Rätt att flytta tillbaka till sin hyreslägenhet då andrahandshyresgästens avtal går ut

2018-04-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Jag har en provanställning och har då en godkänd 2a hands uthyrning av min hyresrätt då anställningen är på annan ort. När 2a hands uthyrningen avslutas... kan jag då flytta tillbaka utan att behöva uppge någon orsak till värden? T ex att jag ska jobba hemifrån x antal dagar. Jag har ingen del i mitt tillfälliga boende så jag har då bara ett boende. Så... jag tänkte att det bara räcker att jag meddelar värden att 2a hands hyrarna flyttar ut och jag flyttar tillbaka. Eller?
Lovisa Lundgren |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar frågan som att du har flyttat ifrån din hyreslägenhet för att arbeta på annan ort och under tiden hyrt ut lägenheten i andra hand med tillstånd från din hyresvärd/hyresnämnden. Nu undrar du om du behöver uppge något skäl att du flyttar tillbaka när andrahandsuthyrningen avslutas. Rättslig reglering om hyresförhållanden finns i 12 kap Jordabalken (JB). Du har fått ett godkännande av din hyresvärd/ av hyresnämnden att hyra ut din lägenhet i andra hand enligt 12:39 JB alternativt 12:40 JB. Tillståndet att få hyra ut i andra hand gäller just den person som du hyrt ut till, samt bör vara begränsat till viss tid. När den tiden går ut återgår rätten att bo i lägenheten till dig och du kan flytta tillbaka. Du behöver då inte uppge något skäl att du flyttar tillbaka till din hyresvärd. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Vilka möjligheter har en bostadsrättförening att få en bostadsrättshavare att upphöra med andrahandsuthyrning?

2018-04-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Vilka möjligheter har en bostadsrättsförening att sätta press på en medlem att antingen själv flytta tillbaka eller sälja sin bostadsrätt, om ägaren "olovligen" upplåtit sin lägenhet till andrahandsuthyrning i flera år men föreningens stadgar inte tillåter så långa andrahandsuthyrningsperioder? Ägaren är vidtalad men hittar hela tiden nya anledningar till att inte sälja nu. Det kan vara att det snart är jul eller att bostadspriserna ökar ju hela tiden så han vill vänta på ännu bättre tider eller så. Föreningen har vid ett flertal tillfällen kontaktat ägaren men nu skulle vi vilja veta vad vi kan göra för att gå vidare och få en förändring till stånd.
Beatrice Krig |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga. Huvudregeln om att upplåtelse i andra hand får göras, men att en sådan kräver styrelsens samtycke återfinns i bostadsrättslagen 7 kap. 10 §.Först måste nämnas att innan några vidare åtgärder kan vidtas gäller det tillstånd bostadsrättshavaren innehar tills det löpt ut. Om det alltså är så att denne bostadsrättshavare varje gång ansökt om nytt tillstånd och styrelsen beviljat dessa och ett sådant tillstånd nu löper, gäller denna rätt för bostadsrättshavaren att hyra ut i andra hand tills det aktuella tillståndet upphör att gälla.Utifrån det du berättar, det faktum att bostadsrättshavaren alltså hyrt ut i andra hand "olovligen" i flera år och att ni flera gånger kontaktat ägaren och haft en kommunikation tolkar jag som att han i praktiken ändå tillåtits fortsätta. Det finns vissa formella regler kring hur en bostadsrättförening kan tvinga fram förändring gällande detta och dessa kommer jag redogöra för nedan. Förverkande av nyttjanderätt: bostadsrättsföreningens möjlighet att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttningDe möjligheter som bostadsrättsföreningen har att säga upp en bostadsrättshavare och begära att denne ska flytta återfinns i bostadsrättslagen 7 kap. 18 §. Där räknas en rad punkter upp som innehåller saker som bostadsrättshavaren gjort för att förverka sin nyttjanderätt till bostadsrätten.I er situation är punkten som handlar om att bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand, bostadsrättslagen 7 kap. 18 § 2 punkten. Den här regeln har dock vissa begränsningar. Tillsägelse om rättelse och en varning om uppsägelse måste ha avsänts genom ett rekommenderat brevEn uppsägelse med anledning av att en bostadsrättshavare upplåter sin bostadsrätt för andrahandsuthyrning får bara göras om denne fått en tillsägelse och därefter låtit bli att utan dröjsmål vidta rättelse. Det räcker alltså inte med att ni säger att bostadsrättshavaren ska flytta tillbaka eller sälja bostadsrätten. Ni måste säga att denne riskerar att ha förverkat sin nyttjanderätt och alltså kan tvingas flytta, om denne inte följer er tillsägelse utan dröjsmål, bostadsrättslagen 7 kap. 20 § 1 st.Bostadsrättsföreningen anses ha gjort vad som krävs angående tillsägelsen när denna avsänts till bostadsrättshavaren genom ett rekommenderat brev, bostadsrättslagen 7 kap. 32 §.Efter att ha gjort en sådan tillsägelse om rättelse, har bostadsrättsföreningen 2 månader på sig att säga upp bostadsrättshavaren på den grunden. Detta innebär att bostadsrättshavaren måste rätta sig inom denna tidsperiod. Gör denne inte det, får den sägas upp. Om bostadsrättsföreningen väntar längre än två månader från dagen som tillsägelse gjordes, försvinner rätten att säga upp på denna grund, bostadsrättslagen 7 kap. 21 § 2 st. Om bostadrättshavaren vidtar rättelse får den inte skiljas från lägenheten på den grundenOm bostadsrättshavaren vidtar rättelse, alltså säljer eller flyttar tillbaka, innan föreningen hinner säga upp denne, får uppsägelse till avflyttning inte ske på den grunden, bostadsrättslagen 7 kap. 21 § 1 st. Sammanfattning och rådOm bostadsrättshavaren för närvarande har ett tillstånd till att hyra ut i andra hand, gäller detta tillstånd tills det löpt ut. När detta tillstånd löpt ut, finns alltså inte längre ett giltigt tillstånd från föreningen som tillåter en andrahandsuthyrning. När en bostadsrättshavare hyr ut i andra hand utan behövligt tillstånd från föreningen har denne förverkat sin nyttjanderätt till bostadsrätten och får sägas upp till avflyttning, bostadsrättslagen 7 kap. 18 § 2 p. Innan detta får göras krävs dock en tillsägelse om rättelse och att bostadsrättshavaren riskerar att sägas upp för avflyttning, bostadsrättslagen 7 kap. 20 § 1 st. Bostadsrättsföreningen anses ha gjort vad som krävs när den har skickat en sådan tillsägelse genom rekommenderat brev till bostadsrättshavaren, bostadsrättslagen 7 kap. 32 §. Därefter har bostadsrättsföreningen 2 månader från dagen då tillsägelse avsändes, att säga upp bostadrättshavaren på den grunden. Om bostadsrättshavaren hinner vidta rättelse försvinner rätten att säga upp denne på denna grund, bostadsrättslagen 7 kap. 21 § 2 st. Jag hoppas att detta gett svar på din fråga.Med vänlig hälsning,

uppsägningstid hyresavtal på bestämdtid

2018-04-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag och min vän hyrde en lägenhet i andra hand av en bekant från 01.08.2017. Vi använde oss av hyresavtal alternativ 1. Där står det att kontraktet går ut 01.05.2018. Våran hyresvärd sa då också muntligt att det är för att hon skulle flytta in i den själv i Maj. Nu när jag flyttat ut och min vän ska flytta ut nästa vecka säger hon att vi inte kan göra det eftersom vi inte sagt till två månader innan. Vi tror att den uppsägningstiden endast gäller om man väljer att flytta ut innan utgångsdatumet. Jag undrar hur vi ska gå tillväga nu?
Richard Fiskesund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om jag förstår dig rätt så undrar du ifall det föreligger uppsägningstid när hyresavtal ingåtts på bestämd tid.Jordabalkens (JB) 12:e kapitel reglerar hyresavtal. Se lagen här12 kap. 3§ andra stycket JB stadgar att hyresavtal som ingåtts på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestids utgång, dvs automatiskt. Dock skall avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla om hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd. 12 kap. 4§ andra stycket JB stadgar att uppsägningstiden för hyresavtal längre än tre månader är tre månader minst. Eftersom det inte verkar framgå av avtalet om någon längre uppsägningstid så är det nog tre månader som gäller.Möjligtvis kan det vara annorlunda ifall det gäller en bostadslägenhet som hyresvärden hyr ut utanför näringsverksamhet och fritidsmål. Isåfall kan det enligt lagen om uthyrning av egen bostad 3§ ske en automatiskt uppsägning utan uppsägningstid vid avtalets utgång. Se lagen härFör att vara på den säkra sidan borde ni ringa in till hyresgästföreningen för att se vad som gäller!Lycka till!Vänligen,

Uppsägning av lägenhet i andra hand

2018-04-21 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Min hyresvärd äger en bostadsrätt som jag hyr i andra hand. Vi har båda signerat ett kontrakt, i vilket 3 månaders uppsägningstid framgår. Men visst kan jag som hyresgäst bortse från kontraktsskrivningen i det avseendet eftersom "lagen om uthyrning av egen bostad" är tvingande till min fördel vad gäller uppsängningstid och då är det istället 1 månad från nästa månadsskifte som gäller? Jag är i stort sett säker på min sak vid det här laget men söker ändå en bekräftelse på detta.Tack på förhand!
Alex Hallström |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Tillämplig lagDå det här rör ett fall där en person hyr ut sin lägenhet i andra hand regleras situationen av Lag om uthyrning av egen bostad. Precis som du nämner är lagen tvingande till hyresgästens fördel, vilket stadgas i 2§. Vidare stadgas i 3§ att man som hyresgäst har möjlighet att frånträda vid månadsskiftet som kommer tidigast en månad efter meddelandet om uppsägning. SlutsatsDu kan bortse från den avtalade klausulen då den är till nackdel för dig som hyresgäst och istället utgå från lagen. Då man kan frånträda lägenheten vid det närmsta månadsskiftet (tidigast en månad efter besked om uppsägning) innebär detta att om du t.ex. säger upp hyresavtalet den 15 augusti upphör det att gälla den 30 september. Hoppas det var svar på din fråga! Vänligen,

Besittningsrätten

2018-04-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Vi har två hus och vill hyra ut det ena huset. Kan man förhandla bort besittningsrätten?
|Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyra av bostad och lokal finns i 12 kap. jordabalken (JB). Besittningsskyddet vad avser bostadslägenheter regleras i 12 kap. 45–52 §§ JB. Det är hyresgästen som har besittningsskydd, och besittningsskydd innebär att hyresgästen inte är skyldig att flytta den dag då hyresvärden säger upp hyreskontraktet. Kortfattat så har hyresgästen rätt till besittningsskydd enligt 12 kap. 46 § JB om hyresförhållandet är av sådant slag som avses i 12 kap. 45 § JB. I 12 kap 46 § JB räknas situationer upp när hyresgästen inte har besittningsskydd. Exempel på detta är när hyresgästen har misskött sig allvarligt, när huset ska rivas eller när det ska byggas om.För att nu besvara din fråga. Besittningsrätten kan avtalas bort, vilket framgår av 12 kap. 45 a § JB. Där står det att hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling ska komma överens om att besittningsrätten avtalas bort och att denna överenskommelse sedan ska godkännas av hyresnämnden. Dock måste inte alltid handlingen godkännas av hyresnämnden, vilket också framgår av bestämmelsen. Handlingen behöver inte godkännas av hyresnämnden om: Överenskommelsen träffas efter hyresförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som normalt sett är förenad med förlängning (vilket framgår av 12 kap. 45 §). Överenskommelsen träffas för en tid om högst 4 år från det att hyresförhållandet inleds och innebörden av överenskommelsen är att besittningsskyddet avtalas bort. Dock måste det antingen röra sig om en bostadslägenhet eller så ska hyresvärden sedan bosätta sig i lägenheten. Handlingen måste vara skriftlig och undertecknas av er båda. Sammanfattningsvis finns det alltså möjlighet att avtala bort besittningsrätten (12 kap. 45 a § JB), men det kan vara bra att ha koll på om hyresnämnden måste godkänna er överenskommelse eller inte, vilket framgår av det ovan sagda. Jag hoppas att du fick svar på din fråga, tveka inte att vända dig till oss igen om du har ytterligare funderingar! Med vänliga hälsningar,

Vad gör man när andrahandshyresgästen inte betalar hyran i tid?

2018-04-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! En kompis till mig har hyrt ut sin lägenhet i andra hand utan hyresvärdens vetskap. Dom har skrivit kontrakt på lägenheten sinsemellan, alltså privatperson men nu har den här tjej inte betalat hyran till min kompis och är skyldig henne för tre månader. Dom har varit i kontakt med polisen som i sin tur hänvisade till Kronofogden som bara sa att dom behöver utreda ärendet. Dom får heller tydligen inte gå in med nyckel då dom inte bor där men ändå står på lägenheten? Dom skriver till henne att hon måste ut men antingen så svarar hon inte eller så säger hon att hon inte kan flytta, senaste var att hon var sjuk. Finns det något dom kan göra? Vad har dom för lagliga rättigheter gentemot det här?
Claudia Lienert |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågor som handlar om hyresförhållanden regleras i 12 kap. jordabalken, som även kallas för hyreslagen.Vad gäller vid andrahandsuthyrning av en hyreslägenhet?En hyresgäst måste ha en hyresvärds samtycke för att få hyra ut sin lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 39 § jordabalken, om inte annat följer av 12 kap. 40 § jordbalken. I 12 kap. 40 § jordbalken står det att en hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till annan, om hyresnämnden lämnar tillstånd för det. Upplåter man sin hyreslägenhet utan lov så riskerar man att förlora den (se 12 kap. 42 § punkt 3 jordabalken). Men vad gäller nu? Nu när en andrahandsuthyrning redan har kommit till stånd och varat.För andrahandshyresavtal gäller samma regler mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen, som om uthyrningen hade skett med hyresvärdens tillstånd. Detta innebär att förstahandshyresgästen har samma lagliga rättigheter mot andrahandshyresgästen som hyresvärden har mot förstahandshyresgästen. Vad gör man när andrahandshyresgästen inte betalar hyran i tid? I en hyresgästs förpliktelser ingår det att betala hyran i rätt tid. Betalar inte hyresgästen i rätt tid, så har hyresvärden (i detta fall förstahandshyresgästen) rätt att säga upp hyresgästen till avflyttning om hyresgästen inte har betalat hyran inom en vecka från förfallodatum (se 12 kap. 42 § punkt 1 jordabalken). Betalar inte andrahandshyresgästen kan man skicka en begäran om avhysning till Kronofogdemyndigheten. En sådan ansökan görs med hjälp av blanketten för betalningsföreläggande.När får hyresvärden (i detta fall förstahandshyresgästen) gå in i lägenheten?Som hyresgäst har man ensamrätt till sin hyreslägenhet. Det finns dock vissa situationer där hyresgästen får finna sig i att hyresvärden/förstahandshyresgästen får tillträde till hyreslägenheten. Detta är när ni är överens om det, när värden/förstahandshyresgästen har en laglig rätt att komma in med hjälp av Kronofogdemyndigheten eller i en nödsituation, till exempel vid brand eller översvämning. I annat fall är det olagligt (se 12 kap. 26 § jordabalken).Jag skulle råda dem att säga upp andrahandskontraktet och sedan skicka en begäran om avhysning till Kronofogdemyndigheten. Jag vill också råda dem att i framtiden inte hyra ut sin lägenhet i andrahand utan hyresvärden eller hyresnämndens samtycke. Gör man det kan man som sagt bli av med sin hyreslägenhet.Vänligen,

Andrahandshyresgästens rättigheter när förstahandshyresgästen säger upp sitt hyresavtal

2018-04-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Om jag hyr en hyreslägenhet i andrahand vad händer om förstahandshyraren av lägenheten köper ett hus/villa? Blir jag utan lägenheten då?
Lovisa Lundgren |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga. Jag tolkar frågan som att du hyr en lägenhet i andra hand och undrar vad som händer om förstahandshyresgästen säger upp sitt avtal för att köpa en villa istället. Jag antar att det handlar om en bostadslägenhet och utgår därför från det i mitt svar.Rättslig regleringReglerna om hyra finns i 12 kap Jordabalken (JB). När du hyr en lägenhet i andra hand uppstår ett avtalsförhållande mellan dig och förstahandshyresgästen. Du och den ursprungliga hyresvärden har inget avtalsförhållande och därför har ni heller inte några skyldigheter eller rättigheter gentemot varandra. Ditt avtal är beroende av förstahandshyresgästen och hyresvärdens avtal med varandra. Du som andrahandshyresgäst sitter därför i ett relativt osäkert läge då du måste lita på att förstahandshyresgästen upprätthåller avtalsförhållandet med sin hyresvärd. Om förstahandshyresgästen säger upp sitt hyresavtal för att flytta till en villa faller ditt hyresavtal och du förlorar därmed din hyresrätt till lägenheten.Det finns något som kallas besittningsskydd som utlöses om du har bott i lägenheten i mer än två år i följd enligt 12 kap 45 § JB. Detta gäller dock bara gentemot din avtalspart, alltså förstahandshyresgästen. Om förstahandshyresgästens avtal med hyresvärden upphör att gälla fyller därför ditt besittningsskydd ingen funktion. SlutsatsDu blir tyvärr av med lägenheten om förstahandshyresgästen väljer att säga upp sitt hyresavtal med hyresvärden. I detta fall aktualiseras inget besittningsskydd, som ju bara gäller mot förstahandshyresgästen.Värt att nämna är också att du aldrig har någon rätt att få ta över förstahandskontraktet. Du kan dock anmäla hos hyresvärden att du är intresserad av att ta över förstahandskontraktet. Går hyresvärden med på detta kan du bo kvar i lägenheten. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig! Med vänliga hälsningar,

Bostadsrätt, uppsägningstid och andrahandsuthyrning - vad gäller?

2018-04-21 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Vad är uppsägningstiden från hyresgästens sida vid andrahandsuthyrning av bostadsrätt, samt kan man göra uppsägning mitt i månaden för att sedan flytta mitt i nästa månad?Vänligen
Joakim Hassini |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tillämpligt lagrumUthyrning av bostadsrätt i andra hand medför att Lag om uthyrning av egen bostad tillämpas.Vad gäller?Hyresgästen får säga upp hyresavtalet vid månadsskiftet som inträffar tidigast en månad från uppsägningen, vilket framgår av 3 § andra stycket. Hyresgästen behöver alltså säga upp avtalet innan månadsskifte som infaller en månad innan denne vill att avtalet ska upphöra. Jag är lite osäker på vad som gäller om hyresgästen säger upp lägenheten mitt i en månad men det borde ändå innebära att hen får inneha hyresrätten fram till slutet av nästkommande månad då uppsägningstiden gäller från månadsskifte till månadsskifte. SlutsatsHyresgästen har en månads uppsägningstid. Om hen säger upp lägenheten i mitten av en månad borde hen ändå får ha kvar hyresrätten av den till nästkommande månadsskifte. Hoppas mina svar var till hjälp för dig!Önskar dig allt gott!Med vänlig hälsning,