Besittningsrätt vid svartkontrakt

2013-01-22 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har hyrt en hyresrättslägenhet i andrahand i omkring 3 år. Nu har personen som har förstahandskontraktet fått ett brev från hyresvärden som kommit på att han är skriven i ett hus. Värden vill att han ska motivera behovet av lägenheten annars övetar de den. Nu undrar jag om jag har någon form av besittningsrätt eftersom jag i alla fall varit skriven där/och kan styrka att jag bott där över två års tid. Soliga hälsningar
Ronja Kleiser |Hej! Av din fråga så förstår jag att din vän hyrt ut lägenheten till dig utan hyresvärdens medgivande. Detta är förbjudet enligt Jordabalken 12:39 (länk till lagen:https://lagen.nu/1970:994#K12). Vid olovlig andrahandsuthyrning(s.k svartkontrakt) får du visserligen besittningsrätt till lägenheten(se 12:45 1 p Jordabalken motsatsvis samt 12:46 Jordabalken)när hyresförhållandet varat i mer än två år men detta gäller bara mot den du hyr lägenheten av, och alltså inte mot din väns hyresvärd. Om din vän blir uppsagd är din enda chans att få bo kvar i lägenheten att hyresvärden går med på att du får ta över kontraktet. Det är denna risk som föreligger vid svartkontrakt.Hoppas att du fått svar på din frågaMed vänlig hälsning

Förstahandshyresgästens ansvar vid Andrahandsuthyrning

2012-11-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, Om en hyreslägenhet hyrs ut i andra hand med hyresvärdes godkännande men med påslag på hyran som är mer än skäligt och andrahands hyresgästen kräver överskottet tillbaka, kan detta innebära fara för förstahands hyresgästen förutom att denne blir ersättningsskyldig? Kan förstahands hyresgästen riskera att bli av med kontraktet och vräkt pga. detta? Mvh
Patrik Kragh Myllenberg |Hej och tack för din fråga här på Lawline. *Kort överblick* Att man som hyresgäst, och inte minst då man hyr i andra hand, kommer i konflikt med sin hyresvärd vid någon punkt är vanligt förekommande. När det gäller hyresärenden likt detta så finns det närmre reglering i jordabalkens 12 kap som i folkmun kallas Hyreslagen. Hyran på en hyresrätt får sättas efter vad som anses vara skäligt i relation till hyran på ur bruksvärdet sett liknande lägenheter. Enkelt sagt så skall alltså hyran på två liknande lägenheter sättas på samma nivå. Förstahandshyresgästen får om lägenheten uthyres möblerad göra ett tillägg på hyran för möjligt slitage på möbler och liknande. Skäligt tillägg, enligt domstolspraxis, är 10-15 % över vanlig hyresnivå. Om oskälig hyra betalats till hyresvärd vid andrahandsuthyrning så kan hyresnämnden på hyresgästens ansökan besluta att hyresvärden, alltså i detta fall förstahandshyresgästen, skall återbetala detta belopp samt ränta till hyresgästen. *Hur går det då för hyresvärden, dvs. förstahandshyresgästen?* Regleringen kring hyresrättens vara eller icke vara finner vi närmre i den senare delen av 12 kapitlet. Rätten till uthyrande i andra hand vid samtycke beskrivs närmre i 12:39-40§. Av relevans för din fråga är främst att lagen sedan tydliggör under vilka grunder en hyresrätt kan anses förverkad, dvs förlorad, i 12:42§. Här omnämns bland annat den situationen att någon hyr ut utan samtycke. Något kring konsekvensen av en korrekt andrahandsuthyrning med oskälig hyra omnämns inte. Listan i 12:42§ får i sig anses vara uttömmande och som ett resultat av det så ger en oskäligt satt hyra *inte* upphov till att förstahandshyresgästen riskerar bli av med sitt kontrakt och bli vräkt. För närmre titt se gärna: Jordabalk 12 kap (SFS 1970:994) Lycka till Vänliga hälsningar Patrik

Andrahandsuthyrning på grund av uppsägning

2012-11-13 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Jag har forloret mitt jobb. Fråga- kan jag få tillstand att hyra ut min hyreslägenhet på grund av tillfäldigt dålig ekonomi. Mvh Jan Nielsen
|Hej och tack för din fråga! Möjligheterna till andrahandsuthyrning stadgas i 12 kap. 39 och 40 §§ jordabalken.Utan din hyresvärds samtycke får du inte hyra ut din lägenhet men det finns vissa fall då tillstånd från hyresvärden ska lämnas. I 12 kap. 40 § p. 1 stadgas att hyresvärden ska lämna tillstånd vid exempelvis hyresgästens sjukdom, tillfällig vistelse på annan ort på grund av jobb eller studier, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden och har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och p.2 hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Uppräkningen är inte utömmande men det ska röra sig om jämförbara situationer. I ditt fall är omständigheterna kring varför du blev av med jobbet av vikt samt varför du behöver ha kvar din lägenhet. Du måste ha beaktansvärda skäl jämförbara med sjukdom och ovan uppräknade omständigheter. Gällande att hyresvärden inte får ha befogad anledning att vägra är detta bland annat fallet om din föreslagna andrahandshyresgäst är störande eller liknande. Då får hyresvärden vägra att lämna tillståndet trots att du har beaktansvärda skäl. Detta innebär i stort att hyresvärden kan lämna tillstånd i vilken situation som helst men att de inte måste göra det i andra situationer än de som uppräknas i 40 §. Jag skulle råda dig att kontakta din hyresvärd och förklara din situation. Om det är så att du varit en skötsam hyresgäst i övrigt under din hyrestid och situationen som uppkommer är av övergående natur och en engångshändelse av särskilda skäl borde detta tala för att de kan vara tillmötesgående med andrahandsuthyrningen. Det kan dock bli svårt rent juridiskt att ha framgång med att du blivit arbetslös eftersom det är hårda krav och att denna grund inte uppräknas i 40 §. Av erfarenhet från anställning hos stora fastighetsägare känner jag till att en del kommunala hyresvärdar ger anstånd med hyran i situatoner som din. Det kanske kan vara ett alternativ som en akut lösning beroende på vem som är din hyresvärd. Med vänlig hälsning

Besittningsrätt inneboende

2012-10-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag är inneboende hos en bekant till familjen och står också som inneboende på adressen. Jag har bott här sen 28 aug 2012. Som ny student hade jag inget boende och hon sa att jag fick bo hos henne tills jag hittade något eget. Jag har betalat hyran för oktober. Hon är väldigt ljudlig sent på nätterna och nu har jag bett henne vara tyst, därför tänker hon kasta ut mig. Jag har ett boende fr o m 1 nov. Har hon rätt att kasta ut mig bara sådär?
Ester Sandgren |Hej och tack för din fråga. Som inneboende saknar man besittningsskydd då det rum du hyr utgör en del av upplåtarens egen bostad, detta stadgas i 12 kap 45 § Jordabalken (JB). Besittningsskydd innebär bland annat rätt till förlängning av hyresavtalet, men detta aktualiseras alltså inte i ditt fall. Hyresavtal kan ingås på bestämd tid, sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, måste avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla. Även om man som inneboende saknar besittningsskydd och rätt till förlängning av avtalet har man rätt att bo kvar under den avtalade tiden. Hyresrätten kan förverkas och sägas upp i förtid t ex om man inte betalar hyra, men att be någon hålla en lägre ljudvolym om nätterna utgör inte skäl för förverkande av din hyresrätt. Du kan läsa mer här: https://lagen.nu/1970:994#K12. Vänligen Ester Sandgren

Oskälig hyra och uppsägning vid andrahandsuthyrning

2012-12-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Vi hyr en lägenhet omöblerad i andra hand. Kontrakt är upprättat från 2012-10-01-2013-10-01 i avtalet står att hyres avtalet upphör att gälla vid hyrestidens utgång.Andrahanshyresgästen skall då avflytta då utan uppsägning. Obs Detta allterenativ kan endast använda om hyrestiden är längst nio månader. Nu vill hyresvärden flytta tillbaka pga privata angelägenheter. Hon har sagt att det är två veckors muntlig uppsägningstid men vill ha en hel månadshyra betald? Kan hon verkligen göra så? kan hon säga upp oss innan hyrestidens slut? Vi vill givetvis flytta ut eftersom hon vill inte att vi fortsätter hyra ut lägenheten. Vad gäller det för oss nu, måste vi skriva om hyresavtalet? DVs skriva ett ömsesidigt avtal att vi flyttar ut senast 2013-10-01 men om vi får en innan så tar vi det med det samma för allas bästa. med en månadsuppsägning för att ingen ska råka på två hyror. Vi var på väg att få en andrahands lägenhet ,men vågade inte. Hade vi då blivit skyldiga att betala hyra fram till 2013-10-01 fastän hon hade flyttat in med sina fyra små barn Fick reda på srtax efter vi flyttade in med min sambo att hon har tagit en oskälig hyra tycker vi. Vi betalar 8500 kr o hyran är 5800. Är det något vi kan begära tillbaka efter att vi har flyttat ut? Hur gör man det isåfall
Lisa Nordbrandt |Hej, tack för din fråga. Vid andrahandsuthyrningar ska skälig hyra tillämpas. Detta innebär att hyran inte får vara påtagligt högre än för en likvärdig lägenhet i området. Ett riktmärke för vad som anses som skälig hyra är att hyran inte får överstiga hyran hos en likvärdig lägenhet med mer än 5 %. Bedömningen för vad som är en likvärdig lägenhet görs i varje enskilt fall av Hyresnämnden. För en hyresrätt är skälig hyra samma hyra som hyresvärden för närvarande betalar, med ett visst påslag för slitage om lägenheten hyrs ut möblerad. Om man hyr i andra hand och har betalt oskälig hyra så har man rätt att kunna kräva tillbaka hyran. Man får då vända sig till Hyresnämnden. Beträffande uppsägningen av lägenheten så har avtalet ingåtts på bestämd tid. Ett sådant avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Vid hyresavtal som löper på bestämd tid är hyresvärden normalt bunden av avtalet under hela hyrestiden. En hyresgäst får däremot alltid säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Detta gäller oberoende av om hyresavtalet löper på bestämd tid eller obestämd tid och även om annan uppsägningstid är avtalad. Vänligen

Uthyrning i andra hand

2012-11-21 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, Jag ska hyra ut min bostadsrätt i andrahand nästa år. Jag vet att det är på tal om att det ska komma en ny lag som gör det enklare för bostadsrättsinnehavaren att hyra ut sin bostadsrätt. Jag har hört att den skulle träda i kraft den 1 januari år 2013. Min fråga är därför: stämmer det att denna lag träder i kraft då?
Ester Sandgren |Hej och tack för din fråga. Det har lagts fram ett förslag om lagändring för andrahandsuthyrning. Förslaget innebär bland annat förändrad uppsägningstid för hyrsegästen samt möjlighet för hyresvärden att säga upp avtalet om parterna inte är överens i en fråga. Hyresgästen ska inte heller kunna framtvinga en förlängning av avtalet.Vidare föreslås en ändring av bostadsrättslagen som ger innehavaren av en bostadsrättslägenhet rätt att hyra ut sin lägenhet under fyra år utan att behöva ange något skäl. I nuläget finns dock inget riksdagsbeslut om att lagförslaget och jag kan därmed inte säga när en eventuell ny lagstiftning börjar gälla. Du är välkommen att återkomma med ytterligare frågor om/när en ny lagstiftning eventuellt börjar gälla. Vänligen Ester Sandgren

Skälig hyra?

2012-10-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, angående uthyrning av bostadsrätt. Jag har en hyresgäst som själv har erbjudit vad som skulle kunna bedömmas som oskälig hyra. Kan denna hyresgäst kräva tillbaka pengar trots att han själv har erbjudit denna hyra? Gäller samma för företag.
|Hej, När en förstahandshyresgäst eller en bostadsrättshavare upplåter sin lägenhet i andra hand gäller hyreslagens hyressättningsregler för bostadslägenheter. Vid andrahandsuthyrning bör så kallad skälig hyra tillämpas och detta innebär att hyran inte får vara påtagligt högre än en för “bruksvärdet likvärdig lägenhet”. Detta för att man som privatperson inte får hyra ut i andrahand i vinstsyfte. Om man har hyrt en lägenhet i andra hand och betalat en oskälig hyra har man rätt att kräva tillbaka hyran. Detta gäller oavsett vem som lämnat anbudet på hyran. Återbetalning kan bli aktuell för hyror upp till ett år tillbaka i tiden räknat från dagen för ansökan och hyresgästen ska ansöka senast inom tre månader från denne lämnade lägenheten. Ansökan om återbetalning kan även ske under hyrestiden. Reglerna om återbetalning av överhyra finns i 55 e § hyreslagen (12 kap. jordabalken). Bestämmelserna om återbetalning av hyra gäller även för företag, de har därmed också rätt att få tillbaka den del av hyran som är oskälig. Se vidare: http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19700994.HTM#K12P55 Vänligen,

Tillåtet med inneboende?

2012-10-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Min kompis ska få hyra sin en lägenhet i andra hand av sin pappa, får jag och två till personer vara inneboende i hennes lägenhet? Hur ska vi annars lösa det så att vi alla fyra kan bo i lägenheten utan att hon behöver ta över förstahandskontraktet?
Josefin Ajemark |Hej Sara, tack för att du hör av dig till lawline. Ditt problem regleras i 12 kapitlet Jordabalken 41 §. Där stadgas att hyresgästen inte får inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för hyresvärden. Denna paragraf riktar sig dock till förstahandshyresgästers möjligheter. Jag anser det däremot möjligt att läsa paragrafen även från andrahandshyresgästs synvinkel. Detta leder till slutsatsen att andrahandshyresgästen får inrymma utomstående, om det ej medför men för förstahandshyresgästen. Således får du och två till personer vara inneboende i lägenheten så länge det inte medför men för din kompis pappa. Se JB 12 kap (hyreslagen): https://lagen.nu/1970:994 Med vänlig hälsning