Värdering av möbler vid andrahandsuthyrning

2010-08-22 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej Finns det något schablonvärde på inredning/utrustning i en 5-rumslägemnhet.
Joel Dahlquist |Hej! Jag förstår din fråga som att du syftar på värdet när man hyr ut sin lägenhet? Svaret är i sådana fall både ja och nej. Om frågan istället gäller exempelvis utmätning är svaret nej, varje sak bedöms för sig. Det finns inget schablonvärde vid uthyrning av just en femrumslägenhet. Däremot finns det en nivå som kommit att accepteras som praxis i hyressammanhang och den ligger på högst ett tioprocentigt påslag på hyran. Om lägenhetens hyra är 10,000 kronor kan inredningen/utrustningen alltså sägas motivera ytterligare cirka 1,000 kronor. Det finns fall där ännu större påslag har godkänts men det har då handlat om i princip lyxinredning. Vänligen

Uppsägningstid vid andrahandsuthyrning

2010-08-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, Jag tänker hyra ut min hyreslägenhet i andra hand men blir inte riktig klok på vad som gäller vad angår uppsägningstiden. Jag vill hyra ut lägenheten nu från sept- tom maj men vill ha en månads uppsägningstid från båda håll. Går det överhuvudtaget eller är det alltid 3mån uppsägning?
Andreas Vinqvist |Hej, Då hyresförhållandet ska vara längre än 3 månader är uppsägningstiden enligt 12 kap. 4 § 2 st. Jordabalken 3 månader. Parterna har rätt att avtala om längre uppsägningstid. Även om det inte direkt framgår av lagtexten kan man även avtala om en kortare uppsägningstid för hyresgästen. Hyresvärden är dock alltid bunden av den legala uppsägningstiden på 3 månader. Ni kan således avtala om att din hyresgäst ska ha 1 månads uppsägningstid, medans du kommer vara bunden av den i lagen angivna uppsägningstiden på 3 månader. Med vänlig hälsning

Förstahandshyresgästens ansvar för skada vållad under andrahandsuthyrning

2010-04-20 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har hyrt ut min lägenhet i andrahand i 14 månader. Efter ett år så kommer det ett mail att det har blivit en stor vattenskada. Det ar ett vattenläcka som har varit under en lång tid. Om det visar sig att det har börjatt läcka under den tiden dom har hyrt den, kan jag kräva pengar av dem? Eller är det bara jag och min hemförsäkring som ska täcka kostnaden? Om man inte kan avgöra när läckan började är det jag som står för hela kostnaden då? Tack för svar
Natalie |Hej,En andrahandsuthyrning innebär ingen förändring av rättsförhållandet mellan hyresvärden och förstahandshyresgästen. När det gäller skyldigheter enligt hyresavtalet har hyresvärden därför att vända sig till dig som förstahandshyresgäst.Som hyresgäst har man under hyrestiden en vårdplikt och ansvarar inte bara för skada som man själv orsakar, utan även för skada som andra personer som uppehåller sig i lägenheten vållar. Vid en andrahandsuthyrning kan hyresvärden vända sig direkt till förstahandshyresgästen för att utkräva ersättning. När det gäller brådskande skador, såsom vattenläckor, är hyresgästen skyldig att omedelbart underrätta hyresvärden för att undgå ansvar, se 12 kap 24 § första och andra stycket jordabalken, https://lagen.nu/1970:994#K12P24S1.Om läckan uppstod under den tid som du har varit förstahandshyresgäst kan du alltså bli skyldig att primärt stå för kostnaden under förutsättning att skadan har uppstått på grund av försummelse från din eller andrahandshyresgästens sida. Om skadan beror på andrahandshyresgästens vållande har du dock regressrätt gentemot denne, vilket innebär en rätt att återkräva ersatt belopp. När det gäller frågan vid vilken tidpunkt vattenskadan har uppkommit är det som regel hyresvärden som har att bevisa att skadan uppstått under hyrestiden och inte dessförinnan. Med vänlig hälsning

Andrahandsuthyrning när samboskap på prov övergår i äktenskap

2010-03-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Jag har fått tillstånd från min hyresvärd att hyra ut i andra hand i 1+1 år för att provbo med min sambo på annan adress. Om vi gifter oss förlorar jag då min rätt att hyra ut, eftersom vi inte längre provbor?
Natalie |Hej, Andrahandsuthyrning kräver i regel att hyresvärden samtycker till upplåtelsen, 12 kap 39 § första stycket jordabalken, se https://lagen.nu/1970:994#K12P39S1. Tillstånd till andrahandsuthyrning kan dock i vissa situationer i stället lämnas av hyresnämnden om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, 12 kap 40 §, se https://lagen.nu/1970:994#K12P40S1. En sådan situation kan vara särskilda familjeförhållanden, exempelvis samboskap på prov. Tillståndet begränsas då till viss tid och kan även vara förenat med villkor. Huruvida du kan fortsätta att hyra ut din lägenhet i andra hand om du ingår äktenskap, beror på vilken inställning hyresvärden har till fortsatt andrahandsuthyrning. Om hyresvärden inte samtycker till förlängd andrahandsupplåtelse, är det heller inte troligt att hyresnämnden kommer att lämna sitt tillstånd till sådan upplåtelse, av den anledningen att du inte längre är i inledningsskedet av ett samboskap och därför inte kan anses, som 12 kap 40 § säger, ha beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Med vänlig hälsning

Bedrägeri hos hyresgäst som återkräver hyra upprepade gånger

2010-08-17 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Om en person har satt i system att hyra lägenheter i andrahand för att sedan kräva återbetalning av hyra genom Hyresnämnden skulle det kunna räknas som bedrägeri?
Carl-Henrik Brännberg |Hej! För att kunna kräva så kallad "återbetalning av hyra" hos Hyresnämnden krävs att hyresvärden tagit ut en hyra som inte varit skälig (enligt 55 e § hyreslagen, se https://lagen.nu/1970:994#K12P55eS2). Notera här att en hyra endast anses "inte skälig" om den är +påtagligt+ högre än hyran för likvärdiga kommunala bostadslägenheter (enligt 55§ hyreslagen, se https://lagen.nu/1970:994#K12P55S1). Återbetalningskravet (som Hyresnämnden endast godkänner om hyran efter en välgrundad bedömning passerat denna "smärtgräns") är således endast ett skyddsnät för hyresgäster att kunna få tillbaka den _oskäliga_ överskjutande delen som betalats det senaste året, och ingen möjlighet för en hyresgäst att kunna tillgodogöra sig någon oförtjänt vinst på. Således kan man knappast hävda bedrägeri i dessa fall (även om hyresgästen gjort återbetalningskrav upprepade gånger), utan det är hyresvärden som står risken om han tar ut en för hög hyra. Vänliga Hälsningar

Återkommande andrahandsuthyrning

2010-04-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, jag funderar på att säsongsarbeta som dykinstruktör, dvs arbeta i Sverige på sommaren, utomlands på vintern. Kan jag hyra ut min lägenhet i Stockholm i andra hand på det sättet? Dvs återkommande? Hittar inga fakta om det någonstans.
Ulrika Lundgren |Hej, vid uthyrning av lägenheter blir Hyreslagen, HL, tillämplig. I lagens 39 - 40 § § finns bestämmelser om uthyrning i andra hand. Av 39 § HL, https://lagen.nu/1970:994#K12P39S1, framgår att det för andrahandsuthyrning krävs hyresvärdens tillstånd. Så länge din hyresvärd tillåter dig att hyra ut på detta sätt är det därmed helt okej. Vägrar hyresvärden att ge sitt samtycke kan man i vissa fall istället vända sig till hyresnämnden för att beviljas tillstånd. Av 40 § HL, https://lagen.nu/1970:994#K12P40S1, framgår i vilka situationer detta kan bli aktuellt. I punkten ett i denna paragraf anges att tillfälligt arbete på annan ort kan utgöra ett skäl som gör att hyresnämnden godkänner en andrahandsuthyrning. Dock skall även punkten två beaktas där det anges att för hyresnämndens godkännande krävs att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Anser hyresvärden exempelvis att det blir väldigt besvärligt att hyra ut en lägenhet på detta sätt under flera års tid finns risk att hyresnämnden anser detta vara en befogad anledning och därför vägrar tillstånd. Vänliga hälsningar

Andrahandsuthyrning

2010-04-06 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej ! Kan min fastighetsägare neka mig 2:a hands uthyrning för att det finns en bildad brf i huset ?( vilket jag inte hade en aning om då jag ej fått någon information om detta) Inget beslut är taget utan ändast ett informationsmöte ska hållas. Fastighetsägaren vill att vi ska köpa men förra året sa hyresgästenra nej. Jag vill nu hyra ut pga provsamboende och min hyresvärd säger att under diskussionerna om försäljning ( som jag vet kan ta flera månader ) får jag inte hyra ut min lägenhet. Är detta riktigt ?
| Hej! Huvudregeln vid andrahandsuthyrning är att hyresvärdens samtycke krävs. Om hyresvärden vägrar att lämna sitt samtycke kan man som hyresgäst enligt 12 kap. 40 § Jordabalken vända sig till hyresnämnden och ansöka om tillstånd för att hyra ut i andra hand. Det som då krävs är att man som hyresgäst har beaktansvärda skäl; med andra ord att man har påtagliga skäl för att hyra ut sin lägenhet men samtidigt anledning att behålla anknytning till den. Ett typexempel är att man vill inleda ett provsamboende. Utöver detta krävs också att hyresvärden inte har en befogad anledning att vägra samtycke. Främst avses med befogad anledning att andrahandshyresgästen gjort sig känd som en störande person eller annars olämplig som hyresgäst. Diskussioner om en eventuell ombildning till bostadsrätter borde alltså inte utgöra ett sådant befogat skäl att vägra samtycke. Lycka till! Med vänlig hälsning Caroline Wennerstein

Hyressättning vid uthyrning av lokal

2010-03-14 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag hyr del i en lokal. Snart ska jag ev ta över hela lokalen då min hyresvärd ska ha barn, I ett förslag på ett hyreskontrakt vill hon ta en avgift på 3000 kr per månad för slitage och oförutsedda " händelser" i lokalen. Tillsamans med lite andra saker som jag ska hyra vill hon ha 26000 kr per månad. ( varav lokalhyran kommer att vara på 5500 kr) Kan hon ta ut så mkt. Det kommer ju att bli 36000 kr på det året. Tacksam för svar
Joel Dahlquist |Hej! Hyreslagen (som du själv kan läsa via https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1) är enligt 1§ tillämplig även på uthyrning av lokal i kommersiellt syfte. Hyrans skälighet skall därför bedömas utifrån samma principer som när man hyr en bostadslägenhet i andra hand (jag har förstått frågan som att du kommer att hyra lokalen i andra hand av din hyresvärd, snarare än att kontraktet överlåts på dig). Det är i 55§ som hyreslagen reglerar när en hyra är skälig. Vid en bedömning skall man jämföra med vad en genomsnittsbrukare i allmänhet kan anses vara beredd att betala i hyra. Vid andrahandsuthyrning av bostäder brukar man jämföra med vad en lägenhet i allmännyttan, dvs en kommunalt uthyrd lägenhet, hade kostat. Motsvarande jämförelse är svår att göra när man hyr lokal. Utifrån förutsättningarna i frågan är det jättesvårt för mig att avgöra om kraven är skäliga. Om själva lokalhyran bara är på 5500 i månaden låter 3000 i månaden för slitage som en hög avgift, men det beror på vilken typ av verksamhet som bedrivs i lokalen. Att lägga på en extrasumma för "oförutsedda händelser" är inte heller brukligt i den här typen hyresavtal - den typ av händelser får ni hantera om/när de uppstår enligt reglerna i hyreslagen om ditt ansvar. Utan att veta vad lokalen skall användas till, vad det är för karaktär på de saker som ingår samt vad liknande lokaler kostar är det svårt för mig att avgöra om hyran är skälig i hyreslagens bemärkelse. Dessa tvister tar man till Hyresnämnden, som inte är en allmän domstol, vilket innebär att själva processen inte kostar några betydande summor ens om du skulle förlora. Om du känner att du är säker på din sak (det allra bästa - både för dig, din hyresvärd och för Hyresnämnden - vore om du kunde hitta någon motsvarande lokal och jämföra med hyran där) kan det vara värt att dra hyresvärden inför nämnden. Skulle nämnden fastslå en lägre hyra kan din hyresvärd bli betalningsskyldig enligt 55e§ för det du betalt för mycket varje månad upp till ett år tillbaka. Mitt råd (om du inte kan diskutera med din hyresvärd och få henne att sätta ned hyran om du argumenterar utifrån 55§ och kanske med någon jämförlig hyra) är alltså att höra av dig till närmaste Hyresnämnd och fråga hur du bör ansöka hos dem för att ändra dina hyresvillkor. Det är en ganska enkel process och nämnden handlägger mängder av liknande mål så det är inte ens säkert att du behöver ha något juridiskt ombud. Den enklaste vägen är dock såklart att se till att du är nöjd med hyran INNAN ni ingår kontraktet. Det låter onekligen som en hög avgift men det är som sagt svårt för mig att avgöra. Kom ihåg hyran skall vara skälig på så sätt att en genomsnittlig hyresgäst skulle betala och om du tycker att så inte är fallet här tycker jag att du ska förklara varför och förhandla med din hyresvärd. Hoppas att du känner att du har fått hjälp, du är alltid välkommen att ställa fler frågor! Vänligen