Skälig hyra vid andrahandsuthyrning

2010-09-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej ! Vi vill hyra ut våran lägenhet i andrahand och undrar hur mycket "mer" man kan ta betalt än bara själva hyran. Vi tänker hyra ut lägenheten möblerad och har läst att man ska lägga på ca 10% av hyran då. Men vad ska man ta för slitage på själva lägenheten? Det blir ju slitage på väggar och golv m.m så hur mucket ska man lägga på deras hyra då ? Tack på förhand
|Hej! Först vill jag nämna att man ska vara försiktig med att ta ut mer hyra än den man själv har då man i sådant fall kan bli återbetalningsskyldig till hyresgästen. Det är dock riktigt att man, om man hyr ut en helt möblerad lägenhet, kan lägga på 10-15 procent extra. Men så fort några möbler tas bort eller liknande så måste procentandelen minskas. Jag rekommenderar att man håller sig närmare 10 än 15 procent för att vara på den säkra sidan. Vad gäller slitage på själva lägenheten så får man inte lägga på något extra för detta. Så länge det är normalt slitage så är detta något som ju sker även om ni själva hade bott i lägenheten och något som en hyresgäst har rätt till. Vad gäller onormalt slitage så finns begränsningar i hyreslagen som man i sådant fall kan använda för att angripa problemet. Med vänlig hälsning, Emma Bengthsson

Bedrägeri hos hyresgäst som återkräver hyra upprepade gånger

2010-08-17 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Om en person har satt i system att hyra lägenheter i andrahand för att sedan kräva återbetalning av hyra genom Hyresnämnden skulle det kunna räknas som bedrägeri?
Carl-Henrik Brännberg |Hej! För att kunna kräva så kallad "återbetalning av hyra" hos Hyresnämnden krävs att hyresvärden tagit ut en hyra som inte varit skälig (enligt 55 e § hyreslagen, se https://lagen.nu/1970:994#K12P55eS2). Notera här att en hyra endast anses "inte skälig" om den är +påtagligt+ högre än hyran för likvärdiga kommunala bostadslägenheter (enligt 55§ hyreslagen, se https://lagen.nu/1970:994#K12P55S1). Återbetalningskravet (som Hyresnämnden endast godkänner om hyran efter en välgrundad bedömning passerat denna "smärtgräns") är således endast ett skyddsnät för hyresgäster att kunna få tillbaka den _oskäliga_ överskjutande delen som betalats det senaste året, och ingen möjlighet för en hyresgäst att kunna tillgodogöra sig någon oförtjänt vinst på. Således kan man knappast hävda bedrägeri i dessa fall (även om hyresgästen gjort återbetalningskrav upprepade gånger), utan det är hyresvärden som står risken om han tar ut en för hög hyra. Vänliga Hälsningar

Återkommande andrahandsuthyrning

2010-04-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, jag funderar på att säsongsarbeta som dykinstruktör, dvs arbeta i Sverige på sommaren, utomlands på vintern. Kan jag hyra ut min lägenhet i Stockholm i andra hand på det sättet? Dvs återkommande? Hittar inga fakta om det någonstans.
Ulrika Lundgren |Hej, vid uthyrning av lägenheter blir Hyreslagen, HL, tillämplig. I lagens 39 - 40 § § finns bestämmelser om uthyrning i andra hand. Av 39 § HL, https://lagen.nu/1970:994#K12P39S1, framgår att det för andrahandsuthyrning krävs hyresvärdens tillstånd. Så länge din hyresvärd tillåter dig att hyra ut på detta sätt är det därmed helt okej. Vägrar hyresvärden att ge sitt samtycke kan man i vissa fall istället vända sig till hyresnämnden för att beviljas tillstånd. Av 40 § HL, https://lagen.nu/1970:994#K12P40S1, framgår i vilka situationer detta kan bli aktuellt. I punkten ett i denna paragraf anges att tillfälligt arbete på annan ort kan utgöra ett skäl som gör att hyresnämnden godkänner en andrahandsuthyrning. Dock skall även punkten två beaktas där det anges att för hyresnämndens godkännande krävs att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Anser hyresvärden exempelvis att det blir väldigt besvärligt att hyra ut en lägenhet på detta sätt under flera års tid finns risk att hyresnämnden anser detta vara en befogad anledning och därför vägrar tillstånd. Vänliga hälsningar

Andrahandsuthyrning

2010-04-06 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej ! Kan min fastighetsägare neka mig 2:a hands uthyrning för att det finns en bildad brf i huset ?( vilket jag inte hade en aning om då jag ej fått någon information om detta) Inget beslut är taget utan ändast ett informationsmöte ska hållas. Fastighetsägaren vill att vi ska köpa men förra året sa hyresgästenra nej. Jag vill nu hyra ut pga provsamboende och min hyresvärd säger att under diskussionerna om försäljning ( som jag vet kan ta flera månader ) får jag inte hyra ut min lägenhet. Är detta riktigt ?
| Hej! Huvudregeln vid andrahandsuthyrning är att hyresvärdens samtycke krävs. Om hyresvärden vägrar att lämna sitt samtycke kan man som hyresgäst enligt 12 kap. 40 § Jordabalken vända sig till hyresnämnden och ansöka om tillstånd för att hyra ut i andra hand. Det som då krävs är att man som hyresgäst har beaktansvärda skäl; med andra ord att man har påtagliga skäl för att hyra ut sin lägenhet men samtidigt anledning att behålla anknytning till den. Ett typexempel är att man vill inleda ett provsamboende. Utöver detta krävs också att hyresvärden inte har en befogad anledning att vägra samtycke. Främst avses med befogad anledning att andrahandshyresgästen gjort sig känd som en störande person eller annars olämplig som hyresgäst. Diskussioner om en eventuell ombildning till bostadsrätter borde alltså inte utgöra ett sådant befogat skäl att vägra samtycke. Lycka till! Med vänlig hälsning Caroline Wennerstein

Värdering av möbler vid andrahandsuthyrning

2010-08-22 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej Finns det något schablonvärde på inredning/utrustning i en 5-rumslägemnhet.
Joel Dahlquist |Hej! Jag förstår din fråga som att du syftar på värdet när man hyr ut sin lägenhet? Svaret är i sådana fall både ja och nej. Om frågan istället gäller exempelvis utmätning är svaret nej, varje sak bedöms för sig. Det finns inget schablonvärde vid uthyrning av just en femrumslägenhet. Däremot finns det en nivå som kommit att accepteras som praxis i hyressammanhang och den ligger på högst ett tioprocentigt påslag på hyran. Om lägenhetens hyra är 10,000 kronor kan inredningen/utrustningen alltså sägas motivera ytterligare cirka 1,000 kronor. Det finns fall där ännu större påslag har godkänts men det har då handlat om i princip lyxinredning. Vänligen

Uppsägningstid vid andrahandsuthyrning

2010-08-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, Jag tänker hyra ut min hyreslägenhet i andra hand men blir inte riktig klok på vad som gäller vad angår uppsägningstiden. Jag vill hyra ut lägenheten nu från sept- tom maj men vill ha en månads uppsägningstid från båda håll. Går det överhuvudtaget eller är det alltid 3mån uppsägning?
Andreas Vinqvist |Hej, Då hyresförhållandet ska vara längre än 3 månader är uppsägningstiden enligt 12 kap. 4 § 2 st. Jordabalken 3 månader. Parterna har rätt att avtala om längre uppsägningstid. Även om det inte direkt framgår av lagtexten kan man även avtala om en kortare uppsägningstid för hyresgästen. Hyresvärden är dock alltid bunden av den legala uppsägningstiden på 3 månader. Ni kan således avtala om att din hyresgäst ska ha 1 månads uppsägningstid, medans du kommer vara bunden av den i lagen angivna uppsägningstiden på 3 månader. Med vänlig hälsning

Förstahandshyresgästens ansvar för skada vållad under andrahandsuthyrning

2010-04-20 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har hyrt ut min lägenhet i andrahand i 14 månader. Efter ett år så kommer det ett mail att det har blivit en stor vattenskada. Det ar ett vattenläcka som har varit under en lång tid. Om det visar sig att det har börjatt läcka under den tiden dom har hyrt den, kan jag kräva pengar av dem? Eller är det bara jag och min hemförsäkring som ska täcka kostnaden? Om man inte kan avgöra när läckan började är det jag som står för hela kostnaden då? Tack för svar
Natalie |Hej,En andrahandsuthyrning innebär ingen förändring av rättsförhållandet mellan hyresvärden och förstahandshyresgästen. När det gäller skyldigheter enligt hyresavtalet har hyresvärden därför att vända sig till dig som förstahandshyresgäst.Som hyresgäst har man under hyrestiden en vårdplikt och ansvarar inte bara för skada som man själv orsakar, utan även för skada som andra personer som uppehåller sig i lägenheten vållar. Vid en andrahandsuthyrning kan hyresvärden vända sig direkt till förstahandshyresgästen för att utkräva ersättning. När det gäller brådskande skador, såsom vattenläckor, är hyresgästen skyldig att omedelbart underrätta hyresvärden för att undgå ansvar, se 12 kap 24 § första och andra stycket jordabalken, https://lagen.nu/1970:994#K12P24S1.Om läckan uppstod under den tid som du har varit förstahandshyresgäst kan du alltså bli skyldig att primärt stå för kostnaden under förutsättning att skadan har uppstått på grund av försummelse från din eller andrahandshyresgästens sida. Om skadan beror på andrahandshyresgästens vållande har du dock regressrätt gentemot denne, vilket innebär en rätt att återkräva ersatt belopp. När det gäller frågan vid vilken tidpunkt vattenskadan har uppkommit är det som regel hyresvärden som har att bevisa att skadan uppstått under hyrestiden och inte dessförinnan. Med vänlig hälsning

Andrahandsuthyrning när samboskap på prov övergår i äktenskap

2010-03-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Jag har fått tillstånd från min hyresvärd att hyra ut i andra hand i 1+1 år för att provbo med min sambo på annan adress. Om vi gifter oss förlorar jag då min rätt att hyra ut, eftersom vi inte längre provbor?
Natalie |Hej, Andrahandsuthyrning kräver i regel att hyresvärden samtycker till upplåtelsen, 12 kap 39 § första stycket jordabalken, se https://lagen.nu/1970:994#K12P39S1. Tillstånd till andrahandsuthyrning kan dock i vissa situationer i stället lämnas av hyresnämnden om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, 12 kap 40 §, se https://lagen.nu/1970:994#K12P40S1. En sådan situation kan vara särskilda familjeförhållanden, exempelvis samboskap på prov. Tillståndet begränsas då till viss tid och kan även vara förenat med villkor. Huruvida du kan fortsätta att hyra ut din lägenhet i andra hand om du ingår äktenskap, beror på vilken inställning hyresvärden har till fortsatt andrahandsuthyrning. Om hyresvärden inte samtycker till förlängd andrahandsupplåtelse, är det heller inte troligt att hyresnämnden kommer att lämna sitt tillstånd till sådan upplåtelse, av den anledningen att du inte längre är i inledningsskedet av ett samboskap och därför inte kan anses, som 12 kap 40 § säger, ha beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Med vänlig hälsning