Kan jag bygga en stuga på marken utan övriga fastighetsägares medgivande? Blir stugan fastighetstillbehör?

2021-04-20 i Fastighet
FRÅGA |Jag äger en sommarstuga med mark ihop med mina syskon. Kan jag bygga en stuga på marken utan de andras medgivande? Om de går med på det,o jag o min man betalar hela stugan o hela arbetet har de andra nyttjanderätt eller räknas det som vår stuga? Vad händer om någon ev vill sälja sin del i huvudstugan (befintliga stugan),ingår vår stuga eller är den fristående? Min man är inte delägare i den befintliga stugan o marken eftersom det är skrivet på mig o mina syskon som enskild egendom. Vad bör vi tänka på gällande avtal,vilka punkter bör tydligt slås fast?
Mathias Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vilken lag gäller?I fråga om fast egendom som ägs av flera gäller lag om samäganderätt. Även jordabalken är av intresse i fråga om fast egendom.Kan jag bygga en stuga på marken utan de andras medgivande?Huvudregeln är att varje förvaltningsåtgärd förutsätter enighet mellan delägarna (2 § lag om samäganderätt). Därmed krävs samtycke från alla delägare för att vidta faktiska åtgärder för egendomens vård och bevarande och dess utnyttjande. Att upprätta en stuga kan anses vara en åtgärd om hur den fasta egendomen ska nyttjas. Du måste därför inhämta samtycke från övriga delägare.Har de andra nyttjanderätt eller räknas det som vår stuga?Följande bör gälla när en fastighet ägs av flera personer och bara en tillför ett föremål till fastigheten. Till en fastighet hör byggnader och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk, s.k., fastighetstillbehör (2 kap. 1 § JB). Därmed anses stugan tillhöra den fasta egendomen om den anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk. Även om en nyttjanderättshavare eller en utomstående (din man) tillför fastigheten en stuga hör den till fastigheten, om föremålet och fastigheten kommit i samma ägares hand (2 kap. 4 § JB). Eftersom du, i egenskap av fastighetsägare, tillför föremålet tillsammans med en utomstående har det med största sannolikhet blivit fastighetstillbehör. En byggnad ska anses ha tillförts för samtliga ägares räkning och därmed av ägarna gemensamt om endast den ena fastighetsägaren finansierat och låtit uppföra en byggnad på fastigheten för gemensamt bruk (se NJA 2014 s. 35). Det skulle vara både opraktiskt och olämpligt om den som anbragt egendomen skulle behålla äganderätten (se NJA 1986 s. 513). Det är därför troligt att det inte kommer att anses som er stuga, utan den får anses tillhör fastighetsägarna gemensamt.Vad händer om någon vill sälja sin del; ingår vår stuga eller är den fristående?Som ovan redogjordes anses stugan tillhöra fastigheten om den anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk (2 kap. 1 § JB). Stugan är därför en del av den fasta egendomen. Eftersom den nya stugan anses tillhöra fastighetsägarna kommer den också att ingå om fastigheten ska säljas. Stugan kan inte anses vara ett fristående föremål (lös sak).Vad bör vi tänka på gällande avtal, vilka punkter bör tydligt slås fast?Det är till exempel möjligt att reglera hur stora andelar respektive fastighetsägare har rätt till genom ett samäganderättsavtal. En lösning skulle till exempel vara att du får en större andel i fastigheten. Det kan också vara lämpligt att upprätta ett skuldebrev mellan dig och din man för att garantera att han återfår visst belopp i framtiden. Jag rekommenderar dig att boka tid med vår Juristbyrå om du behöver hjälp med att upprätta ett avtal. Här kan du boka tid.Hoppas att du fick svar på din fråga!

Ansvar för grenar som tränger in på grannfastighet

2021-03-31 i Fastighet
FRÅGA |Min granne störs av ekollon som fallit ned på hans tomt från ett träd på min tomt. En del kommer från grenar som sträcker sig 2-3 m över tomtgränsen, grenar som jag medger kortas in till tomtgränsen. Hur långt sträcker sig mitt ansvar om ekollon ändå faller på andra sidan?
Mathias Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om en gren tränger in på grannfastighet och medför en olägenhet för fastighetens ägare så får denne ta bort grenen. Det kan innebära en olägenhet för grannen att grenarna tränger in på hans tomt. Grannen kan möjligen inte nyttja sin tomt på avsett sätt på grund av grenarna och/eller de ekollon som fallit på tomten. Däremot ska du, i egenskap av områdets ägare, beredas tillfälle att själv ta bort grenen om det kan antas att åtgärden medför skada av betydelse för dig (3 kap. 2 § jordabalken). Grannen bör därför kontakta dig innan åtgärder vidtas. Om du underlåter att ta bort den del av grenarna som sträcker sig över tomtgränsen har grannen rätt att avverka det överskridande partiet på eget bevåg.Det framstår dock som att ni inte är överens om fastigheternas gränser. Fastighetens gränser bestäms i första hand genom den på marken utmärkta gränsen. Om inte utmärkningen på marken kan fastställas med säkerhet, får den bestämmas med ledning av förrättningskarta, handlingar, innehav och andra omständigheter. I andra hand gäller vad som antas varit åsyftat med hänvisning till förrättningskartan och handlingar (1 kap. 3 § jordabalken).Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Är det möjligt att säga upp benefik nyttjanderätt eller servitut?

2021-03-29 i Fastighet
FRÅGA |Hej. Står i begrepp att sälja mitt hus som jag köpte i ett andra led. I mitt köpekontrakt 2004-02-14 finns en bilaga benämnt Fastighetsavtal 1998-12-28 där tidigare köpare och säljare reglerar att köparen inte får parkera på sin uppfart. (Dvs jag som ägare får inte parkera på min uppfart pga att grannen vill ha fritt inträde till sitt garage). Ovanstående avtals sista sista mening lyder "Om fastighetsägarna byter ägare skall den nya ägaren underrättas om detta avtal som är gällande oavsett om ägarbyte företas".Fastighetsavtalet finns inte inskrivet hos lantmäteriet. Kan jag upphäva detta avtal så att den nya köparen av min fastighet inte drabbas av förbudet.? Det bör nämnas att grannen har motsvarande bilaga till sitt köpekontrakt 2012-05-12
My Öhman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Baserat på de omständigheter du beskriver låter det som att vi har att göra med något som är menat att gälla som ett servitut eller alternativt en nyttjanderätt. Servitut är som jag beskriver nedan bindande mellan fastigheter och är därför en bestående nyttjanderätt som i huvudregel gäller även efter en fastighetsöverlåtelse och för all framtid. Uppfyller inte servitutet kraven för servitut kan avtalet istället ses som ett nyttjanderättsavtal som gäller på bestämd tid. Nedan kommer jag att beskriva vad ett servitut innebär, om servitutet mellan fastigheterna över huvud taget är giltigt, om servitutet i sådana eller nyttjanderätten i sådana fall gäller vid en fastighetsöverlåtelse och huruvida avtalet annars kan hävas. ServitutServitut innebär att en fastighet får rätt att nyttja en del av en annan fastighet. Den fastighet som genom servitutet vinner en rättighet kallas den härskande fastighet medan den fastighet som belastas med en skyldighet kallas den tjänande fastigheten. Servitut kan upprättas antingen genom förrättning av Lantmäteriet eller genom avtal och är bindande för all framtid om inget annat avtalats. I ditt fall är din fastighet den tjänande fastigheten och din grannes fastighet är den härskande. Det är fråga om ett negativt avtalsservitut eftersom det innebär att den tjänande fastigheten ska avstå från att vidta vissa åtgärder på den egna fastigheten, i ditt fall att avstå från att parkera bilen på fastighetens uppfart. Formkrav för avtalsservitut Servitut som uppkommer genom avtal måste uppfylla särskilda krav för att anses juridiskt bindande. För det första måste ett servitut främja en ändamålsenlig markanvändning och ha stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten (14 kap. 1 § jordabalken). Att din granne får fritt tillträde till sitt garage kan enligt min bedömning vara en sådan ändamålsenlig markanvändning av stadigvarande betydelse under förutsättning att grannen inte kan nå sitt garage på annat vis. Är det så att det finns andra ingångar till garaget kan det ifrågasättas om inte servitutets betungande verkan för din fastighet blir oproportionerlig i förhållande till nyttan för grannen. Är avtalet oproportionerligt är det inte fråga om ändamålsenlig markanvändning och förutsättningarna för ett avtalsservitut är inte uppfyllda. Vidare måste servitut vara skriftliga, handlingen skall ange den härskande och den tjänande fastigheten samt ändamålet med med upplåtelsen (14 kap. 5 § jordabalken). Är omständigheterna inte uppfyllda saknar avtalet verkan som servitutNyttjanderättUppfylls inte kraven för servitut kan det istället vara fråga om en nyttjanderätt då det för vissa nyttjanderättsupplåtelser inte föreligger några särskilda formkrav. Utifrån det du beskriver verkar det inte som att du erhåller någon betalning från grannen för den fria lejden till dennes garage. Utgår ingen betalning är det fråga om en benefik nyttjanderätt. Benefika nyttjanderätter kan vara bindande för all framtid men högst 25 år i detaljplanerat område och annars i högst 50 år (7 kap. 5 § jordabalken). Benefika nyttjanderätter kan också vara bindande på viss tid. Skillnaden är att nyttjanderätter som bestäms för viss tid kan sägas upp medan nyttjanderätter för all framtid inte kan sägas upp förutom vid särskilda omständigheter (NJA 1961 s. 642).Om nyttjanderätten gäller för viss tid eller för obestämd tid beror på upplåtarens avsikt och påverkas av ett flertal olika faktorer, bland annat avtalets utformning (NJA 2004 s. 288). Avtalsservitut och nyttjanderätt vid fastighetsöverlåtelse Då servitutet eller nyttjanderätten inte är inskriven gäller inte rättigheten automatiskt vid en överlåtelse. Oinskrivna servitut eller nyttjanderätter gäller däremot mot en ny ägaren om denne visste om dessa vid tiden för köpet.Du som säljer fastigheten som är belagd med ett servitut eller nyttjanderätt där det även finns en upplysningsklausul i avtalet har en skyldighet att upplysa köparen om servitut eller nyttjanderätter (7 kap. 11 § jordabalken). Gör du inte det kan du bli skadeståndsskyldig för din granne som ju mister sin rätt att få fri lejd till sitt garage. Säga upp avtalsservitut eller nyttjanderättBenefik nyttjanderätt som gäller för viss tid kan som tidigare nämnt sägas upp. Skälig uppsägningstid ska då iakttas. Vad som är skälig uppsägningstid varierar beroende på omständigheterna men ska vara minst 6 månader (NJA 2004 s. 288). Avtalsservitut kan ändras eller upphävas om fastighetsägare är överens. Är så inte fallet kan servitut ändå begränsas, ändras eller helt upphävas genom fastighetsreglering om vissa omständigheter föreligger. Servitutet kan ändras om ändringen krävs för att tillgodose att den tjänande fastigheten kan användas på ett ändamålsenligt sätt. Har ändrade förhållanden inträtt efter servitutets tillkomst kan även det påkalla ändring av servitutet om det skulle innebära väsentlig fördel för någon utav fastigheterna, exempel kan vara om grannen numera har en annan ingång till sitt garage (14 kap. 14 § jordabalken och 7 kap. 4 § fastighetsbildningslagen). Är det inte tillräckligt att ändra på servitutet kan det även bli aktuellt med ett upphävande. Upphävande kan ske om nyttan med servitutet för den härskande fastigheten på grund av ändrade omständigheter inte längre väger tyngre än olägenheten servitutet innebär för den tjänande fastigheten (7 kap. 5 § fastighetsbildningslagen). Exempel kan vara om det inte längre finns möjlighet för boende på din fastighet att parkera någon annanstans eller om grannen numera har tillgång till sitt garage på annat sätt. Slutligt råd.Jag råder dig i allra första hand att prata med grannen. I de bästa av världar kan ni komma överens om att avtalet ska sluta gälla när du säljer din fastighet. I andra fall kan ni komma överens om att begränsa rättigheten, kanske är det tillräckligt att grannen ska ha möjlighet att få tillgång till garaget vid behov? I ditt fall beror utfallet till stor del på om avtalet ska klassas som servitut eller annan nyttjanderätt. Får inte samtalet med grannen den utgången du väntat dig föreslår jag att du konsulterar en jurist innan du går vidare med ditt ärende för att få en djupare bedömning om omständigheterna som gäller i just ditt fall. Det kan spara er både tid och pengar.Vid tvist om servitut kan talan väckas vid tingsrätt eller också genom fastighetsbestämning hos Lantmäterimyndigheten. Tvist om nyttjanderätt väcks vid tingsrätt. Vill du få vidare hjälp av Lawline med att gå vidare med ditt ärende kan du kontakta mig på my.ohman@lawline.se för mer information och en eventuell offert . Hoppas att jag kunde besvara dina funderingar!Hälsningar,

Gäller ett överlåtelseförbud för en fastighet mot tredje man?

2021-03-29 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Vi tänker ge bort vårt sommarställe till våra 2 barn med hälftenägande. Kan man hindra att "tredje person" kan göra anspråk på fastigheten om något skulle inträffa där de blir betalningsskyldiga ( de har arbete och är egna företagare dessutom) typ skadestånd eller liknande. Någon form av rådighetsinskränkning?
Marc Linderoth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår din fråga som att du vill veta hur man som gåvogivare av fastighet kan hindra att fastigheten blir föremål för utmätning (eller liknande).Regler om utmätning finns i utsökningsbalken (UB), och frågor kopplade till fastigheter i allmänhet regleras i jordabalken (JB).Ett överlåtelseförbud gäller mot tredje manEn gåvogivare kan som överlåtelsevillkor begränsa möjligheterna för gåvomottagaren att förfoga över gåvan genom ett s k överlåtelseförbud. Vad överlåtelseförbudet ska omfatta är upp till den som upprättar det och kan utformas på olika sätt. Några exempel är att förbudet hindrar att fastigheten säljs, pantsätts, byts bort eller skänks bort. Om ägaren av fastigheten vill vidta en åtgärd som omfattas av förbudet måste givaren samtycka till överlåtelsen.Ett överlåtelseförbud gäller också mot tredje man. Det innebär att fastigheten inte får utmätas för gåvomottagarens skulder (5 kap. 5 § UB). Skulle t ex ägaren av fastigheten bli föremål för utmätning kan hen således inte förlora fastigheten till följd av utmätningen.Några saker att tänka på när man upprättar ett överlåtelseförbudDet finns vissa särskilt viktiga saker att tänka på när man upprättar ett överlåtelseförbud.Först och främst finns det inga specifika lagregler för hur länge ett överlåtelseförbud är giltigt, eller hur ett sådant upphör. Det är istället en bedömning som görs från fall till fall, bl a genom en tolkning av överlåtelseförbudet. Om det exempelvis framgår av förbudet att gåvogivarens samtycke krävs kommer förbudet att upphöra när gåvogivaren går bort. Det kan därför vara fördelaktigt för både dig och dina barn att tydligt reglera antingen när förbudet kommer att upphöra och/eller vad som krävs för att överlåtelseförbudet ska upphöra.En annan viktig sak att tänka på är att överlåtelseförbud hindrar endast fastighetsägaren från att vidta de åtgärder som framgår av förbudet. Om förbudet exempelvis endast omfattar en försäljning av fastigheten utgör det inte hinder mot att andra åtgärder vidtas. I rättspraxis har visserligen ett förbud mot försäljning också anses innefatta ett förbud mot pantsättning (NJA 1993 s 529). Det är dock att rekommendera att försöka formulera förbudet på ett sätt så det tydligt framgår vad det ska omfatta.Till sist är det också viktigt att uppmärksamma vissa formkrav vid överlåtelse av fastighet. Överlåtelseförbudet måste tas med i gåvohandlingen (JB 4 kap. 29 § och 4 kap. 3 §). Det måste också göras en anteckning om villkoret i fastighetsregistret för att det ska bli gällande (JB 20 kap. 14 §).Du är varmt välkommen att ställa fler frågor om du vill ha mer specifika svar på din situation.Vänligen,

Gåvobrev fastighet

2021-03-31 i Fastighet
FRÅGA |Hur fungerar gåvobrev gällande en fastighet ? Blir det arvsskatt oavsett när föräldern går bort? Vänliga hälsningar!
Sonja Najim |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Gåvobrev: Ett gåvobrev som även kallas för gåvohandling kan bland annat reglera gåva av fastighet. I gåvobrevet kan man som gåvogivare välja att skriva särskilda villkor i brevet. När det gäller gåva av fastighet krävs det att det finns ett gåvobrev för att gåvan ska bli juridiskt giltig. Det är alltid en bra idé att en gåvogivare upprättar ett gåvobrev när det rör sig om större värden. På så vid minimerar man risken för framtida tvisterNär det gäller gåva av fastighet så måste man i gåvobrevet uppfylla vissa lagstadgade formkrav. Om gåvobrevet inte uppfyller formkraven, så betraktas gåvan som ogiltig. Gåvobrev krav: Vid gåva av fastighet gäller samma formkrav som vid köp av fastighet (4 kap 29§ jordabalken) vilket innebär att gåvobrevet måste vara skriftligt, innehålla en förklaring att givaren överlåter fastigheten såsom gåva, hur stor del som överlåtits och slutligen måste både givare och mottagare skriva under.Uppfyller gåvobrevet ovanstående formkrav är det giltigt.Arvsskatt:Arvsskatten avskaffades i Sverige sedan år 2005, vilket innebär att du inte betalar någon skatt vid arv. Om du har fler frågor så är du varmt välkommen att återvända till oss på Lawline!Vänligen,

Vad är distinktionen mellan 18 kap och 16 kap JB?

2021-03-31 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Jag har en fundering gällande fast egendom. Vad är det som egentligen skiljer sig mellan godtrosförvärv och hävd? Vad innebär dessa två begrepp och vart kan jag hitta bestämmelser om det i lagboken?
Arina Chwich Dumitrascu |Hej och stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelser om fast egendom finns lagstadgade i Jordabalken (förkortad JB). Reglerna kring godtrosförvärv hittar du i JB:s 18 kap.Reglerna om hävd hittar du i JB:s 16 kap. Reglernas syfte i Jordabalken Reglerna har för syfte att reglera de situationer som kan uppstå när flera gör ett äganderättsanspråk på vem som är den rätta ägaren till en fastighet. Precis som du med din fråga ger uttryck för har dessa två kapitel väldigt likartade grundprinciper. Dessa ska ge ett skydd för den redbara omsättningen vid en överlåtelse av fast egendom (som kan ske via köp, byte eller gåva). Syftet med regleringarna är alltså att trygga en säker marknad med vissa krav på aktörerna. Den egentliga skillnaden mellan dessa två kapitel och regleringar är tidsfaktorn. När vi lägger till en tidsfaktor vid sådana situationer som dessa lagregler behandlar hamnar vi i 16 kapitlet om hävd som kan betraktas som ett slags preskriptionsfär. SammanfattningKortfattad kan man beskriva det på så sätt att båda kapitlen behandlar samma rättsliga problem, men skillnaden är att om det skulle vara så att en tidsfaktor är med in i bilden (dvs en tidsperiod som kan vara av betydelse för vem som kan anses vara den rätta ägaren till fastigheten) så är det regleringarna i 16 kap om hävd som ger uttryck för hur man ska gå tillväga. 18 kap kan betraktas som ett slags utgångspunkt istället. Hoppas detta svar var till hjälp! Har du fler frågor eller funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss!Med vänliga hälsningar,

krav på ventilation

2021-03-29 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Jag undrar om det finns några regler kring hur många till- och frånlufts intag/uttag det ska finnas i en lägenhet? (första hand hyresrätt). Jag har endast ett tilluftsintag och ett frånlufts i en tvåa på 63 kvm. Vill gärna att det ska vara bra ventilerat då jag vet hur viktigt det är för hälsan. Vad kan jag kräva av hyresvärden? Är det okej med så lite ventilation? Har läst någonstans att det ska finnas en i varje rum men har inte hittat något lag att stödja mig på.Tacksam för svar!
Oscar |Hej och tack för att du ställer din fråga till oss på Lawline! Jag förstår din fråga som att du vill veta vad för krav det finns på ventilationen enligt svensk lagstiftning. jag kommer i mitt svar använda mig av Plan-och bygglagen (PBL), plan- och byggförordningen (PBF), Miljöbalken (MB), Förordning om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd ( FMH) Boverkets byggregler, föreskrifter och allmänna råd (BFS 2011:6) och Folkhälsomyndighetens allmänna råd om ventilation (FAV). Vad säger lagen? 9 kap 9 § MB anger att bostad ska vara utformad som sådant att olägenhet för mänsklig hälsa inte ska uppkomma. 33 § p 2 FMH anger vidare att med 9 kap 9 § MB ska det förstås som att bostad ska vara utrustad med fungerande ventilation. 8 kap 4 § PBL anger att det ska vara bra inomhusklimat i byggnadsverk (bostad). 8 kap 25 § PBL anger vidare kontroll av ventilationen så att kraven i 4 § uppfylls måste ske. 5 kap 1 § PBF anger att kontroll av detta ska ske löpande av ägaren till fastigheten/byggnadsverket. 19 § PBL anger ytterligare att om BFS 2011:6 anger i 6:92 att det ska återfinnas bra ventilation som medför bra luftkvalitet. BFS 2011:6 6:9241 samt FAV anger att det ska vara ett lägsta utflöde av luft på 0,35 L/s per kvadratmeter boyta. Sammanfattning Summerat innebär detta att det inte återfinns något krav i svensk lagstiftning på antalet till- och frånluftsuttag det ska finnas i en bostad. Det återfinns dock ett krav på att ventilationen ska generera en luftgenomströmning på minst 0,35 liter luft i sekunden per kvadratmeter boyta i bostaden. Det är ägaren till fastigheten som har till uppgift att regelbundet kontrollera så att detta efterlevs. Hoppas att det var svar på din fråga!

Hur hög volym måste man tåla i ett villaområde?

2021-03-28 i Fastighet
FRÅGA |Hur hög volym måste jag stå ut med i ett villaområde
Adam Stannervik |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Jag tolkar din fråga som att du undrar hur mycket dina grannar är tillåtna att låta enligt lag. Enligt 3 kap. 1 § jordabalken ska var och en vid nyttjande av sin eller annans fastighet taga skälig hänsyn till omgivningen. Det betyder i princip att man ska ta skälig hänsyn till sina grannar. Frågan är dock vad skälig hänsyn faktiskt betyder. Det är inte fastslaget vad detta vad det egentligen innebär. Det som går att säga att dock att man får visa viss tolerans mot viss alldagliga störningar som är vanliga i omgivningen enligt NJA 1990 s. 71. Det kan alltså betyda att man får tåla att viss musik spelas i omgivningen om det sker på ett sätt som kan anses normalt. Det är även möjligt att mena att hög musik kan vara sådan miljöfarlig verksamhet enligt 9 kap. 1 § 2 punkten miljöbalken om det går att mena att det kan medföra olägenhet för människors hälsa. Enligt 9 kap. 3 § miljöbalken krävs det då att det riskerar att påverka hälsan på ett sätt som inte är ringa. Det krävs också att störningen är regelbunden. Vad betyder det här för dig? Det finns alltså lagregler som reglerar förhållandet mellan grannar. Det är dock inte möjligt att exakt svara på hur hög volym du måste tåla. Musik måste dock spelas på ett sätt som tar hänsyn till grannar, med andra ord får din granne inte spela hur hög musik som helst. Dock får man nog stå ut med att det vid enstaka tillfällen låter lite. Det måste dock hållas på en rimlig nivå där din granne tar skälig (rimlig) hänsyn till dig. Jag hoppas du fick svar på din fråga. Vänligen