Uppsägning av andrahandshyresavtal

2011-02-07 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag hyr en lägenhet möblerad i andra hand. Kontrakt är upprättat från 1 september - 1 mars och därefter möjlighet till förlängning, ingen uppsägningstid uppskriven. Detta eftersom lägenhetsinnehavaren skulle spendera 1-2 år utomlands. Nu har jag fått ett mail från utlandet att vi är uppsagda och att lägenhetsinnehavaren vill ha tillbaks lägenheten den 1 februari dvs 1 månad innan kontraktet går ut. Hur kan jag besvara henne? Finns det några "speciella" regler då man hyr möblerat i andra hand? Vi har självklart upprättat ett giltligt kontrakt med hyresvärden men jag är rädd att det ska bli en jobbig tvist då lägenhetsinnehavaren är släkt med hyresvärden...
Lan Le Huong |Hej Du har en tidsbestämd hyreskontrakt som gäller från 1 sep till 1 mars. Enligt Jordabalken JB 12 kap (som också kallas för hyreslagen), 3§, upphör ett sådant avtal att gälla vid hyrestidens utgång om inte annat har avtalats. Detta innebär att du har rätt att bo kvar i lägenheten fram till 1 mars. Hyresvärden kan inte säga upp dig förrän denna tidpunkt. Reglerna är avsedda för att skydda hyresgästerna. Angående din fråga om uthyrning möblerat i andra hand finns det regler om besittningsskydd i hyreslagen 45§. Enligt reglerna har man rätt till förlängning av kontraktet när man har hyrt en möblerad lägenhet längre än nio månader i följd. Man har i sådana fall besittningsskydd. I ditt fall har du inte hyrt lägenheten längre än nio månader för att få det här besittningsskyddet. Att lägenhetsinnehavaren är släkt med hyresvärden ska inte påverka din rättighet att bo kvar i lägenheten på något sätt. I och med att du har fått godkännande från hyresvärden vid andrahandsuthyrning och du har inte, som jag förstått,åsidosatt dina skyldigheter vid användning av lägenheten. Hyresvärden kan därmed inte lägga sig i i detta fall. Det som du kan besvara din hyresvärden är att du har rätt att bo kvar i lägenheten fram till den 1 mars enligt hyreslagen 3§ och att hon inte kan tvinga dig att flytta ut förrän detta datum. Du kan hitta hyreslagen på http://lagen.nu/1970:994#K12 Lycka till!

Oskälig hyra, innehållen deposition och uppsägningstid

2011-01-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej Vi är en familj som består av min fru, jag, och barnet som är 9 år. vi har bott på en lgh sedan april månad i andra hand,de ville inte skriva på något avtal, så vi tackade ja en då utan någon avtal, vi var i behov av lgh. hon sa upp lgh så vi är tvungen ha flyttat ut den 31/12 2010 men har inte kunnat göra det för den familjen som bor där på den lgh som vi hyttade, kommer att flytta ut den 3/01 2011. så vi kan inte flytta in för än 3/01 på nya lgh vi hyttade, den lgh som vi skulle ha lämnat den 31/12. har inte har kunnat göra det för för vi har ingenstans att ta vägen från 31/12 till 03/01 men hon som hyrde till oss vägrar nu att återbetala deposition hyra för att vi inte har flyttat ut i tid, hon och hennes man var här och har med våld försäkt öppnat dörren att barnen blev slagen när han försäkte hålla imot. Vi skulle vilja veta våra rättigheter. Vi har betalat 8,000 kr i hyra varje månad på en omöblerad 3 R.O.K, när hon betalat 6,500 kr vi har betalat 1,500 kr utöver månads hyra. Har hon rätt att göra så? * Har hon rätt att behålla depositions hyra? * Vad kan vi göra åt den här situationen? * Barnet är fotfarande rädd, han tror att de kommer tillbaka när vi sover? * vart skall jag vända mig? TACK Snälla hjälp mig.
Alexander Wagner |*Avtalet*: Hyreslagen är tillämplig eftersom ni nyttjar en lägenhet mot ersättning, se https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1. Hyresavtal kan ingås muntligt (2 § HL motsatsvis). Om ni har avtalat att hyresförhållandet skulle avslutas 2010-12-31 så har ni ingått avtalet på *bestämd tid* och då gäller detta, se https://lagen.nu/1970:994#K12P3S2. Har ni då hyrt lägenheten i _högst tre månader_ så skulle ni ha haft en uppsägningstid på en vecka, se https://lagen.nu/1970:994#K12P4S2. Hade ni hyrt lägenheten i _mer än tre månader_ så skulle ni ha fått en uppsägningstid på tre månader. Har ni dock inte avtalat någon bestämd hyrestid så anses hyresavtalet ingånget på *obestämd tid* och ni har då en lagstadgad uppsägningstid på minst tre månader. Har hyresförhållandet varat i mer än tre månader så ska för övrigt uppsägningen vara skriftlig, se https://lagen.nu/1970:994#K12P8S1. *Hyran*: Ni har betalat 8000 Kr/mån i hyra, vilket är 1500 Kr/mån utöver vad hyresvärden i sin tur betalat för lägenheten. Hyran ska fastställas till ett skäligt belopp, se https://lagen.nu/1970:994#K12P55S1. Hyran är inte att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till användarvärdet, är likvärdiga. Ni får då jämföra hyran som ni har betalat, med jämförbara lägenheter som de kommunala bostadsföretagen på orten tillhandahåller. Med ”påtagligt” menas att hyresvärden i ert fall kunnat lägga på 5 % utöver ordinarie hyra, eftersom lägenheten hyrdes omöblerad. Om hyran för likvärdiga lägenheter ligger på 6500 Kr/mån så har hyresvärden endast haft rätt att sätta en hyra på högst 6850 Kr/mån för er. 55e § Hyreslagen (HL) behandlar återbetalning av hyra i vissa fall. Ni bör ta kontakt med hyresnämnden som kommer att besluta att hyresvärden får betala tillbaka vad hon har tagit emot utöver den skäliga hyran (6850 kr/mån), om inte hyran kan anses skälig enligt 55 § HL, se https://lagen.nu/1970:994#K12P55eS1. Ni måste ansöka om prövning av hyresnämnden inom tre månader från att ni flyttade från lägenheten, annars förlorar ni denna möjlighet. *Depositionen*: Depositionsavtalet är ett civilrättsligt avtal och hyresvärdens möjlighet att behålla den innestående summan, beror på hur avtalet är formulerat. Depositionsavtalet brukar gå ut på att hyresvärden har rätt att behålla de deponerade pengarna om hyran inte betalas eller om lägenheten inte avlämnas i det skick som det togs emot. Hon kan inte behålla pengarna på godtyckliga grunder. Är avtalet muntligt så gäller även detta men det är såklart svårare att bevisa vad som egentligen har blivit överenskommet. För att få ut de deponerade pengarna, kan ni vända er till kronofogdemyndigheten och ansöka om ett så kallat betalningsföreläggande, se https://lagen.nu/1990:746#P2S1. Det krävs dock att ni kan bevisa att ni faktiskt har lämnat en depositionsavgift och hur mycket ni deponerade. Detta kan göras genom uppvisande av kvitto, banköverföringsutdrag eller liknande. *Intrånget*: Om uppsägningstid skulle rådit då hyresvärden försökte tränga sig in i er bostad så kan ni anmäla denne och hennes make till polisen för hemfridsbrott, se https://lagen.nu/1962:700#K4P6S1. Beroende på hur ert barn blev slaget så finns det en möjlighet för er att hos polisen, anmäla händelsen som misshandel, alternativt ringa misshandel, se https://lagen.nu/1962:700#K3P5S1. Lycka till!

Uthyrning av del av lokal i andra hand

2010-10-14 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, Jag hyr ett kontor och jag undrar vad som gäller för att hyra ut delar av lokalen i andra hand, dvs ha inneboende. Har jag rätt att, om inget annat står i avtalet, hyra ut delar av lokalen hur jag vill, förutsatt förstås att hyresbetalningar och allt sköts?
|Hej, Rätten att hyra ut del av lokal i andra hand (sk partiell sublokation) regleras i Jordabalken 12 kap 41 §. Där stadgas att hyresgästen inte får inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för hyresvärden. Det innebär att du alltså i allmänhet har rätt att ha inneboende utan särskilt tillstånd från hyresvärden. Hyresvärden kan endast motsätta sig detta om uthyrningen medför ”men” för värden. Det kan vara bra att känna till att om hyresgästen överskrider sin rätt att hyra ut del av lokal i andra hand genom alltför omfattande uthyrning, kan hyresrätten förverkas. Det innebär att hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet och begära att hyresgästen ska flytta. Hyresrätten är emellertid inte förverkad om hyresgästen vidtar rättelse utan dröjsmål efter tillsägelse. Inte heller är hyresrätten förverkad om det som läggs hyresgästen till last är av ringa betydelse. Med vänlig hälsning, Sanna Söder

Uppsägning av hyresavtal

2010-10-05 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, Jag äger en fastighet med tre lägenheter. Två ettor och en fyra. Samtliga är uthyrda eftersom jag inte bor själv i huset längre, sedan tre år. Jag har nu för avsikt att flytta tillbaka till fyrarummaren. Hyresgästen säger att jag måste skaffa dem en likvärdig bostad, som de ska godkänna för att de ska flytta. Hyresavtalet är av standardtyp med tre månaders uppsägning.Hur gör jag för att kunna flytta tillbaka till mitt lilla hus? Jag trodde normal uppsägningstid på tre månader gällde om jag behöver lägenheten för eget bruk.
Joel Dahlquist |Hej! Mig veterligen finns det ingen princip som den din granne tar upp. Om ni inte har avtalat om något annat, vilket ju inte verkar vara fallet eftersom ni använt er av ett standardavtal, så gäller tre månaders uppsägning enligt 12 kap 4§ i Jordabalken (finns här: https://lagen.nu/1970:994#K12P4S1). Ett hyresavtal är ett avtal som andra och du kan alltså säga upp det med tre månaders uppsägningstid, utan att du på något sätt är skyldig att hitta likvärdig bostad till den förre hyresgästen. Skulle man som hyresvärd ha den skyldigheten, skulle det inte vara särskilt attraktivt att hyra ut över huvud taget och systemet skulle troligtvis haverera. Jag hoppas att mitt svar har hjälpt dig!

Andrahandsuthyrning av bostadsrätt

2011-02-03 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Träffade i måndags en arkitekt som påstod att bostadsrättsföreningar ej längre kan motsätta sig andrahandsuthyrning av lägenheter, skulle enl. honom reglerats i lag. Stämmer eller ej?
|Hej! År 2003 genomfördes vissa ändringar i Bostadsrättslagen, vilket bland annat innebar att reglerna för uthyrning av bostadsrätt i andra hand blev mindre strikta. Det är dock fortfarande ett krav att styrelsens ger sitt godkännande för att få hyra ut i andra hand. Om styrelsen inte godkänner, kan man vända sig till hyresnämnden. Hyresnämnden kan ge sitt godkännande för uthyrning i andra hand trots att styrelsen inte har givit sitt samtycke om det finns beaktansvärda skäl för uthyrning. Hyresnämnden ger vanligtvis godkännande för uthyrning för ett år i taget och max tre år sammanlagt. På hyresnämndens hemsida framgår exempel på sådana "beaktansvärda skäl" som kan motivera att hyresnämnden ger sitt godkännande för uthyrning: - om förstahandshyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden - som när hyresgästen ska inleda ett samboförhållande eller andra liknande situationer - har beaktansvärda skäl för att hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand - eller om andrahandshyresgästen är en skötsam person http://www.hyresnamnden.se/templates/DV_InfoPage____1007.aspx Relevanta lagrum: 7 kap Bostadsrättslagen ( https://lagen.nu/1991:614 ) 10 § En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke. 11 § Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet skall begränsas till viss tid. Med vänlig hälsning

Andrahandsuthyrning till familjemedlem

2010-11-10 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Om jag köper on bostadsrätt i eget namn och låter min lillebror bo i den, måste jag då hantera ärendet som andrahandsuthyrning via föreningen, eller har jag rätt att låta honom som familjemedlem bo där gratis? Jag har redan annan bostadsrätt i samma stad och har du egentligen inte rätt till andrahandsuthyrning.
|Hej och tack för din fråga En bostadsrättshavare måste ha styrelsens godkännande vid andrahandsuthyrning, se 7 kap 10 § bostadsrättslagen (1991:614), se http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19910614.HTM. Hyresnämnden kan lämna tillstånd till andrahandsuthyrningen om styrelsen vägrat om bostadsrättsinnehavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke (7 kap 11 §). Genom att upplåta lägenheten för andrahandsuthyrning utan styrelsen eller hyresnämndens godkännande riskerar du att bli ombedd att flytta, din nyttjanderätt till lägenheten blir då förverkad (7 kap 18 §). Med vänlig hälsning

Otillåten andrahandsuthyrning

2010-10-11 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Vad gäller vid andrahandsuthyrning som sker utan godkännande? Enligt muntlig information från Hyresnämnden så blir det olovliga lovligt när styrelsen vetat om denna i mer än 2 månader utan att ha agerat. Men jag kan inte hitta någon lagtext gällande detta så jag undrar om detta stämmer? Tacksam för svar!
|Hej. Tack för din fråga. En bostadsrättsinnehavare måste ha styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd för att en uthyrning i andra hand ska vara tillåten (se Bostadsrättslagen 7 kap 10 och 11 §§). Om bostadsrättsinnehavaren utan hyresvärden samtycke eller hyresnämndens tillstånd upplåter lägenheten i andra hand är uthyrningen olovlig och föreningen har rätt att begära att innehavaren av bostadsrätten ska flytta (detta kallas att nyttjanderätten är förverkad och framgår av Bostadsrättslagen 7 kap 18 §). Men om föreningen inom två månader från den dag de fick kännedom om den olovliga uthyrningen inte begär att bostadsrättsinnehavaren ska vidta rättelse (d v s ser till att andrahandsupplåtelsen upphör eller ansöker om - och får tillstånd), så kan den otillåtna uthyrningen inte åberopas som förverkandegrund, d v s som skäl för att skilja innehavaren av bostadsrätten från lägenheten. Detta framgår av Bostadsrättslagen 7 kap 21 § 2 stycket. Att andrahandsuthyrningen skulle bli lovlig på grund av att styrelsen inte agerar inom två månader hittar däremot inte jag heller något lagstöd för. Konsekvensen av styrelsens underlåtenhet att begära rättelse inom två månader är istället alltså att du inte har förverkat din nyttjanderätt, men för att andrahandsuthyrningen ska bli lovlig måste du få tillstånd. Mvh, Sanna Söder

Möjligheter till andrahandsuthyrning vid arbete på annan ort

2010-10-03 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Min hyresgästförening kan enligt sina egna regler endast tillåta uthyrning i andra hand i två år. Då antar jag att jag rent formellt måste söka om tillstånd att hyra ut hos hyresnämnden. Stämmer det? Jag har haft flera praktik platser och tillfälliga jobb utanför Uppsala där jag har min bostadsrätt. Därför har jag hyrt ut min lägenhet i två år under olika arbeten/praktik. Jag har tillfälligt arbete på annan ort och det är ett beaktansvärt skäl. Blir det någon skillnad om jag har flyttat land och rike runt i tillfälliga arbeten om mitt mål är att flytta tillbaka till Uppsala? Jag får hyra ut t.o.m. 25 nov, när måste jag inkomma med en ansökan till hyresnämnden? När måste jag senast inkomma med ansökan för att inte förlora min bostadsrätt? Direkt eller kan jag dra ut på det tills precis innan Kronofogden dyker upp? Med vänliga hälsningar
Joel Dahlquist |Hej! Du har helt rätt i att du måste söka om tillstånd hos hyresnämnden om din hyresvärd/förening inte medger andrahandsuthyrning. Det är emellertid inte ett särskilt dyrt eller avancerat förfarande. Hyresnämnden kan dock förena tillståndet med villkor, exempelvis en tidsbegränsning, och det är inte omöjligt att så görs i ditt fall eftersom du redan hyrt ut under en längre tid. Arbete och praktik på annan ort är, som du själv säger, beaktansvärda skäl enligt jordabalken 12 kap 41§ (som finns här: https://lagen.nu/1970:994#K12P40S1). Däremot kan det vara så att det faktum att du tidigare hyrt ut under en längre period kan tala emot dig. Med den gamla regleringen var man tvungen att visa att man sannolikt skulle återvända till lägenheten. Detta är borta nu men det är fortfarande så att en bedömning görs om hur beaktansvärda dina skäl är. Ju längre du är borta från lägenheten och ju längre du tidigare hyrt ut, desto svagare är naturligtvis skälen för en hyresnämnd att låta dig hyra ut mot värdens vilja. Lyckas du däremot visa att du har för avsikt att återvända till Uppsala, är jag ganska säker på att du kommer att få hyra ut åtminstone ytterligare ett år eller två. Jag skulle råda dig att ansöka hos hyresnämnden så snabbt som möjligt. Även om de har en relativt snabb handläggningstid så är det inte långt kvar till den 25 november. Dra därför inte ut på din ansökan! Det framgår inte klart huruvida det rör sig om en hyresrätt eller en bostadsrätt. I vilket fall som helst tror jag inte att något utmätningsförfarande skulle inledas om du har en väntande ansökan om uthyrningstillstånd hos hyresnämnden. Däremot kan det vara klokt att först vara säker på att din förening (oavsett om det är en bostadsrätts- eller en hyresrätts-) motsätter sig att du hyr ut ytterligare ett tag. Kanske kan du övertyga dem lika lätt som du kan övertyga hyresnämnden? Lycka till!