Har man att säga upp hyresgäst vid försenad betalning och hur beräknas dröjsmålsränta?

2012-06-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag hyr ut min lägenhet i andrahand genom ett andrahandskontraktet som är tidsbestämt mellan 2012-06-11 tom. 2012-08-31, i kontraktet står det att betalnig skall ske senast den 27:e varje månad. Jag träffade en person som ville hyra lägenheten flera gånger innan jag bestämde mig för att hyra ut lägenheten, denna person verkade i mina ögon vara en pålitlig person (lite väl godtrogen). Jag har även försökt kontaktat andrahandshyresgästen flertal gånger utan att få kontakt med personen. Vid första hyran som skulle betalas den 27:e, betalades först 9 dygn efter utsatt datum. Nu när andra hyran skulle betalas är den även nu sen (har inte fått in några pengar), jag funderar på om detta är ett tillräckligt skäl för att bryta andrahandkontraktet då jag inte vill hyra ut till denna person då denne inte sköter betalningen i tid? I kontraktet har jag även skrivit med att "på försenad hyresbelopp utgår ränta enligt räntelagen från förfallodagen", eftersom första inbetalningen kom för sent (har fortfarande inte fått andra hyran betald), hur regleras "räntan" i detta fall? För att tydliggöra mina frågor: Finns det tillräckliga skäl att bryta andrahandskontraktet då de har missskött betalningen två månader i följd? Jag vill inte att de ska bo "gratis" i min lägenhet. Ge gärna förslag på hur jag ska gå till väga och vilka lagrum jag ska använda mig av för att bryta kontraktet. Hur skall jag ta ut ränta på hyran som har inkommit efter utsatt datum på kontraktet? Tack på förhand.
|Hej! Tack för din fråga. Du är att betrakta som hyresvärd gentemot den som du hyr ut lägenheten i andra hand till. Förhållandet mellan hyresgäst och hyresvärd regleras i 12 kap. jordabalken (JB), se https://lagen.nu/1970:994. I en hyresgästs förpliktelser ingår att betala hyran i rätt tid och hyresvärden har rätt att säga upp hyresgästen till avflyttning om hyresgästen inte har betalat hyran inom en vecka från förfallodatum (42 § 1 p.). Det krävs dock att du både uttryckligen anger att avtalet upphör i förtid samt att du delger hyresgästen en underrättelse om hur denne skall betala det förfallna beloppet för att avvärja hävningen. Om hyresgästen betalar hyran innan du säger upp denne till avflyttning förlorar du rätten att säga upp kontraktet (43 §). Från det att du har sagt upp hyresgästen till avflyttning har denne tre veckor på sig att betala den förfallna hyran. Du är även skyldig att underrätta socialnämnden om uppsägningen och anledningen till den. Hyresgästen får inte tvingas flytta förrän det har gått två dagar sedan utgången av de tre veckorna (44 §). Att hyresgästen har misskött betalningen två månader i följd innebär alltså inte att du utan vidare kan bryta andrahandskontraktet, utan det krävs att de steg som beskrivs ovan gås igenom. Vad gäller beräkning av dröjsmålsränta kan du ta hjälp av en formel på kronofogdens hemsida (http://www.kronofogden.se/4.4241a6e51345f4551008000311.html). Dröjsmålsräntan som du har rätt att ta ut är den av Riksbanken fastställda referensräntan (f.n. 2 %, se http://www.riksbank.se) med ett tillägg av 8 %, vilket innebär f.n. 10 %, se Räntelagen 6 §. Ränta utgår från förfallodagen, se 3 §. Denna ränta läggs förslagsvis på nästa hyra som hyresgästen ska betala. Hoppas det var svar på dina frågor! Med vänlig hälsning,

Styrelsens samtycke

2012-05-22 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, vi skall snart skriva en ansökan om tillstånd för andrahandsuthyrning av BRF lgh till styrelsen. I den framgår vilka hyrsgästerna i andra hand är. Har styrelsen rätt att kräva att även få se hyreskontraktet som vi upprättar?
Mitar Marjanovic |Hej! och tack för din fråga. Det är tillräckligt med Bostadsrättsföreningens (i fortsättningen BRF) samtycke för att uthyrningen skall vara giltig, 7:8, 10-11 Bostadsrättslagen. Detta motsvarar reglerna i Jordabalkens 12 kap 39-41§§ som reglerar din och hyresgästens avtal. Bostadsrättslagen reglerar däremot avtalsrelationen mellan BRF och dig. Din frågeställning gäller din rättsliga relation med din BRF. Bostadrättshavaren (dvs ni) bör ha beaktansvärda skäl varför ni flyttar ut exempelvis pga jobb på annan ort eller liknande. Vidare skall BRF sakna befogad anledning att vägra samtycket, exempel från praxis där man vägrat samtycke är bland annat att den potentielle hyresgästen inte har skött sig tidigare eller att avtalet ni utfärdar löper på för lång tid. Det finns dock utrymme att beakta särskilda villkor för medlemskap i Föreningens stadgar i denna bedömning, exempelvis ett krav på att få se hyresavtalet som i det aktuella fallet. Därför är min bedömning att du bör upprätta ett hyreskontrakt både för din egen skull eftersom det ger dig bättre förutsättningar vid en eventuell rättstvist med din hyresgäst och dels för att det kan finnas ett sådant villkor för att BRF skall lämna sitt samtycke överhuvudtaget. Även andra villkor kan aktualiseras, exempelvis krav på att din hyresgäst lämnar säkerhet och dylikt. Ni bör även notera att om BRF vägrar samtycke, finns det möjlighet att söka tillstånd hos Hyresnämnden. Om hyresnämnden ger tillstånd till andrahandsuthyrningen är föreningen skyldig att rätta sig efter beslutet. Vänliga hälsningar

Andrahandsuthyrning

2012-04-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |En bostadsägare till en lgh +55 boende har avlidet och dottern har övertagit via dödsbo. Lgh ej såld efter 1 år, Hur länge kan denna vara såhär. Kan lgh uthyras i 2:a hand ! finns det lag på detta.
|Hej och tack för din fråga! Lägenheten kan stå på detta vis tills dottern, som nu äger den, beslutar att sälja den. Angående din fråga om andrahandsuthyrningen, så är det bostadsrättsföreningens stadgar som reglerar denna fråga. Vissa bostadsrättsföreningar tillåter andrahandsuthyrning med andra inte medger det. Det finns dessvärre ingen lag som reglerar detta, utan det är upp till bostadsrättsföreningen att beslut i denna fråga. Hoppas jag besvarat dina frågor i och med detta. Vänligen, Malin

Andrahandsuthyring på grund av studier

2012-02-20 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Jag har en hyresrätt som jag ska hyra ut i andrahand pga av studier utomlands. Min hyresvärd har beviljat 1 års uthyrning och på deras hemsida säger de att det är maxtiden för andrahandsuthyrning. Min utbildning är på 3 år. Har de rätt att neka mig vidare uthyrning när det första året är slut? Tack för svar!
|Hej Moa! Uthyrning i andra hand regleras i jordabalken kap. 12, se https://lagen.nu/1970:994. Enligt 39 § får en hyresgäst inte hyra ut i andra hand utan hyresvärdens samtycke. I 40 § stadgas dock att en hyresgäst får hyra ut i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till detta. Det krävs emellertid att vissa krav är uppfyllda för att få tillstånd till detta, bland annat studier på annan ort. Om din hyresvärd inte går med på längre uthyrning än ett år kan man alltså söka nytt tillstånd hos hyrenämnden, men de lämnar i regel inte tillstånd för mer än ett år i taget. Vid vissa tillfällen kan de dock ge tillstånd för flera år i taget. Så ta kontakt med hyresnämnden om det blir problem med din uthyrning, och lycka till med dina studier! Med vänliga hälsningar

Besittningsskydd vid andrahandsuthyrning

2012-05-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Två frågor: 1. Har hyresrätt på obestämd tid i två familjshus (två våningar-två lägenheter) där hyresvärden äger huset och själv bor i den ena av de två lägenheterna. Kan han säga upp mig för att själv förfoga över fastigheten? Om ja, måste han då erbjuda mig likvärdigt boende? (besittningsskyddet har inte avtalats bort) 2. Nuvarande hyresvärd och fastighetsägare köpte huset i jan. 2012 - Hyresvärden/fastighetsägaren desförinnan och jag hade en överenskommelse vad gäller vilka delar av tomten som JAG förfogade över. Nuvarande fastighetsägare/hyresvärd har en helt annan åsikt och tagit bort 99% av den ytan som jag (som hyresgäst) förfogade över vilket innebär att jag nu är utan "ute-plats" - Är detta ok?
|Hej och tack för din fråga! 1) Vad avser din första fråga så inträder ett besittningsskydd för en hyresgäst efter två år, om detta inte avtalats bort. I vissa särskilda fall har hyresgästen inte heller rätt till förläggning genom att åberopa besittningsskyddet då detta inte gäller i vissa specifika situationer. En sådan situation är om lägenheten utgör en del av upplåtarens egna bostad. Detta gäller även oavsett vem som hyr ut del av sin egen bostad: hyresgäst, villaägare, bostadsrättshavare eller ägare av hyreshus. I ditt fall verkar det dock som om du inte bor inneboende utan snarare bor i en separat lägenhet till din hyresvärds lägenhet. Således har du ett besittningsskydd. Ditt besittningsskydd kan dock vara inskränkt på grund av vissa anledningar, vilket kan medför att du ändock måste flytta. En sådan anledning är att hyresavtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Det gäller framför allt när hyresvärden har ett befogat intresse av att själv förfoga över huset, t.ex. för att bosätta sig i det. I sådana fall är utgångspunkten att hyresförhållandet skall upplösas, i vart fall på sikt. Hyresgästen skall emellertid i regel ges skäligt rådrum för att vid behov skaffa en annan bostad. Det är således upp till dig som hyresgäst att hitta en ny bostad och din hyresvärd har ingen sådan skyldighet. 2) Vad avser din andra fråga så uppstår ett nytt hyresförhållande mellan dig och din nya hyresvärd och din nya hyresvärd är inte bunden av din tidigare hyresvärds förpliktelser såvida denne inte i ett sidoavtal åtagit sig att vara bunden av dessa. Och vad avser uteplatsen och nyttjanderätten till denna så blir hyresavtalet utslagsgivande och vad som avtalats däri. Med detta hoppas jag att jag besvarat dina frågor! Vänligen, Malin

Andrahandsuthyrning - Besittningsskydd

2012-05-10 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Jag hyr en lägenhet i andrahand av en fastighetsägare i Stockholm. Enligt avtal är det en tillsvidarekontrakt i upp till två år med tre månaders ömsesidig uppsägningstid. Nu har jag fått besked om uppsägning i samband med att två år har gått. Att det sker just vid den här tidpunkten tror jag har att göra med att besittningsrätten träden in efter den tiden och att fastighetsägaren vill behålla kontroller över lägenheten. Min fråga är nu vad som krävs för att besittningsrätten ska brytas (vilket jag vill i det här fallet för det är en förutsättning för att jag eventuellt ska kunna fortsätta att hyra samma lägenhet).
|Hej och tack för din fråga! Det stämmer som du skriver att efter två år så får en hyresgäst även i en andrahandsuthyrning ett bestittningsskydd till bostaden. Många hyresvärdar vill komma ifrån detta och gör därför som du beskriver, att de säger upp sin hyresgäst. Det som kan göras istället, så att hyresgästen kan bo kvar, är att hyresvärden och hyresgästen kan upprätta en särskild handling i vilken de kommer överens om att hyresgästen avstår från sitt besittningsskydd. Denna överenskommelse är som huvudregel giltig om den godkänts av hyresnämnden. På följande sida hittar du mera information och blanketter till att upprätta en sådan handling: http://www.hyresnamnden.se/Besittningsskydd/Besittningsskydd---Bostad/ Vänligen, Malin

Andrahandsuthyrning vid särskilda familjeförhållanden

2012-03-14 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Har en hyresrätt och ska nu ev flytta in med min pojkvän i hans. Han och jag vill stå på hans kontrakt ihop för att det inte ska bli som en inneboende. Vi har varit ihop i flera år. Vill inte släppa min lägenhet ännu och jag är "sambo" med min kompis i den. Kan jag lagligt stå på min pojkväns kontrakt från det att vi flyttar ihop och samtidigt ha kvar min andra lägenhet tills vi känner att det verkligen funkar?
Samira Kousha |Hej! Tack för din fråga. Detta fall regleras i hyreslagen som är en del av jordabalkens 12 kap. I detta fall finns det en bestämmelse i hyreslagen som reglerar det fallet att två personer vill flytta ihop på prov utan att någon säger upp sitt hyreskontrakt (särskilda familjeförhållanden). Detta regleras i 40 § hyreslagen som stadgar att tillstånd till en andrahandsuthyrning ska lämnas om hyresgästen på grund av bland annat särskilda familjeförhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Då du vill flytta ihop med din pojkvän i hans lägenhet samtidigt som du själv har en inneboende uppfattar jag det som att du vill hyra ut din lägenhet i andra hand. Det är möjligt med hjälp av 40 § hyreslagen eftersom det i detta fall finns beaktansvärda skäl, nämligen att du vill prova på att bo tillsammans med din pojkvän. För att det ska vara möjligt måste hyresnämnden ge sitt tillstånd till det. Eftersom ni vill testa på att bo tillsammans för att se om det fungerar är en andrahandsuthyrning av din nuvarande lägenhet och ett boende som inneboende hos din pojkvän ett bra alternativ. Om ni sedan bestämmer er för att flytta ihop permanent kan kontrakt skrivas och din nuvarande lägenhet, där du bor tillsammans med en vän, sägas upp. Med vänliga hälsningar, Samira Kousha

Hyressättning vid andrahandsuthyrning av bostadsrättslägenhet

2012-01-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Bästa Lawline. Jag och min fru har en bostadsrätt som vi tänkt att hyra ut i andrahand. Avgiften på lägenheten är 5400kr/mån och sen tillkommer övriga utgifter för el, bredband, ansvarsförsäkring och lånen. Totalt har vi utgifter på ca 11000/månaden. Jag vet att man inte kan ta btalt mer än vad som är "skäligt" ca 5%. Men om man skriver ett avtal med en andra hands hyresgäst och kommer överrens om allt som skall ingå så som driftkostnader, bredband etc samt om en överrenskommen summan säg 15000/månaden. Kan man lagligen ta en högre summa för uthyrningen om den andra parten godkänner det? Är det någon skillnad mellan att hyra ut till privatperson eller företag? Även om Vi skulle ta ut en högre avgift än som är skäligt så är det mycket billigare för ett företag att hyra en lägenhet än tex hotell. Tack på förhand!
Alexander Kahan |Hej, Vid andrahandsuthyrning av bostadsrättslägenhet gäller reglerna för hyressättning i 12 kap Jordabalken (JB). Precis som du skriver i din fråga får inte högre hyra tas ut än vad som är skäligt. Av 12 kap 55 § JB framgår att hyran är skälig så länge den inte påtagligt överstiger hyran för andra lägenheter med jämförligt bruksvärde. Vid uthyrning av bostadsrätt som är möblerad har man dessutom rätt att göra ett visst hyrespåslag. Hyresnämnden har i sin praxis medgivit 10-15%. Eftersom 12 kap JB är tvingande till hyresgästens förmån går det inte att avtala om högre hyra än skäligt. Om hyresgästen ändå betalat mer har han eller hon rätt till återbetalning av det överstigande beloppet efter ansökan hos Hyresnämnden enligt 12 kap 55e § JB. Som uthyrare riskerar du alltså att få betala tillbaka beloppet som överstiger skälig hyra. Detta gäller oavsett om hyrestagaren är en privatperson eller ett företag. Med vänlig hälsning,