Hur lång uppsägningstid vid uthyrning av bostadsrätt?

2018-07-09 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej har skrivit kontrakt med en kvinna med en bostadsrätt, kontrakt på 6 månader ett vanligt andrahandskontrakt med uppsägningstid 1 månad, kan hon när som helst innan dessa 6 månader alltså avtalets slut säga upp lägenheten och ta ut mig därifrån inom 1 månad? Behöver akut svar
Alice Johannesson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Då du hyr en bostadsrätt (jag förutsätter att du avser att använda den som bostad) i andra hand är Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (även kallad "privatuthyrningslagen") tillämplig. Lagen är tvingande till hyresgästens fördel vilket innebär att avtalsvillkor som är sämre för dig än de som anges i lagen inte kan göras gällande. Hyresvärden får säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen såvida inte längre uppsägningstid har avtalats (3 § andra stycket Lag (2018:978) om uthyrning av egen bostad). Eftersom villkoret om att hyresvärden har en månads uppsägningstid är till nackdel för dig i jämförelse med vad som anges i lagen kan din hyresvärd inte kräva att du flyttar från lägenheten en månad efter att hon sagt upp den.Vänligen,

Säga upp andrahandshyresgäst som inte betalat hyran

2018-07-01 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag ska hyra ut min lägenhet i andra hand under uppsägningstiden, förlängde den till 6 månader också allt är som det ska. Har skrivit på kontrakt med andrahandshyresgästen och då valt att skriva kontraktet från 180601-181130, alltså ett halvår. Nu har jag inte fått tag på den här tjejen och hon han ännu inte betalt hyran! Hon har inte heller kommit och hämtat nycklarna så nu står lägenheten tom.. min fråga är: Kan jag riva kontraktet med henne och leta ny andrahandshyresgäst?
|Hej och tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline!Till att börja med beklagar jag situationen men som tur är har du stöd i lagen för att säga upp hyresgästen då denne inte betalat. Enligt 12 kap. 42 § p. 1 Jordabalken är en hyresrätt förverkad om hyresgästen dröjer en vecka med att betala hyran. Att hyresrätten är förverkad innebär att det inte krävs någon uppsägningstid. Du kan då kan då säga upp hyresgästen (och ange att anledningen är att hyresgästen inte betalat hyran). 12 kap. 8 § Jordabalken föreskriver att detta ska ske skriftligen när hyresavtalet varat längre tid än tre månader. Det är dock alltid bättre ur bevissynpunkt att uppsägningen sker i skrift, även om ert hyreskontrakt varat en kortare tid.Enligt 12 kap. 44 § p. 1 Jordabalken har dock hyresgästen 3 veckor på sig att betala hyran efter att denne underrättats om uppsägningen. Du ska också meddela socialnämnden i din kommun att avtalet sagts upp och anledningen till uppsägningen (dröjsmål med betalning).Efter att dessa åtgärder vidtagits (och hyresgästen inte betalar under 3 veckors-perioden) har hyresförhållandet upphört och du kan leta efter en ny hyresgäst.

Kan jag låta inneboende bo ensam under kortare tillfällen utan att denne utnyttjar bostaden självständigt?

2018-06-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Har hyrt ut min bostad i andra hand för att jag studerar på annan ort. Han som bor vill bo kvar och jag har ett läsår kvar. Vi är vänner sedan många år och han får bo som inneboende över sommaren. Har jag rätt att låta honom bo ensam i lägenheten vid enstaka tillfällen då jag själv är bortbjuden?Han kommer också att vara bortrest en del.Med vänlig hälsning,
Linn Östman |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din frågaJag förstår din fråga som så att du funderar kring förutsättningarna för giltigt inneboendeskap.Frågor gällande hyra och inneboende regleras i 12 kap. jordabalken ("hyreslagen"). Skillnad på inneboende och andrahandshyresgäst Med inneboende menas en person som hyr en bestämd del av uthyrarens egen bostad och som inte har gemensamt hushåll med den som hyr ut. Skillnaden mellan att hyra ut till inneboende och annan typ av hyresgäst ligger i ordet "självständigt". En inneboende bor inte ensam i bostaden, utan delar den med dig. Det spelar ingen roll om du hyr ut ett eller flera rum, eller om du själv väljer att bara behålla ett rum till dig själv och hyra ut resten av bostaden så länge som du själv bor kvar. Inget krav på tillstånd för inneboende Det är bara när man ska hyra ut lägenheten i andra hand till någon som ska använda den självständigt som man behöver samtycke av hyresvärden. Den som ska hyra ut ett rum till en inneboende behöver alltså inte i förväg fråga om lov. Hyresvärden kan reagera först om det skulle uppstå problem kring uthyrningen. Så kan till exempel vara fallet om den inneboende stör grannarna eller använder lägenheten självständigt utan att det finns samtycke till en sådan upplåtelse. Skulle det medföra men för hyresvärden är det en grund för uppsägning om inte rättelse sker utan dröjsmål. (12 kap. 41 § och 42 § hyreslagen). Vart går gränsen mellan att vara inneboende eller andrahandshyresgäst? Ett inneboendeförhållande gäller så länge som den inneboende inte kan nyttja lägenheten självständigt, i så fall kan du behöva fråga hyresvärden om lov eftersom att upplåtelsen kan betraktas som en andrahandsuthyrning. I detta sammanhang blir frågan om boende av betydelse. Av rättsfall på området så har självständigt nyttjande av lägenhet ansetts föreligga när någon kan använda en lägenhet utan begränsningar, förfoga över samtliga utrymmen och har bott ensam i lägenheten. Att något rum har varit avstängt har inte haft någon betydelse. I ditt fall förstår jag det som att du har bor i lägenheten över sommaren, du har dina saker där och du avser att komma tillbaka efter att du varit bortbjuden varför din inneboende rimligtvis inte kommer att kunna nyttja lägenheten utan några begränsningar. Det är mindre troligt att det skulle betraktas som en överlåtelse eftersom att du inte avser att lämna lägenheten till din vän och rent faktiskt flytta ut under den tid som du är bortbjuden. Sammanfattningsvis får din inneboende/vän troligtvis inte självständig rätt att nyttja lägenheten och därför ser jag heller inga hinder för att låta honom "bo" ensam under enstaka tillfällen när du är bortbjuden. Om du har fler frågor är du välkommen att höra av dig till Lawline igen! Med vänlig hälsning,

Vilken uppsägningstid gäller för uthyrd bostadsrätt?

2018-06-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag hyr ut min lägenhet som är en bostadsrätt. I kontraktet har jag och hyresgästen kommit överens om 3 månaders uppsägningstid. Hon har nu sagt upp lägenheten och hon säger att enligt lagen uthyrning av egen bostad, har hon ändå bara en månads uppsägningstid. Det ursprungliga kontraktet vi skrev var på 1 år. Stämmer det att hon ändå bara har en månads uppsägningstid?
Frida Sundin |Hej och tack för att du vänder dig till oss med din fråga!Om du hyr ut din bostad utanför näringsverksamhet och endast hyr ut en bostadsrätt, och därmed omfattas av lagen om uthyrning av egen bostad. Lagen är tvingande till hyresgästens fördel och kan därmed inte avtalas bort. Enligt 3 § lagen om uthyrning av egen bostad är uppsägningstiden för hyrestagaren 1 månad, och detta går alltså inte att avtala bort. Din hyresgäst har således rätt i att hon har rätt att säga upp kontraktet med 1 månads uppsägningstid.Hoppas svaret varit till din hjälp, annars är du varmt välkommen att höra av dig igen!Mvh,

Muntlig uppsägning av hyreskontrakt och uppsägningstid

2018-07-06 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har hyrt ut min lägenhet i andra hand till ett par och skrivit kontrakt för ett år. Vi skrev kontraktet ca en vecka innan inflyttningen och ca 3-4 dagar innan inflyttningen ringde de och sa upp kontraktet! De har varken betalt depositionen eller första hyran. Jag har försökt att kontakt de på olika sätt men inget svar! Jag har även skickat meddelande och informerat de att jag kommer ansöka om betalningsföreläggande hos kronofogden men inget svar ifrån de! Jag har ej fått något skriftligt uppsägning! Kontraktet skrevs: 23/6-2018Inflyttning enligt kontrakt: 1/7-2018 Tack på förhand!
Hanna Salajin |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Utifrån din fråga antar jag att du har en lägenhet och att du har hyrt ut den till privatpersoner som bostadslägenhet. Det som inte framgår är huruvida din bostad är en hyresrätt eller bostadsrätt. Beroende på vilken typ av lägenhet det är så ser svaret annorlunda ut. Jag ska därför redogöra för båda alternativen. Muntlig eller skriftlig uppsägningDina hyresgäster har ringt och sagt upp kontraktet. Frågan om huruvida en muntlig uppsägning räcker regleras av 12 kap. 8 § jordabalken. Om hyresförhållandet har varat längre än 3 månader ska uppsägningen vara skriftlig. I ert fall har hyresförhållandet bara varit i några dagar när uppsägningen sker. Den muntliga uppsägningen är därför giltig och de behöver inte lämna in någon skriftlig uppsägning. UppsägningstidOm lägenheten du hyrt ut är en hyresrätt så har hyresgästerna alltid rätt till att säga upp kontraktet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen (12 kap. 5 § jordabalken). Om det är en bostadsrätt är det istället till det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen (3 § andra stycket lagen om uthyrning av egen bostad). Ovan nämnda gäller oavsett om hyreskontraktet är på obestämd eller som i ert fall på bestämd tid. SammanfattningDen muntliga uppsägningen är giltig och någon skriftlig uppsägning behöver inte ske. Det finns dock en uppsägningstid då hyra måste betalas av hyresgästerna så du har gjort rätt som meddelat att du ska vända dig till Kronofogden. Lycka till!Vänligen,

Får jag ha inneboende när jag hyr i andra hand?

2018-06-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag och mina två kompisar hyr en lägenhet (hyresrätt) i 2:a hand då 1:a handsinnehavaren testar samboskap i ett år. Jag står på kontraktet. Lägenheten har fyra rum. Nu säger 1:a-handkontraktinnehavaren att hyresvärden inte gillar att vi är ett "kollektiv" som bor där och att de andra två förutom jag måste flytta. Hur ser våra rättigheter ut i detta fallet? Har jag samma rättigheter till inneboende som en person med ett förstahandskontrakt? Vad är skillnaden mellan att han som har 1:a handskontraktet bodde där innan med sina två barn? Kan hyresvärden kräva tillbaka lägenheten från 1:a handskontrakteraren bara för att de "inte gillar att vi bor tre kompisar" där? Vi är lugna och skötsamma och har inte fått några klagomål.
Natalie Accord |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar över vilka rättigheter du och dina vänner har som andrahandshyresgäster och inneboende när hyresvärden godkänt andrahandsuthyrningen av lägenheten till dig. Som jag förstår det framgick det dock inte för hyresvärden att ni skulle bo tre stycken i lägenheten.När någon hyr ut i andra hand är denne som förstahandshyresgäst ansvarig gentemot hyresvärden för vad som händer i lägenheten. Ni ansvarar endast gentemot förstahandshyresgästen för det som finns reglerat i ert hyreskontrakt. Vilka rättigheter du har är alltså väldigt beroende av hur ditt avtal med förstahandshyresgästen ser ut. Regleras ingenting i avtalet om hur många personer som får bo i lägenheten har ju rätt att ha inneboende utan förstahandshyresgästens godkännande. Det är svårt för mig att ge något klart och tydligt svar på din fråga utan att veta mer om omständigheterna i just ditt fall. Generellt sett så kan hyresvärdar ha vissa villkor för sina tillstånd att hyra ut i andra hand, exempelvis hur många personer som får bo i lägenheten, som även gäller förstahandshyresgäster. Så om hyresvärdens godkännande kom med villkoret att bara ett visst antal personer fick bo där kan det bli problematiskt för dina vänner att bo kvar, eftersom förstahandshyresgästen då bryter mot sitt kontrakt genom att låta er alla bo där. Ha även i åtanke att förstahandshyresgästen kan välja att säga upp kontraktet med dig om han känner sig osäker på att ta ansvar för er allihop gentemot sin hyresvärd. Som andrahandshyresgäst har du nämligen inget besittningsskydd förrän efter två år, vilket innebär att förstahandshyresgästen kan säga upp ert kontrakt utan någon egentlig anledning. Hoppas att du fick svar på din fråga.Vänliga hälsningar,

När kan jag hyra ut min bostadsrätt i andra hand och vilka krav kan bostadsrättsföreningens styrelse ställa?

2018-06-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Ska arbeta på annan ort i 1 år och vill hyra ut min bostadsrätt i andra hand.Jag har ansökt om tillstånd om att få hyra men ordförande säger att de behöver namn och personnummer på den som ska hyra så de kan ta en kreditupplysning på personen. När jag frågar varför de ska göra detta så menar de på att de måste säkra att avgiften blir betald. Är det verkligen styrelsens sak, och i så fall varför?Jag är ju fortfarande ansvarig för att betala avgiften precis som jag gör i vanliga fall.Vilka skäl kan styrelsen ha för att neka andrahandsuthyrning?Och hur lång tid brukar en överklagan till hyresnämnden ta?
Liv Nyström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Reglerna kring bostadsrätter återfinns främst i bostadsrättslagen (BRL) varför mitt svar huvudsakligen kommer utgå från denna lag.När får man hyra ut en bostadsrätt i andra hand? En bostadsrättshavare (i detta fall är du bostadsrättshavare) får hyra ut sin bostadsrätt till någon som inte är medlem i bostadsrättsföreningen enbart om bostadsrättsföreningens styrelse har samtyckt till uthyrningen (7 kap. 10 § BRL). Bestämmelsen är tvingande. Vad händer om man hyr ut utan samtycke från bostadsrättsföreningens styrelse? Då bestämmelsen om samtycke är tvingande innebär det att du kan förlora din nyttjanderätt till bostadsrätten om du skulle hyra ut bostadsrätten utan styrelsens samtycke (7 kap. 18 § 2 p. BRL). Om du förlorar din nyttjanderätt måste du flytta från din bostadsrätt. Först måste styrelsen dock ge dig chans till rättelse vilket innebär att du måste inhämta samtycke från styrelsen eller tillstånd från hyresnämnden, utan dröjsmål (7 kap. 20 § BRL). Om du hinner vidta rättelse innan föreningen säger upp dig eller om föreningen säger upp dig senare än inom 2 månader från den dag de fick reda på att du hyr ut utan samtycke, kan föreningen inte tvinga dig att skiljas från lägenheten (7 kap. 21 § BRL). Kan jag få tillstånd att hyra ut bostadsrätten på annat vis?Om bostadsrättsföreningens styrelse inte lämnar samtycke till en andrahandsuthyrning kan du vända dig till hyresnämnden för att få tillstånd att hyra ut. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl att hyra ut i andra hand och om bostadsrättsföreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke (7 kap. 11 § BRL). Som regel har bostadsrättshavaren stor frihet att hyra ut i andra hand för att under en tid bo på annan plats. Ett skäl att ge tillstånd för andrahandsuthyrning som nämns i bostadsrättslagens förarbeten är t.ex. studier eller jobb på annan ort (Prop. 2013/14:142 s. 13-15).Hur lång tid tar det att få besked om tillstånd för andrahandsuthyrning av hyresnämnden?Jag tolkar din fråga som om du undrar hur långa handläggningstider som råder hos hyresnämnden vad gäller tillstånd för andrahandsuthyrning och kommer därför svara utifrån den tolkningen. Jag kan dessvärre inte ge dig något precist svar på den frågan men enligt 26 § lag om arrendenämnder och hyresnämnder ska nämnden handlägga ärenden skyndsamt. Ett tips är att kolla på hyresnämndens hemsida där det finns information samt en blankett för att ansöka om tillstånd för andrahandsuthyrning (http://www.hyresnamnden.se/Hyra-i-andra-hand/Ansokan/).Om du inte skulle bli nöjd med hyresnämndens beslut kan du dessvärre inte överklaga beslutet (11 kap. 3 § BRL). SammanfattningJag kan hålla med dig om att det är märkligt att bostadsrättsföreningens styrelse kräver att få kreditupplysning på den person som vill hyra din bostadsrätt då det är du som ansvarar ekonomiskt gentemot bostadsrättsföreningen även fast du inte bor där för tillfället. Samtidigt riskerar du som ovan nämnt att bli av med nyttjanderätten till din bostadsrätt om du skulle hyra ut den utan styrelsens samtycke. Kanske kan du diskutera detta med din styrelse och berätta att du annars tänker vända dig till hyresnämnden för tillstånd för att få styrelsen att ändra sig angående kravet om kreditupplysning. I förarbetena till bostadsrättslagen nämns bl.a. att betalningsförmågan hos andrahandshyresgästen inte har någon relevans för bedömningen om tillstånd för andrahandsuthyrning av bostadsrätten ska lämnas av hyresnämnden (prop. 1971:12 s. 126-127). Jag anser därför att du har goda chanser att få tillstånd till en andrahandsuthyrning av hyresnämnden men råder dig att försöka diskutera saken ytterligare en gång med din styrelse.Lycka till! Hoppas du fick svar på dina frågor!Vänliga hälsningar,

Andrahandshyresgäst har ångrat sig - går inte att få tag på.

2018-06-25 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej.Jag har hyrt ut min bostadsrätt i andra hand. Kontraktet är påskrivet och hyresgästen och jag har en uppsägning på 3 månader. Men nu har hen ångrat sig men inte meddelat mig. Detta har jag fått höra från andra. Hyresgästen svarar inte på mina samtal. Hur ska jag gå till väga?Med vänlig hälsning D
Anna Runelöv |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ni har ingått ett avtal om uthyrning av lägenheten, vilket är bindande för såväl dig som hyresgästen. Hyresgästen har inte hört av sig till dig och inte heller svarat på dina samtal. Hyresgästen har därför inte sagt upp avtalet, och avtalet gäller fortfarande. Jag föreslår dock att du avvaktar med att vidta några åtgärder till dess att den första hyran förfaller till betalning; än så länge har ju hyresgästen faktiskt inte brutit mot avtalet. Om hyresgästen inte betalar hyran allteftersom den förfaller till betalning har du rätt att kräva honom eller henne på pengar. Om hyresgästen vägrar att betala förfallna hyror kan du vända dig till Kronofogden och ansöka om betalningsföreläggande (se mer information här). Nästa fråga är under hur lång tid avtalet löper och om du vill säga upp avtalet. Om ni har ingått ett avtal på bestämd tid, det vill säga med ett slutdatum för hyrestiden, kommer avtalet att löpa ut det datum ni har bestämt. Jag föreslår i så fall att då att du låter avtalet löpa, och sedan kräver hyresgästen på pengar för obetalda hyror, om han eller hon inte betalar. Om ni däremot har avtalat om uthyrning på obestämd tid kommer avtalet inte att löpa ut per automatik. Du kan då istället välja att säga upp avtalet. Eftersom det är en bostadsrätt du hyr ut, och jag förmodar att det är den enda lägenheten du hyr ut, gäller lagen om uthyrning av egen bostad. Enligt lagen kan du säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar närmast tre månader från uppsägning. Det innebär att om du säger upp avtalet i mitten av juli löper avtalet fram till och med månadsskiftet okt/nov. Anledningen till att uppsägningstiden är längre än den ni avtalat om är att lagen om uthyrning av egen bostad föreskriver vissa tvingande uppsägningstider. Om du har några fler frågor är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på www.lawline.se/boka.