Återkommande andrahandsuthyrning

2010-04-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, jag funderar på att säsongsarbeta som dykinstruktör, dvs arbeta i Sverige på sommaren, utomlands på vintern. Kan jag hyra ut min lägenhet i Stockholm i andra hand på det sättet? Dvs återkommande? Hittar inga fakta om det någonstans.
Ulrika Lundgren |Hej, vid uthyrning av lägenheter blir Hyreslagen, HL, tillämplig. I lagens 39 - 40 § § finns bestämmelser om uthyrning i andra hand. Av 39 § HL, https://lagen.nu/1970:994#K12P39S1, framgår att det för andrahandsuthyrning krävs hyresvärdens tillstånd. Så länge din hyresvärd tillåter dig att hyra ut på detta sätt är det därmed helt okej. Vägrar hyresvärden att ge sitt samtycke kan man i vissa fall istället vända sig till hyresnämnden för att beviljas tillstånd. Av 40 § HL, https://lagen.nu/1970:994#K12P40S1, framgår i vilka situationer detta kan bli aktuellt. I punkten ett i denna paragraf anges att tillfälligt arbete på annan ort kan utgöra ett skäl som gör att hyresnämnden godkänner en andrahandsuthyrning. Dock skall även punkten två beaktas där det anges att för hyresnämndens godkännande krävs att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Anser hyresvärden exempelvis att det blir väldigt besvärligt att hyra ut en lägenhet på detta sätt under flera års tid finns risk att hyresnämnden anser detta vara en befogad anledning och därför vägrar tillstånd. Vänliga hälsningar

Andrahandsuthyrning

2010-04-06 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej ! Kan min fastighetsägare neka mig 2:a hands uthyrning för att det finns en bildad brf i huset ?( vilket jag inte hade en aning om då jag ej fått någon information om detta) Inget beslut är taget utan ändast ett informationsmöte ska hållas. Fastighetsägaren vill att vi ska köpa men förra året sa hyresgästenra nej. Jag vill nu hyra ut pga provsamboende och min hyresvärd säger att under diskussionerna om försäljning ( som jag vet kan ta flera månader ) får jag inte hyra ut min lägenhet. Är detta riktigt ?
| Hej! Huvudregeln vid andrahandsuthyrning är att hyresvärdens samtycke krävs. Om hyresvärden vägrar att lämna sitt samtycke kan man som hyresgäst enligt 12 kap. 40 § Jordabalken vända sig till hyresnämnden och ansöka om tillstånd för att hyra ut i andra hand. Det som då krävs är att man som hyresgäst har beaktansvärda skäl; med andra ord att man har påtagliga skäl för att hyra ut sin lägenhet men samtidigt anledning att behålla anknytning till den. Ett typexempel är att man vill inleda ett provsamboende. Utöver detta krävs också att hyresvärden inte har en befogad anledning att vägra samtycke. Främst avses med befogad anledning att andrahandshyresgästen gjort sig känd som en störande person eller annars olämplig som hyresgäst. Diskussioner om en eventuell ombildning till bostadsrätter borde alltså inte utgöra ett sådant befogat skäl att vägra samtycke. Lycka till! Med vänlig hälsning Caroline Wennerstein

Hyressättning vid uthyrning av lokal

2010-03-14 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag hyr del i en lokal. Snart ska jag ev ta över hela lokalen då min hyresvärd ska ha barn, I ett förslag på ett hyreskontrakt vill hon ta en avgift på 3000 kr per månad för slitage och oförutsedda " händelser" i lokalen. Tillsamans med lite andra saker som jag ska hyra vill hon ha 26000 kr per månad. ( varav lokalhyran kommer att vara på 5500 kr) Kan hon ta ut så mkt. Det kommer ju att bli 36000 kr på det året. Tacksam för svar
Joel Dahlquist |Hej! Hyreslagen (som du själv kan läsa via https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1) är enligt 1§ tillämplig även på uthyrning av lokal i kommersiellt syfte. Hyrans skälighet skall därför bedömas utifrån samma principer som när man hyr en bostadslägenhet i andra hand (jag har förstått frågan som att du kommer att hyra lokalen i andra hand av din hyresvärd, snarare än att kontraktet överlåts på dig). Det är i 55§ som hyreslagen reglerar när en hyra är skälig. Vid en bedömning skall man jämföra med vad en genomsnittsbrukare i allmänhet kan anses vara beredd att betala i hyra. Vid andrahandsuthyrning av bostäder brukar man jämföra med vad en lägenhet i allmännyttan, dvs en kommunalt uthyrd lägenhet, hade kostat. Motsvarande jämförelse är svår att göra när man hyr lokal. Utifrån förutsättningarna i frågan är det jättesvårt för mig att avgöra om kraven är skäliga. Om själva lokalhyran bara är på 5500 i månaden låter 3000 i månaden för slitage som en hög avgift, men det beror på vilken typ av verksamhet som bedrivs i lokalen. Att lägga på en extrasumma för "oförutsedda händelser" är inte heller brukligt i den här typen hyresavtal - den typ av händelser får ni hantera om/när de uppstår enligt reglerna i hyreslagen om ditt ansvar. Utan att veta vad lokalen skall användas till, vad det är för karaktär på de saker som ingår samt vad liknande lokaler kostar är det svårt för mig att avgöra om hyran är skälig i hyreslagens bemärkelse. Dessa tvister tar man till Hyresnämnden, som inte är en allmän domstol, vilket innebär att själva processen inte kostar några betydande summor ens om du skulle förlora. Om du känner att du är säker på din sak (det allra bästa - både för dig, din hyresvärd och för Hyresnämnden - vore om du kunde hitta någon motsvarande lokal och jämföra med hyran där) kan det vara värt att dra hyresvärden inför nämnden. Skulle nämnden fastslå en lägre hyra kan din hyresvärd bli betalningsskyldig enligt 55e§ för det du betalt för mycket varje månad upp till ett år tillbaka. Mitt råd (om du inte kan diskutera med din hyresvärd och få henne att sätta ned hyran om du argumenterar utifrån 55§ och kanske med någon jämförlig hyra) är alltså att höra av dig till närmaste Hyresnämnd och fråga hur du bör ansöka hos dem för att ändra dina hyresvillkor. Det är en ganska enkel process och nämnden handlägger mängder av liknande mål så det är inte ens säkert att du behöver ha något juridiskt ombud. Den enklaste vägen är dock såklart att se till att du är nöjd med hyran INNAN ni ingår kontraktet. Det låter onekligen som en hög avgift men det är som sagt svårt för mig att avgöra. Kom ihåg hyran skall vara skälig på så sätt att en genomsnittlig hyresgäst skulle betala och om du tycker att så inte är fallet här tycker jag att du ska förklara varför och förhandla med din hyresvärd. Hoppas att du känner att du har fått hjälp, du är alltid välkommen att ställa fler frågor! Vänligen

Upplåtelse av bostadsrätt i andra hand

2009-10-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hejvi har en bostatsrättslägenhet i Arlöv, på grund av utbildning flytade vi till Arvika och hyrde ut vår lägenhet som andrahand. min fråga är hur länge maxfår vi hyra ut vår lägenhet?Får man hyra ut mer an 2 år?tack
Martin Ågren |Hej. För att Ni skall få hyra ut Er bostadsrättslägenhet i andra hand krävs, vilket Ni säkert känner till, tillstånd från föreningens styrelse. Tillstånd skall, enligt bostadsrättslagen, beviljas om bostadsrättsinnehavaren har beaktansvärda skäl att hyra ut lägenheten i andra hand. Ett vanligt sådant skäl är t.ex. studier på annan ort. Vad beträffar tiden för uthyrningen är den inte begränsad i lag. Det är upp till bostadsrättsföreningens styrelse. Vanligtvis beviljar styrelsen endast en tidsbestämd andrahandsuthyrning som måste förnyas vid dess utgång. De beaktansvärda skälen kommer då att bli svagare desto längre lägenheten hyrs ut och det kan därmed bli mindre sannolikt att en förlängning blir beviljad av styrelsen. Dock är två år inte en särskilt lång period och det bör inte vara några problem för Er att få det godkänt av styrelsen. Emellertid kan ett svar på Er fråga, alltså huruvida det finns en maxtid för uthyrning i Ert fall, endast ges av bostadsrättsföreningens styrelse. Med vänlig hälsning

Förstahandshyresgästens ansvar för skada vållad under andrahandsuthyrning

2010-04-20 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har hyrt ut min lägenhet i andrahand i 14 månader. Efter ett år så kommer det ett mail att det har blivit en stor vattenskada. Det ar ett vattenläcka som har varit under en lång tid. Om det visar sig att det har börjatt läcka under den tiden dom har hyrt den, kan jag kräva pengar av dem? Eller är det bara jag och min hemförsäkring som ska täcka kostnaden? Om man inte kan avgöra när läckan började är det jag som står för hela kostnaden då? Tack för svar
Natalie |Hej,En andrahandsuthyrning innebär ingen förändring av rättsförhållandet mellan hyresvärden och förstahandshyresgästen. När det gäller skyldigheter enligt hyresavtalet har hyresvärden därför att vända sig till dig som förstahandshyresgäst.Som hyresgäst har man under hyrestiden en vårdplikt och ansvarar inte bara för skada som man själv orsakar, utan även för skada som andra personer som uppehåller sig i lägenheten vållar. Vid en andrahandsuthyrning kan hyresvärden vända sig direkt till förstahandshyresgästen för att utkräva ersättning. När det gäller brådskande skador, såsom vattenläckor, är hyresgästen skyldig att omedelbart underrätta hyresvärden för att undgå ansvar, se 12 kap 24 § första och andra stycket jordabalken, https://lagen.nu/1970:994#K12P24S1.Om läckan uppstod under den tid som du har varit förstahandshyresgäst kan du alltså bli skyldig att primärt stå för kostnaden under förutsättning att skadan har uppstått på grund av försummelse från din eller andrahandshyresgästens sida. Om skadan beror på andrahandshyresgästens vållande har du dock regressrätt gentemot denne, vilket innebär en rätt att återkräva ersatt belopp. När det gäller frågan vid vilken tidpunkt vattenskadan har uppkommit är det som regel hyresvärden som har att bevisa att skadan uppstått under hyrestiden och inte dessförinnan. Med vänlig hälsning

Andrahandsuthyrning när samboskap på prov övergår i äktenskap

2010-03-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Jag har fått tillstånd från min hyresvärd att hyra ut i andra hand i 1+1 år för att provbo med min sambo på annan adress. Om vi gifter oss förlorar jag då min rätt att hyra ut, eftersom vi inte längre provbor?
Natalie |Hej, Andrahandsuthyrning kräver i regel att hyresvärden samtycker till upplåtelsen, 12 kap 39 § första stycket jordabalken, se https://lagen.nu/1970:994#K12P39S1. Tillstånd till andrahandsuthyrning kan dock i vissa situationer i stället lämnas av hyresnämnden om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, 12 kap 40 §, se https://lagen.nu/1970:994#K12P40S1. En sådan situation kan vara särskilda familjeförhållanden, exempelvis samboskap på prov. Tillståndet begränsas då till viss tid och kan även vara förenat med villkor. Huruvida du kan fortsätta att hyra ut din lägenhet i andra hand om du ingår äktenskap, beror på vilken inställning hyresvärden har till fortsatt andrahandsuthyrning. Om hyresvärden inte samtycker till förlängd andrahandsupplåtelse, är det heller inte troligt att hyresnämnden kommer att lämna sitt tillstånd till sådan upplåtelse, av den anledningen att du inte längre är i inledningsskedet av ett samboskap och därför inte kan anses, som 12 kap 40 § säger, ha beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Med vänlig hälsning

Ändrad hyra under andrahandsuthyrning

2010-01-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Kära Lawline! Jag har en fråga angående 2a handuthyrning. Jag hyr ut min lägenhet under min vistelse utomlands i ett års tid. Under min tid utomlands har jag fått information om ett stambyte i lägenheten. Jag och hyresgästen har i dagsläget upprätthållit ett 2ahandskontrakt alá 12 månader, hyran + 10 % i avgift för möblemang exklusive el. Min fråga till Er är följande; * På grund av stambytet kommer det utgå en hyresreduktion på 2 månader. * De nästkommande 12 månaderna rabatteras hyreshöjningen med 50%. * Först efter 14 månader kommer det utgår fullhyra. Vad är enligt gällande hyreslagstiftning det korrekta att göra? Mina hyresgäster är väl införstådda med stambytet och dess konsekvenser. Tack för svar och trevlig service!! - En italienare med dålig koll på svenska hyresmarknaden
Anna Gustafsson |Hej Andreas, Det är Jordabalken (JB) 12 kapitlet 19 § https://lagen.nu/1970:994#K12 som reglerar hyran mellan Dig och Din andrahandshyresgäst. Huvudregeln är att hyran som kan Du kan kräva av andrahandshyresgästen är den som står i avtalet mellan Dig och andrahandshyresgästen. Enligt undantaget i 19 § 2 stycket får Ni avtala att hyran som andrahandshyresgästen skall betala skall knytas till den summa Du betalar till Din hyresvärd. Juridiskt sett så är avtalet mellan Dig och Din hyresvärd ett hyresförhållande, och avtalet mellan Dig och Din hyresgäst ett helt annat hyresförhållande, som inte påverkar varandra på något sätt (annat än om Du skulle bli av med ditt kontrakt). Om ni inte har avtalat att binda andrahandshyresgästens hyra till den summa som Du betalar till Din hyresvärd så är det beloppet i avtalet mellan Dig och andrahandshyresgästen som gäller. Om Du skulle låta Din andrahandshyresgäst betala samma hyra som Ni tidigare avtalat så förstår jag situationen så att hyran skulle bli högre än den Du betalar till Din hyresvärd under 2 månader. Problemet för Dig är att en andrahandshyresgäst som fått betala mer än den summa förstahandshyresgästen betalar kan gå till hyresnämnden i efterhand och få sin hyra prövad. Om andrahandshyresgästen vinner i hyresnämnden så får Du betala tillbaks överstigande belopp och ränta. Enligt hyresgästföreningen är det inte ovanligt att andrahandshyresgäster vinner en sådan prövning. Om ni inte har avtalat att hyran som andrahandshyresgästen skall betala skall följa den hyra Du betalar till Din hyresvärd så rekommenderar jag att ni ändrar kontraktet i efterhand. En muntlig ändring är giltig angående hyra, men skriftligt är mer praktiskt. Det kan vara ekonomiskt och tidsmässigt besvärligt att hantera en andrahandshyresgäst som inte betalar det Ni kommit överens om pga missnöje, så min rekommendation är att Ni kommer fram till en lösning som passar Er båda. För vidare läsning rekommenderar jag boken "Nyttjanderätt" av Folke Grauers och hyresgästföreningens hemsida. Vänliga hälsningar

Andrahandshyresgäst med betalningsproblem

2009-12-13 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Har problem med en andrahandsuthyrning.Hyresvärlden \"Familjebostäder i Göteborg\" godkände en andrahands uthyrning av min lägenhet trots att personen som skulle hyra tydligen hade skulder hos kronofogden och de har gjort utmätningar på henne...Jag har skickat in till kronofogden om första hyran men de säger att de kommer ta lång lång tid då hon saknar tillgångar och redan är utmätt på de... Och nu kräver ju hyresbolaget mig på hyrorna. Får de verkligen godkänna en person som är i den sitsen ? Är jag tvungen att betala hyrorna och kan glömma pengarna för hyrorna ?
Joel Dahlquist |Hej,Jag har förstått din fråga som att du har ett förstahandskontrakt hos Familjebostäder och att du hyr ut lägeheten i andra hand. I sådana fall ser det tyvärr inte särskilt ljust ut för dig.Juridiskt sett rör detta sig om två avtal. Dels ett mellan dig och din hyresvärd, dels ett mellan dig och kvinnan du hyr ut till. Det är detta som är det problematiska. Det finns alltså ingen direkt förpliktelse mellan Familjebostäder och andrahandshyresgästen.En följd av detta är att du är skyldig att följa ditt avtal gentemot hyresvärden och fortsätta betala hyror. Vem du sedan hyr vidare till är tyvärr ditt ansvar, för att vara krass. Detta gäller även om hyresvärden har godkänt andrahandsgästen; du kan inte rikta några anspråk mot Familjebostäder för att de inte gjort en fullständig prövning, eftersom det slutliga ansvaret ligger hos dig. Det bästa du kan göra är därför att fortsätta betala hyrorna och under tiden via Kronofogden bevaka dina anspråk på din hyresgäst.Jag hoppas mitt svar hjälper dig, hör annars gärna av dig igen med nya frågor.Vänligen