Andrahandshyresgäst möjlighet att inrymma utomstående

2012-10-14 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Har letat runt hela nätet efter ett svar på min fråga men hittar inget. Har man som andrahandshyresgäst rätt att ha en inneboende? Min kompis, som har förstahand, tillåter det men inte fastighetsägaren. Vad gäller?
|Hej och tack för din fråga. Ditt problem regleras i hyreslagens (12 kapitlet Jordabalken) 41 §. Där stadgas att hyresgästen inte får inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra med för hyresvärden. Denna paragraf riktar sig dock till förstahandshyresgästers möjligheter. Jag anser det däremot möjligt att läsa paragrafen även från andrahandshyresgästs synvinkel. Detta leder till slutsatsen att andrahandshyresgästen får inrymma utomstående, om det ej medför men för förstahandshyresgästen. Se JB 12 kap (https://lagen.nu/1970:994) Vänligen,

Andrahandsuthyrning av en del av lokal

2012-09-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Vår bostadsrättsförening hyr sedan många år ut en lokal till en frisörsalong. Innehavaren har plötsligt tagit in tre nya frisörer. Dessa frisörer har alla egna registrerade firmor och betalar hyra till innehavaren av salongen. Föreningens kostnader gällande bl a vatten har förstås ökar märkbart. Innehavaren har dessutom en, för området, orimligt låg hyra (vilket dock kommer att ändras i samband med uppsägning av villkoren - vilket kan ske först i januari 2014). I nuläget undrar vi dock om innehavaren av salongen, utan tillstånd från oss, kan ta in andra företagsidkare i föreningens lokal. Hade dessa tre frisörer varit anställda hos innehavaren förmodar vi att det inte hade funnits något för oss anmärka på - men så är ju inte fallet. Tacksam för svar!
|Hej! Från din fråga antar jag att frisörsalongen endast hyr lokalen som vanlig lokalhyra och inte att den upptagits som medlem i bostadsrättsföreningen och innehar lokalen med bostadsrätt. Skulle så ändå vara fallet är enda skillnaden att reglerna på är lite mer generösa mot frisörsalongen. Det frågan rör får anses vara uthyrning i andra hand av en del av lokalen. Detta är som huvudregel helt tillåtet i ett hyresförhållande, även ett lokalhyresförhållande, förutsatt att det är samma typ av verksamhet som förstahandshyresgästen ägnar sig åt som ska bedrivas. Som motsats till de fall där hela lokalen hyrs ut krävs inte samtycke från förstahandshyresvärden då endast en del av lokalen hyrs ut. Ni kan endast sätta er emot om uthyrningen skulle medföra väsentlig olägenhet för er. Det är tveksamt om ökade vattenkostnader ensamt skulle utgöra en sådan väsentlig olägenhet.

Normal förslitning

2012-08-21 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag skall flytta till en bostadsrätt med andrahandskontrakt där ägaren till bostadsrätten i hyreskontraktet skrivit in att om jag gör hål för hyllor, tavlor och dylikt skall jag tapetsera om den dag jag flyttar. Gäller detta juridiskt? Enligt hyreslagen räknas detta som normalt slitage.
Samira Kousha |Hej! Tack för din fråga. Som normal förslitning räknas hål i väggarna efter hyllor, tavlor, speglar, vanliga borrhål och liknande. Det gäller däremot inte om hålen är ovanligt många, störande eller stora. En bedömning får göras i det enskilda fallet. En hyresgäst behöver inte svara för skador som räknas som normal förslitning. Detta framgår av 24 § hyreslagen som finns i jordabalkens 12 kap. Enligt 1 § femte stycket hyreslagen är hyreslagen tvingande till hyresgästens förmån, eller den som träder i hyresgästens ställe, om inte annat anges. Det innebär att ni som parter inte kan avtala om mindre förmånliga regler än vad som följer av lagen. Om ni avtalar i strid mot hyreslagen blir du som hyresgäst inte bunden av avtalet, men din hyresvärd blir bunden av avtalet. Med vänliga hälsningar, Samira Kousha

Andrahandsuthyrning, avtal via e-post

2012-08-04 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag är på väg att teckna ett andrahandskontrakt för en bostadsrätt. Vi har haft lite praktiska problem med att ses (vi bor i olika länder). Nu föreslår han att vi reglerar det via e-mail tills vidare och skriver på avtalet vid tillfälle. Jag har förstått att avtal via e-mail kan vara bindande, men eftersom han också vill att vi betalar deposition i samband med bekräftelse via e-mail, så vill jag försäkra mig om att det stämmer. Jag antar att bägge parter då via e-mail måste bekräfta avtalet?
|Hej, Det stämmer att avtal kan ingås via e-post. När det gäller andrahandsuthyrning av bostadsrätt finns heller inga särskilda formkrav, då det räcker med att ni kommer överens om en uthyrning för att detta ska bli bindande. Korrespondensen via e-post fungerar som ett bevismedel om vad ni har avtalat om, exempelvis hyra och tidsperiod. Det är därför bra om ni är tydliga med vad ni bestämmer och att detta står med i er korrespondens vid e-post, då det är enklare att påvisa vad som har bestämts vid en eventuell tvist. Ett alternativ är att bifoga avtalet via e-post och att båda parter skickar ett svar via e-post där man godkänner avtalets villkor. När depositionen är betald så ska du förvissa dig om att detta framgår av både e-post samt kontoutdrag med datum m.m. Vad som sägs i ett telefonsamtal är mycket svårt att bevisa. Se även till att det inte föreligger några andra hinder för uthyrning innan du betalar depositionen, exempelvis att föreningen motsätter sig en uthyrning. Vänliga hälsningar

Kvarlämnad egendom

2012-10-11 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har en företagslokal som jag hyrt ut i andra hand, men hyresgästen har slutat att betala hyra och svarar inte på kontakt. Han har ingen verksamhet kvar i lokalen, men inventarierna står där, tre månader sedan sist betalda hyran. Har jag rätt att beslagta dessa inventarier?
Samira Kousha |Hej! Tack för din fråga. I 27 § hyreslagen (som finns i jordabalkens 12 kap.) stadgas det att om hyresgästen överger lägenheten får hyresvärden genast återta den. Bestämmelsen gäller även för lokaler som i ditt fall. I paragrafens andra stycke stadgas det att om det finns egendom som kan antas tillhöra hyresgästen och hyresgästen inte inom tre månader från anmaning eller inom sex månader från det att han lämnade lägenheten hämtade egendomen, tillfaller egendomen hyresvärden utan lösen. I ditt fall betalades den sista hyran för tre månader sedan och du nämner även att hyresgästen inte svarar på kontakt. Om det från det att hyresgästen lämnade lokalen går sex månader utan att inventarierna hämtas så tillfaller inventarierna dig. Med vänliga hälsningar, Samira Kousha

Skälig hyra

2012-09-11 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Om jag hur ut en del av min 1-roms lägenhet till 1 kvinna med en barn (17 år)hur mycket kan jag begera i betalning? MVH Alisa
|Hej, och tack för din fråga. När man hyr ut en lägenhet eller en del av en lägenhet får man inte ta ut mer än en skälig hyra, det vill säga att man inte får utnyttja situationen och hyra ut till jättehöga priser till personer som verkligen måste ha någonstans att bo. Om man har en hyreslägenhet är det enkelt att veta vad hyran är. Desto svårare är det att veta vad "hyran" är för en bostadsrätt. Det är inte alla sammanlagda kostnader som man har för hyra, lån, räntor o.s.v. Utan man brukar säga att skälig hyra för en bostadsrätt är vad en motsvarande hyresrätt i samma område har för hyra. Nu ska du hyra ut en del av din 1-rumslägenhet. Troligtvis använder sig de av dina möbler och inredning, vilket man kan räkna in i hyran eftersom det blir slitage på möbler. Det är svårt att säga en summa som du kan ta ut i hyra eftersom vi inte har så mycket uppgifter. Men eftersom du även själv bor i lägenheten kan du inte ta ut mer i hyra än vad du själv har. Det mest rimliga, eftersom ni är 3 personer som bor i en etta, är helt enkelt att betala 1/3 var av hyran. Om de två bor i hälften av lägenheten kanske ni istället borde dela upp det så ni betalar hälften var. Det är som sagt svårt att säga en exakt summa, men det viktiga är att du inte tar ut en alldeles för hög hyra och hyr ut i vinstsyfte, för då kan du bli återbetalningsskyldig i efterhand. Med vänlig hälsning

Oskäligt hög hyra

2012-08-14 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag hyr en lägenhet i andra hand och misstänker nu att jag utsatts för ockerhyra från december till dags datum. Lägenheten är en bostadsrätt och uthyraren har tillstånd att hyra ut lägenheten till september. Jag vart uppringd av uthyraren som meddelade mig att uthyrningen skulle fortsätta som vanligt från september men nu säger föreningen att dom inte kommer att ge henne tillstånd att hyra ut i andra hand på grund av att hon verkar ta ut oskälig hyra av mig. Vi har ingått ett kontrakt på obestämd tid och med 3 månaders uppsägningstid. Min fråga är om hon bryter mot kontraktet gällande uppsägningstiden då det bara blir drygt 1,5 månad tills vi skall vara ute? Min andra fråga är om jag då i min tur kan säga upp kontraktet med omedelbar verkar från 1 augusti och inte betala in hyran som betalas i förskott pga detta kontraktsbrott? Mvh /Andreas
Angelica Rigborn |Hej Andreas och tack för din fråga! Vid upplåtelse av bostadslägenhet i andra hand gäller hyreslagens hyressättningsregler för bostadslägenheter. Hyran ska vara skälig och den är inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter med likvärdigt bruksvärde. Om du som andrahandshyresgäst har betalat en oskäligt hög hyra har du rätt att i ett år i efterhand begära att få mellanskillnaden tillbaka. Du har även rätt att få hyran sänkt för den fortsatta uthyrningen. Reglerna om återbetalning av överhyra kan du hitta i 12 kap. Jordabalken, (https://lagen.nu/1970:994#K12). Jag tycker att du ska vända dig till hyresnämnden och begära att få tillbaka det belopp som du betalat för mycket. Om du går in på hyresnämndens hemsida, (http://www.hyresnamnden.se/) kan du se vad din ansökan ska innehålla för uppgifter. Du kan ansöka om återbetalning trots att du fortfarande bor i lägenheten. Hyresnämnden fastställer då också hyresvillkoren för den hyrestid som återstår. Med vänlig hälsning,

Uthyrning av lokal

2012-07-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, mitt företag som är enskild firma äger bostadsrätten där jag har min affär. Nu ska jag prova på boende på annan ort och tänkte hyra ut lokalen i 6 månader. Är det samma regler som gäller att styrelsen ska ge sitt medgivande till 2:a handsuthyrningen och vad kan dom i såfall kräva för uppgifter från mig om den som ska hyra. Kan dom tex kräva att det ska vara en speciell verksamhet?
Angelica Rigborn |Hej Elisabet och tack för din fråga! Reglerna för andrahandsuthyrning av en lokal är i princip lika med de bestämmelser som gäller för andrahandsuthyrning av bostäder, 39-40 §§ (https://lagen.nu/1970:994#K12). För att du som hyresgäst ska ha rätt att hyra ut din lokal i andra hand krävs det att hyresvärden lämnar sitt samtycke eller att du har fått tillstånd från Hyresnämnden. Det krävs att; hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för en andrahandsuthyrning och att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Hyresvärden kan motsätta sig en andrahandsuthyrning om den som ska hyra lokalen i andra hand utan tvivel är olämplig att bedriva verksamhet i lokalen. En annan anledning kan vara att hyresvärdens avdragsrätt för moms inskränks genom andrahandsuthyrningar. ??Fastighetsägaren kan ha ett stort inflytande över en tänkt andrahandsuthyrning och gäller andrahandsuthyrningen någon annan sorts verksamhet än vad som är skrivet i hyreskontraktet så ska du ansöka om ändring av detta, du behöver alltså hyresvärdens samtycke. Hyresvärden kan i hyresavtalet tydligt ange verksamhetens ändamål och därigenom precisera vilken typ av verksamhet de kräver. Verksamheten får inte heller ändras under andrahandshyrestiden. Glöm inte att du som förstahandshyresgästen är ansvarig för lokalen och dess verksamhet under hela perioden som du hyr ut, vilket betyder att lokalen inte får användas på annat sätt än den är upplåten till. Med vänlig hälsning,