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig ses som skälig. Detta innebär att en hyresvärd vid andrahandsuthyrning av en hyresrätt aldrig får ta en högre hyra än vad hen själv betalar + tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter. En oskälig hyra kan prövas av hyresnämnden för att sänkas, här finns även möjlighet att hyresvärden blir återbetalningsskyldig till hyresgästen. Det är för övrigt kriminaliserat att ta ut en oskälig hyra för en hyresrätt. Tillägg för möbler (gäller för både privatägd bostad och hyresrätt)Ett tillägg för möbler och annan utrustning får inte överstiga 15 procent av den hyran som hyresvärden betalar (12 kap. 55 § fjärde stycket JB). Det finns inga exakta regler om hur mycket extra uthyraren får ta ut i hyra för möblemang, men hyresnämnden brukar inte acceptera ett större pålägg än 10-15 % för en fullt möblerad lägenhet. En bostad anses vara möblerad först när hyresgästen kan bo i bostaden utan att ta med egna möbler. Hyresnämnden bedömer frågan i det enskilda fallet, och det är därmed svårt att avgöra vad ett skäligt pålägg skulle tänkas vara just i ditt fall. Troligtvis kan både möblernas skick och hur stor del av lägenheten som är möblerad spela in i bedömningen.Om ni anser att ni betalar en oskälig hyra ska ni begära en skriftlig villkorsändring av hyresvärden. Om ni inte kan lösa frågan på egen hand kan ni i andra hand begära att Hyresnämnden löser tvisten genom en ansökan till nämnden.Med vänlig hälsning,

Kan styrelsen för en bostadsrättsförening neka andrahandsuthyrning till min dotter?

2021-01-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, kan styrelsen för en bostadsrättsförening neka andrahandsuthyrning till min dotter. Jag äger lägenheten och vill hyra ut den till min dotter. Jag betalar hyran och dottern betalar hyran till mig. Jag tar ansvar att dottern sköter sig. Vänligen Lena
Orysia Sich |Hej och tack att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar om en bostadsrättsförening kan neka upplåtelse av lägenheten i andra hand.Svar på din fråga finns i Bostadsrättslagen. En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke (7 kap. 10 § BRL). I ditt fall har styrelsen nekat till andrahandsuthyrning av lägenheten. Jag rekommenderar att söka tillstånd för andrahandsuthyrning hos hyresnämnden (7 kap. 11 § BRL). För att kunna få tillstånd att hyra ut lägenheten till din dotter krävs att du anger godtagbara skäl för uthyrning.Skälen som är godtagbara för andrahandsuthyrning är till exempel: att bostadsrättshavaren vill prova på ett sammanboende eller ska studera eller arbeta på annan ort under en tid; om bostadsrättshavaren på grund av ålder eller sjukdom behöver vistas på vårdhem.Svaret på din fråga är att bostadsrättsföreningen kan neka andrahandsuthyrning till din dotter.Hoppas att du har fått svar på din fråga! Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.

Kan min hyresvärd neka en andrahandsuthyrning?

2021-01-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Min bror vill hyra ut sin hyresrätt till mig för arbete på annan ort. Helst vill vi att andrahandsuthyrningen ska kunna gälla i 3 års tid. Det är en privat hyresvärd. Kan hyresvärden neka andrahandsuthyrningen? Kommer vi kunna skriva kontrakt för 3 år direkt eller behöver det nytt godkännande på årsbasis?
Ellinor Bäckström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du dels undrar om hyresvärden kan neka andrahandsuthyrningen, dels om ni kan skriva kontrakt för 3 år direkt. För att besvara detta kommer jag att använda mig av 12 kap. jordabalken (JB).Kan hyresvärden neka andrahandsuthyrningen?Utgångspunkten är att hyresvärden måste samtycka till uthyrningen (12 kap. 39 § JB). Det är alltså upp till hyresvärden om den vill godkänna eller inte. Vad kan ni göra om hyresvärden nekar andrahandsuthyrningen?Om hyresvärden skulle säga nej kan din bror ansöka om tillstånd hos hyresnämnden, då dem kan godkänna uthyrningen istället (12 kap. 40 § JB). Tillstånd ska lämnas om det hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen t.ex. på grund av arbete på annan ort, om hyresvärden inte har en befogad anledning att vägra samtycke och om hyran inte överstiger skälig hyra enligt 55 § 4 st. (12 kap. 40 § JB). Kan ni skriva kontrakt för tre år direkt?Om det är hyresvärden som samtyckerSå länge hyresvärden samtycker till att lägenheten hyrs ut i tre år, kan ni avtala om detta direkt. Skulle hyresvärden begränsa tiden, får ni istället anpassa kontraktet efter det. Din bror får därefter söka om nytt tillstånd. Om det är hyresnämnden som samtyckerOm hyresnämnden samtycker till att lägenheten hyrs ut i tre år, kan ni avtala om detta direkt. Viktigt att nämna är att hyresnämnden oftast begränsar tillståndet till ett år i taget. Din bror får i sådant fall ansöka om nytt tillstånd. SammanfattningHyresvärden har alltså rätt att neka andrahandsuthyrningen. Om hyresvärden skulle säga nej kan din bror istället vända sig till hyresnämnden. Enligt min bedömning bör det inte bli några problem att få hyresnämndens godkännande, i och med att arbete på annan ort anses vara ett beaktansvärt skäl. Vad gäller hyrestiden får den anpassas efter de villkor som hyresvärden/hyresnämnden ställer. Om hyresvärden/hyresnämnden accepterar 3 år, kan ni avtala om det direkt. Vänligen,