Hyra ut rum/del i bostad, skälig hyra?

2018-04-17 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Är förvaltare till min son som bor hemma, har kraftig ADHD och har även Downs Syndrom, är inte kapabel att skriva, signera etc och behöver hjälp med i stort sett allt, han fyller 20 år i sommar. Pratade med försäkringskassan och nu får han bostadstillägg tills i sommar när han fyller 20 år, han har även aktivitetsersättning och förlängt barnbidrag. Vad är skäligt att ta ut i hyra för att han bor hemma, försäkringskassan föreslog att vi skulle skriva ett hyresavtal.
|Hej! Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga.Skälig hyra för inneboende i hyresrättOm ni bor i en hyresrätt gäller bestämmelserna i jordabalken 12 kap., så kallad hyreslagen. För uthyrning av rum eller del i bostad i en hyresrätt beräknas en skälig hyra på vad du själv betalar i hyra, rummets storlek och tillgång till övriga ytor. För att få en någorlunda uppfattning av prisnivån kan det vara lämpligt att jämföra med andra liknande rum/del i bostad av samma storlek, standard och i samma eller i närliggande område. Om det bara är ni två som bor där och delar någorlunda lika på hyresrättens yta, kan det anses vara rimligt att din son får betala hälften av hyran som du betalar och hälften av driftkostnaderna för bostaden, exempelvis el och bredband. Skälig hyra för inneboende i bostadsrättOm ni bor i en bostadsrätt eller villa gäller bestämmelserna i lagen om uthyrning av egen bostad. För att beräkna skälig hyra för att hyra ut rum eller del i bostad i en bostadsrätt får du räkna med driftkostnaderna för bostaden, exempelvis avgift till bostadsföreningen, hushållsel, vatten etc. Om du hyr ut rummet/delen i bostaden möblerat, får du lägga på ett mindre påslag på hyran. Du får därtill räkna med kapitalkostnaderna, vilket är en rimlig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Om det bara är ni som bor i bostadsrätten kan det vara skäligt att även i detta fall att din sons hyra består av hälften av driftkostnaderna + kapitalkostnaderna som du har. Du kan läsa mer och få hjälp med en exakt uträkning av hyran på Boupplysningens hemsida här och Hyresnämndens hemsida här. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Kan man hyra ut en lägenhet till samma person med samma skäl efter avtalet har löpt u?

2018-04-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag hyr just nu en lägenhet i andrahand. Den personen som står på förstahandskontraktet angav probsambo som skäl för uthyrning och fick då hyra ut lägenheten till mig under en 1års period. Båda parterna vill förlänga avtalet men kan man få till en förlängning med samma skäl alltså provsambo eller är det ett år som gäller? Vad finns det då för andra skäl till förlängning?
Jennifer Abdulahad |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Frågor rörande andrahandsuthyrning brukar oftast bostadsrättsföreningen eller hyresvärden ha interna regler för. Att ange provsambo som ett skäl igen efter ett år kan vara okej om man inte riktigt är säker än. Det enklaste och bästa är ifall du tar kontakt med styrelsen i föreningen eller hyresvärden och frågar vilka regler som gäller, det är nämligen inte samma regler inom alla föreningar. Hoppas att det var svar på din fråga. Med vänlig hälsning,

Vad är normalt slitage?

2018-04-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Efter att ha hyrt en möblerad bostadsrätt i andra hand i 6 månader är jag och värden inte överens om vad som är normalt slitage. De har min deposition och vill inte ge tillbaka hela. Saker vi är oense om: • Jag har gjort ett hål i en vägg för en krok och hävdar att praxis är att man får göra en rimlig mängd hål. De vill behålla 600 kr för att fixa detta och måla om väggen.• De hävdar att de måste glasera om ett gammalt bord pga en limfläck - kostnad 900 kr. Jag har inte fått se foton på skadan än men tycker det låter dyrt eftersom man kan köpa ett fint second hand bord för mindre summa. • Diskmaskinen gick sönder efter 4 månader. De vill undersöka om det var mitt fel. Jag hävdar att om något borde de erbjuda sänkt hyra de 1,5 månad jag inte hade diskmaskin. • Ett stycke av trä-ramen under en bäddsoffa var/gick sönder första gången jag öppnade den. Jag tycker att om en soffa går sönder när man öppnar den är det för att den är gammal/dålig kvalitet, inte att det är min vårdslöshet. Lägenheten var inte nymålad (lite flagnade färg i taket) och hade inte nya möbler.Generellt är jag intresserad av att veta vad som anses som normalt slitage när man hyr möblerat. En fläck på en soffa, en tappad tallrik, en plansch på väggen som får en törn tex… Har det någon betydelse om ett barn är skyldig till en av fläckarna?Har det någon betydelse om hyran som betalts anses dyr? (13.000 kr för 34 kvm) Vad kan man som hyresgäst göra om värden vägrar betala tillbaka depositionen?
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din fråga.Hyresgästen har en plikt att vårda lägenheten under hyrestiden, denna skyldighet är lagfäst i Jordabalk 21 kap 24 §. Å andra sidan svarar hyresvärden för normalt slitage som uppstår under hyrestiden. Vad som är normalt slitage och vad som är brott mot vårdnasplikten (skada) anges inte närmare i lagtexten, det har iställets avgjorts av domstol från fall till fall. Vad som kan sägas generellt är att alla försämringar inte kan räknas som vårdslöshet. Jag kommer nu att gå igenom de skador du tar upp punkt för punktHål i väggenJag håller med dig om att praxis visar att hål i väggen är att se som normalt slitage, ett exempel på detta är NJA 1987 s.668Limfläcken, bäddsoffan och diskmaskinen Enligt praxis är det hyresvärden som ska bevisa att skadan uppstått efter din inflyttning (NJA 1987 s.668). Hyresvärden ska också i princip bevisa att skadan vållats av hyresgästen, men om det är en sådan typ av skada som innebär en sannolikhet för att hyresgästen eller någon den ansvarar för varit vållande antas skadan ha vållats av hyresgästen om inte omständigheter presenteras som tyder på att skadan framkommit på ett annat sätt (NJA 1991 s.476). LimfläckenFläckar och märken på möbler kan räknas som normalt slitage, men de kan också räknas som skada om de uppkommer genom vårdslöshet. Min bästa gissning är att fläcken är en skada eftersom det i mina öron låter som den typen av skada som uppsår vid spill. DiskmaskinenVad gäller den trasiga diskmaskinen är det inte en sådan skada som normalt orsakas av någons vårdslöshet, det är alltså hyresvärden som i så fall ska bevisa att du orsakat skadan genom vårdslöshet (NJA 1991 s.476). BäddsoffanDet är hyresvärden som har bevisbördan för att soffan gick sönder när du hyrde lägenheten (NJA 1987 s.668). Även om hyresvärden kan bevisa detta kan det fortfarande vara fråga om normalt slitage. Att ett barn orsakat fläckar har ingen betydelse, enligt Jordabalk 12 kap 24 § svarar hyresgästen i sin tur för sina gäster, och även medlemmar av hushållet. Att hyran var dyr utgör inte heller en relevant omständighet vid bedömningen av vad som utgör normalt slitage. Vad man kan göra när hyresvärden håller inne depositioen är att vända dig till hyresnämnden, eller stämma hyresvärden i tingsrätt för att få tillbaka beloppet som hyresvärden håller inne med. Tack för att du kontaktade lawline, behöver du mer rådgivning kan du ringa till oss på lawline, 08-533 300 04Vi besvarar samtal måndag till fredag 10:00-16:00

När har bostadsrättsinnehavaren rätt till tillgång av lägenheten vid andrahandsuthyrning? När måste en deposition betalas åter?

2018-04-08 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hejsan,Jag hyr min nuvarande lägenhet på andrahandskontrakt (som hyresgäst) och kontraktet kommer att löpa ut sista maj, för hyresvärden kommer att sälja den.Jag har två frågor:1) Finns det någon regel angående antalet gånger jag måste lämna tillgång till lägenheten (till hyresvärden, mäklaren, för visningarna, osv) medan jag bor kvar i lägenheten och betalar hyran?2) Också när måste hyresdepositionen återbetalas av hyresvärden efter att kontraktet går ut? Finns det någon speciell tid enligt lagen?Tack så mycket för hjälpen!Mvh,Marine
Linnéa Carnrot |Hej och tack för att du vänder till Lawline med din fråga!Dina frågor rör hyra av bostadsrätt, hyreslagens bestämmelser tillämpas i detta fall. 1.Enligt 12 kap 26 § 1 st hyreslagen gäller att hyresgästen är skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid när lägenheten är ledig för uthyrning. Med "lämplig tid" tolkar jag det som att du och din hyresvärd får samtala om en tid för visning som passar er båda. I övrigt finns det inga bestämmelser på antalet gånger som du måste lämna tillgång till lägenheten till din hyresvärd. Du kan i varje fall inte hindra din hyresvärd från att inte få tillgång till lägenheten. 2.Vad gäller hyresdepositionen finns det inga bestämmelser i lag på när denna måste betalas ut. En tidsfrist kan dock förekomma i ditt hyresavtal. Däremot kan hyresvärden aldrig vägra att betala ut en sådan om du som hyresgäst betalat din hyra. Om så ändå vore fallet, att din hyresvärd vägrar betala tillbaka hyresdepositionen, skulle jag råda dig till att vända dig till Kronofogdemyndigheten. Där hjälper de dig att fastställa skulden, dvs. att du får ett formellt bevis för att skulden finns för att kunna ansöka om ett betalningsföreläggande. Mer om detta kan du läsa om här: https://www.kronofogden.se/Ansokaombetalningsforelaggande.html Hoppas att du fått någon hjälp av mina svar!

Kan hyresgästen vägra tillträde för visning vid försäljning av bostadsrätt?

2018-04-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag hyr ut min bostadsrätt i andra hand. Hon har sagt upp avtalet och ska flytta ut.Jag vill nu sälja lgh. Får jag som ägare ha visning under dessa tre månader hon bor kvar eller kan hyresgästen vägra/ställa sig emot detta under uppsägningstiden.
Agnes Lange |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Regler om uthyrning regleras i detta fall i 12 kap. jordabalken (JB). Huvudregeln är att hyresgästen ensam disponerar över lägenheten. Hyresvärden måste alltså få samtycke från hyresgästen för att få tillträde till lägenheten. När lägenheten är ledig för uthyrning är dock hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid (12 kap. 26 § JB). Skyldigheten för hyresgästen att ge rätt till tillträde för visning gäller dock inte när lägenheten ska säljas. Detta innebär att din hyresgäst har rätt att vägra en visning under uppsägningstiden. Du får i stället försöka komma överens med din hyresgäst om tillträdet.Med vänlig hälsning,

Hur länge får jag hyra ut min bostadsrätt pga dåligt säljläge?

2018-04-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hur länge får jag hyra ut min bostadsrätt pga av dåligt säljläge?
Jennifer Abdulahad |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Som utgångspunkt är det din bostadsrättsförening som en ansökan om uthyrning ska lämnas till. Det är sedan styrelsen som lämnar tillstånd ifall du har skäl för uthyrning. Skäl för uthyrning kan se olika ut i olika föreningar men de typiska är: -Provsambo- Bereda närstående bostad- Arbete på annan ort- Studier på annan ort- Tillfällig vistelse på annan ortDet är ingen uttömmande lista. Mitt råd till dig är att kontakta styrelsen i er förening och se efter vilka regler ni har i er bostadsrättsförening. Det finns nämligen inga fasta regler som gäller för alla. Hoppas att det var svar på din fråga! Med vänlig hälsning,

Uthyrning av bostadsrätt i andra hand

2018-04-09 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag äger en bostadsrätt (3rok) och vill upplåta den i 2a hand till min frus systerdotter som tillsammans med sambon ska flytta hem från England. Styrelsen har nekat. Har styrelsen rätt att neka oss att upplåta lägenheten i 2a hand till en närstående? Systerdottern står familjen väldigt nära och vi är förtvivlad över styrelsens beslut.
Rebecca Lundmark |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om bostadsrätter finns i bostadsrättslagen.Huvudregeln är att en andrahandsupplåtelse av en bostadsrätt endast får göras om styrelsen ger sitt samtycke till detta (7 kap. 10 §). Det finns några undantag till då samtycke inte behövs men detta är vid väldigt särskilda omständigheter som jag förmodar inte råder i ert fall. Om du vill läsa mer om dem kan du se 7 kap. 10 § 2 stycket. Om styrelsen vägrar ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrätten ändå upplåtas i andra hand om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen (7 kap. 11 §). Tillstånd ska lämnas om det finns skäl för upplåtelse och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke till upplåtelsen. Tillståndet ska då begränsas till viss tid. I ert fall blir det alltså aktuellt att söka om tillstånd hos hyresnämnden. På hyresnämndens hemsida tar de upp ett exempel på skäl till andrahandsuthyrning att upplåtelse ska ske till en närstående person, vilket alltså talar för att ni ska kunna få ett tillstånd. Ifall en bostadsrättslägenhet upplåts i andra hand utan samtycke kan bostadsrätten förverkas (7 kap. 18 § 2 punkten). Ni kan då bli uppsagda av styrelsen för avflyttning (jfr 7 kap. 20 §). Jag skulle därför inte råda er att hyra ut lägenheten i andra hand om ni inte får tillstånd. Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Hyresgästens vårdplikt, vad gäller?

2018-04-02 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Vi har hyrt ut vår hyresrätt med tillstånd av hyresvärden. Vi upprättade ett kontrakt med andrahandshyresgästen där det framgår skicket på lägenheten,Möblerna, tapet och golv. Nu har vi fått tillbaka lägenheten i mycket sämre skick. Skador som är mer än vanlig slitage, förstörd säng, revor och stora fettfläckar på tapet, mindre revor och repor på nytt parkett golv osv. Hur gör jag om andrahandshyresgästen inte vill ersätta mig ekonomiskt? Vi tog bara ut grundhyra då vi litade på hyresgästen och utgick från att han skulle lämna tillbaka i gott skick. Kan jag anmäla honom för kontraktsbrott? Vet inte i vilken ände jag ska börja. Tacksam för hjälp.
Joakim Hassini |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tillämpligt lagrumÄrenden av ovan nämnda slag behandlas av 12 kap. Jordabalken (JB). Vad gäller?En hyresgäst ska vårda lägenheten under den period hen hyr denne. Detta framgår av 12 kap. 24 § JB. Om hyresgästen inte följer vårdplikten kan hen att bli ersättningsskyldig för de skador som orsakats.Du/ni nämner flera olika skador vilka rimligen borde kunna generera ersättningsskyldighet hos hyresgästen. Ofta görs en bedömning om denne har varit vårdslös och därmed orsakat skadorna. Om du/ni och hyresgästen får problem gällande ersättningen och hamnar i en tvist om denne kan hyresnämnden kontaktas. Dessa fungerar då oftast som medlare mellan parterna och tar inte någons ställning. Om medlingen fortfarande inte fungerar får ni ta tvisten till en allmän domstol och där framföra er sak. Hur ska ersättningen bedömas?Skadeståndskostnaderna ska enligt huvudregel vara i nivå så att den skadelidande (ni) ska sättas i samma ekonomiska situation som om skadan/skadorna inte hade uppstått. Man får alltså titta på vad de kostar att ersätta de skador ni beskrivet och arbeta utifrån det. Slutsats1. Prata med hyresgästen. Tala om vad ni tycker och hänvisa till kontraktet ni slöt innan hen flyttade in samt vad som allmänt gäller för en hyresgäst med avseende på vårdplikten. 2. Om inte 1 fungerar så kontakta med fördel hyresnämnden och låt de försöka hjälpa till att lösa situationen. 3. Ta saken till allmän domstol. Här vill jag inte ge ett konkret svar på era utsikter men mot bakgrund av informationen ni angivet borde ni inte gå "lottlösa" med tanke på lägenhetens skick (enligt avtalet) innan och efter hyresgästen bott där. Hoppas du fick svar på din fråga! Tveka inte på att skicka in nya frågor till oss på Lawline!Med vänlig hälsning,